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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 下列房地产投资风险中，属于系统风险的是( )。A.周期风险B.比较风险C.资本价值风险D.时间风险【答案】 A2. 【问题】 下列属于建设用地土地利用的集约性的特点是（ ）。A.建设用地无需利用土壤的生产功能B.农用地或未利用地变为建设用地后，可以产生更高的经济效益C.道路的位置决定着商业服务中心的布局D.交通站点的变迁对周围土地的影响【答案】 B3. 【问题】 在房地产投资项目的不确定性分析中，最高土地取得价格分析属于（）。A.临界点分析B.期望值分析C.敏感性分析D.概率分析【答案】
2、A4. 【问题】 张某购买了一间总价值为100万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的60%，其余为银行提供的年利率为7.5%，期限为10年，按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为20万元，运营费用为经营收入的30%，则在贷款期内的税前现金回报率是（）。A.8.17%B.13.62%C.14.00%D.23.33%【答案】 B5. 【问题】 A房地产开发公司于2011年1月开发一普通商品住宅项目小区，项目总投资为3000万元，并以出让方式取得了该项目建设用地使用权。2011年6月，经招标，分别与B监理公司、C施工企业签订了监理合同、施工合同，其中建设工期为一年半，施工工程合同价为1800
3、万元。2010年4月，正式开工建设。2011年9月，C公司完成该小区开发，并通过综合验收。A.24B.36C.48D.64【答案】 A6. 【问题】 一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面（如增加广告预算、加强促销活动等）却不予理会。这种竞争者属于（）竞争者。A.从容不迫型B.选择型C.凶猛型D.随机型【答案】 B7. 【问题】 （2013年真题）经营性自用的房产缴纳房产税的计税依据是（ ）。A.房产原值B.房产净值C.房产余值D.房产市场价格【答案】 C8. 【问题】 某小型写字楼的购买价格为50万元，其中投资者投入的权益资本为20万元，另外30万元年利率为7
4、.5%、期限为30年、按年等额还款的抵押贷款。建筑物的价值为40万元，按有关规定可在25年内直线折旧。预计该写字楼的年毛租金收入为10万元，空置和收租损失为毛租金收入的10%，包括房产税、保险费、维修费、管理费、设备使用费和大修基金在内的年运营费用为毛租金收入的30%。A.6.92%B.8.5%C.11.53%D.17.3%【答案】 D9. 【问题】 对于一般的房地产投资项目，（）指标值应该大于2。A.利息备付率B.偿债备付率C.流动比率D.速动比率【答案】 A10. 【问题】 住宅专项维修资金的使用须经（）同意。A.房产管理部门B.物业服务企业C.业主委员会D.业主大会【答案】 D11. 【
5、问题】 某人承租了一商业房地产，租期为3年，每年年末支付租金。该房地产在3年租期内的净租金为50万元/年，同期市场净租金为65万元/年，报酬率为7，该承租人权益价值为（）万元。A.39.36B.45.00C.131.22D.170.58【答案】 A12. 【问题】 某公司于2012年9月10日委托甲评估公司对其拥有的房地产，登记建筑面积为20000m2（不含地下建筑面积2500m2），土地面积为3000m2，进行抵押评估，该房地产的土地使用权性质为划拨，经协商银行同意按其评估价值的80%提供贷款，该评估公司在评估过程中评估出该房地产在正常出让土地使用权法定最高年期的条件下，评估价值为2500万
6、元，应缴纳的出让金为600万元，无其他法定优先权。该公司2014年9月10日破产，拍卖价值扣除应缴税费后为2000万元，问：A.22500m2B.20000m2C.大于22500m2D.无法确定【答案】 A13. 【问题】 某商铺2014年的潜在毛租金收入为66万元，空置和收租损失、运营费用分别为潜在毛租金收入的10%、30%，所得税税率为25%，则2014年该商铺的净经营收入为（ ）万元。A.29.70B.34.65C.39.60D.59.40【答案】 C14. 【问题】 不属于国家无偿收回划拨土地使用权的原因的是（）。A.使用者自动放弃土地使用权B.矿场、机场等核准报废土地C.非法转让土地
7、D.不按批准用途使用土地【答案】 C15. 【问题】 工程量清单计价方式反映了（）阶段。A.国家定价B.国家指导价C.市场定价D.市场指导价【答案】 C16. 【问题】 在房地产开发投资中，属于财务费用的是（）。A.折旧费B.审计费C.金融机构手续费D.无形资产摊销费【答案】 C17. 【问题】 如果整个投资市场的平均收益率为20%，国家债券的收益率为10%，而房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，则房地产投资评估模型中所用的折现率为（）。A.8%B.4%C.14%D.12%【答案】 C18. 【问题】 在房地产开发项目投资分析中，用于选择资金筹措方案、制定适宜的借款及偿还计
8、划的基本报表是（）。A.项目投资现金流量表B.资本金现金流量表C.投资者各方现金流量表D.财务计划现金流量表【答案】 D19. 【问题】 下列房地产中，不得拍卖的是（）。A.共有房地产B.集体土地上的厂房C.尚在诉讼中权属有争议的房地产D.划拨用地上的住宅【答案】 C20. 【问题】 当租售价格大于预测价格时，最低租售价格与预测租售价格之间的差距（），说明房地产项目抗市场风险的能力越强。A.越大B.越小C.没有关系D.无法判断【答案】 A二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 【2012年真题】下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估
9、价的有（）。A.房地产抵押估价B.房屋征收评估C.房地产司法拍卖估价D.房地产转让估价E.房地产投资信托基金估价【答案】 BC2. 【问题】 随着市场细分化理论在企业营销中的普遍应用，消费者市场细分标准可归纳为（）。A.消费习惯因素B.人口因素C.消费行为因素D.消费心理E.经济因素【答案】 BCD3. 【问题】 涉及房地产的信用保险主要包括（）。A.买方信用保险B.安居定期保险C.住宅抵押贷款保险D.贷款购房保证保险E.城乡居民房屋保险【答案】 AC4. 【问题】 下列区域中，属于2类声环境功能区的有（ ）。A.康复疗养区B.居民住宅区C.文化体育区D.商业金融区E.集市贸易区【答案】 D5
10、. 【问题】 估价委托合同的内容一般包括（）。A.委托人的名称或者姓名和资产状况B.估价服务费及其支付方式C.解决争议的方法D.估价机构的名称和住所E.委托人的协助义务【答案】 BCD6. 【问题】 房地产市场营销因素调查包括（）。A.购买能力调查B.价格调查C.促销策略调查D.分销渠道调查E.市场需求质量调查【答案】 BCD7. 【问题】 (2017真题) 保障性住房包括（）。A.限价商品住房B.经济适用住房C.公共租赁住房D.老旧存量住房E.90m2以下商品住房【答案】 ABC8. 【问题】 当需求增加且供给也增加时，下列表述正确的有（）。A.均衡数量增加B.供给曲线向左下方移动C.需求曲
11、线向右上方移动D.均衡价格下降E.均衡价格可能下降【答案】 AC9. 【问题】 下列关于住房公积金的表述，正确的有（ ）。A.缴存比例不低于5%，不高于12%B.住房公积金可以用于发放个人住房贷款C.住房公积金可作为保障性住房建设的资本金D.住房公积金管理中心可将住房公积金用于购买国债E.需偿还自住住房贷款本息时，可申请提取住房公积金【答案】 ABD10. 【问题】 国家可以提前收回建设用地使用权的情形有（）。A.受让方逾期未支付全部地价款B.拆除地上建筑物C.自然灾害造成地上附着物变化D.因公共利益需要E.人民法院判决生效【答案】 AD11. 【问题】 房地产开发项目的基本报表包括（）。A.
12、现金流量表B.财务计划现金流量表C.利润表D.资产负债表E.投资计划与资金筹措表【答案】 ABCD12. 【问题】 对带租约的房地产进行估价，应考虑租约对价值产生影响的有（ ）。A.房地产抵押估价B.房地产司法拍卖估价C.房屋征收补偿估价D.房地产转让估价E.房地产火灾险投保估价【答案】 ABD13. 【问题】 股票投资具有的特点有（）。A.收益好B.流动性好C.安全性好D.风险大E.回报率高【答案】 ABD14. 【问题】 RIPv2与RIPv1相比，它改进了什么 （）。A.RIPv2的最大跳数扩大了，可以适应规模更大的网络B.RlPv2变成无类别的协议，必须配置子网掩码C.RlPv2用跳数
13、和带宽作为度量值，可以有更多的选择D.RIPv2可以周期性地发送路由更新，收敛速度比原来的RIP快【答案】 B15. 【问题】 明确估价对象的区位状况，就是要弄清估价对象的（）。A.位置B.交通条件C.外部配套设施D.周围环境E.抵押担保【答案】 ABCD16. 【问题】 依法必须进行招标的工程建设项目中，应当采用公开招标方式确定建筑施工企业的有（）。A.全部使用国有资金投资的建设项目B.国有资金投资控股的建设项目C.国有资金投资占主导地位的建设项目D.民营企业资金投资控股的建设项目E.全部使用民营企业资金投资的建设项目【答案】 ABC17. 【问题】 下列关于投资基金的表述，正确的是（ ）。
14、A.发起人、管理人和托管人之间是信托契约关系B.投资人不干预基金的管理和运作C.风险低于股票，高于债券D.投资基金不可提前终止E.所有的投资基金都可以在证券市场上买卖交易【答案】 ABC18. 【问题】 下列房地产权利中，属于物权的有（）。A.所有权B.建设用地使用权C.地役权D.抵押权E.租赁权【答案】 ABCD19. 【问题】 根据不动产登记暂行条例，可以由当事人单方申请登记的情形有（）。A.继承取得不动产B.购买新建商品住房C.依据人民法院判决取得不动产D.抵押不动产E.农村居民新建住宅【答案】 AC20. 【问题】 实物期权类型主要包括（）。A.等待投资型期权B.成长型期权C.放弃型期
15、权D.刚性期权E.柔性期权【答案】 ABC三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 估价对象为A城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、租赁活动活跃。因城市道路扩建需要拆迁，并于2008年8月30日获得该房屋的拆迁许可证。因拆迁需要对其进行估价，拆迁当事人约定室内自行装饰装修部分一并估价。某房地产估价机构于2008年9月5日接受委托并签订估价委托合同，对该商业铺面进行估价，估价作业日期为2008年9月5日至9月10日，房地产估价师张某于2008年9月5日到现场进行了实地査勘。以下为该估价机构出具的估价结果报告的片段。一、委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象(一)估价对象实物状况（略）
16、(二)估价对象权益状况（略）(三）估价对象区位状况（略）四、估价目的为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。五、价值定义估价对象于估价时点的公开市场价值。六、估价时点2008年9月5日。七、估价依据【答案】1.价值定义错，应为估价对象（包含建筑物室内自行装饰装修部分的价值）的市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。2.估价时点错，应为2008年8月30日（取得拆迁许可证之日）。3.估价时点位置错，估价时点应在价值定义之前。4.估价方法选用理由错，应将成本法改为或增加。由于估价对象为收益性的房地产，附近地区房地产租赁活跃，故可采用收益法进行评估。2. 某房地产估价机构于20
17、12年7月1日接受委托评估一宗在建工程的转让价值，估价委托合同约定本次估价的价值时点为2012年7月10日。注册房地产估价师于2012年7月3日进行了实地查勘，估价作业期间恰逢中国人民银行宣布自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。请问：采用成本法和假设开发法估价时，是否需要考虑利率调整的影响?如是，哪些参数应当考虑利率调整的影响?【答案】（1）用成本法和假设开发法估价时，需要考虑利率调整的影响。理由：价值时点在利率调整之后。在成本法估价中，投资利息应该按照新调整的贷款利率计算。（2）假设开发法估价中，如采用静态分析法估价，后续开发投资利息应该按照新调整的贷款利率计算，如采用动
18、态分析法估价，折现率体现了资金的利率和开发利润率两部分。其中，利率应为新调整的贷款利率。3. 某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁入过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。请问：你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?【答案】(1)如该被拆迁人的房屋领有房屋所有权证，应以其记载用途为准，或查阅该房屋权属档案。(2)如当地对被拆迁房屋性质有特别规定的，应服从其规定按其确定的用途评估。
19、(3)若拆迁人与被拆迁人对该被拆迁房屋的性质协商一致的，可按协商确定的用途评估。(4)如拆迁人与被拆迁人对房屋性质不能协商一致，应向城市规划行政主管部门申请确认据此确定该房屋用途。试题分析(1)该题考核的是城市房屋拆迁估价的运作方式以及被拆迁房屋性质的确定问题。(2)首先是估价机构应通过合法程序接受委托，并与拆迁人签订拆迁估价委托合同。(3)其次要经过制定计划、入户调查和室内作业后才可以出具估价报告。(4)对于被拆迁房屋的性质一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准，各地对被拆迁房屋的性质认定有特别规定的，服从其规定；拆迁人与被拆迁人对该被拆迁房屋的性质协商一致的，可以按照协商结果进行评估；如拆
20、迁人与被拆迁人对房屋性质不能协商一致，应当向城市规划行政主管部门申请确认，据此确定该房屋用途。您可能感兴趣的试题4. 某开发商于2007年8月1日投资开发大型购物商场，开发期为5年，平均售价为0.9万元/平米。2011年8月1日王某以10000元/平米的价格购买了其中100平米的店铺，并向开发商支付了10万元定金，产权持有期为36年。2012年8月1日开发商交房时，王某又支付了13万元，余款由商业银行提供的15年期抵押贷款支付，年贷款利率为4.5%，按年末等额付款方式偿还。另外王某与一承租人签订了一份为期10年（2012年8月1日至2022年7月31日）的租赁合同。合同规定，第一年租金为每月1
21、00元/平米，此后租金按每年2%的比率递增，每年年末一次性收取。据估算，此店面每年的平均出租经营费用为6万元。王某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为10万元。、请编制本项目的自有资金现金流量表。【答案】（1）借款还本付息的计算1）房价款：10010000100（万元）2）贷款总额：100101377（万元）3）借款还本付息P77，i4.5%，n15（2）第一年的年租金收入1001210012（万元）（3）设租赁期结束时的转售收入为F万元自有资金现金流量表5. 本次估价背景情况如下:甲房地产估价机构于2017年7月10日承接了一套办公用房估价业务，估价目的是为乙人民法院受理的丙银
22、行与丁公司借款合同纠纷一案提供价值参考。根据房屋权属证书记载，房屋所有权人为丁公司，坐落于XX市人民路28号1005室，存在尚未注销的抵押权，抵押权人为丙银行。接受委托后，项目负责人、注册房地产估价师张XX带领注册房地产估价师王XX和估价助理人员李XX进行了实地查勘，了解到估价对象所在大厦为一栋高层甲级写字楼，冠名为“金达广场”。王XX、李义义具体承担了估价报告撰写工作，张XX对估价报告进行了终审，2017年7月15日出具了估价报告。以下为该估价报告封面:房地产抵押估价报告估价报告编号:XX估字2017第Xx号估价项目名称:XX市金达广场1005室房地产市场价值评估估价委托人:丙银行房地产估价机构:甲房地产估价机构注册房地产估价师:王XX、李XX估价报告出具日期:2017年7月15日【答案】1.封面中，估价报告名称“房地产抵押估价报告”错误，改为“房地产估价报告”。2.“估价委托人:丙银行”错误，改为“估价委托人:乙人民法院”。3.“注册房地产估价师:王XX、李XX”错误，改为“注册房地产估价师:张XX王XX”