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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格是（ ）。A.市场价格B.评估价值C.成交价格D.理论价格【答案】 D2. 【问题】 ( )是更加科学但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。A.直线距离B.空间距离C.空间直线距离D.经济距离【答案】 D3. 【问题】 下列市场监测与预警指标中，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展总体状况的是（）。A.开发强度系数B.土地转化率C.住房可支付性指数D.住房市场指数【答案】 A4. 【问题】 商品房现房广告不得涉及
2、的内容是（）。A.装修装饰B.开发企业名称C.物业管理内容D.以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置【答案】 D5. 【问题】 在物业服务企业向业主提供的报表中，不属于经营概况介绍内容的是（）。A.租金清单B.空置情况C.当前物业经营状况D.拖欠或收租损失【答案】 C6. 【问题】 2009年8月，A房地产开发公司在B省C市（中等城市）城市规划区内取得了一块2hm2的普通住宅项目建设用地使用权，该项目总投资5000万元。A房地产开发公司筹措资金2580万元，完成了土地出让金交纳、前期开发、施工建设等工作，其中土地出让金交纳1200万元，项目工期为2年半，工程合同价为2600万元。201
3、0年2月，A房地产开发公司因自身原因，将该项目以3430万元的价格，转让给D房地产开发公司，经核算并加计20%的扣除，扣除项目金额为2800万元。2011年12月，D房地产开发公司建成该项目并通过竣工验收，并公开对外出售。2012年1月，魏某购买了该项目一套商品住房。魏某购买此商品住房前，于2011年12月将其在2010年11月购买并交纳有关税费并办理房屋所有权证的一套住房出售给了王某；同时魏某于2011年9月将其另一套住房出租给李某居住。据此背景，请回答以下问题：A.16；0.8B.32；1.6C.48；2.4D.64；3.2【答案】 C7. 【问题】 下列房地产不是按经营使用方式来划分的类
4、型是（ ）。A.出租的房地产B.自用的房地产C.餐饮的房地产D.自营的房地产【答案】 C8. 【问题】 （2012年真题）陈某预买一套建筑面积为100m2的商品住房，单价为10000元/m2，买卖双方对面积误差处理未作约定。房屋交付后，经实测，建筑面积为95m2，如陈某选择购房，则实付购房款（ ）万元。A.90B.91C.93D.95【答案】 C9. 【问题】 下列不属于房地产权益状况描述的是（ ）。A.是否依法列入征用征收范围B.物业管理情况C.交通管制情况D.土地使用管制情况【答案】 C10. 【问题】 估价业务应当以（ ）名义统一受理，统一收取费用。A.估价师B.估价机构业务承接人员C.
5、估价机构D.项目负责人【答案】 C11. 【问题】 在抵押、抵债、房屋拆迁补偿等目的的估价中，一般应选取（ ）的买卖实例。A.协议方式B.招标方式C.拍卖方式D.政府定价【答案】 A12. 【问题】 关于房地产估价误差的说法，错误的是（）。A.判断评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较B.估价会有误差，可用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准C.所有的评估价值都有误差，因此可以说所有的评估价值都是近似值D.估价误差应有一定的限度，因此需要确定合理的误差范围【答案】 B13. 【问题】 在我国，房地产价格评估制度是根据（ ）确立的一项房地产交易基本制度。A.法律B.
6、行政法规C.部门规章D.政府规范性文件【答案】 A14. 【问题】 （2017年真题）2015年5月1日，秦某与甲房地产开发公司（以下称甲公司）签订合同，以抵押贷款方式购买了建筑面积88m2、售价15000元/m2的首套普通商品住房，合同中未约定面积误差的处理方式。当地契税征收标准为3%。2016年7月1日，房屋竣工后，经房产测绘机构测量，该房屋建筑面积为94.6m2。房屋支付后，秦某在装修时，发现卫生间渗水。A.秦某依法可以要求退房B.能否退房，要看合同有无约定C.合同如无约定，应由房地产开发主管部门裁决D.秦某可以申请支用住宅专项维修资金来解决渗水问题【答案】 B15. 【问题】 下列房地
7、产经营模式类型中，主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目的是（）模式。A.开发销售B.开发持有出租出售C.购买持有出租出售D.购买更新改造出售【答案】 B16. 【问题】 进行单因素敏感性分析时，首先假定各因素之间（）。A.相互排斥B.相互独立C.相互关联D.互补【答案】 B17. 【问题】 2008年，胡某以120万元的总价购买了一套钢筋混凝土结构的住房，各项交易税费为18万元。2011年，胡某将该住房以240万元价格出售，其经济成本为170万元，正常利润为30万元。胡某将其中的100万元用于自己的商业项目之中，剩余的140万元购买了银行理财产品。2011年，胡某拥有的甲公司
8、办理了火灾保险、运输工具保险，并为公司员工办理了意外伤害保险、统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险。A.4B.5C.73D.82【答案】 B18. 【问题】 （2016年真题）依法征收集体土地的前提，是国家为了（ ）利益的需要。A.公共B.社会C.集体D.政府【答案】 A19. 【问题】 下列关于住房公积金的表述，正确的是（ ）。A.住房公积金管委会负责公积金运作B.单位和个人缴存公积金比例最高5%C.住房公积金缴存比例由住房公积金管委会拟定D.职工所在单位为职工缴存的住房公积金不归职工所有【答案】 C20. 【问题】 关于房屋施工面积的说法，正确的是（）。A.房屋施工面积不包括
9、本期竣工的房屋建筑面积B.房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积C.房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积D.房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积【答案】 C二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 下列关于房地产估价的表述中，正确的是（）。A.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价B.房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证C.房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制D.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格E.根据提供专业意见的用途和作用不同可以分为鉴证性估价和咨询性估价【答案】 ABD2. 【问题】 下列合同中，
10、既属于典型合同又属于双务合同的有（）。A.借用合同B.买卖合同C.无偿保管D.赠与合同E.借款合同【答案】 B3. 【问题】 某城市处于平原地区，城中有两条河流汇集，并有两条铁路在此交汇。该市下辖四县两区，地下煤炭资源储藏丰富，形成了煤炭开发、煤化工、电力生产、交通运输等主导产业。 2011 年，甲房地产开发公司在该市投资建设一个占地面积 5600m2、总建筑面积 17000m2 的住宅项目。该项目由 3 幢建筑组成，均为现浇框架结构，每幢建筑的进深为 14m，基底面积均为 860m2，共 8 层，其中一层建筑面积 720m2，二层以上建筑面积相等。建设期间，乙银行给予甲房地产开发公司流动资金
11、贷款 9000 万元，以其建设用地使用权抵押作为放款条件。2011 年，甲房地产开发公司销售收入 1.70 亿元，其中，销售收入净额 l.58 亿元，营业成本 0.85 亿元，销售费用、管理费用和财务费用分别为 0.17 亿元、0.13 亿元和 0.04亿元，所得税税率为 25。A.担保B.信用C.短期D.自营【答案】 AD4. 【问题】 金融机构进行项目贷款审查时，要进行（ ）等工作。A.客户评价B.贷款银行评价C.项目评估D.担保方式评价E.贷款综合评价【答案】 ACD5. 【问题】 决定某类房地产供给量的主要直接因素有（）。A.该类房地产的价格水平B.消费者的收入水平C.该类房地产的开发
12、成本D.该类房地产的开发技术水平E.房地产开发企业对未来的预期【答案】 ACD6. 【问题】 下列关于房地产开发企业的会计科目，不属于所有者权益类的有（）。A.固定资产B.商誉C.递延收益D.法定盈余公积E.在建工程【答案】 ABC7. 【问题】 (2015真题) 关于国有土地房屋征收评估、鉴定费用的说法，错误的有（）。A.房屋征收评估费用由房屋征收部门承担B.房屋征收评估鉴定费用均由被征收人承担C.房地产估价机构复核评估不再收取评估费用D.房屋征收评估费用由被征收人和政府共同承担E.鉴定改变原评估结果的鉴定费由原房地产估价机构承担【答案】 BD8. 【问题】 房地产所有权划分中，共有所有权的
13、种类包括（）。A.按份共有B.按权共有C.共同共有D.共享共有E.共用共有【答案】 AC9. 【问题】 估价对象为制药工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业房地产，自主经营百货生意。A.该企业的财务数据能客观反映同类商业的客观经营状况和经营收益，则企业财务数据中的当年净利润可视作年净收益B.收益年限由土地的剩余年限决定C.装修改造的前提是现有工业房地产的价值小于装修改造后的房地产价值D.预测该类商业地产每年以3%的收益递增，因此可以选用等比递增公式进行房地产收益价格计算【答案】 BD10. 【问题】 以下属于修建性详细规划内容的有 ( )。A.绿地系统规
14、划设计B.规定各地块土地使用、建筑容量C.建设条件分析和综合技术经济论证D.工程管线规划设计E.竖向规划设计【答案】 ACD11. 【问题】 在Linux中，（）命令可将文件以修改时间顺序显示。A.Is aB.Is bC.Is cD.Is d【答案】 C12. 【问题】 某小区中有一幢沿街商业楼，一、二层为商业用房，三六层为住宅，现需评估其中第四层某套住宅价格，拟选取该小区中另一幢6层住宅楼第四层的某套住宅为可比实例，该楼为同期建造但不临街。对该可比实例与估价对象进行对比，进行房地产状况调整时，判断错误的有（）。A.因位于同一小区，区位因素相同，不需进行区位状况调整B.因同期建造，质量一致，不
15、需进行实物状况调整C.因房地产权利性质相同，不需进行权益状况调整D.因楼层相同，不需进行楼层因素调整E.因临街状况不同，应进行噪声污染因素调整【答案】 ABCD13. 【问题】 下列居住性用地控制性详细规划指标中，属于指导性指标的有（）。A.建筑密度B.用地面积C.人口容量D.停车泊位E.建筑形式【答案】 C14. 【问题】 某城市政府，因公共利益的需要，对该城市东部城区国有土地上15000m2房屋进行征收，经调查，其中有2000m2房屋未经登记。本次征收项目的价款评估工作，由甲房地产估价机构负责。被征收人李某，拥有的唯一一套70m2住宅被征收。李某以货币补偿款，及20万元个人积蓄另购买一套现
16、售普通商品住房。A.由被征人与征收部门协商确认B.甲估价机构的等级至少为二级C.甲估价机构应与征收部门签订估价委托合同D.由于被征收人意见不统一，以随机抽选方式确认【答案】 AB15. 【问题】 确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值，下列收益率或利率中可视作资金机会成本的有（ ）。A.国债收益率B.银行存款利率C.市场平均投资收益率D.银行贷款利率E.银行同业拆借利率【答案】 AB16. 【问题】 陈某购买了江某的一套学区房，双方为避税，在办理相关手续时隐瞒了成交价格，后被有关部门要求房屋价格进行评估。陈某委托其表弟赵某所在的甲房地产估价机构做课税评估。赵某选取了相邻区位
17、但不属于学区房的成交案例进行评估，助陈某、江某偷税5万余元。陈某因无力淸偿到期住房抵押贷款，被诉到法院，法院裁定公开拍卖陈某住房以清偿债务，此时，赵某虚假评估的事情败露。A.要求陈某、江某提供身份证明B.要求对交易的房屋进行评估C.要求陈某、江某提供登记原因证明文件D.就有关登记事项询问陈某、江某和赵某【答案】 ACD17. 【问题】 动态分析法具体需要做到下列（），才能保证估价结果的准确性。A.后续开发经营期究竟多长要预测准确B.各项支出、收入在何时发生要预测准确C.各项支出、收入发生的金额要预测准确D.销售期多长要预测准确E.运营期多长要预测准确【答案】 ABC18. 【问题】 下列房地产
18、投资形式中，属于按经济活动类型划分的有（）。A.居住物业开发投资B.商业物业投资C.土地开发投资D.房地产开发投资E.房地产经营投资【答案】 CD19. 【问题】 决定消费函数的变量有（ ）。A.储蓄B.国民支出C.国民收入D.自主消费E.边际消费倾向【答案】 ACD20. 【问题】 在求取净收益中，运营费用包括（）。A.房地产保有环节的税收B.房地产折旧费C.房屋保险费D.房地产抵押贷款还本付息额E.为承租人提供的服务费【答案】 AC三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 某综合楼房地产估价报告封面及目录（略）致委托估价方函（略）估价的假设和限制条件(略）估价结果报告一、委托方某人民法
19、院二、估价方某房地产评估有限公司三、估价对象(一)估价对象权利状况1.估价对象为某厂于1996年建造，土地用途为工业，土地使用权类型原为划拨，2002年办理房地产抵押登记，抵押期三年，2005年8月5日抵押合同到期后，又与抵押权人续期三年，2002年在办理房地产抵押登记时间时设定为出让，设定出让年限自2002年7月11日起至2052年7月10日止，至估价时点，其土地已使用4年(取整），尚剩余使用年限为46年(取整）。2.估价对象所处建筑物建成于1996年，为钢混结构，房屋经济耐用年限60年，至估价时点，该建筑物已使用10年。3.本次评估为委托估价方拍卖估价对象提供价格参考。【答案】(1)缺少估
20、价师声明。(2)委托方和估价方描述不全，缺少法人代表、单位位置、联系电话。(3)缺少估价时点原则。(4)估价报告未在估价机构存档。(5)估价结果缺单价。(6)未在报告中说明待估地下室不计地价的原因。(7)在用成本法计算时公式中缺销售费用一项。(8)在用成本法列表计算中“销售费用”应是“销售税费”。(9)在用成本法列表计算“建筑物的投资利润”中的“开发利润”应表述为“建筑物投资利润率”。(10)在用成本法列表计算“土地的开发利润”中的“开发利润取15%”应表述为“土地投资利润率取15%”。(11)在用收益法计算年总费用（运营费用和有效毛收入）时，也应说明这是客观正常情况下的费用。(12)在用收益
21、法计算年总费用（运营费用和有效毛收入）时,应包括设备的折旧费（由于装修是由承租方负担的，所以装修部分的折旧费不用计算在内）。(13)在用收益法计算可获得收益年限时，建筑物建成年代应是1996年，而不是1997年。(14)在计算土地取得成本及开发成本时，应说明土地报酬率4.01%的由来。2. 2015年6月1日某房地产估价机构受委托评估一幢办公楼完全产权状况下的整体转让价值。该办公楼共20层（含地下两层设备层），钢筋混凝土结构，建设期2年，建成于2007年，登记建筑面积为18000m2（不含地下建筑面积2500m2），土地面积为3000m2，土地使用年限自2005年6月1日至2055年5月31日
22、。采取成本法时，取类似办公楼的总建筑面积综合单价进行测算；采用收益法等比递增公式测算收益价值时，以周边三个类似办公楼实际租金的平均值为客观租金，年租金增长率6%，收益年限48年进行测算。请问：1.本次估价成本法测算中采用的建筑面积应为多少？2.上述收益法测算思路中存在哪些错误？【答案】1.建筑面积应为20500m2。转让是整体转让而不仅是地上建筑。2.收益法测算思路中存在以下错误：（1）不能以周边三个类似办公楼的实际租金进行计算，应进行客观性分析或调整。（2）选取三个类似办公楼可比租金进行比较，最后综合时应取加权平均而不是无理由的按简单算术平均确定。（3）收益年限应为40年而不是48年。3.
23、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为100万元的住宅，首付款为房价的50%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为20年，按月等额偿还，年贷款利率为12%，问：（1）抵押贷款额、月贷款利率与月还款额各为多少（2）如果该家庭30%的收入可以用来支付抵押贷款月还款额，则该家庭须月收入多少，才能购买上述住宅（3）如果该家庭在按月等额还款5年后，于第6年年初一次提前偿还剩余贷款本息，则还款额为多少【答案】（1）抵押贷款额P=10050%=50万元；月贷款利率i=12%/12=1%；月还款额为：A=Pi(1+i)n/(1+i)n-1=501%(1+1%)240/(1+1%)240-1=0.550
24、543万元=5505.43元；（2）该家庭欲购买上述住宅，其月收入须为：5505.43/30%=18351.43元（3）该家庭在第6年年初一次提前偿还剩余贷款余额时，所需偿还金额为Pn=A（1+i）n-m-1）/i（1+i）n-m，其中，n=1220=240，m=125=60，代入数据，得到Pn=5505.43（1+1%）240-60-1）/1%（1+1%）240-60=458721.59元=45.87万元。4. 房地产估价报告封面及目录(略）致委托估价方函(略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）XX酒店房地产估价结果报告一、委托方XX酒店有限公司，法定代表人：XXX，住所：XX市XX
25、路XX号。二、估价方XX房地产估价事务所，法定代表人：XX，住所：XX市XX路XX号，房地产估价机构资质等级:壹级。三、估价对象1.地理位置及概况（略）2.估价对象概况估价对象:酒店第1、2、1013、20层。建筑面积：11275m2。【答案】(1)缺少房地产权属状况描述。(2)缺少价值定义。(3)酒店大堂采用市场比较法不当。(4)二层酒楼，用市场比较法时选用商场作可比实例不当。(5)酒店第一、二层市场比较法交易情况修正系数形式错误。(6)第二层估价交易案例一综合修正超过30%。(7)第二层为收益性物业，应选用收益法为其中一种方法。(8)第1013层尚可使用年限应为土地使用权剩余年限，即为29
26、年。(9)第1013层估价时未采用客观的、未来的收益水平。(10)对酒店大堂的估价有重复计算。(11)第1013层估价求收益时未考虑人住率。(12)确定资本化率时安全利率选用不当。(13)第20层估价时年净收益求取方法错误。(14)第20层估价时未考虑5年以后的收益。5. 张某计划用自有闲置资金100万元购买一套房屋用于长期投资，拟持有一段时间后转售。某房地产经纪机构向其推荐了市场价格均为100万元的两套房屋，一套为普通住宅，另一套为酒店式公寓。经了解，普通住宅的市场租金为5000元/月，酒店式公寓按70000元/年的固定收益委托经营。张某认为，普通住宅的投资回报率是500012/100000
27、06%，而酒店式公寓的投资回报率是70000/10000007%，所以选择购买酒店式公寓。、张某的选择是否正确？、针对两类物业不同的投资经营特点，注册房地产估价师可以从哪些方面为张某投资决策提供专业建议？【答案】1.本题考查的是旅馆房地产估价的技术路线及难点处理。张某的选择不一定正确。如按资本化率考虑，酒店式公寓投资回报率高于普通住宅的收益率；如按报酬率考虑，张某的选择可能不正确，因为酒店式公寓收益年限可能短于普通住宅的收益年限；第二，应该考虑两套房屋本身未来增值速度和增值能力的差异；第三，还应考虑两套房屋变现能力大小，普通住宅的变现能力较好。要在综合考虑上述情况基础上作出判断。2.如选择酒店式公寓，一是区位选择非常重要，二是配套服务设施要齐全，三是选择专业品牌物业服务很重要。如选择普通住宅，除考虑投资回报率外，重点要关注它的升值空间大小。