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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 下列各组特定市场定义层次中，市场规模由大到小的是（）。A.潜在市场、有效市场、服务市场B.有效市场、渗透市场、服务市场C.潜在市场、服务市场、合格的有效市场D.潜在市场、渗透市场、合格的有效市场【答案】 A2. 【问题】 甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2004年，现状用于商业，于2007年作为抵押物申请了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。经调查，该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。A.估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开
2、市场上自由转让B.估价对象法定用途为工业，现状用途为商业，遵循最高最佳使用原则，设定估价对象用途为商业C.该地区房地产市场状况保持稳定，未发生重大变化或实质性改变D.本次评估假设估价对象无基础、结构等方面的重大质量问题【答案】 B3. 【问题】 甲房地产公司2016年12月10日，竞拍获得某市莲花山区3000m2的土地，容积率5，按计划开发建设写字楼，2018年6月9日，该在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可，但该在建工程因债务纠纷拟被人民法院拍卖。乙房地产开发公司有意参加竞买，计划竞得后将主体工程和室外附属工程按照原规划续建完成，室内外装饰装修和设备重新设计施工，为此委托丙房地
3、产估价机构评估竞买价格。A.根据银行的贷款利率8%确定B.根据此类房地产的平均报酬率8.5%确定C.采用安全利率加风险调整值8.9%作为折现率D.折现率可以根据乙房地产开发公司的期望目标9%的要求来设定【答案】 D4. 【问题】 当所有的运营费用均由租户直接分担时，则称这种出租方式为（）。A.毛租B.净租C.潜租D.直租【答案】 B5. 【问题】 需要预测某宗房地产2007年、2008年的价格。通过市场调研，获得该类房地产20022006年的价格并计算其逐年上涨额见表29。A.32B.33C.33.5D.34【答案】 C6. 【问题】 (2017年真题) 某投资者以8000万元购买一栋写字楼用
4、于出租经营，其中的40%为银行提供的抵押贷款，其余为自有资金，经营期内年平均利润总额为1000万元，所得税率为25%，则该项投资的资本金净利润率为（）。A.9.38%B.12.50%C.15.63%D.20.83%【答案】 C7. 【问题】 在假设开发法的现金流量折现中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是（ ）。A.取得待开发房地产的时间B.开发期间的某个时间C.开发完成后的时间D.开发完成之后的某个时间【答案】 B8. 【问题】 不考虑其他因素变化，利率降低，则房地产价值( )。A.下降B.上升C.不变D.不能确定【答案】 B9. 【问题】 （）实际上是根据现有的一组数据来确定变量之间
5、的定量关系，并且可以对所建立的关系式的可信程度进行统计检验，同时可以判断哪些变量对预测值的影响最为显著。A.指数平滑法B.加权移动平均法C.回归分析法D.市场因子推演法【答案】 C10. 【问题】 赵某以12000元/m2的价格购买了230m2的商铺用于出租经营，购买价中的60%来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元，则其偿债备付率为（）。A.0.12B.0.21C.1.26D.2.05【答案】 C11. 【问题】 房地产市场上的供给者和需求者很有必要在不同阶段聘请专业顾问人员提供咨询服务，其中可负责合同签订、建筑材料与设备采
6、购、施工监理、协助解决工程施工中的技术问题等工作的工程师不包括（）。A.造价工程师B.结构工程师C.建筑设备工程师D.电气工程师【答案】 A12. 【问题】 某宗地的面积为1000m2，采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元/m2、2190元/m2和2220元/m2，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3、0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为( )元/m2。A.2160B.2175C.2181D.2205【答案】 C13. 【问题】 在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是( )。A.单元估
7、算法B.单位指标估算法C.概算指标法D.工程量近似匡算法【答案】 B14. 【问题】 某宗房地产现行的价格为2000元/m2，年净收益为200元/m2，报酬率为10%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为5000元/m2。据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该类房地产的价格将达到5000元/m2。以资金时间价值观念考虑，收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低不取决于（）因素。A.未来净收益的报酬率B.未来净收益的大小C.获得净收益期限的长
8、短D.获得净收益的可靠性【答案】 A15. 【问题】 保留价的修改权从属于保留价的确定权，归（）享有。A.委托人B.拍卖人C.竞买人D.竞卖人【答案】 A16. 【问题】 关于房地产面积测算的说法，错误的是（ ）。A.房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积等的测算B.房地产面积测算包括房屋面积测算和土地面积测算C.房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积D.房屋面积测算包括房屋占地面积和其他用途的土地面积【答案】 D17. 【问题】 土地闲置需要征收土地闲置费的是（）。A.该区域发生洪涝灾害B.规划修改C.发现古人活动遗址D.银行贷款没有落实【答案】 D18. 【问题
9、】 下列关于强制拍卖的特点，表述错误的是（）。A.国家强制性B.主体的特定性C.标的的非自有性D.权利义务的对等性【答案】 D19. 【问题】 (2016年真题) 依法征收集体土地的前提，是国家为了（）利益的需要。A.公共B.社会C.集体D.政府【答案】 A20. 【问题】 市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于( )。A.物业管理水平B.同类型物业的市场供求关系C.业主目标收益要求D.物业适应性【答案】 B二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 当需求增加且供给也增加时，下列表述正确的有（）。A.均衡数量增加B.供给曲线向左下方移动C.需求曲线向
10、右上方移动D.均衡价格下降E.均衡价格可能下降【答案】 AC2. 【问题】 物业资产管理的职能包括( )。A.物业管理B.设施管理C.资产管理D.运营管理E 组合投资管理【答案】 ABC3. 【问题】 上海市二手房转让市场，是按房地产市场细分的( )标准划分的。A.按地域细分B.按房地产用途细分C.按存量增量细分D.按交易形式细分E 按目标市场细分【答案】 ACD4. 【问题】 (2013真题) 下列区域中，属于1类声环境功能区的有（）。A.康复疗养区B.居民住宅区C.文化体育区D.商业金融区E.集市贸易区【答案】 BC5. 【问题】 RIPv2与RIPv1相比，它改进了什么 （）。A.RIP
11、v2的最大跳数扩大了，可以适应规模更大的网络B.RlPv2变成无类别的协议，必须配置子网掩码C.RlPv2用跳数和带宽作为度量值，可以有更多的选择D.RIPv2可以周期性地发送路由更新，收敛速度比原来的RIP快【答案】 B6. 【问题】 关于估价方法选用的说法，正确的有（）。A.所有适用的估价方法都应选用，不得随意取舍B.商品住宅一般应以比较法为常用的估价方法C.现状空置的商铺不宜采用收益法估价D.影剧院一般适用比较法和成本法估价E.市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法估价的情况下，可以将成本法作为主要的估价方法【答案】 B7. 【问题】 下列选项中属于房地产区位状况描述内容的有
12、（）。A.位置描述B.交通描述C.外部配套设施描述D.周围环境描述E.建筑结构【答案】 ABCD8. 【问题】 下列关于净现值标准差的表述中，正确的有（）。A.净现值期望值相同、净现值标准差小的方案为优B.可以完全衡量项目风险性高低C.净现值标准差相同、净现值期望值大的方案为优D.净现值标准差系数大的方案为优E.可以反映项目年度净现值的离散程度【答案】 AC9. 【问题】 开放经济中社会总需求由（）构成。A.居民消费B.投资C.政府支出D.净出口E.居民储蓄【答案】 ABCD10. 【问题】 下列关于维修基金筹集的说法中，正确的是( )。A.销售商品房时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴
13、交的约定B.商品房销售时，购房者按照购房款的2%3%的比例向物业管理公司缴交维修基金C.公房出售后，维修基金由售房单位和购房人双向筹集D.公有住房出售，售房单位按照一定比例从售房款中提取，基金属售房单位所有E 公有住房出售，购房者按购房款3%的比例向售房单位缴交维修基金【答案】 ACD11. 【问题】 固体废物按照废物的危害状况，可以分为（）。A.有机废物B.有害废物C.无机废物D.一般废物E.颗粒状废物【答案】 BD12. 【问题】 只能由房地产估价师本人申请的注册种类有（）。A.初始注册B.变更注册C.延续注册D.注销注册E.撤销注册【答案】 ABC13. 【问题】 债务融资的资金融出方所
14、获得的报酬有（）。A.项目投资形成的可分配利润B.协议中所规定的贷款利息C.协议中规定的有关费用D.租售收益E.股息【答案】 BC14. 【问题】 (2017真题) 工程建设监理基本工作中的“三控”包括（）控制。A.工程进度B.工程合同C.工程质量D.工程投资E.工程总量【答案】 ACD15. 【问题】 对于“开发销售”模式下的房地产投资项目，分析其动态盈利能力时的计算期包括（）。A.开发期B.论证决策期C.经营准备期D.经营期E.销售期【答案】 A16. 【问题】 民法中的人身关系包括（）。A.财产所有权关系B.财产流转关系C.人格权关系D.财产形成权关系E.身份权关系【答案】 C17. 【
15、问题】 下列影响房地产需求的因素中，能够增加郊区商品住宅当前需求的有（）。A.当前该类房地产价格水平较高B.消费者的收入水平增加C.通往郊区的高速公路收费被取消D.人们预期该类房地产价格未来会上涨E.城市居民出现向郊区迁移的趋势【答案】 CD18. 【问题】 2016年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对被征收房屋的市场价格进行了评估。被征收人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2016年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司）承包施工。该区私营企业
16、职工王某以抵押贷款方式，于2017年6月以5000元每平米的价格预购了一套80平米的住宅。该项目于2017年9月通过竣工验收并交付使用。王某于2017年12月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。A.由城市房产管理部门认定B.该市人民政府认定C.一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准D.由乙机构根据经验确定【答案】 BC19. 【问题】 提高贷款利率对房地产市场的影响主要有( )。A.导致房地产实际价值下降B.导致房地产实际价值上升C.加大投资者债务负担D.抑制房地产市场需求E 增加房地产市场需求【答案】 ACD20. 【问题】 为了公共利益的需要，可以作出国有土地上房屋征收决定的情形有（）
17、。A.旧城区改造B.商品房建设C.廉租住房建设D.经济适用住房建设E.公共租赁住房建设【答案】 ACD三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 房地产估价报告致委托估价方函某市某商厦：某房地产评估咨询有限公司接受贵方委托，根据委托的内容和特定的评估目的，遵循客观、公正、实事求是的原则，按照房地产价格评估规范和公允的技术标准，对坐落在某路某号的委估房地产进行了现场勘察和评定估算，现将评估结果通知如下：委托估价房地产共一处，建筑结构为钢结构，用途为商业服务用房，总建筑面积11055.40m2,在评估基准日2005年11月20日所评估总值为人民币4196万元（大写：人民币肆仟壹佰玖拾陆万元整）。
18、特此通告。某房地产评估咨询有限公司（公章）法人代表：（略）2005年11月20日估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某商厦房地产估价结果报告一、委托方(略）二、估价方(略）【答案】(1)缺少封面及目录。(2)致委托方函缺少估价目的。(3)结果报告与致委托方函中的总建筑面积不一致。(4)缺土地的权属状况。(5)不同的部分采用了相同的资本化率。(6)净收益中没有扣除经营利润。(7)用词不准，如：“收益还原法”、“纯收益”、“还原利率”等。(8)估价机构资质等级表达错误，应为二级，而不是B级。(9)安全利率选择错误，应选一年期定期存款利率或一年期国债利率，而不是选一年期贷款利率。(10)风险利
19、率的确定缺乏依据。(11)净收益中不应扣除房产折旧。(12)“整个酒店占地约12亩”的语义含糊。(13)主体工程耐用年限（80年）确定错误。(14)收益法的评估不应根据实际收益和实际支出。2. 张某在2014年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。1.评估张某权益价值时，王某是否毁约对房地产价值影响较大。仅就租赁合同分析王某会从哪些方面考虑是否毁约。2.现需评估王某的权益价值，简述技术路线。【答案】1.从以下方面考虑是否毁约：（1）市场租金和合同租金（
20、或租约租金）差异的大小。未来市场租金若低于合同约定租金，王某毁约可能性大；（2）保有成本是否低于租赁成本。从王某角度考虑，如果承租租金超过其承受经济能力（即其经营收入不足以支付租金），王某毁约可能性大；（3）租赁合同规定对王某毁约的约束力大小，若违约赔偿金较低，王某毁约可能性大。2.先测算价值时点至租约期满的市场租金收益，再测算价值时点至租约期满的约定租金收益价值，无租约限制市场价值减去有租约限制价值，即为承租人权益的价值。3. 某市因进行道路建设，需征收王某拥有的一处独院住宅，甲房地产估价机构接受委托对该房屋及其室内装饰装修的价值进行了评估。王某对估价报告中房屋部分的评估结果没有异议，但认为
21、室内装饰装修评估结果仅为15万元被严重低估，理由是他3年前装修连同购置家具的实际费用超过30万元，为此向甲房地产估价机构申请复核评估。请问：1如果甲房地产估价机构复核后认为该房屋室内装饰装修的评估结果并无差错，你认为可以从哪些方面对王某的疑问进行解释和说明?2一般而言，评估房屋室内装饰装修价值主要适宜采用哪种估价方法?请简要说明采用该种方法评估的主要步骤。【答案】1可以从以下三个方面对王某的疑问进行解释和说明：（1）30万元包含家具费用，而15万元仅是室内装饰装修费用；（2）3年前的装饰装修是有折旧的，而且折旧率较高；（3）3年前装饰装修价格与现在装修的重新购建价格是不同的，如装修材料、人工费
22、、机械费等有变化，不能以3年前价格作为现在估价时点评估的重新购建价格。2（1）一般而言，评估房屋室内装饰装修价值主要适宜采用成本法。（2）成本法的主要步骤选择具体估价路径；测算重置成本或重建成本；测算估价对象的折旧；求取估价对象的成本价值价值。4. 估价对象概况:本估价对象是一幢出租的写字楼；土地总面积12000m2，总建筑面积52000m2;建筑层数为地上22层、地下2层，建筑结构为钢筋混凝土结构；土地使用期限为50年，从2002年5月15日起计。估价要求:需要评估该写字楼2007年5月15日的购买价格。估价过程：(1)选择估价方法。该宗房地产是出租的写字楼，为收益性房地产，适用收益法估价，
23、故选用收益法。具体是选用收益法中的报酬资本化法，公式为：(2)搜集有关资料。通过调查了解，并与类似写字楼的正常租金、出租率、经常费进行比较分析，得出了估价对象的有关情况和正常客观的数据如下：租金按照净使用面积计。可供出租的净使用面积总计为31200m2，占总建筑面积的60%，其余部分为大厅、公共过道、楼梯、电梯、公共卫生间、大楼管理人员用房、设备用房等占用的面积。月租金平均为35元/m2(净使用面积）。出租率年平均为90%。经常费平均每月10万元，包括人员工资、水、电、空调、维修、清洁、保安等费用。房产税以房产租金收入为计税依据，税率为12%。其他税费(包括城镇土地使用税、营业税等)为租金收入
24、的6%。(3)测算年有效毛收入：【答案】改错如下：(1)年有效收人=31200m2X35元/m2X12X90%=1179.36万元(2)年房产税=1179.36万元X12%=141.52万元(3)年其他税费=1179.36万元X6%=70.76万元(4)年运营费用=(120.00+141.52+70.76)万元=332.28万元(5)年净收益=(1179.36-332.28)万元=847.08万元(6)收益期n等于45年（建筑物经济寿命为60年，长于土地使用期限。土地使用期限从2002年5月15日起计为50年，2002年5月15日到2007年5月15日为5年，此后的收益期限为45年），因此：估
25、价结果：根据计算结果，并参考房地产估价师的估价经验，确定本估价对象于2007年5月15日的购买总价为8355万元，约合每平方米建筑面积1606.73元。5. 1、房地产估价报告封面及目录(略)致委托人函(委托人全名)：受您委托，我公司对您提供的位于市区大道号12层243.7m2商铺(以下简称估价对象)的现时市场价值进行了估价。估价目的是为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用科学的估价方法。在综合分析影响房地产价格因素的基础上，经严谨测算，确定估价对象的完整权利状态及满足各项假设限制条件下的现实客观市场价值为人民币170.41
26、万元(大写：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整)。单位建筑面积价格人民币6993元/m2(大写：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整)。附函提供房地产估价报告2份。房地产评估有限公司(盖章)法定代表人：(签章)2006年10月15日估价师声明(略)【答案】1致委托方函缺估价时点。2致委托方函缺估价报告应用的有效期。3结果报告中土地实物状况描述缺少土地面积(或分摊土地面积)。4结果报告估价方法中缺估价方法定义(或各种方法未做说明)。5结果报告中估价报告应用有效期关于不负任何责任的表达错误，应为：“如果本报告超过应用有效期还未使用，本公司不负任何责任。”6技术报告中可比实例B、C商业土地等级与估价对象不一致，应修正。7比较因素欠缺，如可比实例建成年代、容积率、可收益年限等是否相近。8缺少可比实例因素的分析说明(或缺少可比实例因素修正系数取值说明)。9可比实例C的繁华程度修正系数取值与实际描述不符。10市场法中可比实例B、C设施设备因素修正与实际描述不符。11估价对象一层层高4.5m，未进行相应修正处理。12技术报告中市场法缺少计算公式。13租金收入中未考虑租赁保证金或押金的利息收入。1410%空置率和租金损失率5%应说明确定理由。