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1、 成都富力力房屋置置换有限限公司企业管理理咨询报报告MLS科科技（中中国）公公司20011年122月前言41项项目概述述411项项目内容容412项项目实施施目的、方法和和过程44121实施目目的4122实施方方法5123调研过过程513报报告综述述5131宗旨5132原则6133方法6134内容摘摘要6135几点说说明62企企业概述述621富富房置换换的创立立及发展展6211公司创创立7212公司发发展722企企业现状状及其评评价7221综述述7222管理体体制8223组织结结构8224业务品品种、流流程及其其管理111225人力资资源管理理15226财务管管理及监监督166227企业文文化建
2、设设与企业业营销策策划166228经营管管理综合合评价1173企业业发展战战略设计计1731房房地产中中介市场场及其发发展177311房地产产特性及及其市场场特征117312房地产产中介及及其特征征18313我国房房地产中中介行业业发展现现状及发发展趋势势1932成成都市房房地产市市场发展展状况220321自然特特点200322人文特特征200323成都房房地产中中介市场场概述22033企企业发展展战略目目标的制制定200331战略目目标的制制定原则则20332企业发发展长期期战略目目标：221333企业发发展阶段段性战略略目标：2134企企业发展展战略实实施222341战略实实施原则则223
3、42战略实实施步骤骤2235企企业发展展战略内内容222351业务拓拓展战略略22352组织结结构模式式设计226353人才战战略288354营销战战略322355资本运运营战略略354企业业内部管管理建设设3541适适宜不同同业务领领域经营营模式的的建立335411机构营营销模式式35412店铺式式经营模模式36642组组织结构构的优化化3743业业务流程程的优化化设计339431业务流流程优化化设计出出发点339432业务流流程优化化41433业务管管理43344内内部管理理制度的的完善444441职务说说明书444442人力资资源管理理制度445443考核奖奖惩制度度45444业务管管理
4、制度度46445财务管管理制度度46446行政办办公管理理4644信信息系统统的应用用4745考考核及监监督机制制4746激激励机制制4847财财务管理理与资金金监管44848企企业文化化与对外外宣传44949市市场研究究与企业业发展研研究500前言随着房地地产市场场化进程程的加快快，国内内房地产产中介企企业已经经从小规规模、作作坊式的的个体运运营模式式向规模模化、品品牌化的的大型现现代企业业方向发发展。发发达地区区出现了了一些拥拥有上百百家分店店的巨型型房地产产中介企企业，而而国外的的大牌房房地产经经纪公司司也开始始纷纷抢抢滩中国国市场。作为成成都市大大型房地地产中介介龙头企企业的成成都富力
5、力房屋置置换有限限公司（以下简简称“富房置置换”），面面对巨大大的市场场发展潜潜力和激激烈的竞竞争态势势，如何何抓住机机遇、应应对挑战战？如何何解决企企业自身身在迅速速发展过过程出现现的问题题？MLS网网络科技技（中国国）公司司在深入入调查、研究当当地市场场及企业业状况的的基础上上，结合合自身所所积累的的大量国国际、国国内房地地产经纪纪企业发发展研究究经验，对富房房置换的的经营状状况作以以诊断，为富房房置换企企业管理理提出一一整套发发展建设设方案，并将在在此基础础上为富富房置换换量身定定作一套套具有较较强开放放性和扩扩展性的的企业信信息管理理系统，为企业业的顺利利发展和和全国性性扩展提提供基本
6、本工具和和保障。1项项目概述述11项项目内容容本项目包包含以下下内容1 企业经营营管理状状况调查查2 企业信息息化需求求调研3 企业经营营管理状状态分析析4 企业管理理咨询及及信息化化解决方方案5 企业信息息化系统统建设12项项目实施施目的、方法和和过程121实施施目的分析富房房置换经经营状况况及存在在的问题题，根据据市场发发展要求求及行业业经验提提出有效效的发展展策略和和实施办办法，为为企业实实现信息息化管理理提供稳稳定的基基础，为为企业顺顺利实现现信息化化管理提提供保障障，加深深合作双双方彼此此之间的的了解，增强企企业间的的联系与与合作，优势互互补，为为企业发发展提供供有效的的帮助。122
7、实施施方法项目整体体实施采采用调研研分析析总结结实践践修改改正式式运行的的实施思思路。对对企业的的调研主主要采用用访谈法法、观察察法、比比较法和和类比法法，分析析过程利利用综合合分析法法、比较较分析法法、图表表分析法法等，对对调研情情况进行行综合对对比分析析，最终终形成管理咨咨询报告告和信息化化需求报报告。富房置换换的企业业信息化化过程将将在提交交之后，根据企企业调整整情况进进行分步步实施。123调研研过程MLS科科技（中中国）公公司富房房项目小小组于220011年111月6日日至111月133日对成成都富丽丽房屋置置换公司司进行了了一周时时间的走走访调研研，与富富房总部部所有职职能部门门经理
8、，包括经经营一、二部，大宗业业务一、二部，客户服服务中心心，财务务部，发发展研究究部，总总经理办办公室，以及房房屋银行行部、加加盟店管管理等十十个部门门和权证证中心、信贷科科、房源源科等三三个二级级业务管管理部门门主管等等公司各各中、高高层管理理者进行行了全面面、深入入的接触触和座谈谈，走访访了三个个直营分分店和一一个加盟盟店，具具体了解解了各分分店的经经营情况况和存在在的细节节问题。经过一一周的访访谈，在在富房置置换特派派协调人人员陈斌斌及全体体富房管管理成员员的大力力配合下下，小组组成员顺顺利完成成了调研研工作，搜集了了大量的的企业经经营管理理资料和和信息，了解了了企业业业务流程程和基本本
9、运营，并在企企业发展展等问题题上与富富房置换换高层管管理者达达成了共共识。13报报告综述述131宗旨旨本报告旨旨在理清清企业经经营状况况，分析析企业运运营管理理机制，为企业业制定适适宜的发发展战略略，为企企业管理理提供建建设性意意见，使使企业能能够尽快快解决目目前经营营中存在在的问题题，走向向顺畅的的规模化化发展道道路。132原则则本报告本本着尊重重现实、严谨规规范、科科学发展展的原则则，依据据管理学学的基本本原理和和房地产产的专业业特性，为企业业内部调调整和改改善治理理结构提提供方向向性建议议和操作作模型，仅供企企业管理理层参考考。在企业管管理模式式设计上上，本报报告紧密密结合地地方市场场状
10、况及及国内市市场发展展趋势，紧密结结合企业业实际情情况，使使管理体体系具有有可操作作性、前前瞻性和和自我完完善性133方法法本报告主主要使用用说明、列举和和图表等等方法进进行阐述述。134内容容摘要报告正文文共分四四部分，第一部部分是对对项目的的简要说说明；第第二部分分对企业业经营管管理状况况进行概概括描述述和评价价，提出出目前企企业经营营管理中中所存在在的主要要问题；第三部部分从战战略的角角度对企企业发展展提出建建议，设设计企业业发展战战略模型型；第四四部分从从战术的的角度对对企业经经营管理理的各个个方面提提出具体体建议，设计企企业阶段段性管理理模式。135几点点说明一、本报报告仅对对企业管
11、管理提出出战略指指导性思思想，阐阐明企业业管理提提升方法法，提供供相对于于现状的的改进原原则，不不涉及企企业的具具体经营营、人员员素质鉴鉴定、人人事安排排建议等等具体问问题。二、本报报告不涉涉及企业业股本构构成分析析和设计计，在企企业投、融资策策略方面面只进行行方向性性评述和和建议。三、由于于无法了了解企业业的财务务报表，因此本本报告在在财务方方面只进进行定性性的阐述述，而无无法进行行定量分分析。2企企业概述述21富富房置换换的创立立及发展展211公司司创立成都富力力房屋置置换有限限公司原原为富力力产业股股份有限限公司下下属的经经营部门门，于119999年底开开始开展展二手房房买卖和和房屋租租
12、赁等房房地产中中介业务务。随着着业务量量的不断断增加和和市场形形势的发发展，于于20000年正正式注册册为富力力房屋置置换有限限公司。主要经经营内容容包括房房屋租赁赁、二手手房买卖卖、整盘盘包装、策划及及代理等等。212公司司发展富房置换换在成立立后的短短短一年年时间里里由仅有有一家店店几个人人的小公公司，发发展成为为拥有十十四家直直营门店店、四家家加盟店店，业务务涉及二二手房交交易、租租赁、商商品房代代理和大大宗业务务经营的的多品种种、多门门店的地地区性中中大型房房地产中中介企业业。目前前企业拥拥有员工工名名，其中中管理人人员名，经经纪人名，年营业业额万元的的，位居居成都市市场中介介企业的的
13、前列。业务的迅迅猛发展展和市场场占有率率的提高高虽然为为企业带带来了较较好的声声誉和效效益，但但发展过过快也使使企业在在经营管管理中存存在的问问题迅速速暴露出出来，并并随着分分店数量量的增加加而愈加加明显。主要表表现在：由于自自身信息息化程度度低，信信息系统统建设滞滞后而使使企业在在信息处处理、传传递和管管理等方方面不能能满足业业务需要要，严重重制约了了企业的的发展；由于企企业发展展时间短短、发展展速度过过快，企企业管理理层从业业务经验验和管理理经验上上准备不不够充分分，企业业管理没没有整体体思路，管理制制度建设设极不完完善，使使企业管管理者成成为“救火者者”，穷于于应付日日常的管管理问题题而
14、无法法自拔；由于信信息不畅畅和细节节管理不不当使企企业市场场反应速速度减慢慢，工作作效率降降低；由由于机构构的重复复设置使使企业内内耗增加加，员工工之间、部门之之间矛盾盾增加。企业内内部管理理和企业业信息化化建设程程度严重重制约着着企业自自身的发发展。22企企业现状状及其评评价221综述述富房置换换由富力力产业股股份有限限公司的的一个部部门发展展为一个个独立运运营的有有限责任任制企业业，虽然然成立的的时间较较短，但但是由于于企业建建立之初初即应用用了现代代企业管管理制度度理念，使企业业在法人人治理结结构安排排上较为为科学、合理，企业管管理起点点较高，管理体体制先进进，企业业文化建建设好，管理队
15、队伍年青青化程度度高，企企业前期期发展较较为顺畅畅。富房置换换在发展展过程中中逐步探探索适合合于企业业自身特特点和地地方市场场特点的的经营道道路，初初步建立立起了一一整套业业务管理理流程和和企业管管理组织织架构，建立了了相应的的业务和和行政管管理制度度，并根根据市场场发展作作出过几几次调整整。目前前富房置置换实行行总经理理负责制制，由两两位副总总经理分分管不同同部门，协助总总经理完完成企业业的全面面管理工工作。下下设经营营一部、经营二二部、大大宗业务务一部、大宗业业务二部部、房屋屋银行建建设部、加盟店店建设部部、客户户服务中中心、发发展研究究部、网网络部、财务部部、总经经理办公公室等十十一个职
16、职能部门门。对各各分店采采取两层层管理，分部门门指导的的管理方方式。以以下分别别从管理理机制、组织架架构、人人员管理理、激励励机制及及财务管管理等几几方面分分别进行行对企业业经营管管理作出出整理和和评价。222管理理体制管理体制制在这里里指的是是企业制制度安排排的基本本依据，即企业业所有权权、决策策权、经经营权和和监督权权的表现现形式。它是企企业组织织机构建建设的根根本依据据和出发发点，也也是决定定企业管管理模式式和发展展前途的的关键点点。目前富房房置换实实行的是是董事会会领导下下的总经经理负责责制。总总经理负负责公司司的全面面管理和和日常决决策，重重大决策策由总经经理提议议，董事事会执行行。
17、日常常执行由由两位副副总协同同总经理理共同完完成。经经营层的的决策基基本采用用民主集集中的形形式，由由经理层层共同讨讨论形成成决议。由于本次次调研不不涉及富富房置换换的股本本结构和和股东构构成，因因此无法法对其法法人治理理结构进进行更深深入的了了解和分分析。从从了解到到的情况况来看，目前的的管理体体制基本本适应于于企业创创立期和和发展初初期情况况，但是是从长远远发展方方向上看看它还不不符合现现代企业业管理的的要求，非科学学、非规规范的决决策体系系，薄弱弱的监督督体系以以及狭隘隘的分配配机制将将最终成成为企业业发展的的严重障障碍。223组织结结构企业的组组织结构构是企业业全体员员工为实实现企业业
18、目标而而进行分分工协作作，在职职务范围围、责任任、权力力方面所所形成的的结构体体系，从从表现形形式上来来说，就就是企业业的部门门设置及及其相互互之间的的管理层层级关系系和联系系。22311组织机机构以下是富富房置换换目前的的组织结结构图：总经理副总经理副总经理总经理办公室财务部大宗业务一部房屋银行部经营二部经营一部加盟店建设大宗业务二部客户服务中心网络部发展研究部律师公证房源科信贷科权证中心连琐店。连琐店中心市场建设22322各部门门主要职职能：总经理：负责企企业的全全面管理理、发展展计划和和企业级级拓展。同时直直接领导导大宗业业务一部部、财务务和办公公室三个个部门。副总经理理：两名名副总经经
19、理分别别负责八八个职能能部门，同时形形成对十十七家分分店的管管理、指指导和监监督。其其中吴总总主要负负责常规规业务管管理，孙孙总负责责新业务务品种的的开发、业务拓拓展以及及售后服服务等。经营一部部：十四四家直营营分店的的常规业业务管理理。经营二部部：下设设权证中中心、房房源科和和信贷科科三个二二级管理理部门，分别负负责房源源管理、权证办办理、按按揭手续续办理及及其它与与业务相相关的事事务性工工作。同同时在各各分店中中设置管管理员职职位，直直接由房房源科和和部门经经理领导导，以实实现对分分店的房房源统一一管理和和监督。加盟店建建设：负负责四家家加盟店店的常规规业务管管理和加加盟店拓拓展。房屋银行
20、行部：负负责管理理全部分分店中开开展的房房屋银行行业务。目前主主要工作作内容集集中在售售后、统统计和宣宣传方面面。发展研究究部：企企业策划划和房地地产项目目策划，市场研研究和营营销策划划等。此此外还负负责业务务统计和和合同管管理。大宗业务务一部：主要负负责投资资顾问及及大宗业业务手续续代办等等实施难难度较大大、专业业性要求求较高的的业务。大宗业务务二部：负责大大宗业务务开拓、项目策策划、营营销策划划及个案案地盘销销售代理理等大宗宗业务的的拓展及及执行。客户服务务中心：刚刚成成立，主主要负责责员工培培训、服服务质量量检查等等工作。总经理办办公室：负责行行政办公公事务、人员的的招聘、企业文文化建设
21、设及企业业资产管管理等工工作财务部：全面负负责企业业的业务务结算和和企业内内部财务务管理工工作。22333评价从以上组组织结构构图及对对各部门门职能的的描述中中不难看看出，目目前公司司的组织织结构基基本上属属于直线线职能制制形式。这种组组织结构构形式在在一定程程度上减减轻了上上级主管管的负担担，并且且发挥了了一部分分权力制制衡作用用，但是是这种结结构形式式最大问问题是妨妨碍了组组织必要要的集中中领导和和统一指指挥，容容易形成成多头管管理，造造成一定定程度上上的管理理混乱。业务多多部门指指导，政政出多门门，管理理部门之之间存在在较多内内耗。比比如经营营一部、经营二二部、加加盟店建建设和房房屋银行
22、行，其工工作性质质大致相相同，所所管理的的对象也也基本相相同，使使得管理理制度难难以推行行，业务务执行困困难重重重。这种组织织结构在在设计之之初显然然是为了了加强对对基层店店的控制制，减少少管理层层次，但但从实施施结果来来看它在在实际上上弱化了了对各分分店的业业务管理理和总体体协调，降低了了规模优优势的发发挥。这里根据据我们的的调查将将其实际际执行情情况画出出：总经理副总经理副总经理总经理办公室财务部大宗业务一部房屋银行部经营二部经营一部加盟店建设大宗业务二部客户服务中心网络部发展研究部律师公证房源科信贷科权证中心连琐店。连琐店224业务务品种、流程及及其管理理目前富房房置换主主营业务务包括：
23、房产租租赁、二二手房买买卖和大大宗业务务代理。22411业务品品种在租赁业业务中在在常规租租赁业务务之外，开展了了房屋银银行业务务；在二二手房买买卖中有有一般代代理、权权证代办办、包销销（差价价房）等等业务内内容；大大宗业务务主要是是尾盘、烂尾楼楼和大业业主的整整盘包装装和代销销；此外外大宗业业务还涉涉及一部部分土地地及开发发项目的的投资、转让策策划和代代理执行行等。22422业务流流程这里我们们将其日日常业务务（不包包括大宗宗业务）目前所所执行的的业务流流程以流流程图的的形式表表示如下下：224221租租赁业务务租赁业务务（包括括一般租租赁和房房屋银行行）流程程图分店银行开户房屋租金划款授权
24、书定期支付房租收款定期交纳房租银行开户存房合同交接钥匙房屋租赁合同房屋租赁合同出租授权委托确认书承租委托书确认书看房记录分店业务员出租授权委托书承租委托书分店管理员业主房源登记物业需求客户房源信息上传至经营二部房源科整理和同步总部房源科房屋银行部定期将应付、应收情况报财务部执行确认书及合同交发展研究部、房屋银行、财务部登记和房源科撤单发展研究究部房屋银行行部房源科财务部房屋银行行部财务部租赁业务务是房地地产中介介业务中中产生最最早、交交易过程程最清晰晰、最简简单的业业务品种种。在这这项业务务的日常常管理中中关键要要解决的的问题有有三个：一是企企业资源源的独占占性；二二是如何何防止客客户的私私下
25、交易易；三是是对业务务人员个个人行为为的管理理。由于受地地方市场场状况和和企业发发展时间间较短的的影响，富房目目前并未未把租赁赁业务作作为经营营重点，其经营营占整体体经营额额的比例例较低，相对管管理力度度较弱。在开展常常规租赁赁业务的的基础上上，富房房积极引引进了“房屋银银行”经营模模式，对对企业经经营进行行了积极极的创新新。但是是目前此此项业务务开展的的不够顺顺利，这这主要源源于以下下几个方方面的制制约：第一，市市场成熟熟度不高高，客户户群体对对此项业业务认知知度较低低；第二，企企业经营营管理经经验不足足，业务务人员缺缺乏相关关的培训训，阻碍碍了业务务的广泛泛拓展；第三，分分层次市市场存在在
26、供需不不平衡，在供小小于求的的情况，业务生生存空间间较小；第四，信信息来源源渠道不不畅，信信息内部部交流和和传递受受到严重重制约，无法发发挥规模模效应。在房屋银银行业务务管理方方面，由由于经验验不足和和信息管管理瓶颈颈已经造造成了管管理程序序复杂、表单冗冗长，管管理人员员工作效效率低下下、财务务监管缺缺乏力度度，极大大地影响响了相关关人员的的情绪和和业务的的拓展。224222买买卖业务务二手房买买卖业务务流程图图尾款支付银行放款银行放款银行贷款承诺权证办理物业交割尾款支付财务审核银行按揭手续办理按揭银行按揭合同付款一次性付款正式购买合同房屋购买委托确认书定金房屋出售授权委托确认书房屋预定协议看
27、房看房房屋出售委托书实勘分店业务员房屋购买委托书分店管理员房源登记物业需求买方卖方房源信息上传至房源科进行录入和同步财务部对照合同执行情况及手续办理情况进行财务结算信贷科负责签定按揭合同并办理相关手续；权证中心负责办理过户手续；财务部作相应处理确认书、合同交发展研究部、财务部登记统计并通知房源科撤单房源科房源科发展研究究部财务部信贷科权证中心心财务部财务部二手房买买卖交易易在国内内开始时时间并不不长，由由于我国国商品房房市场起起步较晚晚，目前前二手房房交易涉涉及到比比较复杂杂的产权权关系问问题。因因此目前前二手房房交易业业务管理理的重点点主要是是业务人人员业务务技能的的培训和和企业与与政府相相
28、关管理理部门以以及银行行之间的的关系理理顺。新生的交交易品种种由于存存在着较较大的法法规管理理空白和和较大的的市场需需求空间间，因而而这项业业务已经经成为所所有大型型中介企企业的经经营重点点。其交交易过程程中产生生的大量量资金流流和相关关代办业业务产生生的附加加价值已已经成为为中介企企业营业业收入的的重要来来源。企业对二二手房买买卖业务务的管理理难点在在于企业业经营者者由于对对交易过过程中的的细节问问题不甚甚了解，因而难难以制定定有效的的业务监监管制度度，容易易产生“飞单”现象，此外企企业还面面临着由由高收益益率的非非正常业业务操作作而产生生的财务务风险和和法律风风险。富房置换换在此项项业务管
29、管理方面面投入了了较多的的精力，制定了了相对严严密的业业务流程程，设置置了相对对业务分分散执行行和权力力制衡的的管理机机构，并并配合了了相应的的报酬体体系，在在一定程程度上防防止了“飞单”的产生生，使企企业收益益得到了了提高。目前存在在的问题题是：一一方面由由总部集集中对各各分店进进行直接接的业务务管理，使管理理人员、财务人人员经常常面对大大量的事事务性工工作，管管理力度度实际上上被削弱弱，并且且使整体体办事效效率降低低；另一一方面，由于在在权证和和按揭办办理过程程以及财财务管理理等业务务关键点点上管理理不够严严密，使使得二手手房合同同执行管管理方面面存在着着较为明明显的漏漏洞，企企业整体体效
30、益仍仍难以得得到最大大程度的的保证。尤其是是对于现现金流的的控制缺缺乏深度度研究和和挖掘，使企业业丧失了了大量的的开源增增效机会会。224223大大宗业务务：由于企业业的历史史渊源和和背景关关系，富富房在大大宗业务务方面开开展的比比较有力力。大宗宗业务部部在接到到项目之之后，经经过有效效的策划划和包装装，再充充分利用用企业内内部资源源和外部部渠道推推销出去去。从企企业长远远发展来来看，大大宗业务务将始终终是企业业一个高高利润增增长区，因此应应积极利利用企业业各方资资源开拓拓此项业业务。目目前大宗宗业务方方面存在在主要问问题是机机构的重重复设置置和人才才的匮乏乏。这部分业业务由于于涉及较较多企业
31、业高级机机密，因因此在这这里不作作过多评评论。225人力力资源管管理人企业经经营中最最重要、最宝贵贵的资源源。房地地产中介介业务最最终是靠靠经纪人人来完成成的。因因此房地地产中介介企业管管理的核核心问题题是对经经纪人的的管理。人力资资源管理理包括对对人员招招聘、培培训、激激励和考考核等方方面的制制度安排排，它渗渗透在企企业的各各个方面面，贯穿穿企业的的整个经经营过程程。富房置换换目前并并未设立立专门的的人力资资源管理理部门，人员的的招聘、日常考考勤及人人员档案案管理工工作由总总经理办办公室负负责，人人员培训训则由客客户服务务中心负负责。公公司目前前还没有有建立完完整的考考核和激激励制度度，只是
32、是由一些些零散地地与业务务紧密结结合的管管理规定定代替。显然富富房在人人力资源源的管理理上存在在比较大大的缺陷陷。226财务管管理及监监督由于本次次调研对对财务部部门的了了解仅限限于财务务部门与与业务部部门的衔衔接，以以及财务务对业务务方面的的要求和和管理，因此这这里只就就对财务务管理中中涉及业业务管理理的部分分进行评评述，不不涉及企企业的财财务运营营状况分分析和资资本构成成分析。目前富房房财务部部对所有有分店所所发生的的财务事事项进行行直接管管理。由由于业务务需要，目前各各分店都都有收款款权，财财务部门门为各分分店在银银行开立立存折，分店只只能存入入不能取取出。这这也是大大部分中中介公司司在
33、创立立之初的的一种常常规作法法。目前财务务管理所所面临的的问题是是由于信信息传递递不畅所所造成的的财务与与业务的的严重脱脱节。财财务监管管无法实实现。此此外财务务人员还还不得不不面对日日常大量量的业务务核算和和统计工工作。227企业业文化建建设与企企业营销销策划企业文化化建设是是富房经经营的一一大特色色，统一一的企业业形象设设计已经经体现到到了企业业的各个个方面，包括统统一的色色彩、统统一的标标识、统统一的店店面布置置，以及及统一的的业务用用语、统统一的公公文形式式等等。企业领领导层对对于企业业文化的的建设极极为重视视，自上上而下、规范化化的企业业文化倡倡导是企企业文化化建设的的有力保保障。面
34、面对日益益成熟的的房地产产市场，企业的的文化建建设无疑疑是企业业品牌推推广的一一个重要要手段。但是应该该看到的的是企业业文化建建设并非非只是体体现在VVI方面面，形象象的统一一只是企企业文化化表现的的一个方方面，真真正的企企业文化化是渗透透在企业业管理的的每一个个毛孔中中的，是是企业内内在品质质和企业业作风的的综合体体现。深深入人心心、形成成习惯的的企业文文化将被被企业成成员传播播到各个个角落，会使企企业的发发展过程程变得更更加顺畅畅和自然然。深层次的的企业文文化建设设是一个个长期的的过程，需要精精心的设设计和逐逐步导入入。企业文化化建设将将有力地地推动企企业自我我营销过过程。目目前富房房还缺
35、乏乏对市场场的整体体营销概概念和实实施策略略，还没没有正式式开展企企业营销销过程。真正的的市场营营销行为为应当是是建立在在对企业业和市场场情况的的准确把把握和科科学分析析基础之之上的。在企业业的信息息系统建建立之后后，此项项工作应应该能够够更加顺顺利地开开展。228经营营管理综综合评价价从总体上上来说，富房置置换的经经营管理理存在以以下问题题：一、企业业发展思思路和脉脉络不够够清晰，业务重重点不够够明确，使企业业管理缺缺乏条理理性；企企业扩张张没有经经过细致致的市场场分析，缺乏科科学性和和计划性性，在一一定程度度上影响响了经营营收益。二、企业业内部管管理制度度和业务务管理制制度不够够健全，调整
36、过过于频繁繁，使企企业经营营状况不不十分稳稳定，受受人员素素质约束束较大。三、企业业组织结结构设计计不够合合理，企企业办事事效率不不高，增增加了内内部矛盾盾和管理理成本。四、薪酬酬体系过过于复杂杂，表面面上很严严密，实实际执行行比较困困难，在在一定程程度上影影响了部部分员工工的工作作积极性性。五、人才才机制尚尚待建立立，人才才的引进进、培养养、考核核和流动动都带有有较大的的随意性性，对企企业长期期发展影影响较大大。六、 乏完整的的企业岗岗位责任任制度，使考核核和监督督缺乏明明确的依依据。七、业务务流程安安排及管管理不够够严密，缺乏高高效的信信息管理理系统和和传递通通道，资资源利用用率较低低。八
37、、市场场营销没没有整体体思路，企业宣宣传力度度较弱，难以形形成品牌牌较应。3企业业发展战战略设计计31房房地产中中介市场场及其发发展311房地地产特性性及其市市场特征征房地产即即房产和和地产的的统称，是房屋屋与土地地及其相相应权属属的通称称。房地地产商品品交易，除了实实物和货货币物质质上的交交换之外外，同时时还伴随随着其是是权属的的转移。固定性、差异性性、耐久久性和保保值性是是房地产产独具的的特性，房地产产产品涉涉及自然然科学、社会科科学诸多多领域和和学科，其产品品本身的的复杂性性使其生生产和销销售过程程都体现现出周期期长、流流程繁杂杂、费用用高的特特点。在在房地产产的交易易中房地地产商品品具
38、有所所有权和和使用权权可以分分离的特特征。因因此通常常将房地地产市场场分为三三级市场场，即以以土地使使用权为为交易对对象的一一级市场场，以房房地产开开发经营营为核心心的二级级市场和和以房地地产的二二次转让让、出租租为核心心的三级级市场。房地产市市场可以以从狭义义、广义义两个层层面来理理解：狭狭义的房房地产市市场是指指房地产产产品市市场；广广义的房房地产市市场是指指房地产产再生产产过程中中所有交交换关系系的总和和，它不不仅包括括房地产产产品市市场，而而且包括括房地产产再生产产过程中中涉及的的土地、资金、劳动力力、信息息、技术术等要素素市场。即它不不是一个个单一商商品的市市场，而而是一个个经营多多
39、种商品品的市场场体系，除了房房地产产产品本身身之外，它还涉涉及生产产资料市市场、消消费资料料市场、金融市市场以及及劳动力力市场等等。劳动力市场生产资料市场房地产市市场中介市场场一、二、三级市市场中介市场场金融市场消费资料市场312房地地产中介介及其特特征房地产中中介实质质上应称称为房地地产市场场中介，它是房房地产市市场运作作的介质质体系，是一系系列中介介介引等等活动的的集合和和系统。狭义的房房地产中中介单指指房地产产经纪行行为，即即在房地地产交易易过程中中从事居居间、经经纪、代代理等有有偿服务务活动；广义的的房地产产中介是是指房地地产咨询询、房地地产价格格评估、房地产产经纪等等活动的的总称。我
40、国城市房房地产管管理法规定：“房地产产中介服服务机构构应包括括房地产产咨询机机构、房房地产价价格评估估机构、房地产产经纪机机构等。”从以上对对广义房房地产市市场的分分析，我我们可以以看出，与房地地产交易易相关的的事务还还有房地地产公证证、房地地产融资资服务、房地产产担保、房地产产保险、房地产产信托、房地产产纠纷和和仲裁等等。这些些活动所所属的专专职机构构一般是是财务公公司、典典当行、拍卖行行、担保保公司、公证处处、保险险公司、律师融融会所以以及资产产评估事事务所等等。房地产中中介作为为一种专专门的行行业，在在其自身身行为活活动和机机构运作作等方面面都表现现出明显显的行业业特性。一、经营营对象的
41、的信息性性。房地地产中介介企业运运作的对对象或资资本是信信息，或或者是固固化了信信息的专专业知识识等。信信息是房房地产企企业生存存的根本本，正是是由于房房地产交交易过程程涉及大大量的信信息传递递和专业业知识传传递，才才使得房房地产中中介行为为蓬勃发发展，经经久不衰衰。二、以“服务”为企业业行为的的核心内内容。房房地产中中介企业业的“商品”就服务务，服务务质量是是企业竞竞争力的的重要衡衡量标准准。以信信息为工工具不断断开发新新的服务务品种是是房地产产中介企企业进行行企业创创新的核核心内容容。三、目的的的报酬酬性，即即房地产产中介服服务是有有价值的的，是以以营利为为目的的的服务。四、范围围的广延延
42、性。由由于中介介服务本本身作为为一种居居间活动动就具有有广泛的的适应性性，而房房地产交交易特性性使房地地产中介介企业具具有广泛泛的生存存空间。五、活动动的非连连续性。即房地地产中介介活动是是针对某某项交易易而发生生的，项项目结束束即意味味着一次次中介活活动的终终结。因因此中介介企业必必须面对对不断开开拓市场场的问题题。313我国国房地产产中介行行业发展展现状及及发展趋趋势作为房地地产商品品流通过过程的重重要环节节，随着着我国市市场经济济的不断断发展，我国房房地产中中介企业业对于促促进房地地产市场场的发展展，提高高专业水水平，加加速流通通过程起起着越来来越重要要的作用用。我国房地地产中介介企业的
43、的发展，从二十十世纪八八十年代代后期到到现在，已经从从最初不不被人们们认可的的小规模模企业、个人行行为占主主要地位位的模式式，逐步步发展为为规范的的市场运运作，以以品牌效效应和规规模效应应为企业业生存根根本的市市场竞争争时代。现在房地地产市场场一片景景气，房房价节节节攀升，市场需需求旺盛盛，为房房地产中中介企业业带来了了巨大的的发展空空间，但但同时也也对房地地产企业业的经营营和管理理提出了了更高的的要求。主要表表现在以以下几方方面：第一，新新技术、新观念念不断涌涌现，要要求房地地产中介介企业开开辟全方方位的信信息渠道道，对信信息全面面、快速速把握，并能及及时进行行信息处处理，以以对市场场形势作
44、作出快速速反应，引领时时尚、把把握商机机；第二，消消费者素素质不断断提高，消费心心理越来来越成熟熟，加之之信息通通道较以以往已大大大改变变，人们们对中介介服务质质量要求求越来越越高，已已不仅仅仅满足于于信息的的提供，而要求求更多的的专业化化服务和和增值服服务。这这使一些些原始的的中介服服务手段段无法奏奏效，某某些规模模小、靠靠钻法律律空子为为生的中中介公司司已无生生存空间间，而一一些资金金、品牌牌为背景景支持的的新型中中介企业业开始迅迅速占领领市场；第三，市市场规模模的扩大大要求中中介企业业不断扩扩大规模模，增加加门店数数量，保保持市场场占有率率，而公公司规模模的扩大大与原始始的管理理手段和和
45、信息传传递方式式之间存存在着严严重冲突突，管理理模式和和信息技技术应用用成为制制约企业业扩大规规模的重重要因素素；第四，房房地产中中介目前前的经营营方式使使企业的的发展过过分依赖赖销售人人员的个个人能力力。人员员的流动动经常会会造成的的客户流流失，而而由工作作性质决决定的大大部分从从业人员员个人素素质不高高的状况况也影响响了企业业在消费费者心中中的形象象。因此此如何规规范和管管理销售售过程、监督销销售人员员行为就就成为企企业的重重要工作作内容；第五，房房地产二二级市场场持续升升温，而而三级市市场由于于国家相相关政策策法规不不够健全全，政府府相关部部门的管管理手段段落后，严重影影响了市市场供给给量，使使得二手手房市场场一直处处在蓄势势待发的的状态；巨