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1、写字楼客客户购买买要素分分析一、客户户置业心心理分析析1、个人人投资要要点写字楼投投资被专专家称为为个人投投资者的的新“金矿”，什幺幺样的写写字楼比比较迎合合个人投投资者的的需求， A、区位位房产的增增值主要要来源于于土地的的增值，而而城市的的主中心心区土地地的稀缺缺性更强强，增值值的空间间更大，主主中心区区的区位位成长性性显而易易见，区区位资源源优势得得天独厚厚，人流流、物流流、信息息流、资资金流汇汇聚，商商机勃发发。是否否位于城城市的主主中心区区，是衡衡量一幢幢写字楼楼的档次次和是否否具有投投资价值值的首选选要素。所所以，“第一是是地段，第第二是地地段，第第三还是是地段”这句投投资名言言一
2、定要要谨记。B、档次次形象个人投资资写字楼楼时要瞄瞄准客户户群来投投资。选选择写字字楼办公公的首要要目的，就就是为了了提升企企业形象象，知名名企业和和实力企企业都将将写字楼楼的档次次形象放放在仅次次于区位位的主要要因素之之一。所所以，客客户需求求面积也也大一些些，一般般来说是是在5000以以上。但但对于那那些规模模较小的的成长型型企业而而言，由由于规模模小，需需求面积积较小，公公司实力力也较弱弱，所以以对档次次形象也也不是很很看重。相相比而言言，这类类公司更更看重的的是面积积和总价价。由于于这类公公司流动动性大，再再加上小小业主多多，当经经济不景景气的时时候，小小业主可可能竞相相压价，对对客户
3、进进行的争争夺战，因因此发展展商在项项目销售售之后有有必要成成立租赁赁中心，对对小业主主的物业业租售进进行同一一管理，避避免小业业主之间间的恶性性竞争，保保障小业业主的利利益。C、品质质写字楼品品质至关关重要，它它包含了了交通的的便利程程度，能能否四通通八达，停停车场的的设计是是否合理理、物业业建筑立立面、建建筑品质质、大堂堂的品位位和布置置、电梯梯质量与与配置状状况、结结构布局局是否适适用、采采光通风风是否良良好等等等，都需需要逐一一比较、现现场观察察、实地地感受。D、软性性配套与与物业管管理在软性配配套方面面，着重重看信息息化配置置和和智智能化配配置，基基本分析析指标有有楼宇自自控系统统、
4、外部部宽带接接入、内内部综合合布线、GSM室内覆盖、网络系统的配置程度与可变性等等。而物业管管理的好好坏是决决定你的的投资能能否保值值和增值值的至关关重要的的因素，首首先要看看物管公公司的品品牌和社社会品碑碑，关键键是看该该管理公公司是否否能做到到严谨、安安全、细细致、周周到、快快捷等，最最好是已已通过IISO990000国际质质量体系系认证的的物业公公司，服服务品质质更有保保障。E、置业业门槛和和投资回回报置业门槛槛的高低低决定了了投入的的大小，是是否能通通过银行行按揭购购买，只只需首付付，后续续通过“以租养养贷”的方式式来供楼楼，也就就是“以小搏搏大”，让租租用的企企业为你你供楼，几几年后
5、就就可净享享长达几几十年的的高额租租金回报报。因此此，要考考察写字字楼前产产权年限限和现有有入驻率率及入驻驻公司的的类别层层次。实际上，对对一幢物物业是否否值得投投资，还还有一种种更好的的评估办办法。根根据国际际专业理理财公司司的计算算原则，衡衡量一幢幢物业价价格合理理与否的的基本公公式为，“年收益15年=房产购买价”。若投资的物业年收益15年大于购房款，则表明该投资项目尚具升值空间。2、公司司投资要要点根据我司司长期对对写字楼楼客户的的分析得得出，租租赁或购购买写字字楼通常常应从以以下几方方面考虑虑：A、公司司自身状状况，包包括公司司的资金金计划、开开支预算算等。中小企业业贷款难难是众所所周
6、知的的问题，资资金本来来就紧张张，好钢钢要用到到刀刃上上，怎能能用来买买房呢。况况且在售售项目大大多是期期房的，在在付出大大笔的首首付后还还要交租租金，实实在不划划算。B、公司司未来发发展情况况。作为新经经济的主主体而言言，中小小企业的的成长性性很好，如如果经营营状况良良好，短短期内规规模就会会扩大，买买房就会会成为“计划赶赶不上变变化”的活生生生的实实例；如如果经营营不如意意的话，倒倒闭破产产也不是是没有可可能的。C、物业业的保值值与增值值a、以出出售为主主的物业业不利于于后期物物业管理理，过多多的投资资型客户户购买物物业，会会给后期期的运营营和物业业管理带带来干扰扰，使得得整个大大厦难以以
7、保值。b、投资资者之间间会引发发出租竞竞争，互互相压价价，在此此时租房房是最划划算的。c、投资资者之间间更新速速度快。物物业范例例速度与与新增供供应量是是客户购购买时必必须考虑虑的两因因素。d、热点点区域处处于发展展中，有有被热炒炒的趋势势，发展展商购地地成本高高，为尽尽快收回回成本，人人为地抬抬高了价价格，以以因买卖卖是一次次性投资资，很难难根据市市场情况况及时作作出调整整，作为为买家来来讲，感感觉比较较被动。D、周边边客户资资源的情情况有些公司司的客户户资源是是外企，因因此通常常选择在在特定的的区域办办公，可可以就近近联系方方便，提提高效率率，减少少资源浪浪费。E、物业业本身档档次或管管理
8、状况况物业本身身档次或或管理状状况物业业对企业业形象有有很大影影响，但但是过分分追求高高档次或或节约成成本追求求价格全全家可能能对公司司的经营营及管理理都产生生不良的的影响。如如电梯少少或速度度慢导致致员工迟迟到等等等。F、应充充分新生生员工对对办公地地点的意意见因为办公公场所的的选择，可可能导致致员工个个人的交交通、午午餐等成成本增加加，影响响员工的的工作效效率，等等于变相相的增加加成本。二、需求求要素分分析我司在长长期的写写字楼物物业操作作过程中中，积累累了相当当的经验验。根据据我司对对长期以以来积累累的客户户的调查查分析，对对于影响响写字楼楼成交的的要素，总总结出以以下几点点：1、公司司
9、性质公司性质质私人企业业国有企业业外资企业业集体所有有制企业业其它合计（%）53.8819.2215.443.87.71002、公司司规模公司规模模20-550人10-220人5-100人50-1100人人100-2000人200人人以上5人以下下合计(%)30.8823.1115.4411.5511.553.83.81003-1、对对写字楼楼的看重重因素(%)附近的公交物业素质质及服务务水平进出物业业的交通通条件租金水平平停车场空调设施施物业的品牌形象象物业装修修很看重42.3342.3334.6634.6634.6634.6626.9919.22比较看重重53.8853.8853.8853
10、.8853.8865.445065.44不看重3.83.811.5511.5511.55-23.1115.44TOTAALS1001001001001001001001003-2、对对写字楼楼的看重重因素(%)通讯设施施Inteerneet网络服务务银行票票务邮电配配套公共空间间的装修修电梯品牌牌数量速度商业配套套翻译秘秘书软性性服务餐饮娱娱乐健身设设施很看重61.5557.7730.8826.9923.1119.2215.4411.55比较看重重38.5530.8857.7746.2265.445034.6653.55不看重-11.5511.5523.1111.5530.8846.2230.
11、88很不看重重-3.8-3.83.8TOTAALS1001001001001001001001004、对写写字楼物物业设施施及智能能化配置置的需求求程度（%）保安监控控系统宽带布线线照明自动动化系统统有线电视视系统IC卡系系统通讯系统统很看重73.1161.5557.7726.9911.553.8比较看重重26.9926.9934.6630.8857.77很不看重重-7.7-TOTAALS1001001001001001005、希望望写字楼楼内有的的辅助功功能餐饮会议室康体娱乐乐小型展示示空间（%）80.8861.555050三、写字字楼需求求特征浅浅析甲级写字字楼大企业选选择写字字楼非常常讲
12、究。他他们首先先关心开开发商是是谁，因因为什幺幺样的开开发商会会干什幺幺样的事事情。其其次，他他们不会会买期房房，现房房或准现现房的时时候是卖卖写字楼楼的最好好机会。另另外，作作为中心心区的甲甲级写字字楼需求求有一种种二元现现象，要要不面积积很大，要要不很小小，中等等的面积积需求特特别少。乙级写字字楼乙级写字字楼需方方的企业业形态复复杂，特特别难界界定。购购置这些些办公楼楼，更讲讲究的是是自用和和务实。区区位离中中心区近近，和大大企业合合作起来来比较方方便，合合作的成成本低，房房价不高高，这样样的项目目受欢迎迎。下一一步再发发展的时时候，这这个企业业可能会会向中心心区靠拢拢。面积积需求多多种多
13、样样，有的的一下子子买两万万平方米米的乙级级写字楼楼，也有有买500平方米米的，这这样的物物业应该该以销售售为主。所所以做以以销售为为主的写写字楼的的时候，平面的灵活性功能特别重要。而且设计上一定要保证高使用率。小型写字字楼与商商住楼销售对象象显然是是以中小小企业为为主，这这些企业业更多的的是服务务于中心心区的企企业，他他们是依依托大企企业来吃吃饭的，所所以商住住两用的的楼房在在CBDD及周边边区域的的需求量量很大。那那些个性性化家庭庭办公、各各种各样样的个人人在工作作室都是是在这样样的区域域出现，都都是销售售的对象象。四、写字字楼创新新标准根据我司司对当前前写字楼楼市场的的综合分分析，总总结
14、出目目前写字字楼几大大创新模模式及标标准：1、创新新模式一一：为客客户建立立推出机机制。在写字楼楼开发过过程中，营营销环节节是产品品与市场场对接的的关键一一环。随随着写字字楼市场场竞争的的日益白白热化，营营销创新新也就显显得致关关重要了了。我司司认为，一一个物业业的真正正价值不不是通过过销售环环节来体体现的，而而是要看看其在租租赁市场场的表现现。另一一个是终终极服务务理念。即即：开发发商的服服务不仅仅限于“微笑服服务”范畴，而而应该打打造产品品品牌，通通过辅助助客户出出租、出出售使客客户得到到较高的的投资回回报，这这才是最最高层次次的服务务。为此此，我司司建议项项目建成成后成立立租务部部，统一
15、一出租服服务，避避免业主主间的恶恶性竞争争；同时时，投入入大量广广告，提提高租务务市场的的知名度度；第三三，充分分利用我我司的客客户资源源。我司认为为，地产产市场中中有利于于流通的的政策是是帮助客客户建立立良好推推出机制制的有力力保证。如如某些银银行推出出的转按按揭政策策大大增增加了房房地产投投资的灵灵活性，打打通了贷贷款买的的房卖不不出去的的瓶颈，有有可能使使投资者者收益增增加。2、创新新模式二二：用“开放空空间”体现办办公建筑筑的人文文关怀。随着经济济的发展展，人们们的观念念在不断断更新，企企业在注注重对产产品包装装的同时时也比以以往更加加注重对对企业自自身的包包装，因因此，也也更加注注重
16、企业业办公场场所的包包装。写写字楼的的选择就就是首要要的一环环。写字字楼的建建筑与园园林是企企业向客客户和人人才所递递出的第第一张“名片”，新颖颖独特的的人性化化设计更更容易彰彰显一个个企业的的实力和和文化，而而随着如如今企业业普遍成成长迅速速，业务务重组与与结构调调整频繁繁的特点点，对写写字楼建建筑的灵灵活性及及扩展性性也提出出了更高高的要求求，也同同时为写写字楼创创新提供供了可为为空间。办公建筑筑的人文文关怀除除了要注注重办公公空间的的人性化化外，还还不能忽忽略写字字楼的公公共空间间。有专专家指出出，如果果每层都都能为客客户提供供高达88米，面面积1000平方方米-2000平方米米的双层层
17、中庭来来作为客客户提供供对内、对对外交流流空间的的写字楼楼其招商商效果是是非常明明显的。过过去，园园林作为为公共空空间的“重头戏戏”常被当当作“卖点”炒来炒炒去，而而如今“园林中中的建筑筑”已不再再是住宅宅的“专利”，也越越来越多多的走进进了写字字楼。好好的设计计可以为为客户提提供富有有生机的的绿色、阳阳光的空空间，引引入清新新的自然然气息，办办公环境境仿佛置置身自然然。3、创新新模式标标准三：建筑创创新标准准A、性价价比。现在最有有利的价价格定位位是商住住公寓和和高档写写字楼的的中间的的坐位空空档。性性能应突突出实用用性，强强调工作作效率。B、高品品位。高品位与与豪华不不是一个个概念，朴朴素
18、和简简约应该该是一种种高品位位的时尚尚，高品品位的产产品本身身需要发发展商有有一定层层次，需需要建筑筑师有修修养，需需要一些些兴趣相相投的高高水准客客户。C、全天天候。应该为客客户提供供一个更更好的全全天候的的服务，从从简单的的朝九晚晚五式的的服务扩扩大到224小时时的服务务。包括括空调、物物业管理理等方面面的服务务。D、多功功能。这里指的的是以工工作为中中心的多多功能服服务，跟跟现在市市场上流流行的商商住混合合类的物物业有本本质的不不同。E、分租租售。租和卖是是两种不不同的经经营方式式，应该该有所侧侧重，否否则会引引来很多多经营方方式的混混乱，如如果是销销售型的的应该提提供更好好的售后后服务
19、和和二次租租售代理理业务。如如成立租租赁中心心，统一一进行租租赁管理理，为小小业主解解决物业业租赁的的后顾之之忧，也也可避免免小业主主之间的的恶性竞竞争，保保障小业业主的利利益。F、娱乐乐化。一个儿童童教育专专家讲，快快乐能使使孩子的的学习效效率提高高6倍，其其实成人人和孩子子是一样样的，所所以工作作空间娱娱乐化会会成为一一种趋势势。五、未来来写字楼楼市场走走势1、建筑筑创新。如我司代代理的中中心区写写字楼项项目福建建兴业银银行大厦厦采用的的宽扁梁梁技术，以以及20001年年行业开开始出现现的板式式写字楼楼等。板板式写字字楼是通通过进深深比来调调整楼体体结构，使使得通风风、透气气、采光光及实用
20、用率都有有了相当当程度的的提高，特特别是其其在分区区和分隔隔方面的的创新极极具合理理性。这种板楼楼设计，使使板式写写字楼创创新地解解决了塔塔式写字字楼五大大难题： A、对于于采光和和日照难难题，此此类写字字楼所有有单位全全部南北北通透、户户户朝阳阳，所有有单位采采光面宽宽均大于于进深，白白日全部部实现自自然照明明，一改改写字楼楼整日用用电照明明的非人人工环境境和耗电电量大等等问题，这这样就正正好迎合合我司提提出的绿绿色环保保的概念念； B、对于于通风或或新风难难题，大大量自然然新风可可随意调调节； C、在小小单位分分隔方面面，此类类写字楼楼区别于于一般写写字楼要要幺无小小单位，要要幺只有有黑屋
21、的的现象，而而且对于于最小单单位也有有落地玻玻璃的大大面宽； D、超高高实用率率方面，普普通写字字楼套内内建筑面面积实用用率低于于70，个个别甚至至在600左右右甚至更更低，而而有的板板式写字字楼900以上上单位的的实用率率高达776.448，高高于塔式式写字楼楼15到到20，创创下写字字楼得房房率的新新高。 E、关于于会议及及其它配配套，塔塔式写字字楼要幺幺是大型型会议室室，要幺幺无会议议室配套套。但这这样的设设置对客客户的使使用有较较大的限限制。对对于本项项目的设设置，我我司建议议既设小小面积的的会议室室配套，也也有大型型多功能能会议室室，这样样的会议议及其它它配套占占据了整整整一层层，并
22、包包括有健健身、美美容、氧氧吧等所所有功能能间，并并整齐地地一字排排开。而而所有这这些面积积全都不不分摊，日日后运营营收费也也是采用用会员制制低取费费。 板式写字字楼设计计不仅能能够充分分显示写写字楼在在建筑功功能上的的优势，而而且也充充分表现现了其超超前和创创新性，特特别是能能够更好好的服务务于中小小型企业业或创业业型企业业。这类写字字楼在国国外有相相当多成成功的范范例，其其主要客客户都是是中小型型及成长长型企业业，国内内之所以以留下相相当大的的一个市市场空白白点，缺缺乏板式式甲级写写字楼，主主要原因因是因为为发展商商在建写写字楼时时一直定定位于大大集团大大企业和和跨国公公司，而而忽视了了中
23、小型型成长企企业的市市场份额额和市场场潜力。2、绿色色化。通过使用用环保材材料，对对人类造造成无害害化或者者损害最最小化，以以全面提提升办公公质素。3、人性性化。通过在楼楼体每隔隔几层设设置空中中花园，改改善空气气环境；24小时时单元式式空调；阳光候候梯厅；每层独独立阳光光吸烟区区等。最最大限度度以人为为本。4、科技技智能化化。最大体现现5A智能能化，简简称5AA写字楼楼。5AA写字楼楼的5AA智能化化系统由由通讯自自动化系系统、楼楼宇自动动化系统统、办公公自动化化系统、安安保自动动化系统统和消防防自动化化系统组组成，代代表着目目前最为为先进的的写字楼楼智能化化水平。5、公寓寓型写字字楼信息产业业革命带带来办公公模式的的革命化化变革，受受家庭办办公化及及办公家家庭化两两种趋势势推动，SOHO，商住公寓将会拥有更加广阔的市场，商住类的居家办公，孵化阶段性SOHO一族（创业公司以相对较低的商住物业作为过渡空间），充分满足永久性SOHO一族（自由职业者及智业公司，如广告公司、建筑设计事务所、文化公司、软件开发公司）办公需求。所以，大大量的租租客群体体势必激激发投资资市场的的活跃；大量投投资客的的存在使使得公寓寓型写字字楼越来来越走到到台前。