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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 某市政府将一宗闲置土地使用权无偿收回，提供给甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发经济适用住房。王某2010年10月预购了该项目一套住宅，并申请了住房公积金抵押贷款。预售合同约定房屋建筑面积为65m2，单价2000元/m2，面积误差比绝对值在5%以内的据实结算。2010年10月甲企业对该房屋阳台变更了设计，并通知了王某。2011年8月该项目竣工并交付使用，乙物业服务企业（以下简称乙企业）负责该住宅小区前期物业管理。王某在验房时，发现房屋建筑面积已经增至67.6m2，存在卫生间地面渗水、下水
2、管道堵塞等质量问题。在办理入住手续时，王某还通过由甲企业代缴的方式，交纳了产权登记相关税费、住宅专项维修资金等。A.契税B.土地增值税C.土地使用税D.印花税【答案】 A2. 【问题】 某宗房地产的正常成交价格为2500元/m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%。买方实际付出的价格为（）元/m2。A.2325B.2500C.2560D.2625【答案】 D3. 【问题】 对于暂定期内的三级房地产估价机构，允许从事的估价业务是（ ）。A.城镇房屋征收估价B.房地产一般抵押估价C.公司上市的房地产估价D.司法鉴定的房地产估价【答案】 B4. 【问题】 某宗
3、房地产的土地价值占总价值的40%，建筑物价值占总价值的60%。从可比实例房地产中求出的土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。A.6.8%B.7.2%C.8%D.14%【答案】 B5. 【问题】 甲公司所有的厂房位于某城市中心，于1986年4月30日建成投入使用。建筑结构为框架结构，厂房的经济寿命为50年。甲公司于2006年4月将该厂房转让给乙公司，转让后乙公司将厂房改建为百货超市，并补交了土地使用权出让金，将土地变更为商业用途，土地使用期限为40年。自2006年4月30日起至2046年4月29日止，约定不可续期。2008年4月30曰，乙公司以该商业房地产作价出资成立合资公司。A.项目改建投
4、入的成本费用应包括：工业用途房地产的购买价格、补交的土地出让金、商业改造工程费用、管理费、专业费、投资利息和利润B.项目改建的前提是投入成本小于项目产生的经济收益C.项目改建在法律上主要考虑工业房地产的产权是否合法D.项目改建在技术上应首先考虑解决停车场问题【答案】 B6. 【问题】 一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：A.第（1）种情况B.第（2）种情况C.第（4）种情况D.第（5）种情况【答案】 A7. 【问题】 假设某住宅重置成本为500万元，建筑物已使用10年，目前剩余经济寿命为30年，残值率为10%，土地剩余使用年限为25年。此时该住宅的每年折旧额是（
5、）万元。A.12.9B.14.3C.11.25D.15【答案】 C8. 【问题】 某家庭以住房抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年，年利率为6%，以每月2500元等额还款。该家庭于第7年年初一次性偿还贷款本金10万元，余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清，则最后5年内的月等额还款额为（）元。A.3551.29B.2283.84C.3124.15D.2187.65【答案】 A9. 【问题】 一个估价项目中的估价时点，本质上是由（ ）决定的。A.估价委托合同签订时间B.估价目的C.实地查勘估价对象的时间D.委托人意愿【答案】 B10. 【问题】 下列关于房地产市场周期循环的表
6、述中，错误的是（）。A.在房地产周期循环中，价格（租金）和空置率通常是同向变动的B.在房地产周期循环的最低点，空置率最高C.房地产周期循环的供求平衡点是长期平均空置率D.在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率【答案】 A11. 【问题】 通过市场调研，获知某类房地产20132017年的价格分别为3405元/m2、3565元/m2、3730元/m2、3905元/m2、4075元/m2，则采用平均增减量法预测该类房地产2019年的价格为（）元/m2。A.4075.0B.4242.5C.4410.0D.4577.5【答案】 C12. 【问题】 下列影响消费者行为的因素中，属于个人因素的是
7、（）。A.学习B.经济状况C.对渠道的信赖度D.购买动机【答案】 B13. 【问题】 房地产所有权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利是（ ）。A.房地产所有权B.房地产使用权C.地役权D.抵押权【答案】 C14. 【问题】 房地产估价报告中，估价结果报告是非常重要的一项内容。A.抵押价值B.法定优先受偿款C.市场价值D.投资价值【答案】 D15. 【问题】 (2015年真题) 一写字楼单元的租赁期为18.8年，年租金为5万元，租金按当年实际租用时间在年初一次性收取，若年折现率为6%，则该写字楼单元租赁期内租金收入的现值为（）万元。A.53.80B.55.47C.55.
8、54D.58.79【答案】 D16. 【问题】 下列关于担保物权的表述，错误的是（ ）。A.质权的标的物只能是动产或不动产B.担保物权包括抵押权、质权、留置权C.留置权是债权人留置债务人动产的权力D.抵押权是不转移标的物占有的物权【答案】 A17. 【问题】 某家庭以80万元购买了一套住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6，按月等额还款，如果该家庭于第6年初一次提前偿还贷款本金10万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少（）元。A.1110.21B.1244.10C.1776.32D.2109.38【答案】 A18. 【问题】 （2013年真题）商品房预售广告不得涉
9、及的内容是（ ）。A.开发企业名称B.装修装饰内容C.贷款银行名称D.预售许可证书号【答案】 B19. 【问题】 具有“平均收益等于边际收益等于产品市场价格”特征的市场类型是（）。A.完全竞争市场B.完全垄断市场C.寡头垄断市场D.垄断竞争市场【答案】 A20. 【问题】 (2015年真题) 一写字楼单元的租赁期为18.8年，年租金为5万元，租金按当年实际租用时间在年初一次性收取，若年折现率为6%，则该写字楼单元租赁期内租金收入的现值为（）万元。A.53.80B.55.47C.55.54D.58.79【答案】 D二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 下
10、列房地产中，不得转让的有（ ）。A.存在租赁关系的房地产B.被司法机关查封的房地产C.处在异议登记期间的房地产D.某一个权利人，处分共同共有的房地产E.已经全部缴纳土地使用权出让金，但未经登记【答案】 BCD2. 【问题】 在求取净收益中，运营费用包括（）。A.房地产保有环节的税收B.房地产折旧费C.房屋保险费D.房地产抵押贷款还本付息额E.为承租人提供的服务费【答案】 AC3. 【问题】 关于报酬率的说法，正确的有（）。A.市场提取法求出的报酬率来源于市场，不能真实反映收益风险B.累加法求取报酬率时，风险调整值相对于同期国债利率或银行存款利率都是相同的C.报酬率不包含通货膨胀因素的影响D.报
11、酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现方式将房地产的预期收益转换为价值的比率E.报酬率与净收益本身的变化以及收益期的长短等无直接关系【答案】 D4. 【问题】 长期资金市场的特点包括（）。A.融资期限长B.融资的目的主要是为了解决长期投资性资金的需要C.资金交易量大D.参与者主要是机构的投资者E.作为交易工具的有价证券流动性较差，价格变动幅度大.有较大风险【答案】 ABC5. 【问题】 关于FIRR（财务内部收益率）的说法中，正确的有（ ）。A.FIRR是评估项目清偿能力的基本指标B.FIRR可以通过内插法求得C.FIRR表明了项目投资所能支付的最高贷款利率D.FIRR大于或等于贷款利率时，
12、项目在财务上是可以接受的E.FIRR是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计之和等于零时的折现率【答案】 BC6. 【问题】 关于写字楼基础租金的说法，正确的有（）。A.基础租金必须能够抵偿贷款还本付息、经营费用和空置损失B.基础租金一般高于市场租金C.基础租金可以通过降低经营费用向下调整D.基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金E.基础租金一般低于整栋写字楼的平均租金【答案】 AC7. 【问题】 (2017真题) 下列房地产行为中，应当缴纳契税的有（）。A.房屋赠与B.房屋作价入股C.房屋交换D.房屋抵押E.房屋租赁【答案】 ABC8. 【问题】 关于抵押房地产变现能力强弱比较的说
13、法，错误的是（）。A.标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱B.熟地通常比生地或毛地变现能力弱C.小商铺通常比大商铺变现能力弱D.厂区内住宅通常比商品住宅小区内住宅的变现能力弱E.郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱【答案】 ABC9. 【问题】 (2014真题) 国有土地上房屋征收价值评估不考虑被征收房屋的（）等因素的影响。A.租赁B.查封C.抵押D.土地使用权E.供求关系【答案】 ABC10. 【问题】 (2013真题) 债券的基本要素包括（）。A.利率B.价格C.持有人D.偿还期限E.票面价值【答案】 ABD11. 【问题】 住宅建筑经济和用地经济比较密切相关的几个主要因素有（）。A.住
14、宅层数B.进深C.长度D.层高E.建筑面积【答案】 ABCD12. 【问题】 适合采用假设开发法进行估价的情况包括（）。A.在建工程B.有规划条件但规划条件尚未正式确定的待开发房地产C.可重新装饰装修改造或改变用途的旧的房地产D.可供开发建设的土地E.市场交易活跃的房地产【答案】 ACD13. 【问题】 从本质上讲，房地产价值是客观存在的，是( )。A.市场力量决定的B.以房地产估价师意志为转移的C.房地产估价师通过科学的分析、测算和判断，把客观存在的房地产价值揭示出来D.由众多市场参与者集体的价值判断的结果E 房地产估价师“发明”或“创造”的房地产价值【答案】 ACD14. 【问题】 在某省
15、会城市，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发商品房住宅小区，共 4 栋，每栋 10 层，5 个单元，每个单元均为一梯两户。2011 年 6 月 1 日，该项目取得商品房预售许可证，准许销售 300 套。A.已通过竣工验收B.公共设备具备交付条件C.物业管理方案已落实D.取得房屋所有权证书【答案】 ABC15. 【问题】 房地产估价专家委员会对估价报告的鉴定内容包括（）。A.估价方法选用B.估价结果确定方式C.估价师的职业道德D.估价技术路线E.估价参数选取【答案】 ABD16. 【问题】 陈某购买了江某的一套学区房，双方为避税，在办理相关手续时隐瞒了成交价格，后被有关部门要求房屋价格进行评估
16、。陈某委托其表弟赵某所在的甲房地产估价机构做课税评估。赵某选取了相邻区位但不属于学区房的成交案例进行评估，助陈某、江某偷税5万余元。陈某因无力淸偿到期住房抵押贷款，被诉到法院，法院裁定公开拍卖陈某住房以清偿债务，此时，赵某虚假评估的事情败露。A.要求陈某、江某提供身份证明B.要求对交易的房屋进行评估C.要求陈某、江某提供登记原因证明文件D.就有关登记事项询问陈某、江某和赵某【答案】 ACD17. 【问题】 划拨土地使用权是土地使用者经县级以上人民政府依法批准，在缴纳（）等费用后所取得的或者无偿取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。A.安置费用B.补偿费用C.无偿取得D.转让E.出租【答案】
17、AB18. 【问题】 申请参加房地产经纪人职业资格考试的人员，必须符合的条件有（）。A.取得大专学历，工作满5年，其中从事房地产经纪业务工作满3年B.取得大学本科学历，工作满4年，其中从事房地产经纪业务工作满2年C.取得双学士学位或研究生班毕业，工作满3年，其中从事房地产经纪业务工作满1年D.取得硕士学历（学位），工作满2年，其中从事房地产经纪业务工作满1年E.取得博士学历（学位)【答案】 BCD19. 【问题】 收益性物业管理中的运营费用包括（ ）。A.固定资产折旧费B.企业管理费及利润C.保险费D.房产税E.借款还本付息【答案】 ABCD20. 【问题】 下列（）属于需办理不动产所有权变更
18、登记的情形。A.权利人法定名称变更B.不动产现状的改变C.房屋门牌号码改变D.买卖房屋E.改建或添建而使房屋面积增加【答案】 ABC三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 某开发商于2014年8月1日投资开发一专业商场，开发期为3年，平均售价为0.8万元/m2。2016年8月1日王某以1.1万元/m2的价格购买了其中50m2的店面，并向开发商支付了5万元定金，产权持有期为47年。2017年8月1日开发商交房时，王某又支付了11.5万元，余款由商业银行提供的10年期抵押贷款支付，年贷款利率为6.5%，按年末等额付款方式偿还。另外，王某与一承租人订了一份为期10年（2017年8月1日至202
19、7年7月31日）的租赁合同。合同规定，第一年租金为每月150元/m2，此后租金按每年2%的比率递增，每年年末一次性收取。据估算每年的平均出租经营费用为3万元。王某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为6万元。如果王某要求其自有资金在整个投资经营期的内部收益率达到12%，试计算届时最低转售单价（计算时点为2017年8月1日，不考虑装修时间和转售税费，计算结果精确到元）。【答案】一、现金流入项目（1）租金收入A11501250100009（万元）以后每年上涨2%（2）转售收入：设为A万元二、现金流出项目：（1）定金：5万元（2）追加首付款11.5万元（3）借款还本付息：（4）运营费用：
20、3万元（5）装修费用：6万元资本金现金流量表2. 张某拟购买李某拥有产权的一套住宅，但该住宅已事先由李某出租，租约距期满尚余2年时间。如果双方约定租约在住宅成交时同时转移给张某处置，则在正常情况下应如何思考下列问题：(1)如果张某购房的目的是投资，并拟将购入的住宅用于出租，则现有租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响？(2)如果张某购房的目的是自住，并希望立即入住，则现在租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响？(3)该住宅的最终成交价格是否会由张某所确定的买入价决定？为什么？【答案】(1)应将现有的租约所定的租金与市场平均租金相对比较，若现有租金高于市场平均租金，则现有租约有助于提高该
21、住宅的买入价;若现有租金低于市场平均租金，则现有租约将会使该住宅的买入价趋低。(2)显然有影响，现有租约将会使该住宅的买入价下降。(3)该住宅的最终成交价格应以市场价为主来确定，而不是由购房者张某可以完全确定的。3. 某市拟将一占地面积100亩，需拆除房屋建筑面积60000m2的棚户区，改造成规划容积率为2.6的住宅项目。改造后的住宅项目需按拆除房屋建筑面积的1.2倍配建保障性住房，其余为可售商品住宅，项目的开发经营期为3年。据测算，该项目的前期工程费为800万元，于第1年全部投入；建安成本为3200元/m2，各年投入比例分别为25%、40%、35%；其他建设费用1120万元，各年投入比例与建
22、安成本相同；管理费用为990万元，在开发期内每年平均投入；销售费用为1200万元，各年投入比例为20%、50%、30%。保障性住房在项目竣工验收后，由政府以6000元/m2的价格一次性回购，不考虑土增值税、增值税和税金及附加。商品住宅的销售均价为9000元/m2，开工当年开始销售，各年销售比例分别为20%、60%、20%，增值税和税金及附加为销售收入的5.5%；土地增值税按销售收入的1%预征（不考虑最终清算的影响）。土地交易的契税税率为4%，若某房地产开发企业要求该投资项目的所得税前财务内部收益率不低于10%，请计算该企业在参与该项目竞争时可以承受的土地最高竞买单价是多少？（土地费用发生在第1
23、年初，其他所有收支均发生在年末，土地价格以万元/亩表示）2、一房地产开发商购买了一宗建筑面积为2000m2的熟地50年的使用权，拟开发建设写字楼，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10，期限为2年，按年单利计息，期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400m2，预售均价为8000元/m2。第2年项目投资400万元，全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600m2，预售均价为7800元/m2。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000m2改为
24、出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60、70和80，之后各年保持90的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30。若开发商要求的目标收益率为16，该办公楼的最低月租金为多少?（假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末）3、某房地产公司准备铺设热力管道，现正在研究能够满足相同使用功能的管道为20cm和30cm管道哪种有利的问题：两种管道的工程费用分别为1800万元、2400万元；运行费用第一年分别为350万元和220万元，之后每年都以0.05%的比例递增；假设两种管道的使用寿命分别为8年和10年，到期后的净残值都是初期投资额的10
25、%，折现率为10%。假定工程费用发生在年初，运行费用发生在年末。请判断这两种方案的关系，并选用适宜的方法比较两方案的优劣。【答案】1、1.面积计算（1）土地面积：100亩66666.67（m2）（2）建筑面积：66666.672.6173333.34（m2）1）保障性住房建筑面积：600001.272000（m2）2）商品住房建筑面积：173333.3472000101333.34（m2）2.项目价值计算（1）保障性住房收益：72000600043200（万元）（2）商品住房收益1）第一年：900020%101333.3418240.00（万元）2）第二年：900060%101333.3454
26、720.00（万元）3）第三年：900020%101333.3418240.00（万元）（3）增值税和税金及附加1）第一年：18240.005.5%1003.2（万元）4. 房地产估价报告致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某大厦用地地价评估结果报告一、委托方（略）二、估价方(略）三、估价对象概况1.地理位置及周围环境估价对象不仅有优越的地理位置，而且有极其便利的交通条件。地区规划布局合理，环境优美，交通便利，周围有多条公共汽车线路。其优越的地理位置，便利的交通条件，是一个投资建设的理想场所。2.市政建设状况估价对象所在地区域市场发育状况良好，故此地块内的市政基础设施较完
27、善,供城市生产和居民生活使用的供水、热力、煤气、电力、电讯等市政配套设施完备。3.规划设计条件估价对象规划用途有办公、旅馆、商业、娱乐等。其具体规划设计条件见表356。【答案】(1)缺少封面及目录。(2)缺土地权属状况。(3)规划用地面积与报告中的红线用地面积不一致。(4)市场比较法的评估缺可比实例的基本情况。(5)市场比较法的比较修正没有理由。(6)市场比较法的修正取值不规范。(7)市场比较法的评估缺交易情况修正。(8)办公、写字楼和公寓的预期市场价格的确定缺乏充足的依据。(9)缺估价时点的美元与人民币的汇率。(10)收益法中收益年限的确定错误。(11)销售费用率、出租费用率、资本化率、利润
28、率、收益年递增率等有关参数的确定缺乏依据。(12)销售税金的税率（5.55%)确定错误。(13)熟地总价大写金额错误。(14)缺土地利用现状等土地基本状况资料。5. （一）2010年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为20年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。请问：1拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同？2拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积？3拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿？【答案】1（1）拆迁估
29、价中不考虑甲、乙双方签订的租赁合同。（2）理由：征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。不考虑租赁的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。本案例，该房屋被列入征收拆迁范围，其估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。因此，拆迁估价中不考虑甲、乙双方签订的租赁合同。2关于被征收房屋的规定为：对于已经登记的房
30、屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准；对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。3被拆迁房屋内装饰装修的补偿金额由拆迁人与被拆迁人协商确定；协商不成的，可以委托评估确定。或乙公司的装修补偿应与出租人协商解决；或乙公司应得的装修补偿应为甲公司从拆迁人处得到的装修补偿款（或根据时点的装修的现值）减去租赁期满后装修的残余价值。（2）理由：被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等情况。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产估价机构通过评估确定。