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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 运用假设开发法评估时，开发完成后的价值不适用（）求取。A.市场法B.成本法C.收益法D.长期趋势法【答案】 B2. 【问题】 下列房地产投资项目经济评价参数中，属于评价标准类基础参数的是（）。A.出租率B.贷款利率C.基准收益率D.资本金投入比例【答案】 C3. 【问题】 商务办公楼是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。商务办公房地产及其估价都有其特殊之处。A.甲级写字楼B.乙级写字楼C.丙级写字楼D.丁级写字楼【答案】 B4. 【问题】 对新开发区土地的分
2、宗估价，（ ）是一种有效的办法。A.比较法B.收益法C.市场法D.成本法【答案】 D5. 【问题】 房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括（）子市场。A.租赁B.销售C.保险D.抵押【答案】 C6. 【问题】 关于资本金现金流量表的说法，正确的是（）。A.把所有投资均视为自有资金B.现金流出包括利息支付C.不考虑信贷资金的还本D.只能用于计算静态盈利指标【答案】 B7. 【问题】 某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于商务办公和需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为1
3、0000m2，运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生（ ）万元的贬值。A.548.19B.558.15C.567.39D.675.40【答案】 C8. 【问题】 某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元，假设在某报告期内的空置率为20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为2万元，则此报告期该物业的有效毛收入为（）万元。A.16B.18C.20D.22【答案】 B9. 【问题】 因不动产的面积发生变化，或权利人名称发生变化而进行的登记，属于（ ）。A.初始登记B.变更登记C.转移登记D.注销登记【答案】 B10. 【问题
4、】 房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险是（）。A.比较风险B.收益现金流风险C.持有期风险D.时间风险【答案】 B11. 【问题】 业主委员会是（ ）的执行机构。A.物业服务企业B.社区居委会C.业主大会D.业主或物业住用人【答案】 C12. 【问题】 某住宅的建筑面积为100m2，买卖合同约定成交价为20000元/m2，价款分两期支付，于成交日期支付100万元，余款于一年后支付，交易税费均由卖方承担。已知买方应缴纳的税费为3万元，卖方应缴纳的税费为8万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例作为可比实例，年折现率为6%，则对其建立比较基础后的总价为（）万元。A.201.
5、89B.186.79C.191.51D.197.17【答案】 C13. 【问题】 判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产（ ）。A.目前是否有经济收入B.过去是否带来了经济收益C.是否具有产生经济收益的能力D.目前的收入是否大于运营费用【答案】 C14. 【问题】 甲房地产咨询公司（以下简称甲公司）设立于 1998 年，购买了位于某居住区配套的商业用房作为经营用房，注册资本为 200 万元。甲公司根据相关法律按税后利润的 10提取法定公积金，至 2008 年年底累计提取 100 万元，2009 年甲公司税后利润为 120 万元，当年分配 70 万元，与甲公司相同规模的同类公司税后平
6、均利润为 90 万元。2008 年以前，甲公司为员工缴纳了社保、失业保险、统筹医疗保险。为了保证员工福利和稳定员工，2009年开始为全体员工投保劳动工伤保险和意外伤害保险。2010 年甲公司为了发展需要，将公司拥有的房地产进行抵押，并就自己的信用向乙保险公司投保，取得期限为 3 年的银行贷款。贷款银行委托了丙房地产估价机构对甲公司抵押房产的价值进行评估。A.338B.350C.362D.420【答案】 B15. 【问题】 甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建于1998年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2011年该两建筑物的年功能折旧额
7、并加以比较，则（ ）。A.甲大于乙B.甲小于乙C.甲等于乙D.难以判断【答案】 C16. 【问题】 某宗商业用途房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2.4万元，该房地产的合理经营期限为（）年。A.10.0B.12.5C.13.5D.40.0【答案】 C17. 【问题】 如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0.23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是（）。A.10.38%B.11.07%C.12.45%D.13.62%【答案】 A18. 【问题】 某幢平房的建筑面积100 m
8、2，单位建筑面积的重置价格为500元/m2,判定其有效 年龄为10年，经济寿命为30年，残值率为5%。A.42 085B.34 170C.13 740D.2 510【答案】 B19. 【问题】 预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本趋升，供给量趋增，则预计其价格会（ ）。A.上升B.下降C.不变D.升降难定【答案】 B20. 【问题】 下列房地产估价活动中，价值时点为过去，估价对象为过去状况的估价是（ ）。A.因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估B.因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估C.因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估D.因司法拍卖需要，对拟拍卖
9、房地产价值进行评估【答案】 C二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 下列属于支票特点的有（）。A.在银行信用基础上产生，以存款为依据B.在银行信用基础上产生，以贷款为依据C.支票有效期短，见票即付D.签发支票金额，以贷款余额为限E.签发支票金额，以存款余额为限【答案】 AC2. 【问题】 民法是调整平等主体的公民之间、法人之间以及他们相互之间的（）的法律规范的总称。A.合同关系B.财产关系C.人身关系D.社会关系E.经济关系【答案】 BC3. 【问题】 某房地产开发股份有限公司拟通过竞标方式取得某房地产开发项目，为此委托一家房地产估价机构(以下简称估价
10、机构)提供包括市场分析、项目融资、开发进度、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告。双方协定，开发公司在签订委托协议的同时向估价机构支付部分款项，余款在估价机构完成和提交咨询报告后支付。A.双方达成的是一种单务合同B.双方民事法律关系的客体包括行为和咨询报告C.估价机构提交咨询报告后享有获得余款的债权D.开发公司开始支付的款项是一种定金【答案】 BC4. 【问题】 (2015真题) 关于大额可转让定期存单的说法中，正确的有（）。A.记名并可自由转让B.面额固定C.期限一般在一年以上D.不能提前提取现金E.利率比同期限的定期存款利率高【答案】 BD5. 【问题】 下列原则中，属于我国民法基本原则的
11、有( )。A.平等原则B.自愿原则C.公平原则D.诚实信用原则E.优先原则【答案】 ABCD6. 【问题】 假设开发法评估在建工程价值时，采用投资利润率计算后续开发的应得利润，计算基数应包括（ ）。A.待开发在建工程价值B.已完工程建设成本C.取得在建工程的税费D.后续开发的投资利息E.销售税金【答案】 AC7. 【问题】 管理费是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的各种费用，包括( )。A.管理人员工资B.房屋开发费C.财务费用D.办公费E 勘察费用【答案】 AD8. 【问题】 关于建筑物寿命的说法，正确的有（）。A.利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的年龄应采用有效年
12、龄，寿命应采用经济寿命B.对建筑物进行更新改造可使達筑物的经济寿命长于其自然寿命C.建筑物的剩余经济寿命是其自然寿命减去有效年龄后的寿命D.建筑物的剩余自然寿命是其经济寿命减去实际年龄后的寿命E.建筑物的有效年龄与剩余经济寿命之和为建筑物经济寿命【答案】 A9. 【问题】 下列对于价值时点的描述中，正确的有（）。A.房地产抵押、征收等估价，价值时点在现在，估价对象状况为现在状况B.房地产损害赔偿的估价，估价对象状况为过去，价值时点为现在C.对评估期房的价值，估价对象状况为过去，价值时点在未来D.在房地产纠纷案件中，估价对象状况在过去，价值时点为过去E.对房地产市场预测时，估价对象状况在过去 ，
13、价值时点为现在【答案】 ABD10. 【问题】 甲房地产开发公司（以下简称甲公司）开发建设一楼盘，2017年11月1日该楼盘竣工并验收合格。陈某于当年12月1日购买该楼盘的一套住房，单价为18000元/平方米，按照商品房销售合同约定建筑面积为100平方米，陈某向开发商缴纳了50万元的定金。陈某向银行申请了90万元人民币的30年期的住房贷款，银行按法律规定持有陈某的购房合同。2018年1月1日甲公司未按规定向陈某交纳该房屋。A.有偿合同B.要式合同C.单务合同D.实践合同【答案】 AB11. 【问题】 下列关于房地产测绘精度要求的表述中，正确的有（）。A.无论何种测量，均无法求得测量的真值B.往
14、返丈量某一段距离，每次观测结果都不会一致C.自动化仪器不会受到操作者的影响D.观测时的自然界会使观测值产生误差E.各种测量仪器都会有一定的误差【答案】 ABD12. 【问题】 (2017年真题) 政府在房地产市场中的主要职能有（）。A.制定市场规则B.进行市场监管C.确定土地利用条件D.制定商品房价格E.提供商业贷款【答案】 AB13. 【问题】 根据城市房地产管理法，房地产价格评估，以（）为基础，参照当地的市场价格进行评估。A.基准地价B.标定地价C.成交价格D.市场价格E.各类房屋的重置价格【答案】 AB14. 【问题】 房地产价格的特征主要包括（）。A.房地产价格受建筑技术的影响很大B.
15、房地产价格不受交易者的个别情况影响C.房地产价格形成的时间通常较长D.房地产价格实质上是房地产权益的价格E.房地产价格既有买卖价格，也有租赁价格【答案】 CD15. 【问题】 强制拍卖的主体，是指在强制拍卖活动中形成的委托拍卖合同法律关系的当事人，即（）。A.拍卖人B.竞买人C.买受人D.代理人E.委托人【答案】 A16. 【问题】 发行库的任务包括（）。A.统一调度发行基金B.实际办理货币发行工作C.保管.调运发行基金D.办理全国发行业务的汇集核算E.对货币流通进行管理【答案】 ABCD17. 【问题】 商品房屋租赁期间内，不影响房屋租赁合同继续有效的情形是( )。A.房屋抵押B.房屋继承C
16、.变更房屋用途D.房屋买卖E.经出租人同意转租房屋【答案】 ABD18. 【问题】 房地产中介服务包括( )。A.房地产咨询B.房地产开发C.房地产估价D.房地产经纪E.房地产广告设计【答案】 ACD19. 【问题】 按照物业用途类型划分，房地产投资可以分为（）投资。A.居住物业B.商用物业C.工业物业D.出租物业E.仓储物业【答案】 ABC20. 【问题】 下列房地产不得抵押的有（）。A.幼儿园的教学楼B.某大学的校办工厂C.依法查封的房屋D.正在建造的商品房E.已出租的商品房【答案】 AC三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 张某计划用自有闲置资金100万元购买一套房屋用于长期投资
17、，拟持有一段时间后转售。某房地产经纪机构向其推荐了市场价格均为100万元的两套房屋，一套为普通住宅，另一套为酒店式公寓。经了解，普通住宅的市场租金为5000元/月，酒店式公寓按70000元/年的固定收益委托经营。张某认为，普通住宅的投资回报率是500012/10000006%，而酒店式公寓的投资回报率是70000/10000007%，所以选择购买酒店式公寓。、张某的选择是否正确？、针对两类物业不同的投资经营特点，注册房地产估价师可以从哪些方面为张某投资决策提供专业建议？【答案】1.本题考查的是旅馆房地产估价的技术路线及难点处理。张某的选择不一定正确。如按资本化率考虑，酒店式公寓投资回报率高于普
18、通住宅的收益率；如按报酬率考虑，张某的选择可能不正确，因为酒店式公寓收益年限可能短于普通住宅的收益年限；第二，应该考虑两套房屋本身未来增值速度和增值能力的差异；第三，还应考虑两套房屋变现能力大小，普通住宅的变现能力较好。要在综合考虑上述情况基础上作出判断。2.如选择酒店式公寓，一是区位选择非常重要，二是配套服务设施要齐全，三是选择专业品牌物业服务很重要。如选择普通住宅，除考虑投资回报率外，重点要关注它的升值空间大小。2. 某房地产估价机枸接受委托，评估位于某历史文化街的一沿街小型商铺的市场价值。该商铺形状方正，权利状况完整。注册房地产估价师张某对该商铺进行实地查勘后，拟选用市场法作为主要的估价
19、方法，但仅搜集到A、B、C、D四个交易实例。实例A交易时带有3年尚未到期的租约，合同租金明显低于市场租金；实例B系兄弟之间转让；实例C系相邻商铺的业主购买后扩大经营规模；实例D平面形状为“L”形，系业主将原为矩形的商铺临街面二分之一宽度、三分之一深度的部分转让给某银行安装自动取款机所致。除以上情况外，四个交易实例与估价对象均具有较好的可比性。请问：1.四个交易实例是否可以选作可比实例？2.四个交易实例中若有可以选作可比实例的，应如何对它们的成交价格进行修正或者调整？【答案】1.实例A、B、C、D交易实例可选作可比实例。实例A与评估对象的房地产权益状况之间存在差异，通过修正可以进行调整；实例B、
20、C属于特殊交易情况的交易实例，一般不宜选为可比实例，但由于此次评估可供选择的交易实例较少，所以不得不选用。实例D与估价对象的形状之间存在差异，但可以通过修正进行调整。2.实例A需要进行权益状况的调整，可以通过将租约期内正常租金和租约租金之差折现(折到实例A的交易日期）求和，并将所得结果加到交易价格上来修正这种带租约的可比实例。实例B的成交价格一般会低于正常价格，可通过乘以一个大于1的交易情况修正系数来进行修正。实例C可以通过将交易价格减去按照面积分摊的合并增值额来进行修正。实例D可以通过路线价法增补由于缺失那一部分带来的交易价格的偏低。3. 某商务写字楼建筑面积11000m2，可租售面积800
21、0m2，土地使用年限40年，从2002年7月1日起计，土地面积3000m2。当地正常月租金为90元/(月m2)，正常出租率90%，大楼正常管理运营每月总费用占当月租金收入的20%。经调查附近40年使用年限同样性质用地的当前地价为8000元/m2，土地资本化率为6%，建筑物的资本化率为10%，业主欲投保，请评估其在2006年7月1日的保险价值。估价计算如下：有效毛收入=110009090%12元=10692000元总费用=8000901220%元=1728000元写字楼经营净收益=(10692000-1728000)元=8964000元写字楼用地净收益=建筑物净收益=(8964000-16414
22、76)元=7322524元建筑物价值=【答案】有效毛收入计算错误，应为80009090%12元=7776000元总费用计算错误，应为8000901290%20%元=1555200元用地价值未作年限修正，故用地净收益计算错误，应为估价结果计算应适用建筑物资本化率，故建筑物价值计算错误。试题分析本题首先要明确房地产的投保价值仅指建筑物价值，不包括土地的价值。因此思路应为先求取房地产整体的价值，在此基础上减去土地的价值。对于收益性房地产，其价值的评估应使用收益法，收益法的核心是计算年净收益，即有效毛收入与年总费用之差，计算时要注意租售面积、租金水平、出租率等指标的选取要正确。计算土地价值是要进行年限
23、的修正。计算建筑物价值时要注意资本化率指标的选择。您可能感兴趣的试题4. 甲公司拟以其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日的市场价值。房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于2015年6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1年。后甲乙两公司合资事项因故延期，于2016年9月20日重新启动。由于原估价报告使用期限已过，鉴于在此期间房地产市场并无明显变化，甲公司要求房地产估价机构直接更改原估价报告中的价值时点、报告出具日期及报告使用期限，保留原估价结果后出具新的评估报告。请问：1.房地产估价机构可否满足甲公司的上述要求？请简述理由。2.
24、针对本案情况，在前次估价的基础上，房地产估价机构重新出具估价报告应补充哪些外部作业工作？对原估价报告中两种估价方法的测算内容必须做出哪些具体调整？【答案】1.房地产估价报告不能满足甲公司的上述要求。原估价报告使用期限已过，不能直接使用原估价报告，超过使用期限的，需要重新进行估价、并出具新的估价报告。2.房地产估价机构重新出具估价报告应补充的外部作业工作包括：（1）通过市场调查收集相似房地产的交易实例资料、建安造价资料、房地产开发市政配套费用等规费资料、开发利润率资料等；收集房地产实物状况和权益状况的资料。（2）通过实地查勘确定建筑物折旧。对原估价报告中两种估价方法的测算内容需要做出的调整包括：
25、（1）比较法：根据交易实例资料对可比实例成交价格进行调整；对可比房地产状况进行调整，主要是对房地产实物状况和权益状况进行调整，因为不知道这一年中估价对象是否产生了新的债权债务，需要重点对房地产权益状况进行调整。（2）成本法：首先需要调整折旧，然后根据建安造价资料、房地产开发市政配套费用等规费资料、开发利润率资料对各项成本和开发利润率进行调整，计算建筑物重新购建价格。5. 某房地产估价机构接受委托评估一停建住宅项目的转让价值，价值时点为2014年6月15日，该项目土地是2008年6月以出让方式取得，2010年6月项目结构封顶后因故停工。根据委托人提供的资料，项目实际已支出成本为2800元，包括土
26、地取得成本、开发成本（注：应为建设成本，下同）、管理费用以及2008年6月至价值时点的投资利息。注册房地产估价师经调查核实，认为委托人列支的截至项目停工的各项实际成本费用符合当时的市场情况，在采用成本法估价时，确定该房地产重置成本为2800元。请问：1上述确定该房地产重置成本的过程有哪些错误?2在正确确定重置成本后，还应考虑哪些因素才能测算出成本价值?【答案】1该房地产重置成本的过程错误包括：（1）不能按照各项成本费用在过去发生时的实际或正常水平来估算，而应该按照在价值时点的各项费用的客观正常水平来估算。（2）“开发成本”包含土地取得成本、管理费用、建设成本、销售费用、销售税费和投资利息共六项，不能将开发成本与土地取得成本、管理费等并列。（3）该房地产重置成本构成除上述开发成本外，还包括开发利润。（4）投资利息的计息期起点为应计息项目费用发生时点，终点是建设期的终点。2在确定重置成本后，还应考虑建筑物折旧因素，扣减后得出估价对象成本价值。