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3、又又称物业业资产管管理，是是指为了了满足业业主的目目标，有有三层次次，一是综合合利用物物业管理理、设施施管理，二是房地产资产管理，三是房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。物业经营营管理的的主要对对象：收益性性物业，主主要包括括写字楼楼、零售售商业物物业、出出租型 别墅或或公寓、工工业物业业、酒店店和休闲闲娱乐设设施等。依据标准：专业人员主要依照其所处的位置，楼宇设计装修状况和收益能力等进行分类。国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。零售商业业物业：主要依依据其建建筑规模模，经营营商品的的特点及及商业辐辐射区域域的范围围
4、区域购物物中心：面积110万平平米以上上，有效效半径2200公公里市级购物物中心：3万， 30万万人， 5亿。地区购物物商场：1至33万，330万，55亿。居住区商商场：330000100000，115万，330000100000万万无邻里服务务性商店店：30000平平米以下下， 11万人以以下，330000万元以以下物业管理理企业分分为管理理型、专专业型、综综合型 三种物业经营营管理的的层次：分为物物业管理理或设施施管理、房房地产资资产管理理和房地地产组合合投资管管理三个个。物业业管理和和设施管管理以运运行管理理为主，房房地产资资产管理理和投资资组合以以策略性性管理为为主。物业经营营管理不不
5、同层次次之间的的关系：物业管管理和设设施管理理定位在在现场操操作层面面的管理理，资产产管理通通常不在在现场，努努力满足足投资者者的投资资回报目目标。三三个层次次的物业业经营管管理必须须进行有有效的协协调，并并根据市市场需求求的变化化主动地地调整经经营策略略。物业业经营管管理中的的战略性性工作：确定战战略，确确定标准准，构建建信息基基础，决决策分析析，进行行资产组组合。物业经营营管理的的常规工工作：主主要内容容本质上上就是对对成本和和收益的的控制，主主要包括括对物业业的物理理形态和和财务善善的管理理。现金金流和成成本管理理，日常常维修和和维护，未未来维修修和维护护，设施施设备管管理，物物业保险险
6、管理房地产投投资形式式：直接投投资和间间接投资资。直接投投资又可可分为从从购地开开始的开开发投资资和面向向建成物物业的置置业投资资两种形形式。开开发投资资者主要要是赚取取开发利利润，其其风险较较大但回回报丰厚厚，物业业投资者者则从长长期投资资的角度度出发，希希望获得得收益、保保值、增增值和消消费四个个方面的的利益。间接投资主要是指将将投入与房地产相关的证券市场的行为，具体形式包括：购买房地产开发，投资企业的债券，股票，购买房地产投资信托基金（REITS）的股分或房地产抵押支持证券（MBS）等。房地产投投资的特特性：11、位置置固定性性或不可可移动性性，是最最重要的的一个特特性。寿寿命周期期长，
7、适应性性，各异性性，政策影影响性，专业管管理依赖赖性，相互影影响性房地产投投资的利利弊：利相对较较高的收收益水平平。能够够得到税税收方面面的好处处。易于于获得金金融机构构的支持持。能抵抵消膨胀胀的影响响。提高高投资者者的资信信等级。弊流动性差，投资数额巨大，投资回收期较长，需要专门的知识和经验。投资风险险：首先先面临的的是系统统风险，投投资者对对这些风风险不易易判断和和控制，如如通货膨膨胀风险险、市场场供求风风险、周周期风险险、变现现风险、利利率风险险、政策策风险（是是投资中中危害最最大的一一种风险险）和或或然损失失风险（自自然灾害害）等。个别风险：投资者可控制。有收益现金流风险、未来经营费用
8、风险、资本价值风险、比较风险、时间风险、持有期风险。投资区位位：如何何全面理理解区位位在房地地产投资资中的位位置？房房地产投投资中“区位”的理解解有狭义义和广义义之分。狭义的区位是指某一具体投资场地在城市中的地理位置，除此之外还应包括该区位所处的社会、经济、自然环境或背景，还应包括在该区位进行房地产投资所须支付的成本的高低和所面临的竞争关系。现金流量量：在房房地产投投资分析析中，把把某一项项投资活活动作为为一个独独立的系系统，把把一定时时期各时时点上实实际发生生的资金金流出或或流入叫叫做现金金流量。图基本规规则：横横轴为时时间轴，发发生在计计息周期期的期间间称为期期末惯例例法。初初始投资资P作
9、为为上一周周期期末末，即第第0期期期末发生生的是第第0周期期的由来来。箭头头向上表表示正现现金流量量，向下下为负潜在毛租租金收入入指物业业可以获获取的最最大租金金收入；有效毛毛收入，从潜在毛收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，为有效毛收入。净运营收益最大化是业主最关心的问题。税金有三种，1经营税金及附加。营业税5%、城市维护建设税7%和教育费附加3%。2城镇土地使用税和房产税，3企业所得税25%资金的时时间价值值：同样样数额外外负担的的资金在在不同时时点上具具有不同同的价值值，而不不同时间间发生的的等额资资金在价价值上的的差别称称为资金金的时间间价值单利计息息：仅按按本金计计算，利利息
10、不再再生息，利利息总额额与借贷贷时间成成正比设备更新新的原因因与特点点：源于于设备磨磨损，是是设备使使用或闲闲置过程程中发生生的的损损耗。分分为有形形磨损和和无形磨磨损设备磨损损的补偿偿：有两种种，即局部部补偿和和完全补补偿。局局部补偿偿是修理理，设备备无形磨磨损的局局部补偿偿是现代代化技术术改造。有有形磨损损和无形形磨损的的完全补补偿是更更换。设备更新新的特点点分析方方法四种种：1、设备备更新的的核心工工作是确确定设备备的经济济寿命。2、设备更新分析只考虑未来发生的现金流量。3、只比较设备的费用。4、设备更新分析以费用年值法为主。物业管理理中的设设备更新新问题：1、不会会提升物物业运行行服务
11、质质量的设设备更新新，从提提升物业业经营管管理的经经济效益益这个角角度来看看，在现现有设备备的年运运行费用用与更新新设备的的年总成成本之间间，选择择数值较较低的方方案。22、能提提升物业业运行服服务质量量的设备备更新，比比较更新新和不更更新两个个方案下下的所等等额费用用，以数数值小的的方案为为优房地产回回收与投投资回报报：包括括投资回回收和投投资回报报两部分分。回收收是投资资者对其其所抽入入资本的的回收，回回报是投投资者所所投入的的资本在在经营过过程中所所获得的的报酬。财务评价价指标体体系：房房地产投投资分析析的目的的是考察察房地产产投资项项目的盈盈利能力力和清偿偿能力。盈盈利能力力指标包包括
12、动态态指标、静静态指标标。动态指标标：如果果NPVV大于等等于0，说说明该项项目的获获利能力力达到或或超过了了基准收收益的要要求，因因而在财财务上是是可以接接受的。反反之，则则项目不不可接受受收益性物物业价值值的高低低主要取取决于33个因素素：未来来净收益益的大小小，获得得净收益益期限的的长短，获获得净收收益的可可靠性。物业价格格的形成成条件：有用性性，稀缺缺性，有有效需求求物业价格格的五个特征征：物业业价格受受区位的的影响很很大。物物业价格格实质上上是物业业权益的的价格。物物业价格格既有交交换代价价的价格格，又有有使用代代价的租租金。物物业价格格形成的的时间较较长。物物业价格格容易受受交易者
13、者的个别别因素的的影响。收益性物物业价值值和价格格的种类类：1、使用用价值和和交换价价值。22、投资资价值（某某个特定定的投资资者）和和市场价价值（一一个典型型的投资资者）。区别：市场价值是客观的，非个人的价值，而投资价值是建立在主观的，个人因素基础上的价值；在某一时点，市场价值是惟一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。3、成交价格、市场价格和理论价格。4、总价格和单位价格。5、实际价格和名义价格。6、现房价格和期房价格。7、起价、标价、成交价和均价。8、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价（是在物业拍卖活动中出现的一组价格）。拍卖保留价由人民法院参照评估价确定，未作评估的，参照市价确定。人
14、民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的80%，如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。9、买卖价格、租赁价格。10、市场调节价、政府指导价和政府定价。房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定，但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价。11、原始价值、帐面价值、市场价值。原始价值是始终不变的，账面坐标是随着时间的流逝而不断养活的，市场价值是随着时间的流逝而上下波动的。收益性物物业估价价方法：市场法法，成本本法，收收益法。市场法又又称市场场比较法法，是将将估价对对象与在在估价时时点的近近期
15、发生生过交易易的类似似物业进进行比较较，对这这些类似似物业的的成交价价格做适适当的处处理，以以求取估估价对象象客观合合理价格格或价值值的方法法。适用用对象是是具有交交易性的的物业。4大步骤：1、搜集交易实例，2、选取可比实例（一般选取3个以上含3个，10个以下含10个可比实例即可），3、对可比实例成交价格进行处理。4、求取比准价格。（经过交易情况修正之后，经过交易日期调整之后，经过物业状况调整之后，经过这三大方面的修正和调整之后，就把可比实例物业的成交价格变成了估价对象物业在估价时点时的客观合理价格或价值。）成本法：是先分分别求取取估价对对象在估估价时点点时的重重新购建建价格和和折旧，然然后将
16、重重新购建建价格减减去折旧旧，以求求取估价价对象客客观合理理价格或或价值的的方法。适用对象：只要是新近开发建设，可以假设重新开发建设或者计划开发建设的物业，都可以采用成本法估价。成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的物业估价。在物业保险（包括投保和理赔）及其他损害赔偿中，一般也是采用成本法估价。4个步骤：搜集有关物业开发建设的成本、税费、利润等资料。测算重新购建价格。测算折旧。求取估算价格。物业价格格构成：7项。土土地取得得成本。开开发成本本。管理理费用。投投资利息息。销售售费用。销销售税费费。开发发利润。物业的重重新购建建价格：两途径径，一是是不将该该房地分分为土地地和建筑筑物两个个相
17、对独独立的部部分，二二是将该该房地分分为土地地和建筑筑物两个个相对独独立的部部分，建建筑物的的重新购购建价格格根据建建筑物重重新建造造方式的的不同，分分为重置置价格和和重建价价格。重重建价格格相对高高一些。有有特殊保保护价值值的建筑筑物，如如人们看看重的有有特殊建建筑风格格的建筑筑物，适适用重建建价格，一一般建筑筑物适用用重置价价格。建筑物的的折旧：分为物物质折旧旧，功能能折旧和和经济折折旧三大大类。收益法：又称收收益资本本化法，收收益还原原法，是是预测估估价对象象的未来来收益，分分为直接接资本化化法和报报酬资本本化法。适适用对象象是有收收益或有有潜在收收益的物物业，但但对于行行政办公公楼，学
18、学校公园园等公用用，公益益性物业业的评估估。4个个步骤：搜集并并验证与与估价对对象未来来预期收收益有关关的数据据资料，预预测估价价对象的的未来收收益。求求取报酬酬率或资资本化率率、收益益乘数。选选用适宜宜的收益益法公式式计算出出收益价价格。房地产市市场的需需求：如如其他条条件不变变，某种种商品或或服务的的价格下下降时，其其需求数数量就会会上升，反反之价格格上升需需求就会会下降，即即对某种种商品哎哎呀服务务的需求求数量与与该商品品或服务务的价格格呈逆相相关关系系。影响响因素：收入的的变化。其其他商品品的价格格变化。对对未来的的预期。政政府政策策的变化化。影响供供给曲线线变化的的三个非非价格因因素
19、：房地产产开发成成本，政政府政策策的变化化，对未未来的预预期。房地产市市场五个个结构：总量结结构、区区域结构构、产品品结构、供供求结构构和投资资结构。房地产市场细分：1、按地域细分，范围最常见的是按城市划分。2、按房地产用途分：居住物业、商业物业市场、工业物业市场、特殊物业市场和土地市场。3、按存量增量细分为三级市场（2种）：通常分一级市场（土地使用权出让市场），二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）、三级市场（存量房地产交易市场）。更清晰为按增量存量的方式，将土地分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋划分为一级房屋市场，二级房屋市场。4、按交易形式细分。土地买卖，租赁和抵押等子市场5、按目
20、标市场细分。市场供给给的特点点：缺乏乏弹性，非非同质性性，高度度垄断性性市场需求求的特点点，具有有广泛性性，与市市场供给给的非同同质性相相吻合，多多样性，借借助金融融信贷机机构来进进行融资资市场交易易的特点点：是房房地产产产权的流流转及其其再界定定，经过过复杂和和严密的的法律程程序，需需要专业业人员提提供服务务市场价格格的特点点：价格格与其所所处的地地理位置置关系极极大，价价格总体体呈向上上波动的的趋势，个个别因素素的影响响。物业经营营管理计计划表现现形式：年度计计划，中中短期计计划和长长期计划划。中短短期3-5年物业管理理计划的的主要内内容：1、建筑筑物管理理计划。2、租赁计划，是物业管理计
21、划的重要内容，包括租金方案和出租策略。3、财务收支计划。预算是物业管理中经营计划的核心。4、物业运行绩效评估及与业主沟通计划。物业管理企业和业主的沟通。房屋租赁赁的特点：1、房屋屋租赁不不转移房房屋的所所有权。2、标的是作为特定物的权利。3、是一种经济要式契约关系。4、不因所有权的转移而中止。5、租赁双方都必须是符合法律规定的责任人。物业租赁赁分类：按房屋屋租赁期期限约定定模式的的不同，分分为定期期租赁（最最常见的的租赁形形式）、自自动延期期租赁和和意愿租租赁（按按照租赁赁期限的的长短，分分为短期期租赁，中中短期租租赁和长长期租赁赁。）按按物业租租金的内内涵划分分：物业业使用过过程中所所发生的
22、的费用，主主要由税税费，物物业管理理费和承承租单元元内部的的使用费费三部分分组成。通通常分为为毛租、净净租和百百分比租租金三种种形式。毛租：指出租人收取的租金中，包含上述年有三部分费用。净租，指出租人收取的租金中，不包含上述费用中的部分或全部。百分比租金称为超出性租金，常用于零售商业物业租赁方案案与策略略主要内内容：1、确定定可出租租面积和和租赁方方式。22、编制制租赁经经营预算算（核心心）。33、定位位目标市市场。物物业租赁赁所面向向的目标标市场群群体，主主要由该该物业所所处子市市场的供供求关系系决定。4、确定租金方案。在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。
23、5、明确吸引租户的策略，有宣传手段和租约条款优惠等。宣传一般围绕着物业的特性来进行，如装饰装修，设备，服务。租户选择择：主要要准则是是潜在租租户所经经营业务务的类型型及其声声誉、财财务稳定定性和长长期盈利利的能力力，所需需的面积积大小及及空间组组合，其其需要提提供的特特殊物业业管理服服务的内内容。合法租赁赁合同的的终止有有两种：一是合同同的自然然终止，二是人为终止。当事人约约事实上上的其他他条款：一是税收收与保险险费的分分担，二二是改建建的规定定，三是是保证金金。客户关系系管理（CCRM）最终实现赢得客户，保留客户，客户忠诚和客户创利的目的。本质是一种管理理念而非管理软件，是营销管理的创新。物
24、业管理理成本构构成：1、营业业成本，包包括直接接人工费费、直接接材料费费和间接接费用等等。2、期间间费用或或经营管管理费用用，包括括管理费费用和财财务费用用。物业管理理成本的的分类：按与业务量量关系划划分：固定成成本、变变动成本本、半固固定或半半变动成成本。按与决策关关系划分：1、边边际成本本，是指指在一定定物业管管理服务务量水平平下，增增加或养养活一个个单位服服务量所所引起成成本总额额的变动动数。22、差异异成本。33、机会会成本。是是指选择择使用经经济资源源于某方方案，而而放弃另另一方案案所发生生的潜在在利益损损失。44、估计计成本。5、沉没没成本，指指因为过过去决策策已发生生，而在在目前
25、和和未来无无论实行行何种方方案均无无法改变变的成本本。6、可缓成本。7、可免成本8、附加价值成本成本估算算目的：实行物物业管理理服务费费用包干干制时，物物业管理理服务费费用的构构成包括括物业管管理服务务成本，法法定税费费和物业业管理企企业的利利润，这这种收费费方式类类似工程程采购中中的固定定总价合合同。实实行物业业管理服服务费用用酬金制制时，预预收的物物业管理理服务资资金包括括物业管管理服务务支出和和物业管管理企业业的酬金金，这种种收费方方式，类类似工程程采购中中的成本本加酬金金合同。估算方法法：人工工费估算算，办公公费估算算，共用用部位与与共用设设施设备备的日常常运行和和维护费费估算，保保安
26、费估估算（由由保安系系统费，保保安人员员人身保保险费以以及保安安用房和和保安人人员住房房租金构构成），清清洁卫生生费估算算，绿化化养护费费估算，固固定资产产折旧费费估算（平平均折旧旧所限一一般为55年），保保险费估估算，专专项维修修资金。汇总公式式P=FS成本预算算基本要要求：须须同其他他预算相相协调，以以各项定定额为基基础，应应有相应应的技术术经济措措施保证证，要全全面权衡衡，提高高资金使使用效益益，既要要符合实实际，又又要适当当留有余余地。编编制方法法：1、固定定预算，是是传统的的预算编编制方法法，特别别适合于于那些经经营管理理水平较较高，业业务结构构和业务务数量较较为稳定定的物业业管理企
27、企业采用用。2、零基基预算，在在我国，作作为成本本预算的的一种编编制方法法，越来来越多地地应用于于产出较较难辩认认的服务务性部门门费用预预算的编编制，如如政府部部门和以以微利为为主要特特征的物物业管理理行业。成本控制制的分类类：按控控制时间间特征分分有事先先控制事中中控制（中中心环节节）事后后控制。成本的日日常管理理：1、利用用物业管管理周期期理论进进行成本本控制，一一般而言言，在起起步阶段段，需投投入的项项目多，且且多为新新项目，成成本开支支必然较较大，在在成熟期期，投资资项目营营运良好好，成本本支出相相对减少少，而在在衰退期期，由于于维修费费用开支支增大，在在其他项项目不变变的条件件下，成
28、成本开支支会逐步步增大。2、严格实施预算的凭证控制。3、建立健全费用开支与报销审批制度。物业服务务合同的的类型：1、前期期物业服服务合同同，根据据物业业管理条条例规规定，在在业主，业业主大会会选聘物物业管理理企业之之前，建建设单位位选聘物物业管理理企业的的，应当当签订书书面的前前期物业业服务合合同。特特征：前前期物业业服务合合同由建建设单位位和物业业管理企企业签订订，具有有过渡性性，服务务合同是是要式合合同。22、物业业服务合合同。主主体，甲甲方是业业主委员员会（代代表所有有业主），乙乙方是物物业管理理企业。物业服务务合同的的特征：属属于我国国合同分分类中的的委托合合同。具具有委托托合同的的法
29、律特特征：有有偿的，既既是诺成成性合同同又是双双务合同同，是劳劳务合同同。物业服务务合同签签订要点点4个：一是宜宜细不宜宜粗原则则，二是是不应有有无偿无无限期的的承诺：1、本本质上讲讲是市场场经济条条件下的的有偿服服务，无无偿提供供服务是是福利制制的产物物。2、无无偿提供供服务导导致信用用人之间间享受到到的服务务不一致致。3、无无偿提供供管理服服务在实实践上也也是有害害的，行行不通的的。4、物物业管理理的委托托是有期期限的，无无期限的的承诺从从理论上上讲是不不通的，在在实践上上也是难难以做到到的。三三是实事事求是留留有余地地。四是是明确界界定违约约责任与与处理方方式。物业管理理企业投投标：有公
30、开开招标，邀邀请招标标，议标标三种方方式。公公开招标标一般适适用于规规模较大大的物业业，尤其其是收益益性物业业。邀请请招标是是目前广广泛采用用的招标标方式。风险管理理论：四个步骤：风险识别，风险评估，风险控制，风险调整物业保险险主要险险种：财财产保险险（主要要物业火火险），雇雇主责任任保险，公公众责任任保险。物业管理理中的投投保决策策：过程程：详细细调查，确确定所需需的保险险，保险险金额和和保险费费的确定定，选择择保险公公司，分分析保单单条款。财务管理理对象包包括企业业财务活活动和各各种财务务关系。1、财务活动资金筹集、运用、耗费、收回和分配五个相互依存，相互制约环节。2、财务关系。企业同所有
31、者之间，同其债权人之间，同其债务人之间，内部各单位之间，同职工之间，同国家机关之间的财务关系。财务管理理目标：总体目目标和具具体目标标两个方方面。11、总体体目标最最具代表表性：利利润最大大化，资资本利润润率最大大化或每每股利润润最大化化，企业业价值最最大化或或股东财财富最大大化。比比较而言言，企业业价值最最大化（股股东财富富最大化化）更能能提示企企业市场场认可的的价值，因因此应该该成为企企业较为为合理的的财务管管理总体体目标。（单单选题是是唯一）2、具体目标：筹资管理目标，投资管理目标，利润分配管理目标。财务管理理内容：1、筹筹资决策策。包括括如下内内容：预预测企业业资金需需要的数数量，确确
32、定筹资资规模和和筹资时时机，确确定筹集集资金的的来源与与比例，研研究或评评价最佳佳的筹资资方式，确确定资本本成本，分分析财务务风险，优优化资本本结构，研研究资本本结构的的弹性及及调整方方法。22、投资资决策主主要内容容：研究究企业的的投资环环境，研研判是否否适合投投资，预预测投资资规模和和投资时时机，确确定投资资结构，评评价投资资方案的的风险与与收益，选选择符合合财务管管理目标标的最佳佳投资方方案。33、利润润分配决决策。最最好的利利润分配配政策是是使企业业价值最最大化或或股东财财富最大大化的政政策。应应考虑因因素有利利润分配配与留存存利润的的关系；利润分分配政策策及其影影响因素素，如未未来企
33、业业的投资资机会、各各种资金金不源及及其成本本、股东东对当期期收入和和未来收收入的相相对偏好好等；利利润分配配的时间间和方式式；股票票股息及及股票回回购问题题。财务管理理手段：网络财财务是以以互联网网，内部部网，电电子商务务为背景景的在线线理财活活动。企企业的财财务报告告包括会会计报表表和文字字报告两两部分。会计报表是会计核算的最终产品，是物业管理企业向其信息使用者提供财务信息的基本形式。通常由主表和附表组成。主表包括资产负债表、利润表、现金流量表和不需对外报送的成本报表。前三张是基本财务报表。物业管理理绩效：包括物物业管理理企业和和独立的的物业资资产管理理项目两两个层面面。物业业管理企企业绩
34、效效是指一一定经营营期间的的企业经经营效益益和经营营者业绩绩。企业业经营效效益主要要表现在在盈利能能力，资资产运营营水平，偿偿债能力力和后续续发展能能力等方方面。三三个基本本要素，即即评价指指标、评评价标准准和评价价方法。物业管理理绩效评评价的指指标体系系：基本指指标（最最重要，最最基础，概概括性强强，是核核心）、修正指标和评议指标。基本与修正指标是定量指标，评议指标是定性指标物业管理理绩效评评价标准准：评价标标准是绩绩效评价价的三大大要素之之一。一一般分为为定量标标准和定定性标准准。定量量指标评评价标准准值包括括8项基基本指标标和144项修正正指标的的标准值值。定性性指标评评议参考考标准是是
35、用来对对企业进进行定性性评价时时所采用用的评判判标准，具具体用于于对评议议指标进进行综合合分析和和评定分分数。资资格界限限：优（AA）855以上，良良（B）770-885，中中（C）550-770，低低（D）440-550，差差（E）440以下下评价报告告：30000字字左右，切切中要害害，突出出重点，依依据充分分，特殊殊的要说说明，有有明确评评价结果果和结论论，维护护企业商商业秘密密。绩效评价价的主要要方法：功效系系数法，用用于计量量指标（基基本指标标或修正正指标）的的评价计计分，辅辅助方法法是综合合分析判判断法，用用于评议议指标的的评价计计分。物业管理理报告：一是按按物业经经营管理理者向不
36、不同主体体提交报报告分三三类：11、向业业主、租租户提交交的物业业管理报报告，是是最常见见最公开开的报告告。2、向向高层次次管理者者提供的的物业管管理报告告：企业业内部物物业管理理报告正正是总经经理全面面了解企企业经营营管理情情况的重重要途径径。3、向投资者或董事会提交的物业管理报告：是投资者或董事会用来认识、判断企业在激烈的市场竞争环境中生存、适应和发展能力的重要依据。二是按提交报告的期间不同分类。报告的注注意事项项：1、突突出重点点，兼顾顾一般。向向业主租租户提交交，重点点说明企企业收取取多少管管理费用用，具体体用在什什么地方方，企业业未来的的管理工工作打算算，盈利利可少写写或不写写。向企
37、企业高层层次管理理者提交交，关心心是企业业的盈利利和本期期物业经经营管理理工作完完成的情情况，要要突出这这些内容容。向投投资者或或董事会会提交，重重点在财财务报告告及其分分析上。2、注重时效，真实可靠。3、报告清楚，文字简练。写字楼物物业特点点：所处处区位好好，规模模大，多多为现代代化的高高层建筑筑，功能能齐全，配配套设施施完善，多多由专业业物业管管理企业业管理，保保持产权权的完整整性是写写字楼物物业保值值增值的的关键。写字楼物物业管理理目标：宏观目目标：通过物物业管理理充分发发挥写字字楼的形形象性作作用。常规目目标：集集经营、管管理、服服务三位位一体。经营目标是收益部分使用率最大化，标准层有
38、效使用率=戊用部分面积/标准层面积=70%80%，写字楼整体有效使用率=专用部分面积的合计/总建筑面积（停车场除外）=60%70%。管理目标是物业资产保值率和升值率最大化，服务目标是物业所有人与使用人满意率最大化。工作模式式：写字字楼物业业管理工工作中的的每一部部分工作作，都应应以满足足当前租租户的需需要并吸吸引未来来的新租租户为中中心。写字楼物物业管理理内容：包括制制定管理理计划，物物业市场场营销，制制定租金金收取办办法，物物业维修修养护，安安全保卫卫，直辖辖市业主主与租户户的关系系，组织织与控制制等。区区别于一一般物业业：1、写字字楼物业业市场营营销，这这种宣传传一般围围绕着物物业的特特性
39、来进进行。22、制定定租金收收取办法法。在制制定租金金收取办办法的过过程中，物物业管理理师通常常对按时时支付租租金的租租户实行行一定额额度的优优惠，而而不是对对迟交者者予以罚罚款。33、直辖辖市与业业主和租租户的关关系。及及时对话话和沟通通是建立立业主，物物业管理理师和租租户三方方之间良良好关系系的关键键。写字楼租租户的选选择：租租户的商商业信誉誉和财务务状况，所所需面积积大小，需需要提供供的物业业管理服服务写字楼租租金的确确定与调调整：1、计算算可出租租或可使使用面积积。按每每平方米米计算；2、基础础租金与与市场租租金：写写字楼的的租金水水平主要要取决于于当地房房地产市市场的状状况。在在一定
40、的的市场条条件下，某某宗写字字楼物业业的整体体租金水水平主要要取决于于物业本本身状况况及其所所处的位位置。写字楼的的租约制制定：折让优优惠和租租户权利利的授予予。具体体做法很很多，如如给新入入住的租租户一个个免租期期，为租租户从原原来租住住的写字字楼迁至至本写字字楼提供供一定的的资金帮帮助，替替租户支支付由于于提前终终止与原原租住写写字楼的的业主间间的租约约而需缴缴纳的罚罚金，或或对租户户入住前前的装修修投资提提供资金金帮助等等。写字楼的的安全管管理：1、工工程安全全。2、消消防安全全：有效效发挥自自动消防防系统的的功能，就就成为高高层写字字楼消防防安全工工作的核核心。经经验证明明，自动动消防
41、系系统是高高层写字字楼最重重要的消消防武器器。3、治治安安全全。三个个原则，分分流原则则，层次次原则，简简捷原则则。物业管理理企业的的选择标标准：能能否令业业主满意意，专业业服务的的水平，向向业主提提供信息息的能力力，管理理计划。写字楼物物业经营营管理绩绩效评价价三项指标标：服务满满意度。物物业经济济指标：项目经经济指标标，包括括租赁经经营方面面的指标标和物业业管理服服务方面面的指标标。物业业品牌化化。零售商业业物业经经营管理理的类型型：按照管管理层面面的不同同，分为为策略与与运行管管理，现现场管理理两个层层次。我我国能够够独立承承担大型型现代商商业物业业策略与与运行管管理的专专业物业业公司极
42、极少。 最早现现代购物物中心建建成于美美国，119566年在明明尼阿波波利斯城城经济学原原理之经经营与运运作：11、中心心地理论论。消费费者在购购物活动动中也是是要追求求效用最最大化的的，通常常在一次次购物中中会购买买多种不不同的商商品，这这样可以以节约购购物成本本。2、同同类零售售店聚集集理论，这这是因为为消费者者除了考考虑价格格以外，还还注重商商品的质质量，特特色，品品牌，销销售方式式等多个个非价格格因素。3、需求的外部效应理论，它是指消费者被零售商业物业中知名度高，信誉好的主力店吸引到零售商业物业中来，但同时又光顾了其他零售店的现象。4、上述理论的若干应用（三方面）：租户组合就实现多样化
43、，引入主力店以带来大量客流，空间安排实现相互促进效应。租赁管理理：1、租户户选择包包括声誉誉，财务务能力，租租户组合合与位置置分配，租租户需要要的服务务。2、租金金确定与与调整。基基础租金金常以每每月每平平方米为为基础计计算；百百分比租租金，零零售商业业物业。4、租金的调整，合同法规定最长20年。对于主要租户一般每5年调整一资历次要租户可每年调整一次。零售商业业物业现现场管理理：因素素多。正正确的经经营管理理策略，有有针对性性的管理理方案设设计和精确的的费用测测算是三三个主要要方面。策略是基础，计划是前提，费用是根本。零售商业业物业现现场管理理目标：六统一一，即统统一店面面管理，店店面形象象管
44、理，员员工管理理，安全全管理，承承接租赁赁管理，物物价质检检管理。成立子公司是目前最稳妥的办法零售商业业物业管管理中的的安全管管理：分分为防火火安全，治治安保卫卫，劳动动安全，媒媒体风险险防范安安全组合投资资管理：投资分分析，投投资决策策，投资资绩效评评估企业物业业资产管管理是指指企业对对因经营营业务而而持有或或租用的的物业资资产的管管理。在在现代企企业中，企企业物业业资产已已经被视视为人力力，资本本，信息息，技术术之外的的五种战战略资源源。其目目标是使使资产增增值。通通常，当当一个企企业占有有或拥有有的资产产面积达达到约5500000平米米时，就就应该编编制物业业资产管管理清单单。全面质量量
45、管理在在设施管管理中的的应用：五大支支柱。质质量服务务从用户户服务开开始，只只有用户户能决定定你是否否做得正正确以及及所做的的效果如如何。必必须承诺诺不断进进步。必必须愿意意并能够够接受评评价与评评价自身身。必须须授权给给雇员，必必须让他他们承担担责任，必必须在更更广泛的的范围内内考察雇雇员自身身和他们们的工作作。质量量服务应应该在公公司内外外都得到到共识并并要面向向市场。不良物业业资产处处置：以以资抵债债将债权权转为物物权，再再对抵债债物进行行经营性性租赁和和融资性性租赁，转转让，包包括向境境外投资资者出售售和对资资产进行行重级（投投资和置置换）。实实施债、转转股将债债权转为为股权，通通过阶
46、段段性持投投后适时时转让股股权。采采取法律律诉讼和和减让清清收和方方式追偿偿债务。公公开出售售。可持续发发展与物物业管理理：从规规划设计计，建设设和物业业管理等等流程有有效地体体现可持持续发展展的理念念，一方方面需要要发展商商的投入入和政府府部门的的支持，另另一方面面更有赖赖居民可可持续发发展意识识的提高高和物业业管理水水平的提提高。还还有几要要素：控制空空气质量量，提高高大气洁洁净度；加强雨雨水、污污水的排排放、处处理和再再利用；垃圾分分类处理理；控制制噪声；建立生生态绿化化系统，美美化住区区环境；注重采采用新型型建材饰饰材和自自然能源源；提高高物业管管理的信信息化水水平。物业管理理信息系系统特征征：功能能覆盖物物业管理理的所有有环节，采采用方便便灵活的的输入方方法，高高效的查查询与输输出手段段，与其其他软件件有良好好的兼容容能力，具具有与外外界交流流信息的的网络系系统，辅辅助管理理人员的的日常工工作。