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1、第一部分分市场篇篇4（一）区区位分析析4第一章大上海海崇明4一、国际际大都市市上海海4二、世界界级生态态岛崇明51、崇明明：上海海世界级级城市的的生态岛岛区、“海上花花园”52、区域域概况66第二章崇明未未来的五五大功能能区100一、崇东东分区（大大通道景景区与生生态示范范、休闲闲运动区区）111二、崇中中分区（中中央森林林区与休休闲度假假、教育育研创区区）122三、崇北北分区（主主题乐园园区与有有机生态态农业展展示区）13四、崇南南分区（田田园城市市化中心心城区）14五、崇西西分区（生生态景湖湖区与环环湖度假假、国际际会议办办公区）15（二）市市场分析析17第一章上海房房地产宏宏观大势势17
2、一、上海海整体投投资环境境分析1171、国际际大都市市背景下下的城市市新格局局172、宏观观经济持持续向好好，投资资环境日日趋完善善183、居民民收入稳稳涨，总总体购买买力强劲劲19二、近期期政策分分析2001、政策策一：110月28日，央央行出台台加息政政策2002、政策策二：限限制囤地地沪土地地储备实实施细则则出台2253、政策策三：二二手房网网上公示示将于今今年推出出26第二章上海房房地产市市场277一、商品品房市场场分析2271、房地地产业逐逐渐成为为国民经经济的支支柱产业业272、上海海房地产产开发投投资进入入前所未未有的高高潮期2283、上海海商品房房市场供供应连年年创新高高，总体
3、体供求趋趋于平衡衡294、房地地产进入入高速发发展期，房房价跳跃跃式看涨涨30二、土地地市场分分析3221、新增增土地出出让3222、20004年年上海市市三号土土地公告告33第三章上海别别墅市场场36一、上海海别墅市市场特征征361、豪宅宅市场明明显放大大362、市区区出现大大型社区区内别墅墅项目3373、近郊郊别墅小小区的别别墅纯度度提高3374、类别别墅热销销市场338二、供需需分析3381、别墅墅市场供供应量分分析3882、别墅墅供给结结构分析析393、别墅墅市场供供求状况况分析441三、价格格分析442四、分布布格局443五、别墅墅物业未未来展望望451、别墅墅市场前前景看好好452
4、、别墅墅价格在在未来几几年时间间里仍会会呈稳步步上升趋趋势4553、经济济型及高高端别墅墅需求旺旺盛，中中端别墅墅竞争会会更加激激烈4664、从别别墅未来来发展区区域来看看，浦东东、青浦浦、松江江仍将是是市场热热点466第四章类别墅墅市场分分析477一、区域域板块分分布477二、价格格分析4481、单价价分析4482、总价价分析449三、产品品面积分分析500第五章崇明房房地产市市场分析析52一、市政政建设552二、区域域房地产产供求关关系分析析521、市场场供需平平衡5222、崇明明新城，未未来商品品房的供供应中心心533、本项项目未来来周边主主要竞争争分析553三、区域域价格走走势分析析5
5、61、受动动迁安置置房、成成交个案案影响，短短期价格格起伏大大562、二手手房交易易活跃，价价格节节节攀升5573、住宅宅以自用用性为主主，租赁赁回报率率低，商商铺类市市场不成成熟588四、产品品分析5591、规模模592、建筑筑形态5593、建筑筑风格6604、房型型面积6615、去化化分析662（三）项项目分析析64第一章项项目地块块概况664一、地块块基础经经济指标标65二、地块块周边环环境6551、地块块现状6652、地块块四至道道路6663、地块块周边相相邻关系系674、地块块附近商商业与配配套设施施675、地块块附近景景观分析析706、地块块优劣势势分析770第二章项目SSWOTT
6、分析7281第一部分分 市市场篇（一）区区位分析析第一章大上海海崇明一、国际际大都市市上上海上海作为为国际型型大都市市对崇明明县的发发展战略略具有指指导性作作用进入新世世纪后，上上海建设设西太平平洋沿岸岸的世界界级城市市和国际际金融、贸贸易、经经济和航航运中心心之一的的目标日日益清晰晰，城市市功能和和形态也也进入了了大规模模的拓展展期，上上海国际际大都市市地位的的确立，将将引导全全市各城城区引进进外资，发发展适合合当地区区域的产产业体系系，拉动动区域经经济发展展。崇明位于于上海东东北角，与与上海其其他城区区的联系系被长江江隔断，上上海市中中心及其其他城区区对崇明明的辐射射能力微微小，崇崇明的发
7、发展相对对比较封封闭，是是个区域域性市场场。十五期间间，上海海率先建建设“一一城九镇镇”（现现已改为为“三城城八镇”），将将崇明的的“堡镇镇”归入入为“一一城九镇镇”发展展规划中中，近年年又重新新对崇明明县进行行整体规规划，划划分为五五大功能能分区。上海整体体环境的的改善对对崇明的的未来发发展思路路起到了了指导性性作用，将将带动崇崇明经济济发展，带带动各产产业发展展。二、世界界级生态态岛崇明1、崇明明：上海海世界级级城市的的生态岛岛区、“海海上花园园”崇明地处处西太平平洋沿岸岸中点、上上海北翼翼的长江江口，素素有“东东海瀛洲洲、长江江门户”之之称，是是中国的的第三大大岛和全全世界最最大的河河口
8、冲积积岛，面面积12225平平方公里里，人口口64万万。岛上上水洁风风清土净净，是上上海最具具潜在战战略意义义的发展展空间之之一。随着20007年年底沪崇崇苏越江江通道的的通车和和中国沿沿海大通通道崇明明岛桥地地位的确确立，221世纪纪初的崇崇明将凭凭借特殊殊的岛屿屿格局、捷便的理想位置、良好的生态环境、广阔的土地资源四大优势，在上海城市整体布局中发挥后发效应，成为上海21世纪初期选择的战略重点地区之一。到2020年，将崇明基本建设成为以优美的生态环境为品牌，以闻名的游乐度假为主导，以发达的清洁生产为支撑，成为国内领先、国际一流的人类生态环境与生态活动示范岛区，同时也是上海连接长江三角洲和沿海
9、大通道的北翼纽带，这将为本案提供一个良好的外围环境。2、区域域概况地理理环境崇明岛位位于上海海东北角角，三面面环江，一一面临海海，西接接长江，东东濒东海海，南与与浦东新新区、宝宝山区及及江苏省省太仓市市隔水相相望，北北与江苏苏省海门门市、启启东市一一衣带水水。全岛岛面积 12225平方方公里，东东西长880公里里，南北北宽133至188公里。岛岛上地势势平坦，无无山岗丘丘陵，西西北部和和中部稍稍高，西西南部和和东部略略低。990%以以上的土土地标高高（以吴吴淞标高高0米为为参照）在在3.221米至至4.220米之之间。岛岛屿地理理位置在在东经11210930至1221554000，北北纬311
10、277000至331551115，地地处北亚亚热带，气气候温和和湿润，年年平均气气温155.2，日照照充足，雨雨水充沛沛，四季季分明。岛岛上水土土洁净，空空气清新新，生态态环境优优良，居居民平均均寿命776.77岁。历史史与现状状历史：崇明岛成成陆已有有 13300多多年历史史。公元元6188年（唐唐朝武德德元年），长长江口外外海面上上东沙西西沙两岛岛开始出出露，至至明末清清初，始始连成一一个崇明明大岛。公公元6996年（唐唐朝万岁岁通天元元年）初初，始有有人在岛岛上居住住。公元元7055年（唐唐朝神龙龙元年），在在西沙设设镇，取取名为崇崇明（“崇崇”为高高，“明明”为海海阔天空空，“崇崇明”
11、意意为高出出水面而而又平坦坦宽阔的的明净平平地）。公公元12222年年（南宋宋嘉定十十五年）设设天赐盐盐场，隶隶通州。公公元12277年年（元朝朝至元十十四年）升升为崇明明州，隶隶扬州路路。公元元13996年（明明朝洪武武二年）由由州为县县，先隶隶扬州路路，后隶隶苏州府府，兼隶隶太仓州州。民国国时期，先先后隶属属江苏南南通、松松江。解放放后，隶隶属江苏苏南通专专区。119588年122月1日日起改隶隶上海市市，目前前是上海海十九个个区县中中唯一的的县。现状：崇明县是是崇明岛岛上的行行政主体体，目前前辖有 13个个镇和11 个乡乡。县政政府所在在地城桥桥镇是全全县的政政治、经经济和文文化中心心。
12、岛上上还有 4个市市属国营营农场、22个军垦垦农场，上上海实业业集团公公司在岛岛上建有有一个现现代农业业园区。220033年底全全岛户籍籍人口总总数为663.55万人，人人口自然然增长率率已连续续9年保保持负增增长。民民族以汉汉族为主主，另有有蒙古族族、回族族、满族族、壮族族、白族族、彝族族、朝鲜鲜族、维维吾尔族族、布依依族、哈哈尼族、土土家族、藏藏族等少少数民族族。 产业业结构第一产业业：崇明是上上海市重重要的农农业生产产区，土土地资源源得天独独厚，全全县大力力发展农农林结合合、农牧牧结合、粮粮经结合合、种养养结合，稳稳粮、扩扩经、增增林，农农业结构构调整不不断推进进。以发发展优质质大米、河
13、河蟹、白白山羊、特特色蔬菜菜、林果果花五大大类重点点产品为为抓手，进进一步突突出科技技、设施施、信息息与市场场建设，追追求优质质、高效效、生态态，推动动农业生生产全面面发展。220033年末，全全县耕地地面积为为75.3万亩亩，比220022年增加加0.44%，完完成农业业总产值值36.5亿元元，比220022年增加加4.44%。第二产业业：经过200多年稳稳步发展展，崇明明的工业业已形成成金属制制品、电电气机械械、纺织织服装、船船舶修造造、生物物医药、现现代通信信、轻工工化工、食食品、建建材等较较为齐全全的工业业门类。220033年，实实现工业业总产值值79.9亿元元，比220022年增长长
14、12.2%，全全年完成成工业销销售产值值80.8亿元元，比220022年增长长19.6%，全全县独立立核算工工业企业业实现利利润4.2亿元元，比220022年增长长25.8%。第三产业业：近年，崇崇明第三三产业有有了较快快发展， 20003年第第三产业业实现增增加值226.88亿元，增增长122.7%，占全全县国内内生产总总值的比比重达到到了388.2%。旅游游业崇明岛自自然环境境洁净优优美，岛岛上水土土洁净，空空气清新新，气候候宜人，景景色秀丽丽，风光光旖旎，生生态环境境良好。220011年已成成为上海海地区第第一个被被国家环环保总局局正式命命名的国国家级生生态示范范区，是是疗养、度度假、旅
15、旅游的理理想之地地，具有有发展海海岛旅游游的天然然条件。现现已形成成东平国国家森林林公园、东东滩湿地地、中南南部文化化旅游区区、中部部前卫村村的“农农家乐”、东东部瀛东东村的“渔渔家乐”、西西部绿港港村的“西西沙风情情游”等等旅游景景观区。交通通运输崇明全县县公路总总长 3371.1544公里（不不包括乡乡村公路路），其其中一级级公路441.447公里里，二级级公路779.443公里里，三级级公路1140.94公公里，四四级公路路1088.166公里。全全县有公交线线路355条，线线路长度度41444.11公里，全全年运送送旅客220711.6万万人次。崇明至上上海的过过江交通通已非常常便捷，
16、岛岛上有南南门、新新河、堡堡镇 33个港口口通航上上海的吴吴淞、宝宝杨路、石石洞口码码头，每每日进出出航班约约2200个，南南门港平平均200分钟左左右就有有一班船船发出，高高速船至至宝杨路路仅需440分钟钟左右，南南门至石石洞口车车客渡航航线已实实行244小时通通航。220033年水运运旅客7759.9万人人次，渡渡运车辆辆92.3万辆辆次，比比20002年增增长199.9%。教育育医疗配配套设施施崇明县现现有中学学 388所（包包括高中中12所所）、小小学366所、职职业学校校3所（其其中国家家级重点点职校11所）和和中等专专业技术术学校33 所。全全县有二二级综合合医院33所，专专科医院
17、院4所，乡乡镇卫生生院144所。第二章崇明未未来的五五大功能能区崇明未来来的发展展，将顺顺应世界界城市化化发展新新阶段中中日益显显现的生生态化趋趋势，围围绕上海海建设世世界级城城市和生生态型城城市的目目标，立立足于拓拓展上海海城市发发展新的的空间和和发掘新新的经济济增长点点，弥补补上海城城市提升升品质之之需，探探索崇明明可持续续发展战战略之路路。根据据崇明岛岛域自南南向北的的地带性性规律，结结合岛域域东西两两端的特特色空间间要求和和道路布布局特征征，整个个岛域总总体布局局将形成成五大功功能分区区。一、崇东东分区（大大通道景景区与生生态示范范、休闲闲运动区区）崇东分区区是崇明明生态岛岛未来的的门
18、户地地区之一一，是全全国沿海海大通道道的生态态窗口展展示地区区，也是是崇明生生态岛通通达性最最高的地地区之一一。规划划崇东分分区将建建设成为为全岛标标志性的的生态示示范区、科科教博览览区和休休闲运动动区。主主要项目目包括：一是辟建建东滩国国际湿地地观光公公园、候候鸟观赏赏保护区区等崇明明标志性性的原生生态景观观区，开开发建设设生态旅旅游和生生态博览览区。二是依托托通达性性，重点点发展大大流量的的休闲运运动功能能，建设设上海国国际公共共高尔夫夫中心、马马术活动动中心，并并作为上上海奥林林匹克公公园布局局预留地地和迪斯斯尼乐园园的备选选地之一一，成为为上海健健康户外外运动的的重点地地区。 三是按照
19、照国际生生态社区区标准建建设上海海实业生生态度假假园区和和陈家镇镇生态示示范镇，以以旅游度度假、科科教研发发、会议议会展功功能为依依托，并并推进有有机农业业、循环环工业和和清洁能能源，成成为全国国生态化化社区建建设的试试点窗口口和国际际性的科科教博览览基地。二、崇中中分区（中中央森林林区与休休闲度假假、教育育研创区区）崇中分区区是全岛岛位置居居中、面面积最大大的分区区，是规规划的崇崇明森林林分布的的最集中中地区，在在全岛起起着核心心地位的的作用。规划崇中分区将建成为全岛的中央森林区和生态涵养区，最集中的森林休闲、度假疗养区和国际性的高等教育、研创总部区。主要项目包括：一是扩大大建林范范围，完完
20、善林业业结构，辟辟建一系系列大面面积的景景观森林林群落，形形成4个个左右的的国家森森林公园园，并将将水系与与林地有有机结合合，整体体相互沟沟通，形形成上海海最大的的公共森森林游憩憩地区。 二是大力力发展休休闲度假假、旅游游接待、会会议会展展和休疗疗养基地地建设，积积极推进进国际高高等教育育、研发发公司总总部的选选址布点点建设，并并可培育育一批牧牧场庄园园和农场场庄园，形形成高起起点的生生态型产产业格局局。三是试点点承包土土地（含含宅基地地）使用用权流转转和置换换农民身身份、农农村居民民点外迁迁与崇南南地区的的集中城城市化战战略相互互接轨，扎扎实推进进“三个个集中”，真真正做到到“山河河重整”。
21、三、崇北北分区（主主题乐园园区与有有机生态态农业展展示区）崇北分区区是全岛岛土地成成本最为为低廉的的地区，沪沪崇苏高高速公路路穿越，土土地增值值空间较较大，是是崇明战战略性开开发的重重要棋子子之一。规规划崇北北分区确确定为大大型主题题乐园、大大型会展展论坛、大大型科教教园区、大大型体育育场所的的布局空空间，可可接收和和分流上上海、江江苏（华华北）两两方面的的人流，并并作为全全岛有机机生态农农业的发发展展示示区进行行控制。主主要工作作包括：一是对岛岛域北岸岸沿线新新垦区土土地进行行整理和和储备，协协调对农农场和江江苏部分分行政区区的关系系，积极极论证启启东大桥桥选址和和沿海高高速公路路、沿海海铁
22、路的的走向，控控制分散散、零星星的土地地批租和和开发行行为。二是对积积极筹划划世界级级主题乐乐园等四四大类型型项目的的引进，未未雨绸缪缪，使之之成为崇崇明旅游游度假岛岛的先发发地区，并并能全方方位地带带动崇明明经济的的发展和和基础设设施的建建设。四、崇南南分区（田田园城市市化中心心城区）崇南分区区是全岛岛的政治治、经济济和文化化中心，是是人口和和城镇稠稠密区及及产业的的集中区区，呈带带状分布布，对全全岛经济济和社会会的空间间辐射效效果强大大。规划划崇南地地区确定定为全岛岛田园式式的城市市化中心心城区，最最为集中中的人口口城市化化地区和和产业布布局园区区，成为为全岛农农村城市市化和农农民市民民化
23、的导导入空间间。主要要项目包包括：一是启动动崇明新新城和堡堡、庙、新新、向等等四个中中心镇片片区建设设，扩大大中心城城镇规模模，将全全岛较分分散的居居民点人人口、产产业向此此地带集集中，推推进崇明明城市化化的质量量和水平平，同时时也为全全岛山河河重整、置置换土地地提供了了重要的的腾挪空空间。二是按照照低密度度的田园园水城风风格和链链状相接接的组团团城市形形态，高高标准建建设城镇镇间的生生态林地地、交通通网络和和市政基基础设施施，高标标准地建建设好居居民小区区、教育育医疗设设施和社社区文化化设施，成成为全岛岛基本现现代化进进程中的的服务中中心，规规划人口口约555万，占占全岛人人口的22/3。三
24、是调整整优化工工业园区区布局，化化大力气气关闭全全岛高污污染的“五五小”企企业，加加强崇明明工业园园区各分分区对劳劳动密集集型、农农副加工工型和高高科技型型的企业业承接作作用，提提供相当当数量的的就业岗岗位，同同时，创创建上海海首家国国家级清清洁生产产示范区区和海洋洋产业创创新基地地，为经经济发展展提供新新的增长长点。五、崇西西分区（生生态景湖湖区与环环湖度假假、国际际会议办办公区）崇西分区区是崇明明全岛位位置最远远、水质质最好、环环境幽静静的地区区，明珠珠湖周边边分布有有崇西水水闸、边边滩水库库等一系系列生态态湖泊和和东风西西沙等岛岛外岛，是是崇明岛岛自然风风光最为为优良的的地区之之一。规规
25、划崇西西分区将将建成为为生态景景湖区和和比照“东东方的日日内瓦”的的大型国国际会议议、办公公区和环环湖度假假区。主主要项目目包括：一是依托托明珠湖湖的开发发，培育育国际会会议基地地、论坛坛中心、会会展中心心、企业业总部等等商务功功能，力力争成为为未来上上海作为为世界级级城市势势必大力力发展的的国际组组织或跨跨国机构构集中地地。二是开发发环湖观观光、私私家游艇艇等项目目，有选选择地发发展滨湖湖高档别别墅和度度假休闲闲区。三是对崇崇西深水水岸线和和外岛地地区进行行战略储储备，作作为远期期离岸型型自由贸贸易区、港港口物流流集运区区、大型型娱乐宾宾馆业发发展备用用地。对本案的的启示：上海国际际大都市市
26、地位的的确立，将将使整个个上海与与国际市市场接触触更加紧紧密，崇崇明作为为西太平平洋沿岸岸中点、上上海北翼翼的长江江口，这这对于崇崇明未来来打开外外贸市场场的可性性行具有有深远意意义；未未来将引引领崇明明的住宅宅客户群群体朝中中高档化化、国际际化转型型。崇明岛具具有先天天的生态态景观优优势，未未来将建建成世界界级城市市的海上上花园，高高起点规规划将使使崇明岛岛的综合合优势更更加明显显。本案处于于五大功功能分区区的崇南南分区，规规划为“田田园城市市化中心心城区”，又又处于老老城区和和新城区区交界处处，将是是崇明岛岛未来最最为集中中的人口口城市化化地区和和产业布布局园区区，未来来大量人人口导入入，
27、对于于本案的的客户定定位具有有指导作作用。崇明岛目目前处于于发展期期，各项项建设均均朝良性性方向发发展，本本案未来来具有较较大的升升值潜力力。（二）市市场分析析第一章上海房房地产宏宏观大势势一、上海海整体投投资环境境分析1、国际际大都市市背景下下的城市市新格局局从20004年20008年的的五年是是上海加加快建设设国际经经济、金金融、贸贸易、航航运中心心重要时时期，在在全球化化背景下下的区域域经济发发展，既既融合又又竞争的的态势更更加明显显，上海海作为区区域经济济的龙头头，要更更好地服服务于长长江三角角洲乃至至全国，首首先必须须继续保保持自身身在区域域竞争中中的优势势。在未来四四年中，原原有城
28、市市布局难难以适应应生产力力发展，城城市发展展的重心心由中心心城为主主转向“内内外并重重”，进进行新一一轮布局局，从而而吸引人人们的经经济活动动、居住住活动、娱娱乐、休休闲甚至至购物向向郊区城城镇转移移和扩散散，为房房地产持持续发展展提供广广阔的空空间。崇明规划划的五大大功能区区的发展展将依附附于上海海整体大大环境的的发展，上上海成为为国际中中心，才才能保证证崇明未未来的可可能性，崇崇明是对对上海城城市功能能的补充充，上海海是崇明明赖以发发展的大大树。2、宏观观经济持持续向好好，投资资环境日日趋完善善p.a.9%数据来源源：上海海市统计计局上海20003年年提出的的目标是是：国民民经济继继续保
29、持持持续快快速健康康发展，国国内生产产总值年年均增长长率继续续高于全全国23个百百分点，到到20110年人人均国内内生产总总值达到到100000美美元左右右；基本本建立与与国际大大都市功功能相适适应的新新型产业业体系，经经济运行行质量和和效益明明显提高高，综合合经济实实力显著著增强。近年来，在在上海市市整体经经济持续续发展的的大环境境之下，崇崇明岛的的发展也也不甘落落后。220033年，崇崇明县的的第一产产业、第第二产业业、第三三产业均均保持增增长势头头，相比比20002年，分分别增长长了4.4%、119.66%、112.77%。良好的经经济环境境，将吸吸引更多多的投资资者看好好崇明，投投资崇
30、明明，带动动区域经经济循环环发展。3、居民民收入稳稳涨，总总体购买买力强劲劲过去六年年中，上上海城镇镇人口和和农村人人口的可可支配收收入均保保持快速速的增长长，在人人口数量量基本稳稳定，每每年略有有增加的的情况下下，上海海总体的的购买力力呈现比比较快的的增长态态势，119988年220033年的年年平均增增长率为为10.8，到到20003年总总体购买买力超过过17117亿元元，再考考虑到上上海有接接近3000万的的流动人人口(旅旅游人口口)，因因此实际际购买力力已经超超过现有有的数据据，上海海各区域域的市场场消费能能力将继继续保持持强劲势势头。上海总体体的购买买力 119988-20003 数
31、据来来源：上上海市历历年统计计年鉴二、近期期政策分分析1、政策策一：110月228日，央央行出台台加息政政策影响分析析对房房地产市市场：交交易情况况波澜不不惊根据我司司近期对对房地产产成交量量的跟踪踪分析，自自从288号加息息政策公公布以来来，上海海全市的的房地产产无论是是成交量量还是成成交价都都未出现现较大的的变化，保保持着平平稳的走走势，市市场对加加息政策策的反响响并不热热烈。两周（110月118日111月1日日）以来来房地产产交易情情况分析析对房房价：消消费者可可承受房房价实际际下跌22对于消费费者而言言，本次次加息最最终的反反应机制制是加息息将导致致月还款款额的增增加，进进而导致致购买
32、力力的下降降。根据据这个机机制，我我们可以以发现如如果加息息幅度为为0.227（大大多数贷贷款应该该都在五五年期以以上），消消费者的的购买力力约下降降2左左右。下表假定定申请贷贷款为550万元元，利率率为5.31（加息息后），那那么在新新的利息息条件下下的月供供变化如如下：贷款年限限10年15年20年25年30年原月供53133.06639644.39933100.84429344.61126966.344现月供53799.36640355.18833866.00030133.96627799.633月供增加加66.33070.77975.11779.33583.228增加比例例1.2551.
33、7992.2772.73.099从上表可可看出，本本轮加息息导致的的购买力力下降的的最大幅幅度也仅仅为3，考虑虑到五年年以内贷贷款利率率较低，及并非非所有人人都是贷贷足300年等因因素，综综合估计计大约在在2左左右。对购购房者：心理影影响大于于实际考虑到加加息对整整体的房房价影响响仅仅为为2左左右，与与同期的的房价波波动动辄辄8、110相相比实在在是小巫巫见大巫巫。同时时由于购购房者实实际对于加加息早就就有了一一定的心心理准备备，因此此，可以以说本次次加息可可能带来来的影响响被提前前消化了了。但并非说说购房者者因此就就没有任任何反应应，经历历了将近近9年的的连续降降息后，可可以预期期未来整整体
34、金融融政策很很可能会会进入一一个加息息周期，因因此，购购房者尽尽管对本本次加息息反应不不大，但但却在心心理上不不希望看看见连续续加息的的现象，那那样的话话，还贷贷的压力力就会骤骤然加大大。就不同目目的的购购房者而而言，加加息的最最直接影影响各有有不同，如如表所示示：类别影响分析析备注住宅类自住类高档购房者的的月供还还贷额敏敏感度不不高，影影响不大大一次付清清比例增增多中档对于月供供敏感度度较高，影影响较大大，经济适用用房对于月供供敏感度度很高，影影响很大大，重新考虑虑购买面面积非自住类类投资者融资成本本上升，投投资利润润下降投机者融资成本本上升，价价格预期期抬高非住宅类类商业、办办公加息对商商
35、办的影影响远大大于住宅宅类对开开发商：加息影影响各有有异同通过对业业内开发发商的了了解，我我们发现现，虽然然开发商商由于加加息导致致开发贷贷款利率率上涨，土土地储备备的成本本增加，从从而面临临更大资资金回笼笼压力。但但是贷款款无上限限的政策策却给开开发商以以可以贷贷款的希希望。根根据我们们所了解解到的信信息反馈馈，部分分开发商商由于资资金链的的紧张，甚甚至向地地下钱庄庄或是信信托机构构融资，融融资利率率高达112甚甚至200。当然对于于不同性性质的开开发企业业，加息息影响也也各有不不同，对对于大型型、品牌牌企业，由由于20003年年的金融融控制以以来，即即开辟了了多元的的融资渠渠道，因因此在项
36、项目现金金流方面面比较宽宽松，而而那些中中小型企企业则无无异于雪雪上加霜霜。行业业的优胜胜劣汰法法则将会会残酷地地考验每每一个业业内开发发（投资资）商。点评：加息息针对需需求层面面 目目标减少少房地产产投机活活动本次经济济过热的的根源可可以归咎咎于房地地产，而而房地产产过热可可以部分分归因于于利率过过低，过过低的利利率导致致一些城城市的大大量消费费者进入入购房行行列。出出于培养养居民消消费热情情考虑，因因此自从从去年以以来，无无论是控控制土地地还是压压缩信贷贷主要都都是针对对供应方方即开发发商，但但却没有有从根本本上改变变消费者者的购房房热情，或或者说房房地产热热并没有有改变，从从而在需需求持
37、续续高涨的的环境下下，其调调控结果果是房屋屋供应增增速快速速下降，房房价照升升不误，而而加息，不不仅能够够从根源源上调整整房地产产过热的的现实，也也让政府府的宏观观调控由由以往行行政的方方式向市市场化的的方式改改变。同时，目目前房地地产市场场中的投投资性比比例已经经很高，而而短期投投机性需需求更是是占了绝绝大多数数。银行行贷款利利息的提提高使得得这部分分投机者者的还贷贷压力进进一步增增加，特特别是对对“以租租养房”的的投资型型客户影影响较大大，而对对于比较较高端的的、有其其他固定定收入的的投资者者影响相相对较小小。实力力不济的的炒房者者的短期期投机行行为将受受到一定定程度的的遏制。本次次加息象
38、象征意义义大于实实际，再再度加息息影响巨巨大无论是土土地解禁禁后的配配套政策策出台还还是加息息，宏观观调控政政策都并并非针对对老百姓姓，其主主要目的的还是对对宏观经经济进行行调控，以以压制当当前经济济过热的的局面，同同时可以以抑制物物价，最最终受惠惠的将还还是老百百姓。同同时由于于本次加加息幅度度仅仅00.277，对对购房消消费行为为并不形形成较大大的影响响。但却却使我们们利率由由以往下下降的通通道转变变为上升升的通道道。尽管管幅度很很小，但但如果政政府根据据调研结结果发现现第一次次加息实实际上并并未达到到预期效效果（房房地产热热并未降降温），相相应的于于近期实实行再次次加息。则则无论（第第二
39、次）加加息的幅幅度是多多少，消消费者的的消费信信心以及及开发商商的投资资信心都都将会受受到极大大的影响响，市场场的前景景将会看看淡。加息息后房价价走势预预期平稳稳考虑到各各项宏观观调控政政策的逐逐步落实实，以及及随后土土地配套套政策的的出台，无无论是开开发商还还是消费费者对于于政府调调控房地地产市场场的信心心都明确确无疑，受受此影响响，尽管管在目前前环境下下整体房房价走势势不会下下跌，但但增幅减减速却是是必然的的。加息所带带来的影影响，也也将在崇崇明房地地产市场场出现，就就目前的的微幅调调整，对对购房者者产生的的影响不不大，但但将会小小幅度增增加一次次性付款款客户比比例。2、政策策二：限限制囤
40、地地 沪土土地储备备实施细细则出台台政策概要要：近期期，上海海市房地地局公布布了上上海市土土地储备备办法实实施细则则。该该细则则规定定：（一一）储备备拟依法法征收后后实行出出让的原原农村集集体所有有土地的的，市土土地储备备中心与与区县土土地储备备机构所所占比例例各为550%；（二）储储备第（一一）项以以外土地地的，市市土地储储备中心心所占比比例为330%，区区县土地地储备机机构所占占比例为为70%。影响：上上海市土土地储备备办法实实施细则则的出出台意味味着上海海将建立立起了明明确的市市区两级级土地储储备体系系，市政政府对土土地的控控制力得得到了增增强，房房地产开开发商无无限期“囤地”将受到到有
41、效限限制。加加上此前前政府已已经出台台的上上海市土土地储备备办法与与上海海市建设设项目审审批用地地规模控控制管理理试行办办法，今今后上海海的土地地储备体体系将更更趋完善善。点评：储备土地地的主体体应当是是政府，而而非开发发商。上上海出台台土地储储备办法法的目的的就是要要增强政政府对土土地市场场的调控控力度，加加大政府府对土地地供应源源头的控控制。政政府将通通过土地地储备机机构存储储并按计计划交付付供地的的方式，对对土地一一级市场场进行调调控，平平衡近期期和远期期的用地地需求。崇明土地地资源储储备量大大，该政政策的出出台，将将对崇明明的土地地资源管管理有指指导作用用。3、政策策三：二二手房网网上
42、公示示将于今今年推出出政策概要要：从有有关部门门获悉，上上海二手手房网上上公示系系统的技技术构架架已经基基本完成成，具体体实施细细节正在在最后确确定过程程中，二二手房网网上公示示将于今今年正式式推出。该该系统除除了免费费挂牌二二手房房房源，直直接受理理买卖双双方过户户外，另另一个突突出亮点点是将银银行引入入，为客客户直接接办理按按揭贷款款，并对对款项进进行监管管。影响：二二手房网网上公示示的推出出，把“自自由化”状状态的二二手房市市场交易易纳入到到一个公公开公正正公平的的平台，通通过金融融、财税税和交易易管理等等各种手手段，各各方的经经营行为为将得到到某种规规范。点评：一手房网网上交易易已经运
43、运行了大大半年，从从目前来来看，网网上交易易的透明明度正在在变得越越来越高高，运行行的效果果非常良良好。因因此，实实行二手手房网上上交易公公示势在在必行。随着本市市将逐渐渐建立、健健全规范范的房地地产交易易管理制制度，二二手房的的交易将将逐步纳纳入规范范轨道中中来，普普通购房房者的根根本利益益将会得得到保证证，房地地产行业业的基本本现状也也会发生生重大改改变。第二章上海房房地产市市场一、商品品房市场场分析1、房地地产业逐逐渐成为为国民经经济的支支柱产业业平稳增长期快速增长期 数数据来源源：上海海市统计计局随着城镇镇住房制制度改革革的深入入推进，上上海房地地产市场场体系逐逐步建立立，房地地产业占
44、占国民经经济的比比重已从从最初的的3.771增增加至77.399，实实现了到到21世世纪初翻翻一番的的既定目目标。以以住宅为为主的房房地产业业已经成成为上海海国民经经济的支支柱产业业。相对于全全市的房房地产投投资开发发环境，崇崇明岛房房地产业业还处于于初级阶阶段，拉拉动区域域经济发发展的动动力还不不足，未未来几年年，房地地产业将将在崇明明大力发发展。2、上海海房地产产开发投投资进入入前所未未有的高高潮期 数据据来源：上海市市统计局局20033年是上上海房地地产投资资增幅非非常快速速的一年年，在连连续十年年平均增增长速度度保持110的的基础上上，同比比增长幅幅度仍达达到了220.33。而而200
45、04年11-111月累计计已实现现投资额额10225.448亿元元，同比比增长221.668%，这这些数据据清楚地地表明了了上海房房地产市市场正处处在开发发投资的的高潮期期。预计在未未来的55年内，上上海政府府将通过过政策调调控，适适度控制制经济过过热，保保持房地地产的可可持续发发展。房房地产投投资每年年保持在在9000亿左右右，以防防止新的的投资过过热引发发房地产产泡沫。不同于上上海全市市及其他他城区的的房地产产市场，崇崇明作为为后起之之秀，未未来几年年的房地地产投资资额将持持续增高高。3、上海海商品房房市场供供应连年年创新高高，总体供供求趋于于平衡19977年220011年，上上海的商商品房批批准预售售面积始始终保持持在1440019000万平平方米相相对稳定定的区间间波动，从从20002年开开始进入入高速增增长期，当当年突破破25000万方方之后，220033年再创创