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1、万科集团团房地产产成本核核算指导导第一章 总 则则1-1 为了加加强成本本管理，规规范集团团房地产产开发企企业成本本核算，正正确计算算开发产产品成本本，便于于成本资资料的比比较和分分析，根根据股股份有限限公司会会计制度度会计计科目和和会计报报表及及其附件件三“房房地产开开发业务务会计处处理规定定”与我我国具体体会计准准则等有有关规定定，以及及集团财财务管理理规则和和会计计管理规规则的的要求，制制定本指指导。1-2 集团房房地产开开发企业业成本核核算的任任务是：建立和和完善成成本核算算基础工工作，严严格遵守守成本开开支范围围，合理理确定成成本计算算对象，正正确归集集和分配配开发成成本及费费用，及
2、及时、准准确、完完整地提提供成本本核算资资料，及及时发现现成本管管理中存存在的问问题，以以便寻求求降低成成本的途途径。1-3 各房地地产开发发企业，建建立成本本核算责责任制，不不断完善善成本核核算基础础工作，改改进成本本核算办办法，严严格按照照国家以以及集团团成本管管理的要要求，正正确组织织成本核核算工作作，并自自觉接受受集团的的监督。第二章 成本核核算的基基本程序序成本核算算的一般般步骤：第一步：根据成成本核算算对象的的确定原原则和项项目特点点，确定定成本核核算对象象。第二步：按成本本核算及及管理的的要求，设设置有关关成本核核算会计计科目和和帐簿，按按成本核核算对象象归集开开发成本本费用。第
3、三步：按受益益原则和和配比原原则，确确定应分分摊成本本费用在在各成本本核算对对象之间间的分配配方法、标标准。第四步：将归集集的开发发成本费费用按确确定的方方法、标标准在各各成本核核算对象象之间进进行分配配。第五步：编制项项目开发发成本计计算表，计计算各成成本核算算对象的的开发总总成本。第六步：正确划划分完工工和在建建开发产产品之间间的开发发成本，分分别结转转完工开开发产品品成本，按按建筑面面积计算算完工产产品单位位成本。第七步：正确划划分可售售面积、不不可售面面积(由由主管部部门划分分提供)，根据据有关规规定分别别计算可可售面积积、不可可售面积积应负担担的成本本，按与与结算销销售收入入配比的的
4、原则正正确结转转完工开开发产品品的销售售成本。第八步：编制成成本报表表，根据据成本管管理和核核算要求求，总括括反映各各成本核核算对象象的成本本情况。第三章 成本核核算对象象的确定定3-1 成本核核算对象象的确定定原则：应满足足成本计计算的需需要；便便于成本本费用的的归集；利于成成本的及及时结算算；适应应成本监监控的要要求。3-2 各单位位可根据据上述原原则，参参照下列列条件，结结合项目目开发地地点、规规模、周周期、方方式、功功能设计计、结构构类型、装装修档次次、层高高、施工工队伍等等因素和和管理需需要等当当地实际际情况，确确定具体体成本核核算对象象。(1) 单体开开发项目目，一般般以每一一独立
5、编编制设计计概算或或施工图图预算所所列的单单项开发发工程为为成本核核算对象象。(2) 在同一一开发地地点、结结构类型型相同、开开竣工时时间相近近、由同同一施工工单位施施工或总总包的群群体开发发项目，可可以合并并为一个个成本核核算对象象。(3) 对于开开发规模模较大、工工期较长长的开发发项目，可可以结合合项目特特点和成成本管理理的需要要，按开开发项目目的一定定区域或或部位或或周期划划分成本本核算对对象。 成片片分期（区区）开发发的项目目，可以以以各期期(区)为成本本核算对对象。 同一一项目有有裙房、公公寓、写写字楼等等不同功功能的，在在按期(区)划划分成本本核算对对象的基基础上，还还应按功功能划
6、分分成本核核算对象象。 同一一小区、同同一期有有高层、多多层、复复式等不不同结构构的，还还应按结结构划分分成本核核算对象象。(4) 根据核核算和管管理需要要，对独独立的设设计概算算或施工工图预算算的配套套设施，不不论其支支出是否否摊入房房屋等开开发产品品成本，均均应单独独作为成成本核算算对象。对对于只为为一个房房屋等开开发项目目服务的的、应摊摊入房屋屋等开发发项目成成本且造造价较低低的配套套设施，可可以不单单独作为为成本核核算对象象，发生生的开发发费用直直接计入入房屋等等开发项项目的成成本。3-3 成本核核算对象象一般应应在开工工前确定定。一旦旦确定，不不得随意意改变，以以保证成成本核算算的准
7、确确性。第四章 成本费费用项目目及核算算内容4-1 开发产产品成本本核算应应视开发发产品的的具体情情况，按按制造成成本法设设置成本本项目。成成本项目目一般包包括下列列六项：1) 土土地征用用及拆迁迁补偿费费2) 前前期工程程费3) 基基础设施施费4) 建建筑安装装工程费费5) 配配套设施施费 6) 开开发间接接费4-2 各成本本项目的的开支范范围如下下：土地征用用及拆迁迁补偿费费指为取得得土地开开发使用用权而发发生的各各项费用用，主要要包括以以下内容容：(1) 土地地征用费费：支付付的土地地出让金金、土地地转让费费、土地地效益金金、土地地开发费费，交纳纳的契税税、耕地地占用税税，土地地变更用用
8、途和超超面积补补交的地地价、补补偿合作作方地价价、合作作项目建建房转入入分给合合作方的的房屋成成本和相相应税金金等。(2) 拆迁补补偿费：有关地地上、地地下建筑筑物或附附着物的的拆迁补补偿支出出，安置置及动迁迁支出，农农作物补补偿费，危危房补偿偿费等；拆迁旧旧建筑物物回收的的残值应应估价入入帐，分分别冲减减有关成成本。(3) 市政配配套费：指向政政府部门门交纳的的大市政政配套费费，征用用生地向向当地市市政公司司交纳的的红线外外道路、水水、电、气气、热、通通讯等的的建造费费、管线线铺设费费等。(4) 其他：如土地地开发权权批复费费、土地地面积丈丈量测绘绘费等。前期工程程费指在取得得土地开开发权之
9、之后、项项目开发发前期的的筹建、规规划、设设计、可可行性研研究、水水文地质质勘察、测测绘、 “三通通一平”等等前期费费用。主主要包括括以下内内容：(1) 项目整整体性批批报建费费：项目目报建时时按规定定向政府府有关部部门交纳纳的报批批费。如：人防防工程建建设费、规规划管理理费、新新材料基基金(或或墙改专专项基金金)、教教师住宅宅基金(或中小小学教师师住宅补补贴费)、拆迁迁管理费费、招投投标管理理费等。 (2) 规划设设计费：项目立立项后的的总体规规划设计计、单体体设计费费、管线线设计费费、改造造设计费费、可行行性研究究费(含含支付社社会中介介服务机机构的市市场调研研费)，制制图、晒晒图费，规规
10、划设计计模型制制作费，方方案评审审费。(3) 勘测丈丈量费：水文、地地质、文文物和地地基勘察察费，沉沉降观测测费，日日照测试试费、拨拨地钉桩桩验线费费、复线线费、定定线费、放放线费、建建筑面积积丈量费费等。(4) “三通通一平”费费：接通通红线外外施工用用临时给给排水(含地下下排水管管、沟开开挖铺设设费用)、供电电、道路路(含按按规定应应交的占占道费、道道路挖掘掘费)等等设施的的设计、建建造、装装饰和进进行场地地平整发发生的费费用(包包括开工工前垃圾圾清运费费)等。(5) 临时设设施费：工地甲甲方临时时办公室室，临时时场地占占用费，临临时借用用空地租租费，以以及沿红红线周围围设置的的临时围围墙
11、、围围栏等设设施的设设计、建建造、装装饰等费费用。临临时设施施内的资资产，如如空调、电电视机，家家具等不不属于临临时设施施费。(6) 预算编编、审费费：支付付给社会会中介服服务机构构受聘为为项目编编制或审审查预算算而发生生的费用用。(7) 其他：包括挡挡光费、危危房补偿偿鉴定费费、危房房补偿鉴鉴定技术术咨询费费等。基础设施施费指项目开开发过程程中发生生的小区区内、建建筑安装装工程施施工图预预算项目目之外的的道路、供供电、供供水、供供气、供供热、排排污、排排洪、通通讯、照照明、绿绿化等基基础设施施工程费费用，红红线外两两米与大大市政接接口的费费用，以以及向水水、电、气气、热、通通讯等大大市政公公
12、司交纳纳的费用用。主要要包括以以下内容容：(1) 道路工工程费：小区内内道路铺铺设费。(2) 供电工工程费：变（配配）电设设备的购购置费，设设备安装装及电缆缆铺设费费，供（配配）电贴贴费、电电源建设设费，交交纳的电电增容费费等。(3) 给排水水工程费费：自来来水、雨雨（污）水水排放、防防洪等给给排水设设施的建建造、管管线铺设设费用，以以及向自自来水公公司交纳纳的水增增容费等等。(4) 煤气工工程费：煤气管管道的铺铺设费、增增容费、集集资费，煤煤气配套套费，煤煤气发展展基金、煤煤气挂表表费等。(5) 供暖工工程费：暖气管管道的铺铺设费、集集资费。(6) 通讯工工程费：电话线线路的铺铺设、电电话配
13、套套费，电电话电缆缆集资费费，交纳纳的电话话增容费费等。(7) 电视工工程费：小区内内有线电电视(闭闭路电视视)的线线路铺设设和按规规定应交交纳的有有关费用用。(8) 照明工工程费：小区内内路灯照照明设施施支出。(9) 绿化工工程费：小区内内人工草草坪、栽栽花、种种树等绿绿化支出出；绿地地建设费费。(10) 环卫卫工程费费：指小小区内的的环境卫卫生设施施支出。如如垃圾站站(箱)、公厕厕等支出出。(11) 其他他：小区区周围设设置的永永久性围围墙、围围栏支出出、园区区大门、园园区监控控工程费费、自然然下沉整整改费等等。建筑安装装工程费费指项目开开发过程程中发生生的列入入建筑安安装工程程施工图图预
14、算项项目内的的各项费费用 (含设备备费、出出包工程程向承包包方支付付的临时时设施费费和劳动动保险费费)，有有甲供材材料、设设备的，还还应包括括相应的的甲供材材料、设设备费。发发包工程程应依据据承包方方提供的的经甲方方审定的的“工程程价款结结算单”来来确定。主主要包括括以下内内容：(1) 土建工工程费 基础础工程费费：土石石方、桩桩基、护护壁(坡坡)工程程费，基基础处理理费、桩桩基咨询询费。 主体体工程费费：即土土建结构构工程费费（含地地下室部部分）。 有甲甲供材料料的，还还应包括括相应的的甲供材材料费。(2) 安装工工程费 电气气(强电电)安装装工程费费：主体体工程内内的照明明等电气气设施安安
15、装费，有有甲供材材料、设设备的，还还应包括括相应的的甲供材材料、设设备费。 电讯讯(弱电电)安装装工程费费：主体体工程内内的通讯讯、保安安监视、有有线电视视系统等等电讯设设施安装装费。 给排排水安装装工程费费：主体体工程内内的上下下水、热热水等给给排水设设施安装装费。 电梯梯安装工工程费：主体工工程内的的电梯及及其安装装、调试试费。 空调调安装工工程费：主体工工程内的的换热站站、冷冻冻站、风风机盘管管控制、楼楼宇自控控系统等等空调设设施安装装费。 消防防安装工工程费：主体工工程内的的自动喷喷洒、消消防栓、消消防报警警系统等等消防设设施安装装费。 煤气气安装工工程费：主体工工程内的的煤气管管线等
16、燃燃气设施施安装费费。 采暖暖安装工工程费：主体工工程内的的水暖、汽汽暖等供供热设施施安装费费。 上述述各项如如有甲供供材料、设设备，还还应分别别包括相相应的甲甲供材料料、设备备费。(3) 装修工工程费：内外墙墙、地板板(毯)、门窗窗、厨洁洁具、电电梯间、天天(顶)蓬、雨雨蓬等的的装修费费，有甲甲供材料料的，还还应包括括相应的的甲供材材料费。(4) 项目或或工程监监理费：指支付付给聘请请的项目目或工程程监理单单位的费费用。(5) 其他：工程收收尾所发发生的零零星工程程费和乙乙方保修修期后应应由开发发商承担担的维修修费（零零星工程程费和乙乙方保修修期后应应由开发发商承担担的维修修费能够够归类的的
17、，应按按从属主主体原则则归类计计入上述述相应费费用中），现现场垃圾圾清运费费、工程程保险费费等。配套设施施费指房屋开开发过程程中，根根据有关关法规，产产权及其其收益权权不属于于开发商商，开发发商不能能有偿转转让也不不能转作作自留固固定资产产的公共共配套设设施支出出。该成成本项目目下按各各项配套套设施设设立明细细科目，具具体核算算内容可可区别以以下情况况：(1) 在开发发小区内内发生的的不会产产生经营营收入的的不可经经营性公公共配套套设施支支出，如如建造消消防、水水泵房、水水塔、锅锅炉房(建筑成成本)、变变电所(建筑成成本)、居居委会、派派出所、岗岗亭、儿儿童乐园园、自行行车棚、景景观(建建筑小
18、品品)、环环廊、街街心公园园、凉亭亭等设施施的支出出。(2) 在开发发小区内内发生的的根据法法规或经经营惯例例，其经经营收入入归于经经营者或或业委会会的可经经营性公公共配套套设施的的支出，如如建造幼幼托、邮邮局、图图书馆、阅阅览室、健健身房、游游泳池、球球场等设设施的支支出。(3) 开发小小区内城城市规划划中规定定的大配配套设施施项目不不能有偿偿转让和和取得经经营收益益权时，发发生的没没有投资资来源的的费用。(4) 对于产产权、收收入归属属情况较较为复杂杂的地下下室、车车位等设设施，应应根据当当地政府府法规、开开发商的的销售承承诺等具具体情况况确定是是否摊入入本成本本项目。如如开发商商通过补补
19、交地价价或人防防工程费费等措施施，得到到政府部部门认可可，取得得了该配配套设施施的产权权，则应应作为经经营性项项目独立立核算。开发间接接费指房地产产开发企企业内部部独立核核算单位位为组织织和管理理开发产产品的开开发建设设而发生生的各项项费用。开开发间接接费的内内容包括括：(1) 现场管管理费用用：内部部独立核核算的、开开发项目目现场管管理的人人员工资资及福利利费、工工会经费费、职工工教育经经费、修修理费、办办公费、办办公用水水电费、差差旅费、市市内交通通费、运运输费、通通讯费、业业务交际际费、劳劳动保护护费、低低值易耗耗品摊销销、周转转房摊销销等。(2) 利息并并借款费费用：直直接用于于项目开
20、开发所借借入资金金的利息息支出、汇汇兑损失失，减去去利息收收入和汇汇兑收益益的净额额。(3) 固定资资产投资资方向调调节税：按规定定应计缴缴的固定定资产投投资方向向调节税税。(4) 物业管管理基金金、公建建维修基基金或其其他专项项基金：按规定定应拨付付给业主主管理委委员会的的由物业业管理公公司代管管的物业业管理基基金、公公建维修修基金或或其他专专项基金金。(5) 质检费费：包括括按规定定支付给给质检部部门的质质量检验验费，项项目发生生的材料料、设备备质量检检验费、工工程质量量自检费费、工程程竣工验验收费等等质量鉴鉴定性费费用。(6) 其他：项目交交付使用用后发生生的，按按规定或或协议应应由开发
21、发商承担担、补贴贴给物业业管理公公司的水水、电、煤煤气、暖暖气等价价差，以以及其他他应计入入开发间间接费的的费用。4-3 开发企企业期间间费用的的开支范范围为：营业费用用指在开发发产品销销售环节节发生的的各项费费用。包包括：(1) 已完开开发产品品销售以以前的改改装修复复费，开开发产品品看护费费及按规规定或协协议应交交物业管管理公司司的空房房物业管管理费，根根据规定定或协议议应承担担的按单单位、面面积分摊摊的空房房和自留留、自用用物业水水电费等等。(2) 小区内内、主体体外临时时样板房房、售楼楼处的设设计、建建造、装装饰等费费用。样样板房、售售楼处内内的资产产，如空空调、电电视机等等资产性性购
22、置支支出不得得在销售售费用列列支。主主体内临临时样板板房、售售楼处的的设计、建建造、装装饰等费费用在房房屋开发发成本中中列支。(3) 开发产产品销售售、转让让、出租租过程中中发生的的广告审审批费、广广告制作作费(含含资料制制作费)、广告告宣传费费、展览览费、销销售模型型(沙盘盘)制作作费、代代销手续续费、销销售服务务费、咨咨询费、办办销售许许可证时时向政府府部门交交纳的物物业管理理启动金金、商品品房注册册登记费费、产权权交易费费(或商商品房交交易手续续费）、房房屋面积积审核费费、房屋屋评估费费、诉讼讼费、中中介佣金金、销售售许可证证、外销销费等。(4) 专设销销售机构构的职员员工资、工工会经费
23、费、福利利费、折折旧费、修修理费、差差旅费、办办公费、培培训费、业业务交际际费以及及其他经经费。管理费用用指企业行行政、财财务、人人事等行行政管理理部门，为为组织和和管理房房地产开开发经营营活动而而发生的的各项费费用。包包括：(1) 行政管管理部门门人员的的工资、福福利费，办办公费、差差旅费、运运输费（包包括驾驶驶员保险险费）、折折旧费、修修理费、低低值易耗耗品摊销销、办公公用水电电费等。(2) 工会经经费和职职工教育育经费。(3) 财产保保险费、劳劳动保险险费、待待业保险险费、医医疗保险险费、失失业保险险费。(4) 税金：指按照照规定支支付的房房产税、车车船使用用税、土土地使用用税(金金、费
24、)、印花花税等(5) 审计费费、咨询询费、聘聘请中介介机构费费、诉讼讼费、业业务招待待费、董董事会费费、公司司活动费费等。(6) 无形资资产及长长期待摊摊费用摊摊销(7) 坏账损损失及存存货盘亏亏、毁损损损失。(8) 环境费费：支付付清洁工工的工资资、摆花花费、租租花费等等(9) 租金：包括房房屋租金金、车库库租金等等。(10) 分摊摊上级管管理部门门和总部部的管理理费以及及其他管管理费等等。财务费用用指企业为为筹集开开发经营营所需资资金而发发生的各各项费用用。包括括利息净净支出（减减去利息息资本化化部分）、汇汇兑净损损失、金金融机构构手续费费(含票票据工本本费)，以以及企业业筹集资资金发生生
25、的其他他财务费费用。会计科目目与帐簿簿设置 5-1 “开发发成本”科科目：核核算在房房屋等产产品开发发过程中中所发生生的各项项费用。各各级明细细科目的的设置详详见“房房地产成成本核算算科目明明细表”。5-2 “开发发间接费费”科目目：归集集和分配配在房屋屋等产品品开发过过程中，本本单位项项目、设设计、工工程、预预算、材材料等业业务部门门为组织织与管理理开发项项目建设设而发生生的各项项费用。(这类费费用由本本科目归归集并按按一定方方法、标标准分配配后，再再计入各各成本核核算对象象的“开开发间接接费”成成本项目目中去)。各级级明细科科目的设设置详见见“房地地产成本本核算科科目明细细表”。5-3 “
26、预提提费用”科科目：核核算按权权责发生生制原则则和受益益期限、对对象，应应由本受受益期、受受益对象象承担的的尚未支支付的成成本、费费用。本本科目一一般应按按费用的的内容设设置二级级科目进进行核算算。应预提的的费用一一般包括括：配套套设施费费；与合合作单位位共建项项目应负负担的由由合作单单位垫付付的费用用；租金金；保险险金；借借款利息息；修理理费用及及应由本本受益期期、受益益对象承承担的尚尚未支付付的地价价等。费用预提提的时间间：应由由房屋等等开发产产品负担担的费用用，应在在结转房房屋等开开发产品品时预提提。配套设施施费的预预提范围围、条件件、依据据和计算算方法：范围：开开发小区区内不能能有偿转
27、转让的配配套设施施将发生生的费用用。能有有偿转让让的配套套设施将将发生的的费用不不得预提提。条件：配配套设施施费的预预提条件件为：房房屋与配配套设施施非同步步开发(有前有有后、穿穿插进行行)；先先建房屋屋，后建建配套设设施。依据：拟拟建配套套设施的的预算成成本或计计划成本本。计算方法法：某成本核核算对象象应 该项项开发产产品预算算 配套设设施费 = *预提的配配套设施施费 成本本(或计计划成本本) 预预 提 率配套设施施 该该配套设设施的预预算成本本(或计计划成本本 = - *1100%费预提率率 应负担担该配套套设施费费各开发发产品的的 预 算 成成 本（或或计划成成本）式中应负负担该配配套
28、设施施费的开开发产品品一般应应包括房房屋、能能有偿转转让的小小区内大大配套设设施。5-44 “待待摊费用用” 科科目：核核算按权权责发生生制原则则和受益益期限、对对象在本本期发生生但应由由本期及及以后各各期共同同负担的的、分摊摊期限在在一年以以内的费费用。如如：项目目开发前前期为项项目开发发而发生生的贷款款利息支支出(分分摊期限限为预计计项目开开发期，项项目开发发期超过过一年的的列“长长期待摊摊费用”)、广告告费、低低值易耗耗品摊销销、预付付保险费费、预付付报刊费费等。本本科目一一般应按按费用的的内容设设置二级级科目进进行核算算。5-5 “开发发产品”科科目：核核算已开开发完成成并验收收合格的
29、的开发产产品的实实际成本本。各级级明细科科目的设设置详见见“房地地产成本本核算科科目明细细表”。各各单位在在进行“开开发产品品”核算算的同时时，应收收集、整整理具体体到每户户的可售售面积构构成、销销售及其其回款情情况的详详细资料料。房地产成成本核算算科目明明细表一级科目目二级科目目三级科目目四级科目目五级科目目备注开发成本本各项目各成本核核算对象象土地征用用及拆迁迁补偿费费按前述明明细完工转开开发产品品（各住宅宅小区、配配套设施施）前期工程程费同上 基础设施施费同上 建筑安装装工程费费同上 配套设施施费同上 开发间接接费自一级科科目待分摊征征地及拆拆迁补偿偿费按前述明明细开发间接接费转入入待分
30、摊前前期工程程费同上 待分摊基基础设施施费同上 待分摊配配套设施施费同上 开发间接接费各项目工资及附附加费定期转入入开发成成本有关部门门办公费用用 差旅交通通费 修理费 通讯费周转房摊摊销利息并借借款费用用质量检验验费物业管理理基金其他 开发产品品项目名称称成本核算算对象设置面积积或套数数的数量量金额帐帐第六章章 成本本费用的的归集与与分配土地征用用及拆迁迁补偿费费6-1 一般能能分清成成本核算算对象的的，可直直接计入入房屋等等成本核核算对象象的成本本项目中中；如果果分不清清成本核核算对象象，须两两个或两两个以上上的成本本核算对对象负担担时，可可先在“开开发成本本土地地开发土地费费用”科科目进
31、行行归集，再再将其分分配计入入有关成成本核算算对象的的开发成成本；也也可以直直接分配配计入“开开发成本本-有有关成本本核算对对象-土土地拆迁迁及补偿偿费”。有有关分配配方法为为：按土地面面积计征征地价、进进行补偿偿、缴纳纳市政配配套费时时：方法一：先按小小区的占占地面积积将地价价和拆迁迁补偿费费分配到到各小区区；再将将分配到到各小区区内的地地价和拆拆迁补偿偿费，按按小区内内房屋等等成本核核算对象象和道路路、广场场等公用用场所的的占地面面积进行行直接分分配；然然后将分分配到小小区内道道路、广广场等公公用场所所占地面面积的地地价和拆拆迁补偿偿费，按按房屋等等成本核核算对象象的占地地面积进进行间接接
32、分配，计计入房屋屋等成本本核算对对象的的的开发成成本；房房屋等成成本核算算对象的的直接分分配数加加间接分分配数，即即为该房房屋等成成本核算算对象应应负担的的地价和和拆迁补补偿费。方法二：也可将将公用占占地面积积先分摊摊到房屋屋等成本本核算对对象的占占地面积积上，房房屋等成成本核算算对象自自身的占占地面积积加分摊摊的公用用占地面面积，再再乘以单单位面积积的地价价及拆迁迁补偿费费来分配配。 按建筑面面积计征征（或补补偿）时时：不论是公公共用地地还是房房屋等成成本核算算对象自自身用地地发生的的“土地地征用及及拆迁补补偿费”成成本项目目内的费费用，均均应按房房屋等成成本核算算对象的的建筑面面积来分分摊
33、。 前期工程程费6-2能能够分清清成本核核算对象象的，可可直接计计入房屋屋等成本本核算对对象的“前前期工程程费”成成本项目目；应由由两个或或两个以以上的成成本对象象负担的的前期工工程费，可可通过“开开发成本本 土土地开发发前期期工程费费”科目目归集，再再按建筑筑面积(包括在在建及未未建面积积)分配配计入各各成本核核算对象象的成本本项目。基础设施施费6-3一一般能够够区分成成本核算算对象的的，应直直接计入入房屋等等成本核核算对象象的“基基础设施施费”成成本项目目中；如如果在开开发的建建设场地地上有多多个开发发项目，不不能区分分成本核核算对象象时，其其基础设设施费应应先在“开开发成本本土地地开发基
34、础设设施费”科科目进行行归集，待待基础设设施建设设完毕后后，将归归集的费费用按建建筑面积积(包括括在建及及未建面面积)分分配计入入有关成成本核算算对象的的“基础础设施费费”成本本项目中中。建筑安装装工程费费6-4 一般应应在与承承包单位位进行工工程价款款结算时时，按承承包单位位根据当当月实际际完成工工作量提提出，经经甲方审审定、双双方确认认的“已已完工程程月报表表”、“工工程价款款结算单单”所确确定的工工程价款款，直接接计入房房屋等成成本核算算对象的的“建筑筑安装工工程费”成成本项目目。6-5 预付给给承包单单位的工工程款和和备料款款，不能能直接作作为建筑筑安装工工程费支支出，计计入“开开发成
35、本本”科目目，应先先在“预预付帐款款预付付承包单单位款”科科目核算算，待工工程价款款结算时时，再从从实际应应付工程程款中扣扣回。6-6 对几个个工程一一并招标标出包且且按标价价结算的的，应在在工程完完工结算算工程价价款时，按按每个工工程(或或成本核核算对象象)的预预算造价价占各项项工程预预算造价价之和的的比例，计计算各自自的标价价即实际际建筑安安装工程程费。根根据经计计算得出出的建筑筑安装工工程费，计计入有关关房屋等等成本核核算对象象的“建建筑安装装工程费费”成本本项目。计计算公式式为：某项工程程的实际际 该项工工程预算算造价 = 工程标标价* -建筑安装装工程费费 各项项工程预预算造价价合计
36、 配套设施施费6-7 凡是不不能有偿偿转让的的开发小小区内配配套设施施所发生生的支出出，均应应计入房房屋等成成本核算算对象的的“配套套设施费费”成本本项目：(1) 配套设设施和房房屋等开开发产品品同步建建设的情情况下： 能分分清成本本核算对对象的，应应直接计计入房屋屋等成本本核算对对象的“配配套设施施费”成成本项目目。 不能能分清成成本核算算对象的的，应先先由“开开发成本本配套套设施开开发”科科目的相相应成本本项目进进行归集集，再分分配计入入房屋等等成本核核算对象象的“配配套设施施费”成成本项目目。(2) 配套设设施和房房屋等开开发产品品非同步步建设(有前有有后、穿穿插进行行)的情情况下： 应
37、先先通过“开开发成本本配套套设施开开发”科科目进行行归集，待待配套设设施完工工后，再再按房屋屋等成本本核算对对象的建建筑面积积和分项项平行结结转法，分分配计入入房屋等等成本核核算对象象的成本本项目。(3) 先开发发房屋等等开发产产品，后后建配套套设施；或房屋屋等开发发产品已已开发完完工移交交或出售售，而配配套设施施尚未全全部完工工的情况况下： 可按按配套设设施的预预算成本本(或计计划成本本)进行行预提，并并归集在在“开发发成本配套设设施开发发”科目目的相应应成本项项目，再再按房屋屋等成本本核算对对象的建建筑面积积，分配配计入房房屋等成成本核算算对象的的“配套套设施费费”成本本项目。预预提数与与
38、实际数数的差额额，应在在配套设设施完工工时调整整房屋等等成本核核算对象象的“配配套设施施费”成成本项目目。 如果果预提的的配套设设施费含含有多种种配套设设施项目目，应在在每项配配套设施施完工时时，逐项项结转并并随时调调整房屋屋等成本本核算对对象的“配配套设施施费”成成本项目目，不得得等全部部配套工工程竣工工后一次次调整。6-8 凡是能能有偿转转让的配配套设施施（包括括经营性性和非经经营性的的）支出出，不得得计入房房屋等成成本核算算对象的的成本，能能有偿转转让的配配套设施施应分配配的其他他配套设设施费，应应计入其其开发成成本的“开开发成本本配套套设施开开发配配套设施施费”项项目中。开发间接接费6
39、-9 应先通通过“开开发间接接费”科科目归集集，于每每季末根根据实际际发生数数按建筑筑面积分分配计入入各项目目的各成成本核算算对象，一一般不得得以计划划数计入入开发成成本。如如根据开开发特点点，确需需采取预预提开发发间接费费办法时时，预提提数与实实际支出出数之间间的差额额应于年年度终了了时一次次进行调调整。6-100 成本本应计入入房屋等等开发产产品的不不能有偿偿转让的的配套设设施、留留作自用用的固定定资产，均均不分配配开发间间接费。6-111 如果果有周转转房，每每月应计计入开发发间接费费的周转转房摊销销，可比比照房屋屋类固定定资产的的折旧年年限采用用平均年年限法进进行摊销销，并按按周转房房
40、造价44%计算算残值。关于借款款费用资资本化6-122 借款款费用资资本化的的期限：可自房房地产产产品开发发投入起起至完工工交付时时止，其其间开发发商主动动实施的的停工其其间不包包括在内内；6-133 可资资本化的的借款费费用包括括：与开开发项目目直接相相关的借借款利息息支出、汇汇兑损失失、债券券溢价，减减去债券券折价、利利息收入入、汇兑兑收益以以及借款款到位后后、使用用前的其其他投资资收益，如如利息收收入等减减项微小小也可直直接计入入财务费费用。可可资本化化的借款款费用不不包括借借款手续续费及佣佣金等；6-144 可确确定借款款用途并并专款专专用的，可可将借款款费用直直接计入入受益的的成本核
41、核算对象象；不能能分清具具体用途途的借款款费用，可可采用各各项目累累计投资资额、各各项目缺缺口资金金等标准准在受益益的各成成本核算算对象间间分摊；如果一一次性利利息数额额较大时时，也可可先通过过“待摊摊费用”归归集后，再再分配计计入各成成本核算算对象的的“开发发间接费费”。 某某成本计计算对象象完成投投资额分配比例例 = - 1000% 项目完完成投资资总额第七章 成本报报表报表种类类：7-1 各房地地产开发发企业应应按要求求编报成成本报表表。成本本报表主主要包括括：(1) “房地地产成本本结转情情况表”；(2) “房地地产成本本比较分分析表”；(3) “开发发间接费费明细表表”；(4) “房
42、地地产项目目综合情情况表”；(5) “房地地产成本本合同执执行情况况表”；编报时间间:7-2 成本报报表报送送时间为为每季后后10日日内，年年度报表表时间以以决算通通知为准准，另外外总部可可根据项项目开发发的不同同阶段要要求报送送有关成成本报表表。编报要求求：7-3 详见总总部财务务部统一一印发的的表样及及各表的的说明。第八章 附 则则8-1 本指导导适用于于集团所所属的控控股经营营和受托托非控股股经营的的房地产产开发企企业。各各房地产产开发企企业可根根据自身身开发项项目情况况，进行行补充完完善并制制定本单单位成本本核算的的具体规规范。8-2 本指导导未涉及及或未尽尽的成本本核算事事项，按按国
43、家或或集团有有关成本本管理的的规定执执行。本本指导由由总部财财务部负负责解释释和修订订。 房地产成成本控制制精要目 录录第一项.立项成本本控制要要点应用用指南第二项.规划环节节成本控控制要点点应用指指南第三项.招投标环环节成本本控制要要点应用用指南第四项.施工环节节成本控控制要点点应用指指南第五项.材料及设设备采购购环节成成本控制制要点应应用指南南第六项.销售环节节成本控控制要点点应用指指南第七项.工程预决决算环节节成本控控制要点点应用指指南第八项.期间费用用的成本本控制要要点应用用指南第九项.物业管理理成本控控制要点点应用指指南附件.北京公司司规范化化管理系系列文件件第一项立项成本本控制要要
44、点应用用指南立项环节节的成本本控制根根据项目目开发方方式的不不同而有有所区别别。该环环节由于于有国家家多项法法规政策策的限制制，运作作时灵活活度较小小，基本本原则是是在国家家规定范范围内最最大限度度地控制制企业的的费用。项项目部在在项目开开发前期期起主要要作用，因因此，这这一环节节成本控控制的主主要任务务由项目目部来承承担。控制要点点控制什么么怎么控制制谁来控制制备查文件件开发形式式1、 新征土地地征地费用用 少交或晚晚交，力力争减免免项目部负负责详见项目目立项成成本控制制要点说说明中项项目开发发成本构构成表、附附表一、附附表二。拆迁安置置费用房产确权权后办理理拆迁安安置费用用项目部负负责大市政费费用自建部分分按照公公司工程程体系走走；交政政府部分分按有关关规定办办理工程部、设设计部和和审算部部负责自自建部分分；工程程部负责责交政府府部分。规划条件件满足公司司利益最最大化，合合理提高高容积率率，降低低土地成成本项目部、设设计部负负责2、 买断项目目买断内容容明确买断断内容明明细项目部负负责详见项目目立项成成本控制制要点说说明中项项目开发发成本构构成表、附附表一、附附表二及及买断方方式的成成本构成成付款总额额为公司争争取最大大利益项目部负负责付款时间间周期长、次次数多项目部负负责三通或七七通一平平的标准准明确验收收标准明明细工程部、项项目部负负责手续