《企业管理兆阳策划书.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《企业管理兆阳策划书.docx（65页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、一、 项目分析析（一）项项目概况况1、 位置项目位于于贵阳市市大营坡坡地区，筑新路路北段，第二十十三中学学对面，紧邻百百花山农农贸市场场，距新新建大营营坡立交交桥500米。2、 项目技术术指标用地面积积：3227388m2 会所所：12200mm2总建筑面面积：5518660m2 幼幼儿园：6500m2建筑密度度：277.2% 停停车场：47000 mm2容积率：1.66绿化率：35%3、周边边设施学校：紧紧邻北郊郊小学及及二十三三中，距距实验小小学、贵贵阳六中中、 财财校、医医学院仅仅5分钟钟车程菜场：百百花山农农贸市场场、贵乌乌农贸市市场医院：距距市五医医2000米、距距医学院院7000米
2、酒店：神神奇假日日酒店、神奇星星岛酒店店超市：距距思君超超市约8800米米银行：中中国银行行及中国国建设银银行皆邻邻近本项项目邮局：贵贵乌北邮邮局距项项目2000米交通：77路、99路、664路、67路路、700路、773路、76路路、 882路4、区域域综析项目地理理位置紧紧邻外环环线，属属城乡结结合部，周围无无重工业业，无污污染源，空气质质量上乘乘。且背背靠狮子子山上千千亩郁郁郁葱葱的的环保林林木，无无形中又又为项目目提供了了绝佳的的自然观观赏景观观及取之之不竭的的自然空空气资源源。大营坡地地区经历历了几十十年的沧沧桑，无无论人文文环境还还是周边边设施都都发生了了很大的的改变。一片片片破旧
3、老老房被拆拆除，一一幢幢精精品住宅宅在涌现现，星级级酒店、大型交交易市场场均定址址其中。在市政政支持下下，扩建建道路，架设立立交，仿仿佛一夜夜之间整整个大营营坡变了了个样。居住人人口数字字不断地地上升，在建住住宅项目目不断增增多，目目前它已已成为贵贵阳市民民今后几几年投资资置业的的热点。因此，本项目目只要在在初期策策划、工工程进度度及质量量、入市市形象及及时间上上把好关关，做好好充分的的准备，在目前前地产形形势较佳佳的前提提下必能能获得满满意的成成果。（二） 项目机机会点1、市场场有空间间贵阳，作作为大西西南开发发的前沿沿，在国国家提供供有利政政策的前前提下，市场对对具有特特色，综综合素质质较
4、高的的精品小小区有较较强的承承接力。随着人人们生活活水平的的提高，对居住住质量的的要求也也在不断断扩大，面向他他们而建建的讲求求整体规规划，理理念设计计，功能能配套较较完善的的高尚住住宅小区区，将有有一个持持续成长长的市场场空间。2、有策策划前置置观念很多发展展商是在在项目建建起来后后才想到到销售，销售不不畅才想想到促销销，促销销未果而而想到整整体策划划，也有有的发展展商开盘盘前有整整体规划划，但开开盘后策策划理念念的贯彻彻实施不不到位，致使项项目虎头头蛇尾，市场中中烂尾楼楼众多，而贵司司目光敏敏锐，注注意到“凡事预预则立”，从各各方面整整合社会会精英资资源，贯贯彻如一一，使项项目有的的放矢，
5、自然先先机在握握。 （三）项目问问题点1、发展展商尚未未有较高高知名度度现时贵阳阳的房地地产业已已经进入入了规模模和品牌牌的竞争争阶段，而贵司司目前在在业界尚尚未有较较高知名名度建议：需需要和实实力较强强的代理理公司、设计公公司、物物业管理理公司合合作，共共同创造造出精品品楼盘，在项目目的推广广中逐步步营造和和树立发发展商和和项目的的品牌。2 、周周边人文文环境对对项目有有影响项目处城城乡结合合的地理理位置，居住人人口综合合素质并并不高，毗邻的的北郊小小学，二二十三中中的教学学质量均均很差，这部份份现象无无形中给给项目自自身的推推广带来来了不利利的因素素。3、项目目需要系系统性的的全局统统筹项
6、目的报报建、施施工、推推广、销销售需要要非常专专业的系系统化全全局统筹筹安排，以避免免销售期期间过长长带来的的不必要要的费用用支出；同时促促使发展展商能在在较短的的时间内内回笼资资金做再再投资。二、 贵阳房地地产宏观观市场分分析（一）贵贵阳市房房地产发发展分析析20000年贵阳阳房地产产面临前前所未有有的发展展良机，与全国国许多城城市相比比，贵阳阳房地产产业形势势一直较较好，前前几年空空置房比比例在115%左左右，近近几年空空置率一一直较低低，这与与国家支支持房地地产业发发展的政政策逐步步完善有有关，也也与百姓姓住房消消费观念念的加强强和房改改的深入入，住房房信贷投投入增加加，开放放住房二二级
7、市场场，减免免部分税税费等有有很大关关系。贵贵阳市的的房地产产市场价价格近年年来呈稳稳中有升升趋势，尤其是是中心区区房价，高层多多层升幅幅不同，多层升升幅更大大，究其其原因，由于市市区土地地供应减减少而使使市区商商品房（尤其多多层）供供应相对对减少，因而市市区房价价上扬在在所难免免。市民民应改变变过去那那种不愿愿离开中中心区居居住的观观念，目目光朝城城郊结合合部环境境好配套套设施齐齐全的住住宅小区区转移。现在交交通道路路又有了了很大改改观，老老百姓住住房投资资升值保保值的观观念加强强，会有有更多的的市民将将余钱投投向房地地产，从从这个角角度上看看，20000年年以后的的筑城楼楼市将会会出现新新
8、的发展展势头。（二）贵贵州将推推进住宅宅产业化化贵州属联联合国土土地警戒戒线以下下的省份份，而住住宅又多多是砖混混结构，为什么么？因为为便宜，这就很很矛盾。按市场场物以稀稀为贵的的原则，土地稀稀缺的必必然结果果是砖的的价格应应较高，住宅产产业化的的推进就就要“纠正”这种错错误。住住宅产业业化的推推进，实实际上是是在告诉诉企业如如何看市市场的问问题。比比如说，出台以以经济适适用房建建设为重重点政策策，实际际上是告告诉开发发商目前前市场需需求中，中低水水平的消消费仍是是主流。住宅产产业化的的推进涉涉及面还还很广，各地的的实际情情况，也也有差异异，但首首先应该该强调的的是观念念更新。据了解解，许多多
9、省份在在机构改改革中，已有意意增设省省级中心心。住宅宅产业的的推进是是一个过过程，也也是一个个必然的的发展趋趋势。（三）贵贵阳市房房地产郊郊区化发发展成为为趋势随着贵阳阳市两城城区旧城城改造的的基本完完成，市市中心区区土地资资源越来来越稀缺缺，特别别是今年年市政府府严格控控制市区区土地的的确批租租，使市市中心土土地供应应更趋紧紧张。与与此同时时，国家家取消福福利实物物分房；实行住住房分配配货币化化；增加加住房信信贷的投投入；开开放住房房二级市市场；减减免部分分税费等等一系列列措施，极大地地提高了了群众购购买住房房的积极极性，住住房开始始成为人人们的最最大消费费。面对对这一市市场局面面，开发发商
10、们跃跃跃欲试试。深圳圳、广州州等地的的诸多房房地产商商“抢摊贵贵阳”已成为为共识。在目前前市中心心土地供供应十分分紧缺的的情况下下，开发发商们开开始把目目光投向向郊区地地带：小小河一带带、花溪溪一带、金阳小小区等。城乡结结合地带带：省政政府背后后小关一一带，贵贵钢至二二戈寨沿沿线，二二桥至贵贵工一带带，大营营坡至茶茶店一带带等。这这些昔日日不被看看好的土土地资源源纷纷升升值，一一块土地地，好几几家房开开公公司司“较劲”，市郊郊房地产产开发“行情”看涨已已成为不不争的事事实。以以中天花花园、榕榕筑花园园等为代代表的城城郊物业业，以一一种城郊郊结合，绿色和和自然环环境为主主要特征征，倡导导回归自自
11、然，脱脱离城市市喧嚣，通过绿绿色环境境和整体体平面规规划的主主要内容容及人性性化“以人为为本”为卖点点的突出出特点，从内涵涵、价值值上更加加符合广广大中低低收入消消费群需需求，故故销售都都比较红红火。同同时，筑筑城郊区区住宅的的文化环环境也在在形成，市民居居住城市市中心的的传统观观念正在在发生变变化，投投资者越越来越重重视物业业的环境境，配套套设施和和物业管管理，郊郊区地块块大有可可为，关关键是您您怎样去去做。（四）市市场供给给分析贵阳市房房地产业业处于成成长的初初级阶段段，开发发意识、建筑水水平、物物业管理理等落后后沿海发发达地区区510年年。自国国家实施施房改政政策以后后，贵阳阳市房地地产
12、业发发展迅猛猛，988年后市市场出现现前所未未有的良良好状态态。地产产开发商商从988年前的的2000多家迅迅速增至至目前的的5000多家，地产开开发项目目一个紧紧接一个个，并且且项目单单个开发发量也越越做越大大。从刚刚刚结束束的第五五届房地地产交易易会上看看，上110万方方的项目目竞然有有12个个。贵阳阳市去年年房展会会参展项项目共计计建筑面面积2660多万万方，而而今年却却猛增至至5199.766万平方方米，相相比而言言，供给给量增加加了一倍倍之多。另外，以往未未被市场场消化的的供给，加上今今年未参参展的项项目合计计还有约约2800多万方方的供给给量。这这样，今今年整个个市场的的供给量量将
13、会超超过8000万方方。而据据统计局局信息，贵阳市市年商品品房消耗耗量也不不过900多万方方。市场场的供给给量已远远远超过过了市场场的需求求量。从目前市市场供应应的产品品特性来来看具有有以下特特点：1、 绝大多数数新建楼楼盘都在在“环境”上做文文章，卖卖点不突突出，太太单一。2、 高层项目目太多，且集中中在市中中心一带带，价位位30000元/m245000元/m2。3、 市内新建建多层小小区质素素较高，价位223000元/mm245000元/m2。4、 环市线外外多层精精品小区区，虽然然价位较较受大众众欢迎，但其配配套设施施不太齐齐全。（五）市市场需求求分析房改以后后,由于于政策的的倾斜和和市
14、政方方案的迅迅速落实实，贵阳阳市地产产市场空空前良好好。目前前市内房房改政策策主要有有：住房公公积金贷贷款住房公公积金的的实施存量补补贴的发发放按揭贷贷款（可可贷至88成300年利率率调底）个人住住房贷款款正是这些些政策的的实施，加大了了人们购购房的积积极性，促成了了商品房房的需求求热潮。另外公公房上市市、房屋屋置换这这两项政政策大大大提高了了换房率率，增加加了大量量的二次次置业者者，使得得市场需需求量快快速上升升。从去去年的市市场消化化量和今今年的政政策形势势来预计计，今年年的市场场需求量量会在1100万万2000万平方方米之间间，但供供需之比比仍在55: 11左右。（六）项项目市场场切入点
15、点分析1、 提供有效效供给从上面的的供需状状况分析析可看出出市场的的现状供供需极不不平衡，供给已已远远超超过了需需求。因因而我们们现在入入市有一一定的风风险，这这就要求求我们在在产品设设计上下下很多的的功夫，本项目目的产品品一定要要是一种种有效的的供给，从其他他城市调调查情况况看，积积压空置置的商品品房也是是那些质质素较差差的住宅宅，如房房型陈旧旧、设计计草率、位置偏偏僻、配配套落后后、规划划欠缺、发展商商后续资资金缺乏乏的住宅宅，这种种住宅从从市场需需求的角角度看，均属无无效供给给。我们们的产品品应与目目前市场场供给存存在必要要的差异异性，但但又一定定要符合合现时客客观存在在的有效效需求，才
16、能以以别具一一格的姿姿态在市市场竞争争中取胜胜。2、 抓住有效效需求由于存量量补贴的的兑现，按揭贷贷款年限限的加长长，使得得越来越越多的工工薪族可可以拥有有自己满满意的住住房，要要求换房房的中等等收入阶阶层正成成为如今今购房大大潮的主主流。就贵阳市市而言，这一阶阶层存在在的以下下特点：家庭总存存量补贴贴：2万万7万元元左右购房目的的：改善居居住环境境；增大居居住面积积；给子 女购房房；老房拆拆迁喜好面积积：60m2120 m2 (其中中60m280 mm2占30%)能承受总总价：110万30万（按揭揭30年年）可接受单单价：114000元/ m222200元元/ mm2喜好环境境：周边边配套设
17、设施齐全全、交通通方便、子女读读书便利利、安静静、社区区生活气气息浓厚厚我们所有有的工作作都应围围绕这一一阶层的的特点和和购房心心理，形形成更为为准确的的有效供供给。3、 差异性的的确定及及推广虽然今年年市场供供应量近近8000万平米米，但其其中以中中、高档档楼盘占占有比重重偏大，而面对对中等收收入阶层层的大盘盘多在市市郊，配配套设施施不齐全全，无法法形成统统一的社社区环境境。且在在建筑风风格方面面大都以以欧陆风风格为主主，同质质化较为为严重。本案占地地3万余余平米，具有规规模化发发展的必必要条件件，且地地段居于于城乡结结合部，周边配配套较齐齐全，环环境及空空气质量量在贵阳阳市均属属上层。因此
18、，针对同同档次甚甚至偏高高档次的的楼盘，寻找差差异性，将其贯贯穿于项项目前期期规划及及推广的的过程中中，将成成为我们们的主导导思想。（七）未未来市场场预测由于这几几年土地地的无序序出让和和各种资资金大量量涌入房房地产业业，贵阳阳市商品品房建设设空前膨膨胀，市市场已明明显出现现“供大于于求”的态势势。虽然然，近年年来市场场商品住住宅的销销售量有有较大幅幅度增长长，但与与批出量量相比还还处于下下风，并并且目前前在规划划局报建建的项目目尚有约约2000万方的的报建量量，这些些项目已已蓄势待待发，随随时可能能进入实实质性开开发阶段段，这将将进一步步加剧市市场的压压力。面对如此此严峻的的局面，未来的的市
19、场竞竞争将集集中于如如下三个个方面：第一、 质量竞争争物业的质质量包括括：工程程质量、房型质质量、环环境质量量、物管管质量等等方面。今年，市内有有多家楼楼盘通过过打“环境牌牌”，赢得得了市场场主动权权，如中中海城市市花园、在水一一方等。估计220011年，各各发展商商将会全全面、细细致地把把提高综综合质量量深化到到工作的的每一个个环节。第二、 价格竞争争由于目前前市场上上近8000万平平方米供供应量的的商品房房，基本本上是同同质产品品，相互互间差异异不大，下一步步价格将将成为竞竞争的主主要焦点点。成本本控制得得越好，价格越越低的产产品，市市场竞争争力就越越强。价价格竞争争，预计计将成为为贵阳市
20、市房地产产市场未未来三年年竞争的的主旋律律。第三、 市场细分分化竞争争 20001年，房地产产市场进进一步细细分，各各种潜在在的需求求（如“顶级豪豪宅”、“麻雀式式住宅”、“白领贵贵族式”、“二次置置业式”、“外来公公寓式”等）将将逐渐被被满足。发展商商的市场场调查和和市场分分析工作作进一步步深化，市场的的“空隙”越来越越小。发发展商将将进入实实质性的的“比拼阶阶段”：比创创意、比比技术含含量、比比产品新新颖性。这一阶阶段的竞竞争将迫迫使发展展商在开开发意念念和开发发思路上上作全面面的调整整和更新新。三、 竟争对手手个案分分析（一）竟竟争个案案1、景藤藤堡该项目位位于大营营坡贵开开路之一一侧，
21、毗毗邻友谊谊花园和和贵开花花园，与与神奇假假日酒店店遥遥相相对，北北依新添添大道，南傍宝宝山北路路，东靠靠筑新路路，西距距北京路路10000米。处于贵贵阳市社社区条件件中较好好的北区区，有便便利快捷捷的城市市交通体体系和健健全完善善的公共共市政配配套设施施。总建建筑面积积为2660000M2，占地地面积220余亩亩，由六六栋风格格明晰的的荷兰鹿鹿特丹乡乡间小镇镇民居建建筑组成成，格调调恬静清清新。由于该项项目是目目前区域域同档次次物业中中较有风风格的高高档盘，具有引引领当前前楼市的的潮流优优势，同同时借用用比较前前卫的数数字生活活作为物物业概念念，因此此，景藤藤堡可以以说是目目前贵阳阳市新一一
22、代建筑筑设计的的标志楼楼盘。（1）景景藤堡推推出市场场的形象象是e时代的的生活，贵州首首家数字字化住宅宅小区为了使项项目市场场形象充充分体现现，景藤藤堡通过过几个方方面做了了充分的的准备工工作。建筑设设计a、建筑筑风格：景藤堡以以荷兰鹿鹿特丹乡乡间小镇镇民居建建筑为基基调，融融入现代代设计技技术，完完美组合合，营造造现实条条件的“都市别别墅”。b、园景景规划：景藤堡园园景和环环境规划划均由深深港名师师精心设设计，融融合了欧欧式建筑筑中更具具人性化化的设计计精华和和本土居居民的住住宅文化化，且中中庭主题题园景占占地27700MM2，“假日心心情”休闲会会所，“康乐年年华”运动中中心，“优裕人人生
23、”主题园园景，细细致考虑虑了功能能性和景景观性的的和谐统统一，更更好的将将住户的的生活动动静分离离，营造造出一个个理想的的居家休休闲场所所，景藤藤堡还首首家营建建了宽带带因特网网数字信信息运输输平台，带给业业主前沿沿的生活活体验。配套设设施a、文化化配套生活在社社区条件件较好的的北区，享有城城市新兴兴演变生生成的市市区商圈圈所附加加的大服服务和大大市政。b、生活活配套景藤堡处处于人流流车流繁繁华的贵贵开路，购物消消费应有有尽有，贵乌农农贸市场场，思君君超市近近在咫尺尺，且距距贵阳医医学院，贵医附附院，不不足2分分钟车程程，7、9、117路公公交车及及9条中中巴专线线构架了了便捷的的交通环环境。
24、c、休闲闲配套27000M2的小区区中庭主主题园景景，完全全属于业业主的天天地，漫漫步庭院院，怡然然自得，享受生生活的自自由、闲闲适、写写意。康体会会所小区的康康体会所所考虑了了功能性性和景观观性的和和谐统一一，主要要广告语语：假日心情情休闲闲会所康乐年华华运动动中心物业管管理为您的居居家提供供高速计计算机网网络，紧紧急呼叫叫系统、报警系系统、电电视监控控系统、门禁及及一卡通通系统、远程教教育医疗疗以及监监护系统统等多种种高科技技设施。（2）景景藤堡目目标客户户群定位位向往智智能化生生活的人人士事业较较成功的的高收入入人士崇尚潮潮流生活活模式，思想前前卫的高高薪白领领阶层在周边边生活的的部分经
25、经商一族族（3）推推广策略略采取多户户型产品品策略。从633M22220M22，而且且大户型型采用了了当前较较为流行行的变维维建筑专专利技术术设计。塑造楼盘盘的高质质素，同同时以中中高价位位推盘，配以一一种相对对时尚的的室内装装修，对对物业形形象的提提高起了了促进作作用。（4）推推广手法法 以电台，报纸等等媒体高高密度传传播信息息，提高高楼盘的的知名度。在星力力百货瑞瑞金店辟辟出专柜柜，举办办新住宅宅展示会会倡导“幸福ee时代”。借助自自身楼盘盘的时尚尚潮流，塑造该该楼盘的的独特之之处拥有个人人电子商商务和SSOHOO办公室室。以“决决不放弃弃”，“远离寂寂寞”，“拒绝平平凡”，“分享生生活”
26、等语调调强调推推广楼盘盘的高质质量形象象，与其其“数字化化小区”的定位位相配合合。2、万东东小区该项目地地处大营营坡筑新新路位置置，社区区成熟，交通便便利。毗毗邻神奇奇假日酒酒店和贵贵开立交交桥，与与刑侦大大楼相望望，距贵贵州日报报社仅1150米米。万东东花园占占地面积积2万余余平米，总建筑筑面积6600000多平平米，由由万东实实业股份份有限公公司独资资开发，特聘国国内外名名师携手手设计，吸取深深圳、上上海、北北京多个个居住小小区的精精华，外外观恢宏宏气势，内部精精致实用用，由万万东物业业管理有有限公司司提供224小时时的物管管服务，同时，万东花花园也是是大营坡坡方向临临街最近近之物业业，地
27、处处人流物物流的交交接点上上，极具具升值潜潜力。万东花园园推出的的市场形形象万东花园园是万东东公司今今年开发发的重头头戏，在在贵阳220000年房交交会上，“万东花花园”作为参参展楼层层在筑城城市民面面前闪亮亮登场，成为大大营坡方方向的又又一聚焦焦点。总体规规划设计计以欧陆风风格为主主旋律，9栋住住宅楼多多层与小小高层和和谐配置置，三段段式明快快色彩的的外立面面造型，且底层层架空为为业主提提供了更更为广阔阔的活动动空间。小区功功能配套套在小区内内建有110000余平米米的多功功能会所所，并设设置了游游泳池、喷泉、文化走走廊、小小溪、亭亭台、林林荫小道道、秋千千场等。3、贵新新苑贵新苑位位于大营
28、营坡立交交桥旁，与筑新新路交距距50米米，周边边商贸繁繁盛，人人流聚集集。与新新联小区区隔立交交桥相望望，总建建筑面积积30000多平平米。距距市中心心5分钟钟的车程程，此地地段今后后的商业业价值较较高，现现已发展展为该区区域的农农贸集散散中心。 （1） 贵新新苑在推推出市场场时的形形象贵新苑我我的家总体规规划贵新苑由由于占地地只有330000多平米米，属规规模较小小的楼盘盘，因而而开发商商将本盘盘的楼宇宇质素放放在首位位，由44栋多层层住宅组组合而成成，外立立面色彩彩明快，白色条条砖贴面面，底层层增设门门面出售售。该小小区谈不不上绿化化率，但但仍然吸吸引买家家进驻，户型和和价格为为其最大大的
29、优势势。小区功功能配套套贵新苑只只有较小小的绿化化场地，但动静静分明，给人以以紧凑、舒适的的氛围，小区还还附设有有亭台和和小型儿儿童游乐乐场。物业管管理贵新苑的的物业管管理是由由开发商商自己组组建的，但其物物管服务务甚为周周至。包包括：a、保安安24小小时巡逻逻，负责责小区的的防火防防盗及监监控；b、提供供邮件寄寄送，报报刊收发发，文件件电讯、打字复复印；c、维修修服务；d、清洁洁服务；e、当用用户需要要时，可可与用户户签订服服务合同同，满足足用户诸诸如接送送小孩、看护老老人、购购物等方方面的需需求。（2） 目标客客户群 追捧在闹闹市中生生活的白白领人士士; 周边生活活多年较较为富有有的人家家
30、; 工作不久久、积蓄蓄不多的的工薪阶阶层； 外地来此此区域的的个体经经营者。（3）推推广策略略项目处于于城市副副中心，人流物物流较集集中的路路段，因因此它没没有通过过媒体进进行大规规模的推推广，但但周边成成熟的社社区环境境与楼盘盘自身的的优势相相结合。而它的的户型设设计也较较为理想想，通风风和采光光均没有有遮挡，劣势在在于作为为居住环环境来讲讲过多的的嘈杂，但它推推盘时间间较早，而同区区域的大大盘都是是在近段段时间推推出，因因此它抓抓住了推推盘的先先机，销销售较为为理想。4、 星竹园该项目地地外贵阳阳市大营营坡筑新新巷位置置，距大大营坡主主干道筑筑新路仅仅30米米，距贵贵州日报报社、大大营坡车
31、车站仅3300米米。总占占地面积积62770m22，总建建筑面积积1.22万平米米，居住住户数1153户户，由三三栋七层层欧式住住宅楼围围合而成成，精致致美观，简洁淡淡雅。由于该项项目所处处贵阳副副中心地地带，交交通便捷捷，具有有环境安安静、地地理位置置优越的的优势，同时本本物业既既有围合合亲切感感，又有有相互的的通透感感，形成成流动的的空间。共同构构成设计计高雅、宁静、安详的的居住氛氛围。（1）星星竹园推推出的市市场形象象物超所值值寻常常人家的的逸静雅雅居针对本项项目的形形象定位位，发展展商通过过几个方方面作了了充分的的准备工工作：建筑设设计a、 建筑风格格采用的的是流行行于世并并经久不不衰
32、的欧欧陆风格格为主，通过合合理布局局，精心心设计，融入现现代手法法，使古古典的欧欧陆风情情与现代代的建筑筑韵律相相结合，简洁淡淡雅，物物超所值值。b、 环境规划划小区内裁裁种四季季花草，园林艺艺术点缀缀其间，小区内内设置水水池、雕雕塑、座座椅和儿儿童游戏戏设施，园艺设设计同绿绿茵、彩彩亭相映映衬，真真正的体体现出一一个较完完善的外外部环境境。配套设设施a、 文化配套套本项目地地处社区区成熟，人流聚聚集的大大营坡，文化设设施较为为成熟，实验小小学、贵贵阳六中中、贵阳阳第233中学、贵阳财财政学校校近在咫咫尺，营营造了一一个良好好的人文文环境，使孩子子得以健健康成长长。b、 生活配套套项目位置置紧
33、临人人流物流流的地方方，购物物消费，应有尽尽有，大大营坡农农贸市场场、相宝宝山批发发市场、贵乌农农贸市场场、神奇奇酒店、商店食食肆近在在咫尺，有多路路大小车车经过，生活方方便、交交通快捷捷。c、 休闲配套套小区内建建有星月月广场、洗衣中中心干洗洗店、小小型超市市、棋牌牌室、乒乒乓球室室、幼儿儿园，将将室内的的自然景景观融健健身、休休憩为一一体，为为老人与与小孩提提供更多多的空间间。物业管管理在本小区区物业管管理方面面可实现现门铃对对讲系统统，保安安巡逻防防盗系统统，组织织居住户户成立小小区物管管监督委委员会，提供建建议并监监督执行行。（2）目目标客户户定位 收入在中中等，有有一定积积蓄，在在本
34、地段段居家工工作的工工薪阶层层人士； 有余钱的的二次或或以上的的置业人人士； 有较强经经济实力力，私营营经济中中成长的的“新贵”； 原住这一一带的“老市民民”。（3）推推广策略略产品策策略采取一种种多户型型的产品品策略，而大居居室、大大厨房、房间功功能分工工明确合合理，是是本项目目开发设设计户型型的原则则，充分分显示生生活对目目标客户户群细分分程度的的同时，又体现现其小规规模大气气派风范范的生活活方式。价格策策略本项目采采用低价价入市的的原则，以达到到吸引目目标客户户群注意意的目的的，同时时又可根根据市场场变化反反应出的的情况，采用低低开高走走的调价价原则。推广手手法a、 突出精致致园林的的居
35、家优优势，吸吸引目标标客户的的注意，并到现现场参观观；b、 在广告媒媒体的发发布上，强调诉诉求全为为“给你一一个买得得起的家家”和“写意生生活尽在在它”，标出出购买阶阶层为普普通大众众；c、 通过参展展房交会会，造成成平易朴朴实的“寻常人人家的逸逸静雅居居”，以求求达到短短期促销销效果，并藉此此打响知知名度。（二）针针对本项项目的分分析1、项目目周边部部分楼盘盘分析简简表物 业名名 称位 置规 模模建筑风格格工 程状 况层高起价（元/mm2 ）主销户型型m2宣 传方 式销售预测测景藤堡贵开路侧侧占地200余亩，建筑面面积2660000平方米米欧式，荷荷兰乡间间小镇风风格20011年100月完工
36、工3 m22000901130电台、电电视、房房交会、报纸共计1220套，通过推推广最少少已售出出40套套，在年年前，销销售应在在50%万 东小小 区筑新路原原化工原原料厂旧旧址占地面积积2万平平米，建建筑面积积6万平平米欧陆式20011年122月底（一期）2.9mm预估199001201600房交会没有开盘盘新 联小小 区大营坡117路车车站普通商住住楼现房2.8mm14500601120小版面报报纸广告告由于是较较早的推推盘，抓抓住了推推盘好时时机，估估计销售售率应在在80%贵新苑大营坡立立交桥旁旁建筑面积积约30000平平米中西结合合式现房2.8mm17000941120小版面报报纸广告
37、告80%星竹园筑新路筑筑新巷内内建筑面积积1.22万平米米欧陆式20011年8月月完工2.8mm17500601120房交会、报纸房交会期期间销售售较好，但由于于手续问问题，后后期销售售一般，预计年年前销售售60%筑新苑大营坡北北郊巷11号建筑面积积约1万万平米普通住宅宅小区20011年7月月底完工工2.8mm180001101355由于宣传传较少，知道者者不多，一期共共计800余套房房估计售售出100套左右右2、整体体分析从以上分分析数据据我们不不难看出出，大营营坡片区区的地产产正处于于萌芽阶阶段，这这一时期期的在建建住宅，具有以以下特点点：（1） 整体质素素参差不不齐；（2） 除个别外外其
38、余皆皆不具规规模；（3） 主销户型型面积集集中在6601200m2；（4） 推广手法法单一、陈旧；（5） 建筑风格格普通、无差异异性；（6） 除景藤堡堡外其余余各盘的的综合实实力皆较较弱。目前区域域内对本本项目最最具威胁胁的是万万东小区区。该项项目由于于尚未开开盘，所所以具体体项目技技术指标标还无法法获得，但就其其规模与与地理位位置来看看，完全全具备同同本项竞竞争的实实力，因因此，本本项目的的前期策策划尤为为重要。四、 项目市场场细分及及市场定定位（一）、项目市市场细分分尽管筑城城各区都都打住宅宅牌，然然而选择择项目片片区居住住的人还还是很多多，上班班近，交交通、购购物方便便，配套套齐全，仍是
39、购购房者最最注重的的条件。大营坡坡片区地地处贵阳阳市北面面，城市市副中心心地带，交通便便利，配配套设施施齐全，且区域域房产均均价在119000元/mm2。它目目前正成成为都市市的新经经济增长长热点，更是房房开商和和购房者者共同的的投资焦焦点。以以下，就就让我们们从不同同的角度度来分析析本案所所在区域域的房地地产市场场。1、从价价格方面面分析 16000元/ m220000元/ m2之间的的楼盘，有新联联小区、麒龙22号商住住楼、银银佳花园园、贵开开花园、贵新苑苑、阳光光都市等等，这些些楼盘的的推盘手手法相对对较陈旧旧; 而价位位在20000元元/ mm225000元/ m2的楼盘盘，市场场购买
40、力力相对稍稍弱，且且集中体体现如景景藤堡、奔马商商住楼、上海公公寓、冠冠竹苑二二期住宅宅等楼盘盘的跃式式、变维维式结构构房。这这表明中中价位的的实用房房仍占据据市场需需求的主主导地位位，也充充分说明明在目前前房地产产市场上上，发展展商对消消费者收收入情况况、住房房标准、潜在购购房心理理的研究究已开始始深入。2、从户户型结构构分析 从已开开发和尚尚待开发发的楼盘盘看，66080m2的二房房一厅和和1200平方米米左右的的三室一一厅、三三室二厅厅双卫、四室二二厅双卫卫户型受受到追捧捧，此类类户型的的楼盘如如冠竹苑苑一期、贵新苑苑、新联联小区、阳光都都市、银银佳花园园、友谊谊花园等等占主要要比例。由
41、于能能满足家家庭生活活需要而而又不奢奢侈，已已成为目目前不少少开发商商的主力力户型; 400m260m2一室一一厅一卫卫、二室室一厅一一卫户型型也较易易吸引都都市中工工作不久久的蓝领领人士。但此类类楼盘如如上海公公寓、润润丰园等等，目标标客户并并不多， 而面面积在1150mm22500m2各种跃跃层、复复式结构构的户型型销售势势头则比比较缓慢慢，如景景藤堡的的跃式户户型、奔奔马商住住楼、银银佳花园园、新联联小区、贵开花花园的复复式结构构等都待待在“深闺”。不难难看出，大户型型对于一一般购房房者来说说门槛稍稍高。3、 从居住环环境分析析 在楼盘盘外环境境中，几几乎所有有置业者者均会选选择污染染少
42、、清清静、周周边成熟熟、生活活方便的的片区，这点需需要开发发商及政政府的共共同努力力。在楼楼盘的内内部环境境中，发发展商们们开始重重视绿化化率的提提高及园园林的规规划、设设计，如如景藤堡堡26000m2的中庭庭花园，动静结结合，力力求塑造造一种艺艺术与自自然相结结合的生生活方式式。4、 从规划设设计上分分析 大营坡坡片区的的楼盘在在规划设设计上已已逐步走走入成熟熟，规划划面积适适中，附附含周边边客户群群的需要要，园林林艺术也也慢慢走走入发展展商的图图纸中，只是目目前还缺缺乏一个个系统、科学的的统筹及及针对市市场变化化的创新新。5、 从楼盘卖卖点上分分析大营坡片片区的花花园小区区，在楼楼盘卖点点
43、上都打打环境优优美，价价格低廉廉，位置置绝佳的的广告牌牌，如阳阳光都市市的“做阳光光下最快快乐的人人”等，这这些无疑疑都是目目前房产产楼盘的的热点和和焦点。另外，“智能化化概念”也被提提上了日日程，如如景藤堡堡提倡的的“e时代生生活”等。作作为副中中心地带带的优越越地理位位置，大大营坡片片区楼盘盘却缺少少些内涵涵、素质质，物管管档次也也不高，使得部部分买家家处于观观望状态态，同时时，在营营销广告告的策划划上也太太过老套套，缺乏乏新意。从上面分分析中我我们不难难看出，大营坡坡片区的的楼盘走走势目前前正处于于上升阶阶段，经经验、专专业、技技术和创创新正受受到越来来越多的的发展商商重视。本项目目必须
44、正正确的把把握住入入市时机机，通过过自身差差异性的的推广，有效的的抓住目目标客户户群，方方可制“敌”取 “胜”。（二）、项目的的定位市场定位位的核心心是确认认差异，选择差差异及推推广差异异。它的的答案依依赖于市市场分析析，在本本案的市市场定位位过程中中，我们们从不同同的角度度来确认认差异、剖析项项目的最最大价值值：a. 区位地点，环境等等项目的地地理位置置紧靠环环市线上上, 周边边设施齐齐全, 有较成成熟的社社区环境境。背靠靠狮子山山上千亩亩山林，建筑与与自然的的有机结结合，为为项目增增添了一一道环境境上的附附加值。b. 规划外观、建材、园园林、公公共设施施等项目的前前期规划划工作是是项目后后
45、期推广广的重要要支持，根据本本案的规规模与特特殊地理理位置来来分析，我们对对项目规规划做如如下建议议：外观：不不一定要要走欧陆陆风格，采用简简约现代代建筑格格调，色色彩和谐谐，有层层次感既既可。园林：采采用现代代较为流流行的互互动式园园林规划划，使之之成为项项目卖点点之一。在此暂暂且略谈谈。公共设施施：对公公共设施施的安排排无需豪豪华，但但要与生生活配套套及园林林规划相相适应（如：添添加垃圾圾箱、艺艺术雕像像等）c. 价格单价、总价、付款方方式等定价的程程序是一一个由整整体到个个体, 从全案案到各户户的“评估”与“决策”的复杂杂过程, 由差差异性带带来的项项目价值值贯穿整整个过程程中。从市场场的分析析中我们们知道，区域内内置业者者的经济济势力均均不强，因此，价格将将会是我我们的筹筹码。d. 品牌开发商商形象及及其个案案形象等等企业的形形象是通通过其产产品来塑塑造的，未来几几年内的的地产竞竞争实质质就是品品牌与价价格的竞竞争。因因此，本本项目务务必要把把握好各各个环节节的质量量与技术术，塑造造品牌，为公司司今后的的发展做做好铺垫垫。e. 数据单户面面积、容积率率、单体间间距、绿绿化率、分摊系系数等本案可塑塑造的差差异性在在单户面面积上。从市场