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1、商品房买卖合同中的常见相关问题商品房买卖合同中的常见相关问题1、何谓“交房时间”？2、交房过程中出卖人的主要义务有哪些？3、交房过程中买受人的主要义务有哪些？4、商品房交付使用后，房屋权属证明办理完毕前，房屋如发生毁损、灭失的风险由谁承担？5、解释第11条中所说的“正当理由”主要是指那些理由？6、出卖人在房屋没有达到合同约定的交付使用条件的时候就将房屋交付给了买受人，而买 受人接收了房屋。如果房屋达到交付条件的时间超过了合同约定的时间，买受人能否要求出 卖人承担逾期交房的违约责任？7、商品房买卖合同逾期履行违约金如何确定？8、开发商恶意违约或实施欺诈行为致合同无效的违约金如何确定？9、当事人以
2、约定的违约金过高为由请求减少的，应当如何处理？10、按照法律规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，并具备 国家规定的竣工条件有哪些？11、建筑法第60条第1款明确规定：“建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基工程和 主体结构质量。”请问，国家规定的建筑物的合理使用寿命有多久？若对此产生纠纷，应如 何认定？12、对于出卖人交付不合格房屋的，买受人可采取的救济措施有哪些？13、出卖人交付不合格房屋，买受人采取违约侵权责任措施予以补救的，应注意哪些相关问 题：14、对于房屋存有质量相关问题严重影响正常居住使用的，买受人在请求解除合同和赔偿损 失时，应注意哪些相关问题：15、交付
3、的房屋出现质量相关问题的，买受人该如何处理？出卖人负有哪些义务？16、审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干相关问题解释第13条所称的房屋质量相 关问题包括哪些范围？17、房地产公司不能满足交房条件，并一直推脱，要么就以退房来威胁，可使购房者要退房 的话很难，购房者该怎么办？18、逾期交房日期怎样计算？19、刚交付的房子，购房者没办理入伙手续，自己先查验了一遍，发现有水从卫生间深入相 连房间的明显痕迹，购房者能不能收这样的房？20、购房者在合同上规定2002年12月30日交房，但是在2003年1月26日购房者才拿到 入住通知，购房人能否根据开发商推迟交房为理由退房？物业公司以购房者没有办理入住
4、手 续，拒不交房，应不应该？购房者能否向开发商索赔？21、收房不出示“备案表”，算不算违约？22、预售房交付的标志是什么？23、签订合同时对房产证的办理应当如何约定？24、商品房买卖合同纠纷及其他相关的纠纷的解决是选择诉讼好还是选择仲裁好？25、所购商品房与住宅使用说明书不符开发商不承担责任26、订购的商品房被卖，为何要不到双倍定金27、已交付的房屋出现质量相关问题的，买受人能选择退房吗？28、购房户应交配套费吗？29、已抵押商品房能否买卖，如何规避风险30、武汉“楼间距”有了新规定请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房 款一倍的赔偿责任：（一）商品房
5、买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第 三人”；第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解 除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已 付购房款一倍的赔偿责任：（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”的规定，在房屋交付时 或办理房屋所有权证、土地使用证时，购房人才知道开发商是否将其已购商品房事先 已作抵押或购买后再作抵押，才能取得开发商故意隐瞒抵押事实或再抵押给第三人的事实。 如果因开发商未能在交接房屋时或办理两证时解除抵押，购房人可以请求开发商返还已付购 房款及利息、赔偿损失，并可以请求开发商承担不超过已
6、付购房款一倍的赔偿责任。因此, 购房人除了认真理解武汉市商品房买卖合同第十三条“出卖人保证销售的商品房没有产 权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷 的，由出卖人承担全部责任*卜，最好能在合同附件六中约定因开发商原因造成所购商品房 存在产权纠纷而导致不能办理产权登记或发生债权债务纠纷，开发商应承担全部责任的具体 赔偿金额和赔付时间，以保证能得到应有民事补偿。30、武汉“楼间距”有了新规定最低不小于楼高09倍最新发布的武汉市规划管理管控相关技术规定已于6月28日开始实施。新规定 与原规定相比，其居住建筑的间距在满足建筑争取更多日照和良好的自然通风方面，在
7、 满足防火和卫生防疫方面，均在居住环境人性化方面迈进了一大步。从“新，“旧”规定对比中可以看出：对不同居住建筑类别其间距的规定均作了调整。如 “老规定”中规定：密度一区内高度低于24米的居住建筑，其纵墙面与纵墙面之间的间距为 房屋高度的0.7 0.85倍，而在“新规定”中则调整为0.9倍；再如“老规定”中规定：建筑高度 超过30米的建筑,其纵墙面之间的间距最小不得少于26米,在密度一区内不得少于24米。 而在“新规定”中则更加明确：纵墙面与纵墙面的间距，其中24米以下部分间距按建筑高度 小于24米时的规定计算，24米以上部分在密度一、二区按不少于所增加建筑高度的0.3倍 进行递加计算，在密度三
8、区按不少于所增加建筑高度的0.4倍进行递加计算，不足26时， 按26米计算；其最大间距在密度一区内可以不超过40米，在密度二、三区内可以不超过 45米。显而易见，“新规定”更细、更明确、更人性化。“新规定”的实施对改善城市面貌，提高新建小区的品质，为武汉市民创造更优良的居住 环境，提供了更有利的保障。居住建筑间距新老规定比较W24米新规定密度一区：40.9倍建筑高度密度二区：41 ,。倍建筑高度密度二区：41.1倍建筑高度 新增：在国家级开发区和东西湖、汉南、江夏、蔡甸、黄陂、新洲等区的建制镇规划区内4 1.2倍，并应符合防火规范的间距要求。密度一区：410米密度二区：市12米密度三区：414
9、米建筑高度V12米时46米建筑高度12米时48米建筑高度24米时老规定密度一区：为0.7 0.85倍密度二区：为0.85 L0倍密度三区：为11.15倍密度一区：410米密度二区：410米密度三区：412米密度一、二区：为68米密度三区：为8 10米24米建筑与24米建筑之间的间距新规定南侧418米北侧420米东西侧414米北侧418米南、东、西侧414米414米老规定可按位于高层北侧的间距基础上减少25%24米新规定24米部分按上目计算24米部分：密度一、二区：4所增加建筑高度的0.3倍进行 递加计算密度三区：市所增加建筑高度的0.4倍进行递加计算间距不足26米时按26米计算 最大间距：密度
10、一区可以440米密度二、三区可以才45米纵墙面在南面时420米其余情况下418米密度一区：*14米密度二、三区415米老规定N24米V30米时：密度一区为房屋高度的0.85倍密度二区为房屋高度的1倍密度三区 为房屋高度的1.15倍230米时：纵面间距为房屋高度的0.5倍且最小426米，密一区主管部 门同意下424米24米30米时市13米30米时为房屋高度的0.3倍密一区、二区415米密三区市17 米24米30米时413米30米时为房屋高度的0.25倍计算，且最小413米新规定南北向无重叠面时：415米南北向重叠面12米时：418米南北向重叠面12米时: 按纵墙对纵墙计算按建筑高度24米纵墙对纵
11、墙的间距计算按建筑高度324米纵墙对纵墙的间距计算老规定点式两长边间距市22米其他各边间距市13米密度一、二区：420米密度三区：424米按以上规定减少15%密度分区说明密度一区汉口：解放大道三阳路沿江大道沿河大道研口路；汉阳：京广铁路线拦江路翠微 横路 汉阳大道 汉阳火车站前路；武昌：临江大道 前进路 沙湖街中山路 紫阳路 首义路 津水路解放街紫阳路。密度二区汉口：由密度一区向外至沿河大道青年路发展大道建设大道青年路发展大道黄浦 路 建设大道 二七路 解放大道 黄浦路 沿江大道；汉阳：由密度一区向外至汉阳拦江堤 二 环线 铁路线 汉阳大道 二桥路 龙舟路月湖大道 汉南路 洗马长街；武昌：由密
12、度一区向 外至临江大道秦园路 武青三干道中山北路中北路中南路 武珞路中山侧路临江大道; 青山区片：临江大道 建十路和平大道 工业四路 武青三干道 水东路。密度三区密度一区、二区以外的城市其他城区。31、签房屋认购书流程购房者在选好房源，谈妥价格后，第一步便是去签订认购书，并交付一定额度的定金，定金 一般在5000元到1万元之间。定金多少算恰当，并无一定标准，视个人需要而定，由双方 协商。发展商此时应把有关的资料和相关文件交给购房者，并讲清本次项目进展情况。在这个环 节可能产生的相关问题是，在交付定金后，或是售价又提高了，或是购房者在对本次项目的 进一步了解中，发现房屋并不理想，想退掉房子拿回定
13、金，但由于有认购书的约定，定金可 能不一定顺利返还。因此，在签订认购书时，双方在协议中应明确什么情况下客户有权要求 终止协议，索回定金。认购书主要合适的内容包括：1、认购物业；2、房价，包括户型、面积、单位价格（币种）、总价等；3、付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款；4、认购条件，包括认购书应注意事项、定金、签订正式条约的时间、付款地点、账户、签 约地点等。在签订完认购书后，销售方还应给购房人发放签约须知，以便使购房者明白细节，购房 人只有明白其中合适的内容，才能顺利签订购房契约，其合适的内容包括：签约地点、购房 者应带证件、购房者委托他人签约时有关委托书的证明、有关贷款凭证的说明、缴
14、纳有关税 费的说明。32、商品房买卖合同中未约定车库门高度如何处理项目案例:张先生购买了某小区的一个车库，合同中约定层高2.4米。车库交付时，张先 生发现该车库进门口高度较低，越野车无法开进车库。双方在签定的武汉市商品房买卖 合同中未对车库进门口高度进行约定，张先生问该如何处理？解答:商品房销售管理管控办法第二十四条规定“房地产开发企业应当按照批准的规划、 设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计”。张先生与开 发商签订的商品房买卖合同中未对车库进门口高度进行约定，该车库未约定的各项相关技术 指标应以批准的规划设计解决方案为准。开发商交付车库时，张先生应查验车库进门高
15、度是 否与批准的规划设计解决方案相符。如果车库进门口高度与批准的规划设计解决方案相符, 开发商不应为越野车无法进出车库承担责任，张先生可与开发商协商，寻求妥善的解决方式 方法；如果开发商在出卖车库后擅自变更了规划设计，造成车库门高度减少，影响越野车无 法进出车库，张先生可依据签定的武汉市商品房买卖合同第十二条的约定进行处理。33、未按合同约定进行竣工综合验收能否交房？项目案例黄先生与某开发商签订武汉市商品房买卖合同，按合同约定，2005年3月31 日交房，交房条件为该商品房经综合验收合格。但开发商在近日交房时出示不了综合验收合 格的证件。开发商的这种做法合法吗？解答一、黄先生与开发商签订的武汉
16、市商品房买卖合同中对交房期限及条件、逾期交房 的违约责任均作了约定。交房期限定在2005年3月31日，交房条件选择了该商品房经综合 验收合格。依据2004年5月19日国务院关于第三批取消和调整行政审批本次项目的决定（国发2004 16号）的规定，已取消了城市房地产开发经营管理管控条例（国务院令第 248号）中的住宅小区等群体房地产开发本次项目竣工综合验收，房地产开发主管部门即市 开发办自2004年5月19日起不再组织相关部门或者单位对房地产开发本次项目进行竣工验 收和竣工综合验收。因此，黄先生与开发商签订的合同中约定的综合验收自然取消。依据中 华人民共和国建筑法第六十一条“建筑工程竣工经验收合
17、格后，方可交付使用；未经验收 或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，开发商应按照建设工程质量管理管控条例 第十六条的规定，组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收合格后方可交付使用。 同时，开发商还应按照合同中对基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺进行交付。二、黄先生与开发商约定交房时间为今年3月31日，因延期交房原因不明，难以认定 责任。（1）在履行合同过程中，遭遇不可抗力以及出现合同约定的特殊原因（必须取得相关 管理管控部门或单位出具的证明），开发商应在合同约定的期限内告知购房者后方可据实予 以延期交房。（2）开发商既无特殊原因证明，又不具备交房条件，则开发商应按出卖人逾期交房的
18、违约责任承担法律责任。（3）开发商具备按期交房条件，是因购房者与开发商就竣工综合验收相关问题而未能 办理房屋交接手续，开发商不承担延期交房责任。34、签合同注意按揭贷款的约定余先生问：我与某开发商签订武汉市商品房买卖合同，按合同约定，首付房价款后，余 款委托某开发商办理按揭贷款手续。同时，合同还约定交房时间为2005年3月28 Ho但交 房时出卖人必须付清房价款后方可交房。日前，我看到别的客户陆续进房，我要求某开发商 不仅将房交给我，还要承担延期交房的违约责任。某开发商说：你的按揭贷款手续现在才办 完，待款进公司帐上后才能交房给你，公司不承担延期交房责任。请问开发商的说法对吗？答：余先生与某开
19、发商签订的武汉市商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示， 符合法律规定。宋先生首付款缴纳后，因某开发商未在交房前将宋先生的房款尾款办妥按揭 贷款手续，不向宋先生交付房屋的行为，是符合双方合同约定的。因此某开发商就不存在延 期交房的责任。那么如何避免此类事情的发生呢？一、买受人在签订合同时，涉及房款余额按揭贷款的，建议在合同第六条3贷款方式空 格中约定“XX年X月X日前，XXX元房价款由买受人在XX银行办理完按揭贷款手续工 同时在第七条买受人逾期付款的违约责任中第二种处理方式中约定“因买受人原因，不能按 期或逾期办理按揭贷款手续的，买受人应按本条第一种处理方式的约定向出卖人支付违约金; 因出卖人
20、的原因，不能按期或逾期办理按揭贷款手续的，出卖人应按本条第一种处理方式的 约定向买受人支付违约金；因银行原因，不能按期或逾期办理按揭贷款手续的，买卖双方协 商，另签补充协议工二、若买受人委托出卖人办理按揭贷款手续，建议对贷款金额、办理按揭贷款时限、逾 期或不能办理按揭贷款的违约责任等相关问题在合同附件六合同补充协议中进行约定。三、办理完按揭贷款手续是指按揭贷款额进入出卖人帐户；约定按揭贷款时间建议在一 个月以上。买受人在签订合同时，只要考虑充分，条文合适的内容严谨，就可避免纠纷发生，即使发生 了纠纷，有相应的条款约定进行处理。35、消费者买房需要注意三点 自上月市开发办公布询问电话以来，接到近
21、100个咨询投诉电话,经过调查核实有两种情况应 引起消费者注意：一、消费者在交购房定金或签署武汉市商品房买卖合同前必须经历“三个环节”。2000年市开发办针对武汉市商品房买卖活动提出在买房要看“五证”。随着房地产市场 的进一步完善和规范，无证销售的房地产开发本次项目越来越少，但同时也市场出现了新情 况新相关问题，主要集中在定金协议和购房合同纠纷上，针对这种现状，市开发办从2003 年12月起就要求全市在售的房地产开发本次项目，必须在售楼部中公示六个合适的内容， 同时这六个合适的内容也是消费者在正式交纳购房定金和签署武汉市商品房买卖合同前 需要看明白的六个合适的内容，分门别类称之为“三个环节1、
22、看两部法规。即城市商品房预售管理管控办法和商品房销售管理管控办法。 这两部法律对于正欲购房和正在购房环节中的消费者来说是至关重要的o通过看这两部法规, 消费者可以大体的了解国家的有关规定，易于掌握国家政策，才能做到心中有底。才能利用 好法律这一武器保护自己的合法权益。2、看五个证件。即：武汉市商品房预售许可证、房地产开发企业资质证书、国有 土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。通过查看上述五个证件， 消费者可以了解到自己欲购的商品房是否具备合法的销售资格，自己欲购的房屋是否在核准 销售的范围之内。同时，可以了解到该本次项目建设用地取得的方式是不是出让方式，购买 后商品房合法的使
23、用年限，所购房屋是不是合法的建筑及规划审批的房屋周边配套设施情况寸寸。3、看三份样本。即：武汉市商品房买卖合同样本、前期物业服务合同样本及业 主临时公约。这个环节是大多数消费者所急视的，也是交了定金后或签署了购房合同后产 生纠纷的主要原因。武汉市商品房买卖合同样本指的是经房地产开发企业将一些公司不 容协商的意见以加盖印章等形式表现在合同的样本。消费者可以通过精读武汉市商品房买 卖合同样本了解作为出卖方的房地产开发企业的想法，同时对照自己的想法看，有没有双 方达成共识的可能。通过看业主临时公约和前期物业服务合同可了解到若购买了这 处房屋消费者可享有哪些权利和必须履行哪些义务。在通过对以上三个环节
24、的认真查看的情况下，消费者才能真正的做到明明白白地消费， 才不会因为知识信息的不对称，使自身蒙受损失。二、乡村集体所有用地自建房屋对外销售的情况.根据土地法规定，集体所有用地使用不得出让、转让、出租，在集体用地上建的房 屋更不得对外销售。目前，市场存在有一些消费者为贪一时便宜，购买集体所有用地上建设 的房屋，结果长期办不了国有土地使用权证和房屋所有权证，影响居住，更不能进 入流通环节，从而陷入长期的烦恼之中。签署集体性质用地住宅购买合同，是无效合同，是 不受国家法律保护的。此类房屋看似相对便宜，其实消费者购入是一大堆烦恼，最终利益受 损的还是消费者自己。对于此类情况，市开发办会将所取得的调查情
25、况移交土地管理管控部 门进行查处，同时市开发办提请有关部门密切关注此类情况，从源头上杜绝此类情况的发生。 三、对于超过武汉市商品房预售许可证有效期的本次项目，消费者要提高警惕性。特别是对于连续二、三年没有换证的商品房本次项目更应注意。如在汉阳区的一个本次 项目，在2001年办过武汉市商品房预售许可证，后因为本次项目的开发企业与投资方陷 入法律纠纷，开发企业也因经营不善陷入债务重重连续多年未换过武汉市商品房预售许可 证。有部分消费者看到有证，未认真看清是什么时候的证书就因为价格相对便宜而付款， 导致目前房子还拿不到，交的房款也退不回的境地。所以，我办再次提醒消费者在购房时一 定要看清合法有效的武
26、汉市商品房预售许可证，只有这样才能有效地保护自身的合法利 益不受侵害。36、商品房买卖合同的生效与进行合同公证有必然联系吗？商品房买卖合同的生效与进行合同公证有必然联系吗？在日常情况中，哪些房地产交易行为 是必须办理公证手续的？合同生效的条件一般取决合同双方当事人的约定，双方可以把合同公证作为生效的要件之一, 如果有了这种约定，那么合同的生效是必须要经这公证的；如果当事人仅作一般性的规定， 比如最长见的签字生效，只要达到合同约定的条件即可。司法部、建设部联合发布的关于房产登房管理管控中加强公证的联合通知中规定，以下 几类事项必须办理公证：（1）继承房产，应当办理继承权公证书；（2）遗嘱人为处分
27、房产而设立的遗嘱，应当办理公证。处分房产的遗嘱未经公证，在遗嘱 生效后其法定继承人或遗嘱受益人应根据遗嘱合适的内容协商签定遗产分割协议，经公证证 明后到房地产管理管控机关办理房产所有权转移登记手续；（3）赠与房产，应当办理赠与人的 赠与合同公证书；（4）有关房产所有权转移的涉外和港澳台的法律事务，必须办理公证证明。37、最高法院关于商品房买卖合同纠纷相关问题的解释中开发企业应注意的两个相关问 题关于最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干相关问题的解释中开 发企业应当注意的二个相关问题。一、广告不能瞎吹了高法解释第三条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发
28、 规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及 房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同, 亦应当视为合同合适的内容，当事人违反的，应当承担违约责任。律师点评：“合同法”第14条关于要约的规定，如果销售广告合适的内容的对象已特定化和具体话，高 法解释明确规定将该合适的内容视为要约。双方合同一经签订，该广告合适的内容可作为合 同的一部分。如果合同里没有对“小区绿化面积、楼间距、车库、健身等”作规定，而在广告 上有，那么广告上的合适的内容可视作合同合适的内容。一些房地产广告用小字注明“此广 告最终解释权在开发商 原则上不影响
29、对该广告属于要约还是非要约邀请的判断。二、六种情形明确双倍赔偿。高法解释第八、九、十四条规定：导致合同目的不能实现的，或导致合同无效或者被撤 销、解除的，买房人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出 卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。（三）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。（四）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。（五）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。（六）面积误差比绝对值超
30、出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的, 应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3% 以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房 价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3% 以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价 款由出卖人双倍返还买受人。律师点评：上述惩罚性赔偿责任的制定，是以合同法第113条和消法第49条为依据的。在司法实 践上肯定了惩罚性赔偿责任原则适用于商品房买卖合同。使得购房人在一些情况下为争取双 倍赔偿取得了依据
31、。因此开发企业在房屋的销售过程中，一定要注意规范其相关行为，以免 导致惩罚性的赔偿。38、被拆迁人拒绝支付差价款如何处理？严格履行拆迁协议是拆迁当事人的义务被拆迁人拒绝支付差价款如何处理？【案情】原告：某市房地产开发公司被告：丁先生经有关部门依法批准，原告在某大街一带进行拆迁工作。被告所有的房屋在拆迁范围内，全 部由被告一家自行居住。经原告与被告协商，双方就被告所有的房屋的拆迁事宜决定采取产 权调换的方式进行拆迁补偿并订立了产权调换协议，协议规定，原告为被告提供两居室一套、 三居室一套作为产权调换。在原告偿还被告的房屋面积相等的部分内，被告应当支付给原告 差价款每平方米人民币1450元，原告与
32、被告产权调换房屋建筑面积不足的部分，由被告按 照市场价格结合成新支付给原告，原告还应当支付给被告房屋附属物的补偿费。协议订立后, 被告如期搬家，并将其房屋交原告拆除。原告新建的房屋在2002年1月建好后，被告以协 议规定的房屋差价款不符合有关规定为由拒绝支付差价款。经房屋拆迁主管部门确认，被告 与原告订立的拆迁协议规定的房屋差价款符合有关规定。原告因与被告就产权调换协议规定 的房屋差价款的支付发生争议，经双方协商未能解决，特诉请人民法院处理。原告诉称：其 与被告订立的拆迁协议规定，被告应当在人住补偿用房之日起3个月内缴纳协议规定房屋 的差价款，现规定的期限已过，被告至今仍然拒绝缴纳，请求人民法
33、院判决被告支付房屋差 价款。被告辩称：其与原告订立的拆迁协议规定的房屋差价款不符合有关规定，因此被告不 能按照协议的规定缴纳房屋差价款。一审法院经审理认为：原告与被告订立的拆迁补偿的议 符合有关规定，因此双方均应当按照拆迁协议的规定履行拆迁义务，被告拒绝按照拆迁协议 的规定支付房屋差价款没有依据，人民法院不予支持。据此依据民法通则第111条的 规定，判决被告应当在判决书生效之日起1个月内向原告支付房屋差价款。一审判决送达 后，被告不服提起上诉。二审人民法院以原判理由判决驳回上诉，维持原判。【评析】本案是由于被拆迁人在房屋调换中拒绝支付差价款而引起的诉讼纠纷。拆迁补偿 的形式采取产权调换的，在拆
34、迁人和被拆迁人协商进行产权调换的过程中，拆迁人往往要求 被拆迁人一次性付清产权调换的差价款，而被拆迁人往往要求分期付清差价款，这样就因付 款方式发生争议。此外，从实践中来看，被拆迁人进行产权调换，其对拆迁产权调换需要付 差价款的准备不足，因此拆迁实践中因产权调换差价款的付款方式发生争议的比比皆是。 从法律上讲，拆迁人和被拆迁人协商进行产权调换的，其协商行为是民事行为，根据我国民 法的有关规定，拆迁人和被拆迁人可以协商采取分期付款的方式进行差价款结算。如果被拆 迁人不能一次性付清差价款的，房屋拆迁主管部门可以根据实际情况裁决被拆迁人在一定期 限内付清差价款。本案中原告与被告在房屋拆迁补偿方式上经
35、协商达成以产权调换的方式进 行拆迁补偿的产权调换协议，并在协议中约定被告支付给原告房屋差价款的数额和方式，双 方订立的拆迁协议符合法律规定，协议一经订立便对双方都产生约束力，双方都应当严格履 行。被告无故拒绝给付差价款的行为属违约行为。本案中的一审、二审人民法院的处理是正 确的。【律师提醒】开发商在进行房地产开发前，往往会碰到拆迁的相关问题，而当拆迁的对象是自然人时，相 关的工作更是难以开展。正因如此，开发商与拆迁对象达成的任何协议都必须书面化，同时， 在签订协议时一定不能违背相关的法律规定，只有依照法定的程序，才能象上述项目案例中 一样，在维权的过程中立于不败之地。39、一般的房屋均可以自由
36、买卖，但下列房屋是不能买卖的一、根据中华人民共和国城市房地产管理管控法第三十七条的规定，下列房地产不能买 卖：（-）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。以出让方式取得土地使用权，转让房地产时不符合该法第三十八条，该第三十八条规定的条 件是指本文脚注规定的条件。二、根据中华人民共和国担保法第四十九条之规定，抵押人转让已办理登记的抵押
37、物 的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未 告知受让人的，转让行为无效。因此，在转让设定抵押权的房屋时，抵押人应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押 的情况，未履行这一手续的，该房地产不得转让。三、根据中华人民共和国合同法第二百三十条规定出卖租赁房屋时，未在合理期限 内通知承租人的。四、土地所有权五、法律限制转让的土地使用权六、应当经批准的买卖未经批准的情形划拨国有土地使用权上的房屋及其附属物集体建设用地上的房屋及其附属物军产房屋宗教房屋代管房屋七、其他40、二手房买卖的相关相关问题（一）当事人买二手房需事前核实和注意的相关问题1、了解想买的二手房
38、的基本情况一定要亲自考察房屋的坐落位置、户型、楼层、结构、朝向、通风、采光、交通、周边的人 文地理环境等等因素。2、查看房屋所有权证确认产权证号，确认房屋产权的性质（公房、私房、经济适用房）及用途（住宅、商用、商 住）。普通住宅（1.5%）和商用或商住两用（3%）所需缴纳的契税不同。3、确认房屋产权有无瑕疵（纠纷、抵押、查封）4、确认房屋的建筑年限根据国务院城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的有关规定，土地使用权出让的最 高年限为70年。5、房屋的质量、装修状况6、房屋价格及付款方式、时间；房屋交付使用的时间7、物业管理管控水平、物业收费标准和和物业交割时间及费用的承担8、住宅小区的现代化程
39、度（电话、宽带、有线电视、燃气、热水等）9、房屋公共维修基金的归属10、房屋过户过户是最关键的环节，买卖双方到房产部门办理过户交易手续之后，您才真正拥有房屋所有 权。（-）私房（二手房）买卖中的法律程序城市私有房屋买卖主要指公民个人之间的房屋买卖行为，按我国法律规定，国家机关、 团体、部队、企事业单位一般不允许购买私有房屋，如果有特殊情况必须购买时，也耍经过 县以上人民政府批准，才可购买。私有房屋买卖应按以下程序办理：订立买卖契约。买卖契约应包括如下主要条款：房产坐落位置、产权状况、成交价格、 付款方式、违约责任等等，该契约应以书面形式成立；（2）接受房地产交易管理管控部门的审查。一般先由交易
40、双方向房屋所在地房产交易管 理管控部门办理申请手续后，管理管控部门要查验有关的证件，审查产权；并到现场作必要 调查，同时由估价人员对交易的房屋进行估价；（3）立契。房地产交易管理管控部门根据产权性质和购买对象，按审批权限申报有关负 责人审核批准后，经办人将通知买卖双方办理立契手续、买卖双方在契约上签名盖章；（4）缴纳税费。办理完立契手续后，买卖双方向房地产交易管理管控部门缴纳手续费和 契税；（5）办理产权转移过户手续。房屋买卖双方经房地产交易所办理买卖过户手续后，买方应持 房地产交易所发给的房产买卖契约，到房屋所在地房地产产权管理管控部门办理房屋产权和 土地使用权转移登记，换取新的房产证。41
41、、阳台是否算作建筑面积、怎样计算？关于阳台是否算作建筑面积及怎样计算，有下列规定：封闭式的阳台，按其外围水平投影面 积计算建筑面积；挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；凹阳台按 其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水 平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。由此可以看出，购房合同中的阳台面积与产权证上的阳台面积是按不同的标准计算出来的。 房屋的实际面积应以产权证登记为准，应该以此确定购房的价款。42、签订租房合同时应注意哪些法律相关问题？在房屋正式交割前，交易双方应当签订一个租赁合同，这对双方都有好处。签
42、订合同看 起来当时有些麻烦,但是事前有一个文字的东西，双方都按约定来做，对双方都有一个约束， 能够使以后少出现不必要的矛盾，出现矛盾时也有据可查，避免出现大的麻烦。房屋租赁合同属于不动产租赁合同，是租赁合同的一种。根据我国合同法第二百一十二 条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。房屋租赁 合同是一种承诺合同，也就是说，合同一经签订，即对双方当事人具有法律约束力，出租人 不仅应按时交付作为标的物的房屋，而且交付的房屋应符合约定的使用目的。房屋租赁合同中的出租人一般是房屋的所有人，但并不限于所有人。凡对标的物享有合法的 使用权的人，都有权将其使用的标的物转由他人使
43、用，成为出租人。承租人不得以出租人不 享有房屋的所有权为由主张合同无效，拒绝支付租金，只能要求出租人承担不履行合同的违 约责任。同时，合同法第二百二十四条：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第 三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承 租人应当赔偿损失。这一条款规定了承租人的转租权，说明承租人只要有出租人的合法授权, 也可以行使部分出租人的权利，只是其权利的行使要受到一定的限制。根据我国城市房地产管理管控法，房屋租赁不仅须由双方当事人签订租赁合同，而且应 向房产管理管控部门备案。房屋租赁中如一方系房地产经营公司，则其租赁活动应在当地房 地产交易
44、所进行。由于房屋是特定物，双方应在租赁合同中明确约定标的物的质量和数量。 质量指房屋的内部构造、使用的建材、相应的配套设施等，数量则指房屋的面积、间数等。 这是房屋租赁合同的主耍条款，也是出租方收取租金的依据。如果出租方不能按照约定交付 标的物或交付的标的物不符合约定条件，例如房屋面积与合同约定有误差，应视为出租方交 付的标的物有瑕疵，承租人可要求追究对方的违约责任，可以采取书面形式通知对方要求解 除合同，也可以双方经协商减少租金，变更合同合适的内容。如果出租人交付的房屋状况与约定不符，承租人能否用其他手段如拒交物业管理管控费等来 对抗呢？这要看双方在合同中的约定。如果双方约定物业管理管控费由
45、承租人支付，则承租 人不能拒绝支付物业管理管控费。租金由出租人收取,是承租人使用房屋的对价;物业管理管控费则由物业管理管控公司收取, 是物业公司以自己的经营活动为所有业主、租户提供服务所收取的费用，二者不是一个法律 关系，不能混为一谈。但如双方在合同中对于此项无具体约定，则出租人无权要求承租人支 付物业管理管控费。43、律师提示：从四个方面认定房屋租赁合同是否有效答：出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后，租赁合同 就成立了。成立后的房屋租赁合同有无法律效力，主要从下面四个方面进行审查。（一）合同主体是否符合规定，即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是
46、否 为无民事行为相关能力人或限制民事行为相关能力人，或出租人是否为房屋所有人或合法使 用权人等。（二）房屋是否为法律法规禁止出租。只要法律法规不禁止出租的房屋，都可以依法出租。根 据规定，有下列情形之一的房屋不得出租：（1）未依法取得房屋所有权证的；（2）司法机关和 行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（3）共有房屋未取得共有 人同意的；（4）权属有争议的；（5）属于违法建筑的；（6）不符合安全标准的；（7）已抵押，未经 抵押权人同意的；（8）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；（9）有关法律、法规 规定禁止出租的其他情形。（三）房屋租赁合同的合适的内容是否合法。
47、在实践中，有些房屋租赁合同约定房客逾期支付 租金、水电费等的滞纳金按每日2%计算。从法律来说，这种约定因滞纳金过高有失公平, 属于可撤销条款。还有一种常见的情形是，有人用租来的房屋进行违法犯罪活动，若属实,31、签房屋认购书流程32、商品房买卖合同中未约定车库门高度如何处理33、未按合同约定进行竣工综合验收能否交房？34、签合同注意按揭贷款的约定35、消费者买房需要注意三点36、商品房买卖合同的生效与进行合同公证有必然联系吗？37、最高法院关于商品房买卖合同纠纷相关问题的解释中开发企业应注意的两个相关问 题38、被拆迁人拒绝支付差价款如何处理？39、一般的房屋均可以自由买卖，但下列房屋是不能买卖的40、二手房买卖的相关相关问题41、阳台是否算作建筑面积、怎样计算？42、签订租房合同时应注意哪些法律相关问题？43、律师提示：从4个方面认定房屋租赁合同是否有效1、问：何谓“交房时间”？答：所谓“交房时间”，是指出卖人在合同约定的期限内使房屋达到合同约定的交付使用条 件，并按照合同约定的方式通知买受人办理房屋交接手续，买受人在通知所确定的期限内办 理完毕房屋交接手续的过程。2、问：交房过程中出卖人的主要义务有哪些？答：交房过程中出卖人的主要义务有：（1）在合同约定的期限内使房屋达到合同约定的使用条件；（2）房屋达到交付使用