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1、万科团体房地产本钱核算指导第一章 总 则1-1 为了增强本钱治理，范例团体房地产开发企业本钱核算，正确盘算开发产物本钱，便于本钱资料的比力和阐发，凭据股份有限公司管帐制度管帐科目和管帐报表及其附件三“房地产开发业务管帐处置惩罚划定”与我国具体管帐准则等有关划定，以及团体财政治理规矩和管帐治理规矩的要求，制定本指导。1-2 团体房地产开发企业本钱核算的任务是：创建和完善本钱核算底子事情，严格遵守本钱开支范畴，公道确定本钱盘算工具，正确归集和分派开发本钱及用度，实时、准确、完整地提供本钱核算资料，实时发明本钱治理中存在的问题，以便寻求低落本钱的途径。1-3 各房地产开发企业，创建本钱核算责任制，不
2、停完善本钱核算底子事情，革新本钱核算步伐，严格凭据国度以及团体本钱治理的要求，正确组织本钱核算事情，并自觉担当团体的监督。第二章 本钱核算的根本步伐本钱核算的一般步调：第一步：凭据本钱核算工具简直定原则和项目特点，确定本钱核算工具。第二步：按本钱核算及治理的要求，设置有关本钱核算管帐科目和帐簿，按本钱核算工具归集开发本钱用度。第三步：按受益原则和配比原则，确定应分摊本钱用度在各本钱核算工具之间的分派要领、尺度。第四步：将归集的开发本钱用度按确定的要领、尺度在各本钱核算工具之间进行分派。第五步：体例项目开发本钱盘算表，盘算各本钱核算工具的开发总本钱。第六步：正确分别完工和在建开发产物之间的开发本
3、钱，分别结转完工开发产物本钱，按修建面积盘算完工产物单元本钱。第七步：正确分别可售面积、不可售面积(由主管部分分别提供)，凭据有关划定分别盘算可售面积、不可售面积应包袱的本钱，按与结算销售收入配比的原则正确结转完工开发产物的销售本钱。第八步：体例本钱报表，凭据本钱治理和核算要求，总括反应各本钱核算工具的本钱情况。第三章 本钱核算工具简直定3-1 本钱核算工具简直定原则：应满足本钱盘算的需要；便于本钱用度的归集；利于本钱的实时结算；适应本钱监控的要求。3-2 各单元可凭据上述原则，参照下列条件，结合项目开发所在、范围、周期、方法、功效设计、结构类型、装修档次、层高、施工步队等因素和治理需要等本地
4、实际情况，确定具体本钱核算工具。(1) 单体开发项目，一般以每一独立体例设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为本钱核算工具。(2) 在同一开发所在、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单元施工或总包的群体开发项目，可以归并为一个本钱核算工具。(3) 对付开发范围较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和本钱治理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期分别本钱核算工具。 成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为本钱核算工具。 同一项目有裙房、公寓、写字楼等差异功效的，在定期(区)分别本钱核算工具的底子上，还应按功效分别本钱核算工具。 同一小区、同一期有高层、多层、复式等差异结构的，还
5、应按结构分别本钱核算工具。(4) 凭据核算和治理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，岂论其支出是否摊入衡宇等开发产物本钱，均应单独作为本钱核算工具。对付只为一个衡宇等开发项目办事的、应摊入衡宇等开发项目本钱且造价较低的配套设施，可以不光独作为本钱核算工具，产生的开发用度直接计入衡宇等开发项目的本钱。3-3 本钱核算工具一般应在开工前确定。一旦确定，不得随意改变，以包管本钱核算的准确性。第四章 本钱用度项目及核算内容4-1 开发产物本钱核算应视开发产物的具体情况，按制造本钱法设置本钱项目。本钱项目一般包罗下列六项：1) 土地征用及拆迁赔偿费2) 前期工程费3) 底子设施费4) 修建安装
6、工程费5) 配套设施费 6) 开发间接费4-2 各本钱项目的开支范畴如下：土地征用及拆迁赔偿费指为取得土地开发使用权而产生的各项用度，主要包罗以下内容：(1) 土地征用费：支付的土地出让金、土地转让费、土地效益金、土地开发费，交纳的契税、耕地占用税，土地变动用途和超面积补交的地价、赔偿互助方地价、互助项目建房转入分给互助方的衡宇本钱和相应税金等。(2) 拆迁赔偿费：有关地上、地下修建物或附着物的拆迁赔偿支出，安顿及动迁支出，农作物赔偿费，危房赔偿费等；拆迁旧修建物接纳的残值应估价入帐，分别冲减有关本钱。(3) 市政配套费：指向政府部分交纳的大市政配套费，征用生地向本地市政公司交纳的红线外门路、
7、水、电、气、热、通讯等的制作费、管线铺设费等。(4) 其他：如土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费等。前期工程费指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、筹划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、 “三通一平”等前期用度。主要包罗以下内容：(1) 项目整体性批报建费：项目报建时按划定向政府有关部分交纳的报批费。如：人防工程建立费、筹划治理费、新质料基金(或墙改专项基金)、西席住宅基金(或中小学西席住宅补贴费)、拆迁治理费、招投标治理费等。 (2) 筹划设计费：项目立项后的总体筹划设计、单体设计费、管线设计费、改革设计费、可行性研究费(含支付社会中介办事机构的市场调研费)，制图、晒图费，筹划
8、设计模型制作费，方案评审费。(3) 勘测丈量费：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观察费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、修建面积丈量费等。(4) “三通一平”费：接通红线外施工用临时给排水(含地下排水管、沟开挖铺设用度)、供电、门路(含按划定应交的占道费、门路挖掘费)等设施的设计、制作、装饰和进行园地平整产生的用度(包罗开工前垃圾清运费)等。(5) 临时设施费：工地甲方临时办公室，临时园地占用费，临时借用空地租费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、制作、装饰等用度。临时设施内的资产，如空调、电视机，家具等不属于临时设施费。(6) 预算编、审费：支付给社会中介
9、办事机构受聘为项目体例或审查预算而产生的用度。(7) 其他：包罗挡光费、危房赔偿判定费、危房赔偿判定技能咨询费等。底子设施费指项目开发历程中产生的小区内、修建安装工程施工图预算项目之外的门路、供电、供水、供气、供热、排污、排洪、通讯、照明、绿化等底子设施工程用度，红线外两米与大市政接口的用度，以及向水、电、气、热、通讯等大市政公司交纳的用度。主要包罗以下内容：(1) 门路工程费：小区内门路铺设费。(2) 供电工程费：变（配）电设备的购买费，设备安装及电缆铺设费，供（配）电贴费、电源建立费，交纳的电增容费等。(3) 给排水工程费：自来水、雨（污）水排放、防洪等给排水设施的制作、管线铺设用度，以及
10、向自来水公司交纳的水增容费等。(4) 煤气工程费：煤气管道的铺设费、增容费、集资费，煤气配套费，煤气生长基金、煤气挂表费等。(5) 供暖工程费：暖气管道的铺设费、集资费。(6) 通讯工程费：电话线路的铺设、电话配套费，电话电缆集资费，交纳的电话增容费等。(7) 电视工程费：小区内有线电视(闭路电视)的线路铺设和按划定应交纳的有关用度。(8) 照明工程费：小区内路灯照明设施支出。(9) 绿化工程费：小区内人工草坪、栽花、种树等绿化支出；绿地建立费。(10) 环卫工程费：指小区内的情况卫生设施支出。如垃圾站(箱)、公厕等支出。(11) 其他：小区周围设置的永久性围墙、围栏支出、园区大门、园区监控工
11、程费、自然下沉整改费等。修建安装工程费指项目开发历程中产生的列入修建安装工程施工图预算项目内的各项用度 (含设备费、出包工程向承包方支付的临时设施费和劳动保险费)，有甲供质料、设备的，还应包罗相应的甲供质料、设备费。发包工程应依据承包方提供的经甲方审定的“工程价款结算单”来确定。主要包罗以下内容：(1) 土建工程费 底子工程费：土石方、桩基、护壁(坡)工程费，底子处置惩罚费、桩基咨询费。 主体工程费：即土建结构工程费（含地下室部分）。 有甲供质料的，还应包罗相应的甲供质料费。(2) 安装工程费 电气(强电)安装工程费：主体工程内的照明等电气设施安装费，有甲供质料、设备的，还应包罗相应的甲供质料
12、、设备费。 电讯(弱电)安装工程费：主体工程内的通讯、保安监督、有线电视系统等电讯设施安装费。 给排水安装工程费：主体工程内的上下水、热水等给排水设施安装费。 电梯安装工程费：主体工程内的电梯及其安装、调试费。 空调安装工程费：主体工程内的换热站、冷冻站、风机盘管控制、楼宇自控系统等空调设施安装费。 消防安装工程费：主体工程内的自动喷洒、消防栓、消防报警系统等消防设施安装费。 煤气安装工程费：主体工程内的煤气管线等燃气设施安装费。 采暖安装工程费：主体工程内的水暖、汽暖等供热设施安装费。 上述各项如有甲供质料、设备，还应分别包罗相应的甲供质料、设备费。(3) 装修工程费：内外墙、地板(毯)、门
13、窗、厨洁具、电梯间、天(顶)蓬、雨蓬等的装修费，有甲供质料的，还应包罗相应的甲供质料费。(4) 项目或工程监理费：指支付给聘请的项目或工程监理单元的用度。(5) 其他：工程收尾所产生的零星工程费和乙方保修期后应由开发商包袱的维修费（零星工程费和乙方保修期后应由开发商包袱的维修费能够归类的，应按附属主体原则归类计入上述相应用度中），现场垃圾清运费、工程保险费等。配套设施费指衡宇开发历程中，凭据有关法例，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留牢固资产的大众配套设施支出。该本钱项目下按各项配套设施设立明细科目，具体核算内容可区别以下情况：(1) 在开发小区内产生的不会产生经营收
14、入的不可经营性大众配套设施支出，如制作消防、水泵房、水塔、锅炉房(修建本钱)、变电所(修建本钱)、居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚、景观(修建小品)、环廊、街心公园、凉亭等设施的支出。(2) 在开发小区内产生的凭据法例或经营老例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性大众配套设施的支出，如制作幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出。(3) 开发小区内都管帐划中划定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，产生的没有投资来源的用度。(4) 对付产权、收入归属情况较为庞大的地下室、车位等设施，应凭据本地政府法例、开发商的销售答应等具体情况确定是否摊入本本钱项目。
15、如开发商通过补交地价或人防工程费等步伐，得到政府部分认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单元为组织和治理开发产物的开发建立而产生的各项用度。开发间接费的内容包罗：(1) 现场治理用度：内部独立核算的、开发项目现场治理的人员人为及福利费、工会经费、职工教诲经费、修理费、办公费、办公用水电费、差旅费、市内交通费、运输费、通讯费、业务外交费、劳动掩护费、低值易耗品摊销、周转房摊销等。(2) 利息并借款用度：直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。(3) 牢固资产投资偏向调治税：按划定应计缴的牢固资产投资
16、偏向调治税。(4) 物业治理基金、公建维修基金或其他专项基金：按划定应拨付给业主治理委员会的由物业治理公司代管的物业治理基金、公建维修基金或其他专项基金。(5) 质检费：包罗按划定支付给质检部分的质量查验费，项目产生的质料、设备质量查验费、工程质量自检费、工程竣工验收费等质量判定性用度。(6) 其他：项目交付使用后产生的，按划定或协议应由开发商包袱、补贴给物业治理公司的水、电、煤气、暖气等价差，以及其他应计入开发间接费的用度。4-3 开发企业期间用度的开支范畴为：营业用度指在开发产物销售环节产生的各项用度。包罗：(1) 已完开发产物销售以前的改装修复费，开发产物看护费及按划定或协议应交物业治理
17、公司的空房物业治理费，凭据划定或协议应包袱的按单元、面积分摊的空房和自留、自用物业水电费等。(2) 小区内、主体外临时样板房、售楼处的设计、制作、装饰等用度。样板房、售楼处内的资产，如空调、电视机等资产性购买支出不得在销售用度列支。主体内临时样板房、售楼处的设计、制作、装饰等用度在衡宇开发本钱中列支。(3) 开发产物销售、转让、出租历程中产生的告白审批费、告白制作费(含资料制作费)、告白宣传费、展览费、销售模型(沙盘)制作费、代销手续费、销售办事费、咨询费、办销售许可证时向政府部分交纳的物业治理启动金、商品房注册登记费、产权生意业务费(或商品房生意业务手续费）、衡宇面积审核费、衡宇评估费、诉讼
18、费、中介佣金、销售许可证、外销费等。(4) 专设销售机构的职员人为、工会经费、福利费、折旧费、修理费、差旅费、办公费、培训费、业务外交费以及其他经费。治理用度指企业行政、财政、人事等行政治理部分，为组织和治理房地产开发经营运动而产生的各项用度。包罗：(1) 行政治理部分人员的人为、福利费，办公费、差旅费、运输费（包罗驾驶员保险费）、折旧费、修理费、低值易耗品摊销、办公用水电费等。(2) 工会经费和职工教诲经费。(3) 财产保险费、劳动保险费、待业保险费、医疗保险费、失业保险费。(4) 税金：指凭据划定支付的房产税、车船使用税、土地使用税(金、费)、印花税等(5) 审计费、咨询费、聘请中介机构费
19、、诉讼费、业务招待费、董事会费、公司运动费等。(6) 无形资产及恒久待摊用度摊销(7) 坏账损失及存货盘亏、毁损损失。(8) 情况费：支付清洁工的人为、摆耗费、租耗费等(9) 租金：包罗衡宇租金、车库租金等。(10) 分摊上级治理部分和总部的治理费以及其他治理费等。财政用度指企业为筹集开发经营所需资金而产生的各项用度。包罗利息净支出（减去利息资本化部分）、汇兑净损失、金融机构手续费(含票据工本费)，以及企业筹集资金产生的其他财政用度。管帐科目与帐簿设置 5-1 “开发本钱”科目：核算在衡宇等产物开发历程中所产生的各项用度。各级明细科目的设置详见“房地产本钱核算科目明细表”。5-2 “开发间接费
20、”科目：归集和分派在衡宇等产物开发历程中，本单元项目、设计、工程、预算、质料等业务部分为组织与治理开发项目建立而产生的各项用度。(这类用度由本科目归集并按一定要领、尺度分派后，再计入各本钱核算工具的“开发间接费”本钱项目中去)。各级明细科目的设置详见“房地产本钱核算科目明细表”。5-3 “预提用度”科目：核算按权责产生制原则和受益期限、工具，应由本受益期、受益工具包袱的尚未支付的本钱、用度。本科目一般应按用度的内容设置二级科目进行核算。应预提的用度一般包罗：配套设施费；与互助单元共建项目应包袱的由互助单元垫付的用度；租金；保险金；借款利息；修理用度及应由本受益期、受益工具包袱的尚未支付的地价等
21、。用度预提的时间：应由衡宇等开发产物包袱的用度，应在结转衡宇等开发产物时预提。配套设施费的预提范畴、条件、依据和盘算要领：范畴：开发小区内不能有偿转让的配套设施将产生的用度。能有偿转让的配套设施将产生的用度不得预提。条件：配套设施费的预提条件为：衡宇与配套设施非同步开发(有前有后、穿插进行)；先建衡宇，后建配套设施。依据：拟建配套设施的预算本钱或筹划本钱。盘算要领：某本钱核算工具应 该项开发产物预算 配套设施费 = *预提的配套设施费 本钱(或筹划本钱) 预 提 率配套设施 该配套设施的预算本钱(或筹划本钱 = - *100%费预提率 应包袱该配套设施费各开发产物的 预 算 成 本（或筹划本钱
22、）式中应包袱该配套设施费的开发产物一般应包罗衡宇、能有偿转让的小区内大配套设施。5-4 “待摊用度” 科目：核算按权责产生制原则和受益期限、工具在本期产生但应由本期及以后各期配合包袱的、分摊期限在一年以内的用度。如：项目开发前期为项目开发而产生的贷款利息支出(分摊期限为预计项目开发期，项目开发期凌驾一年的列“恒久待摊用度”)、告白费、低值易耗品摊销、预付保险费、预付报刊费等。本科目一般应按用度的内容设置二级科目进行核算。5-5 “开发产物”科目：核算已开发完成并验收及格的开发产物的实际本钱。各级明细科目的设置详见“房地产本钱核算科目明细表”。各单元在进行“开发产物”核算的同时，应收集、整理具体
23、到每户的可售面积组成、销售及其回款情况的详细资料。房地产本钱核算科目明细表一级科目二级科目三级科目四级科目五级科目备注开发本钱各项目各本钱核算工具土地征用及拆迁赔偿费按前述明细完工转开发产物（各住宅小区、配套设施）前期工程费同上 底子设施费同上 修建安装工程费同上 配套设施费同上 开发间接费自一级科目待分摊征地及拆迁赔偿费按前述明细开发间接费转入待分摊前期工程费同上 待分摊底子设施费同上 待分摊配套设施费同上 开发间接费各项目人为及附加费定期转入开发本钱有关部分办公用度 差旅交通费 修理费 通讯费周转房摊销利息并借款用度质量查验费物业治理基金其他 开发产物项目名称本钱核算工具设置面积或套数的数
24、量金额帐第六章 本钱用度的归集与分派土地征用及拆迁赔偿费6-1 一般能分清本钱核算工具的，可直接计入衡宇等本钱核算工具的本钱项目中；如果分不清本钱核算工具，须两个或两个以上的本钱核算工具包袱时，可先在“开发本钱土地开发土地用度”科目进行归集，再将其分派计入有关本钱核算工具的开发本钱；也可以直接分派计入“开发本钱-有关本钱核算工具-土地拆迁及赔偿费”。有关分派要领为：按土地面积计征地价、进行赔偿、缴纳市政配套费时：要领一：先按小区的占地面积将地价和拆迁赔偿费分派到各小区；再将分派到各小区内的地价和拆迁赔偿费，按小区内衡宇等本钱核算工具和门路、广场等公用场合的占地面积进行直接分派；然后将分派到小区
25、内门路、广场等公用场合占地面积的地价和拆迁赔偿费，按衡宇等本钱核算工具的占地面积进行间接分派，计入衡宇等本钱核算工具的的开发本钱；衡宇等本钱核算工具的直接分派数加间接分派数，即为该衡宇等本钱核算工具应包袱的地价和拆迁赔偿费。要领二：也可将公用占地面积先分摊到衡宇等本钱核算工具的占地面积上，衡宇等本钱核算工具自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单元面积的地价及拆迁赔偿费来分派。 按修建面积计征（或赔偿）时：岂论是大众用地照旧衡宇等本钱核算工具自身用地产生的“土地征用及拆迁赔偿费”本钱项目内的用度，均应按衡宇等本钱核算工具的修建面积来分摊。 前期工程费6-2能够分清本钱核算工具的，可直接计入
26、衡宇等本钱核算工具的“前期工程费”本钱项目；应由两个或两个以上的本钱工具包袱的前期工程费，可通过“开发本钱 土地开发前期工程费”科目归集，再按修建面积(包罗在建及未建面积)分派计入各本钱核算工具的本钱项目。底子设施费6-3一般能够区分本钱核算工具的，应直接计入衡宇等本钱核算工具的“底子设施费”本钱项目中；如果在开发的建立园地上有多个开发项目，不能区分本钱核算工具时，其底子设施费应先在“开发本钱土地开发底子设施费”科目进行归集，待底子设施建立完毕后，将归集的用度按修建面积(包罗在建及未建面积)分派计入有关本钱核算工具的“底子设施费”本钱项目中。修建安装工程费6-4 一般应在与承包单元进行工程价款
27、结算时，按承包单元凭据当月实际完成事情量提出，经甲方审定、双方确认的“已完工程月报表”、“工程价款结算单”所确定的工程价款，直接计入衡宇等本钱核算工具的“修建安装工程费”本钱项目。6-5 预付给承包单元的工程款和备料款，不能直接作为修建安装工程费支出，计入“开发本钱”科目，应先在“预付帐款预付承包单元款”科目核算，待工程价款结算时，再从实际应付工程款中扣回。6-6 对几个工程一并招标出包且按标价结算的，应在工程完工结算工程价款时，按每个工程(或本钱核算工具)的预算造价占各项工程预算造价之和的比例，盘算各自的标价即实际修建安装工程费。凭据经盘算得出的修建安装工程费，计入有关衡宇等本钱核算工具的“
28、修建安装工程费”本钱项目。盘算公式为：某项工程的实际 该项工程预算造价 = 工程标价* -修建安装工程费 各项工程预算造价合计 配套设施费6-7 通常不能有偿转让的开发小区内配套设施所产生的支出，均应计入衡宇等本钱核算工具的“配套设施费”本钱项目：(1) 配套设施和衡宇等开发产物同步建立的情况下： 能分清本钱核算工具的，应直接计入衡宇等本钱核算工具的“配套设施费”本钱项目。 不能分清本钱核算工具的，应先由“开发本钱配套设施开发”科目的相应本钱项目进行归集，再分派计入衡宇等本钱核算工具的“配套设施费”本钱项目。(2) 配套设施和衡宇等开发产物非同步建立(有前有后、穿插进行)的情况下： 应先通过“
29、开发本钱配套设施开发”科目进行归集，待配套设施完工后，再按衡宇等本钱核算工具的修建面积和分项平行结转法，分派计入衡宇等本钱核算工具的本钱项目。(3) 先开发衡宇等开发产物，后建配套设施；或衡宇等开发产物已开发完工移交或出售，而配套设施尚未全部完工的情况下： 可按配套设施的预算本钱(或筹划本钱)进行预提，并归集在“开发本钱配套设施开发”科目的相应本钱项目，再按衡宇等本钱核算工具的修建面积，分派计入衡宇等本钱核算工具的“配套设施费”本钱项目。预提数与实际数的差额，应在配套设施完工时调解衡宇等本钱核算工具的“配套设施费”本钱项目。 如果预提的配套设施费含有多种配套设施项目，应在每项配套设施完工时，逐
30、项结转并随时调解衡宇等本钱核算工具的“配套设施费”本钱项目，不得等全部配套工程竣工后一次调解。6-8 通常能有偿转让的配套设施（包罗经营性和非经营性的）支出，不得计入衡宇等本钱核算工具的本钱，能有偿转让的配套设施应分派的其他配套设施费，应计入其开发本钱的“开发本钱配套设施开发配套设施费”项目中。开发间接费6-9 应先通过“开发间接费”科目归集，于每季末凭据实际产生数按修建面积分派计入各项目的各本钱核算工具，一般不得以筹划数计入开发本钱。如凭据开发特点，确需接纳预提开发间接费步伐时，预提数与实际支出数之间的差额应于年度终了时一次进行调解。6-10 本钱应计入衡宇等开发产物的不能有偿转让的配套设施
31、、留作自用的牢固资产，均不分派开发间接费。6-11 如果有周转房，每月应计入开发间接费的周转房摊销，可比照衡宇类牢固资产的折旧年限接纳平均年限法进行摊销，并按周转房造价4%盘算残值。关于借款用度资本化6-12 借款用度资本化的期限：可自房地产产物开发投入起至完工交付时止，其间开发商主动实施的停工其间不包罗在内；6-13 可资本化的借款用度包罗：与开发项目直接相关的借款利息支出、汇兑损失、债券溢价，减去债券折价、利息收入、汇兑收益以及借款到位后、使用前的其他投资收益，如利息收入等减项微小也可直接计入财政用度。可资本化的借款用度不包罗借款手续费及佣金等；6-14 可确定借款用途并专款专用的，可将借
32、款用度直接计入受益的本钱核算工具；不能分清具体用途的借款用度，可接纳各项目累计投资额、各项目缺口资金等尺度在受益的各本钱核算工具间分摊；如果一次性利息数额较大时，也可先通过“待摊用度”归集后，再分派计入各本钱核算工具的“开发间接费”。 某本钱盘算工具完成投资额分派比例 = - 100% 项目完成投资总额第七章 本钱报表报表种类：7-1 各房地产开发企业应按要求编报本钱报表。本钱报表主要包罗：(1) “房地产本钱结转情况表”；(2) “房地产本钱比力阐发表”；(3) “开发间接费明细表”；(4) “房地产项目综合情况表”；(5) “房地产本钱条约执行情况表”；编报时间:7-2 本钱报表报送时间为
33、每季后10日内，年度报表时间以决算通知为准，另外总部可凭据项目开发的差异阶段要求报送有关本钱报表。编报要求：7-3 详见总部财政部统一印发的表样及各表的说明。第八章 附 则8-1 本指导适用于团体所属的控股经营和受托非控股经营的房地产开发企业。各房地产开发企业可凭据自身开发项目情况，进行增补完善并制定本单元本钱核算的具体范例。8-2 本指导未涉及或未尽的本钱核算事项，按国度或团体有关本钱治理的划定执行。本指导由总部财政部卖力解释和修订。 房地产本钱控制精要目 录第一项.立项本钱控制要点应用指南第二项.筹划环节本钱控制要点应用指南第三项.招投标环节本钱控制要点应用指南第四项.施工环节本钱控制要点
34、应用指南第五项.质料及设备采购环节本钱控制要点应用指南第六项.销售环节本钱控制要点应用指南第七项.工程预决算环节本钱控制要点应用指南第八项.期间用度的本钱控制要点应用指南第九项.物业治理本钱控制要点应用指南附件.北京公司范例化治理系列文件第一项立项本钱控制要点应用指南立项环节的本钱控制凭据项目开发方法的差异而有所区别。该环节由于有国度多项法例政策的限制，运作时灵活度较小，根本原则是在国度划定范畴内最大限度地控制企业的用度。项目部在项目开发前期起主要作用，因此，这一环节本钱控制的主要任务由项目部来包袱。控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件开发形式1、 新征土地征地用度 少交或晚交，力争减免项
35、目部卖力详见项目立项本钱控制要点说明中项目开发本钱组成表、附表一、附表二。拆迁安顿用度房产确权后治理拆迁安顿用度项目部卖力大市政用度自建部分凭据公司工程体系走；交政府部分按有关划定治理工程部、设计部和审算部卖力自建部分；工程部卖力交政府部分。筹划条件满足公司利益最大化，公道提高容积率，低落土地本钱项目部、设计部卖力2、 买断项目买断内容明确买断内容明细项目部卖力详见项目立项本钱控制要点说明中项目开发本钱组成表、附表一、附表二及买断方法的本钱组成付款总额为公司争取最大利益项目部卖力付款时间周期长、次数多项目部卖力三通或七通一平的尺度明确验收尺度明细工程部、项目部卖力手续风险与项目付款时间直接挂钩
36、。项目部卖力3、 互助开发互助方法切合团体要求，有利于北京公司；项目部卖力详见项目立项本钱控制要点说明中项目开发本钱组成表、附表一、附表二及互助开发的本钱组成分成比例双赢原则；项目部卖力交房时间尽可能地延后交房，工程部卖力交房尺度不低于条约中交房尺度项目部卖力付款总额付款时间选择有利于公司利益的方法项目部卖力项目部卖力第二项筹划环节本钱控制要点应用指南筹划环节的本钱控制所占权重最大，具有“一锤定音”的职位和作用：在筹划环节进行本钱控制是实现事前控制的要害，可以最大限度的淘汰事后变动带来的本钱。所以该环节控制要点和控制内容相当庞大，根本原则是，周密筹划，科学讨论，严格审批。设计部和种种评审委员会
37、在该环节包袱主要的职能。控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件1、 筹划方案（1）可行性筹划设计市场信息搜集和阐发市政状况信息阐发筹划要点确立可行性研究设计任务书可行性设计变动设计部卖力，项目、审算、销售部配合暂缺相应可操纵参考文件，以下同（2）方案评审组成可行性筹划评审委员会，对方案进行评审、确定。未通过的方案进入可行性设计变动环节，再重新评审。由项目、设计、工程、审算、财政、销售等各部分组成评审委员会，总经理卖力（3）设计结果对可行性筹划设计凭据实际情况进行细节调解设备选型方案提前确定设计部卖力，工程部配合凭据提交的设计结果进行投资估算审算部卖力，设计部配合2、报批设计（1）设计方案凭据
38、项目前期运营的情况和市场阐发制订设计任务书设计部卖力，项目部、销售部协作方案设计招投标设计部方案设计评审招投标评审委员会（2）报批注意市政设计注意相关法例，完善自身报批范例性，质料完整项目部卖力，设计部配合控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件3、扩初设计（1）扩初设计要求对报批设计进一步调解设计要求内部审核设计部卖力，知会各部分（2）本钱概算凭据扩初设计招投标方案和设备选型、实体研究、情况方案等因素对总本钱作出概算设计部与工程部卖力制订经营指导书审算部卖力（3）扩初设计图凭据扩初设计要求招标专家评审内部评审招投标评审委员会设计调解设计部卖力4、桩基设计（1）地质勘察搜集权威地质资料自己专业
39、人员勘察设计部卖力，工程部协助（2）设计方案评审桩基设计2种以上形式由专家进行桩基形式和桩基结构评审（3）桩基施工图设计调解5、施工图设计（1） 施工图设计要求凭据销售包装设计、桩基设计、功效设计及配套设施等因素，在扩初图底子上确立施工图设计要求建安施工图中结结构价、修建造价和情况设施费等约占总造价70%的部分属于设计方可控部分，应严格审核。设计部和工程部卖力，其他部分协助（2） 报建政府部分报批费，按政府有关政策交纳。项目部（3） 报施图（4） 审图（5） 施工配合互审互签，明确修改意见，设计洽商设计部卖力，工程协助，知会销售部（6） 面积测算设计图纸测算与实际施工时查验相结合设计部卖力，工
40、程部协助6、销售包装设计结合营销用度控制施工招投标7、装修方案设计（1） 方案设计要求凭据扩初设计图、经营指导书和实体研究的结果确定方案设计要求设计部卖力，销售部协助（2） 质料设备选型本钱方案市场信息调研凭据设计要求确定装修质料和设备设计部卖力制订装修设计目标本钱筹划明细表装饰综合代价拆分阐发拜见深圳公司文件（3） 招投标制订设计任务书设计部卖力，销售部协助评审招投标评审委员会控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件8、功效设计（1）小区修建物功效的经济评估市场调研销售部卖力有针对性扩充修建物功效设计部卖力，销售、工程部协助（2）市政配套方案市政状况调研争取政府有利条件项目部卖力（3）情况方
41、案设计凭据投资估算和报批尺度确立情况设计方案目标本钱总额设计部卖力，项目部协助招投标招投标评审委员会（4）智能化设计市场现状阐发，智能化须要性阐发智能化内容控制销售部卖力招投标，寻找外部互助，争取双赢招投标小组组织，总经理卖力（5）销售答应保持各部分与销售部的信息流通，保障销售答应与实际功效的一致性设计部卖力，工程部协助9、设计变动（1）设计调解用度（2）设计变动洽商严格凭据设计变动洽商流程进行设计部卖力，工程、销售部协助详见工程现场变动治理范例10、质料设备（1）选型（2）方案确定时间在扩初图确定前确定质料设备，使设计在图纸阶段就考虑了质料设备的安装设计部卖力，工程部协助（3）采购招投标招投
42、标评审委员会详见设备质料采购范例其他用度物业治理完善费限额设计审算部第三项招投标环节本钱控制要点应用指南招投标环节的本钱控制涉及到工程、设计、审算、销售等多个部分的实际运作，在步伐上没有太多变数，但具体内容特别是招投标评审委员的选择则须有很强的针对性。这个环节本钱控制的难点在于标书制订，重点在于评标。控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件1、投标单元的选择（1）资质（2）治理水平（3）技能力量（4）历史记载（5）资金实力（6）互助经历创建承建商、工程监理、质料及设备供货商名册及资料库。从公司认可名册中的承建商、供货商、监理公司中选择投标单元。主办部分推荐五家投标单元报招投标事情组。工程部卖力
43、工程监理招投标条约；设计部卖力设计、情况、装修招投标条约。审算部卖力质料设备招投标条约。销售部卖力营销、包装招投标条约。详见招投标治理范例第8条至15条和招投标治理步伐招投标事情 小组审核、考察、评估、筛选三家以上投标单元报招投标评审委员会及主管领导 招投标评审委员会审核主管领导批准。详见招投标治理范例第8条至15条和招投标治理步伐2、招投标文件种种条约的招投标书内容应包罗：（1）工期；（2）工程造价或取费尺度；（3）质量要求；（4）付款方法；（5）招标范畴；（6）结算方法；（7）验收尺度；（8）投标注意事项；（9）废标条件（投标书必须加盖投标单元法人印章）；（10）接标时间；（11）开标时间；（12）定标要领；（13）投标单元增补意见；（14）尺度条约条文；（15）图纸、其他要求等。主办部分起草、制定招投标尺度文本1、工程部卖力工程监理招投标条约；2、设计部卖力设计、情况、装修招投标条约。3、审算部卖力质料设备招投标条约。4、销售部卖力营销、包装招投标条约。详见招投标治理范例第6条、第16条至20条、和招投标治理步伐招投标事情组审核招投标评审委员会审核；主管领导批准；详见招投标治理范例第6条、第16条至20条、和招投标治理步伐控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件3、评标和定标(1)技能性评标和定标(2)经济性评标定标优先顺序