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1、民法案例阅读感悟不知不觉，研一的学习生活已快过半，刚入学时的好奇紧张到逐 渐沉静，好像只是几瞬间。转眼，2019年研究生考试就要来临。包括 民法在内的的各个学科相继结课，可能知识已在潜移默化中摄入，但 我们同样需要一个契机去整理自己所感悟到的，法律与生活的交织和 影响。最后一节课，老师带着我们分析了三个案例。下面是我对这三 个案例中某些问题粗浅的分析和感悟。三个案例纠纷的核心皆是民间借贷合同关系与商品房买卖合同 关系的认定。第一个案例为汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯 彦海房地产开发商品房买卖合同纠纷案大致案情为：四者 与彦海公司签订多分借款合同，取得对彦海公司的债权。为担保借款 合
2、同的履行，分别签订多份商品房预售合同并办理备案登记。到期后 彦海公司未归还本息，对账后双方签订商品房买卖合同，欠款本息转 为已付房款，剩余房款办理产权登记后再支付彦海公司。双方就各 合同效力认定与法律关系整合产生分歧。最高人民法院认为，商品房 预售合同与借款合同皆成立有效，且商品房合同为借款合同提供担保。 但是随着商品房买卖合同的合法签订，之前的民事法律关系发生变更 消灭。这种当事人意思发生变化在没有违背法律禁止的情况下应予允 许。在肯定了商品房买卖合同合法有效的情况下，法院发现双方借款 利息算法超出民间借贷利率保护上限因而欠款数额无法确认。四者未 足额支付合同约定购房款，彦海公司未按时交房不
3、应视为违约。在这个案件中，有几个点需要引起关注。一、民间借贷合同关系 与商品房买卖合同关系的厘清。厘清纷繁法律关系的关键在于把握当 事人的真实的意思表示。在此案件中，当事人签订的借款合同与商品 房预售合同皆有效，不存在争议。争议的焦点在于后签订的商品房买 卖合同是否有效以及是否是为借款合同提供担保。前面讲到，根据双 方当事人的意思分析，商品房买卖合同是基于双方自愿、整合之前的 利益关系重新协商而成，不违反法律强制性规定，因而有效。它变更 之前的民事法律关系建立新的法律关系，形成独立的商品房买卖合同, 而非为借款合同作担保。由此可见，法院能否把握住当事人真正的意 思表示对案件结果将产生截然不同的
4、后果。二、关于借款合同中借款 本金与利息数额的审查。法院在确认商品房买卖合同有效时对实际履 行形成的借款本金及利息数额进行审查是为了防止当事人将超过法 律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。在本案中正是出现高 额利息，法院无法予以确认其诉称的欠款数额，从而认定四人没有足 额支付，彦海公司也并未违约逾期交房。因而对当事人通过签订商品 房买卖合同的方式将违法高息合法化问题应引起注意。同时，民间借 贷约定的利率超过国家法律保护的局部无效，未超出的局部有效，也 并不导致整个合同无效。三、关于商品房预售合同备案登记的效力问 题。该问题是我在阅读案例时自己遇到并解答的困惑，关键在于它与 预告登记的区别
5、，以下是二者的法律规定。“商品房预售，开发企业应 当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自合同签订之日起30 日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房 预售合同登记备案手续。其目的在于房地产开发经营企业的商品房 预售行为进行行政管理，其性质只享有合同法上的请求权，该权利没 有排他的效力，不发生物权效力。而预告登记的规定如下：“当事人签 订买卖房屋合同或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权, 按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记 的权利人同意，处分该不动产的不发生物权效力。因而，房地产预售 合同登记备案不等同于房屋买卖预告登记。第二个案例是杨
6、伟鹏与嘉美公司商品房买卖合同纠纷案。该 案件与上述案件既有联系，亦有区别。联系在于案件的争议点都在于 民间借贷合同关系与商品房买卖合同关系认定。区别在于上述案件是 由于意思表示的变更导致民事法律关系的变更，而该案件的关键在于 如何认定初始且单一民事法律关系的性质。在本案中，杨伟鹏一直主张双方为商品房买卖关系。而嘉美公司 主张其名为商品房买卖关系，实为借贷关系。法院认定的难点在于存 在合法商品房买卖合同、商品房备案证明、杨伟鹏支付约定价款、嘉 美公司开具的发票等完整证据链，构成认定商品房买卖关系所具备的 形式要件，同时嘉美公司缺少借款合同这一关键证据而难以认定借贷 关系。然而从跳脱形式束缚从现实
7、利益分析，嘉美公司没有必要用从 杨伟鹏手中购房款360万还给其他债权人以保存房屋，然后用再向杨 伟鹏交付房屋，其真实意思在于保存房屋。因而与杨伟鹏的房屋买卖 合同应为借款合同，只是缺少法定的外观。其次，双方皆知晓房屋价 值与购房款目明显不等，认定房屋买卖关系将明显导致利益失衡。最 后，杨伟鹏分别向嘉美公司债权人打款的行为可以认定他知晓嘉美公 司的真实意图。因而，最高人民法院认定双方之间成立借贷关系，签 订商品房买卖合同并办理商品房备案登记的行为那么是一种非典型担 保。在证明标准范畴中，高度盖然性证明标准确实立和法律真实概念 的提出，并不意味着客观真实的消亡。高度盖然性是一种认识手段, 是一种最
8、低限度的证明标准；法律真实是实现客观真实这一诉讼证明 理想状态的现实立足点。一审和二审判决对高度盖然性证明标准的适 用明显陷入了法律真实过分强调“形式精确而产生的机械化、形式化 弊端。而如何接近客观真实那么需要法官突破形式束缚，去探求当事人 真正的意思表示。虽然在本案中所涉及的让与担保并未被我国法律所 允许，但是该案件所涉及的对当事人真实意思表示的探寻与尊重值得 思考。第三个案例为朱俊芳与山西嘉和泰地产开发商品房买 卖合同纠纷案，该案例与第二个案例的区别在于该案例以书面形式 订立了商品房买卖合同与借款合同，不存在某一合同形式与实质的问 题。争议的焦点在于两个合同究竟谁为主合同，即双方之间究竟存
9、在 怎样的民事法律关系。朱俊芳与嘉和泰公司签订商品房买卖合同并办理手续后，次日双 方就相同价款签订借款协议，约定嘉和泰公司向朱俊芳借款并以商品 房作为抵押，到期未还款以抵押物抵顶，双方不支付对方任何款项。 该案件的争议点在于：1、本案是民间借贷合同关系还是商品房买卖 合同关系。2、到期不能还款用抵押物抵顶借款，双方之间互不支付 对方任何款项是否违反法律规定。首先，朱俊芳主张商品房买卖合同 关系，嘉和泰主张民间借贷关系，事实上商品房买卖合同与借 款协议均为依法成立并有效的合同，双方成立商品房买卖和民间借 贷两个法律关系，只是前者为后者提供担保，后者为前者附加设定了 解除条件。其次，关于双方抵押物
10、抵顶借款的约定并不违反法律规定。中华人民共和国物权法规定：“抵押权人在债务履行期届满前， 不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有” 这是禁止流押的规定。协议中所表示并非指到期未还款抵押物所有权 直接转移，而是指通过商品房买卖合同来实现。由此可知，存在 合法有效的商品房买卖合同与借款合同的情况下可以同时成立商品 房买卖与民间借贷两个民事法律关系。同时，法院在认定流质条款是 需要谨慎分析协议的表述，探究当事人真实的意思表示。总而言之，三个案例虽涉及同一领域，但却各不相同。坦白而言， 在阅读这三个案例时，我感到很吃力，看过很多遍仍觉得有些晦涩难 懂。一方面来自于自身法律基础的不够扎实，一方面感叹于民法在现 实生活中适用的复杂性。想要解决不断变化的社会中的问题，必须不 断更新头脑中的知识体系与思想观念。我需要这样，每个从事法律职 业的人甚至每个公民都需要这样。公平与和谐需要所有社会参与者共 同争取和捍卫。