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1、房地产行业业暨行业信信息化市场分析报报告北京瀚维特特科技有限限公司地 址：北京市朝朝阳区安贞贞里金瓯大大厦3层电 话：86-0010-6644188522传 真：86-0010-6648911677邮政编码：1000029公司网址：htttp:/ 电子邮件：suppoortris.ccom.ccn 目 录1房地产产行业发展展状况分析析21.1房房地产行业业投资趋势势及投资比比重占GDDP趋势21.222002-20044年1-6月房房地产投资资增长情况况21.322004年年1-6月各各地区房地地产开发投投资情况31.422004年年1-6月按按工程用途途分房地产产累计开发发投资及增增长情况4
2、1.5宏观紧缩缩政策将加加剧行业结结构调整51.5.11土地政策策成为重要要宏观调控控手段51.5.22信贷紧缩缩杠杆重整整房地产业业51.6建筑原材材料价格上上涨使企业业开发成本本上升61.7房房地产企业业核心竞争争要素模型型71.8房房地产行业业发展趋势势的一些结结论72房地产行行业信息化化发展状况况分析82.1房房地产行业业信息化发发展的趋势势82.2房房地产行业业信息化的的一些结论论93房地产产行业信息息化需求分分析93.1房房地产行业业信息化焦焦点需求分分析103.2客客户与营销销管理信息息化焦点需需求分析104房地产产行业应用用软件供应应商分析114.1专专业房地产产软件供应应商产
3、品比比较分析111 房地产行业业发展状况况分析1.1 房地产行业业投资趋势势及投资比比重占GDDP趋势资料来源：2003年中国统计年鉴亿元中国房地行行业始于上上世纪900年代初期期，经过初初期的产业业过热后，国国家对行业业进行控制制，自19995年以以后经历了了3年的萎萎缩。900年代后期期，自19998年始始房地产行行业整体开开始复苏，至至20033年行业投投资额逐年年增加，至至20033年行业投投资额占国国家GDPP的比重达达到8.77%。1.2 2002-20044年1-66月房地产产投资增长长情况2004年年开始，国国家加大了了对重点行行业投资的的宏观调控控力度，20044年房地产产投
4、资增长长幅度逐月月降低，从从下图中可以以看出，11-6月份份增长幅度度已经低于于20022年和20003年同同期的增长长水平。这这表明自去去年以来国国家采取的的诸如进一一步整顿土土地市场秩秩序、暂停停农转非用用地审批、提提高存款准准备金和项项目资本金金比率、清清理整顿固固定资产投投资项目等等一系列控控制投资高高速增长的的政策措施施已初见成成效, 增速过过猛势头得得到初步遏遏制。资料来源：根据国家统计局中国经济景气月报整理1.3 2004年年1-6月月各地区房房地产开发发投资情况况地区投资额比去年同期增长住宅住宅经济适用房房经济适用房房全国总计4923.693362.35236.99828.72
5、9.74.2一、东部地地区3446.352399.37123.00926.426.4-2.7北京490.115261.44326.87724.219.56.5天津122.77187.97714.65522.439.5-52.44河北113.44578.61116.18828.936.510.0辽宁197.552140.9994.2922.122.3-55.88上海502.777385.9920.0020.417.50.0江苏450.11329.44117.71136.236.75.7浙江502.002384.22315.00040.348.955.1福建198.992131.1144.9237
6、.242.7149.22山东288.998216.44617.99935.542.951.6广东557.111365.3383.979.90.5-19.55海南22.62217.8331.52116.99110.5582.2二、中部地地区302.221475.11254.87741.551.213.0山曲37.53321.1113.8338.058.7-33.22吉林48.94436.1223.3920.428.4-33.44黑龙江50.20033.1668.2030.250.648.6安徽132.88393.4554.0248.451.7-26.00江西85.21153.7446.3732.
7、643.125.8河南92.41168.7668.8642.042.227.6湖北118.22584.0663.8861.567.1-4.2湖南136.88584.71116.32239.759.752.2三、西部地地区775.113487.88659.02228.728.112.4内蒙古37.42222.7993.1631.650.830.1广西75.85546.6770.5239.136.0-54.88重庆153.00883.0996.9035.831.229.4四川216.441153.6698.6716.820.61.0贵州44.98826.9993.5614.523.767.7云南5
8、7.10037.4226.6338.636.2-16.11西藏1.551.310.7298.2106.1113.7陕西89.30054.40011.40036.821.80.7甘肃26.71118.9004.7635.738.040.8青海11.1776.631.4425.117.7-24.77宁夏21.27714.0992.1523.123.3160.22新疆40.28821.8889.1139.343.531.7资料来源：国家统计计局分地区看，东东部地区完完成投资额额34466亿元，比比去年同期期增长266.4%，中中部地区完完成投资7702亿元元，同比增增长41.5%，西西部地区完完成投
9、资7775亿元元，同比增增长28.7%。中中、西部地地区投资额额增长速度度快于东部部地区，主主要原因是是由于年初初以来，东东部经济发发达地区土土地资源偏偏紧、价格格高和房地地产市场竞竞争激烈，使使得一些房房地产开发发商选择开开发重点向向中、西部部转移的战战略，房地地产开发的的地区结构构开始发生生变化，中中、西部地地区房地产产开发比重重逐月上升升。1.4 2004年年1-6月月按工程用用途分房地地产累计开开发投资及及增长情况况资料来源：国家统计局从图中可以以看出，办办公楼和商商业营业用用房的投资资增幅明显显大于同期期住宅投资资的增长幅幅度，而商商业营业用用房去年同同期的增长长幅度更是是达到了55
10、0%，分分析其原因因，可能有有三个方面面：一是城城市第三产产业，包括括商业业态态发展和变变化带来的的新需求；二是城市市改造加快快，大量拆拆建所致，如如党政机关关大楼、大大型购物中中心和物流流园区、会会展中心等等项目纷纷纷上马；三三是自去年年以来出现现的一股“商铺热”至今热度度未减1.5 宏观紧缩政政策将加剧剧行业结构构调整从20033年2月起起至今共计计出台了约约40项全全国性的关关于房地产产市场的政政策法规，如“121号”文件、“18号”文件、“4号令”等从信贷、土地两方面对行业进行宏观调控，至2004年4月底，上至国务院下至地方商业银行，调控政策接踵而至。而令房地产企业更为忧虑的是，央行目
11、前正在密切关注物价指数，随时有可能做出9年以来的首次加息决定，这将极大抬高房地产企业的资金成本，至此，房地产开发的两大命脉土地和资金均被纳入调控范围。1.5.1 土地政策成成为重要宏宏观调控手手段1996-2004年全国耕地面积变化情况资料来源：国土资源部国土资源部部调查显示示，20003年，全全年固定资资产投资增增长了500%以上，带带动建设用用地比上年年增加了449万亩，增增幅达177%。不仅仅造成某些些行业投资资过热，同同时还因为为占用耕地地，直接威威胁粮食安安全。针对对这些情况况，20004年国土土资源部根根据新的职职能定位，决决定将建设设用地指标标压减200.3%，占占用耕地指指标调
12、减到到180万万亩，压减减23.44%。这是是国土资源源部第一次次通过土地地供应对国国民经济其其他领域进进行宏观调调控。与此同时，党党中央、国国务院于去去年2月开开始了以开开发区清理理整顿为重重点的全国国土地市场场治理整顿顿。20004年的土土地市场在在其基础上，继继续加大力力度，对土土地供应严严格把关、从从源头入手手，规范房房地产市场场。由于土地是是企业扩张张投资的首首要因素，企企业没有土地，就就没法上项项目。所以以这次调控控，从清理理土地开始始，对抑制制投资扩张张起到了很很大作用，新新增投资项项目的下降降与项目清清理也有很很大的关系系。而土地地政策对房房地产影响响具有双重重性：一是是对于开
13、发发商来说，取取得土地将将变得越来来越困难，在在土地供应应逐渐收紧紧的情况下下，相当一一部分房地地产开发商商将没有可可开发的新新项目，这这在一定程程度上抑制制了房地产产企业的开开发规模；二是由于于土地供应应量的减少少导致了土土地价格的的持续上涨涨，尤其是是一些大中中城市的地地价大幅度度上涨，而而地价的上上涨必然会会推动房屋屋价格的上上涨。1.5.2 信贷紧缩杠杠杆重整房房地产业2004年年初以来，国国家陆续出出台了上调调银行存款款准备金率率、提高房房地产开发发固定资产产投资项目目资本金比比例、对房房地产行业业贷款进行行重点检查查等紧缩信信贷的调控控措施。其其中，控制制房地产信信贷规模的的政策主
14、要要有两项： 2004年年4月11日日央行宣布，从从2004年年4月255日起，资本充充足率低于于一定水平平的金融机机构，将执执行8%的的存款准备备金率，国国有独资、股股份制商业业银行、外外资等金融融机构将执执行7.55%的存款款准备金率率，目的是是限制商业业银行的信信贷盲目扩扩张。房地地产业是信信贷调控的的首要对象象之一。4月27日日，国务院发发出通知，提提高部分行行业固定资资产投资项项目资本金金比例，通通知要求，房房地产开发发（不含经经济适用房房项目）固固定资产投投资项目资资本金比例例由20%及以上提提高到355%及以上上，比“121号号”文件规定定的30%项目自有有资金的要要求又向前前迈
15、进了一一大步，55个百分点点对于大项项目启动的的压力可想想而知。一系列信贷贷紧缩政策策对房地产产行业造成成了较大的的冲击：首先，把房房地产业列列为过热行行业之后，房房地产业从从商业银行行取得信贷贷明显困难难。如去年年的“121号号”文件以及及今年的提提高房地产产业的贷款款资本金就就为房地产产业设立了了较高的信信贷门槛，一一般情况下下，银行信信贷资金占占房地产开开发资金的的比例在880%左右右，如果将将这作为平平均数，就就意味着相相当一部分分开发商对对银行信贷贷的依赖远远大于800%。因此此，当银行行在收紧房房贷后，房房地产企业业的资金链链条拉紧，一一些房地产产开发商因因无法向银银行融资，缺缺乏
16、足够的的资金周转转、支付征征地费、工工资及购买买建筑原料料而纷纷倒倒闭，一批批在建工程程因而停工工，最终会会衍生出烂烂尾楼问题题，这种现现象在来年年可能会显显现。其次，信贷贷的收紧还还对房地产产消费市场场造成了不不小的打击击，提高了了住房消费费信贷的门门槛。以住住宅为例，在在经过几年年的快速发发展之后，国国内自住的的消费能力力在一定程程度上得到到了满足，投投资类的消消费则在增增多。宏观观调控对这这部分新增增的消费能能力，将产产生明显的的抑制作用用。1.6 建筑原材料料价格上涨涨使企业开开发成本上上升2003.1-2004.6月建筑原材料价格指数变动情况资料来源：国家统计局建材价格的的不断攀升升
17、给建筑施施工企业和和房地产开开发企业的的生产经营营活动带来来了较大的的影响，建建材价格上上涨，导致致建安成本本上升，一一方面出现现了部分地地区商品房房价格上涨涨的连锁反反应；另一一方面增加加了开发企企业的经营营成本，企企业利润空空间受到挤挤压。1.7 房地产企业业核心竞争争要素模型型1.8 房地产行业业发展趋势势的一些结结论l 房地产行业业为资金密密集型行业业，行业投投资占国家家GDP比比例巨大，行行业的利润润率较高。l 国家对房地地产行业的的监管力度度逐渐加大大，房地产产行业外部部环境完善善度日趋成成熟，从而而导致行业业竞争加剧剧，行业利利润率呈下下滑趋势。l 中国房地产产行业经过过10多年
18、年的发展，房房地产企业业的管理日日趋成熟，行行业已经逐逐步走向了了脱颖而出出的管理时时代。2 房地产行业业信息化发发展状况分分析2002年年中国房地地产行业用用于信息化化发展的投投资总额为为39.88亿元其投投资结构构构成为：资料来源：CCID从上图中可可以看出，22002年年房地产行行业的信息息化还是以以硬件投资资为主，数数据表明22002年年房地产行行业的信息息化重点还还是以基础础建设为主主。从下图中可可以看出，自自20033年开始，房房地产行业业作为基础础设施的硬硬件投资比比例在迅速速减少，向向应用软件件和软件服服务迁移。到2004年硬件和软件服务的投资比例关系基本为1：1，表明整个行业
19、的信息化正在趋于良性发展的局面。资料来源：CCID2.1 房地产行业业信息化发发展的趋势势房地产行业业信息化发发展的趋势势与整个行行业发展和和企业管理理的逐渐完完善紧紧联联系在一起起，上世纪纪90年代代初，房地地产行业刚刚刚兴起时时，出现一一个一些例例如工程预预算等单一一功能性的的软件，990年代后后期，伴随随着行业的的逐渐成熟熟，出现了了以部门数数据业务职职能为主的的MIS软软件，例如如单一的销销售管理、财财务管理等等等。20000年之之后，随着着各种管理理理论、计计算机技术术的不断提提升，出现现了具备集集团协同业业务处理能能力的复合合型软件系系统，例如如目前主流流的售楼系系统、物业业系统等
20、等等。按照发发展趋势，这这个行业的的信息化最最终会走向向完整的企企业资源计计划系统(ERP)，直至出出现行业的的供应链系系统。2.2 房地产行业业信息化的的一些结论论l 作为信息化化核心主体体的应用软软件自20003年已已经开始处处于启动期期。l 2004年年后行业的应应用软件投投资将进入入高速发展展期。l 目前正是进进入这个行行业应用软软件领域的的一个绝佳佳时机。l 行业的信息息化软件系系统已经从从单一功能能型、部组组MIS型型向协同业业务处理系系统快速发发展，但行行业内还没没有出现完完整的ERRP或者供供应链系统统。3 房地产行业业信息化需需求分析市场分类信息化需求求点需求说明一级市场电子
21、政务国家行政主主管部门对对政策透明明化、办事事流程简化化的需求。数字房管各级房管局局对自身内内外的管理理(如产权权、产籍管管理)及外外部监控（如如双预警系系统）上的的需求。二级市场供应链管理理(SCMM)企业人、财财、物、产产、供、销销六大核心心资源管理理营销管理房地产企业业销售现场场的管理，如如客户接待待、认购、签签约、收款款、备案、办办理按揭等等业务流程程的管理。客户关系管管理作为现代营营销理念的的变化，房房地产营销销也逐渐走走向客户营营销，因此此对客户的的分析管理理、市场的的分析管理理、商机的的分析管理理等日渐受受到房地产产企业营销销的追捧。项目管理房地产开发发企业对于于项目进度度、工程
22、合合同、项目目监控等业业务需求的的管理。成本管理房地产企业业从规划前前期、设计计施工、销销售阶段、服服务阶段等等全过程的的动态成本本管理。物流管理房地产企业业对于一些些甲方供料料、材料招招投标等业业务的管理理。财务管理财务会计、财财务核算、管管理会计、投投资分析等等企业财务务领域的管管理。人力资源管管理人力资源档档案、招聘聘、绩效考考核等人力力资源范畴畴业务的管管理。知识管理办公自动化化、企业知知识分类、归归集、共享享等领域业业务的管理理。企业门户项目展示、网网上订房、企企业网站等等业务的管管理。基础工具各个环节的的基础工具具，例如短短信群发、呼叫中心等等。三级市场物业管理物业公司的的物业收费
23、费、客户服服务、设备备管理、物物业监控等等业务管理理中介租赁管管理二手房置换换、房屋租租赁等业务务的管理3.1 房地产行业业信息化焦焦点需求分分析从一个房地地产企业来来看，支撑撑企业运行行的3大基基础平台都都是当前企企业在信息息化过程中中存在比较较迫切的需需求：l 从企业扩大大销售的角角度来看，当当前最迫切切的信息化化需求是以以客户为中中心的营销销管理系统统，简化一一些就是目目前比较流流行的售楼楼软件系统统。l 从企业控制制成本的角角度来看，当当前最迫切切的信息化化需求是以以项目管理理中心的开开发过程管管理与项目目成本控制制管理。l 从企业基础础运行平台台来看，财财务软件与与办公自动动化等系统
24、统也是企业业迫切需要要信息化的的焦点之一一。三个纬度的的信息化需需求相辅相相成，企业业信息化的的步骤可以以选择一个个典型的焦焦点进行突突破，但在在信息化的的原则要考考虑以下两两点：l 统一规划、分分布实施，从从一个焦点点进行突破破后，要想想到以后企企业的整体体规划。l 企业要针对对自身的特特点选择信信息化的突突破点，但但一定要突突破一点，见见到效果一一点。3.2 客户与营销销管理信息息化焦点需需求分析深入分析营营销阶段的的信息化焦焦点需求，至至少应该满满足如下33点：1、 完整的销售售自动化管管理，管理理客户接待待、认购、签签约、收款款、备案、按按揭、入住住等销售业业务。一般般情况下销销售自动
25、化化管理的使使用对象是是开发商的的中层管理理人员和一一线业务人人员。2、 针对管理层层，系统应应提供一个个项目监控控体制，使使管理层随随时掌握项项目进展，和和销售指令令的有效下下发。3、 针对服务层层，系统应应提供相应应的销售工工具包，例例如按揭计计算尺、项项目展示、短短信群发等等。4 房地产行业业应用软件件供应商分分析房地产行业业应用软件件的供应商商主要有三三种类型：l 用友、金蝶蝶等ERPP软件供应应商，一般般情况下，EERP软件件厂商都会会有房地产产行业解决决方案，这这些方案一一般都在已已有的ERRP系统上上进行派生生，实际中中以项目销销售的形式式为主，系系统造价较较高。l 专业的房地地
26、产软件供供应商，这这些公司主主要集中在在房地产软软件领域，以以产品销售售为主，产产品与服务务相对专业业，产品造造价中等。全全国性的房房地产专业业软件供应应商主要有有：北京瀚瀚维特科技技的RISS产品线、深深圳明源的的明源售楼楼系统、深深圳思源的的售楼、物物业系统、上上海天诺的的售楼系统统。l 各地的小软软件供应商商，以项目目开发为主主，产品和和服务都存存在一定的的问题，但但需求满足足度较好，造造价较低。4.1 专业房地产产软件供应应商产品比比较分析瀚维特RIIS营销软件明源售楼软软件天诺营销软软件 思源售楼软软件基础信息 主要销售区区域 全国各地全国各地 华东为主全国各地研发中心所所在地北京深
27、圳上海深圳企业性质 私营私营 私营私营 销售模式 分销/直销销分销/直销销分销/直销销分销/直销销典型客户 SOHO中中国等万科等世贸集团等等 中远集团等等技术构成 技术架构 C/S；BB/S C/S；BB/S B/S C/S ；B/S支持数据库库 SQL、DDB2、OORACLLE SQLSQL SQL 支持操作系系统 Windoows /unixx/Linnux Windoows /unixx/LinnuxWindoows /unixx/LinnuxWindoows 主流开发平平台微软；JAAVA微软微软微软综合技术力力量强较强较强较强综合能力比比较 发展时间 6年8年3年10年以上上产品成熟度度 成熟成熟一般一般品牌知名度度 一般高一般一般技术先进性性 先进一般先进一般整体解决方方案 高高一般一般专业行业经经验高高较好高综合服务能能力好较好较好好快速响应能能力高高一般一般是否形成行行业软件产产品线有一般无一般