《民法典物权编 第15章 地役权【第332-329条】 逐条权威释义全国人大法工委编.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《民法典物权编 第15章 地役权【第332-329条】 逐条权威释义全国人大法工委编.docx（19页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、民法典物权编第15章地役权【第332-329条】逐条权威释义提示与声明1、本文档内容节录自中华人民共和国民法典释义及适用指南（上册）【黄薇主编，全国 人大法工委民法室编，中国民主法制出版社2020年版】一书“物权编 条文释义”的主体内容；2、本文档仅供个人学习研究使用。目录中华人民共和国民法典第二编 物权 第三分编用益物权2第十五章地役权2第三百七十二条【地役权的定义】 2第三百七十三条【地役权合同】 3第三百七十四条【地役权的设立与登记】5第三百七十五条【供役地权利人的义务】6第三百七十六条【地役权人的义务】7第三百七十七条【地役权期限1 9第三百七十八条【地役权的承继】 10第三百七十九条
2、【在先用益物权对地役权的限制】 12第三百八十条 【地役权的转让】 12第三百八十一条【地役权的抵押】 14第三百八十二条【地役权对需役地及其上权利的不可分性】 15第三百八十三条【地役权对供役地及其上权利的不可分性】 16第三百八十四条【供役地权利人单方解除地役权合同的法定事由】 17第三百八十五条【已登记地役权的变更、转让或消灭手续】 19役权期限条款。当事人协商确定的地役权期限，应当写入书面合同中。根据本条规定，当事 人只要协商一致，即可以设定地役权的期限。如甲乙两村相邻，乙村为在本村集体土地上开 办企业，需要借用甲村集体所有之土地架设高压电线，双方就高压线通过目的设立地役权, 并在地役
3、权合同中约定，地役权自某年某月某日开始，至乙村企业停办之日为止。此约定并 不违反法律的相关规定，应为有效。在地役权合同中，当事人应当尽量将地役权期限条款写得明确具体。当事人因结合地役 权设立的具体需要，视情况作出规定：（1）对于为一次性、临时性目的设立的地役权，当事 人应当尽量明确地役权行使的具体日期、时间点或者时间段。比方甲乙双方为了临时通行目 的设立的地役权，应明确需役地权利人乙于何年何月何日几时将从甲的供役地上通过；（2） 对于长期性的地役权，当事人那么应当写明地役权行使的期限，从何时开始到何时终止；（3） 对于附解除条件的地役权，所附条件不仅要合法有效，还须具体明确；（4）对于附终止期
4、限 的地役权，也应明确约定所附期限，否那么将徒增纠纷。当然，当事人在合同中对地役权的期 限没有约定或者约定不明确的，可以事后作出补充协议。二、地役权期限的限制本条同时规定，地役权期限不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩 余期限。这是对涉及特殊类型用益物权的地役权期限作出的特别规定。用益物权属于他物权, 属于有期限物权。地役权具有附属性，地役权必须依附于所涉不动产权利。比方供役地属于 用益物权，所设定的地役权不能脱离该用益物权，供役地的用益物权消灭的，在其上所设的 地役权自然消灭。同样，如果需役地权利人对土地所享有的并非所有权，那么需役地权利人 所享有的权利到期终止后，为该权利所
5、设立的地役权也就失去意义，固然应当终止。根据我国宪法，我国的土地要么属于国家所有，要么属于集体所有。对于一般民事主体 而言，只能获得土地使用权。集体经济组织的农户可以通过承包集体土地获得土地承包经营 权，对于城镇居民而言，可以通过出让获得国有土地使用权。而这两种用益物权都是有期限 的。因此，在有期限的用益物权上设定的地役权期限都是受到限制的。实践中，可能发生需役地的土地使用权与供役地的土地使用权期限不一致的情况，比方 供役地的土地使用权的剩余年限为20年，而需役地的土地使用权有30年，此种情况下地役 权的期限最长为20年。又比方，甲公司通过出让方式获得了某住宅用地地块的国有土地使 用权，根据规
6、定，其所享有的国有土地使用权为70年。该地块与郊区乙村集体土地相邻。 甲公司基于开发房地产所需，需要通过乙村集体所有土地埋设燃气管道。此时，甲公司与乙 村签订地役权合同，由乙村为甲公司铺设燃气管道提供供役地。因乙村的集体土地所有权属 于无期限物权，而甲公司享有的国有土地使用权为有期限物权，此时，地役权的期限不得超 过甲公司对该国有土地使用权的剩余期限。第三百七十八条【地役权的承继】土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权等 用益物权时，该用益物权人继续享有或者负担已经设立的地役权。条文主旨本条是关于在享有和负担地役权的土地上设立承包经营权、宅基地使用权的规定。1
7、0条文释义根据我国宪法和有关法律规定，我国农村的土地属于农民集体所有。在农村，由于实行 农村土地承包经营制度和宅基地制度，从集体所有的农业用地上可以派生出土地承包经营权 这一用益物权，从集体所有的建设用地上可以派生出宅基地使用权这一用益物权。因此，由 于集体所有的土地可能会依法提供给集体成员使用，此时，对涉及集体所有土地的地役权如 何处理，需要立法予以明确。本条针对这种情况专门作出了规定，土地所有权人享有地役权 或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权等用益物权时，该用益物权人继续 享有或者负担已设立的地役权。一、集体所有土地为需役地土地所有人享有地役权，就是该土地作为需役地，在他人
8、土地上设立了地役权。如A 地块和B地块分别属于甲乙两村集体所有，且两地相邻，均为农业用地，因地理位置的不同， A地缺水干涸，B地上有一片湖泽。甲村为了给本村A地进行浇灌，与乙村在B地上设立期 限为20年的取水地役权，两村签订书面合同并进行了登记，约定在B地上挖较宽的河道引 水，并每年支付一定的费用。10年后甲村将A地块承包给了村民丙，丙获得A地块的土地 承包经营权。根据本条规定，设立土地承包经营权等用益物权时，该用益物权人可以继续享 有地役权。丙作为A地块的用益物权人，可以继续享有地役权，丙仍可以从B地块取水。 如果丙的土地承包经营权期限为30年。根据甲村与乙村所签订的地役权合同，地役权期限
9、为20年。丙承包A地块时已过10年，因此，丙只能再继续享有剩余10年的地役权。再过 10年，如果丙想继续设立地役权，那么需与乙村再行签订地役权合同。集体所有的建设用地可以设立宅基地使用权。根据本条规定，集体所有的土地享有地役 权。如果在该集体土地上设立宅基地使用权，宅基地使用权人作为用益物权人，也可以继续 享有该地役权。如甲村地块A,交通不便，为通行目的，与乙村签订地役权合同，在乙村集 体所有的B地块铺路通行，期限为60年。后甲村村民丙依法取得A地块的宅基地使用权, 丙欲在A地块上盖房。丙是否可以经过B地块往A宅基地上运输建筑材料呢？根据本条规 定，是可以的。因为丙作为宅基地使用权人，可以继续
10、享有在集体土地上享有的地役权。二、集体所有土地为供役地集体所有土地为供役地，就是在集体所有土地上添加了地役权负担。土地所有人负担地 役权的，设立用益物权时，用益物权人需要继续负担已设立的地役权。集体所有的农业用地在设立土地承包经营权时，已设立的地役权需要由土地承包经营人 继续负担。集体所有的建设用地在设立宅基地使用权时，已设立的地役权需要由宅基地使用 权人继续负担。如甲村所有的A地块农业用地和乙村所有的B地块建设用地相邻，因A地 缺水，需耍从B地块铺设水管，故甲村与乙村签订地役权合同，约定在B地块上设立地役 权，供甲村取水之用。同时，因信息化建设需要，乙村需要在A地块上架设光缆，故乙村 与甲村
11、签订了地役权合同，约定乙村享有地役权，可以在A地块上架设通讯光缆。后甲村 村民丙承包了 A地块，取得了土地承包经营权。乙村村民丁经审批获得了 B地块上的宅基 地使用权。根据本条规定，丙和丁需要继续负担已经设立的地役权，即丙仍应允许乙村在其11所承包的农业用地上架设光缆，而丁那么仍应继续允许甲村在B地块上铺设取水管道。第三百七十九条 【在先用益物权对地役权的限制】土地上已经设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等用益物权的，未 经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。条文主旨本条是关于在已设立用益物权的土地上，土地所有权人设立地役权的规定。条文释义用益物权是一种他物权，用益物权人
12、对他人所有的不动产或者动产,依照法律享有占有、 使用和收益的权利。用益物权是一种独立的物权，用益物权一旦设立，用益物权人便独立地 对标的物享有占有、使用和收益的权利。用益物权人不仅对所用益的标的物享有支配的权利, 而且可以排除包括土地所有权人在内的一切人的干涉，这是用益物权的本质特征之一。根据 物权编的规定，用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等。本条规定，土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等用益物权 的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。根据本条规定，用益物权具有一 定的优先效力，这种效力还可以对抗所有权人的所有权。第一，用益物权设立在
13、先。土地所 有人此前已经为他人设立了用益物权。比方国有建设用地已经出让给他人，或者集体所有的 农业用地已经发包给村民，或者集体所有的建设用地已经划定给村民作为宅基地使用。此时, 他人在先取得用益物权。用益物权人对所涉土地即享有占有、使用、收益的权利。这种占有 是排他性的占有，包括排除所有权人。第二，未经在先用益物权人同意，所有权人不得设立 地役权。根据本条规定，如果用益物权在先设立，土地所有权人应当尊重用益物权人的权利。 如果所有权人想以所涉地块为供役地为他人设立地役权，必须征得用益物权人的同意。不管 所有人想设立哪种地役权，这种地役权对在先用益物权影响或大或小，都必须取得用益物权 人的同意。
14、所有权人不能因为所设立的用益物权影响不大，而不征得用益物权人的同意。比 如在农田上架设通信光缆的通过权，虽然对承包者的农业生产不会造成太大的影响，仍应获 得该承包地的土地承包经营权人的同意方可设立。第三百八十条【地役权的转让】地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让， 但是合同另有约定的除外。条文主旨本条是关于地役权不得与需役地别离而单独转让的规定。条文释义用益物权为独立物权。用益物权一旦设立，用益物权人便独立地享有对标的物的使用权、 收益权，亦即该权利是独立存在的，依当事人之间设立用益物权的行为或者法律的直接规定12 而发生。用益物权是一种主权利，而不是附属
15、于其他物权的权利。因此，作为用益物权的土 地承包经营权、建设用地使用权都是一种独立的权利，不附属于其他权利。而地役权作为一 种为了需役地的便利而产生的用益物权，与需役地的关系极为密切，由此发生了主从权利的 关系，即地役权附属于需役地的使用权。地役权不能与需役地别离而单独转让，它必须随着 需役地的使用权转移而一同转移。当需役地的使用权发生转让时，地役权也应当随之发生转 让。一、地役权不得单独转让由于地役权的成立必须有需役地与供役地同时存在，因此在法律属性上地役权与其他物 权不同。地役权虽然是一种独立的用益物权，但它仍然应当与需役地的所有权或者使用权共 命运，必须与需役地所有权或者使用权一同移转，
16、不得与需役地别离而单独让与，这就是地 役权的附属性，主要表现在三种情形：第一，地役权人不得自己保存需役地的所有权或者用益物权，单独将地役权转让。如需 役地权利人甲与供役地权利人乙为通行目的签订地役权合同，约定甲可以经乙所有土地的通 行。丙系甲邻居，丙也想借乙所有的地块通行，遂与甲商量，由甲将甲对乙享有的地役权转 让给丙。乙是否可以拒绝丙通行？根据本条规定，地役权不得单独转让。因此，乙有权拒绝 丙的通行。第二，地役权人不得自己保存地役权，而单独将需役地的使用权转让。甲享有A、B两 个地块的土地承包经营权。由于B地块为旱地，遂与乙签订地役权合同，约定甲可以从乙的 C地块上取水灌溉供B地块使用。后甲
17、将-B地块的土地承包经营权转让给同村村民丙。甲的 A地块因地理环境发生变化也需取水灌溉，此时甲是否可以从C地取水呢？由于地役权附属 性，甲不能单独转让B地块的土地承包经营权，保存对C地块的地役权。故甲不得基于此 前因B地块享有的地役权而从C地取水。第三，地役权人也不得将需役地的使用权与地役权分别让与不同的人。这也是地役权从 属性的表现之一。如同村村民甲乙丙分别享有A、B、C三地块的土地承包经营权。由于B 地块交通不便，故乙与甲协商，在A地块上设立以通行为目的的地役权，乙可以从A地通 过。后乙将B地的土地承包经营权转让给甲。因C地交通亦变得不便，故丙与乙商量，将 乙对A地享有的地役权转让给自己，
18、因乙不再承包经营B地块，乙遂同意，双方签订地役 权转让合同。此时，丙是否可以经A地通行呢？根据本条规定，因乙将其土地承包经营权 及所设地役权分别转让给不同的主体，这种转让是不允许的。因此，并不能取得该地役权。二、地役权随需役地上的权利一并转让本条规定，土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但是合同另 有约定的除外。首先，当设立了地役权的土地承包经营权、建设用地使用权转让时，以该等 土地承包经营权、建设用地使用权的土地为需役地的地役权须一并转让。比方，甲对A地 块享有土地承包经营权，甲与乙签订地役权合同，约定甲可以在乙的B地块上架设水管。后 甲将A地块的土地承包经营权转让给丙，
19、此时甲对B地块享有的地役权一并转让给丙，故 丙也可以继续在B地块上架设水管。其次，当事人在合同中有不同约定的，地役权并不必然一并转让。如果当事人在设立地13 役权合同时，明确约定地役权仅为特定权利主体设立，如果需役地的所有权或者使用权转移 时，地役权消灭。法律尊重当事人的意思自治。此时，如果需役地的所有权或者使用权转移， 并不会导致地役权的转移。第三百八十一条【地役权的抵押】地役权不得单独抵押。土地经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役 权一并转让。条文主旨本条是关于地役权不得单独抵押的规定。条文释义地役权是一种财产权利，但与其他财产权不同的是，地役权不得与土地承包经营权、建 设
20、用地使用权等用益物权别离单独存在。地役权是为了提高土地利用的便利设立的，脱离建 设用地使用权、土地承包经营权等用益物权，地役权也就失去了存在的意义。对于受让地役 权的主体来说，没有取得土地承包经营权和建设用地使用权，地役权也就无从发挥作用。地 役权作为土地使用权的物上权利或者物上负担，与土地使用权紧紧联系在一起，因此应一并 转让，否那么受让的土地价值就会降低或者丧失。一、地役权不得单独抵押地役权具有附属性，是为了提升需役地的使用价值而设定的，脱离需役地，地役权一般 情况下无独立价值，地役权单独抵押没有现实意义。本条规定，地役权不得单独抵押。在特 殊情形下，有些地役权对于特定当事人而言有一定的经
21、济价值。比方甲、乙、丙三公司分别 享有国有土地使用权的A、B、C三地块毗邻。B地块交通方便，A、C两地块的交通受限。 甲公司与乙公司商量，就经B地块通行设立地役权。此地役权对于交通不便的丙公司即具经 济效用。如甲公司因向丙公司融资欲以该地役权抵押，内公司愿意接受地役权抵押作为担保, 甲公司是否可以将该地役权抵押给丙公司呢？根据本条规定，是不允许的。需要注意的是，本条与物权法相比，仅将物权法中“土地承包经营权”修改为“土地经 营权”。作此修改主要是与农村土地承包法相衔接。农村土地承包法第47条第1款规定，承 包方可以用承包地的土地经营权向金融机构融资担保，并向发包方备案。受让方通过流转取 得的土
22、地经营权，经承包方书面同意并向发包方备案，可以向金融机构融资担保。根据此规 定，能够提供担保的仅限于土地经营权，土地承包经营权不再能够用于担保。土地经营权融 资担保包括两种情况:一种是承包方利用其所承包的承包地的土地经营权向金融机构融资担 保；另一种是承包方将承包地的土地经营权流转后，土地经营权人利用土地经营权向金融机 构融资担保。二、抵押权实现时地役权一并转让本条还规定，土地经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转14 让。可以从两个方面来理解此规定：第一，需役地的相关权利抵押时，不需单独再就地役权 设定抵押权。如对A地块享有国有土地使用权的甲公司与乙公司签订了地役权合同
23、，约定 甲公司可以在乙公司享有国有土地使用权的B地块上铺设燃气管道。甲公司因为融资需要将 A地块的国有土地使用权抵押给丙银行，故甲公司与丙银行签订国有土地使用权抵押合同。 双方在抵押合同中无需就甲公司对B地块享有的地役权作出特别约定。第二，抵押权实现时, 地役权一并转让。上述案例中，如果甲公司到期未能归还丙银行的债务，需要处置其抵押的 A地块的国有土地使用权。丙银行遂申请法院拍卖A地块的国有土地使用权，丁公司取得了 该地块的国有土地使用权。此时，根据本条的规定，甲公司对B地块享有的地役权应当一并 转让给丁公司。第三百八十二条【地役权对需役地及其上权利的不可分性】需役地以及需役地上的土地承包经营
24、权、建设用地使用权等局部转让时，转让局部涉 及地役权的，受让人同时享有地役权。条文主旨本条是关于需役地及其用益物权等局部转让的规定。条文释义地役权具有不可分性，地役权的享有和存在都及于需役地和供役地的全部，不能分割为 数个不同局部或者仅仅以一局部而存在。即使供役地或者需役地被分割，地役权在被实际分 割后的需役地和供役地的各个局部上仍然存在。地役权的不可分性表达在两个不同方面：需 役地局部转让时，地役权的权利不变；供役地局部转让时，地役权约束也不受影响。本条规定的是第一种情况，即需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权 等局部转让时，转让局部涉及地役权的，受让人同时享有地役权。需役地以
25、及需役地上的土 地承包经营权、建设用地使用权局部转让，产生了分属不同权利人的两个或者多个用益物权 时，地役权在局部转让后的需役地的各个局部上依然存续。这是因为地役权是为整个需役地 提供便利，如果土地的用益物权已经局部转让为各个局部，这种为需役地的便利而使用供役 地的需要与权利，也应当继续存在于已经被局部转让的需役地上。所以，地役权也应当在需 役地被局部转让后的各个局部继续存在。理解本条规定，需要注意以下几个方面：一是局部转让的标的。本条规定的局部转让包括两种情况：第一种是需役地局部转让。 所谓需役地局部转让，就是需役地的所有权局部转让。由于我国的土地所有权属于国家所有 或者集体所有。因此，土地
26、所有权的转让应该包括集体所有的土地变为国家所有（也就是国 家通过征收方式取得土地所有权），或者不同集体之间土地所有权的转让。如甲村与乙村相 邻，因甲村局部土地耕种不便，遂与乙村协商，在乙村所有的A地块上设立以通行为目的 的地役权，期限为50年。10年后，甲村的局部土地B地块被依法征收，该局部土地出让给 了开发商丙公司。丙公司在开发建设过程中，欲继续从A地块通行。乙村认为开发商丙公 司并未与其签订有效地役权合同，也未支付费用，遂拒绝丙公司通行。丙公司是否有权通行15 呢？根据本条规定，甲村的B地块所有权由甲村转让给当地政府所代表的国家，当地政府作 为受让人，可以继续享有甲村与乙村在A地块上所设立
27、的地役权。在B地块出让后，根据 第378条的规定，丙公司作为土地用益物权人，有权继续享有该地块上已设立的地役权。因 此，丙公司仍可以从A地块通行。第二种是需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权 等的局部转让。这种情况主要是在国有土地上设定了建设用地使用权，或者在集体土地上设 定了土地承包经营权、宅基地使用权、土地经营权等用益物权。这些需役地上的用益物权部 分转让时也涉及地役权的效力问题。例如，土地承包经营权人甲为取水方便，在乙的承包地 上设定了以取水为目的的地役权，后甲将自己的承包地一分为二，将土地承包经营权分别转 让给了丙、丁，并办理了登记。丙、丁到乙的承包地取水，遭到阻拦。根据本条规定，
28、甲的 土地承包经营权局部转让了，因地役权的不可分性，作为受让人的丙、丁仍然可以在乙的承 包地上行使取水地役权；乙不得阻止丙、丁行使取水地役权。二是转让局部需涉及地役权。不管是土地所有权的转让，还是用益物权的转让，只有在 转让局部涉及地役权时，才涉及地役权的效力问题。如果所转让的局部不涉及地役权，那么不 得享有地役权。例如，甲公司所有的A、B两座办公楼，其中A座与乙村所有的C地块相邻， 甲公司为了观海便利，即与乙村签订了以眺望为目的的地役权，要求乙村不得在C地块上修 建高层建筑。后来，甲公司将A座办公楼转让给了丙公司，B座办公楼转让给了丁公司。由 于甲公司与乙村所设立的眺望权只与A座有关，而与B
29、座无关，此时，根据本条规定，应 由受让人丙公司继续享有C地块上的地役权。三是受让人的权利。根据本条规定，受让人同时享有地役权。所谓同时，即只要受让人 所受让的土地使用权、用益物权与地役权有关，即可以享有该地役权。受让人享有地役权是 基于法律的规定享有的，并不需要当事人就此再另行签订协议。如甲公司对A地块享有国 有土地使用权，为了开发建设该地块，与相邻B地块的国有土地使用权人乙公司签订地役权 合同，甲公司可以经B地通过，并办理了地役权登记。后甲公司将A地块中的一局部转让 给了丙公司。根据本条规定，丙公司能够与甲公司同时享有B地块上所设的地役权，而无需 与乙公司另行签订协议。第三百八十三条【地役权
30、对供役地及其上权利的不可分性】供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等局部转让时，转让局部涉 及地役权的，地役权对受让人具有法律约束力。条文主旨本条是关于供役地及其用益物权等局部转让的规定。条文释义地役权的不可分性的第二个方面就表达在供役地及其权利局部变动时，地役权约束也不 受影响。本条规定，供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等局部转让时， 转让局部涉及地役权的，地役权对受让人具有法律约束力。与需役地局部转让时，地役权可16 以由受让方享有一样，供役地局部转让的，地役权的约束力对受让方也有约束力。原因就在 于，地役权为整个供役地的负担.，而不仅仅只是为局部供役地的负
31、担。也就是说供役地局部 的变化不应影响地役权的存在。供役地的所有权局部转让时，转让局部涉及地役权的,地役权对受让人具有法律约束力。 如甲所有的某地块与乙村的A地块相邻，因灌溉需要，遂与乙村签订以取水为目的的地役 权合同，约定甲村可以在A地块埋设供水管道，期限为50年。20年后，乙村将其所有的A 地块局部转让给了丙村，丙村欲在该地块上建筑厂房，故要求甲村撤除该地块上的供水管道。 根据本条规定，虽然乙村将供役地A地块的局部所有权转让了，此时，受让方仍需受地役 权的约束，故丙村不得要求甲村撤除供水管道。供役地上的土地承包经营权、国有土地使用权等局部转让时，地役权对受让人有约束力。 供役地上的国有土地
32、使用权等用益物权局部转让时，如果所转让局部涉及地役权的，因地役 权的不可分性，受让人仍需要负担地役权的义务。如甲乙两公司享有国有土地使用权的两地 块相邻，甲公司为供电需要，在乙公司的地块上设立了地役权，乙公司允许甲公司架设高压 电线，并办理了地役权登记。后乙公司将设立了地役权的局部地块的国有土地使用权转让给 了丙公司。根据本条规定，丙公司仍应允许甲公司的高压线在该地块上通过。供役地以及供役地上的用益物权局部转让时，转让局部不涉及地役权的，地役权对受让 人不再具有约束力。如甲承包了村里100亩的农业用地，其中包括20亩养殖水塘。乙也是 该村承包户，因乙所承包的土地缺水，遂与甲约定，乙可以定期到甲
33、的水塘取水灌溉，并向 甲支付费用，双方签订了地役权合同并办理了登记。后甲将养殖水塘之外的80亩承包地的 土地承包经营权转让给丙。因丙受让的承包地与甲乙双方就取水设定的地役权并无关系，故 丙不受此地役权约束。第三百八十四条 【供役地权利人单方解除地役权合同的法定事由】地役权人有以下情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭：（一）违反法律规定或者合同约定，滥用地役权；（二）有偿利用供役地，约定的付款期限届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。 条文主旨本条是关于地役权消灭的规定。条文释义地役权消灭就是地役权因法定事由而归灭失。地役权与其他物权相比的一个重要区别就 是地役权的权利内容是
34、由双方当事人通过合同约定。地役权合同是地役权的基础，双方当事 人可以在合同中就地役权的设立、存续、消灭等作出约定。本条针对地役权合同中供役地权 利人单方解除权作了特别规定,在出现法定事由时，供役地权利人有权依法行使单方解除权, 使地役权归于消灭。根据本条规定，供役地权利人行使单方解除权的法定事由包括：第一，地役权人违反法律规定或者合同约定，滥用地役权。认定地役权人是否滥用地役17 权，可以从两个方面进行判断。其一是根据合同约定判断。一般而言，地役权合同会就供役 地和需役地的位置、地役权的利用目的和方法等作出约定，如果地役权人违反合同约定的目 的、方法等行使地役权，即可以认定为构成滥用地役权，此
35、时供役地权利人可以单方解除地 役权合同。比方，甲对一水塘享有土地承包经营权，乙承包了一片菜地。乙由于需取水浇菜， 故与甲协商，双方就从甲承包的水塘取水设立地役权，合同明确约定乙每天最多只能取水 20吨，以确保甲的水塘所养之鱼有足够的水源。双方在签订地役权合同后，依法办理了地 役权登记。后乙因扩大种植面积，需要更多的灌溉用水，故每日偷偷从甲的水塘中取用超过 合同约定最大取水量数倍的水，导致甲的水塘面临枯水，鱼塘中所养之鱼大量死亡。乙的行 为明显违反合同约定的方法取水，故可以认定为滥用地役权，此时根据本条规定，甲有权行 使单方解除权，使地役权归于消灭。其二是根据法律规定判断。根据法律判断地役权人是
36、否 滥用地役权，所依据的法律既包括民法典，也包括其他与行使地役权相关的法律。比方，甲 公司与乙村所有的集体土地相邻，甲公司因生产需要排放废水，故与乙村协商，欲通过乙村 的土地排放废水，双方签订了以排水为目的的地役权合同，并办理了地役权登记。后甲公司 违反水污染防治法的规定，大量排放超过地方规定的水污染物排放标准的水污染物，造成乙 村土地被严重污染。在此情况下，由于甲公司违反了水污染防治法排放污水，构成滥用地役 权。故乙村可以依法单方解除地役权合同。第二，有偿利用供役地的，地役权人在约定的付款期限届满后在合理期限内经两次催告 仍未支付费用。地役权合同是否有偿，由地役权人和供役地权利人约定。如果地
37、役权为有偿， 那么，地役权人必须按照合同的约定履行付款义务。如果地役权人无正当理由，在合同约定 的付款期限届满后，仍没有按照合同约定支付供役地权利人费用的，而且在一个合理期限内 经两次催告，地役权人仍不履行付款义务的，说明地役权人没有履行合同的诚意，或者根本 不可能再履行合同，供役地权利人可以解除地役权合同O否那么,不仅对供役地权利人不公平， 而且还会给其造成更大的损失。供役地权利人解除地役权合同的，地役权消灭。本条规定的地役权消灭的两项法定事由，是专门为供役地权利人设立的权利。当然，供 役地权利人除可以根据本条规定的法定解除事由解除地役权合同外，还可以基于当事人的约 定行使解除权。合同编第5
38、62条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一 方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。根据合同编的此规定， 地役权合同同样可以因发生约定解除事由而解除。约定解除事由既可以是在订立合同时双方 约定的解除事由，也可以在地役权履行过程中，双方协商一致解除。比方，需役地权利人与 供役地权利人约定，供役地权利人在特定情形下，可以行使单方解除权，解除地役权合同。 如果在地役权合同履行过程中，发生了约定的特定情形，此时，供役地权利人就可以根据约 定行使单方解除权。地役权除因当事人行使法定解除权或者约定解除权，解除地役权合同导致消灭外，还存 在其他消灭事由：第一，地役权合同
39、消灭。比方地役权合同存在无效、可撤销事由的，地役 权合同被撤销或者宣告无效后，地役权即应消灭；第二，地役权期限届满。地役权合同的一 般条款包括地役权期限。当事人双方在地役权合同中约定的地役权期限届满时，地役权存在 的基础没有了，当然应归于消灭；第三，地役权合同中所附地役权终止期限到来。当事人可18 以在地役权合同中附终止期限，约定的终止期限到来时，地役权亦告消灭；第四，地役权合 同中所附终止条件成就。如果地役权合同中约定附条件终止，那么所附条件成就时，根据合同 约定，此时地役权合同终止，地役权亦应告消灭；第五，混同。如果供役地的权利人与需役 地权利人同为一人时，地役权会因混同而消灭。比方甲乙分
40、别承包了 A、B两个不同地块, 甲为了灌溉之需，双方协商后约定甲可以从乙承包的B地取水，双方签订了地役权合同并进 行了登记。后乙将B地的土地承包经营权转让给了甲，此时需役地A地块的土地承包经营 权人与供役地B地块的土地承包经营权人同为甲，地役权因混同而无存在无必要，即应消灭。第三百八十五条【已登记地役权的变更、转让或消灭手续】已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。条文主旨本条是关于地役权变动后登记的规定。条文释义不动产物权由于某种原因发生变动时，应当将其变更、转让或者消灭的情形记载于不动 产登记簿上，以防止纠纷的发生。公示对于市场经济秩序的建立和维护具有十分重
41、要的意义。 登记制度是市场经济社会国家维护秩序，保障交易平安的重要法律手段。地役权变更、转让 或者消灭都是物权变动的内容。如果地役权虽然已经发生了变动，但没有办理变更登记或者 注销登记，那么在法律上并没有真正完成物权的变动。从法律效果上来看，只要作为公示内容 的物权现状没有变动，便可以视为物权变动没有发生过。例如，当地役权人取得供役地的用 益物权，因混同而导致地役权消灭时，就应当及时办理地役权的注销登记，使供役地负担的 变化情况及时向公众公示。之所以要求当事人及时办理变更登记或者注销登记，是因为该供 役地的用益物权很可能会转让给第三人，有负担的不动产和没有负担的不动产在价值上是完 全不同的。对
42、受让人而言，受让了具有负担的不动产之后，将会使受让人的权利行使受到一 定的限制，这样对受让人是不公平的。因此，为了维护登记簿的公示力、公信力，必须在地 役权人办理变更、转让或者注销该地役权登记后，地役权变动才能生效，否那么地役权仍然存 在。同时，向公众公开不动产负担的情况，对保护受让人的利益、防止纠纷都具有十分重要 的作用。本条规定，已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销 登记。可以从以下几个方面理解本条：第一，需要办理变动登记的地役权范围。物权编第374条规定，地役权设立不以登记为 要件，登记仅具有对抗善意第三人的效力。因此，并非所有的地役权都会办理登记。没有办
43、理登记的地役权，即使变更、消灭之后，也不可能再去办理变更、注销登记。只有当事人自 己申请办理了登记的地役权，为了确保地役权的公示公信力，便于第三人知晓物权状态，才 有必要去办理变更、注销登记。19中华人民共和国民法典第二编 物权第三分编 用益物权第十五章地役权第三百七十二条 【地役权的定义】地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。条文主旨本条是关于地役权定义的规定。条文释义地役权是传统民法用益物权中的一项重要权利，是按照合同约定利用他人的不动产，以 提高自己不动产效益的权利。例如，甲乙两工厂相邻，甲工厂原有东门，
44、甲为了解决本厂职 工上下班通行方便，想开一个西门，但必须借用乙工厂的道路通行。于是，甲乙两工厂约定， 甲向乙支付使用费，乙工厂允许甲工厂的员工通行，为此双方达成书面协议，在乙工厂的土 地上设立了通行地役权。此时，乙地称为供役地，甲地称为需役地。地役权具有以下的特点：第一，地役权的主体为不动产的权利人。地役权人是为了提高自己不动产的效益而设立 地役权。供役地人就是在自己的不动产上设置地役权而便利他人行使不动产权利。因此，二 者都是不动产的权利人，既可以是不动产的所有权人，如集体土地所有权人、建筑物的所有 权人，也可以是不动产的使用权人，如土地承包经营权人、建设用地使用权人、宅基地使用 权人。第二
45、，地役权是按照合同设立的。地役权合同是地役权人和供役地权利人之间达成的以 设立地役权为目的和内容的合同。设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。 根据法律规定，地役权合同一般包括以下条款：（1）当事人的姓名或者名称和住所；（2）供 役地和需役地的位置；（3）利用目的和方法；（4）地役权期限；（5）费用及其支付方式；（6） 解决争议的方法。第三，地役权是利用他人的不动产。在地役权关系中，需役地和供役地属于不同的土地 所有权人或者土地使用权人。利用他人的不动产来提高自己不动产的效益，是地役权设立的 主要目的。所谓利用他人的不动产并不以实际占有他人不动产为要件，而是对他人的不动产 设置一定
46、的负担。这种负担主要表现在：一是容忍义务。如允许他人通行于自己的土地，以 使自己行使土地的权利受到某种限制。二是不妨害地役权人行使权利的义务。在某些情况下, 地役权人为了使用供役地便利，需要在供役地上修建必要的附属设施,如为实现排水地役权, 而要在供役地建筑一个水泵。这时，供役地权利人就不得妨害地役权人行使其权利。第四，地役权是为了提高自己不动产的效益。地役权的设立，必须是以增加需役地的利 用价值和提高其效益为前提。此种“效益”既包括生活上得到的便利，也包括经营上获得的 效益，如为需役地的便利而在供役地上设立的排水、通行、铺设管线等，也包括非财产的利 益，即具有精神上或者感情上的效益，如为需役
47、地上的视野宽广而设定的眺望地役权等。第五，地役权具有附属性。地役权虽然是独立的一种用益物权，但是与其他用益物权相 比，地役权附属于需役地，其目的是提高需役地的效益，必须与需役地相结合而存在。这种 附属性主要表达在地役权的存续以需役地的存在为前提，与需役地的所有权或者其他物权相第二，变动登记的类型。本条规定，两种情况需要办理地役权变动登记：其一是变更登 记。地役权变更、转让的，应当办理变更登记。地役权的内容变更，比方地役权的期限、利 用目的、利用方法发生了变更，应当办理变更登记。地役权的主体变更，也就是地役权发生 了转让，也需要办理变更登记。其二是注销登记。地役权消灭的，应当办理注销登记。地役
48、权消灭可能因为地役权合同约定的期限届满，可能是由于供役地权利人行使单方解除权消灭, 也可能是因为当事人双方达成解除地役权合同的协议，还可能是因混同而消灭，等等。只要 地役权消灭的，都应当依法办理地役权注销登记。第三，办理地役权变动登记的主体。办理地役权变动登记，应当由地役权合同的双方当 事人共同办理。办理地役权登记的机构负责地役权变更和注销登记。第四，办理地役权变动登记的程序。已经设定地役权的土地使用权转移后，供役地权利 人和需役地权利人应当持变更后的地役权合同及土地权利证书等相关证明材料，办理地役权 变更登记。已经登记的地役权终止的，当事人应当办理地役权注销登记。第五，地役权变动登记的法律效
49、果。根据本法第374条规定，地役权登记具有对抗善意 第三人的效力。因此，如果地役权变更、转让未办理变更登记，地役权消灭时未办理注销登 记的，当事人不得对抗善意第三人。20 伴相随。本章中的许多相关规定都充分表达了地役权的附属性，比方一般而言，地役权不得 单独转让，土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让。第三百七十三条【地役权合同】设立地役权，当事人应当采用书面形式订立地役权合同。地役权合同一般包括以下条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）供役地和需役地的位置；（三）利用目的和方法；（四）地役权期限；（五）费用及其支付方式；（六）解决争议的方法。条文主旨本条是关于地役权合同的规定。条文释义本法总那么编第135条规定，民事法律行为可以采用书