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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 同一宗房地产，无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值三者之间的关系一般为（ ）。A.无租约限制价值承租人权益价值出租人权益价值B.无租约限制价值出租人权益价值承租人权益价值C.无租约限制价值出租人权益价值承租人权益价值D.以上均不正确【答案】 C2. 【问题】 某城市2015年商品房销售量的预测值为500万m2，实际销售量为450万m2，如果平滑指数为0.7，则用指数平滑法预测该城市2016年商品房销售量为（）万m2。A.465B.485C.665D.915【答案】 A3. 【问题
2、】 下列关于房地产开发项目质量责任制度的表述，正确的是（ ）。A.房地产开发企业必须对其开发的房地产项目承担质量责任B.经核验，房屋属于主体结构质量不合格，主要通过保修解决C.业主购买的房屋出现质量问题，理应由各承建方对购房者承担责任D.商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格，应向房地产主管部门申请核验【答案】 A4. 【问题】 甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。A.甲开发商可以向银行申请企业流动资金贷款B.甲开发商不能以该在建工程为其他企业向银行申请贷款提供抵押物担保C.该在建工程只有取得销售许可证后方可用于抵押贷款D.该在建工程只有取得预售许可证
3、后方可用于抵押贷款【答案】 B5. 【问题】 下列关于抵押的说法不正确的是( )。A.以具有土地使用年限的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限B.以共有的房地产抵押时，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意C.预购商品房贷款抵押时，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证D.订立合同时，可以在合同中约定在债务履行期届满抵押权人尚未受清偿时，抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容【答案】 D6. 【问题】 甲公司依法取得15亩蔬菜生产基地和城市规划区内20亩国有土地的土地使用权，用于开发商品房和经济适用住房，并委
4、托某房地产估价机构对被拆迁房屋的市场价格进行了评估。开发建设过程中，甲公司依法取得商品房预售许可证后，委托乙公司代理预（销）售商品房。委托协议签订后，乙公司在媒体发布商品房预售广告，并协助甲公司为部分购房者办理抵押贷款手续。该小区全部竣工后，购房者陈某对所购商品房面积提出疑问，乙公司的销售人员进行了解释。甲公司按规定与购房者各自缴纳税费后，为购房者办理了房屋权属登记手续。A.房屋征收决定公告之日B.征收执行之日C.征收补偿协议签订之日D.征收动员之日【答案】 A7. 【问题】 甲公司因债务纠纷被起诉，法院裁定拍卖甲公司开发的某幢办公楼偿还债务。乙房地产估价机构接受法院委托，评估该办公楼的市场价
5、格，经调查，甲公司债务情况如下：拖欠施工单位工程款300 万元，银行贷款余额2700 万元，第三方欠款为2000 万元。在估价时点，该办公楼全部可销售面积为5 万m2，其中已售出3 万m2，经评估，该办公楼市场价格为6000 元/m2，拍卖变现时费用及税金为2500 万元。A.7500B.9600C.12000D.18000【答案】 C8. 【问题】 建筑构造中的条形基础适用于（ ）建筑中。A.砖木结构B.砖混结构C.钢筋混凝土结构D.钢结构【答案】 B9. 【问题】 某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后
6、每年净收益增长2%，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7%。则该宗房地产的现时收益价格为（ ）万元。A.85.45B.87.16C.88.50D.88.90【答案】 B10. 【问题】 房地产开发公司于2007年1月开发一经济适用房住宅小区，项目总投资为3000万元，并以划拨方式取得了该项目建设用地使用权。2007年6月，经招标，分别与B监理公司，C施工企业签订了监理合同、施工合同，其中建设工期为一年半，施工工程合同价为1800万元。2007年4月，正式开工建设。2008年9月，乙公司完成该小区开发，并通过综合验收。A.2B.3C.4D.5【答案】 A11. 【问题】 在房地产
7、投资决策中起关键作用的可行性研究是（）。A.一般投资机会研究B.特定项目投资机会研究C.初步可行性研究D.详细可行性研究【答案】 D12. 【问题】 某房地产开发企业2014年6月底，流动资产为3000万元，速动资产为2080万元，流动负债为1600万元。则该企业的速动比率是（ ）。A.90%B.120%C.130%D.160%【答案】 C13. 【问题】 李某预购一套建筑面积为100m2的商品住房，单价22000元/m2，买卖双方面积误差处理未作约定。房屋交付后，经实测，建筑面积为95m2。若李某不退房，则实付房款（ ）万元。A.204.60B.209.00C.213.35D.213.50【
8、答案】 A14. 【问题】 二级资质房地产估价机构可以从事的房地产估价业务有（ ）。A.公司上市、企业清算B.司法鉴定、城市房屋拆迁C.企业清算、城市房屋拆迁D.司法鉴定、公司上市【答案】 B15. 【问题】 当建设用地使用权期限届满时，其土地使用权可以自动续期的是（ ）。A.写字楼B.生产用房C.加油站D.住宅【答案】 D16. 【问题】 征收耕地的安置补助费，按照（ ）计算。A.农业人口B.需要安置的农业人口C.原占用耕地的人口D.原耕地供养的人口【答案】 B17. 【问题】 下列关于房地产市场周期循环的表述中，错误的是（）。A.在房地产周期循环中，价格（租金）和空置率通常是同向变动的B.
9、在房地产周期循环的最低点，空置率最高C.房地产周期循环的供求平衡点是长期平均空置率D.在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率【答案】 A18. 【问题】 房地产估价师的注册有效期为（）年。A.2B.3C.4D.6【答案】 B19. 【问题】 房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起（）日内给予答复。A.3B.5C.7D.10【答案】 B20. 【问题】 根据房地产估价机构管理办法，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照（）划分。A.行政区域B.估价目的C.估价对象规模D.价值类型【答案】 B二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问
10、题】 基本完好房的成新度可以是( )。A.九成B.八成C.七成D.六成E 四成【答案】 CD2. 【问题】 下列不确定性因素中，影响房地产置业投资项目财务评价结果的有（ ）。A.权益投资比率B.空置率C.土地费用D.容积率E.运营费用【答案】 AB3. 【问题】 专业估价的特点主要有（）。A.由取得相关资格的专业人员完成B.是一种专业意见C.具有社会公信力D.有偿或者无偿服务E.承担法律责任【答案】 ABC4. 【问题】 关于路线价区段的说法，正确的有（）。A.路线价区段位于街道两侧，是带状的B.应将面积相近、形状相同、位M相邻的临街土地划为同一个路线价区段C.两个路线价区段的分界线，原则上是
11、地价水平有明显差异的地点D.较长的繁华街道，可根据地价水平差异划分为两个以上的路线价区段E.同一街道两侧的地价水平有明显差异的，应以街道中心为分界线，将该街道两侧视为不同的路线价区段【答案】 ACD5. 【问题】 下列财务指标中，反映企业营运能力的有( )。A.资产负债率B.存货周转率C.存货周转次数D.应收账款周转率E.应收账款周转次数【答案】 BCD6. 【问题】 保障性住房等享受政策支持的住房，包括（）。A.廉租住房B.经济适用住房C.公共租赁住房D.限价商品住房E.普通商品房【答案】 ABCD7. 【问题】 某房地产开发公司(以下简称开发公司)征用X省Y市Z县基本农田以外的耕地360亩
12、开发建设一综合小区。该项目预计总投资为5.88亿元，其中征地补偿费及出让金共1.08亿元已全部支付，工程分三期建设(用地规模相同)，每期投资均为1.96亿元。一期工程于2001年4月动工，2001年8月底，开发公司已投入500万元，9月1日拟向银行申请在建工程抵押，2002年6月一期工程竣工依法交付使用，同时某住房置业担保公司(以下简称担保公司)提供住房置业担保。担保公司实有资本3000万元，此前已对外提供担保6亿元。2002年2月H公司与开发公司订立住房买卖合同，约定按建筑面积计价，产权登记面积与约定面积误差不得超过2%，否则有权退房。H公司在接收住宅时又另购开发公司写字楼(现房)。H公司总
13、购房款为800万元，其中写字楼价款为200万元。当地契税税率为4%。A.不可以设定，因房屋工程尚未竣工B.可以设定，因土地投资、开发总投资均符合法定要求C.可以设定，因符合在建工程抵押条件D.不可以设定，因建设工程总投资未超过法定比率【答案】 BC8. 【问题】 下列关于征收集体土地的政策规定中，表述正确的有（）。A.建设单位征收的集体土地，其土地所有权属于建设单位B.征收土地实行两级审批制度，即全国人大和省级人大C.基本农田未超过150亩的，由省级人民政府审批并报国务院备案D.征收土地，由用地单位支付土地补偿费.安置补助费.地上附着物和青苗补偿费E.临时使用土地的期限，最多不得超过两年【答案
14、】 D9. 【问题】 政府规范房地产市场行为的措施有（）。A.健全市场准入制度B.推动行业诚信体系建设C.调整银行贷款利率D.规范交易程序E.加强产权管理【答案】 BD10. 【问题】 农用地包括( )。A.养殖水面B.草地C.耕地D.水利设施用地E 未利用地【答案】 ABC11. 【问题】 一般来说，债券具有( )特征。A.偿还性B.决策参与性C.流动性D.安全性E.收益性【答案】 ACD12. 【问题】 申请房屋登记时，由当事人单方申请的情形有（）。A.合法建造房屋取得房屋所有权B.权利人放弃房屋所有权C.继承取得房屋所有权D.产权交换取得房屋所有权E.依据人民法院生效法律文书取得房屋所有
15、权【答案】 ABC13. 【问题】 下列属于土地使用管制的事项有（）A.建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通B.取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施C.某宗土地使用权中，要求容积率为2.0D.甲乙两宗土地使用权中，甲土地必须为乙土地留出通行道路E.某宗土地只能用于商业房地产开发【答案】 AC14. 【问题】 在房地产市场中，引起需求增加或减少的原因主要有（）。A.收入水平变化B.政府税收政策的影响C.消费品位变化D.获得金融机构融资的难易程度E.未来预期收益变化【答案】 ABC15. 【问题】 某房地产开发股份有限公司拟通过竞标方式取得某房地产开发项目，该普通商品房
16、项目总投资2亿元。该项目建筑工期预计为2年。为此委托一家房地产估价机构（以下简称估价机构）提供包括市场分析、项目融资、开发进度、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告。双方协定开发公司在签订委托协议的同时向估价机构支付部分款项，余款在估价机构完成和提交咨询报告后支付。该房地产估价机构为三级资质。A.施工许可证B.土地使用权证书C.建筑质量许可证D.消防安全许可证【答案】 AB16. 【问题】 下列房地产估价业务中，三级资质房地产估价机构可以从事的业务有（）。A.司法鉴定B.公司上市C.房屋征收D.企业清算E.在建工程抵押【答案】 C17. 【问题】 某城市处于平原地区，城中有两条河流汇集，并有两
17、条铁路在此交汇。该市下辖四县两区，地下煤炭资源储藏丰富，形成了煤炭开发、煤化工、电力生产、交通运输等主导产业。 2011 年，甲房地产开发公司在该市投资建设一个占地面积 5600m2、总建筑面积 17000m2 的住宅项目。该项目由 3 幢建筑组成，均为现浇框架结构，每幢建筑的进深为 14m，基底面积均为 860m2，共 8 层，其中一层建筑面积 720m2，二层以上建筑面积相等。建设期间，乙银行给予甲房地产开发公司流动资金贷款 9000 万元，以其建设用地使用权抵押作为放款条件。2011 年，甲房地产开发公司销售收入 1.70 亿元，其中，销售收入净额 l.58 亿元，营业成本 0.85 亿
18、元，销售费用、管理费用和财务费用分别为 0.17 亿元、0.13 亿元和 0.04亿元，所得税税率为 25。A.电梯B.热水系统C.中水道D.自动喷淋系统【答案】 BCD18. 【问题】 某城市根据城市总体规划的要求，对某片区进行旧城区改造，征收国有土地上房屋，该市人民政府委托A部门组织征收工作，该部门委托B开发企业负责征收具体工作。2018年5月4日，A部门作出征收决定，2018年5月7日，作出公告。C房地产估价机构接受委托，进行征收补偿评估。被征收王某对估价结果产生异议，故委托相同等级的估价机构进行复核。A.王某应直接向C机构申请鉴定B.王某应直接向评估专家委员会申请复核C.王某对鉴定结果
19、仍有异议，可申请行政诉讼D.王某可先向C估价机构咨询，再向其申请复核【答案】 CD19. 【问题】 目前，我国信托机构开办的业务可分为（）。A.金融业务B.委托业务C.代理业务D.外汇业务E.信托业务【答案】 BCD20. 【问题】 注册房地产估价师管理办法规定，注册房地产估价师应当履行（）义务。A.在规定范围内执行房地产估价及相关业务B.签署房地产估价报告C.接受继续教育，努力提高执业水准D.与当事人有利害关系的应当主动回避E.遵守法律.法规.行业管理规定和职业道德规范【答案】 CD三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 指出并改正下列房地产估价报告片段中的错误（本题10分，错处不超过
20、4个。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至0分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）本次估价背景情况如下：投资有限公司于2017年12月通过拍卖方式购置了12000m2的办公写字楼，并于2018年1月开始装修，在完成吊顶、墙面装修后，公司资金周转困难，于是和银行协商，欲将此办公楼抵押给银行，并委托了房地产估价有限公司评估，估价公司2018年3月28日-4月10进行了估价作业，完成估价报告。致估价委托人函银行：受贵银行委托，我们对位于市区路号的办公房地产价值进行了估价。估价目的是：为银行提供价格参考依据而估价房地产市场价值。价值时点是：2018年3月28日。经过实地查勘和市
21、场调查，遵照中华人民共和国城市房地产管理法、国家标准房地产估价规范、房地产抵押估价指导意见等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，选用收益法和比较法进行了分析、测算和判断，确定办公房地产在现有装修完成后的价值为人民币240000000元，大写金额人民币贰亿肆仟万元整。报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价的假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当，造成损失！估价的详细结果、过程及有关说明，请见估价结果报告、估价技术报告。房地产估价有限公司（公章）法定代表人：（手签）二一八年三月二十四日【答案】1.错处：致函对象为银行错误，改为：“房地产投资公司”。属于委托人错
22、误2.错处：估价目的：为银行提供价格参考依据而估价房地产市场价值错误改为：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而估价房地产抵押价值。3.错处：确定办公房地产在现有装修完成后的市场价值改为：确定办公房地产在现状装修下（或价值时点状况下）的市场价值。4.错处：致函落款日期为：二一八年三月二十四日改为：致函落款日期为：二一八年四月十日。致函日期或估价报告完成日期为致委托人函落款日期。2. 某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该
23、被拆迁入过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。请问：你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?【答案】(1)如该被拆迁人的房屋领有房屋所有权证，应以其记载用途为准，或查阅该房屋权属档案。(2)如当地对被拆迁房屋性质有特别规定的，应服从其规定按其确定的用途评估。(3)若拆迁人与被拆迁人对该被拆迁房屋的性质协商一致的，可按协商确定的用途评估。(4)如拆迁人与被拆迁人对房屋性质不能协商一致，应向城市规划行政主管部门申请确认据此确定该房屋用途。试题分析(1)该题考核的是城市房屋拆迁估价的运作方式以及被拆迁房屋性质的确定问题。(2)首先是估价机构应通过合法程序接受委托，并
24、与拆迁人签订拆迁估价委托合同。(3)其次要经过制定计划、入户调查和室内作业后才可以出具估价报告。(4)对于被拆迁房屋的性质一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准，各地对被拆迁房屋的性质认定有特别规定的，服从其规定；拆迁人与被拆迁人对该被拆迁房屋的性质协商一致的，可以按照协商结果进行评估；如拆迁人与被拆迁人对房屋性质不能协商一致，应当向城市规划行政主管部门申请确认，据此确定该房屋用途。您可能感兴趣的试题3. 某饮料厂位于某市的商业中心，所处地段在城市规划中的功能分区是商业用地。为了集约利用土地，该饮料厂将迁移至城乡结合部重新建厂，欲将其全部房地产售与某开发有限责任公司，要求评估其房地产的市场价格
25、。估价人员拟采用房产、地产分别估价的技术路线，即：首先采用重置成本法评估旧有建筑物的价值，然后运用成本法评估土地的价格，最后将建筑物的价格加上土地的价格，从而得出估价对象房地产的总价格。【问题】1.你认为这样做合适吗说明理由。2.作为一名注册房地产估价师，你认为对于某饮料厂适宜的估价方法是什么估价注意哪些问题【答案】1.这么做不合适。因为估价对象现实用途是工业，但开发公司购买此地，肯定会变更用途，估价用途应该是商业，选用成本法可能关联性较小，不能真实反映该地块的价值，因为原工业房地产不符合最高最佳利用，所以迁出，因此，应优先按商业用途估价。如果是商业用途用地，应优选比较法和收益法、假设开发法。
26、2.如果该开发有限公司对原工厂进行装修改造用作商业用途，适宜选用假设开发估价，估价师预测开发完成后的价值（比较法和收益法）扣减后续续建的必要支出和应得利润，来求取该饮料厂的房地产价值。注意选择具体估价方法，明确估价的假设前提，选择最佳的开发经营方式、预测开发经营期，接着，开发完成后房地产价值的确定，可以找该地段用作商业的三个类似可比实例，进行交易情况、市场状况和房地产状况的修正，最后得到用于商业用途的价值。也可以选用收益法，则需要考虑平均的月租金、出租率、运营费用，计算净收益，选定报酬率和收益年限，确定最终结果。测算后续开发的必要支出，确定折现率或应得利润，得到最后结果。4. 某估价公司于19
27、99年8月1日对一宗房地产进行了估价，估价目的为抵押贷款，按当时正常市场价格评估的结果为1000万元，银行据此贷款给其业主800万元。2001年10月1日，因该业主无力偿还贷款，银行申请，经法院判决将该房地产拍卖。拍卖所得扣除各项税费后为600万元，加上业主已偿还给银行的部分本金及利息，业主仍欠银行100万元。为此，银行要求估价公司赔偿该100万元的损失，而估价公司认为自己没有责任。请问估价公司应如何说明自己没有责任和解释其原因？【答案】(1)银行按估价值的八成贷款给业主，对风险考虑不够；(2)抵押估价时点为1999年8月1日，拍卖的时间为2001年10月1日，由于时间变化，房地产价值会发生变
28、化；(3)由于短期(快速）和强制性变现因素，拍卖价格可能会低于公开市场价值；(4)房地产拍卖所得扣除各项税费后得款可能低于公开市场价值；(5)如果估价公司当时的估价结果是客观合理的，就没有赔偿责任。5. 指出并改正下面估价报告片段中的错误（本题10分。错处不超过四个，后面应用前面的错误计算结果导致错误的不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至0分，请在答题纸上作答不得在试卷上改错）本次估价背景情况如下：估价对象是某企业拥有的位于繁华街路的一幢临街单层工业用房，产权证用途工业。因为该市经济的发展，该区域变为了商业中心，某企业也对该工业用房进行了装修改造，变成了两层
29、商业房地产，现一、二层全部出租。为解决该区域商业配套不足的问题，规划部门同意该工业一层改建为商铺。该企业也已申请改建，但尚未办理完变更手续，后用该房申请房地产抵押贷款，委托房地产估价机构评估其抵押价值。以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析”、估价对象风险提示内容片段：3.估价对象最高最佳利用分析估价对象的最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次，应按法律上允许、技术上可能、价值最大化的次序进行分析、筛选或判断确定，并应符合下列规定：（1）当估价对象已为商业用途利用时，应在调查了解及分析其利用现状的基础上，对其最高最佳利用和相应的估价前提作出下列判断和选择，并应在估价报告中说明：1）维持
30、现状、继续利用前提，新房地产价值-将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润现有房地产的价值，选择维持现状前提进行估价；2）更新改造前提，更新改造后的房地产价值-更新改造的必要支出及应得利润现状房地产的价值，应选择更新改造前提进行估价；3）改变用途前提，改变用途后的房地产价值-改变用途的必要支出及应得利润现用途房地产的价值，应选改变用途前提进行估价；4）改变规模再予以利用经计算不合理，不选择改变规模前提进行估价；5）重新开发再予以利用，成本太高，不合理，不选择重新开发前提进行估价；6）估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本、用途变更费用及应得利润后，其剩余价值大于作为工业使用的价
31、值。所以，估价对象应改变工业用途为商业用途、并进行改造装修利用最合理。【答案】1.估价对象的最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次，应按法律上允许、技术上可能、价值最大化的次序进行分析、筛选或判断确定，错误，改为：估价对象的最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次，应按法律上允许、技术上可能、财务上可行、价值最大化的次序进行分析、筛选或判断确定。2.维持现状、继续利用前提，新房地产价值-将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润大于现有房地产的价值，选择维持现状前提进行估价，错误，改为：维持现状、继续利用前提，新房地产价值-将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润现有房地产的价值，选择维持现状前提进行估价。3.该房地产的实际用途、登记用途、规划用途之间不一致时，应按下列规定确定估价所依据的用途，并应作为估价假设中的未定事项假设在估价报告中说明及对估价报告和估价结果的使用作出相应限制，错误，改为：该房地产的实际用途、登记用途、规划用途之间不一致时，应按下列规定确定估价所依据的用途，并应作为估价假设中的不相一致假设在估价报告中说明。4.关注房地产抵押价值未来上涨的风险，对预期可能导致房地产抵押价值上涨的因素进行分析说明；错误，改为：关注房地产抵押价值未来下跌的风险，对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素进行分析说明。