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1、南京万达达广场西西地贰街街区公寓寓楼项目目项目风险险控制计计划1.工程程概况南京万达达广场西西地贰街街区公寓寓区工程程占地面面积约为为G777地块的的整个占占地面积积的一半半，工程程位于南南京市建建邺区水水西门大大街南侧侧、集庆庆门大街街以北、燕山路路以东和和江东中中路以西西之间，由南京京万达广广场投资资有限公公司投资资开发新新建，公公寓区为为10幢幢28FF和29FF的高层层公寓及及部分22F的商商业用房房；整个个公寓区区为通体体的一层层地下室室。公寓寓区总建建筑面积积30.02万万m2，其中地地上部分分24.09万万m2，地下室室部分55.933万m22，拟建建建筑物物最高为为97.75m
2、m 。南南京万达达广场西西地贰街街区公寓寓区工程程施工总总承包工工程施工工要求：1）承包包方式：包工包包料；2）质量量要求：合格；3）招标标范 围围：施工工总承包包；4）工期期要求：南京万万达广场场西地贰贰街区公公寓区施施工总承承包工程程工期招招标文件件中的合合同条款款确定如如下表招标文件件中合同同条款确确定的节节点工期期节点内容容时间节点点酒店式公公寓及商商业、地地下室结结构桩基开工工20099年7月月8日正负零结结构20099年111月5日日结构+33F20099年111月255日主体封顶顶20100年4月月4日验收备案案20100年122月166日交房入伙伙（开业业）20100年122月
3、200日2.风险险辨识合同如何何管理，发现合合同风险险，有意意识规避避或降低低风险是是合同管管理的根根本。由由于该合合同是采采用甲方方格式条条款订立立的，这这在某种种程度上上就让我我方失去去了部分分选择权权，使得得权利和和义务不不是很对对等。通通过分析析该合同同风险主主要存在在一下几几点：2.1 工期风风险合同协议议书第111条规规定：双双方明确确，除非非业主事事先书面面同意延延期外，本合同同所述工工期不因因任何原原因予以以延期。专用条条款266.1条条规定：如果“主体封封顶”、“竣工验验收”不能按按期完成成，承包包商将按按照每延延误一天天赔偿330万人人民币的的标准赔赔偿给业业主。误误期违约
4、约金的总总金额不不得超过过合同总总价的110%（百分之之十）。此项目目的工期期非常紧紧张，而而合同约约定工期期不予顺顺延，即即使各种种生产资资源能足足够投入入，但还还有我们们不易能能掌握的的外部条条件/环环境等随随时会对对工期的的保证带带来不利利的影响响，我公公司很有有可能会会面临高高额违约约金的赔赔偿问题题。专用条款款4.66条规定定：承包包商不得得以图纸纸任何疏疏漏向监监理工程程师和业业主提出出延期申申请。此此项规定定非常苛苛刻，排排除了因因图纸设设计者的的原因导导致设计计错误造造成工期期延误的的情形。此种情情形下我我方的权权益得不不到任何何保障，随时面面临高额额违约金金的赔偿偿风险。专用
5、条款款23.1条规规定：业业主在合合同签订订之日起起两年内内有权利利确定实实际开工工日期，无论发发包方确确定的开开工日期期为哪一一天，承承包商都都不能因因为开工工时间的的变更提提出索赔赔。业主主却未能能按本款款约定相相应地发发出开工工通知，承包商商不应就就其进场场前的准准备工作作向业主主索赔。此项规规定赋予予了业主主较大的的自由决决定权，而没有有考虑到到如果业业主迟迟迟不确定定工期，承包商商为开工工所作出出的准备备将得不不到任何何补偿。通用条条款211.1条条同样表表明了这这个观点点：业主主未能按按本款约约定相应应地发出出开工通通知，承承包商不不应就其其进场前前的准备备工作向向业主索索赔。通用
6、条款款26.3条规规定：如如果承包包商按第第26.1款和和第266.2款款支付给给业主的的误期违违约金总总额不足足以弥补补因承包包商误期期竣工造造成的损损失，承承包商应应另行向向业主支支付赔偿偿金。赔赔偿金的的数额以以补足误误期违约约金与上上述损失失间的不不足部分分为限。此项规规定完全全与法律律规定相相违背，由于违违约金与与损害赔赔偿均以以补偿性性为其基基本功能能，功能能的基本本重合性性决定了了二者原原则上不不能并用用。由于于本合同同的工期期违约金金已经相相当高，如果再再加上赔赔偿金，我方在在工期上上的压力力就非常常巨大。鉴于该该合同根根据招标标文件的的规定无无法更改改，争取取在以后后施工过过
7、程中与与甲方沟沟通以备备忘录或或会议纪纪要等其其他方式式变更。通用条款款26.1条规规定：若若业主认认定承包包商会发发生工期期拖延而而由业主主另外派派人进行行抢工，所发生生的费用用和抢工工队的资资质，承承包商一一概认可可及承担担。此项项规定约约定不明明确，没没有明确确在什么么情况下下业主可可以认定定承包商商会发生生工期拖拖延。约约定不明明确容易易导致业业主滥用用此权利利，侵害害我方的的合法权权益。2.2资资金风险险本工程无无预付款款，节点点付款，支付比比例低。由于工工程体量量比较大大，物资资、劳务务进场时时投入较较大，加加之节点点工期较较长，第第一批工工程款到到账时间间就会相相应地较较长，所所
8、以垫资资额巨大大。设计计变更也也只在竣竣工结算算时一并并支付，这一约约定又减减少了进进度款的的支付比比例。且且本工程程属中间间结算工工程，每每一次付付款节点点，所完完成的工工程量必必须经过过业主聘聘请的跟跟踪审计计单位审审核确认认后，工工程款才才允许支支付，计计量工程程量较大大，无形形中延长长了回收收资金的的时间，资金风风险巨大大。专用条款款26.1条规规定：业业主可以以根据承承包商的的实际进进度与计计划进度度的差异异情况，在承包包商出现现阶段性性进度滞滞后的情情况下，从任何何支付款款项中先先行扣除除工期违违约金。由于该该工程本本来就是是垫资施施工的，资金压压力很大大，如果果发生过过程中扣扣除
9、工期期违约金金的话，这无疑疑给我方方雪上加加霜。专用条款款13.1条规规定：“只有业业主代表表签字但但未经前前述程序序确认的的现场签签证在工工程结算算时不予予考虑。”由于现现场签证证的程序序较繁琐琐，需要要经过众众多部门门确认，因此想想要通过过现场签签证多回回收工程程款比较较困难。同时项项目部人人员尤其其要注意意现场签签证的程程序，避避免本来来应当确确认的签签证因为为没有经经过规定定的程序序而无效效。通用条款款第433.6款款规定：“业主未未能在约约定的时时间内支支付根据据第433.5 款应支支付的任任何款额额，则合合同双方方协商解解决。”此项规规定显示示出业主主与我方方的权利利义务明明显不对
10、对等，我我方不能能按时竣竣工将支支付高额额的工期期违约金金，而业业主不履履行付款款义务我我方却不不能按照照法律规规定追求求业主的的违约责责任。鉴鉴于该合合同根据据招标文文件的规规定无法法更改，我方在在与分包包商、材材料商签签订合同同时支付付条件应应根据业业主的付付款情况况而定，避免业业主未能能按时支支付工程程款所引引起的资资金风险险。2.3质质量风险险本工程质质量标准准为合格格，根据据合同条条件，该该工程质质量达到到合格，否则由由承包商商承担由由此给业业主带来来的所有有损失。该工程程部分为为公寓楼楼，按照照南京市市有关规规定，应应该按照照“一房一一验”的标准准验收，虽然合合格标准准是最起起码的
11、标标准和义义务。且且项目部部大部分分人员未未有房地地产住宅宅楼施工工及验收收经验，质量风风险不可可小觑。且本工工程单体体较多，且对我我施工质质量提出出了更高高的要求求，加大大了质量量履约的的风险。专用条款款47.1条规规定：“如果承承包商拒拒绝或推推迟业主主的合作作伙伴进进入尚未未移交的的永久工工程，则则视为承承包商违违约，每每推迟一一天，承承包商需需要赔偿偿业主人人民币 3000,0000 元元。如导导致业主主对购房房人和业业主的合合作伙伴伴承担责责任，承承包商应应全部赔赔偿。”此项规规定与建建筑法未未经验收收或者验验收不合合格的，不得交交付使用用的规定定相违背背。司法法解释也也进一步步明确
12、，在建设设工程未未经过竣竣工验收收或者验验收未通通过的情情况下，发包人人违反法法律规定定，擅自自使用，应当预预见工程程质量可可能存在在问题，而其使使用行为为可以视视为发包包人对建建筑工程程质量是是认可的的。由于于此条款款与法律律强行性性规定相相违背，因此合合同条款款无效。2.4材材料价格格上涨等等风险专用条款款45.3条关关于可调调单价的的材料/设备中中规定，商品砼砼、钢材材、钢筋筋、桥架架、镀锌锌钢管材材料市场场信息价价波动幅幅度在 3 %以内的的，不调调整结算算价。一一般来说说，建设设工程项项目成本本的大部部分都是是材料成成本，任任何一种种主要材材料的大大幅波动动都会给给项目带带来巨大大的
13、影响响。尤其其是钢材材的价格格我们更更应当格格外注意意。由于于钢材的的价格实实行“一天一一价”，根据据目前市市场行情情来看，钢材单单价成上上涨趋势势，本工工程的体体量又比比较大，工期长长，按上上涨幅度度的比例例调差，扩大了了钢材亏亏损。2.5总总包管理理风险通用条款款52.1条规规定：“在不违违反本合合同约定定的情况况下，指指定分包包商的合合同由承承包商与与指定分分包商签签订，业业主作为为第三方方加签；指定供供应合同同由业主主和指定定供应商商签订，承包商商加签。加签方方不作为为合同主主体。指指定分包包商或供供应商由由业主招招标选定定，承包包商不得得以任何何借口、理由拒拒绝签署署与指定定分包商商
14、或供应应商的合合同。”这意味味着我方方作为总总承包方方责任重重大，一一旦发生生事故，我方必必须要承承担全部部责任或或连带责责任。这这种潜在在的风险险是不可可预测的的。2.6经经济往来来文件风风险专用条款款14.1条规规定:“在工程程建设过过程中，业主和和监理单单位发给给承包商商的需签签署的或或加签的的合同文文件、工工作指令令、现场场技术变变更等有有效文件件，承包包商无条条件当日日签收。如果拒拒绝签收收，每不不签收一一次，承承包商应应承担壹壹拾万元元的违约约责任，且前述述文件留留置在承承包商工工程现场场办公场场所即视视为承包包商均已已签收，因此产产生的所所有责任任及费用用均由承承包商承承担。”此
15、项约约定完全全剥夺了了我方审审核业主主和监理理单位发发给我方方签署的的合同文文件合法法性的权权利，一一旦无条条件签署署了此合合同，出出现事故故我方就就必须承承担相应应的责任任。 此此条款非非常不利利于双方方的合作作，也有有碍于工工程的正正常进展展。建议议一方面面与甲方方沟通，另一方方面我方方应认真真做好经经济文件件的签收收工作，以免承承担高额额违约金金为公司司带来巨巨大损失失。2.7农农民工上上访风险险通用条款款第599.1款款：任何何情况下下，承包包商均不不会因延延迟或推推迟支付付工人的的工资而而引发社社会矛盾盾，从而而影响业业主的经经营、工工程进展展。如果果因投标标人延迟迟或推迟迟支付工工
16、人工资资导致下下列事件件：a) 要要求业主主支付工工人工资资；b) 媒媒体披露露欠薪的的情况；c) 工工人因欠欠薪而有有组织的的上访；d) 工工人因欠欠薪而引引起的有有组织的的集会以以及其他他事件。如果发生生上述事事件中的的任何一一件，承承包商不不仅需要要支付应应处理该该事件的的费用，还需要要因此而而赔偿业业主；对对业主的的最低赔赔偿限额额为：1100万万人民币币作为违违约金。如果类类似事件件不止一一次发生生，除支支付处理理事件的的费用以以及赔偿偿业主1100万万的最低低赔偿额额外，在在赔偿给给业主的的部分还还需要每每次递增增1000万人民民币作为为违约金金，且不不作上限限约定。如业主主还有其
17、其他损失失的，承承包商仍仍应给予予赔偿。由于该项项目的资资金压力力很大，节点付付款周期期长，如如期支付付农民工工工资可可能有一一定的困困难，所所以不排排除工人人因欠薪薪而上访访、因欠欠薪而引引起的集集会以及及其他事事件等的的发生，存在一一定的赔赔偿风险险。该条条款对于于支付工工人工资资不利所所引发的的种种后后果将导导致高额额违约金金的赔偿偿，我方方应及时时与工人人协商工工资发放放事宜避避免出现现上述不不利影响响。3.风险险管理责责任人与与部门职职责3.1 项目风风险管理理机构项目部自自行成立立项目风风险管理理小组，项目经经理为风风险管理理的第一一责任人人，由项项目经理理任组长长，项目目副经理理
18、任副组组长，成成员有项项目总工工、项目目合约经经理、财财务主管管、安全全总监、材料主主管、各各专业工工长、预预算员、施工员员等。重大（风风险）项项目必须须配置项项目法律律顾问，同时设设立项目目法务经经理或法法律联络络员，负负责项目目履约过过程中的的具体法法律服务务，进行行履约过过程的法法律风险险控制。项目法法律顾问问由公司司委派或或指定，项目法法务经理理和法律律联络员员分别由由合约经经理和预预算员兼兼任。3.2项项目法律律顾问职职责：(1)负负责项目目法律事事务工作作流程的的建立和和项目相相关规章章制度的的建立。(2)负负责及时时总结项项目履约约过程中中法律风风险防控控事务的的经验和和教训，并
19、及时时向所属属公司的的法律事事务部门门提出项项目履约约法律风风险防控控规章制制度的建建议和提提案。(3)开开展与项项目生产产管理有有关的法法律咨询询，及时时搜集提提供有关关法律信信息，组组织项目目人员开开展法律律宣传和和培训，提高项项目管理理人员法法律意识识。(4)负负责监督督、指导导和纠正正项目法法务经理理和项目目法律联联络员开开展的法法律风险险防范事事务。（5）整整体负责责总包合合同履行行过程中中法律风风险防控控事务合合法、有有效地开开展以及及履约全全过程基基础资料料体系化化地建立立与完善善。 3.33项目法法务经理理职责（1）根根据具体体项目的的招（议议）标、投标文文件和签签订合同同的具
20、体体情况，参与制制定履约约策划方方案，并并根据方方案实施施过程中中出现的的新情势势、新问问题、参参与动态态完善和和变更履履约策划划方案；（2）定定期研究究合同条条件，并并及时向向项目经经理部提提示相关关的履约约要点；（3）参参加项目目例会和和其它谈谈判性会会议，参参与项目目经理部部履约管管理决策策，有针针对性地地提出专专业意见见，为减减免项目目履约风风险、增增加项目目履约收收益保驾驾护航；（4）参参与履约约过程中中合同条条件的变变更谈判判和补充充协议的的签署，参与分分供方合合同的谈谈判、评评审与签签署；（5）负负责处理理履约过过程中的的法律纠纠纷及其其他法律律风险事事件；（6）牵牵头履约约过程
21、中中的索赔赔与反索索赔事务务，特别别是结合合合同约约定和法法律规定定的索赔赔与反索索赔时限限等要求求收集、整理有有效证据据资料，参与拟拟定索赔赔与反索索赔报告告，并及及时递交交相对方方，或采采取其它它包括法法律途径径在内的的有效方方式进行行索赔与与反索赔赔；（7）参参与履约约过程中中往来函函件、变变更签证证以及其其它往来来经济资资料的审审核、文文本拟定定与收发发；（8）督督导项目目经理部部规范、系统地地建立相相应的经经济资料料档案（见附件件四）；（9）负负责每两两周一次次向直接接上级法法律事务务工作机机构汇报报工作，一般项项目其上上级为公公司法律律事务部部门，重重大（风风险）合合同项目目其上级
22、级为项目目法律顾顾问；（10）负责向向上级法法律事务务部门及及时报告告法律风风险事件件和请求求援助，并接受受上级法法律事务务部门的的工作指指导。3.4项项目法务务联络员员职责主要负责责项目履履约过程程中日常常简单的的法律事事务，并并负责及及时和项项目法律律顾问或或上级法法务部门门报告项项目履约约过程中中的应急急法律事事务和项项目履约约过程中中的其它它自身难难以处理理的法律律事务。4.风险险控制措措施4.1工工期风险险控制措措施影响工期期风险的的因素多多种多样样，而且且各不确确定性因因素所引引起的后后果的严严重程度度也不相相同。项项目人员员应当首首先分析析工期风风险的因因素，抓抓住主要要因素加加
23、以控制制。项目目部要对对项目管管理人员员有明确确的分工工，各工工段的单单位工程程负责人人对其所所负责的的工段要要认真作作好施工工记录做做好各阶阶段工期期索赔证证据的收收集、索索赔条件件的创造造、及时时送达索索赔报告告，争取取工期补补偿至关关重要。尤其应应当注意意承包合合同中规规定的索索赔程序序。总的的来说合合理安排排工期及及资源投投入，保保障工程程顺利按按期完成成。4.2资资金风险险控制措措施(1)提提前招标标，有充充分的时时间选择择考察分分包商，通过分分包商竞竞标，将将费用降降下来。尽快与与分包队队伍签订订合同，给分包包商留有有充足时时间组织织劳动力力，有助助于正式式开工后后各项工工程全部部
24、顺利展展开，避避免劳动动力紧缺缺造成劳劳动力价价格上涨涨。(2)选选择有实实力的分分包商和和供应商商，将垫垫资风险险转嫁给给分包商商和供应应商。我我们采取取在付款款的比例例上，分分包合同同比承包包合同还还低，并并且收取取较高的的管理费费，这样样既保证证了利润润，又降降低了垫垫资风险险，还能能有资金金周转。(3)提提前进行行计量结结算审计计，原则则上已完完工程量量取得审审计确认认时间不不得晚于于每一个个付款节节点，为为工程款款及时回回收创造造条件。4.3质质量风险险控制措措施建立科学学的质量量管理体体系和质质量管理理组织结结构，提提高项目目管理人人员的质质量控制制意识。组织学学习相关关规范标标准
25、，参参观类似似工程，弥补经经验不足足缺点；加强施施工过程程质量检检查，确确保过程程质量受受控。根根据施工工进度节节点，突突出重点点，抓住住关键过过程进行行质量控控制。4.4材材料价格格上涨等等风险控控制措施施随时密切切关注价价格波动动比较大大的一些些材料价价格，如如钢材、混凝土土。如资资金条件件允许在在钢材价价格偏低低时采购购一部分分钢材。一旦出出现材料料价格大大幅度波波动的情情况，我我方成本本支付比比例上浮浮太大，亏损严严重的情情况下一一方面主主动与公公司管理理层沟通通以制定定应对措措施，另另一方面面积极地地与甲方方协商增增加材料料成本费费用。4.5合合同履约约过程风风险控制制措施(1)履履
26、约过程程中合同同条件的的变更谈谈判和补补充协议议的签署署和分供供方合同同的谈判判、评审审与签署署工作要要做到心心中有数数，不签签风险较较大的合合同。(2)处处理好履履约过程程中的索索赔与反反索赔事事务，特特别是结结合合同同约定和和法律规规定的索索赔与反反索赔时时限等要要求收集集、整理理有效证证据资料料，参与与拟定索索赔与反反索赔报报告，并并及时递递交相对对方，或或采取其其它包括括法律途途径在内内的有效效方式进进行索赔赔与反索索赔，(3)履履约过程程中往来来函件、变更签签证以及及其它往往来经济济资料的的审核、文本拟拟定与收收发一定定要谨慎慎小心，各自做做好本职职工作，杜绝“乱签字字”现象发发生。
27、（4）要要求符合合条件的的重大风风险项目目建立风风险台帐帐，并且且每月上上报公司司法律事事务部。公司法法律事务务部派专专人负责责跟踪每每一项目目履约情情况，以以便及时时了解项项目风险险管理情情况，制制订应对对措施。（5）法法务部密密切跟踪踪重、特特大项目目的履约约情况，对履约约过程中中发生的的风险情情况及时时出具法法律意见见书及履履约警示示通知书书，将存存在的风风险及时时遏制，最大化化的将潜潜在的风风险降到到最低点点。5.风险险控制注注意事项项(1)在在签署工工程付款款凭证等等各项凭凭证时，一定要要谨慎小小心，不不该签的的字不能能乱签，需要签签字的一一定要明明确相关关事项的的数量和和金额等等重
28、要内内容，不不能笼统统签字盖盖章。(2)在在合同履履行过程程中，如如遇设计计变更等等需签订订相关补补充协议议，切忌忌一定要要与原合合同中的的主体一一致，不不能妄自自脱离合合同主体体擅自与与个人随随意签订订相关协协议，增增加合同同风险。(3)建建议以后后在与分分包商签签订的合合同中增增加一些些内容，如“为避免争争议，双双方在合合同中约约定，承承包方因因完成工工程所聘聘用的任任何工作作人员，发生的的人身损损害等事事项，皆皆与发包包方无关关”。以此此避免与与我方无无关的分分包商所所雇用人人员人身身损害的的赔偿。(4)由由于在施施工过程程中常常常会遇到到业主的的无理要要求替其倒倒帐，这这种情况况从原则则上讲是是一个必必须杜绝绝的业务务，因为为其风险险很大，不仅可可能冒着着被业主主诬陷为为倒帐的的款项为为已支付付我方的的工程款款的风险险，严重重的还可可能承担担刑事责责任。如如果业主主执意要要我方替替其倒账账，我方方应明确确此次倒倒帐的目目地，并并且要求求业主出出具担保保书，明明确各方方的责任任，以避避免因倒倒账给我我方带来来不必要要的损失失。（5）在在材料供供应等方方面，切切忌出现现因急需需材料等等原因而而随意允允诺供货货商高额额违约金金等现象象。20099年9月月3日12