《天津泰达集团_质量手册_质量管理手册_63页38420.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《天津泰达集团_质量手册_质量管理手册_63页38420.docx（55页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、天津泰达集团有限公司 版本/修改态:1 / 3TEDA GROUP 文件编号:泰达/质量手册2004 生效日期: 2009/04/01ISO 9001: 2000 质量手册 第 55 页 共 55 页 页码1/10.0 质量量手册目录录章节号ISO90001:22000标准条款标 题题页数总页号0.0质量手册目目录110.14.1质量手册发发布令120.25.5.22管理者代表表任命书130.34.2质量手册管管理2450.4公司概况161.05.3； 5.4质量方针和和质量总目目标批准页页172.05.5.11组织结构和和职责128193.01；2；33范围、引用用标准、术术语和定义义120
2、4.04质量管理体体系621-2665.05管理职责527-3116.06资源管理332-3447.07产品实现1335-4778.08测量、分析析和改进848-5559.0质量管理体体系程序文文件和作业文件件目录256-57710.0质量手册修修改记录158页码1/11 0.1 质质量手册发发布令本质量手册册依据GBB/T199001-20000 idtt ISOO90011:20000质量量管理体系系要求，结结合公司实实际情况编编写。本质量手册册阐明了公公司的质量量方针和质质量目标，是是描述公司司质量管理理体系的纲纲领性文件件，是公司司实施房地地产开发质质量管理活活动、实现现质量方针针和质
3、量目目标的规章章和准则。现现予以批准准发布，自自20044年6月116日起实施。公公司所属各各部门和全全体员工务务必认真学学习，深入入领会，切切实贯彻执执行。天津泰达集集团有限公公司 总经经理：孟 群 图为二四年九月月廿一日通通过英国劳劳氏质量认认证有限公公司之认认证证书 页码1/110.2 管理理者代表任任命书兹任命徐子子华先生为为天津泰达达集团有限限公司房地地产的开发发和销售质质量管理活活动的管理理者代表，具具有以下方方面的职责责和权限：1 确保按照GGB/T1190011-20000 iddt ISSO90001：20000标准准建立、实实施并保持质量量管理体系系。2 随时向总经经理报告
4、质质量管理体体系的运行行情况，包包括改进的的需求。3 提高公司全全体员工满满足顾客要要求的意识识。4 负责或授权权房地产事事业部对质质量手册内内容进行解解释。5 负责质量管管理体系有有关事宜的的对外联络络工作。天津泰达集集团有限公公司 总经理： 孟孟 群 页码1/220.3 质量手册册管理1 质量手手册的编制制和批准1. 1文件编写写在管理者代代表的领导导下，公司司组成质量量管理体系系文件编写写小组(以以下简称编编写小组)，负责编编写质量管管理体系文文件草案。质质量管理体体系文件包包括：质量量手册、程程序文件、作作业文件和和质量记录录。编写小小组成员以以房地产事事业部工作作人员为主主体，其他他
5、有关部门门工作人员员及聘请外外部咨询顾顾问参加。有有关部门指指：集团公公司职能部部室、工程程项目管理理部（以下下简称项目目部）和售售楼中心。1. 2讨论研究究公司各部门门根据质量量管理体系系文件草案案组织详细细的讨论研研究，提出出修改意见见，文件编编写小组负负责修订。1. 3草案评议议管理者代表表负责组织织专门会议议，对草案案进行评议议，形成正正式稿。1. 4定稿发布布总经理全面面审阅质量量手册及主主要程序文文件和作业业文件的正正式稿，签签署发布令令，正式批批准质量手手册。2质量手册册修改和换换版2. 1年度修订订公司每年举举行一次由由总经理主主持的管理理评审会议议，提出对对质量手册册及相应文
6、文件的修订订意见，确确认后实施施修改。页码2/222.2实施施修改在管理者代代表领导下下，房地产产事业部组组织对文件件进行修改改，确定修修订草案。2. 3修订草案案批准修订草案由由管理者代代表审核后后报总经理理批准。3解释权质量手册的的解释权归归管理者代代表或由他他授权的房房地产事业业部。4质量手册册发放集团公司办办公室负责责质量手册册的发放和和控制，执执行体系系管理性文文件控制程程序。页码1/110.4 公公 司 概概 况天津泰达集集团有限公公司成立于于19966年，是经经天津市委委、市政府府批准组建建的综合性性国有大型型企业集团团，隶属天天津泰达投投资控股有有限公司。目目前，泰达达集团拥有
7、有一家上市市公司、十十余家全资资子公司及及四十多家家控股或参参股企业，主主要经营门门类涉及城城市成片开开发、金融融产业、环环保产业、制制造业、体体育产业及及餐饮酒店店等现代服服务业。集集团公司拥拥有天津市市房地产开开发企业二二级资质。泰达集团的团队理念是：坦诚、简洁、求真、务实。泰达集团是是一个思维维创新的企企业。在激激烈的市场场竞争中泰泰达集团适适时制定企企业发展战战略，将自自己定位为为“城市资源源运营实践践者”，确定了了“231”发展模式式，即“两大板块块、三个层层次、一个个联盟”：以土地地资源为主主的成片土土地开发以以及中短期期金融产品品为主的金金融资产投投资；在对对成片的土土地资源和和
8、与土地相相关的金融融资产进行行投资、在在土地资源源基础上的的房地产开开发以及对对城市资源源运营的其其他非核心心业务等三三个层次上上开发运营营；并打造造一个土地地资源运营营和金融资资产投资的的战略联盟盟。2004年年9月177日，集团团公司房地地产的开发发和销售IISO90001:22000质质量管理体体系通过了了英国劳氏氏认证公司司的认证,并于20007年通通过换证审审核。本着着一切为了了顾客满意意的宗旨，弘弘扬“追求卓越越，服务社社会”质量方针针，持续提提高房地产产开发建设设管理水平平，自主创创新，打造造精品工程程，为天津津市城市建建设和滨海海新区开发发开放做出出新贡献。 页码码1/11.0
9、 质量方方针和质量量总目标批批准页1.1本公公司质量方方针：追求卓越 服务社社会追求卓越： 追求求质量卓越越以完美工工程质量合合格率回报报用户追求环境境卓越以绿色环环保为企业业长远目标标保护环境境健康发展展追求品牌牌卓越以一流产产品标准锻锻造“泰达”服务品牌牌服务社会产品服务务社会以住宅和和商业房地地产为最终终产品服务务小众社会会理念服务务社会以“泰达”追求卓越越精神服务务大众社会会责任服务务社会以国企反反哺精神回回馈全社会会本公司质量量方针应使使集团公司司全体员工工得到理解解并贯彻执执行，总经经理定期组组织质量方方针的评审审。1.2本公公司质量总总目标：1.2.11 单位工工程合格率率单位工
10、程合合格率1000； 1.2.22 按期竣竣工交付率率重合同守信信誉，确保保房地产开开发项目按按期竣工交交付率95； 1.2.33 顾客满满意度未来一年内内顾客满意意度达到885，二二年内达到到90；二年以后后保持在995%以上上。 各部部门根据集集团公司的的质量总目目标，结合合本部门职职能制定质质量分目标标，纳入各各部门质量量目标文文件，经总总经理批准准后执行。 天天津泰达集集团有限公公司 总经经理： 孟 群页码1/112 2.00 质量量管理体系系组织结构构和职责 2.1集团团公司质量量管理体系系组织结构构图集团公司总经理主管副总经理管理者代表房地产事业部办公室人力资源部安技部财务部资产管
11、理部投资发展部项目部N项目部 2项目部 1售楼中心质量管理体体系网络生产经营管管理架构页码2/1122.2质量量管理职责责2.2.11 总经理2.2.11.1制定定和批准质质量方针和和质量目标标，并确保保方针和目目标的落实实。2.2.11.2任命命管理者代代表。2.2.11.3批准准质量手手册和主主要程序文文件。2.2.11.4主持持评审质量量管理体系系，以确保保其持续的的适宜性、充充分性和有有效性。2.2.11.5对质质量管理体体系的策划划、建立、实实施和改进进予以承诺诺，宣传贯贯彻以顾客为中心心的企业宗宗旨，满足足顾客及法法律法规要要求。2.2.11.6组织织策划公司司中长期发发展战略和和
12、年度经营营管理目标标，下达房房地产项目工程开开发指令。依依法授权公公司工作人人员代表其其行使总经经理职权。2.2.11.7组织织公司拟开开发房地产产投资项目目的论证策策划和重要要营销合同同、招标文件、重要要供方的评评审。批准准房地产工工程项目的的报审文件件和总体设设计方案。2.2.11.8批准准公司组织织结构，任任命职能部部室负责人人。批准组组建项目部部和售楼中中心并指定定负责人。批批准各部门门职责权限限和岗位设设置并保证证部门间有有效沟通。2.2.11.9组织织提供质量量管理体系系持续运行行所需的资资源，包括括人、财、物物、信息、技技术等资源源。2.2.11.10主主管副总经经理协助总总经理
13、履行行2.2.1.7和和2.2.1.9质质量管理职职责。2.2.22 管理者者代表2.2.22.1按照照ISO99001：20000标准，组组织协调质质量管理体体系的建立立、实施、保持和改进进。页码3/1122.2.22.2定期期向总经理理报告质量量管理体系系运行情况况，包括其其业绩和改改进需求。2.2.22.3主持持质量管理理体系内部部审核；组组织领导管管理评审的的准备工作作。2.2.22.4协助助总经理配配置质量管管理体系建建立、运行行和保持所所需的资源源。2.2.22.5确保保提高员工工的质量意意识，包括括满足顾客客要求意识识的培养与与落实。 2.2.22.6负责解解释或者授授权房地产产
14、事业部负负责解释质质量手册内内容。2.2.22.7负责责质量管理理体系有关关事宜的外外部协调和和联络。2.2.33 房地产事事业部2.2.33.1归口口管理质量量管理体系系运行工作作，在管理理者代表领领导下负责责质量管理理体系的建建立、实施施、检查和和持续改进进，指导工工程项目管管理部和职职能部室质质量管理体体系运行，监监督检查各各部门质量量管理体系系的执行情情况。包括括:1)组织有有关部门起起草和修订订质量管理理体系文件件； 2)质量记记录的归口口管理；3)公司质质量总目标标和各部门门质量分目目标策划会会议的记录录，汇总制制定各部部门质量目目标；4)统计质质量总目标标及质量分分目标的有有关指
15、标和和数据，提提供公司领领导班子考考核公司和和各部门质质量目标的的完成情况况；5)制定和和实施质量量管理体系系年度内部部审核计划划，选拔和和培训内部部审核员，组建内内部审核组组，保存内内审记录。负负责形成与与管理评审审记录和决决议，跟踪踪督办管理理评审所提提出的工作作；6)对各部部门质量管管理体系运运行情况进进行巡查和和记录；页码4/1127)根据顾顾客满意度度调查的统统计结果，组组织有关部部门落实顾顾客投诉问问题的解决措施施；8)统计汇汇总各部门门的数据分分析资料，组组织评价持持续改进的的有效性；9)组织制制定质量管管理体系改改进计划和和纠正预防防措施，并并负责跟踪踪验证。2.2.33.2
16、执行公司司供方选选择评定程程序、经经济合同管管理程序中中规定的职职责，组织织制定和调调整合格格供方名录录。2.2.33.3执行经经济合同管管理程序中中规定的职职责，复核核项目部草草签的各项项工程经济济合同，复复审工程竣竣工结算等等工程项目目文件。2.2.33.4 执行行房地产产开发统计计管理制度度，归口口管理集团团的统计和和资质年检检工作。2.2.33.5办理房房地产存量量资产的租租售业务；如承担新新开发商品品房的销售售任务，则则负有售楼楼中心工作作职能。2.2.33.6执行房房地产开发发档案管理理制度，归归口分管和和保存公司司房地产开开发档案和和房地产存存量资产档档案。2.2.33.7负责商
17、商品房销售售以后顾客客满意调查查信息的收收集。在质质保期内对对顾客反馈馈维修事项项的意见进进行协调处处理，督查查相关维修修环节落实实。2.2.33.8在主管管副总经理理的领导下下，指导工工程项目部部管理部的的工程技术术管理工作作以及办理理集团公司司交办的其其他工作。2.2.44 办公室室2.2.44.1行政政文件和质质量管理体体系文件的的收发和控控制管理。页码5/1122.2.44.2执行行印鉴使使用管理制制度，履履行印鉴管管理职责。2.2.44.3执行房房地产开发发档案管理理制度，履履行公司档档案的统一一管理职责责。2.2.44.4公司司办公设施施和工作环环境的完善善和管理，确确保IT系系统
18、正常运运行，保障各部门门充分完好好的办公条条件和整洁洁安全的工工作环境。2.2.44.5办理理集团公司司交办的其其他工作。2.2.55人力资源源部2.2.55.1制定定与公司发发展目标相相适应的人人力资源规规划，按照照各岗位资资质要求做好人力资资源配备。归归口管理各各部门岗位位职责的制制定与调整整工作。2.2.55.2组织织与质量管管理体系有有关的人员员培训，包包括新员工工的质量管管理体系教教育，保存存培训记录录，统计培培训学时，组织培训有效性评估，建立员工培训档案。2.2.55.3公司司人事、工工资、社会会保障基金金和住房公公积金的管管理工作。2.2.55.4公司司管理干部部的学历和和专业技
19、术术资格管理理工作。专专业技术人人员管理工工作。2.2.55.5办理理集团公司司交办的其其他工作。2.2.66投资发展展部2.2.66.1根据据集团公司司发展需要要，组织并并参与市场场调研，定定期或不定定期提供综综合性或专专题调研报报告，为集集团公司房房地产投资资与开发决决策提供依依据。2.2.66.2组织织编制拟开开发工程的的项目建议议书和可行行性研究报报告；负责责项目总体体计划实施施过程的检检查、协调调与必要的的修改完善善工作；定定期统计分分析质量 计划完完成情况。页码6/1122.2.66.3配合合工程项目目管理部开开展房地产产开发工程程前期工作作。2.2.66.4办理理招商引资资和项目
20、服服务工作。2.2.66.5组织实实施拟开发发项目土地地的竞买活活动，并作作好相关协协调工作。2.2.66.6负责责办理集团团公司交办办的其他工工作。2.2.77 财务部部2.2.77.1执行行国家会计计准则、财财务通则、会会计核算制制度和有关关税法，制制订并组织织实施公司司财务、成成本和会计计的管理办办法。2.2.77.2归口口管理本公公司的经济济核算和成成本管理工工作。按制制度规定进进行各项经济业务的的会计核算算，按时编编报会计报报表和成本本计算表，及及时准确反反映公司的的财务状况况、经营成成果和现金金流量。2.2.77.3为实实施公司质质量管理体体系和房地地产项目开开发提供资资金保障，科
21、科学合理的的配置使用用财力资源源。2.2.77.4负责对对经济鉴证证中介机构构（包括工工程造价咨咨询机构、会会计师事务务所、审计计事务所等等）的选择择、评价、管管理。2.2.77.5按照照本公司财财务管理制制度规定定，办理工工程价款支支付和商品品房、存量量资产的销销售和租赁赁收入核算算业务。2.2.77.6办理理集团公司司交办的其其他工作。2.2.88资产管理理部2.2.88.1泰达达集团国有有企业改革革改制工作作的归口管管理部门。2.2.88.2泰达达集团长期期股权投资资和证券投投资归口管管理部门。2.2.88.3 泰泰达集团不不良资产清清理和处置置归口管理理部门。页码7/1122.2.88
22、.4代行行泰达集团团房地产的的开发和销销售等业务务法律事务务职能的归归口管理部部门。贯彻彻执行法法律事务工工作管理制制度（泰泰达/作业业09-001）。指指导和检查查集团公司司各职能部部室和所属属企业正确确运用国家家与地方法法律法规、办办理与外聘聘律师事务务所的业务务衔接工作作、协助各各职能部室室和所属企企业参与法法律诉讼、筹筹办设置企企业总法律律顾问和建建立企业法法律顾问工工作机构等等事宜。2.2.88.5办理理集团公司司工商登记记、变更登登记和年检检工作事项项，管理泰泰达集团各各企业注册册商标、申申报专利等等无形资产产和品牌建建设事项。2.2.99安技部2.2.99.1宣传传贯彻党和和国家
23、安全全工作的方方针政策和和法律法规规，在集团团安全生产委员会和和主管副总总经理的直直接领导下下组织制订订泰达集团团安全管理理规章制度度和安全生生产年度工工作计划并并组织贯彻彻落实。2.2.99.2贯彻彻执行安安全管理制制度（泰泰达/作业业6.4-02）。检检查落实集集团公司与与工程项目目管理部安安全生产第第一责任人人签订安安全生产责责任书、检检查落实项项目总代表表与项目部部员工签订订安全生生产责任书书、检查查落实工程程项目管理理部与施工工总承包单单位及其他他直接与集集团公司签签订施工合合同的施工工单位签订订安全协协议。2.2.99.3检查集集团所属企企业、职能能部室和工工程项目管管理部等单单位
24、的安全全生产工作作，提出事事故隐患和和整改要求求并负责跟跟踪整改措措施的落实实。2.2.99.4组织织召开集团团安全工作作会议、安安委会会议议和安全工工作专题会会议；与人人力资源部部协同组织织安全教育育与安全培培训；组织织协调安全全生产事故故的调查、处处理与上报报；编制安安全措施计计划和安全全措施资金金计划并负负责监督考考核其有效效使 页码88/12用。2.2.110工程项项目管理部部2.2.110.1 工程项目目管理部（以以下简称“项目部”）是集团团公司为履履行房地产产开发企业业管理职责责而设立的的工程现场场管理机构构。项目部部主办房地地产开发建建设的质量量管理和工工程技术管管理等工作作，是
25、集团团公司质量量管理体系系运行的基基层单位。项项目部办理理或组织施施工总承包包单位、监监理公司、工工程造价咨咨询机构等等参建方办办理集团公公司房地产产开发的工工程前期、工工程施工直直至工程竣竣工移交全全部建造过过程中的各各项质量管管理工作。工工作项目部部还应完成成集团公司司交办的其其他工作。2.2.110.2 项目部负负责人，即即集团公司司总经理委委任的房地地产工程开开发项目总总代表人（简简称项目总总代表）。项项目总代表表领导项目目部全面工工作并对集集团公司负负责。项目目部工作人人员由集团团公司派出出人员组成成，有的由由集团公司司委托的项项目管理公公司工作人人员组成。工程项目管理部（项目总代表
26、） 综合业务办公室工程前期办公室施工管理办公室招标合同公办室办页码9/1122.2.110.3项项目部内设设工程前期期办公室、招招标合同办办公室、施施工管理办办公室和综合业务办办公室等44个办事机机构，分工工办理项目目部的各项项业务。规规模较小的的开发项目目，不具体体设置上述述办事机构构，而设置置相关工作作岗位分工工办理项目目部的各项项业务。2.2.110.4工工程前期办办公室（以以下简称“前期办”）职责 1) 办理理与工程项项目相关的的各项政府府审批手续续。2) 组织织工程项目目设计及勘勘察等前期期工作。3) 制定定工程项目目前期工作作计划并组组织实施。2.2.110.5招招标合同办办公室（
27、以以下简称“合同办”）职责1) 办理理工程设计计、监理、施施工、采购购等招标工工作。确认认工程造价价咨询机构构对于招标标标底的核核定意见。2) 确认认工程造价价咨询机构构对工程预预算、供方方报价单、工工程结算和和工程拨款的核定定意见。3) 参加加工程合同同的谈判与与草签；负负责合同管管理。4) 会同同施工办办办理集团公公司供给设设备和主要要建筑材料料的采购和和控制。2.2.110.6 施工管理理办公室（以以下简称“施工办”）职责1) 审批批施工单位位的施工组组织计划并并对其实施施情况进行行监督。2) 审批批监理公司司的监理计计划并对其其实施情况况进行监督督。3) 与设设计、勘察察、施工、监监理
28、、配套套部门保持持及时沟通通和配合，保保证现场施施工安全有有序进行。页码10/124) 组织织召开或协协助监理公公司组织召召开工程现现场会议；组织办理理各阶段工程验收、工工程竣工验验收及移交交工作。5）负责工工程统计工工作。2.2.110.7 综合业务务办公室（以以下简称“综合办”）职责1) 对项项目部各办办产生的全全部工程项项目文件归归集、整理理、保管并并于工程竣工后向城城建档案馆馆等部门移移交。2) 办公公设备和工工作环境服服务。3) 代供供方办理工工程价款的的拨付手续续等。2.2.111 售楼楼中心2.2.111.1售售楼中心系系集团公司司自行销售售所开发的的商品房而而设立的销销售服务机
29、机构。售楼楼中心执行行集团公司司的销售策策略和销售总体体方案，制制订并执行销售售计划。售售楼中心的的职责：1）研究拟拟订集团公公司销售策策略、销售总体体方案、销销售计划等等，经集团团公司批准后后执行。办办理商品房房销售前的的准备工作作。2）遵守销销售人员行行为规范，以以人为本，为为顾客提供供全方位优优质便捷的的服务，确确保整洁温温馨的售楼楼环境和氛氛围。负责责商品房销销售合同的的洽谈和签签订，为顾顾客办理购购房手续及及贷款、入入住的前期期手续等。3）负责收收集销售前前及销售中中顾客满意意度调查信信息并向房房地产事业业部反馈，配配合房地产产事业部处处理有关事事项。 页码11/124）负责商商品房
30、销售售统计工作作。5）办理集集团公司交交办的其他他工作。2.2.111.2售售楼中心负负责人为售售楼中心主主任。售楼楼中心主任任由总经理理任命，领领导售楼中中心全面工工作并对集集团公司负负责。2.3 其其他管理职职责各部门除22.2规定定的质量管管理职责外外，根据工工作需要制制定部门内内各岗位的的详细职责责和要求，形形成岗位位职责及资资质要求，经经总经理批批准后执行行。2.4公司司最高管理理层和各部部门的质量量管理工作作职责所对对应的质量量管理体系系要求条款款，在以下下质量管管理职能分分配表中中予以划分分：页码12/12序号要 求条 款 质量管理理体系 要 求 内内 容质 量 管管 理 职职
31、能 分分 配总经理主管副总经经理管理者代表房地产事业业部办公室人力资源部部投资发展部部财务部资产管理部部安技部工程项目管理部售楼中心14.1总要求24.2.33文件控制34.2.44记录控制45.1管理承诺55.2以顾客为关关注焦点65.3-55.4.11质量方针/质量目标标75.4.22质量管理体体系策划85.5组织结构、职职责、权限限与沟通95.6管理评审106.1-66.2人力资源与与培训116.3基础设施126.4工作环境137.1产品实现的的策划147.2与顾客有关关的过程157.3设计和开发发167.4采购177.5.11生产和服务务提供187.5.33标识和可追追溯性197.5.
32、44顾客财产207.5.55产品防护218.2.11顾客满意度度监控228.2.22内部质量审审核238.2.33过程的监视视和测量248.2.44产品的监视视和测量258.3不合格品控控制268.4数据分析278.5持续改进说 明代表主主要责任部部门代表相相关责任部部门 页码1/113.0 范围、引引用标准、术术语和定义义3.1范围围3.1.11 总则本公司按照照GB/TT190001：20000 iidt IISO90001：22000标标准建立质质量管理体系，在于于确保稳定定地提供满满足顾客要要求和适合合法规要求求的产品，并并通过质量量管理体系系的有效运运行，做到到持续改进进和预防不不合
33、格，从从而达到增增强顾客满满意的目的的。本公司房地地产开发的的产品包括括民用住宅宅、公用建建筑、商业业服务设施施等。3.1.22 应用GB/T1190011：20000 iddt ISSO90001：20000质量量管理体系系要求，适适用于本公公司房地产的的开发和销销售、租赁赁活动，但但因本公司司房地产建建设工程项项目的设计计、施工、监监理、配套套等过程全全部委托外外包单位实实施，没有有 “监视和测测量装置的的控制”，所以77.6条款款予以删减减。3.2 引引用标准 本公公司质量管管理体系引引用标准为为： GBB/T19900120000 iddt IISO90001：22000 质量管管理体
34、系要要求3.3术语语和定义采用ISOO90000：20000 质量量管理体系系 基础础和术语 中的术语语和定义。页码1/664.0 质量量管理体系系4.1质量量管理体系系总要求本公司房地地产的开发发和销售、租租赁活动按按照GB/T190001-22000 idtt ISSO90001：20000标准准建立质量量管理体系系，形成质质量管理体体系文件并并严格按照照文件实施施和保持，持持续改进其其有效性。4.1.11本公司建建立质量管管理体系遵遵循以下八八项质量管管理原则：1）以顾客客为关注的的焦点 5）管管理的系统统方法2）领导作作用 66）持续改改进3）全员参参与 77）基于事事实的决策策方法4
35、）过程方方法 88）与供方方互利的关关系4.1.22为使本公公司房地产产的开发和和销售质量量管理体系系的有效实实施和保持持，应做到到:4.1.22.1识别别质量管理理体系所需需要的过程程及其在组组织内的应应用。4.1.22.2确定定这些过程程的顺序和和作用。4.1.22.3确定定为确保这这些过程有有效运作和和控制所需需要的准则则和方法。4.1.22.4确保保可以获得得必要的信信息和资源源，以支持持这些过程程的有效运运作和监控控。4.1.22.5测量量、监控和和分析这些些过程。4.1.22.6实施施必要的措措施以实现现过程所策策划的结果果和持续改改进。4.1.33本公司房房地产开发发活动有以以下
36、业务选选择外包方方式：项目目管理公司司、设页码2/66计、监理、施施工总承包包、配套工工程、物业业管理、工工程造价咨咨询及法律律顾问等，按按照供方方选择评定定程序，经经济合同管管理程序,工程项项目过程管管理程序予予以控制。 4.2质量量管理体系系文件要求求 质量手册层次1程 序 文 件层次2作 业 文 件层次3质 量 记 录层次44.2.11本公司房房地产的开开发和销售售质量管理理体系文件件包括质量量手册、程程序文件、作作业文件和和质量记录录等4个层层次。文件件层次如下下图所示： 4.2.11.1质量量手册 质量手册规规定了本公公司房地产产的开发和和销售的质质量方针和和质量目标标，概括描描述本
37、公司司房地产的的开发和销销售质量管管理体系的的各个过程程和各部门门的质量管管理职责，是是本公司建建立质量管管理体系的的纲领性文文件。 11）本公司司质量手册册第1版，由由管理者代代表组织编编写，经总总经理批准准后发布实实施。页码3/662）根据本本公司的具具体情况，没没有“监视和测测量装置的的控制”过程，对对7.6条款款予以删减减。删减理理由已在本本质量手册册3.1.2条款予予以说明。3）质量手手册描述了了过程顺序序、过程相相互关系和和相关程序序的引用。程程序文件描述了每每个过程的的具体实施施途径。作作业文件描描述了程序序文件所涉涉及的过程程细节。4）质量手手册由集团团公司办公公室统一编编号、
38、发放放和控制管管理。5）为使质质量手册内内容与ISSO90001：20000标准准条款内容容相对应，本本质量手册册从4.00开始章节节号与ISSO90001：20000标准准条款号完完全一致。4.2.11.2程序序文件程序文件规规定进行某某项活动或或过程的途途径。程序序文件共计计18个；包括ISSO90001：20000标准准中要求必必有的程序序文件和本本公司根据据房地产开开发活动的的具体情况为为控制过程程的有效运运作所制定定的程序文文件。4.2.11.3作业业文件作业文件包包括管理性性作业文件件和工程项项目文件两两大类。管管理性作业业文件包括括程序文件件实施细则则、公司规规章制度和和规范、法法律法规和和质量记录录一览表等等。工程项项目文件包包括随着工工程项目开开发进展而而形成的可可行性研究究报告、政政府批件与与信函、工工程会议记记录、工程程图纸、工工程合同、招招投标文件件，还包括括商品房租租售活动中中形成的商商品房买卖卖合同、存存量房产租租赁合同等等资料。管管理性作业业文件及工工程项目文文件包括的的具体文件件范围见各各分类目录录。4.2.11.4质量量记录质量记录包包括ISOO9