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1、商品房买卖合同中的常见问题商品房买卖合同中的常见问题1、何谓“交房时间？ 2、交房过程中出卖人的主要义务有哪些？3、交房过程中买受人的主要义务有哪些？ 4、商品房交付使用后房屋权属证明完毕前房屋如发生毁损、灭失的风险由谁承担？5、?解释?1条中所说的“正当理由主要是指那些理由？ 6、出卖人在房屋没有到达合同约定的交付使用条件的时候就将房屋交付给了买受人而买受人接收了房屋。假设房屋到达交付条件的时间超过了合同约定的时间买受人能否要求出卖人承担逾交房的违约责任？ 7、?商品房买卖合同?逾履行违约金如何确定？8、开发商恶意违约或施行欺诈行为致合同无效的违约金如何确定？9、 当事人以约定的违约金过高为
2、由恳求减少的应当如何处理？ 10、按照法律规定交付开工验收的建筑工程必须符合规定的建筑工程质量并具备规定的开工条件有哪些？ 11、?建筑法?第60条款明确规定：“建筑物在合理使用寿命内必须确保地基工程和主体构造质量。请问规定的建筑物的合理使用寿命有多久？假设对此产生纠纷应如何认定？12、对于出卖人交付不合格房屋的买受人可采取的救济措施有哪些？ 13、出卖人交付不合格房屋买受人采取违约侵权责任措施予以补救的应注意哪些问题：14、对于房屋存有质量问题严重影响正常居住使用的买受人在恳求解除合同和赔偿损失时应注意哪些问题：15、交付的房屋出现质量问题的买受人该如何处理？出卖人负有哪些义务？ 16、?审
3、理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题解释?3条所称的房屋质量问题包括哪些范围？ 17、房地产不能满足交房条件并一直推脱要么就以退房来威胁可使购房者要退房的话很难购房者该办？ 18、逾交房日怎样计算？ 19、刚交付的房子购房者没入伙手续自己先查验了一遍发现有水从卫生间深化相连房间的明显痕迹购房者能不能收这样的房？ 20、购房者在合同上规定2002年12月30日交房但是在2003年1月26日购房者才拿到入住购房人能否根据开发商推延交房为理由退房？物业以购房者没有入住手续拒不交房应不应该？购房者能否向开发商索赔？ 21、收房不出示“备案表算不算违约？ 22、预售房交付的标志是？ 23、签订合同
4、时对房产证的应当如何约定？ 24、商品房买卖合同纠纷及其他相关的纠纷的解决是选择诉讼好还是选择仲裁好？ 25、所购商品房与?住宅使用说明书?不符开发商不承担责任 26、订购的商品房被卖为何要不到双倍定金 27、已交付的房屋出现质量问题的买受人能选择退房吗？ 28、购房户应交配套费吗? 29、已抵押商品房能否买卖如何躲避风险 30、武汉“楼间距有了新规定 31、签?房屋认购书?流程 32、商品房买卖合同中未约定车库门高度如何处理 33、未按合同约定进展开工综合验收能否交房？ 34、签合同注意按揭贷款的约定35、消费者买房需要注意三点 36、商品房买卖合同的生效与进展合同有必然联络吗？37、?商品
5、房买卖合同纠纷问题的解释?中开发企业应注意的两个问题 38、被拆迁人回绝支付差价款如何处理？ 39、一般的房屋均可以买卖但以下房屋是不能买卖的 40、二手房买卖的相关问题 41、台是否算作建筑面积、怎样计算？42、签订租房合同时应注意哪些法律问题？ 43、律师提示：从4个方面认定房屋租赁合同是否有效 1、问：何谓“交房时间？ 答：所谓“交房时间是指出卖人在合同约定的限内使房屋到达合同约定的交付使用条件并按照合同约定的方式买受人房屋交接手续买受人在所确定的限内完毕房屋交接手续的过程。 2、问：交房过程中出卖人的主要义务有哪些？答：交房过程中出卖人的主要义务有： 1在合同约定的限内使房屋到达合同约
6、定的使用条件； 2房屋到达交付使用条件后应当及时约定的方式买受人房屋交接手续；3在交接时出示有关房屋到达交付使用条件的证明并不得以任何非合同约定的条件阻碍交房。 3、问：交房过程中买受人的主要义务有哪些？ 答：交房过程中买受人的主要义务是按照出卖人要求的时间、地点与出卖人房屋交接手续。4、问：商品房交付使用后房屋权属证明完毕前房屋如发生毁损、灭失的风险由谁承担？ 答：对此?人民审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释?下称?解释?中1条明确规定：“对房屋转移占有视为房屋的交付使用但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险在交付使用前由出卖人承担交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖
7、人的书面无正当理由回绝接收的房屋毁损、灭失的风险自书面确定的交付使用之日起由买受人承担但法律另有规定的除外。 5、问：?解释?1条中所说的“正当理由主要是指那些理由？答：这里所说的“正当理由主要是指自然灾害等不可抗力的理由。其他原因如疾病、外出等由于买受人可以委托别人交房手续因此不构成“正当理由。6、问：出卖人在房屋没有到达合同约定的交付使用条件的时候就将房屋交付给了买受人而买受人接收了房屋。假设房屋到达交付条件的时间超过了合同约定的时间买受人能否要求出卖人承担逾交房的违约责任？ 答：按照双方当事人的合同约定买受人在接收房屋时应当有权观察房屋到达合同约定交付条件的有关证明因此无是出卖人在交房时
8、没有出示这些证明还是买受人明知房屋没有到达合同约定的交付条件而同意接收房屋双方当事人都以自己的实际行为变更了合同房屋交付条件及程序的约定那么假设房屋到达交付条件的时间超过了合同约定的时间买受人不能再按照合同的约定追究出卖人逾交房的违约责任。 7、?商品房买卖合同?逾履行违约金如何确定？ 答：一般原那么：按合同约定的违约责任为来计算违约金；合同没有约定的按逾履行的天数依逾贷款利息来确定。8、开发商恶意违约或施行欺诈行为致合同无效的违约金如何确定？答：除返还买受人已付房款及利息、赔偿损失外还应支持买受人不超过已付购房款一倍的违约金要求即只要买受人要求的违约金没有超过100买受人要求多少就支持多少。
9、 9、 当事人以约定的违约金过高为由恳求减少的应当如何处理？ 答：一般原那么：按合同约定来处理。如当事人能举出证据说明其违约行为给对方造成损失的详细数额那么违约金按是否超过损失30为限来进展适当调整。 10、问：按照法律规定交付开工验收的建筑工程必须符合规定的建筑工程质量并具备规定的开工条件有哪些？ 答：主要是以下几点：1完成工程设计和合同中规定的各项工作内容到达规定的开工条件；2工程质量符合平安规定的如符合房屋土建工程验收、安装工程验收等； 3符合工程建筑设计和工程建立合同约定的内容；有完好的并经有关部门审核的工程建立技术数据及图纸材料； 4有建筑材料、设备、购配件的质量合格证件资料和试验检
10、验； 5有勘察、设计、施工、工程监理等分别签署的质量合格或优良等； 6有工程施工签署的工程质量保修书； 7已工程开工交付使用的有关手续。 11、问：?建筑法?第60条款明确规定：“建筑物在合理使用寿命内必须确保地基工程和主体构造质量。请问规定的建筑物的合理使用寿命有多久？假设对此产生纠纷应如何认定？ 答：“合理使用寿命的问题目前还未有统一规定根据?民用建筑设计通那么?一般认为按民用建筑的主体构造确定的建筑耐久年限分为四级：一级100年以上适用于重要的建筑和高层建筑指10层以上住宅建筑、总高度超过24米的公共建筑及综合性建筑；二级耐久年限为50100年适用于一般建筑三级耐久年限为2550年适用于
11、次要建筑；四级为15年以下适用于临时性建筑。假设对于地基和主体构造发生质量缺陷是否在合理使用寿命内引起争议应首先确定该建筑物的合理使用寿命。已有确定年限的以该年限为准；无确定年限的由原设计或有权确认的部门确定并按此确定的年限为准。 12、问：对于出卖人交付不合格房屋的买受人可采取的救济措施有哪些？ 答：买受人采取的补救措施有： 1实际履行。买受人所购置的房屋假设地基根底工程及主体构造工程质量出现问题假设通过加固等可以修复且确保建筑物平安的买受人可以恳求出卖人按照法律规定及合同约定内容履行义务。实际履行是我国合同履行的一项根本原那么是一方违约以后另一方可以采取的一项主要补救措施。但要考虑违约方能
12、否继续履行及其继续履行的合理性假设违约方确无力继续履行或继续履行将会付出更大的代价等均不宜采取此种补救措施。2解除合同。在房屋出现地基根底工程及主体构造工程质量问题后难以通过修复解决的买受人可恳求解除合同。解除合同是一种较严厉的措施一般制止当事人在没有任何法定或约定根据的情况下任意解除合同。 3违约金及损害赔偿。出卖人交付的房屋不合格买受人不是恳务实际履行还是解除合同均不影响恳求出卖人支付违约金及承担损害赔偿责任。 4违约侵权责任。 13、问：出卖人交付不合格房屋买受人采取违约侵权责任措施予以补救的应注意哪些问题： 答：?合同法?22条明确规定：“因当事人一方的违约行为损害对方人身、财产权益的
13、受损害方有权选择按照本法要求其承担违约责任或按照其他法律要求承担侵权责任。这一条其实是违约责任与侵权责任的竞合问题。在此应注意： 1不法行为造成受害人人身伤害和精伤害的即使当事人之间存在着合同关系也应按侵权责任予以处理因为合同责任不能对受害人所遭受的人身伤害和精损害提供补救。 2当事人之间存在合同关系而不法行为仅造成受害人财产损失的那么按合同纠纷处理对受害人更为有利些。3责任竞合的情况下假设当事人事先在合同中约定了双方仅承担合同责任原那么上从其约定。但当事人的约定不能免除其应承担的成心或重大过失的侵权责任在此情况下受害人享有两种权利。 14、问：对于房屋存有质量问题严重影响正常居住使用的买受人
14、在恳求解除合同和赔偿损失时应注意哪些问题： 答：主要来说应注意以下几点： 1比照拟明显的或者的质量瑕疵的处理上应注意买受人是否行使了其注意义务。因为买受人在承受房屋时一般对其质量会进展必要的检验这也是买受人应该行使注意义务对于一般验收可以发现的显而易见的瑕疵买受人应在承受时提出。在获得房屋后买受人发现的明显的房屋质量瑕疵的假设无其他特别规定出卖人可不负责任应由买受人负责维修。出卖人在订立合同时已明确告知买受人房屋存有质量瑕疵的出卖人对此也不再负有任何责任但有特别规定的除外。 2对隐蔽质量瑕疵的处理。对采取通常方式一时难以觉察须经过专门鉴定或在房屋使用过程中才能发现的买受人及时向出卖人提出的出卖
15、人应当承担责任。对于质量瑕疵程度较轻的出卖人应负责维修或者适当减少房屋价金。对于房屋质量问题较重甚至不能使用的买受人可解除合同因此给买受人造成的额财产身损失出卖人应予赔偿。 3对隐瞒质量瑕疵的处理。出卖人而成心隐瞒的较严重的房屋质量瑕疵出卖人对此应承担相应的民事责任。我国?合同法?50条55条对瑕疵担保义务作了详细的规定。在标的物存在瑕疵时出卖人负有瑕疵担保义务买受人享有瑕疵担保恳求权。 15、问：交付的房屋出现质量问题的买受人该如何处理？出卖人负有哪些义务？ 答：处理如下： 1因房屋质量严重影响正常居住使用的买受人可恳求解除合同和赔偿损失。在确保平安的情况下可采取加固补强的方式来完成对工程质
16、量缺陷的修复这会保持社会的稳定更能公平合理的保护双方当事人的合法权益。 2房屋交付后出现质量问题的在未严重影响正常居住使用的情况下出卖人应承担修复责任。出卖人回绝修复或在合理限内拖延修复的买受人可自行或者委托别人修复。修复费用及修复间造成其他损失的那么应由出卖人承担这是?建筑法?第60条、?合同法?11条、?城房地产开发经营理?第31条、?商品房销售理?第33条等所明确规定的义务。 16、问：?审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题解释?3条所称的房屋质量问题包括哪些范围？ 答：包括以下范围： 1屋面防水工程； 2其他土建工程一般包括地面、楼面工程门窗工程等； 3电气线、上下水线的安装工
17、程； 4供热、供冷系统工程包括暖气设备、空调设备等安装工程。 17、房地产不能满足交房条件并一直推脱要么就以退房来威胁可使购房者要退房的话很难购房者该办？ 答：开发商迟延交房有合同按合同的约定。合同中没有约定逾交付房屋的根据院解释9条第3款“按照逾交付使用房屋间有关主部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金确定。 18、逾交房日怎样计算？ 答： 逾交房合同规定在综合验收后交房假设未获得两证交房是否合法？交房日以交接单日为标志还是以两证获得日为标志？ 答：商品房预售时开发商应获得五证。交付房屋的合法与否是以开发商是否经过开工验收为。详细看合同的约定。主要有两个一个是建委颁发的?
18、备案证?一个是由开发办颁发的商品房交付容许证。 19、刚交付的房子购房者没入伙手续自己先查验了一遍发现有水从卫生间深化相连房间的明显痕迹购房者能不能收这样的房？ 答：购房者可书面向开发商发出回绝收楼的和要求开发商在规定的时限内进展整改的要求。否那么将追究其逾交付的违约责任。在问题得到有效解决前购房者不应任何验收楼宇和领取钥匙的手续。 20、购房者在合同上规定2002年12月30日交房但是在2003年1月26日购房者才拿到入住购房人能否根据开发商推延交房为理由退房？物业以购房者没有入住手续拒不交房应不应该？购房者能否向开发商索赔？ 答：开发商逾交付房屋将承担逾交房的违约责任违约责任括支付违约金直
19、至业主行使退房的权利。但业主退房权利的行使将取决于房屋买卖合同中的详细约定也就是在开发商逾交付商品房超过一定限后业主才可行使退房的权利。另交付商品房属于开发商的义务在业主没有任何违约情形导致开发商行使不安抗辩权的前提下开发商必须向业主按约定交付商品房物业理无权回绝交付商品房。 21、收房不出示“备案表算不算违约？ 答：假设在商品房买卖合同中已明显约定以备案表作为房屋交付的条件之一那么开发商在房屋交付时必须出具给业主否那么开发商应承担逾交付的违约责任。 22、预售房交付的标志是？ 答：预售房屋交付的标志是可以证明房地产开发企业已履行预售商品房交付义务的法律。预售房交付的标志的主要法律文书： 1
20、以挂信件送达的或直接送达的预购人验收交接的书面文书； 2 交付住宅商品房的一并送达?住宅质量保证书?和?住宅使用说明书?； 3 预购人签署的预售商品房验收确认书； 4 预购人签署收取预售商品房钥匙的登记。 23、签订合同时对房产证的应当如何约定？ 答：房产证是买房人真正获得房屋产权的象征根据建立部公布的修改后的?城房屋权属登记理?建立部第99买房人要尽快得到自己的产权在签订购房合同时尽量江区的产权证的时间明确至少要约定在商品房交付使用后几日内详细日将资料报送产权登记备案同时在交房条件中明确约定房产商必须向买房人处是房地产理部门认可的“开工验收备案表和“面积实测数据减少影响产权证的不定因素。 2
21、4、商品房买卖合同纠纷及其他相关的纠纷的解决是选择诉讼好还是选择仲裁好？ 答：一般地说仲裁解决纠纷的优点在于仲裁庭可以包括房产行业的知名专家他们更理解该行业的各种习惯甚至可能相当深化地理解纠纷的技术经济细节其缺点是仲裁员的选择假设过于侧重行业那么可能导致法律知识缺乏所作裁决偏离一般的法律习惯。仲裁解决纠纷的另外一个优点是当事人有时机选择仲裁员这有助于增强当事人对仲裁的信心。仲裁的主要缺点是仲裁庭没有那样的强迫力财产保全或执行等都要借助于才能实现。此外仲裁一般实行一裁终制。假设因为各种原因在仲裁中失败一般就没有时机补救了而大多实行上诉制度。当然了一裁终从另一个角度讲比起的二审终审制度要从时间和经
22、济上节约很多。 当事人可以通过选择仲裁解决合同纠纷来适当防止可能因不公正所带来的风险。 说到仲裁可能比诉讼相对公正首先可以从其各自的组成来看。在我国各仲裁会尤其是中国国际经济贸易仲裁会和北京、上海、武汉等地的仲裁会其仲裁员大都是在法律界或行业界非常有声望的专家学者。翻开它们的仲裁员你会看到许多人肃然起敬的名字甚至还有许多外国专家。这些人的地位通常都是在事业上经过相当长时间的努力才到达的你很难想象会通过贿赂或其他不正当手段去收买他们。他们通常异常珍视自己的地位和名声而且他们根本没有必要通过等手段获取钱财。而我国的整体素质相对而言要差一些。同时我国法官待遇仍然比较差很多人才不愿意去在工作一段时间又
23、出来做律师的也大有人在。这种情况是我国审讯程度很难进步的重要原因。当然在2002年以后我国实行统一考试这种情况会有所改变但尚须时日。 假设要选择仲裁解决合同纠纷当事人必须在合同中明确约定并明确规定所选定的仲裁机构。没有约定或约定不明确都不能要求仲裁。发生纠纷后当事人也可以约定仲裁但在这种情况下当事人达成一致有很大的困难所以还是在签订合同的时候明确约定为好这时当事人的关系比较融洽。没有约定解决纠纷的方式法律上就认为是当事人默认采取诉讼方式解决纠纷。 也许当事人没有想到最理想的解决合同纠纷的人是他们自己。无通过仲裁还是通过诉讼解决纠纷都费时、费力、费钱。当事人即便胜诉假设考虑到聘请律师的开销、诉讼
24、中的各种开销以及在行业上的不利影响等等他们仍然可能得不偿失。因此掌握必要的法律知识发生纠纷后及时沟通解决把问题消化在它的萌芽阶段才是的。 25、所购商品房与?住宅使用说明书?不符开发商不承担责任 王先生购置了一套商品房入住后发现自己家房屋与邻居住房的隔墙及卫生间与楼道的隔墙是普通隔断墙与开发商提供的?住宅使用说明书?载明的承重墙不符。近日北京第一中级人民做出终审讯决以使用说明书不是合同的一部驳回了王先生的诉讼恳求。 2002年5月王先生以分付款的方式购置了一套商品房一月之后了入住手续。王先生诉称自己在购置房屋前从朋友处曾获得了开发商印制的该房屋?使用说明书?。上面写明房与房之间及外围护墙均应为
25、承重墙。但入住后发现自己住房与邻居住房的隔墙及卫生间与楼道的隔墙均为普通隔断墙并非承重墙。王先生认为?使用说明书?的记载明确、详细且关系到房屋质量对于选择、订立商品房买卖合同及房屋价格确实定都有重大影响因此起诉至要求开发商减少房屋价款人民币5万元。 开发商辩称双方在合同中并未约定隔断墙须为承重墙。其提供的房屋已经历收合格并不存在质量瑕疵。 本案的焦点集中在?住宅使用说明书?是否合同的一部。一中院经审理认为：王先生与开发商签订的?商品房买卖合同?是双方意思表示是有效的合同。而?住宅使用说明书?应在住宅交付用户的同时提供给用户。开发商也是在交付房屋时才将该说明书交付给王先生的。 双方所签合同中附有
26、合同标的物的平面图该平面图应视为合同的一部。对合同内容双方当事人均应履行注意义务因未履行注意义务而引起的纠纷应由其自己承担相关的责任。平面图中标明了房屋各部墙体的详细情况开发商交付的房屋与合同所附平面图一致且该房屋已经有关部门质量检验合格。虽然开发商在交付房屋时提供了?住宅使用说明书?使用说明书中房屋墙体的说明与?商品房买卖合同?所附平面图标明的墙体不符因住宅使用说明书不是合同的一部不能对抗合同的效力。开发商已全面履行了合同约定的义务。因此王先生要求开发商减少房屋价款人民币5万元的诉讼恳求不予支持。 律师评析 本案中的开发商虽然胜诉但也暴露出了工作中的诸多缺乏。按照相关规定?住宅使用说明书?系
27、开发商在交房时应当提供的资料之一如此重要的资料居然出现了与?商品房买卖合同?所附平面图中不一致的地方一度造成工作上的被动场面可见资料审核这一环节不但重要而且一定要严格执行决计不可敷衍了事。 26、订购的商品房被卖为何要不到双倍定金 上登载案例 ： 2004年6月7日原告王某与被告某的销售代理商A签署了订购被告8别墅的协议约定原告在协议签订之日支付协议款30万元房屋暂测面积为347平方米价格以公开价目表为准后A销售经理在该协议书上添加了单价6200元/平方米。同时约定原告在接到被告后内给予回复如认购那么协议款转为房款并在内签订预售合同；如原告放弃那么被告将协议款无息退复原告。2004年6月14日
28、原告向被告方支付了现金30万元。2004年8月24日被告某及A结合向原揭露出“变更住宅VIP协议主体的声明A与被告间的代理销售合同终止及原A签订的协议主体变更为被告并继续有效。当原告与被告协商签订预售合同时被揭露现因自己与A工作交接中的忽略原告所订房屋已于2004年8月13日卖与别人。因双方无法就诉争房屋签订预售合同对赔偿问题又未能协商一致故原告起诉至恳求判被告履行协议与原告签订正式的房屋预售合同；否那么应双倍返复原告已经支付的30万元房屋定金。 析法 本案的争议焦点主要是双方所签协议的性质及30万元协议款的性质。经审理后认为从协议的内容来看该协议虽约定了面积、楼和价格确切地说在价格上尚不能视
29、为双方达成了合意且签订协议时销售方也获得了预售容许证但尚不具备?商品房销售理?第十六条规定的商品房买卖合同的条件故该“协议的性质应为商品房认购书而非商品房买卖合同。 对30万元“协议款可否认定为定金从形式上分析定金是一种担保形式必须明确约定而本案“协议中只是约定为“协议款在收条上为“现金并无定金的约定。从内容上分析“协议中对该30万元的约定内容也不符合定金的性质。故该30万元不能按照定金的性质处理。综上所述虽然未能签订预售合同的过错在被告方但原告要求被告双倍返还30万元并赔偿差价损失的恳求缺乏相应的证据只能恳求被告返还30万元本金及相应利息损失。由于诉争房屋已为好心第三人获得故原告要求被告与其
30、就该房屋签订预售合同已无根据。根据?合同法?第一百零七条及?民事诉讼法?第一百二十八条之规定判决被告返复原告协议款人民币30万元并赔偿原告相应利息损失对原告的其余诉讼恳求不予支持。 答疑 商品房认购书是指商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。商品房认购书不同于商品房买卖合同商品房认购书通常并不具备购房合同的全部主要内容。两者之间系预约与本约的关系。根据民法理预约是约定将来订立一定内容合同的合同。将来应订立的合同称为本约。预约合同最突出的特征在于它约定的是当事人为将来订立本约合同而会谈的义务。合同约定的是当事人为特定行为的义务而
31、不是对行为结果的直接确认。详细到认购书中商品房认购书的目的在于确定双方去洽谈购房合同的义务购房合同那么是对购房行为的直接确认。也就是说商品房认购书约定的是双方在约定的将来时间洽谈的义务只要双方到前来洽谈并对认购书约定的条款都同意作为购房合同的条款并且没有恶意不签订购房合同的行为就已经正确地履行了商品房认购书约定的义务。因此无是开发商还是准买受人均不能根据商品房认购书强迫要求对方与自己签订购房合同。本案中该协议中内容不符合?商品房销售理?第十六条规定条件因此该协议应视为商品房认购书原告无权要求被告履行交付房屋的义务。 至于30万元协议款的性质认定问题根据?人民适用担保法假设干问题的解释?第一百一
32、十八条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者定金等但没有约定定金性质的当事人主张定金权利的人民不予支持。可以看出假设双方对款项的性质未作明确的约定那么不能当然推定款项就是定金。假设没有约定定金字样假设想认定款项的性质为定金必须通过约定的内容来表达。本案中从双方签订协议的内容来看原告交付的30万元协议款并非定金而是订金。这两者虽只是一字之别但产生的法律后果大相径庭。定金是一种法律概念是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。商品房交易中买家履行合同后定金应当抵作价款或者收回；假设买家不履行合同无权要求返还定金销售商不履行合同的应双倍返还定金。而订金并非一个的法律概
33、念实际上它具有预付款的性质是当事人的一种支付手段并不具备担保性质。所以假设双方未能签订房屋买卖合同买方并不能主张双倍返还只得恳求返还订金。 27、已交付的房屋出现质量问题的买受人能选择退房吗？ 房屋出现质量问题作为买受人能否退房是要视详细情况而定的。 根据发布的?城房地产开发经营理?的规定：商品房交付使用后买受人认为主体构造质量不合格的可以向工程质量监视申请重新核验。经核验确属主体构造质量不合格的买受人有权退房给购置人造成损失的房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。这也就是说因房屋主体构造质量不合格严重影响正常居住使用的买受人可恳求解除合同和赔偿损失。而房屋在房屋交付后出现了质量问题但并不属主体
34、构造方面的问题在未严重影响正常居住使用的情况下那么由出卖人来承担修复责任。 在这里律师需要提醒的是并不是房屋出现了质量问题一定会导致解除合同退房这一后果发生买受人一定要在查明相关的情况下合理地维护自己的权益。 28、购房户应交配套费吗? 案例王先生与一开发商签订了?武汉商品房买卖合同?合同约定2005年6月20日交房王先生如去交房手续被告知除交清购房尾款外要交配套费3800元。王先生称签合同后因要银行按揭和合同备案手续所有的合同均在开发商手中当拿到合同后,发现合同的第五条处贴了一张要交纳配套费的纸条。购房户应交配套费吗？ 解答经王先生与开发商签订的?武汉商品房买卖合同?, 发现合同第五条处贴有
35、一个字条上面写有“交房时除交清购房尾款外要交配套费3800元,分别是道煤气2500元,可视对讲机500元,水表电表安装400元,有线电视安装费280元,一年有线电视使用费120元。但双方均未签名盖章;第五条计价方式与价款的第三项中 “出卖人不再向买受人收取该商品房房价款外的费用的内容仍保存.根据?合同法?第四十一条“对格式条款和非格式条款不一致的应当采用格式条款的规定王先生应支付配套费3800元。问题在于写有“配套费的纸条是否合法是否合法有效是否为双方意思表达难以认定。这是因为一是“配套费是商品房价格的组成部。 配套费是以价内的形式收取还是以价外的形式收取应当在合同中时行约定。在2004年新版
36、的?武汉商品房买卖合同?第五条中增加了“出卖人不再向买受人收取该商品房房价款外的费用。的内容是为了防止交房时因“配套费收取问题而产生纠纷提醒购房人注意价外费用收取的问题同时引导开发商在签合同时将配套费采用包含在房价内收取。二是合同签订后因合同备案或购房户要银行按揭,?武汉商品房买卖合同?均由开发企业拿走。为了防止合同内容增减购房人应将已签合同复印要求开发商在复印件上签署“该复印件与本复印件原件完全一致字样并双方签字盖章署明日。待开发商办妥相关手续后将合同原件退回时,购房人应将退回合同原件和复印件进展核对无误后,收取合同原件。王先生所反映的问题就出在此环节。三是配套费中的使用性质的费用如有线电视
37、的收视费等除开发商书面承诺或在合同中约定了不收使用费的情况之外使用费均应由购房人支付。 29、已抵押商品房能否买卖如何躲避风险 案例严先生近日看中了一套商品房但通过查询得知该商品房所在楼栋已被开发商整体抵押给银行。严先生问该商品房能否买卖假设可以购置时应该注意哪些问题？ 解答开发商在开发商品房过程中为筹措资金以土地或在建工程做担保向银行申请抵押贷款投入续建到达法定条件经批准后边建边将商品房预售出去以预售所得款项归还银行贷款并解除原设定抵押这是国内外房地产开发的通常做法。 ?担保法?第四十九条规定“抵押间抵押人转让已登记的抵押物应当抵押权人并告知受让人。 ?城房地产抵押理?第37七条规定“经抵押
38、权人同意抵押房地产可以转让或者出租“抵押房地产转让或者出租所得价款应当向抵押权人提早清偿所担保的债权。超过债权数额的部归抵押人所有。第36条规定“抵押权人有权按照抵押合同的规定监视、检查抵押房地产的理情况。由此可见法律和规章并没有制止抵押人合法转让抵押物只要是获得?武汉商品房预售容许证?的商品房被抵押的商品房是可以买卖的。 如何躲避因抵押而产生的风险呢？ 根据?人民审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释?第八条“具有以下情形之一导致商品房买卖合同目的不能实现的无法获得房屋的买受人可以恳求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失并可以恳求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一
39、)商品房买卖合同订立后出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； 第九条“出卖人订立商品房买卖合同时具有以下情形之一导致合同无效或者被撤销、解除的买受人可以恳求返还已付购房款及利息、赔偿损失并可以恳求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(二)成心隐瞒所售房屋已经抵押的的规定在房屋交付时或?房屋所有权证?、?土地使用证?时购房人才知道开发商是否将其已购商品房事先已作抵押或购置后再作抵押才能获得开发商成心隐瞒抵押或再抵押给第三人的。假设因开发商未能在交接房屋时或两证时解除抵押购房人可以恳求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失并可以恳求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。因此购房人除了认
40、真理解?武汉商品房买卖合同?第十三条“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因造成该商品房不能产权登记或发生债权债务纠纷的由出卖人承担全部责任外能在合同附件六中约定因开发商原因造成所购商品房存在产权纠纷而导致不能产权登记或发生债权债务纠纷开发商应承担全部责任的详细赔偿金额和赔付时间以保证能得到应有民事补偿。 30、武汉“楼间距有了新规定 最低不小于楼高0.9倍 发布的?武汉规划理技术规定?已于6月28日开始施行。新?规定?与原?规定?相比其居住建筑的间距在满足建筑争取更多日照和良好的自然通风方面在满足防火和卫生防疫方面均在居住环境人性化方面迈进了一大步。 从“新、“旧规定
41、比照中可以看出：对不住建筑类别其间距的规定均作了调整。如“老规定中规定：度一区内高度低于24米的居住建筑其纵墙面与纵墙面之间的间距为房屋高度的0.7 0.85倍而在“新规定中那么调整为0.9倍；再如“老规定中规定：建筑高度超过30米的建筑其纵墙面之间的间距最小不得少于26米在度一区内不得少于24米。而在“新规定中那么更加明确：纵墙面与纵墙面的间距其中24米以下部间距按建筑高度小于24米时的规定计算24米以上部在度一、二区按不少于所增加建筑高度的0.3倍进展递加计算在度三区按不少于所增加建筑高度的0.4倍进展递加计算缺乏26时按26米计算；其间距在度一区内可以不超过40米在度二、三区内可以不超过
42、45米。显而易见“新规定更细、更明确、更人性化。 “新规定的施行对改善城相貌进步新建小区的品质为武汉民创造更优良的居住环境提供了更有利的保障。 居住建筑间距新老规定比较 24米 新规定 度一区：0.9倍建筑高度度二区：1.0倍建筑高度度二区：1.1倍建筑高度新增：在级开发区和东西湖、汉南、江夏、蔡甸、黄陂、新洲等区的建制镇规划区内1.2倍并应符合防火的间距要求。 度一区：10米度二区：12米度三区：14米 建筑高度12米时6米建筑高度12米时8米 建筑高度24米时 老规定 度一区：为0.7 0.85倍度二区：为0.85 1.0倍度三区：为1 1.15倍 度一区：10米度二区：10米度三区：12
43、米 度一、二区：为6 8米度三区：为8 10米 24米建筑与24米建筑之间的间距 新规定 南侧18米 北侧20米 东西侧14米 北侧18米 南、东、西侧14米 14米 老规定 可按位于高层北侧的间距根底上减少25 24米 新规定 24米部按上目计算24米部：度一、二区：所增加建筑高度的0.3倍进展递加计算度三区：所增加建筑高度的0.4倍进展递加计算间距缺乏26米时按26米计算间距：度一区可以40米度二、三区可以45米 纵墙面在南面时20米其余情况下18米 度一区：14米度二、三区26米一区主部门同意下24米 24米30米时13米30米时为房屋高度的0.3倍一区、二区15米三区17米 24米30
44、米时13米30米时为房屋高度的0.25倍计算且最小13米 新规定 南北向无重叠面时：15米南北向重叠面12米时：18米南北向重叠面12米时：按纵墙对纵墙计算 按建筑高度24米纵墙对纵墙的间距计算 按建筑高度24米纵墙对纵墙的间距计算 老规定 点式两长边间距22米其他各边间距13米 度一、二区：20米度三区：24米按以上规定减少15 度分区说明 度一区 汉口：解放大道 三路 沿江大道 沿河大道 硚口路；汉：京广铁道路 拦江路 翠微横路 汉大道 汉火车站前路；武昌：临江大道 前进路 沙湖街 中山路 紫路 首义路 津水路 解放街 紫路。 度二区 汉口：由度一区向外至沿河大道 青年路 开展大道 建立大
45、道 青年路 开展大道 黄浦路 建立大道 二七路 解放大道 黄浦路 沿江大道；汉：由度一区向外至汉拦江堤 二环线 铁道路 汉大道 二桥路 龙舟路 月湖大道 汉南路 长街；武昌：由度一区向外至临江大道 秦园路 武青三干道 中山北路 中北路 中南路 武珞路 中山侧路 临江大道；青山区片：临江大道 建十路 和平大道 工业四路 武青三干道 水东路。 度三区 度一区、二区以外的城其他城区。 31、签?房屋认购书?流程 购房者在选好房源谈妥价格后第一步便是去签订认购书并交付一定额度的定金定金一般在5000元到1万元之间。定金多少算恰当并无一定视个人需要而定由双方协商。 开展商此时应把有关的资料和相关交给购房
46、者并讲清工程进展情况。 在这个环节可能产生的问题是在交付定金后或是售价又进步了或是购房者在对工程的进一步理解现房屋并不理想想退掉房子拿回定金但由于有认购书的约定定金可能不一定顺利返还。因此在签订认购书时双方在协议中应明确情况下客户有权要求终止协议索回定金。 认购书主要内容包括： 1、认购物业； 2、房价包括户型、面积、价格币种、总价等； 3、付款方式包括一次付款、分付款、按揭付款； 4、认购条件包括认购书应本卷须知、定金、签订正式条约的时间、付款地点、账户、签约地点等。 在签订完认购书后销售方还应给购房人发放?签约须知?以便使购房者明白细节购房人只有明白其中内容才能顺利签订购房契约其内容包括：
47、签约地点、购房者应带证件、购房者委托别人签约时有关委托书的证明、有关贷款凭证的说明、缴纳有关税费的说明。 32、商品房买卖合同中未约定车库门高度如何处理 案例：张先生购置了某小区的一个车库合同中约定层高2.4米。车库交付时张先生 发现该车库进门口高度较低越野车无法开进车库。双方在签定的?武汉商品房买卖合同?中未对车库进门口高度进展约定张先生问该如何处理？ 解答：?商品房销售理?第二十四条规定“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建立商品房。商品房销售后房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。张先生与开发商签订的商品房买卖合同中未对车库进门口高度进展约定该车库未约定的各项技术指标应以批准的规划设计方案为准。开发商交付车库时张先生应查验车库进门高度是否与批准的规划设计方案相符。假设车库进门口高度与批准的规划设计方案相符开发商不应为越野车无法进出车库承担责任张先生可与开发商协商寻求妥善的解决；假设开发商在出卖车库后擅自变更了规划设计造成车库门高度减少影响越野车无法进出车库张先生可根