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1、房地产市市调培训训在信息技技术时代代，信息息已与资资金、材材料、设设备、人人力并列列为管理理的五大大资源。随随着房地地产市场场由卖方方市场向向买方市市场的转转变，房房地产市市场竞争争由价格格竞争向向非价格格竞争发发展，使使得对房房地产市市场营销销信息的的需要比比过去任任何时候候都更为为强烈。市市场调研研是企来来营销活活动中的的重要组组成部分分。房地产市市场调研研概述市场调研研的概述述市场调研研是运用用科学的的方法，有有目的、有有计划地地搜集、整整理和分分析与企企业市场场营销有有关的各各种情报报、信息息和资料料，为企企业营销销决策提提供依据据的信息息管理活活动。市场调研研要确定定说明问问题所需需
2、的信息息，设计计搜集信信息的方方法，监监测和执执行数据据搜集的的过程，分分析结果果，并把把调研中中的发现现和其含含义提供供给客户户。市场调研研的目的的是为管管理决策策部门提提供参考考依据。调调研的服服务对象象可以是是任何企企事业单单位的管管理决策策层或个个人。市市场调研研的目的的可能是是为了制制定长远远战略规规划，也也可能是是为制定定某阶段段或某问问题的具具体政策策或策略略提供参参考依据据。市场调研研的内容容涉及消消费者的的意见、观观念、习习惯、行行为和态态度等方方面。既既可以是是抽像的的观念，如如人们的的理想、信信念、价价值观和和人生观观等。也也可以是是具体的的习题或或行为，如如人们接接触媒
3、介介的习惯惯、对商商品品牌牌的喜好好、购物物习惯与与行为等等。市场调研研的原则则是遵循循客性与与科学性性。客观观性要求求调研人人员具备备高度的的职业道道德，自自始自终终保持客客观的态态度去寻寻求反映映事物真真实状态态的准确确切信息息，正视视事实，接接受调研研的结果果。从事事调研活活动不允允许带有有任何个个人主观观的意愿愿或偏见见，也不不应爱任任何个人人或管理理部门的的影响或或“压力”。科学学性要求求采用科科学的方方法去设设计方案案、定义义问题、采采集数据据和分析析数据，从从中提取取有效的的、相关关的、准准确的、可可靠的、有有代表性性的当前前的信息息资料。市场调研研的结果果是经过过科学方方法处理
4、理分析后后的基础础性数据据和资料料，可以以用各种种形式的的调研报报告向社社会或委委托人公公布（如如有协议议或合同同，应根根据协议议或合同同的要求求执行。）调调研中发发现的问问题、受受到的启启示以及及有关的的建议都都应在调调研报告告中提示示，以帮帮助管理理决策部部门利用用这些信信息并作作出相应应的反应应或行为为。但必必须强调调指出：市场调调研的结结果只是是用于帮帮助管理理部门作作出正确确的决策策，其结结果本身身不是目目的。房地产市市场调研研的重要要性在现代市市场经济济条件下下，企业业的运营营环境是是不断变变化的，环环境的变变化既给给企业带带来了发发展的机机遇，也也带来生生存的威威胁。房房地产市市
5、场调研研的重要要性主要要体现在在以下两两个方面面：首先，房房地产行行业作为为资金密密集型行行业，项项目运作作资金辄辄上亿元元，丝毫毫的马虎虎都有可可能导致致严重的的后果。因因此，通通过市场场调研，使使房地产产开发商商对现有有市场充充分了解解，对产产品及营营销策略略进行评评估，不不断发现现新的市市场机会会，解决决面临的的问题，规规避市场场风险。其次，消消费者的的需求是是不断变变化的，通通过及时时的市场场调研可可以掌握握消费者者的意向向和动态态。根据据马斯洛洛的“需要层层次理论论”，人们们的需要要是不断断变化的的，如对对住房的的要求刚刚开始是是保证遮遮风、挡挡雨、睡睡觉、休休息，而而后随着着生活水
6、水平的提提高，经经济条件件的改善善，又提提出了上上些功能能要求，包包括厨房房、卫生生设备俱俱全，房房间布局局合理，朝朝向位置置较好等等。随着着科技的的发展、新新材料的的诞生以以及人口口、家庭庭结构和和人们活活动范围围的变化化，现今今人们不不仅追求求住房的的多功能能性，室室内家具具、装修修的和谐谐一体化化等。房房地产开开发商必必须通过过市场调调研，了了解消费费者对住住房的需需求，以以及对现现有住房房的意见见，以寻寻找住房房开发的的最佳市市场切入入点，从从而不断断开拓市市场，提提高市场场占有率率。房地产与与一般耐耐用消费费品市场场调研的的区别 房房地产市市场调研研不同于于一般耐耐用消费费品的调调研
7、，它它是以房房地产为为对象，对对相关市市场信息息进行系系统的搜搜集、整整理、记记录和分分析，对对房地产产市场进进行研究究与预测测，并最最终为营营销决策策服务的的专业方方法。房房地产市市场调研研与一般般耐用消消费品市市场调研研的不同同之处主主要表现现在下列列4个方方面：1市场场调研的的内容不不同房地产市市场调研研具有多多样性和和复杂性性，贯穿穿整个房房地产市市场营销销过程，每每个阶段段具有限限性，以以访问者者需要甄甄别的难难度高，如如收入水水平的甄甄别、计计划置业业年限的的甄别、计计划置业业面积的的甄别、购购买决策策人甄别别等。还还有访问问者的配配合等问问题。经经常的情情况是找找到满足足条件的的
8、被访问问者，可可能需要要访问的的家庭是是一般耐耐用消费费品调研研的数倍倍，准确确性仍难难以保证证。房地地产市场场调研和和处理都都有较高高的难度度。房地地产市场场调研主主体侧重重对房地地产市场场产品的的调研，如如项目基基地状况况、交通通信息和和基本信信息，一一般耐用用消费品品的市场场调研主主体侧重重于消费费者。三、房房地产市市场调研研的特点点房地产市市场调研研的内容容有下列列4个特特点：1、房房地产市市场调研研的内容容是广泛泛的房地产市市场调研研既包括括很简单单的内容容，如被被调研者者的性别别、年龄龄、文化化程度等等基本情情况，也也包括像像态度或或爱好之之类的复复杂问题题。有些些问题被被调研者者
9、可能不不会回答答，或不不知道该该如何回回答，也也可能是是因为问问题太敏敏感而不不愿回答答。例如如消费者者的户型型和空间间布局偏偏好调研研，消费费者如不不面对实实际户型型空间，一一般很难难回答调调研者的的问题。要要得到这这些方面面的信息息必须靠靠相当的的专业知知识、努努力和智智慧。仅仅靠一般般的调研研，就想想得到所所需的信信息是不不可能的的。房地地产市场场调研分分不同阶阶段，各各个阶段段的侧重重点也不不一样。2、房房地产市市场调研研具有很很强的针针对性房地产市市场调研研在营销销的不同同阶段的的内容不不同，实实施调研研需要具具体问题题具体分分析。一一个调研研项目可可以只花花几千元元，也可可以花几几
10、十万、几几百万。可可以在一一天之内内完成，也也可长达达数月。可可以只提提供小范范围的一一点点数数据，也也可以给给出覆盖盖大范围围的大量量信息。房房地产项项目调研研对时效效性要求求也很高高，如销销售率、价价格等动动态营销销信息的的调研，时时间发生生变化，动动态营销销信息也也会发生生改变。3、房房地产市市场调研研的方法法是多样样的调研研究究的方案案设计是是多样的的，搜集集数据可可以采用用实地调调研、座座谈会、面面访、电电话访谈谈或邮寄寄调研等等方法。房房地产市市场调研研开展的的程度是是有伸缩缩性的。所所搜集数数据的多多少和复复杂程度度是可以以选择的的，这取取决于所所需要的的信息和和所拥有有的经费费
11、。简单单的调研研可以设设计得只只需几页页记录纸纸和一个个可装在在口袋里里的计算算器，结结果也就就是几页页报告。复复杂的大大规模的的调研要要采用高高级的计计算机、数数据分析析程序和和信息处处理系统统，用于于处理、计计算并生生成大量量精确的的信息。4、房房地产市市场调研研结果具具有一定定的局限限性房地产市市场调研研的结论论不是完完美无缺缺的。就就像任何何其他工工作一样样，房地地产市场场调研也也不可避避免地会会有错误误、误差差和疏忽忽。对方方案的缜缜密设计计和细心心实施的的目的就就是为了了避免较较大的误误差和疏疏忽。只只要对调调研信息息的价值值没有严严重损害害，细小小的错误误应当容容忍。如如果在调调
12、研或结结束之后后发现了了细小的的错误，就就应当考考察它们们对调研研信息有有什么影影响。仅仅仅因为为一些细细小的错错误就贬贬低或抛抛弃调研研结果是是不合适适的。应应当按照照错误的的具体情情况进行行修正处处理，这这样可能能需要在在解释结结果时作作些修改改，或是是对调研研发现的的依赖方方面作些些变动。房房地产市市场调研研结果不不能直接接指示决决定。即即使没有有发现错错误或疏疏忽，调调研完全全按所设设计的方方案进行行，结果果也不是是完全确确定的，不不能指示示或决定定最终答答案。调调研结果果只应被被当成是是另外一一种证据据。必须须参考一一般经验验、普通通的道理理和其他他信息来来对它进进行评价价。人类类的
13、感性性和判断断总是必必要的。对对调研的的结果要要认真思思考、理理解，看看与我们们对问题题的感性性认识是是否基本本吻合，如如果不相相符，原原因何在在，必要要时需作作进一步步的调研研和分析析。调研研结果是是重要的的决策参参考依据据，但并并不等于于准确地地给出了了决策答答案。房地产产市场调调研的程程序为了使市市场调研研工作顺顺利进行行，保证证质量，在在进行房房地产市市场调研研时，应应按一定定程序进进行。房房地产市市场调研研的程序序包括确确定调研研目的、搜搜集资料料信息、制制定调研研计划、初初步调研研、调研研设计、资资料分析析、做出出结论和和提出建建议。一、确确定调研研目的这是进行行市场调调研时应应首
14、先明明确的问问题。目目的确定定以后，市市场调研研就有了了方向，不不至于出出现太大大的过失失。也就就是说，调调研人员员应明确确为什么么要进行行市场调调研？通通过调研研要解决决哪些问问题？有有关调研研结果对对于企业业来说有有什么作作用？如如果开始始做的问问题就不不够准，将将使以后后一系列列市场调调研工作作成为浪浪费，造造成损失失。一般般来说确确定调研研目的要要有一个个过程，一一时是确确定不下下来的可可以采用用探测性性调研、描描述性调调研、因因果性调调研来确确定。1、探探测性调调研当企业对对需要研研究的问问题和范范围不明明确、无无法确定定应当调调研哪些些内容时时，可以以采用探探测性调调研来找找出症结
15、结所在，然然后再作作进一步步研究。例例如某房房地产公公司近几几个月来来销售量量不好，公公司一时时弄不清清楚什么么原因，是是宏观经经济形势势不好、广广告支出出减少、销销售代理理效率低低、还是是消费者者偏好转转变的原原因等等等。在这这种情况况下，采采用探测测性调研研，从中中间商或或者消费费者那里里搜集资资料，以以便找出出最有可可能的原原因。从从此例可可以看出出：探测测性调研研只是搜搜集一些些有关资资料，以以确定问问题所在在。至于于问题应应如何解解决，则则有待于于进一步步调查研研究。2、描描述性调调研描述性调调研只是是从外部部联系上上找出各各种相关关因素，并并不回答答因果关关系问题题。例如如在销售售
16、这程中中，发现现销售量量和广告告有关，并并不说明明何者为为因，何何者为果果。也就就是说描描述性调调研旨在在说明“是什么么”、“何时”、“如何”等问题题，并且且解释“为何”的问题题。与探测性性调研比比较，描描述性调调研需要要有一事事先拟定定的计划划需要确确定搜集集的资料料和搜集集资料的的步骤，需需要对某某专门问问题提出出答案。3、因因果性调调研这种调研研是要找找出事情情的原因因和结果果。例如如价格和和销售之之间的因因果关系系如何？广告与与销售间间的因果果关系如如何？通通常对于于一个房房地产公公司经营营业务范范围来说说，销售售、成本本、利润润、市场场占有量量，皆为为因变量量，自变变量较为为复杂，通
17、通常有两两种情况况：一类类是企业业自已本本身可以以加以控控制的变变量，又又称内生生变量，例例如价格格、广告告支出等等。另一一类是企企业市场场环境中中不能控控制的变变量，也也称外生生变量，例例如法律律、法规规、政策策的调整整、竞争争对手的的广告支支出与价价格让利利等。因因果关系系研究的的目的在在于了解解以上这这些自变变量对某某一因变变量（例例如对成成本）的的关系。4、预预测性调调研预测性调调研是通通过搜集集、分析析研究过过去和现现在的各各种市场场情报资资料，运运用科学学方法，估估计未来来一定时时期内市市场对某某种产品品的需求求量及其其变化趋趋势。由由于市场场情况复复杂多变变，不易易准确发发现问题
18、题和提出出问题。因因此，在在确定研研究目的的的阶段段，可进进行一些些情况分分析。例例如前面面所述的的房地产产公司发发现近几几个月来来售房量量不断下下降，经经初步分分析，认认为是由由于市场场竞争下下的广告告没有做做好，造造成消费费者视线线转移，为为此便可可做若干干假设。拟定假设设的主要要原因是是限制研研究或调调研的范范围，以以便使用用今后搜搜集到的的资料来来检验所所作的假假设是否否成立。二、搜搜售信息息资料市场营销销调研需需要搜集集大量的的信息资资料，其其中有些些资料需需要经常常不断的的搜集，有有些需要要定期搜搜集，大大多数是是需要时时才进行行搜集。三、初初步调研研初步调研研的目的的是了解解产生
19、问问题的一一些原因因，通常常有如下下3个过过程：（一）研究搜搜集的信信息材料料1、研研究企业业外部材材料。从从各种信信息资料料中，了了解一些些市场情情况和竞竞争概况况，从中中了解目目前市场场上哪类类房产最最好销？其价格格如何？当地消消费者对对房产有有什么偏偏好？2、分分析企业业内部资资料。对对公司的的各种记记录、函函件、订订货单、年年度报表表等内部部资料进进行分析析，从而而找出产产生问题题的原因因的线索索。（二）与企业业有关领领导进行行正式谈谈话从这些领领导人的的谈话中中，寻找找市场占占不率下下降的原原因，如如市场营营销经理理可能认认为房产产价格定定得太高高，工程程部经理理可能认认为设计计不十
20、分分合理、材材料供应应质量不不高，材材料部经经理可能能认为物物价指数数上涨太太快，所所划拨的的经费不不能全部部采用进进口或国国内各种种名牌材材料等等等。（三）了解市市场情况况市场是无无情的，消消费者对对本公司司所开发发经营的的房产态态度，就就是反映映企业市市场营销销水平的的重要标标志，也也是初步步调研的的关键内内容，如如为什么么消费者者不购买买本公司司商品房房，就需需要对用用户进行行调研研研究。四、调调研设计计根据前面面信息资资料搜集集以及上上面初步步调研的的结果，可可以提出出调研的的命题，及及实施的的计划。例例如近期期的房地地产业不不太景气气，资金金积压过过多，建建造好的的房子销销售不畅畅，
21、什么么原因呢呢？经过过分析先先拟定问问题产生生的原因因有两点点：一是是国家宏宏观控制制，银行行收紧，消消费者收收入没有有好转：另一是是广告效效果不大大，没有有引起消消费者足足够的兴兴趣，消消费者储储蓄待购购。为了了证实此此命题的的正确与与否，决决定采用用：计划划抽样发发，重点点调研法法，并配配合个人人访问法法的调研研和电话话调研法法来进行行调查研研究。在搜集原原始资料料时，一一般需要要被调研研者填写写或回答答各种调调研表格格或问卷卷。调研研表及问问卷是整整个调研研工作的的核心，其其设计的的好坏将将直接影影响调研研结果。调调研表和和问卷的的设计既既要具有有科学性性又要有有艺术性性，以利利市场调调
22、研工作作的条理理化、规规范化。一项房地地产市场场调研工工作至少少应设计计以下44种调研研表格：1.当当地房地地产资源源统计表表，包括括房地产产分布、面面积、类类型、单单位价格格、单位位总价、开开发程度度、居住住密度、交交易状况况和规模模、使用用期限、抵抵押保险险、政策策限制、竞竞争程度度、发展展远景、其其他具体体情况和和调研日日期等项项目。2.房房地产出出租市场场统计表表，包括括出租房房地产名名称、所所在地区区、出租租面积、租租金水平平、出租租房的类类型和等等级、室室内设备备状况（暖暖气、燃燃气、电电话、家家用电器器、厨卫卫设备）、环环境条件件（庭院院、阳台台、停车车场、文文娱场所所、交通通和
23、购物物等）、空空置率、影影响房租租市场的的最大因因素、具具体房东东的记录录、房地地产出租租公司的的资料和和调研日日期等项项目。3.房房地产出出售统计计表，包包括已售售房地产产的名称称、地区区、开发发商、数数量、结结构类型型、成交交期、成成交条件件（预付付款、贷贷款额和和利率、偿偿还约束束、其他他附加条条款等）、出出售时的的房龄和和状况、客客户资料料和调研研日期等等项目。4.房房地产个个案市调调分析表表，包括括案名、区区位、投投资公司司、产品品规划、推推出日期期、入伙伙日期、基基地面积积、建筑筑密度、土土地使用用权年限限、单位位售价、付付款方式式、产品品特色、销销售策略略、客源源分析、媒媒体广告
24、告、调研研资料和和日期等等。房地产市市场调研研中普通通采用抽抽样调研研，即从从被调研研总体中中选择部部分样本本进行调调研，并并用样本本特性推推断总体体特性。在在实地调调研前，调调研人员员应该选选择决定定抽查的的对象、方方法和样样本的大大小。一一旦明确确下来，调调研人员员必须严严格按照照抽样设设计的要要求进行行工作，以以保证调调研质量量。五、现现场调研研市场调研研即按调调研计划划通过各各种方式式到调研研现场获获取原始始资料和和搜集由由他人整整理过的的次及资资料。现现场调研研工作的的好坏，直直接影响响到调研研结果的的正确性性。为此此，必须须重视现现场调研研人员的的选拔和和培训工工作，确确保人员员能
25、按规规定进度度和方法法取得所所需资料料。这一步骤骤是将调调研搜集集到的资资料进行行整理、统统计和分分析。首首先，要要进行编编辑整理理。就是是把零碎碎的、杂杂乱的、分分散的资资料加以以筛选，去去粗取精精，去伪伪存真，以以保证资资料的系系统性、完完整性和和可靠性性。在资资料编辑辑整理过过程中，要要检查调调研资料料的误差差，剔除除那些错错误的资资料；然然后要对对资料进进行评定定，一确确保资料料的真实实与准确确。其次次，要进进行分类类编号，就就是把调调研资料料编入适适当的类类别并编编上号码码，一便便于查找找、归档档和使用用。再次次，要进进行统计计，将已已经分类类的资料料进行统统计计算算，有系系统地制制
26、成各种种计算表表、统计计表、统统计图。最最后，对对各项资资料中的的数据和和事实进进行比较较分析，得得出一些些可以说说明有关关问题的的统计数数据，直直至得出出必要的的结论。六、撰撰写和提提交调研研报告撰写和提提交调研研报告是是房地产产市场调调研工作作的最后后一环。调调研报告告反映勒勒令调研研工作的的最终结结果。要要十分重重视调研研报告的的撰写，并并按时提提交调研研报告。撰撰写调研研报告应应做到：(1)客观、真真实、准准确地反反映调研研结果。(2)报报告内容容简明扼扼要，重重点突出出；(33)文字字精炼，用用语中肯肯；(44)结论论和建议议应表达达清晰，咳咳归纳为为要点；(5)报告后后应附必必要的
27、表表格和附附件与附附图，以以便阅读读和使用用；(66)报告告完整，印印刷清楚楚美观。以上房地地产市场场程序对对房地产产市场调调研工作作只具有有一般的的指导意意义。在在实际工工作中可可视具体体情况，科科学合理理地灵活活安排调调研工作作的内容容。在作出结结论以后后，市场场营销调调研部门门必须提提出若干干建议方方案写出出书面报报告，提提供给决决策者。在在编写调调研报告告时，要要指出所所采用的的调研方方法、调调研目的的、调研研对象，处处理资料料手段，通通过调研研提出结结论，并并以此提提出一些些合理建建议。房地产市市场调研研的内容容房地产市市场调研研的内容容非常广广泛，涉涉及到房房地产市市场需求求和供给
28、给的各个个方面。但但由于调调研目的的不同调研时时间限制制，房地地产调研研的内容容也并非非完全相相同。通通常，房房地产市市场调研研主要包包括房地地产市场场环境调调研房房地产市市场需求求调研房地产产市场供供给调研研和房地地产市场场营销活活动调研研四个方方面的内内容。一、房房地产市市场环境境调研房地产企企业的生生存发展展是以适适应房地地产市场场环境为为产提的的，对房房地产企企业来说说，市场场环境大大多是不不可控制制因素，房房地产企企业的生生产与营营销活动动必须与与之相协协调和适适应。尽尽管企业业在市场场活动中中拥有充充分的自自主权，但但它的经经营活动动受到社社会法律律环境的的约束，受受到行业业惯例和
29、和准则的的规定与与制约，而而社会经经济、文文化的发发展等都都对房地地产企业业生产经经营有制制约和影影响作用用。(一)政治法法律环境境调研政治法律律环境调调研主要要是了解解对房地地产市场场起影响响和制约约作用的的政治形形势、国国家对房房地产行行业管理理的有关关方针政政策、有有关法律律法规，包包括：11、各级级政府有有关房地地产开发发经营的的方针政政策。如如房改政政策、开开发区政政策、房房地产价价格政策策、房地地产税收收政策、房房地产金金融政策策、土地地定级及及地价政政策、人人口政策策和产业业发展政政策等。22、各级级政府有有关国民民经济社社会发展展计划、发发展规划划、土地地利用规规划、城城市规划
30、划和区域域规划等等。3、政政府有关关法律法法规，如如环境保保护法、土土地管理理法、城城市房地地产管理理法、广广告法、反反不正当当竞争法法等。44、政府府有关方方针和政政策，如如产业政政策、金金融政策策、税收收政策、财财政政策策、物价价政策、就就业政策策等。55、政局局的变化化，包括括国际和和国内政政治形势势、政府府的重大大人事变变动等。(二)经济环环境调研研经济环境境调研主主要是了了解财政政、金融融、经济济发展状状况和趋趋势等因因素，这这些因素素影响的的是市场场大气候候。更重重要的是是，该地地区的居居民收入入、消费费水平、消消费结构构、物价价水平、物物价指数数高低，对对房地产产市场需需求也会会
31、产生根根本性的的影响。经经济环境境调研应应把握企企业所在在地区的的总的经经济发展展前景。一一般来说说，对于于经济发发展快的的地区，房房地产市市场的前前影也将将十分广广阔，市市场机会会相对多多。具体体包括：1、国国家、地地区或城城市的经经济特性性，包括括经济发发展规模模，趋势势、速度度和效益益。2、项项目所在在地区的的经济结结构、人人口及其其就业状状况、就就学条件件、基础础设施情情况、地地区内的的重点开开发区域域、同类类竞争物物业的供供给情况况。3、一一般利率率水平、获获取贷款款的可能能性以及及预期的的通贷膨膨胀率。44、 国国民经济济产业结结构和主主导产业业。5、居居民收入入水平、消消费结构构
32、和消费费水平。66、物价价水平及及通贷膨膨胀率。77、项目目所在地地区的对对外开放放程度和和国际经经济合作作的情况况，对外外贸易和和外商投投资的发发展情况况。8、与与特定房房地产开开发类型型和开发发地点相相关因素素的调研研。(三)社会文文化环境境调研社会文化化环境主主要是居居民的生生活习惯惯、生活活方式、消消费观念念、消费费心理及及对生活活的态度度、对人人生的价价值取向向等。社社会文化化环境在在很大程程度上决决定着人人们的价价值观念念和购买买行为，因因此它景景响着房房地产消消费者购购买房地地产产品品的动机机、种类类、方式式。某一一地区人人们所持持有的核核心文化化价值观观念具有有高度的的持续性性
33、，因此此房地产产企业必必须了解解当地消消费者的的文化和和传统习习惯，才才能为当当地消费费者所接接受。而而一些价价值观，是是比较容容易变化化的，这这也是房房地产企企业开发发新的产产品引进进新的经经营思路路创造了了条件。文文化环境境调研的的内容主主要包括括：1、居居民职业业构成、教教育程度度、文化化水平等等。2、家家庭人口口规模及及构成。33、居民民家庭生生活习惯惯、审美美观念及及价值取取向等。44、消费费者民族族与宗教教信仰、社社会风俗俗等。(四)社区环环境调研研社区环境境直接影影响着房房地产产产品的价价格，这这是房地地产商品品特有的的属性。优优良的社社区环境境，对发发挥房地地产商品品的效能能，
34、提高高其使用用价值和和经济效效益具有有重要作作用。社社区环境境调研内内容包括括社区繁繁荣程度度、购物物条件、文文化分围围、居民民素质、交交通和教教育的便便利、安安全保障障程度、卫卫生、空空气和水水源质量量及景观观等方面面。二、房房地产市市场需求求调研房地产市市场需求求既可以以是特定定房地产产市场需需求的总总和，也也可以是是专指对对某一房房地产企企业房地地产产品品的需求求数量。市市场需求求由购买买者、购购买欲望望、购买买能力组组成。购购买者是是需求的的主体，是是需求行行为的实实施者；购买欲欲望是需需求的动动力，是是产生需需求行为为的源泉泉；购买买能力是是需求的的实现条条件，是是需求行行为的物物质
35、保障障。三者者共同构构成了需需求的实实体。房房地产企企业为了了使其产产品适销销对路，必必须事先先了解消消费者的的构成、购购买动力力和购买买行为特特征，真真正做到到按照消消费者的的实际需需求来进进行企业业的生产产经营活活动。对对此，房房地产市市场需求求调研主主要包括括如下方方面：(一)房地产产消费者者调研房地产消消费市场场容量调调研，主主要是调调研房地地产消费费者的数数量及其其构成。主主要包括括：(11)消费费者对某某类房地地产的总总需求量量及其饱饱和点、房房地产市市场需求求发展趋趋势；(2)调调研房地地产现实实与潜在在消费者者数量与与结构，如如地区、年年龄、民民族特征征、性别别、文化化背景、职
36、职业、宗宗教信仰仰等；(3)消消费者的的经济来来源和经经济收入入水平；(4消消费者的的实际支支付能力力；(55)消费费者对房房地产产产品质量量、价格格、服务务等方面面的要求求和意见见等。(二)房地产产消费动动机调研研房地产消消费动机机就是为为满足一一定的需需要，而而引起人人们购买买房地产产产品的的愿望和和意念。房房地产消消费动机机是激励励房地产产消费者者产生消消费行为为的内在在原因。主主要包括括消费者者的购买买意向，影影响消费费者购买买动机的的因素，消消费者购购买动机机的类型型等。(三)房地产产消费行行为调研研房地产消消费行为为是房地地产消费费者在实实际房地地产消费费者购买买模式和和习惯的的调
37、研，主主要是要要调研：(1)消费者者购买房房地产商商品的数数量及种种类；(2)消消费者对对房屋设设计、价价格、质质量及位位置的要要求；(3)消消费者对对本企业业房地产产商品的的信赖程程度和印印象；(4)房房地产商商品购买买行为的的主要决决策者和和影响者者情况等等。三、房房地产市市场供给给调研房地产市市场的供供给是指指在某一一时期内内为房地地产提供供房地产产产品的的总量。它它主要调调研以下下几个方方面：1.行行情调研研。即整整个地区区市场，房房地产市市场现有有产品的的供给总总量、供供给变化化趋势、市市场占有有率；房房地产市市场的销销售状况况与销售售潜力；房地产产市场产产品的市市场生命命周期；房地
38、产产产品供供给的充充足程度度、房地地产企业业的种类类和数量量、是否否存在着着市场空空隙；有有关同类类产品价价格水平平的现状状和趋势势，最适适合于客客户接受受的价格格策略；新产品品定价及及价格变变动幅度度等。2.现现有房地地产租售售客户和和业主对对房地产产的环境境、功能能、格局局售后服服务的意意见及对对某种房房地产产产品的接接受程度度。3.新新技术、新新产品、新新工艺、新新材料的的出现及及其在房房地产产产品上的的应用情情况。4.建建筑设计计及施工工企业的的有关情情况。四、房房地产市市场营销销活动调调研房地产市市场营销销活动是是一系列列活动的的组合，包包括房地地产产品品价格、促促销、广广告等活活动
39、。因因此房地地产市场场营销活活动调研研应围绕绕这些营营销组合合要素展展开。(一)房地产产市场竞竞争情况况调研市场竞争争对于房房地产企企业制定定主要包包括竞争争企业和和竞争产产品两方方面内容容。对竞争企企业的调调研主要要包括(1)竞竞争企业业的数量量、规模模、实力力状况；(2)竞争企企业的生生产能力力、技术术装备水水平和社社会信誉誉；(33)竞争争企业所所采用的的市场营营销策略略以及新新产品的的开发情情况；(4)对对房地产产企业未未来市场场竞争情情况的分分析、预预测等。对竞争产产品的调调研主要要包括：(1)竞争产产品的设设计、结结构、质质量、服服务状况况；(22)竞争争产品的的市场定定价及反反应
40、状况况；(33)竞争争产品的的市场占占有率；(4)消费者者对竞争争产品的的态度和和接受情情况等。(二)房地产产价格调调研房地产价价格的大大小对房房地产价价格的调调研的内内容包括括：(11)影响响房地产产价格变变化的因因素，特特别是国国家价格格政策对对房地产产企业定定价的影影响； (2)房地产产市场供供求情况况的变化化趋势；(3)房地产产商品价价格需求求弹性和和供给弹弹性的大大小；(4)开开发商各各种不同同的价格格策略和和定价方方法对房房地产租租售量的的影响；(5)国际、国国内相关关房地产产市场的的价格；(6)开发个个案所在在城市及及街区房房地产市市场价格格。(三)房地产产促销调调研广告促进进房
41、地产产商品市市场销售售的一种种重要手手段，广广告促销销的效果果是房地地产房地地产企业业所关注注的一个个问题。促促销调研研的主要要内容包包括：(1)房房地产企企业促销销方式，广广告媒介介的比较较、选择择；(22)房地地产广告告的时空空分布及及广告效效果测定定；(33)房地地产广告告媒体使使用情况况的调研研；(44)房地地产商品品广告计计划和预预算的拟拟定；(5)房房地产广广告代理理公司的的选择；(6)人员促促销的配配备状况况；(77)各种种营业推推广活动动的租售售绩效。(四)房地产产营销渠渠道调研研主要包括括：(11)房地地产营销销渠道的的选择、控控制与调调整情况况；(22)房地地产市场场营销方
42、方式的采采用情况况、发展展趋势及及其原因因；(33)租售售代理商商的数量量、素质质及其租租售代理理的情况况；(44)房地地产租售售客户对对租售代代理商的的评价。房地产市市场预测测一、房地地产市场场预测的的概念和和作用（一）房房地产市市场预测测的概念念房地产市市场预测测是在市市场调研研获得一一定资料料的基础础上，针针对需要要，运用用已有的的知识、经经验和科科学方法法，对房房地产企企业和市市场的未未来发展展趋势以以及与之之相关的的营销环环境因素素进行分分析和判判断，从从而为房房地产企企业的营营销决策策提供依依据。实实际上，房房地产市市场预测测是一种种信息变变换系统统，这一一市场预预测系统统中，输输
43、入的是是市场调调查取得得的历史史和现时时资料，输输出的则则是预测测信息。其其中，预预测者的的经验、知知识、技技巧以及及采用的的预测方方法对信信息的转转换起着着重要的的作用。（二）房房地产市市场预测测的作用用1、房房地产市市场预测测是房地地产企业业制定开开发经营营计划和和进行营营销决策策的基础础。通过过房地产产市场预预测，可可以了解解房地产产市场发发展变化化的趋势势，以及及对房地地产企业业开发经经营活动动所带来来的影响响，从而而避免企企业盲目目开发经经营，为为制定科科学的计计划和开开发经营营决策提提供依据据。2、房房地产市市场预测测是改善善企业经经营管理理，提高高经济效效益的重重要手段段。在市市
44、场经济济下，房房地产企企业的生生存和发发展与房房地产市市场息息息相关，而而房地产产市场又又是瞬息息万变的的，只有有通过房房地产市市场预测测，了解解房地产产市场动动态和发发展趋势势，根据据市场需需求来制制定正确确策略，才才能提高高企业的的投资决决策水平平，增加加企业的的经济效效益，避避免盲目目投资带带来的损损失。科科学地市市场预测测分析是是房地产产企业提提高经济济效益的的途径之之一，可可以提高高整个企企业的经经营管理理水平，实实现经营营管理的的科学化化。3、房房地产市市场预测测可以降降低市场场不确定定性给房房地产企企业所带带来的市市场风险险。房地地产市场场受到许许多因素素的影响响，有些些因素是是
45、可以控控制的，有有些因素素是可以以为企业业所预知知的，而而有些因因素是企企业既无无法控制制又无法法预知的的，所以以房地产产市场在在蕴含着着巨大机机会的同同时具有有极大的的不确定定性。房房地产企企业可以以通过市市场预测测借助过过去的市市场信息息资料对对未来市市场的发发展趋势势进行预预测，从从而降低低市场不不确定性性所带来来的风险险。实践证明明，有市市场预测测和无市市场预测测，预测测是准确确与否，对对房地产产企业经经营的影影响极大大。哪个个企业注注意利用用了房地地产市场场预测，而而且预测测得比较较准确，那那个企业业的生产产和经营营就好。二、房地地产市场场预测的的种类房地产市市场预测测，按预预测的时
46、时间长短短，可分分为短期期预测、中中期预测测和长期期预测；按预测测对象的的范围，可可分为宏宏观市场场预测和和微观市市场预测测；按预预测方法法的性质质，可分分为定性性预测和和定量预预测。（一）短期预预测、中中期预测测和长期期预测 短期预预测是指指房地产产企业安安排年度度内市场场营销计计划的预预测，由由于房地地产具有有开发周周期长的的特点，因因此这种种短时期期的预测测主要用用于制定定月计划划、季度度计划、年年度计划划，为日日常的市市场营销销工作服服务。中期预测测是反映映企业对对1-55年内的的房地产产市场变变化及期期限发展展趋势的的预测，是是企业制制定发展展规划的的依据。例例如，对对二三年年内的房
47、房地产市市场各类类物业的的需求量量进行预预测，从从而为房房地产企企业投资资何种类类物业提提供决策策依据。长期预测测是指房房地产企企业对五五年以上上的房地地产市场场变化及及其趋势势的预测测。这种种预测是是企业制制定长期期战略目目标的科科学依据据，长期期预测的的精确度度很难把把握，难难度也较较大。（二）宏观市市场和微微观市场场预测 宏观市市场预测测是对整整个市场场的预测测分析，涉涉及的范范围大，牵牵涉面广广。例如如，房地地产市场场的供求求变化及及与之相相联系的的各种因因素，如如人口结结构变化化，经济济发展速速度，以以及对影影响房地地产市场场的其他他政治法法律因素素的预测测。宏观观市场预预测对企企业
48、确定定发展方方向和发发展规划划有指导导作用。微微观市场场预测是是指房地地产企业业营销活活动范围围内进行行的市场场预测，如如房地产产企业产产品的市市场份额额、价格格变化等等预测。微微观市场场预测是是企业制制定生产产经营决决策，编编制计划划的依据据。（三）定性预预测和定定量预测测 定性预预测又称称判断预预测，是是预测者者根据自自己掌握握的实际际情况、实实践经验验和逻辑辑推理能能力，对对房地产产市场的的发展趋趋势做出出的推测测和判断断。例如如，今后后几年房房地产市市场供求求关系是是供大于于求还是是供不应应求等。定定性预测测需要的的数据少少，比较较简单易易行。在在应用定定性预测测方法进进行房地地产市场场预测时时，注要要是凭借借个人特特别是专专家的知知识、经经验和分分析能力力。这种种方法主主要适用用于缺乏乏信息资资料、或或影响因因素复杂杂又难以以分清主主次、或或对主要要影响因因素难以以进行定定量分析析的情况况。定性性预测方方法常用用的有特特尔斐法法、意见见集中法法、类推推法等。定量预测测是在了了解历史史资料和和统计数数据的基基础上，运运用统计计方法和和数学模模型，对对市场发发展趋势势进行数数量分析析的预测测方法。定定量预