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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.宏达地块块基地周周边情况况调查一、周边边概况基地现在在本身为为一经营营茶叶和和野生菌菌的专业业市场及及周边少少量砖房房、混凝凝土房。基基地由永永康路、环环城南路路、春城城路、茶茶叶专业业市场西西侧路四四条路围围合而成成，无临临街面。地地块形状状为近似似直角梯梯形，较较为规整整，地势势很平。虽虽然离主主干道很很近，但但受主干干道的车车流、人人流影响响极小，属属于一个个“闹中取取静”的地块块。另外外，专业业市场处处于关门门状态，已已经倒闭闭。二、周边边现有物物业
2、情况况1、周边边上市楼楼盘调查查此次调查查都集中中在一环环路以内内，城中中心的黄黄金地段段，物业业类型都都是高层层，并以以小户型型为主的的楼盘：米兰国国际、硅硅谷公寓寓、上海海沙龙、汇汇都国际际、知本本时代、集集大广场场。户型都集集中在4401000平米范范围内的的单房、一一房一厅厅、两房房一厅；并配有有大型的的商场和和较多的的邻街商商铺；外外立面的的设计也也具有很很强的时时代感，有有很强烈烈视觉冲冲击力。物业类型型楼盘名称称销售情况况高层米蓝国际际90%以以上汇都国际际95%以以上知本时代代售完集大广场场80%丽阳新城城85%肯度现代代城暂时没有有销售销售均价价：案名均价案名均价米兰国际际（
3、毛房房）33000元/知本时代代（精装装修）48000元/mm2汇都国际际（毛房房）38000元/集大广场场（精装装修）48000元/mm2肯度现代代城（未未知）未知上海沙龙龙（毛房房）24500元/mm22、周边边二手房房情况调调查面积区间间名称面积（mm2）价格（万万元）房屋类型型（室厅）面积区间间（600m2以下）石井小区区601622和平村471621金龙小区区491321金龙小区区451111石井小区区5615.8822石井小区区5116.8821福景花园园5617.8822石井小区区40.55811石井小区区56.4451621金龙小区区5515.8821面积区间间（6001000
4、m22）福景花园园8329.2232和平新村村702522吴井路口口6513.5522福景花园园9633.8832吴井路口口7024.8832和平村64.3352122金龙小区区61.2251621金龙小区区77213286街UU299.6635.5522和平村682222金龙小区区78.888213286街UU262.1142022和平村943042吴井路生生物研究究所8528.8842和平村68.22316.5522吴井路732521金龙小区区78.8882131和平村722931面积区间间（1000m22以上）86街UU21074122绿洲花园园109.74532绿洲花园园1044532
5、绿洲花园园1084532和平村1162932福景花园园1223642片区支持持的物业业价格反反推：根据上面面的调查查结果，可可以初步步得出片片区二手手房大致致均价为为32118.115 元元/m22。三、周边边商铺情情况基地周边边附近的的两条市市政主干干道分别别为环城城南路和和春城路路，距离离地块较较近的道道路为永永康路和和永平路路。因此此以这几几条道路路为调查查参数，可可以大致致得出此此区位支支持的商商铺市场场价格：永康路（永永平路）这两条道道路的距距离较近近，大致致情况相相同。商商铺基本本为两层层少数为为三层，经经营的主主要商业业行业为为海鲜酒酒楼、茶茶室、洗洗浴中心心和美容容机构。租租金
6、情况况大致为为，三层层商铺租租金水平平为200255元/mm2，两层层商铺租租金水平平为455元/mm2，单层层商铺租租金水平平为500700元/mm2。环城南路路、春城城路面积租金环城南路路、春城城路25m22以下60880元/m225440m2260元/m2左右40m22以上（数数量极少少，为酒酒店用品品市场）1001200元/mm2左右根据调查查结果得得出，区区域周边边商铺的的平均租租金水平平为700元/mm2左右，按按照122年的商商铺投资资回报率率计算，此此区域支支持的商商铺售价价为1000800 元/m2。四、周边边写字楼楼周边专业业写字楼楼较少，主主要有证证券大厦厦和摩尔尔上午中
7、中心，其其租金情情况为：l 证券大厦厦地理位置置：吴井井路和春春城路交交叉路口口。基本情况况：建筑筑面积m22,主楼楼层层，附楼楼14层层租金价位位：300元元元m22面积区间间：1330m222550m22l 摩尔商务务中心地理位置置：证券券大厦旁旁租金价位位：300元面积区间间：1220m222220m22写字楼租租金反推推：按照122年的投投资回报报期计算算，本区区域所支支持的写写字楼售售价（忽忽略利率率等可变变因素）为为44000元/m2左右。五、宏达达土地估估算说明：由由于未得得到宗地地图1、 由于未得得到宗地地图，顾顾按照110亩土土地进行行估算；2、 对周边市市场房价价初步了了解
8、，房房价按粗粗略估计计33000元/平方米米计；3、 根据甲方方初步沟沟通和地地形图情情况，估估算暂不不考虑商商业业态态价值，统统一按住住宅估算算；4、 容积率统统一按二二环路以以内最高高容积率率：3.0计；5、 估算土地地价格分分别按照照1200万/亩亩、1550万/亩、1180万万/亩、2200万万/亩进进行；表一：项目费用用估算表表容积率：3 土地地面积：10/亩； 土地地价格按按1200万元/亩总建筑面面积：2200000项目单项项目目名称单价(元元/)费用（元元）土地成本本土地楼面面地价600.00 2293350000设计费用用规划设计计费 40.000 8000000.00 施工
9、图设设计费前期配套套费市政配套套费等 13.000 2600000.00 前期费用用散水泥保保证金 30.000 6000000.00 新墙体基基金 预算编制制费 审图费 抗震专项项审查地质灾害害评估及及矿产评评估地勘可研报告告地形图放线、验验线、放放红线土地评估估环境评估估桩基检测测费综合管网网测量声像档案案存档、立立卷沉降观测测防雷检测测费 招投标费费 排污费面积测量量 质检费监理费 建安费用用土建、安安装15000.000 3000000000.000 综合管网网水电、弱弱电等50.000 100000000.000 绿化、景景观、道道路等120.00 240000000.000 营销费
10、用用66.000 132000000.000 税收181.50 363000000.000 财务费用用49.550 9900000.00 管理费用用49.550 9900000.00 不可预见见费50.000 100000000.000 合计：27499.500 5499900000.000 利润：(33000-227499)200000=1100200000元元注：地价价按1220万/亩计；不考虑虑商业，按按全住宅宅计算；住宅价价格按333000元/平平米计算算；表二：项目费用用估算表表容积率：3 土地地面积：10/亩； 土地地价格按按1500万元/亩；总总建筑面面积：2200000项目单项
11、项目目名称单价(元元/)费用土地成本本土地楼面面地价750.00 2293350000设计费用用规划设计计费 40.000 8000000.00 施工图设设计费 前期配套套费市政配套套费等 13.000 2600000.00 前期费用用散水泥保保证金 30.000 6000000.00 新墙体基基金 预算编制制费 审图费 抗震专项项审查地质灾害害评估及及矿产评评估地勘可研报告告地形图放线、验验线、放放红线土地评估估环境评估估桩基检测测费综合管网网测量声像档案案存档、立立卷沉降观测测防雷检测测费 招投标费费 排污费面积测量量 质检费监理费 建安费用用土建、安安装15000.000 3000000
12、000.000 综合管网网水电、弱弱电等50.000 100000000.000 绿化、景景观、道道路等120.00 240000000.000 营销费用用66.000 132000000.000 税收181.50 363000000.000 财务费用用49.550 9900000.00 管理费用用49.550 9900000.00 不可预见见费50.000 100000000.000 合计：28999.500 5799900000.000 利润:(33000-228999.5)*2000000=800100000元元注：地价价按1550万/亩计；不考虑虑商业，按按全住宅宅计算；住宅价价格按3
13、33000元/平平米计算算；表三：项目费用用估算表表容积率：3 土地地面积：10/亩； 土地地价格按按2000万元/亩；总总建筑面面积：2200000项目单项项目目名称单价(元元/)费用土地成本本土地楼面面地价10000.000 2293350000设计费用用规划设计计费 40.000 8000000.00 施工图设设计费 前期配套套费市政配套套费等 13.000 2600000.00 前期费用用散水泥保保证金 30.000 6000000.00 新墙体基基金 预算编制制费 审图费 抗震专项项审查地质灾害害评估及及矿产评评估地勘可研报告告地形图放线、验验线、放放红线土地评估估环境评估估桩基检测
14、测费综合管网网测量声像档案案存档、立立卷沉降观测测防雷检测测费 招投标费费 排污费面积测量量 质检费监理费 建安费用用土建、安安装15000.000 3000000000.000 综合管网网水电、弱弱电等50.000 100000000.000 绿化、景景观、道道路等120.00 240000000.000 营销费用用66.000 132000000.000 税收181.50 363000000.000 财务费用用49.550 9900000.00 管理费用用49.550 9900000.00 不可预见见费50.000 100000000.000 合计：31499.500 6299900000
15、.000 利润:(33000-331499.5)*2000000=300100000元元注：地价价按2000万/亩计；不考虑虑商业，按按全住宅宅计算；住宅价价格按333000元/平平米计算算；表四：项目费用用估算表表容积率：3 土地地面积：10/亩； 土地地价格按按1800万元/亩；总总建筑面面积：2200000项目单项项目目名称单价(元元/)费用土地成本本土地楼面面地价900.00 2293350000设计费用用规划设计计费 40.000 8000000.00 施工图设设计费 前期配套套费市政配套套费等 13.000 2600000.00 人防费用用人防费 约前期费用用散水泥保保证金 30.
16、000 6000000.00 新墙体基基金 预算编制制费 审图费 抗震专项项审查地质灾害害评估及及矿产评评估地勘可研报告告地形图放线、验验线、放放红线土地评估估环境评估估桩基检测测费综合管网网测量声像档案案存档、立立卷沉降观测测防雷检测测费 招投标费费 排污费面积测量量 质检费监理费 建安费用用土建、安安装15000.000 3000000000.000 综合管网网水电、弱弱电等50.000 100000000.000 绿化、景景观、道道路等120.00 240000000.000 营销费用用66.000 132000000.000 税收181.50 363000000.000 财务费用用49.550 9900000.00 管理费用用49.550 9900000.00 不可预见见费50.000 100000000.000 合计：30499.500 6099900000.000 利润:(33000-330499.5)*2000000=500100000元元注：地价价按2000万/亩计；不考虑虑商业，按按全住宅宅计算；住宅价价格按333000元/平平米计算算；