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1、物业管理理80问 目目 录 一、物业业管理基基本概念念 二、购房房时应关关注的物物业管理理事项 三、业主主大会及及业主委委员会 四、如何何选聘和和解聘物物业管理理企业 五、物业业服务和和费用 六、专项项维修资资金的归归集、使使用和管管理 七、物业业的使用用和维护护 11 - PPagee 2-一、物业业管理基基本概念念 问 1、什什么是物物业管理理？ 答答：物业业管理指指业主选选聘物业业管理企企业，由由业主和和物业管管理企业业按照物物业服 务合同约约定，对对房屋及及配套的的设施设设备和相相关场地地进行维维修、养养护、管管理，维维护 相关区域域内的环环境卫生生和公共共秩序的的活动。主主要从三三个
2、角度度理解： 业主主选聘 有合格资资质等级级证书的的物业管管理企业业来实施施物业管管理；二二物业管管理活动动中两 重要的主主体是业业主和物物业管理理企业，双双方签订订物业服服务合同同，明确确双方的的权利义义 务；三 物业管管理的内内容是对对房屋及及配套的的设施设设备和相相关场地地进行维维修、养养护、 管理，维维护相关关区域内内的环境境卫生和和公共秩秩序。 问 2、为为什么要要实施物物业管理理？ 答答：主要要有三方方面原因因客观上上要求实实施物业业管理： （11）房屋屋产权多多元化。随随着我国国经济体体制由计计划经济济向市场场经济转转变，990 年年 代初以来来我市住住房制度度改革逐逐步变化化，
3、房屋屋商品化化，房屋屋产权多多元化，个个人拥有有 房屋产权权的比例例越来越越高，原原来的公公房管理理体制不不能适应应市场化化和产权权转移的的形 势。 （2）人人们生活活水平的的提高，需需求增强强。房屋屋作为价价值高的的资产，是是大多数数家 庭最主要要财产以以及财富富积累的的主要形形式，人人们对房房屋财产产的使用用、维护护、 值值提 出了较强强的服务务要求， 方面要要求住得得好，房房屋状况况保持的的好，环环境整洁洁优美， 同时还要要求房屋屋的 值值增值，这这些都需需要高水水平的专专业物业业管理服服务。 （3）物物业项目目建设规规模大，房房屋及设设施设备备的维护护管理要要求专业业性程度度高。 物业
4、项项目里往往往有成成百上千千业主，众众多业主主由于房房产毗邻邻，在使使用管理理物业、 在物业的的 值增增值等方方面，全全体业主主形成公公共性物物业管理理服务需需求，而而且房屋屋建 筑结构及及设施设设备较为为复杂，对对物业管管理服务务要求专专业文化化程度高高。这种种公共性性 的物业管管理服务务不可能能由单 业主或或少数业业主来完完成，需需要通过过全体业业主委托托专 业化的物物业管理理企业来来提供这这种服务务。 问 3、什什么是业业主？业业主在物物业管理理活动中中主要有有什么权权利和义义务？ 答答：房屋屋所有权权人为业业主。在在成立业业主大会会及组建建业主委委员会过过程中，除除房 屋权属证证书上记
5、记载的权权利人可可以认定定为业主主”外，购购买预售售商品房房（含经经济适用用 房），尚尚未取得得房屋权权属证书书的，房房屋买卖卖合同记记载的购购房人”可以视视为业主主”。 业业主是物物业管理理活动中中的重要要主体，物物业管理理离不开开业主的的参与。业业主的物物 业管理权权利和义义务是建建立在对对房屋拥拥有的财财产权基基础上，业业主既拥拥有物业业管理区区 域内的 份房产产，也是是物业管管理区域域的成员员。业主主在物业业管理中中享有权权利，同同时 也要履行行相应的的义务。 业业主在物物业管理理活动中中享有的的权力主主要有：接受物物业服务务；提议议召开业业主大 会，就物物业管理理的有关关事项提提出建
6、议议；参加加业主大大会会议议，行使使投票权权；选举举业 主委员会会委员，并并享有被被选举权权等。同同时负有有遵守业业主公约约和业主主大会议议事规则则， 行业业主大会会决定和和业主大大会授权权业主委委员会作作出的决决定，交交纳物业业服务费费用等 义务。 2 - PPagee 3-二、购房房时应关关注的物物业管理理事项 问问 4、为为什么购购房时要要关注物物业管理理事项？ 答答：购房房时就关关注物业业管理，才才能为将将来的物物业管理理打下好好的基础础。因为为在 业主大会会成立之之前的前前期物业业管理阶阶段，物物业服务务费用、服服务内容容和质量量要求等等 有关物业业管理事事项按房房屋买卖卖时的约约定
7、实行行。如果果购房时时没有约约定，房房屋买卖卖关 系已经形形成，业业主到入入住时发发现物业业服务费费用或者者物业服服务内容容等不满满意，就就容 易产生矛矛盾。因因此在购购房时要要与开发发单位书书面约定定好房屋屋入住后后的有关关物业管管理 事项，即即使是预预售房屋屋，购房房时离入入住还有有 段时时间，也也应在购购房时与与开发单单位 约定好物物业管理理事项，才才能有效效避免入入住后的的物业管管理纠纷纷。 问问 5、购购房时应应注意哪哪些物业业管理事事项？ 答答：主要要签订好好两 文文件：房房屋买卖卖合同和和业主临临时公约约。 购购房时与与开发公公司签订订的房屋屋买卖合合同中要要包含有有物业服服务费
8、用用、物业业服务 内容和质质量要求求等内容容；买房房人同时时要承诺诺遵守业业主临时时公约。 问问 6、是是否可以以到办理理入住手手续时再再看业主主临时公公约？ 答答：买房房人在购购房时就就要看业业主临时时公约，在在签订房房屋买卖卖合同的的同时要要书 面承诺遵遵守临时时业主公公约。建建设单位位应当在在销售房房屋前，制制定业主主临时公公约，在在 房屋销售售时，将将业主临临时公约约向买房房人明示示，并予予以说明明；不能能到办理理入住手手续 时再将业业主临时时公约出出示给买买房人看看。 问问 7、业业主临时时公约具具有什么么作用？ 答答：业主主临时公公约要求求物业管管理区域域内全体体业主共共同遵守守，
9、能起起到规范范业主 在物业管管理活动动中行为为，维护护全体业业主整体体权益的的作用。例例如,业业主临时时公约规规 定不允许许在小区区内堆放放易燃、易易爆等危危险物品品，就是是为了 证小区区全体住住户的安安 全；又如如业主临临时公约约规定对对欠缴费费用的业业主，业业主委员员会和物物业管理理企业有有权 公布欠费费名单催催缴，是是为了维维护全体体业主的的利益，对对欠费业业主的约约束。 问问 8、业业主临时时公约包包括哪些些主要内内容？ 答答：业主主临时公公约由开开发企业业在售房房前制订订，主要要对有关关物业的的使用、维维护、 管理，业业主的共共同利益益，业主主应当履履行的义义务，违违反公约约应承担担
10、的责任任等事项项依 法作出约约定。开开发企业业制订的的业主临临时公约约不能侵侵犯购房房人的合合法权益益。 问问 9、违违反业主主临时公公约怎么么处理？ 答答：业主主违反业业主临时时公约的的，应该该承担相相应的违违约责任任，比如如 别业业主不 按照公约约的规定定使用公公用部位位公用设设施设备备，造成成损坏，是是对其他他业主的的利益侵侵 害，应该该赔偿损损失。 对对业主违违反业主主临时公公约的行行为，相相关业主主、业主主委员会会，物业业管理企企业、 可以督促促其改正正；协商商调解不不成的，可可以提起起诉讼；违反相相关政策策法规的的，报告告 有关部门门。 3 - PPagee 4- 问问10、业业主
11、临时时公约和和业主公公约有何何区别？ 答答：业主主临时公公约和业业主公约约均对物物业管理理区域内内全体业业主具有有约束力力。业 主临时公公约适用用于业主主大会成成立前的的前期物物业管理理阶段；业主公公约是业业主大会会成 立后，经经全体业业主所持持投票权权三分之之二以上上通过后后生效。 问问11、开开发企业业制订的的房屋买买卖合同同中有关关物业管管理的内内容，购购房人为为什么 不能随意意修改，是是不是霸霸王条款款？ 答答：由于于物业管管理服务务具有公公共性的的特点，绿绿化、保保洁、公公共秩序序维护等等物 业服务，服服务内容容和服务务水平，对对入住的的每 业业主都是是 样的的，支付付的费用用也应
12、该是 样样的。如如果与每每 业主主约定的的公共性性服务内内容不 样，没没有可操操作性；如 果约定的的费用不不 样， 样的服服务水平平，有的的费用高高，有的的费用低低，对多多付费的的 业主不公公平。 因因此，房房屋买卖卖合同中中关于公公共性物物业服务务的费用用，服务务内容和和质量要要求等 条款应由由开发企企业根据据前期物物业服务务合同确确定，与与前期物物业服务务合同保保持 致致， 开发企业业在售房房时要将将物业服服务内容容和费用用等明示示给买房房人并进进行约定定，但不不能 由 别购购房人与与开发单单位单独独协商确确定。这这是由于于前期物物业管理理的特殊殊性决定定 的，目的的是为了了维护全全体业主
13、主的合法法权益，不不应理解解为霸王王条款。 问问12、房房屋买卖卖合同中中约定的的物业服服务费、服服务内容容和质量量等在什什么阶段段实 行？ 答答：在业业主大会会成立前前的前期期物业管管理阶段段实行。业业主大会会委托业业主委员员会 与物业管管理企业业签订新新的物业业服务合合同生效效时，物物业服务务价格、服服务内容容和质量量 等按新合合同 行行。 问问13、前前期物业业服务合合同如何何签订，包包含哪些些主要内内容？ 答答：前期期物业服服务合同同由建设设单位与与物业管管理企业业签订，包包含主要要内容为为前 期物业管管理阶段段的服务务费用、服服务内容容和质量量要求、双双方的权权利义务务等。前前期物
14、业服务合合同必须须采取书书面形式式。 问问14、业业主大会会成立前前，业主主能否以以未与物物业管理理企业签签订合同同为由拒拒绝交 纳物业服服务费用用？ 答答：不能能。因为为按照规规定，前前期的物物业管理理企业由由开发建建设单位位委托，业业主 应当按照照约定交交纳物业业服务费费用，接接受物业业管理企企业的服服务。 问问15、业业主大会会委托业业主委员员会与物物业管理理企业签签订物业业服务合合同后，单单 业主能否否以未与与物业管管理企业业签订合合同为由由拒绝交交费？ 答答：不能能。业主主大会的的决定对对物业管管理区域域内的全全体业主主具有约约束力。业业主 必须履行行业主大大会委托托业主委委员会与与
15、物业管管理企业业签订的的物业服服务合同同的约定定， 交纳物业业服务费费用。 三、业主主大会及及业主委委员会 问问16、什什么是业业主大会会？ 答答：物业业管理区区域内全全体业主主组成业业主大会会。业主主大会是是对应物物业管理理区域 4 - PPagee 5-成立的， 物业业管理区区域成立立 业业主大会会。业主主大会代代表和维维护物业业管理区区 域内全体体业主在在物业管管理活动动中的合合法权益益。 问问17、如如何划分分物业管管理区域域？ 答答：物业业所在地地区、县县国土房房管局会会同街道道办事处处负责协协调物业业管理区区域划 分工作。划划分住宅宅物业管管理区域域应当考考虑建筑筑规模、自自然形成
16、成、设施施设备共共用程 度及社区区建设等等因素；非住宅宅区域划划分主要要考虑建建设立项项、规划划等因素素；住宅宅与 非住宅结结构相连连的区域域，应本本着有利利于物业业管理的的原则划划定。 问问18、什什么时候候应成立立业主大大会？ 答答：新建建和已建建成的商商品房 （包括括经济适适用房）入入住率超超过500%的或或入住率率 不足500%但首首户入住住已满两两年的物物业管理理区域；公有住住房出售售率超过过50%的物 业管理区区域，应应当尽快快组织召召开首次次业主大大会会议议，成立立业主大大会，选选举产生生业 主委员会会。 问问19、如如何召开开首次业业主大会会会议，成成立业主主大会？ 答答：应按
17、按以下步步骤召开开首次业业主大会会会议，成成立业主主大会： （1）成成立筹备备组，负负责业主主大会筹筹备工作作。 住住宅物业业首次业业主大会会会议由由所在地地的街道道办事处处负责组组织业主主代表、建建设 单位（或或公有住住房出售售单位）、社社区居委委会组成成业主大大会会议议筹备组组；筹备备组中 的业主代代表由筹筹备组组组成单位位按照业业主自荐荐、推荐荐的形式式在充分分听取业业主意见见基 础上确定定。非住住宅物业业筹备组组由业主主代表、建建设单位位组成。 筹筹备组的的主要职职责如下下： 确定首首次业主主大会会会议召开开的时间间、地点点、形式式和内容容； 按照政政府主管管部门制制订的示示范文本本，
18、拟定定业主主大会议议事规则则（草草案） 和 业业主公约约（草草案）； 确定业业主身份份，确定定业主在在首次业业主大会会会议上上的投票票权； 确定业业主委员员会委员员候选人人产生办办法及名名单； 做好召召开首次次业主大大会会议议的其他他准备工工作。 上上述工作作- 应以书书面形式式在物业业管理区区域内公公告。 （2）筹筹备组应应自组成成之 起起30 内内组织召召开首次次业主大大会会议议，审议议通过 业主主大会议议事规则则和业业主公约约，并并选举产产生业主主委员会会。区、县县国土房房 管局对筹筹备组召召开业主主大会会会议工作作进行指指导、监监督。 业业主大会会自首次次业主大大会会议议召开之之 起成
19、成立。 问问20、什什么情况况下可以以不成立立业主大大会？ 答答：物业业管理区区域只有有 业业主，或或者业主主人数较较少且经经全体业业主 致致同意， 可以不成成立业主主大会。决决定不成成立业主主大会的的，业主主共同履履行业主主大会、业业主委 员会职责责。 问问21、如如何确定定业主在在首次业业主大会会会议的的投票权权？ 答答：首次次业主大大会会议议的投票票权按照照业主拥拥有的物物业建设设面积计计算。以以每 平米为投投票权计计算基数数，不足足 平米米部分不不予计算算。 以以后业主主大会会会议的投投票权计计票方式式可以通通过 业业主大会会议事规规则确确定。 5 - PPagee 6- 问问22、业
20、业主大会会会议以以什么形形式召开开？ 答答：业主主大会会会议可以以采取集集体讨论论形式，也也可以采采取书面面征求意意见形式式。 但但应当有有物业管管理区域域内持有有1/22 以上上投票权权的业主主参加。 业业主因故故不能参参加业主主大会会会议，可可以书面面委托代代理人参参加。 问问25、业业主大会会是否要要定期开开会，由由谁召开开？ 答答：业主主大会会会议分为为定期会会议和临临时会议议。 业业主大会会定期会会议应当当按照业业主大会会议事规规则的规规定由业业主委员员会组织织召 开。 有有下列情情况之一一的，业业主委员员会应当当及时组组织召开开业主大大会临时时会议： (1)220%以以上业主主提议
21、的的； (2)发发生重大大事故或或者紧急急事件需需要及时时处理的的； (3)业业主大会会议事规规则或业业主公约约规定的的其他情情况。 问问24、业业主大会会具有哪哪些主要要职责？ 答答：业主主大会主主要职责责如下： （1）制制定、修修改业主主公约和和业主大大会议事事规则； （2）选选举、更更换业主主委员会会委员，监监督业主主委员会会的工作作； （3）选选聘、解解聘物业业管理企企业； （4）决决定专项项维修资资金使用用、续筹筹方案，并并监督实实施； （5）制制定、修修改物业业管理区区域内物物业共用用部位和和共用设设施设备备的使用用、公共共 秩序和环环境卫生生的维护护等方面面的规章章制度； （6）
22、法法律、法法规或者者业主大大会议事事规则规规定的其其他有关关物业管管理的职职责。 问问25、业业主大会会如何决决议才有有效？ 答答： 般般事项，必必须经与与会业主主所持投投票权 1/22 以上上通过；业主大大会作出出制 定或修改改业主公公约、业业主大会会议事规规则、选选聘、解解聘物业业管理企企业、专专项维修修资 金使用、续续筹方案案的决定定，须经经物业管管理区域域内全体体业主所所持投票票权2/3 以以上 通过。 问问26、什什么是业业主委员员会，与与业主大大会是什什么关系系？ 答答：业主主委员会会由业主主大会选选举产生生，是业业主大会会的 行行机构，具具体实施施业 主大会的的决议。业业主委员员
23、会组成成人数 般为55 至99 人的的单数，业业主委员员会主任任、 副主任在在业主委委员会委委员中推推选产生生。 问问27、业业主委员员会职责责是什么么？ 答答：业主主委员会会的主要要职责为为： （1）召召集业主主大会会会议，报报告物业业管理的的实施情情况； （2）代代表业主主与业主主大会选选聘的物物业管理理企业签签订物业业服务合合同； （3）及及时了解解业主、物物业使用用人的意意见和建建议，监监督和协协助物业业管理企企业履 行物业服服务合同同； （4）监监督业主主公约的的实施； （5）业业主大会会赋予的的其他职职责。 业主委委员会应应当监督督违反物物业服务务合同约约定逾期期不交纳纳物业服服务
24、费用用的业 主，限期期交纳物物业服务务费用。 6 - PPagee 7- 问问28、什什么人可可以当选选业主委委员会委委员？ 答答：具备备以下资资格条件件的业主主可以成成为业主主委员会会委员： （1）具具有完全全民事行行为能力力的业主主； （2）遵遵守国家家有关法法律、法法规； （3）遵遵守业主主大会议议事规则则、业主主公约、模模范履行行业主义义务； （4）热热心公益益事业，责责任心强强，公正正廉洁，具具有社会会公信力力； （5）具具有一定定组织能能力； （6）具具备必要要的工作作时间。 在在实际工工作中，鼓鼓励和支支持物业业管理区区域内具具有业主主身份的的各级人人大代表表和 政协委员员作为业
25、业主委员员会委员员参与物物业管理理。 问问29、业业主委员员会是否否需要备备案？ 答答：业主主委员会会应自选选举产生生之 起起30 内，到到物业所所在地的的区、县县国土房房管 局备案。备备案时须须提交业业主委员员会备案案单及及业主大大会议事事规则、业业主公约约、 业主大会会决议、法法律法规规规定其其它材料料。 问问30、业业主委员员会如何何作出决决定？ 答答：经11/3 以上业业主委员员会委员员提议或或者业主主委员会会主任认认为有必必要的，应应 当及时召召开业主主委员会会会议。会会议应当当有过半半数委员员出席，作作出的决决定须经经委员 人数半数数以上通通过。 业主委员员会的决决定应以以书面形形
26、式在物物业管理理区域内内及时公公告。 问问31、什什么情况况下业主主委员会会委员资资格终止止？ 答答：出现现以下情情况时业业主委员员会委员员资格终终止： （1）因因物业转转让，灭灭失等原原因不在在是业主主的； （2）无无故缺席席业主委委员会会会议连续续三次以以上的； （3）因因疾病等等原因丧丧失履行行职责能能力的； （4）有有犯罪行行为的； （5）以以书面形形式向业业主大会会提出辞辞呈的； （6）拒拒不履行行业主义义务的； （7）其其他原因因不宜担担任业主主委员会会委员的的。 问问32、业业主大会会、业主主委员会会是否可可以作出出于物业业管理无无关的决决定？ 答答：业主主大会、业业主委员员会应
27、当当依法履履行职责责，不得得作出于于物业管管理无关关的 决定，不不得从事事与物业业管理无无关的活活动。 问问33、什什么是业业主公约约？ 答答：业主主公约由由全体业业主共同同制定，经经业主大大会会议议通过后后，对全全体业主主具 有约束力力。主要要内容是是对有关关物业的的使用、维维护、管管理，业业主的共共同利益益，业主主 应当履行行的义务务，违反反公约应应当承担担的责任任等事项项。 问问34、什什么是业业主大会会议事规规则？ 答答：业主主大会议议事规则则由业主主大会制制定和修修改，由由全体业业主共同同遵守。 业业主大会会议事规规则主要要就业主主大会的的议事方方式、表表决程序序、业主主投票权权确定
28、 方法、业业主委员员会的组组成和委委员任期期等事项项作出约约定。 7 - PPagee 8- 问问35、业业主大会会、业主主委员会会与社区区建设是是怎样的的关系？ 答答：居住住区物业业管理纳纳入社区区建设，是是我市城城市管理理的重要要基础工工作之一一、 目的是为为了 障障物业管管理秩序序，维护护业主和和居民物物业管理理合法权权益，促促进社区区建 设全面发发展。 按按照有关关规定，社社区居委委会指导导、监督督业主大大会和业业主委员员会工作作，并参参与 成立业主主大会筹筹备组。业业主大会会、业主主委员会会应当配配合公安安机关、与与社区居居委会 相互协作作，共同同做好维维护物业业管理区区域的社社会治
29、安安的相关关工作。 住住宅小区区业主大大会会议议，应当当告知相相关的社社区居委委会；业业主大会会、业主主委员 会作出的的决定，应应当听取取社区居居委会的的建议；积极配配合社区区居委会会依法履履行自治治 管理职责责，支持持居民委委员会开开展工作作，并接接受其指指导和监监督。 四、如何何选聘和和解聘物物业管理理企业 问问36、新新建住宅宅是否必必须进行行招标选选聘物业业管理企企业？ 答答：是的的。按照照规定，国国家提倡倡通过公公开、公公平、公公正的市市场竞争争机制选选择 物业管理理企业；新建住住宅物业业的建设设单位，应应通过招招标的方方式选聘聘具有相相应资质质 的物业管管理企业业。 问问37、业业
30、主大会会决定续续聘原物物业管理理企业，是是否应进进行招标标？ 答答：不需需要。物物业服务务合同到到期，业业主大会会决定续续聘原物物业管理理企业提提供服 务的，可可不再进进行招标标，直接接授权业业主委员员会续签签物业服服务合同同。 问问38、业业主大会会决定更更换物业业管理企企业的决决议，应应当有持持有多少少投票权权的业 主同意？ 答答：业主主大会更更换物业业管理企企业的决决议，必必须经物物业管理理区域内内全体业业主所 持投票权权2/33 以上上通过。 问问39、业业主大会会更换物物业管理理企业，是是否应当当告知社社区居委委会和街街道办事事处？ 答答：是的的。作为为物业管管理区域域的重大大事项，
31、业业主大会会作出更更换物业业管理企企业 的决议后后，应当当及时告告知当地地街道办办事处 （乡镇镇人民政政府）和和社区居居委会。 问问40、业业主委员员会通过过招标方方式更换换物业管管理企业业之前，应应当就哪哪些事项项形 成决议？ 答答：根据据不同情情况，业业主大会会应当在在招标前前决定以以下事项项： （1）授授权业主主委员会会或委托托招标代代理机构构组织招招标； （2）确确定采取取公开招招标或邀邀请招标标方式； （33）授权权业主委委员会直直接确定定中标人人或由评评标委员员会推荐荐中标候候选人名名单后， 由业主大大会最终终确定中中标人； （4）物物业服务务价格幅幅度或水水平。 问问41、业业主
32、委员员会招标标前，是是否需要要备案？ 答答：业主主委员会会招标前前，应当当到项目目所在区区、县国国土资源源和房屋屋管理局局备案。 备案时，应应提交以以下资料料： （1）业业主大会会决议； （2）招招标公告告或者投投标邀请请书； 8 - PPagee 9- （3）招招标文件件； （4）法法律、法法规规定定的其他他资料。业业主委员员会委托托招标代代理机构构进行招招标的， 还应提交交双方签签订的委委托书。 问问42、业业主委员员会组织织招标过过程中，如如何 证证广大业业主的知知情权？ 答答：应从从以下几几个方面面 障业业主的知知情权： （1）业业主大会会会议通通过书面面征求意意见的形形式召开开的，业
33、业主委员员会应当当在招标标 前将业主主大会决决议在物物业管理理区域内内的显著著位置向向全体业业主公示示； （2）评评标过程程中，现现场答辩辩可采用用公开的的方式，业业主可参参加旁听听； （3）评评标结束束后，业业主委员员会可以以将招标标的过程程情况以以及评标标委员会会提交的的 评标报告告向全体体业主公公示； （4）中中标企业业确定后后，业主主委员会会应将其其基本情情况和与与其鉴定定的物业业服务合合 同的服务务内容、范范围、标标准以及及价格等等主要内内容在物物业管理理区域的的显著位位置向全全 体业主公公示。 问问43、业业主委员员会通过过招标方方式更换换物业管管理企业业的，应应当提前前多少天天告
34、知 原物业管管理企业业？ 答答：原物物业服务务合同即即将到期期，业主主大会决决定重新新选聘物物业管理理企业的的，应 当及时召召开全体体业主大大会，并并在原物物业服务务合同到到期前三三 月将将有关决决议书面面告 知物业管管理企业业。前期期物业服服务合同同尚未到到期，业业主大会会决定另另行选聘聘物业管管理 企业的，应应当在做做出决议议后及时时书面告告知物业业管理企企业。 问问44、业业主委员员会招标标应当何何时完成成？ 答答：业主主大会通通过招标标方式选选聘物业业管理企企业的工工作，应应在原物物业服务务合同 到期前 月完完成。 问问45、业业主委员员会通过过招标重重新选聘聘物业管管理企业业后，应应
35、当如何何组织新新老企 业的交接接？ 答答：业主主大会依依法重新新选聘物物业管理理企业的的，应当当在解除除与原物物业管理理企业 的(前期期）物业业服务合合同后，方方可组织织双方交交接。交交接活动动由业主主委员会会组织， 原物业管管理企业业应将下下列材料料移交给给新物业业管理企企业： （1）竣竣工总平平面图，单单体建筑筑、结构构、设备备竣工图图，配套套设施、地地下管网网工 程竣工图图等竣工工验收资资料； （2）设设施设备备的安装装、使用用和维护护 养等等技术资资料； （3）物物业质量量 修文文件和物物业使用用说明文文件； （4）物物业管理理所必需需的其他他资料。交交接时，应应当制作作交接证证明并由
36、由双方企企业 和业主委委员会加加盖印章章。交接接完毕后后，原物物业管理理企业应应退出物物业管理理区域。 问问46、如如何与业业主大会会选聘的的物业管管理企业业签订物物业服务务合同？ 答答：按照照有关规规定，由由业主委委员会代代表全体体业主，与与业主大大会选聘聘的物业业管 理企业签签订物业业服务合合同。物物业服务务合同生生效后，全全体业主主均应履履行合同同约定。 物物业服务务合同主主要内容容包括物物业管理理事项、服服务质量量、服务务费用、双双方的权权 利义务、合合同期限限、违约约责任等等。北京京市国土土资源和和房屋管管理局220044 年55 月颁颁 布了物业业服务合合同的示示范文本本。 9 -
37、 PPagee 100-五、物业业服务和和费用 问问47、物物业服务务 般包包含哪些些内容？ 答答：物业业服务的的内容按按照物业业服务合合同的约约定实行行。物业业服务指指的是对对房屋 及配套的的设施设设备和相相关场地地进行维维修、养养护、管管理，维维护相关关区域内内的环境境卫 生和秩序序活动； 般包包括综合合管理、房房屋及共共用设施施设备的的维护管管理、公公共秩序序 维护、保保洁服务务、绿化化管理、装装饰装修修管理服服务、停停车管理理服务等等。 问问48、什什么是公公共性物物业管理理服务、特特约性物物业管理理服务？ 答答：公共共性物业业管理服服务指物物业管理理企业在在物业管管理区域域内提供供的
38、共用用部位 共用设施施设备维维修、养养护、环环境保洁洁和公共共秩序等等多种内内容的综综合服务务。 般般提 到的物业业管理服服务主要要为公共共性物业业管理服服务。 特特约性服服务指受受 别业业主的单单独委托托提供的的服务。比比如户内内自用部部位和设设备 的维修、室室内保洁洁、代订订机票、报报纸等。 问问49、物物业管理理企业在在公共秩秩序维护护服务方方面承担担何种职职责？是是否应对对业主 人身和财财产负责责？ 答答：物业业管理企企业在公公共秩序序维护的的主要职职责是公公共区域域的秩序序维护和和公共 财产的看看管，包包括： （1）相相对封闭闭：做到到小区主主要出入入口昼夜夜有专人人值班，危危及人身
39、身安全储储有明 显标志和和防范措措施； （2）维维护交通通秩序：包括对对机动车车辆和非非机动车车辆的行行驶方向向、速度度、临时时 停车位置置进行管管理，保保持车辆辆行驶通通畅； （3）看看管公共共财产：包括楼楼内的门门、窗、消消防器材材及小区区的表井井盖、雨雨箅子、 小品、花花、草、树树木、果果实等； （4）夜夜间对服服务范围围内重点点部位、道道路进行行不少于于 次的的防范检检查和巡巡逻， 巡逻不少少于2 人，做做到有计计划、有有记录； （5）有有发生治治安案件件、刑事事案件、交交通事故故的处置置预案；发生时时，应立立即采 取措施，并并及时报报警和配配合公安安部门进进行处理理。 物物业管理理企业原原策上不不对业主主人身和和户内财财产负有有看护责责任，但但物业管管理企 业违反物物业服务务合同约约定，导导致业主主人身和和财产受受到损失失的，物物业管理理企业应应依 法承担赔赔偿责任任。