《房企2021年年报及2022年一季报综述.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房企2021年年报及2022年一季报综述.docx（45页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、1 .经营情况分析：销售投资以稳为主，各梯队调整与分化并行1.1 销售：2021年百强房企销售先扬后抑，民营房企市占率大幅下降1.1.1 2021年百强房企销售先扬后抑，2022年14月降幅逐月扩大2021年百强房企销售金额首次出现负增长，且低于全国商品房销售增速。2021年百强房企全年实现 全口径销售金额12.26万亿元，同比下降3.2%,权益口径8.87万亿元，同比下降6.1%。2021年以前， 百强房企销售增速始终高于全国商品房销售增速，即使在销售景气度较低的年份，例如2014年虽然 全国商品房销售大幅下滑，但是百强房企销售增速仍然有韧性（当年同比增速高达35%）,而2021 年百强房企
2、销售较差，首次出现了负增长-3.2%,低于全国商品房销售增速。可见，2014年虽然市场 不景气，房企还是有冲规模的诉求；而2021年在三道红线下房企普遍放慢扩张速度，追求稳健开展， 土地市场热度欠佳，融资收紧民营房企躺平，规模诉求减弱。.全年来看，2021年房企整体销售表现为先扬后抑的走势。一季度，市场延续了去年末以来的热度， 百强房企销售规模较去年和2019年同期提升显著。二季度之后房企销售增速持续放缓，特别是下半 年市场降温明显，百强房企单月销售增速自7月转负以来，延续下跌趋势且降幅不断扩大。2022年 14月百强房企销售金额同比增速分别为40.7%、-47.8%、53.5%和58.9%,
3、降幅逐月扩大,14月累计 销售金额同比增速为-50.5%。我们认为2022年，房企整体销售预期将更为保守，会有一定规模的房 企面临负增长。.图表1,2021年百强房企全口径销售金额12.26万亿元，同比下降3.2%图表2.2021年百强房企销售金额增速首次低于全国商品房 销售金额增速销售金额（全口径）及增速销售金额（全口径）及增速百强房企销售金额增速141450.8%,1.60 13-5 q6360%60%34.9% 35.0%50.8%40.5% 35.1%1240.5%34.9% 35.0%21.3%7.4150%40%40%20% 26.3%21.3%16.0% 12.4%-3.2%6
4、.41.582 -0 .2.882.143.501H% 12.4%-3.2%2013 2014201520162017201821X) 20212012CR100同比，典30%20%10%0%-10%0%-20%-40%-60%6.5%8-7%4.8%14.4%13.7% 12.2%34.8%-50.5%工 zzoz OZOZ百强房企全口径销售增速 全国商品房销售金额同比增速资料来源：，资料来源：，国家统计局,407%、-47.8% 53.5%和58.9%单月权益金领增速200%100%单月销售金额（全口径）增速200%O/一 9O%Gcecc. 3息.?. 二 ROG 60 R.? ZOL昌
5、 SR晶 俵 600 条一 zo Lsse 二空会 606鬲 Z0提 906束 86 紧 56L 品 J乓 60善： , 8曹) L久十CCCC E曷 二 R 60 H ZOR SR6。卡 春 鼻 8050Z 二 R XJP 8 5谭 二字83I% % o OCR2ICR10同比增速CR5同比增速CR100同比增速CR50同比增速资料来源：，M河狩旬/& & E & CR1晶比增速CR100同比增速R K K K K 因CR5同比增速CR50同比增速2022年5月17日房企2021年年报及2022年一季报综迷图表23. 2021年房地产行业国内债券、海外债、信托、ABS 发行规模合计1.77万
6、亿元，同比下降26%; 2022年14月 为3168亿元，同比下降54.9%国内债券、海外债、信托、ABS发行规模图表24,2021年房地产行业国内债券、海外债、信托、ABS 平均发行利率同比下降0.8个百分点至5.54%; 20221-4月进一步降低至4.31%用债券、海外债、信托、ABS合计平均发行利率5.54%4.31%7.00%6.00%5.00%4.00%3.00%2.00%1.00%0.00%国内债券、海外债、信托、ABS发行规模（亿元） 同比增速2020 年2021 年2022年 1-4 月平均发行利率资料来源:中指院,资料来源:中指院,图表25, 2021年房地产行业国内债券、
7、海外债、信托、ABS 发行规模分别为5490、2683、5453、4026亿元，同比增速 分别为134、-40.9%.40.9%和4.6%图表26.2021年房地产行业国内债券、海外债、ABS发行期 限1年及以下、13年、3年以上分别占比32.1%、24.3%和 43.5%2021年房地产行业国内债券、海外债、ABS发行期限占比图表27,2021年国内债券+海外债发行量最大的房企为首开、招蛇、远洋、保利、苏高新、金地、万 科、中海，发行总量分别为288、218、207、187、186、175和150亿元2021年国内债券+海外债房企发行量排名300徐澈 侬热 奏 忸与 留廿 恸金妾L 凶新 回
8、冬丫也 金寨区M 叙却 演俅回台 大里却处 H强 小济 重烟 叫 出或翳 乂图 噌不划伞 尚长胆 A或喊M 噌本 尚兴现叱 蜜稣 当畤a攻 索蕊疝 囱以即 砥*史 不料 软契 条区 金超那么升 C 将4 吊髭 钱圣KR 国点 /建辕 一条兴 讨回 口絮悒早 朱轲徐澈 侬热 奏 CR20、CR50、CR100 全口径销售额增速分别为97%、63%、41%、21% 和32%百强房企全口径销售金额增速百强房企全口径销售金额增速60% 40%近年来房企合作开创造显增多，表现为销售权益比例逐年下降，同时少数股东权益占比逐年提升。 从销售来看，2021年百强房企销售权益比例同比下降了 2.2个百分点至70
9、.2%, 2022年14月进一步 下降至69.7%。从结算来看，2021年房地产行业（样本为申万板块所有126家A股上市房企）少数股 东损益占比同比大幅提升35.6个百分点至59.9%, 2022年一季度同比也提升6.7个百分点至31.0%。 这都反映出房企合作增多，我们认为降本钱、扩规模、分散风险是合作开发增多的主要原因。图表6.2021年百强房企销售权益比例为70.2%,较2020年下降2.2个百分点；2022年14月进一步降至69.7%图表7.2021年房地产行业少数股东损益占比明显提升至59.9%, 2022年一季度同比提升6.7个百分点至31.0%百强房企销售权益比例房地产板块少数股
10、东损益/净利润90%85.5%83.4%85%80.2%70%59.9%80%75%70.2%69.7%70%65%60%60%50%百强房企销售权益比440%31.0%30%18.9%16.5%16.3%24.4%20.7%20.6%2022年5月17日房企2021年年报及2022年一季报综述央国企、区域型优质3.TOP30房企财务指标分析：头部房企、 民企整体财报质量和现金流状况较好我们选取销售榜单（2021年）前30房企作为样本（其中中国恒大、融创中国、世茂集团暂未公布年 报，不在统计范围内），合计27家房企从两个维度分类进行财务数据分析：1）销售规模；2）标的公 司属性。图表51.选取
11、销售榜单（2021年）前30房企作为样本，并从两个维度分类进行财务数据分析: 1）销售规模；2）标的公司属性按销售规模分5000亿以上规模（3家）碧桂园、万科A、保利开展25005000亿规模（7家）中国海外开展、招商蛇口、华润珞地、绿地控股、龙湖集团、金地集团、绿城中国15002500亿规模（11家）旭辉控股集团、中国金茂、新城控股、中南建设、金科股份、阳光城、中梁控股、建发国际、 滨江集团、龙光集团、融信中国12001500亿规模（6家）正荣地产、中国铁建、雅居乐集团、美的培业、远洋集团、荣盛开展按公司属性分国有企业（8家）保利开展、中国海外开展、招商蛇口、华润珞地、中国金茂、建发国际、中
12、国铁建、远洋集团民营企业（19家）碧桂园、万科A、绿地控股、 南建设、金科股份、阳光城、 集团、美的珞业、荣盛开展龙湖集团、金地集团、绿城中国、旭辉控股集团、新城控股、中 中梁控股、滨江集团、龙光集团、融信中国、正荣地产、雅居乐资料来源：，3.1 TOP30整体营收增速有所提升，国企业绩规模仍能与2020年基本持平与行业相反，TOP30房企营收增速仍有提升，业绩整体好于行业，大中型房企（25005000亿元销售 规模房企）更注重结算规模增长；国企明显优于民企。2021年TOP30房企的营业收入合计5.04万亿 元，同比增长14.5%,增速较2020年小幅提升了 1.2个百分点，高于行业整体增速（8.3%）;归母净 利润合计2760亿元，同比下降23.4%,同期行业增速