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1、厦门市保保障性住住房模式式研究目录一、绪绪论2（一）研研究背景景2（二）研研究方法法3（三）研研究内容容4（四）技技术难点点 4二、住房房保障的的基本理理论5（一）住住房保障障制度的的内涵5(二)构构建住房房保障体体系的原原则 6（三）城城市住房房保障体体系的理理论分析析框架7（四）住住房保障障水平的的倒U型型曲线发发展假说说9（五）结结论与启启示13三、厦门门住房保保障建设设的历史史回顾及及现状分分析15（一）厦厦门市住住房保障障建设的的历史回回顾及评评价15(二)厦厦门市保保障性住住房政策策推进的的历程及及模式分分析18（三）厦厦门市保保障性住住房模式式分析23四、厦门门市保障障性住房房问
2、卷调调查分析析28（一）课课题基本本情况与与研究方方法28（二）调调查内容容与分析析30五、问题题与讨论论37（一）名名称叫“保障性性住房”还是“保障性性商品房房” 37（二）如如何定价价才合理理38（三）有有了退出出机制是是否就能能解决根根本问题题39（四）集集中成片片建设是是否会带带来“城市病病” 40（五）“高地价价、高房房价、高高福利”模式会会不会使使政府承承担更大大的经济济负担和和社会责责任.41六、结结论与建建议42 (一)以以需定产产、应保保尽保、动动态调整整、分步步实施，完完善保障障性住房房建 设前期期规划 42（二）更更加注重重中低收收入人群群的社会会生活形形态问题题42（三
3、）避避免集中中成片开开发引发发“城市病病”问题44（四）拓拓展保障障性住房房供应渠渠道45（五）完完善保障障性住房房的管理理联系机机制45（六）将将保障性性住房纳纳入厦门门市社会会保障体体系46（七）提提升保障障性住房房物业管管理水平平 46 （八八）建立立土地收收益专款款专用制制度477（九）为为减少资资金占用用、缩短短投资回回报，建建议完善善“政府回回购”制488（十）确确定宏观观主管部部门，以以立法形形式保障障“进入和和退出”机制实实施49一、绪论论（一） 研究背景景住房是最最基本的的生存资资料，是是人们栖栖息场所所，关系系到人们们的基本本生存需需求和整整个社会会的安定定。19981年年
4、4月，在在伦敦召召开的“城市住住宅问题题国际研研讨会”上，通通过的住住宅人权权宣言中中，将人人们的居居住权列列为基本本人权。因因此，“居者有有其屋”，改善善居住条条件，提提高居住住质量，实实现住房房生存属属性，解解决低收收入弱势势人群的的住房问问题，体体现全社社会住房房公正、公公平性，是是我们建建立住房房保障体体系的理理论支撑撑。改革开放放以来，厦厦门市房房地产业业取得了了长足的的发展，居居民住房房质量明明显改善善。但近近年来房房价增幅幅过快、供供应结构构不够合合理、中中小套型型房源紧紧缺、中中低收入入家庭住住房困难难等问题题日渐突突出。如如何强化化政府在在住房方方面的保保障职能能，构筑筑起一
5、个个多层次次的中低低收入家家庭住房房保障体体系，已已成为厦厦门市政政府的一一项重要要课题。厦厦门市政政府高度度重视解解决中低低收入家家庭住房房困难问问题，根根据国务务院相关关文件精精神，在在认真调调研论证证的基础础上，创创造性地地提出了了建设社社会保障障性住房房的工作作思路，以以解决中中低收入入家庭的的住房问问题。220066年5月月10日日，厦门门市委常常委会召召开专题题会议，研研究了社社会保障障性住房房工作，认认为这一一举措对对构筑中中低收入入家庭住住房保障障体系、稳稳定商品品房价格格、构建建和谐社社会都具具有重大大意义，决决定将建建设保障障性住房房作为厦厦门市委委、市政政府的重重大决策策
6、，努力力构筑起起一个多多层次的的中低收收入家庭庭住房保保障体系系。20006年年5月331日，厦厦门市委委、市政政府召开开新闻发发布会，正正式向社社会公布布社会保保障性住住房建设设计划。厦厦门保障障性住房房建设，是是贯彻国国务院关关于稳定定房地产产市场，解解决中低低收入住住房困难难家庭住住房问题题，构建建和谐社社会的要要求而实实施的一一项重大大举措。厦门市政政府在努努力建立立住房保保障体系系的同时时，也面面临一些些困难。如如：住房房保障的的范围如如何确定定、住房房保障的的层次如如何划分分、住房房保障的的方式如如何选择择、住房房保障的的动态管管理机制制如何健健全、以以及住房房保障申申请对象象的收
7、入入状况如如何核对对等等问问题。因因此，厦厦门市社社会保障障性住房房明确规规定：实实行统一一建设、统统一分配配、统一一管理、统统一运作作的新机机制，政政府将更更为科学学合理配配置有限限的住房房资源，把把好社会会保障性性住房的的入口关关和出口口关。在在原有管管理基础础上，迅迅速成立立社会保保障性住住房管理理委员会会，作为为全市社社会保障障性住房房建设与与管理的的决策机机构，统统一制定定各类计计划，统统一实施施各项管管理。在在此基础础上，根根据职能能分工，市市建设与与管理局局、市国国土房产产局分别别负责组组织全市市社会保保障性商商品房和和社会保保障性租租赁房的的建设、管管理工作作。在厦门保保障性住
8、住房从制制度上得得以确立立之后，有有必要从从理论上上对厦门门保障性性住房政政策、运运作模式式、中低低收入群群体对保保障性住住房的看看法等加加以认真真研究，提提出建设设性的措措施和建建议，供供有关方方面决策策参考。（二）研研究方法法1、文献献分析法法通过图书书馆、网网络、书书籍等途途径搜集集各种与与本课题题有关的的文献资资料，力力求有用用、丰富富、多样样、完整整、系统统，然后后通过浏浏览、筛筛选、阅阅读、记记录等方方式对相相关文献献进行加加工处理理、去粗粗取精和和分析研研究。2、调查查分析法法对厦门保保障性住住房做专专项调研研，形成成2份经经验材料料。3、专家家分析法法课题组采采取广泛泛调研、抽
9、抽样取证证、专题题访问、专专家论证证等方式式。通过过专家的的参与，进进一步提提高了课课题的质质量，使使课题具具有前瞻瞻性、实实用性、针针对性、可可操作性性。实证分析析为主，注注重资料料、数据据的获得得、搜集集、整理理、分析析；适当当运用市市场调查查手段，积积极寻求求相关企企业、政政府部门门的支持持，紧密密联系实实际。数据资料料来源：厦门市市市统计计局城调调队、厦厦门市房房地产管管理局、厦厦门市建建设管理理局住宅宅办。（三）研研究内容容1、住住房保障障新机制制模式及及运行方方案设计计 结合厦门门的实际际情况，对对低收入入家庭住住房保障障模式及及运行机机制方案案的设计计，包括括目标设设定、运运作过
10、程程、政策策配套等等进行研研究。2、住房房保障新新机制运运行的对对策建议议 深入了解解和调查查新方案案在未来来实施过过程中会会遇到的的障碍和和操作难难点，并并提出相相应的对对策和措措施。（四）技技术难点点 1、低低收入家家庭意愿愿调查统一标准准，制定定表格，抽抽样调查查，了解解低收入入家庭的的居住现现状和意意愿。 2、住房房保障制制度的专专家咨询询 开专题题会与个个别访谈谈结合，了了解学术术界对保保障对象象、居住住标准、租租金补贴贴标准的的认定、复复核、退退出等观观点和建建立低收收入家庭庭的运行行机制方方案，及及付诸实实施的有有关建议议。3、政府府有关职职能部门门研讨 组织相关关专业管管理部门
11、门的同志志，进行行座谈、研研讨，加加强信息息沟通。4、部分国家和地区住房保障经验借鉴 通过资料料收集，借借鉴部分分国家（地地区）的的经验，开开拓住房房保障机机制研究究的新思思路。二、住房房保障的的基本理理论住房社会会保障制制度是社社会为住住房弱势势群体提提供满足足其基本本生活所所需住房房的若干干制度安安排。这这其中就就直接涉涉及到对对社会弱弱势群体体和社会会保障制制度的研研究，而而社会学学、社会会保障学学以及经经济学等等学科的的相关理理论则为为此奠定定了较好好的理论论基础，充充分理解解并运用用这些理理论，必必将有益益于科学学的、全全面的进进行制度度的构建建。（一）住住房保障障制度的的内涵1、
12、住房保障障的内涵涵住房保障障制度是是国家或或政府依依据法律律规定，通通过国民民收入再再分配，保保障居民民基本居居住水平平的一种种制度。它它是一种种在住房房领域内内实行的的社会保保障制度度，其实实质是政政府利用用国家和和社会的的力量，通通过行政政手段为为中低收收入家庭庭提供适适当住房房，解决决他们的的住房问问题。在在上述的的定义中中包含了了如下几几个要点点：住房房保障制制度的责责任主体体是国家家或政府府；住房房保障的的目标是是满足中中低收入入家庭的的基本居居住要求求；住房房保障得得以实施施的保证证和依据据是相应应的社会会立法。2、 凯恩斯的的国家干干预政策策凯恩斯的的国家干干预思想想认为，市市场
13、并不不具备自自我调剂剂的功能能，国家家干预才才是调节节机制的的唯一补补救。他他认为社社会保障障应当成成为市场场经济的的最后张安全全网。基基于这一一认识，我我们认为为，在我我国大力力发展房房地产市市场的同同时，有有必要维维护社会会公平，保保护市场场竞争中中的弱势势群体，构构建起住住房社会会保障这这一张房房产市场场的安全全网。3、新福福利经济济学的帕帕累托最最优思想想当今世界界，各国国均采取取了各有有侧重、层层次不一一的社会会保障制制度改革革。以意意大利经经济学家家帕累托托为代表表的新福福利经济济学便是是在公平平与效率率之间达达到协调调。他提提出的帕帕累托最最优概念念对研究究建构中中国城市市居民住
14、住房社会会保障有有者重大大的启示示意义，即即一方面面要通过过社会保保障，保保证住房房弱势群群体的基基本居住住权益；另一方方面则继继续推行行商品化化、货币币化的住住房政策策，保证证高收入入者通过过自由选选择，满满足其高高居住水水平的要要求，并并带动房房地产市市场的发发展。 (二)构构建住房房社会保保障体系系的原则则 城市住房房保障体体系的构构建是一一项政策策性和社社会性强强、涉及及面广的的系统工工程，在在具体实实施过程程中应遵遵循以下下主要原原则：1、市市场导向向原则在构建城城市住房房保障体体系时必必须确立立市场导导向原则则，这是是由我国国社会主主义市场场经济改改革目标标取向决决定的。构构建城市
15、市住房保保障体系系，在保保障最低低收入和和中低收收入家庭庭的基本本住房需需要的前前提下，不不损害中中、高收收入家庭庭的利益益，不损损害市场场效率，否否则政策策必然会会损害到到大多数数人的利利益，从从长期来来看，也也不利于于一座城城市的社社会经济济的持续续发展。2、适度度保障原原则根据国际际经验，政政府对城城市居民民住房的的保障只只承担有有限责任任，而非非无限责责任。也也就是说说，要确确立适度度保障的的原则。要要把住房房消费纳纳入经济济初次分分配范畴畴，大多多数人应应通过自自己的工工资报酬酬解决住住房问题题。政府府采取垂垂直公平平的积极极计划，只只对中低低收入家家庭通过过经济二二次分配配，解决决
16、其基本本居住需需要，体体现“最劣者者受益最最大原则则”，保证证住房消消费的适适度公平平。3、动态态调整原原则鉴于住房房分配与与社会各各阶层的的利益休休戚相关关的特点点，决定定了它不不可能单单纯地作作为私人人产品而而存在，从从某种意意义上说说，住房房是一种种公益性性很强的的公共产产品。住住房保障障政策是是有阶段段性的，住住房供应应体系中中各类住住房比例例应是动动态性的的。也就就是说，住住房保障障的广度度和深度度是与一一个城市市经济发发展水平平（常用用GDPP水平衡衡量）、政政府的保保障承受受能力、居居民的可可支配收收入、消消费结构构等紧密密地联系系在一起起的。因因此，住住房保障障应与社社会、经经
17、济的发发展和人人民生活活水平的的提高相相适应，保保障的范范围、保保障的方方式也应应随着社社会经济济环境的的变化不不断地进进行调整整。我国国过去的的城市住住房保障障体系与与政策设设计，从从总体上上看具静静态特征征。但我我们在设设计未来来的城市市住房保保障体系系时，应应充分考考虑居民民住房消消费能力力和政府府财政支支付能力力的变化化，并根根据经济济与社会会发展的的阶段性性对住房房保障体体系与政政策适时时作出动动态调整整。（三） 城市住房房保障体体系的理理论分析析框架城市住房房保障体体系的理理论框架架，如图图1所示示。图11城市住住房保障障体系的的理论框框架在图1中中，从“住住房保障障需要”的的层面
18、，具具体分解解为以下下三个要要素：1、保障障水平的的确定保障水平平的确定定指从“质质”与“量量”两个个方面呈呈现出保保障性住房的的标准。保保障性住房的的“质”包包括住房的的建筑施施工质量量、结构构、朝向向、采光光、通风风、绿化化、环境境舒适度度、交通通便利度度等。而而“量”则则集中体体现在“面面积标准准”上。2、保障障对象的的识别保障对象象的识别别主要由由两个量量化指标标构成：一是现现住房面面积未达达到保障障性住房的的“面积积标准”；二是受受住房保保障居民民家庭的的收入线线标准，低低于该收收入线的的居民家家庭才需需要政府府加以保保障。必必须强调调的是，这这两个条条件同时时具备（即即两者的的交集
19、）才才是真正正需要受受住房保保障的对对象。3、保障障规模的的预测保障规模模的预测测指的是是保障性性住房的的面积总总量或者者住房保保障家庭庭的比例例。通过过住房保保障规模模的预测测模型可可以测知知保障型型住房的的需要总总量，从从理论上上政府应应该提供供的保障障型住房房的规模模。如果从政政府“住住房保障障供给能能力”的的层面来来考察，保保障型住住房的规规模往往往还受制制于多种种因素，主主要是政府财财政承受受能力、居居民住房房消费能能力、商商品房价价格、居居民现居居住水平平、城市市发展水水平、土土地供应应和固定定资产投投资等因因素。这这些因素素对城市市住房保保障规模模具有交交互影响响作用，必必须对住
20、住房保障障规模与与影响因因素作深深入分析析，才能能有效地地调节某某些可控控的因素素，达成成保障性性住房在在供需均均衡下的的适度规规模。从供需平平衡的视视角对城城市住房房保障体体系所作作的静态态框架分分析。但但经济与与社会的的发展是是动态的的，影响响住房保保障规模模的因素素也会随随之变化化，相应应的保障障标准、保保障程度度和保障障方式也也应当作作出动态态调整。我我们将在在城市住住房保障障模式“倒倒U”型型曲线发发展假说说的基础础上，构构建一个个城市住住房保障障演进的的三阶段段框架模模型。（四）住住房保障障水平的的倒U型型曲线发发展假说说1、城市市住房保保障水平平的倒UU型曲线线发展假假说的提提出
21、国外住房房保障模模式及发发展历程程的状况况表明，从从住房保保障制度度建立至至今，住住房保障障水平一一直呈线线性上升升趋势。但但到200世纪770年代代末800年代初初，国外外“超度度”的社社会保障障（包括括住房保保障）所所带来的的危害说说明，住住房保障障水平不不应该无无限度地地上升。同同时，随随着西方方发达国国家中产产阶层的的不断扩扩大，贫贫富阶层层相对缩缩小等事事实也说说明，住住房保障障水平达达到一定定的限度度后就会会稳定发发展，甚甚至到一一定时期期还会逐逐渐下降降。因此此，根据据分析西西方发达达国家住住房保障障发展历历程的轨轨迹，对对我国城城市住房房保障发发展的阶阶段性，可可以提出出如下假
22、假说：住房保障障水平的的发展轨轨迹不是是无限的的直线上上升，而而是一个个适度性性发展的的倒U型型曲线。住住房保障障的主要要目的是是保证中中低收入入家庭的的基本居居住需要要。住房房保障水水平的高高低主要要取决于于基本居居住水平平标准、住住宅存量量规模与与人口规规模的关关系、中中低收入入家庭所所占的比比重等因因素的变变化。根根据我国国社会结结构的变变化与社社会阶层层发展的的趋势，也也符合这这一假说说。原因之一一是，西西方发达达国家的的事实证证明，随随着工业业化和现现代化的的发展，社社会阶层层的发展展是中产产阶层逐逐渐扩大大，贫富富阶层逐逐渐缩小小，即两两头小中中间大。国内有学学者对社社会阶层层对财
23、富富占有的的关系研研究（胡志刚刚20003）认认为，中中国现阶阶段的社社会财富富分配按按个人可可支配收收入，大大致表现现为155%的人人拥有885%的的财富，另另外855%的人人拥有115%的的财富，这这种人数数上的“金金字塔”和和财富占占有上的的“倒金金字塔”结结构（以以下简称称“双金金字塔”结结构），直直接导致致中国贫贫富差距距拉大。但但随着经经济社会会的快速速发展，中中产阶层层正在快快速的成成长之中中。庞大大的中产产阶层形形成之后后，社会会财富分分配结构构将变成成中间大大两头小小的“橄橄榄型”结结构，到到那时即即达到了了中等发发达国家家以上水水平的时时期。而而在“双双金字塔塔”结构构和“
24、橄橄榄型”结结构中间间还有一一个“过过渡型”结结构，我我们权且且称之为为“双陀陀螺型”结结构。这这三个层层次的结结构依次次由低级级形态向向高级形形态发展展，其内内在规律律是研究究住房保保障体系系的重要要依据。见见图2所所示。“双金字字塔”结结构要求求保障层层面上浮浮，并将将中等收收入家庭庭（中产产阶层）列列入保障障对象。社社会结构构应该与与经济水水平相适适应，该该阶段要要求的基基本居住住条件不不同，加加上政府府财政支支付能力力的硬约约束，导导致这一一阶段的的住房保保障水平平只能维维持在较较低的水水平。“橄榄型型”结构构要求保保障层面面下移，并并将中等等收入家家庭列为为不保障障对象。所所谓“中中
25、产阶层层”是指指拥有稳稳定收入入、有能能力自己己买房买买车、能能够有足足够的资资金用于于旅游、教教育等现现代消费费的人群群。在西西方发达达国家一一般占到到60%左右。从美国住住房保障障发展的的历史来来看，从从第二次次世界大大战后的的大规模模建房，提提供社会会保障住住房，保保障水平平逐渐提提高，到到了200世纪880年代代开始稳稳定，受受政府住住房保障障的家庭庭稳定在在约占全全部家庭庭总数的的18%200%，并并从住房房保障支支出占国国民收入入的比重重来看在在逐年下下降。欧洲发达达国家也也有类似似的发展展情况。随随着经济济的发展展和中产产阶层的的扩大、贫贫困人口口的减少少，住房房保障水水平在达达
26、到一定定程度后后也在降低，从从而呈现现为经过过一度上上升逐渐渐下降的的曲线，当然下下降也是是适度的的。原因之二二是，随随着国民民经济的的发展和和居民收收入水平平的提高高，居民民家庭住住房消费费倾向趋趋于不断断增加，强强化个人人住房消消费意识识，减轻轻国家和和社会住住房保障障的负担担。住房消费费支出比比是一个个动态指指标，即即在不同同时期其其数值是是不一样样的。它它除了与与住房制制度的导导向有关关外，还还与两个个因素有有关。一一是人均均国民生生产总值值，就是是说当生生产力发发展到一一定水平平时，居居民住房房消费支支出比应应达到一一定的数数值范围围；二是是居民生生活水平平，就是是说当居居民生活活达
27、到一一定水平平时，居居民住房房消费支支出比应应达到一一定的数数值范围围。从理论上上说，居居民家庭庭住房消消费支出出比在逐逐步加大大，政府府对住房房保障的的投入的的份额就就相对会会在达到到一定程程度后可可能下落落，呈现现为一条条倒U型型的曲线线。2、 倒倒U型曲曲线发展展的“三三阶段”框框架模型型从理论上上说，在在工业化化前，通通常所说说的人均均国民生生产总值值很低，仅仅能维持持人们的的生存需需要，居居民分散散择地而而居，不不可能存存在现代代意义上上的住房房保障，我我们权且且称之为为“前住住房保障障时期”。当当大规模模工业化化开始以以后，伴伴随着经经济发展展而来的的是大规规模的城城市化，农农村人
28、口口大量集集居于城城市，产产生大批批收入低低下的居居民，于于是就产产生了现现代意义义上的住住房保障障问题。当当国民经经济发展展到中产产阶层占占绝对多多数，贫贫困人口口逐渐减减少时，用用于住房房保障的的支出额额占国内内生产总总值的比比重将会会下降，我我们可以以称之为为“住房房保障水水平回落落时期”。从从上升到到回落，也也就形成成了一个个住房保保障水平平的倒UU型曲线线发展轨轨迹（如如图3所所示）。图33 住房房保障水水平倒UU型曲线线发展的的轨迹在图3中中，以时时间为XX轴，经经济发展展水平为为Y轴，城城市居民民居住水水平线可可以细分分为三条条曲线：（1）实实际居住住水平线线：是指指城市居居民实
29、际际所居住住的平均均水平线线，会随随着经济济的发展展而迅速速提升；（2）基基本居住住水平线线：是根根据经济济与社会会发展阶阶段性水水平而设设计的满满足城市市居民基基本居住住需要的的平均水水平线，其其总体发发展的趋趋势是平平缓的；（3）住住房保障障水平线线：是住住房需要要与供给给能力平平衡基础础上的城城市住房房保障的的平均水水平线，呈呈现出“倒倒U”型型曲线的的特征。（五）结结论与启启示住房保障障水平的的确立，应应以促进进经济发发展为检检测尺度度，也必必须以保保持经济济社会的的可持续续发展为为目的。也也就是说说，住房房保障水水平要保保持动态态性。1、 充分考虑虑城市财政政支付能能力财政支付付能力
30、涉涉及到住住房保障障制度的的现阶段段和未来来可持续续性支持持能力。从从本质上上说，住住房保障障是政府府是通过过支付转转移的方方式实现现社会收收入的再再分配，以以保持社社会公平平和社会会稳定，使使广大中中低收入入居民家家庭也能能够享受受经济发发展的利利益。住住房保障障制度必必须具有有可持续续性，为保证证住房保保障制度度的可持持续性，必必须在这这项制度度设计之之初，就就充分考考虑城市市财政的的支付能能力，使使这项制制度的实实施在财财政的可可承受范范围之内内。唯如如此，才才能保证证住房保保障制度度能够长长期稳定定地不断断发展。2、充分分考虑城城市住房房发展阶阶段、住住房供求求关系状状况在市场机机制充
31、分分发挥作作用的情情况下，不不同的住住房发展展阶段，住住房的供供需关系系状况有有很大差差别，住住房保障障的需要要程度和和发生作作用的范范围也有有很大差差别。一一般来说说，在住住房严重重短缺时时期，住住房供应应不能满满足住房房需求，住住房价格格与城市市居民家家庭平均均的住房房支付能能力差距距较大，居居民家庭庭的住房房保障需需要相对对强烈，需需要政府府保障的的范围相相对较大大，需要要保障的的程度也也较高。而而在住房房供求关关系相对对缓和时时期，需需要政府府保障的的范围较较小，保保障程度度的要求求较低，保保障压力力相对较较轻。因因此，住住房发展展的阶段段性决定定了一个个城市需要要帮助购购（建）住住房
32、或需需要帮助助租房居居民家庭庭的范围围，影响响一个地地区住房房保障主主要方式式的选择择，以及及各种方方式间的的关系。注：此此处引用用相关资资料为浙浙江大学学房地产产发展研研究所相相关研究究报告，对对厦门保保障性住住房研究究有借鉴鉴意义，根根据本课课题研究究需要做做了有条条件的选选用。三、厦门门住房保保障建设设的历史史回顾及及现状分分析自创办经经济特区区以来，厦厦门十分分重视发发展城市市普通住住宅、完完善住房房保障体体系，采采取积极极有效的的措施，加加大住宅宅土地供供应力度度，强化化房地产产市场监监管。通通过经济济适用房房、安置置房和廉廉租房的的建设，有有效解决决了厦门门市部分分中低收收入家庭庭
33、的住房房困难问问题。（一）厦厦门市住住房保障障建设的的历史回回顾及评评价1、经济济适用房房建设起起步早，成成效明显显厦门市住住房保障障起步早早，但由由于受海海峡两岸岸军事、政政治对峙峙影响，基基本建设设投资少少，城市市住房主主要由市市房地产产管理部部门统筹筹统建，以以及少量量行政机机关、企企事业单单位自建建职工宿宿舍，数数量有限限，发展展缓慢。截截至19981年年底，城城市人均均居住面面积只有有4.553平方方米，住住房供求求矛盾十十分突出出。为了了缓解城城市居民民住房难难问题，市市政府在在创办经经济特区区之初，就就开放了了房地产产市场，依依靠社会会力量发发展商品品住宅。880年代代中期开开始
34、实施施“统建房房”建设，以以低廉价价格出租租给“双困户户”和待婚婚大龄青青年，当当时称“鸳鸯楼楼”。为了了改善城城市中低低收入家家庭居住住条件，厦厦门市于于19991年成成立厦门门市住房房统一建建设办公公室（后后改名住住宅建设设办公室室），负负责全市市解困房房和统建建房（又又称安居居工程）建建设（119988年后，统统称为），每每年向中中低收入入的家庭庭提供相相对低价价的住房房。19993年年市政府府作出关关于加快快城市住住宅建设设的决定定，提提出在9994-19996年33年内，基基本解决决人均居居住面积积4平方方米以上上的居住住困难户户目标，并并逐年加加大投资资力度。至至20006年55月
35、，厦厦门累计计建成解解困统建建房和经经济适用用住房小小区188处，建建筑面积积3300多万平平方米,35000多套套，较好好解决了了大量人人均居住住面积88平方米米以下的的家庭的的住房困困难问题题。据统统计，现现在厦门门市区居居民每55户中就就有1户户居住的的是政府府提供的的经济适适用房。厦厦门市经经济适用用房配套套完善、质质量高、价价格低廉廉（19997年年10550元平方米米，19998年年15000元平方米米左右），中中低收入入的住房房困难户户基本承承受得起起，为政政府出售售住房，回回笼资金金，促进进住房制制度改革革创造了了条件。2、住房房公积金金制度，有有效增强强职工购购建住房房支付能
36、能力厦门市119922年建立立住房公公积金制制度，截截至20006年年底，全全市建立立住房公公积金单单位67700个个，缴存存住房公公积金职职工266.5万万人，累累计归集集住房公公积金880.668亿元元，累计计为6.1万户户家庭发发放住房房公积金金贷款668.99亿元，住住房公积积金贷款款占本市市职工按按揭购房房的300%。住住房公积积金在深深化住房房分配制制度改革革，完善善住房保保障体系系，增强强职工购购建住房房支付能能力，提提高城镇镇居民居居住水平平中发挥挥了重要要作用。厦厦门市国国土房产产局公积积金管理理中心，长长期以来来积极发发展和规规范住房房公积金金业务，提提高了住住房公积积金归
37、集集率和个个贷使用用率，注注重健全全内控制制度，抓抓好风险险防范工工作，确确保了住住房公积积金安全全。3、住房房货币化化补贴制制度，推推动了住住房商品品化的进进程19999年7月月，经省省政府批批准，厦厦门市出出台了厦厦门市住住房货币币化分配配试行方方案，开开始在全全市范围围内对未未享受住住房优惠惠政策或或享受的的住房优优惠政策策未达面面积控制制标准的的职工实实施住房房货币化化补贴。截截至20006年年底全市市共有8886个个单位实实施了住住房货币币化分配配政策，对对461117位位职工发发放住房房货币化化补贴66亿元。住住房货币币化补贴贴政策作作为厦门门市住房房制度改改革的核核心内容容，试行
38、行7年多多来，在在解决职职工住房房问题上上发挥了了不可替替代的作作用，一一定程度度上提高高了职工工购买商商品住房房的能力力。4、公房房提租制制度，实实现“以房养养房”的良性性循环厦门从119922年进行行房改始始，公房房的租金金从每平平方米使使用面积积0.77元逐步步增加到到19995年的的1.44元，119966年的11.7元元，19997年年1.996元，119988年的22.311元。从从19999年77月1日日起，厦厦门住房房租金标标准提高高25，平均均每平方方米使用用面积为为2889元，到到20000年公公有住房房租金标标准达每每平方米米使用面面积371元元。19999年年各类公公有
39、住房房或市价价每平米米建筑面面积框架架结构为为12993元，砖砖混一等等结构为为12008元，砖砖混二等等结构为为11223元，砖砖木结构构为10079元元，高层层为25512元元。因为为租金提提高，房房价不变变，改变变了住房房租售价价格比不不合理的的状况，政府因势利导，鼓励居民买房，扩大住房消费。房改前全市直管公房年租金收入100多万元，每年市政府要从财政城市维护费中拿出款项来补贴公房维修；公房租金标准提高后，全市直管公房年租金收人达到7000多万元，不仅不需要财政补贴，还能略有盈余来用于旧危房的改造。更重要的是，公房提租改变了过去“买公房不如租公房”的不合理现象，改变了居民在住房分配上的“
40、等、靠、要”的思想，打破了旧的住房福利分配体制。5、公房房出售制制度，解解决职工工居民住住房问题题厦门于119977年开始始实施公公房出售售，截至至20006年底底，有88万多套套约6330万平平方米公公房出售售给职工工，占全全市成套套公房993%以以上，回回笼资金金50.2亿元元，为经经济适用用住房融融资222,655亿元，圆圆了广大大职工居居民的住住房梦。 6、廉租租房制度度，最大大程度解解决最低低收入家家庭住房房困难问问题20000年，厦厦门市出出台了城城镇廉租租住房管管理规定定，规规定家庭庭收入低低于公布布当年最最低生活活保障线线、人均均居住面面积在66平方米米以下的的“双困户户”可承
41、租租政府提提供的低低租金住住房，后后又将家家庭住房房困难标标准从人人均6平平方米提提高到88平方米米。20003年年，出台台了厦厦门市城城镇廉租租住房租租金补助助安置暂暂行办法法，初初步形成成了“以租金金补贴为为主，实实物安置置、租金金核实为为辅”的多种种廉租住住房保障障方式，解解决36600多多户城镇镇最低收收人家庭庭住房困困难问题题。（1）政政府通过过购买、置置换和建建设各种种渠道，筹筹集廉租租住房，一一共以住住房实物物形式安安置了6666户户廉租户户；（2）利利用社会会出租房房源，对对主要劳劳动力为为残疾的的家庭、孤孤老家庭庭和优抚抚对象外外的其他他最低收收人的住住房困难难户，发发放租金
42、金补助，让让他们从从社会上上租房子子解决住住房困难难问题，两两年多来来以租金金补助的的方式共共安置了了4077户最低低收人家家庭；（3）采采用租金金核减的的方式，对对承租公公房的符符合租住住廉租房房条件的的家庭，进进行了租租金核减减，每年年都有220000多户获获准核减减租金。 厦门市实实施房改改制度以以来，在在很大程程度上解解决了中中低收人人家庭的的住房问问题，让让这些中中低收人人群体能能共享厦厦门城市市发展的的成果。 （二）厦厦门市保保障性住住房政策推推进的历历程及模模式分析析厦门市开开展社会会保障性性住房，是是贯彻“国六条条”精神的的重大举举措。在在国办发发 20006 37号号文件中中
43、，明确确要求调调控房地地产市场场，遏制制房地产产市场价价格过快快上涨，要要重点发发展满足足当地居居民自住住需求的的中低价价位、中中小套普普通商品品住房，妥妥善解决决中低收收入住房房困难家家庭的住住房问题题，避免免住房问问题成为为新的社社会问题题。厦门门市社会会保障性性住房，充充分考虑虑中低收收入住房房困难家家庭的住住房问题题，致力力于建立立健全多多层次的的住房保保障供应应体系。 1、社会会保障性性住房政政策推进进的历程程厦门市开开展社会会保障性性住房，是是贯彻“国六条条”精神的的重大举举措。在在国办发发 20006 37号号文件中中，明确确要求调调控房地地产市场场，遏制制房地产产市场价价格过快
44、快上涨，要要重点发发展满足足当地居居民自住住需求的的中低价价位、中中小套普普通商品品住房，妥妥善解决决中低收收入住房房困难家家庭的住住房问题题，避免免住房问问题成为为新的社社会问题题。厦门门市社会会保障性性住房，充充分考虑虑中低收收入住房房困难家家庭的住住房问题题，致力力于建立立健全多多层次的的住房保保障供应应体系。 20066年5月月厦门市市政府首首次对外外宣布，通通过社会会保障性性住房计计划的实实施，将将在3年年至5年年内基本本解决中中低收入入家庭住住房问题题。据厦厦门市统统计局最最新抽样样调查显显示，目目前厦门门市中低低收入群群体约占占全市人人口的440%，社社会保障障性住房房计划覆覆盖
45、面涉涉及厦门门市2/5的人人口；220066年5月月25日日，厦门门市廉租租住房安安置房抽抽签仪式式在厦门门市国土土房产局局举行，665家廉廉租户现现场抽取取房号并并领取了了新房入入住通知知书；220066年6月月，政府府为确保保房源能能提供给给最需要要的住房房困难家家庭，就就申购方方案初定定的供应应对象及及申购条条件、评评分办法法、申购购要求予予以公布布，向社社会征求求意见；20006年110月88日，备备受社会会各界关关注的厦厦门市住住房建设设近期规规划出出炉，根根据规划划，从220066年到220100年，厦厦门市将将建社会会保障性性住房6682万万平方米米（社会会保障性性商品住住房40
46、02万平平方米，保保障性租租赁房2280万万平方米米），商商品住房房建筑面面积预计计约16656万万平方米米，社会会保障性性商品住住房和保保障性租租赁房面面积都为为90平平方米以以下的户户型。220066年122月1日日，厦门门市保障障性住房房开始发发放首批批表格，交交表截止止时间为为20007年22月288日下午午5点。在在保障性性住房建建设上，计计划建设设16个个项目44.144万套，总总投资883.33亿元，220077年完成成投资330亿元元。20007年年6月117日7月55日厦门门市首批批5644套中低低收入家家庭社会会保障性性租赁房房的选房房工作正正式开始始。按照照计划，每每天将
47、会会安排大大约400套的选选房。至至20008年66月300日，厦厦门已受受理保障障性住房房申请1178887户，其其中低收收入家庭庭申请有有150093 户，公公务人员员共26643户户，引进进人才共共1511户，已已有22200户户完成了了保障性性住房选选房。通通过严格格的审查查，已取取消了4470户户保障性性租赁房房及3554户保保障性商商品房的的申请资资格。我我市首个个保障性性住房小小区万景景公寓66月266日竣工工交付使使用了。目目前，厦厦门除万万景公寓寓外还有有19个个在建的的保障性性住房小小区，将将提供约约4.55万套的的保障性性住房。 社会保障障性住房房建设计计划的付付诸实施施
48、，标志志着厦门门在建立立和完善善分层次次、多元元化住房房供应体体系，切切实解决决中低收收入家庭庭住房困困难问题题上建立立起了长长效机制制，同时时也为全全国解决决中低收收入家庭庭住房困困难，建建设保障障性住房房提供全全新的思思路及模模式。2、社会会保障性性住房近近期建设设规划（含含经济适适用住房房、不含含安置房房）根据厦门门市规划划局社会会保障性性住房规规划，厦厦门市目目前常住住人口的的构成情情况以及及外来人人口的增增长速度度，厦门门市的社社会保障障性租赁赁住房重重点提供供给不同同对象：廉租房房主要提提供给具具有城镇镇常住居居民户口口的最低低收入家家庭；普普通租赁赁房主要要提供给给具有城城镇常住住居民户户口的经经济水平平略高的的家庭；租赁公公寓主要要用于引引进人才才的居住住需要；本岛阳阳光公寓寓和岛外外“金