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1、全装修工程工程管理作业指引一 11J 二 IJ 一二 期期期 日日日制核准编审批修订记录日期 版本号修改内容修改人 审核人 审批人1 .流程图无2 .流程概况流程目的规范全装修工程工程施工过程行为，保障施工管理工作顺利有序进行。适用范围适用各公司全装修工程现场施工管理工作。流程主导部门公司工程部流程参与部门公司：工程采购部、设计管理部、商管公司/酒管公司/园区及写字楼事业部、财务部城市公司：工程采购部、设计管理部、本钱管理部物业管理处部门流程中承当职责公司工程部1 .组织图纸会审及设计交底。2 .组织供应商合同交底及技术交底。3 .组织甲供材现场供应及施工。4 .在施工过程中按照合同规定和规范
2、的要求催促监理单位和施工单位认真履 行合同，实现质量目标；协调土建总包及其他分包进行整改工作。5 .为监理开展工作创造有利条件，充分发挥监理的作用，并对现场监理的工 作能力和监理效果进行有效监控。6 .组织分包工程、专业工程的验收。7 .组织工程竣工验收。8 .组织工程例会及专项巡查会议，并形成会议纪要。公司工程采购 部1 .参加重要分包工程验收、专业工程、竣工验收。2 .提供技术支持及施工技术把关。3 .负责工程工程的质量方面的督导巡查。4 .组织重大质量问题处理。公司财务部1 .配合工程工程进度款支付。2 .参与工程竣工验收；城市公司本钱 管理部1 .配合工程联系单、签证单会签。2 .配合
3、工程按月审结结算工作。3.参与工程竣工验收。城市公司工程采购部1 .参与合同交底。2 .材料样板封样。公司设计 管理部1 .参与施工图纸会审及设计交底。2 .参与竣工验收。城市公司设计 管理部1.参与施工图纸会审及设计交底。公司商管公司 /酒管公司/园 区及写字楼事 业部1 .参与工程竣工验收。2 .负责工程入伙2个月后的入伙及保修工作。物业管理处1 .参与工程移交。2 .负责全装修工程移交2个月后保修及维护工作。3 .精装修之前的工作内容参照工程现场管理流程执行。4 .精装修工作程序4.1. 施工准备4. 1. 1.施工放线及交接管理1）交接管理：施工单位进场后，装修监理单位应立即组织人员进
4、行施工场地的移交。由公司工程部安排土建总包单位及监理相关人员参加场地移交，移交结果经六方签 字确认。a）标高交接：由土建单位提交基准标高点。b）铝合金门窗：铝合金外表观感，玻璃外表观感，配件完整性及灵活性。c） 土建结构及批荡：位置准确性，垂直度水平度，起砂、空鼓，房间及门洞方正度, 墙体有无开裂等，标准参照国家验收规范。d）厨房、卫生间防水涂膜：闭水试验，参照国家验收规范。e）给排水管道：完整性，位置准确性，闭水（带压）试验，预埋冷凝水管闭水试验, 标高准确性。f）电气局部：完整性，位置准确性，是否连通。g）配电箱、配电柜安装：位置准确性，设备完整性，通电后是否可正常使用，进线 端是否连接正
5、确。h）其他公共设施：完整性，位置准确性，外表观感等。移交后问题处理原那么：谁施工的局部谁负责，谁最后保管的局部谁负责。除移交单 上所列问题外，建筑结构（含土建防水局部）、水电系统及土建预埋工程由土建总包 单位负责；移交管理局部设备材料的完整性移交后，由当值接管单位负责；移交后 成品保护责任相应移交。由公司工程部负责协调土建总包单位及其他分包单位进行移交问题整改，直至合格。2）放线管理：标高线移交完成后，施工单位应立即开始放线工作。a）完成面基准线：根据土建提供标高基准点，结合装修设计要求标出各局部装修完 成面基准线，作为各局部标高线放线的基准线；检查地面结构面标高、门洞顶部 标高、电梯底框标
6、高、预留设备位置是否准确等，指导其他分包单位施工。b）天花标高线：检查天花上部土建预留管线是否合理，位置是否正确、铝合金安装 是否水平、门洞是否水平、是否满足空调、灯具等安装要求。C）房间墙体位置线：检查已有墙体的方正度，指导新加墙体位置，指导装修修正施 工。d）标出各局部饰面范围及做法，指导施工，为验线提供方便。e）管线施工标线：标明管线施工走向、预埋部件位置及功能，指导管线施工，新增 预埋设备预埋施工，标准化施工走向。f）预留底盒功能标记：指导移位及穿线施工。g）主要家私位置线：明确家私与管线关系，方便调整。h）专项放线：待土建改造工作完成后（墙面方正、垂直度修正，门洞水平修正），瓷 砖及
7、石材等材料施工前，应结合图纸、现场情况及材料尺寸进行现场施工放线。i）精装修施工现场垃圾堆放点及卫生间设置点，由公司工程部协调土建总包单位或 相关单位提供。4. 1.2.图纸会审，合同交底：1）图纸会审：工程工程开工前，公司工程部组织公司设计管理部、城市公司设计管理 部、设计单位、监理单位、精装修施工单位、各供应商的技术负责人参加，进行图 纸会审及设计交底，集中将图纸设计问题并形成图纸会审记录，参会人员（单 位）签名（盖章）确认，作为施工依据。a）对图纸与现场情况有出入的地方进行解答。b）对图纸表达不清的地方进行解答。c）对现场放线后不满足设计要求的局部进行解答。d）图纸中的其他问题。2）合同
8、交底：工程工程开工前，公司工程部组织公司工程采购部、城市公司工程采购 部、监理单位、精装修施工单位、各供应商负责人参加，进行合同交底。a）明确各方的施工范围及责任。b）明确现场管理要求。c）明确供应商供应材料情况，明确甲供材料操作方式。d）安排供应商进行专项材料施工方案交底时间及交底要求。4. 1. 3.定板定样：由精装修施工单位及各供应商根据合同要求，制作所有工程所涉及的材 料样板，一式2份，由公司工程部对接的设计师签字确认后，一份留公司工程部封 样，一份城市公司工程采购部封样。4.1.4.施工组织设计：装修施工单位根据工程设计图纸并结合现场的实际情况编制施工 组织设计和施工总体方案；报送监
9、理单位、公司工程部审核，审核通过后报项 目负责人审批。1）分段管理：装修施工单位根据工程实际情况、工期要求及人力安排情况，将承包范 围内的工程量分割成假设干工段，各工段或同步开始施工，或逐步进行流水施工，各 工段有明确的施工计划及工序安排。2）工期要求及施工计划：a）公司工程部提出阶段工期要求，由精装修施工单位结合工程分段情况完成工程施 工计划，要求各单位将工程施工工序统一，明确各工序前后的搭接关系，明确甲 供材料供货步骤及与相应工序间的关系。b）现场装修计划进行三级管理，分总计划、月计划及周计划；总计划落实施工工序、 阶段及总体时间安排；月计划落实进度到层，需提前协调问题反映在月计划中； 周
10、计划落实进度到户，遇到的现场问题反映在周计划中。4. 2.专项管理1.专项施工程序：由公司工程部要求，监理单位负责组织精装修施工单位协调各供应 商及材料施工要求，对施工工序进行深化设计及施工方法交底，统一做法，统一标 准，方便日后维护及检修，形成流水作业。需进行专项设计的工程有：1）水电改造深化图纸。2）防水做法深化图纸。3）瓷砖及石材排版。4）其他设备施工深化图纸。需施工方交底的工程有：1）天花工程：明确龙骨间距，龙骨设置要求，封板要求。2）墙体砌筑及抹灰：砌筑要求，参照国家规范。3）管线开槽及隐蔽：开槽方法、深度，封堵方法等。4）石材干挂或挂贴方法。5）其他需交底工程。公司有标准化做法的工
11、程，须严格按公司要求执行。参见施工技术标准化手册（标 准）及建筑构造做法J2007 （标准）。1.1. 2,供应商供应材料施工方案交底：由监理单位组织各供应商进行施工方案交底。4. 3.施工过程4. 3.1.对监理的要求：在施工过程，监理工程师应跟踪监控装修施工单位及分包供应商的 工序作业过程，一般工序采用巡视、平行检验方式，重要部位、关键工序（基础、 结构、防水等）采取见证、旁站方式，发现装修施工单位及分包供应商的错误做法、 不当操作或缺陷，及时责令承包商纠正；同时公司工程部专业工程师要参与监理工 程师的日常巡视工作，确保及时掌握现场的质量情况；对供应商供货数量及质量进 行监督管理。4. 3
12、. 2.巡查、例会及专题会制度：公司工程部负责每周组织工程例会、工程巡查、每周组 织专项现场巡查（两周一次平安巡查），处理现场发生的工程事故或工程质量问题; 公司工程部判断必要时，可临时召开，每次会议由监理记录并形成会议纪要；公司 工程部各专业工程师应每天参与现场工程质量巡查，及时解决现场问题。4. 3. 3.分户管理：装修施工单位以户为单位对施工现场进行管理，落实每户每道工序责任 人；工程巡查以户为单位进行检查；工程资料以户为单位建档（文字及电子文档）, 过程检查资料按户存档，设备说明书及使用手册按户存档；其他参见精装修工程 资料管理流程。4. 3. 4.样板先行：（工艺管理）对所有工序，特
13、别对于管线改造、防水工程、砌体工程、瓷 砖及石材施工、设备安装、门安装、木地板安装、柜类安装等及成品保护做法等重 要分局部项工程，采用“样板验收”方式，即在大面积施工前，先由装修施工单位 按设计及公司工程部要求在现场做小规模施工样板，明确施工工序的前后关系及施 工标准，经确认后形成统一的要求，再大面积施工，到达保证质量满足设计效果， 防止返工浪费的目的。4. 3. 5.细化工序：结合统一的工序安排及做法，由装修施工单位将每道工序细化，形成简 化的劳动步骤，形成每道工序标准化做法，实现流水作业。5. 3. 6.移交管理：施工过程中主要指不同单位紧前及紧后工序、现场成品保护的移交，做 到每道工序移
14、交前后都有明确的移交标准及成品保护责任单位;遵循谁是攻谁保护, 谁接手谁保管的原那么，做好移交工作。6. 3. 7.过程验收：重视过程验收，对重点工序、隐蔽施工工序、管线施工工序、安装施工 过程工序进行验收，并形成验收记录存档，过程中控制施工质量，保障工程最重质 量。7. 3. 8.可视化管理:1）管理资料可视化：现场管理制度，平安管理标识，工程分段情况，总体进度计划， 每户施工班组情况等形成纸质文件张贴。2）施工做法及问题可视化：放线施工，每户管线敷设走向，标准的施工做法及现场巡 查发现的问题等形成图片资料记录，指导施工及工程整改。3）现场材料摆放可视化：现场材料堆放点，班组临时施工点，库房
15、材料堆放分区等有 明确的墙面或地面指示堆放位置。4. 3. 9.材料管理：所有材料进出场需到监理处办理材料进（出）场单。1）甲供材管理：分包商、供应商将各自的企业资质、工程现场负责人（或联系人）、 用工人数等资料报监理单位，经监理单位审核通过后报公司工程部审查；根据合同 要求，材料进场前需上交相关资料由监理单位审核，通过后报公司工程部审查。2）乙供材料：装修总包单位在组织材料设备进场前，须到监理处办理材料入门/出 门条，必须严格按照合同的规定并依照样板采购，在进场前必须提前知会监理单 位及公司工程部，监理单位、公司工程部接到通知后必须对照封板或监督送检组织 验收。4. 3.10.资料管理：见建
16、设工程档案管理指引。4. 3.11.变更、按月审结及进度款：装修施工单位及各供应商，必须按照合同要求，按时 提交资料，办理变更、按月审计及进度款上报，城市公司的设计管理部、城市公司 本钱管理部、城市公司财务部协助工程部做好变更、按月审结及进度款支付工作， 具体操作流程见工程现场管理流程。4. 3. 12.公司工程采购部巡查：公司工程采购部每月对现场进行质量检查，公司设计管理 部、公司商管公司/酒管公司/园区及写字楼事业部、公司财务部、公司本钱部参加, 对发现问题要求公司工程部敦促施工单位及时整改，并对巡查问题做及时回复。4. 3.13.公司工程部组织分局部项工程的验收,不合格部位要求相应的施工
17、单位进行整改， 直至合格为止。4. 3. 14.平安管理：严格按地方有关规定对现场进行平安管理，按时进行平安巡查，要求 装修施工单位设专职平安员。其他参见平安文明施工作业指引。4. 4.成品保护4. 4.1.加强对半成品及成品的保护是保证整体工程质量不可或缺的措施之一。公司工程部 按工程成品保护方案对成品进行保护。4. 5.质量事故4. 5. 1.当在施工过程中出现不可预见的质量事故时，相应施工单位应在第一时间采取有效 措施进行紧急处理并通知监理单位、公司工程部；公司工程部在跟进和处理事故时 把情况上报给公司工程采购部及公司总经理。4. 5. 2.公司工程部应及时跟进，组织事故善后处理，施工单
18、位编写的质量事故报告，交 监理公司、公司工程部审查。4. 5. 3.公司工程部负责将质量事故报告提交给公司工程采购部及公司总经理。4. 5. 4.公司工程采购部组织重大质量问题处理。4.6. 工程验收6.1.隐蔽工程验收：施工单位自验后，通知公司工程部和监理单位验收，专业工程师和 监理工程师验收通过后，在隐蔽工程验收单上签字，允许其进入下一道工序。4. 6. 2.专项验收：公司工程部组织监理单位、装修施工单位、相应施工单位对分包工程进 行验收。5. 6. 3.竣工验收：各分包工程完成并经验收合格后，公司工程部组织，公司工程采购部、 设计管理部、商管公司/酒管公司/园区及写字楼事业部、设计单位、监理单位、质 监站参加，对工程实体进行验收，合格后相关单位及人员签名及盖章，政府部门出 具竣工备案表。5.支持性文件5.1. 工程现场管理流程5. 2.工程工程质量管理作业指弓I5. 3.平安文明施管理工作业指弓I5. 4.竣工验收作业指引6. 5.建设工程档案管理作业指引7. 相关记录7.1. 质量事故报告6. 2.工程联系单6. 3.图纸会审记录