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1、南京市玄武武区商贸贸流通产产业战略略发展规规划南京市玄玄武区商商贸流通通产业战战略发展展规划课课题组二三年年十月总字数：3310112字，共共印100册，共共62页 打印印编辑：孙乐芹芹校 对：张丽媛媛 签 发：汪亮亮南京市玄武区商贸流通产业战略发展规划南京市玄玄武区商商贸流通通产业战战略发展展规划课题组组成成人员组 长：许卫宁 南京京市玄武武区人民民政府 常常务副区区长副组长：王 东 南南京市玄玄武区商商业贸易易局 局 长丁海宏 上海海市商业业设计研研究院 院院 长长 高级级经济师师汪亮 上海市市流通经经济研究究所 副所所长 研 究究 员成员：冯汉良 上海海市流通通经济研研究所 副副所长 研
2、 究 员员顾廷才 上海海市商业业设计研研究院 总工程程师 高级级工程师师杨振中 上海海市商业业设计研研究院 高级建建筑师刘春晓 上海市市流通经经济研究究所 助理研研究员张丽媛 上海市市流通经经济研究究所 研研究实习习员路 薏 上上海市流流通经济济研究所所 研究究实习员员李 梁 上上海市流流通经济济研究所所 研究究实习员员陈若谷 南京京市玄武武区商业业贸易局局 副 局 长张丽娜 玄武武区发展展计划与与经济局局 副 局 长 刘建明 南京市市玄武区区商业贸贸易局 管管理科科科长赵 俊 南京市市玄武区区商业贸贸易局 综综合科副副科长刘德俭 南京市市玄武区区商业贸贸易局 市市场科科科长李 凌 南京市市玄
3、武区区商业贸贸易局 主主任科员员东景瑶 南京市市玄武区区商业贸贸易局 科科 员前 言2003年年7月，南南京市玄玄武区商商贸局根根据南京京市新一一轮发展展的形势势，本着着抓住发发展机遇遇，推动动玄武区区商贸流流通产业业全面发发展的目目的，采采取借助助“外脑”的方式式，特别别是借助助商贸流流通产业业发展较较快的外外省市有有关科研研学术机机构，共共谋玄武武商贸产产业的发发展，故故同上海海市商业业设计院院、上海海市流通通经济研研究所共共同成立立了“南京市市玄武区区商贸流流通产业业发展规规划”的项目目课题组组。本课题立足足南京市市在“长三角角”经济圈圈中的重重要地位位及其社社会经济济发展的的宏观背背景
4、，结结合有利利于玄武武区商贸贸流通产产业发展展的内外外条件和和各种变变化因素素，提出出了玄武武商业发发展的战战略定位位、战略略目标及及其战略略任务。课课题组还还在充分分调查研研究的基基础上，提提出了玄玄武区商商贸业到到20113年的的重点和和亮点工工程。通通过这些些亮点工工程的建建设，创创造出有有利于商商贸投融融资的平平台，起起到“牵一发发而动全全身”的积极极作用。课题组从220033年7月月成立伊伊始，四四次专访访了南京京市及玄玄武区等等相关行行政主管管部门，召召开了三三次由社社区居民民和商业业工作者者的专题题座谈会会，并冒冒着酷暑暑展开了了五次实实地考察察和调研研。于99月底形形成玄武武区
5、商贸贸流通产产业发展展战略规规划研究究的初稿稿，在广广泛征求求南京市市各个方方面的意意见以后后，三易易其稿。在在课题的的总体把把握方面面，又于于20003年111月117日在在邀请南南京市有有关政府府部门、学学术界、企企业领导导举行本本课题的的研讨会会之后，进进行了多多次的修修改，于于20003年112月88日完成成了本课课题。课课题文字字部分共共计622页，3310112字，概概念规划划图纸十十余幅。本课题不是是一个单单一的商商业项目目“落地详详规”，而是是站在战战略的层层面，对对整个玄玄武区商商贸流通通产业的的发展，提提出了宏宏观战略略性研究究规划。换换句话说说，它是是一个产产业发展展的战
6、略略性研究究规划。本本规划是是纲，纲纲举才能能目张，它它同一般般的城市市建设规规划的不不同点即即在于此此。只有有在对发发展的战战略定位位和发展展理念一一致认同同的基础础上，才才能有效效地进行行商业项项目的落落地规划划。否则则，任何何规划是是没有可可持续发发展动力力的。本商贸产业业发展战战略规划划研究，历历时5个个月，得得到了南南京市，特特别是玄玄武区政政府相关关部门以以及商家家和市民民的极大大支持，在在此，课课题组向向他们表表示深深深的敬意意和感谢谢。南京市玄玄武区商商贸流通通产业战战略发展展规划课课题组 二二三三年十二二月目 录第一章 玄武区区商贸流流通业发发展的环环境分析析(1)第一节 “
7、长三角角”增量经经济有利利南京市市的商贸贸发展(1)一、“长三三角”经济发发展的增增速明显显(1)二、南京市市面临新新的挑战战与机遇遇(3)三、经济的的发展推推动了需需求的增增长(3)第二节 南京市市新一轮轮发展有有利玄武武区的商商业发展展(4)一、玄武区区的辐射射与吸纳纳能力将将逐步提提高(4)二、区位优优势将带带动玄武武区商贸贸流通业业的发展展(5)三、人均收收入提高高有利玄玄武区商商业开发发(6)第三节 玄武区区商业发发展的现现状(7)一、玄武区区商业的的基本概概况和特特点(7)二、玄武区区商业的的主要优优势(9)三、玄武区区商业面面临的问问题（100）第二章 我国发发达城市市区域商商业
8、的经经验借鉴鉴和启示示（114）第一节 沪、杭杭、苏商商业特色色区经验验介绍（114）一、规划领领先的黄黄浦区商商业（144）二、便民利利民的苏苏州工业业园新兴兴社区商商业（166）三、依景开开发的杭杭州市西西湖区湖湖滨商业业（177）第二节 发达城城市商业业特色区区对玄武武区的有有益启示示（117）一、商业发发展依赖赖于超前前的规划划布局（188）二、商业发发展依赖赖于良好好的投融融资概念念（199）三、商业发发展依赖赖于国际际化的管管理理念念（200）第三节 发达城城市商业业特色区区经验对对玄武区区的借鉴鉴（221）一、转变观观念，科科学规划划（211）二、发掘题题材，优优化配置置（222
9、）三、打造亮亮点，营营造氛围围（233）第三章 玄武区区商业发发展的总总体目标标和战略略定位（224）第一节 玄武区区商业发发展的总总体目标标（224）一、确立商商业向现现代化发发展的中中长期目目标（244）二、明确近近期切实实可行的的重点工工作（255）三、制订出出分步实实施积极极推进的的发展策策略（266）第二节 玄武区区商业发发展的战战略定位位（226）一、积极打打造中心心城区商商业的繁繁荣繁华华（277）二、努力推推进社区区商业的的便民利利民（277）三、着力创创新都市市的休闲闲服务业业（288）第三节 玄武区区商业发发展的战战略任务务（228）一、加速营营造商业业发展的的政策环环境（
10、299）二、加速优优化商业业发展的的市场环环境（299）三、加速培培育商业业发展的的服务环环境（311）第四章 玄武区区商业的的重点布布局和规规划（332）第一节 新街口口核心商商圈的战战略布局局（332）一、新街口口核心商商贸区的的功能定定位（332）二、 建设设现代“都市型型消品茂茂”（344）三、开发面面向“长三角角”的现代代商贸中中心（366）第二节 孝陵卫卫社区商商业的重重点布局局（366）一、孝陵卫卫社区商商业的定定位和布布局（377）二、居住区区商业布布局（399）三、后期街街坊型商商业形式式（411）第三节 珠江路路高科技技产业街街的布局局（442）一、珠江路路高科技技产业街街
11、的发展展现状（422）二、珠江路路高科技技产业街街的经营营定位（455）三、珠江路路高科技技产业街街的规划划布局（477）第四节 开发玄玄武湖畔畔亲水商商业（448）一、湖畔亲亲水商业业开发的的价值分分析（499）二、借势玄玄武湖开开发现代代休闲服服务业的的思路（499）三、玄武湖湖畔现代代休闲服服务业的的布局（500）第五节 构建玄玄武区专专业市场场体系的的设想（551）一、副食品品市场的的功能化化建设（522）二、汽车商商贸市场场集群化化建设（522）三、东杨坊坊现代物物流基地地建设（544）第五章 推进玄玄武区商商业发展展的建议议和措施施（556）第一节 商业整整体发展展需要综综合政策策
12、配套（556）一、加快建建章立规规形成综综合的政政策配套套支持（566）二、整合管管理资源源形成政政府的统统一协调调模式（577）三、通过必必要的程程序提高高商业规规划的刚刚性（588）第二节 需要发发挥政府府和市场场的双重重作用（558）一、坚持政政府对商商业发展展的主导导地位（588）二、充分发发挥市场场对商业业发展的的调节作作用（599）三、以社会会化运作作的机制制推动商商业发展展（599）第三节 招商引引资需要要资本运运作和投投融资平平台（660）一、利用商商业规划划创造良良好的投投融资概概念（600）二、利用政政策导向向提供资资本运作作的平台台（611）三、努力吸吸引国际际型的商商业
13、品牌牌企业进进驻（611）第一章 玄武区商贸流通业发展的环境分析 13第一章 玄武区区商贸流流通业发发展的环环境分析析随着全球经经济一体体化的进进程加快快以及中中国加入入WTOO，中国国的经济济将日益益融入世世界经济济。对于于中国而而言，这这既是机机遇，又又是严峻峻的挑战战。与此此同时，在在全球经经济不振振的情况况下，中中国的经经济依然然保持着着较快的的增长速速度，尤尤其是“长三角角”地区，增增速尤为为明显，显显示了这这一区域域巨大的的发展活活力。作作为“长三角角”经济圈圈内占有有重要地地位的南南京市，明明显加快快了发展展的步伐伐，正成成为“长三角角”经济圈圈经济增增长的一一个新亮亮点。第一节
14、 “长三角角”增量经经济有利利南京市市的商贸贸发展长江三角洲洲是我国国经济实实力最强强的地区区之一，全全区土地地面积虽虽仅占全全国1，人口口也只占全全国的66.25，然而而其GDDP却占占到了全全国的近近四分之之一。“长三角角”经济的的快速增增长，必必将给南南京市的的经济发发展带来来巨大的的挑战，但但同时也也将带来来极大的的发展机机遇。随随着在新新一轮发发展中南南京市经经济的崛崛起，将将极大的的推动需需求的进进一步增增长，这这对南京京市的商商贸流通通产业的的发展将将起到十十分积极极的影响响。一、“长三三角”经济发发展的增增速明显显1999年年到20001年年的三年年间，“长三角角”地区中中有相
15、当当代表性性的、并并具有一一定核心心作用的的南京市市GDPP增长了了28.9%，人人均可支支配收入入增长了了15%，第三三产业完完成值增增长了331.24%；苏州市市分别增增长了229.66%、29.17%、32.16%；杭州州市分别别增长了了28%、19.93%、33.4%；宁波市市则增长长了266.011%、26.33%、34.55%，四个个城市的的人均GGDP也也平均增增长了226.779%。从从这些样样本城市市的国民民经济基基本指标标来看，“长三角”的经济呈现快速发展的趋势，这也充分反映出“长三角”地区的经济发展，在未来的10到15年仍有着强劲的发展动力，这将给南京市的商贸流通产业带来
16、极大的发展空间。表一： 长长三角主主要城市市国民经经济基本本情况 城市市年份内 容南 京苏 州杭 州宁 波199920002001199920002001199920002001199920002001GDP(亿元)895.3310201154135815411760122513831568104211761313人均GDP(元元)164466185466207611235922266922303844199611223422250744194055217866242133人均可支配配收入(元)76948233884810583311778813670090859668108966949210
17、9211119911第三产业完完成值(亿元)410472538.11506.22579.66669497569.33662.998366.77421.11493.44在新一轮发发展中，南南京市作作为江苏苏省的省省会城市市，其社社会经济济发展的的战略地地位是显显而易见见的，其其不仅将将承担起起沿江经经济的发发展重担担，还将将在“长三角角”经济圈圈中扮演演起更为为积极、更更为重要要的角色色。就这这一意义义上来说说，南京京市的经经济发展展不仅存存在着有有利的外外部环境境，其内内生动力力也极其其充分，南南京市的的社会经经济发展展时机已已经成熟熟，时不不我待。这这期间，南南京市的的商贸流流通产业业将日益
18、益发挥出出产业“领头羊羊”的作用用，成为为这座历历史名城城走向现现代化的的“名片”和“橱窗”。二、南京市市面临新新的挑战战与机遇遇进入二十一一世纪，南南京市的的社会经经济发展展步伐已已然明显显加快。随随着苏、锡锡、常地地区经济济的高速速增长，长长三角地地区的经经济发展展，南京京市人民民对南京京市的社社会进步步和经济济发展将将产生何何种新需需求？在在新一轮轮城市圈圈经济中中，南京京市将扮扮演何种种角色？如何进进一步提提升和开开发南京京市的城城市综合合功能？南京市市的产业业发展如如何重新新定位？只有做做好这篇篇文章，才才能真正正有目标标地推动动南京这这座历史史名城朝朝着现代代化的方方向发展展，才能
19、能真正应应对中国国加入WWTO以以后所带带来的一一系列问问题，才才能够形形成推动动经济可可持续发发展的城城市产业业链。与此同时，南南京市也也同样面面临着前前所未有有的发展展机遇，有有着良好好的后发发优势。比比如，商商务成本本低，科科技人才才较为集集中，人人文资源源极为丰丰富，产产业基础础较为雄雄厚，区区位优势势比较明明显，所所有这些些都集聚聚了南京京市在新新一轮发发展中的的优势资资源。通通过对这这些资源源的整合合，并加加以合理理利用和和优化配配置，可可以促进进南京市市实现跨跨越式的的发展，实实现第三三产业集集聚、第第二产业业更新、第第一产业业优化的的战略目目标，形形成南京京与上海海双向辐辐射的
20、良良好态势势，发挥挥出南京京市在“长三角角”地区社社会经济济发展中中的主力力作用和和沿江经经济发展展中的骨骨干作用用。三、经济的的发展推推动了需需求的增增长未来将随着着南京市市社会经经济的跨跨越式发发展，人人均GDDP和人人均可支支配的收收入将会会呈现较较大幅度度的增长长，由此此将引发发人们消消费习惯惯、消费费理念的的改变，从从而引发发消费结结构的深深刻变化化。从城市经济济的本质质而言，拉拉动社会会经济发发展的最最主要的的因素是是三个方方面，一一是进出出口；二二是消费费；三是是投资。就就这一意意义上来来说，南南京城市市经济的的发展在在很大的的程度上上，将依依赖于商商贸流通通产业的的繁荣繁繁华和
21、迅迅速发展展，这不不仅是扩扩大内需需的需要要，同时时更是城城市经济济发展的的需要。从从眼下南南京市的的商贸流流通产业业的发展展现状来来看，随随着南京京市经济济的继续续发展和和吸纳能能力的进进一步提提高，存存在着庞庞大需求求空间，因因此，南南京市商商贸流通通产业将将会抓住住这一良良好的发发展机遇遇，积极极地加以以产业规规划，并并吸引国国内外的的投资，以以此提高高商贸流流通产业业的能级级。不仅仅使城市市变得更更加繁荣荣繁华，更更能满足足人民群群众日益益增长的的、且不不断变化化的消费费需求，并并以需求求为龙头头，带动动一产、二二产的联联动发展展，由此此突显出出商贸流流通产业业在南京京市国民民经济发发
22、展中的的支柱地地位。第二节 南京市市新一轮轮发展有有利玄武武区的商商业发展展玄武区是南南京市自自然与人人文资源源均十分分丰富的的区域，它它包容了了南京最最著名的的景观中中山陵和和玄武湖湖，依山山傍水，发发展商贸贸流通产产业的条条件得天天独厚。在在新一轮轮的发展展当中，玄玄武区完完全能够够抓住发发展的先先机，依依托其良良好的资资源优势势，促使使区域商商贸流通通产业实实现跨越越式的发发展。一、玄武区区的辐射射与吸纳纳能力将将逐步提提高在新一轮的的发展中中，随着着南京市市经济的的迅速发发展，玄玄武区作作为核心心城区之之一，其其资源优优势将日日益地突突显出来来。通过过将人文文资源、区区位资源源同经济济
23、资源的的有效融融合，将将极大地地增强玄玄武区的的经济辐辐射和吸吸纳能力力，由此此也将极极大地促促进玄武武区商贸贸流通产产业的发发展。未来玄武区区商贸流流通产业业能否取取得竞争争优势，最最为主要要的是两两点：一一是，能能否利用用发展契契机，以以投融资资的理念念来经营营和打造造新玄武武，这就就取决于于能否创创造出良良好的投投资概念念和题材材，吸引引国内外外各种资资本的进进入；二二是，能能否将商商贸流通通产业的的发展同同区内的的人文环环境实行行有效的的嫁接，通通过借景景和依景景，推动动商旅结结合，发发展和提提升商业业服务业业，并以以此带动动商贸商商务的联联动发展展，最终终推动房房地产业业、金融融业等
24、现现代服务务业的联联动发展展。以城城市循环环经济的的发展模模式，推推动良性性运转的的产业链链的形成成。通过对资源源的优化化配置，玄玄武区的的经济辐辐射能力力将得到到极大地地提高，将将成为南南京市新新一轮发发展中的的亮点。与与此同时时，其投投融资的的吸纳能能力也将将大大增增强，成成为南京京市新一一轮发展展的投资资热土。二、区位优优势将带带动玄武武区商贸贸流通业业的发展展玄武区位于于南京市市的中心心，内有有世界闻闻名的中中山陵和和风景秀秀丽的玄玄武湖，历历经风霜霜的明城城墙，具具有融山山、水、城城、林于于一体的的独特风风貌。沪沪宁高速速公路、3312国国道、宁宁杭公路路等穿境境而过，交交通便捷捷，
25、区域域通讯发发达，还还有东南南大学、南南京理工工大学等等25所所高等院院校和科科研所，学学术氛围围浓厚。玄武区的区区位优势势对于其其发展商商贸流通通产业非非常有利利，玄武武区的人人文资源源是其它它行政区区域所不不能替代代的。若若是这一一资源能能够得到到有效的的、科学学的利用用，那么么毫无疑疑问，将将形成无无可替代代的核心心竞争能能力。但但是，必必须清醒醒地认识识到，对对于自然然资源而而言，一一旦利用用不好，反反而会成成为一种种包袱。中中山陵和和玄武湖湖，一山山一湖，在在外来资资本面前前，它们们无疑是是一个金金元宝；而对当当地人而而言，常常常会熟熟视无睹睹，甚至至于会抱抱怨它的的存在，而而妨碍了
26、了自身的的经济发发展。但但也会出出现另外外一种现现象，即即过分依依赖自然然资源，以以至于急急于开发发这一自自然资源源，这两两种倾向向都是需需要避免免的；对对政府而而言，应应科学整整合、合合理利用用这一独独一无二二的有利利资源，使使旅游休休闲、商商业服务务业的发发展以及及房地产产开发、城城市扩展展同人文文景观互互为依托托、互为为影响，形形成螺旋旋式发展展的态势势。在玄武区的的商贸流流通产业业发展中中，玄武武区完全全有条件件科学有有序地做做好水文文章和山山文章，开开发富有有特色的的山水商商业和景景观商业业，将商商业同旅旅游有机机的结合合起来，将将商业同同房地产产业有机机的结合合起来，将将商业同同商
27、务有有机的结结合起来来，形成成富有特特色和富富有个性性的玄武武区商贸贸产业集集群。三、人均收收入提高高有利玄玄武区商商业开发发南京市作为为“长三角角”经济圈圈中具有有重要战战略地位位的城市市，其经经济发展展和经济济总量均均属于区区域经济济发展的的第一层层次。自自“八五”期间，南南京市提提出沿江江开发战战略以来来，经济济持续稳稳定地增增长，经经济结构构亦日趋趋合理，人人均收入入逐年递递增，人人均可支支配收入入在1998019999年的的十几年年间，以以年均66.3%的的速度递递增。而而到了本本世纪，其其递增速速度更是是达到了了8.5%。人人均收入入的提高高带来了了消费的的提升。近近5年来来，南京
28、京市民的的消费性性支出占占人均可可支配收收入的比比例，始始终维持持在80085%之间，人人均收入入的提高高不仅改改变了人人们的消消费需求求，而且且也改变变了人们们的消费费理念和和消费方方式。需需求的变变化，给给商贸流流通产业业的发展展带来了了无限的的市场潜潜力，这这将十分分有利于于商贸流流通产业业进一步步向深度度和广度度发展，商商贸流通通产业应应紧紧抓抓住这一一发展的的契机，迅迅速提升升自身的的能级和和档次，以以满足人人均收入入提高后后，人们们不断变变化的综综合性消消费需求求。第三节 玄武区区商业发发展的现现状商业是一个个城市的的名片和和橱窗，商商业的发发展在一一定程度度上代表表了一个个城市的
29、的形象。为为此，近近几年来来，玄武武区区委委、区政政府充分分利用各各种优势势资源，推推动了玄玄武区商商贸流通通产业的的快速发发展。一、玄武区区商业的的基本概概况和特特点玄武区共有有各类商商业门店店二千四四百余家家，主要要集中在在珠江路路、长江江路、孝孝陵卫、新新庄、新新街口等等地区。从从业种上上看，包包括综合合百货、五五金交电电、服装装鞋帽、日日用杂品品、家用用设备、装装潢建材材、通讯讯电脑、医医疗保健健、餐馆馆娱乐、文文化体育育以及其其他服务务等；从从业态上上看，有有专卖店店、专业业店、大大卖场、连连锁超市市、专业业市场等等；从商商业设施施来看，有有南京商商厦、珠珠江路科科技街、新新庄汽配配
30、市场群群等，为为玄开区区商业发发展奠定定了良好好的物质质基础。220022年全区区社会消消费品零零售总额额完成339.116亿元元，同比比增长114.55%。就现状而言言，玄武武区商业业具有以以下三大大特征：1、现代业业态与传传统业态态相并存存近年来，随随着居民民消费水水平不断断提高，城城区消费费品市场场已纷纷纷引入相相当数量量的先进进业态，提提升了商商业档次次，满足足了消费费需求。如如连锁超超市、大大卖场、专专卖店等等，从而而在很大大程度上上推动了了城区商商业由传传统业态态向现代代业态的的转换。然然而，多多年来残残存的传传统商业业网点依依然数量量较大，改改变这一一状况仍仍需化大大力气。2、居
31、民消消费与周周边辐射射消费相相并存玄武商业，是是以满足足城区内内居民日日常生活活消费中中的购物物、餐饮饮、休闲闲、娱乐乐等需求求为主的的属地型型商业，城城区居民民是消费费主体。但但是由于于近年来来南京市市及玄武武区的辐辐射能力力加强，形形成了不不断地向向周边城城镇、毗毗邻地区区辐射的的有利态态势，周周边以及及省内外外的消费费群体纷纷纷进入入玄武，其其重点是是到玄武武湖、中中山陵旅旅游的消消费者群群体。3、中低收收入消费费与高收收入消费费并存据抽样调查查，在玄玄武区居居民结构构中工薪薪阶层约约占766%，另有有一大批批外来人人口，占占到了区区内总人人口的110%左左右，以以及相当当一部分分农民人
32、人口，占占到了区区内总人人口的112%。其其无论收收入水平平还是生生活习惯惯，以及及消费层层次绝大大多数停停留在中中低档次次，这部部分群体体对于购购物需求求和服务务需求讲讲求实惠惠、廉价价。但是是随着玄玄武区近近年来居居民收入入水平的的不断拉拉开，知知识分子子群体、白白领阶层层不断增增加，这这部份群群体约占占区内居居民收入入结构的的20%左右，从从而促使使区内消消费结构构逐渐呈呈现多层层次、个个性化趋趋向发展展，使高高档消费费的比例例逐渐上上升，已已有不少少消费者者追求高高档次的的国际流流行时尚尚的消费费，促使使达芙妮妮、班尼尼路、真真维斯、美美斯得威威邦、百百世吉、霸霸斯腾、联联想、肯肯德基
33、等等国际著著名品牌牌商品专专卖店在在玄武区区不断出出现。二、玄武区区商业的的主要优优势玄武区历史史上就是是一个地地处中心心城区繁繁荣繁华华的商旅旅旺地和和居民集集聚地区区，多年年来商业业经营积积累和改改革开放放的洗礼礼，其商商业优势势正在逐逐渐显现现。如果果将这些些优势资资源加以以及时的的整合，那那么，玄玄武区商商业在未未来5年年的发展展中，全全区社会会消费品品零售总总额翻一一番的目目标是完完全可以以实现的的。1、商业设设施的集集聚优势势在玄武区仅仅80.97平平方公里里范围内内，已开开设百货货、五金金交电、文文化用品品、医疗疗保健、服服装服饰饰、装潢潢建材、餐餐饮、服服务等224000余家商
34、商店。仅仅珠江路路就有经经营电子子产品的的大小商商店10000余余家，这这样大面面积的商商业设施施和经营营规模，形形成了商商业的集集聚效应应，完全全可以同同发达城城市的一一些专业业街相媲媲美。2、商旅结结合的品品牌优势势近年来南京京市旅游游业加快快发展，220022年接待待中外旅旅客21132.13 万人人次。其其中山陵陵、总统统府等是是国内外外著名的的旅游胜胜地，已已成为玄玄武区最最吸引中中外旅客客的著名名品牌景景点之一一。同时时，玄武武区的紫紫金山、玄玄武湖、太太阳宫等等景区，每每年都吸吸引众多多的游客客前来观观光，为为玄武区区的商业业人气集集聚创造造良好的的条件。3、交通便便捷的辐辐射优
35、势势玄武区具有有独特的的交通环环境，是是南京市市少有的的国道、市市道、区区道通衢衢汇集地地。3112国道道横贯穿穿越，沪沪宁高速速和宁杭杭公路入入境而过过。目前前正在建建设的轨轨道交通通，将创创造更好好的交通通条件，形形成了这这一地区区辐射型型的枢纽纽商业的的有利态态势，将将使进出出玄武区区的游人人和客商商络绎不不绝。4、新兴产产业的支支撑优势势十几年来，玄玄武区高高科技产产业发展展迅速，按按照区委委、区府府科技兴兴区的要要求，从从本区实实际出发发，颇有有特色地地使ITT电子产产品、数数码产品品等高科科技产业业获得明明显优势势。20002年年，ITT产业的的技工贸贸交易额额达到2260亿亿元，
36、占占全区商商业的很很大比例例。高科科技产品品在现代代消费品品市场中中具有极极大的潜潜在市场场，不仅仅与南京京市建设设国际化化大都市市的总体体目标相相适应，而而且也是是玄武区区提升商商业现代代化的重重要组成成部分。三、玄武区区商业面面临的问问题随着全球经经济一体体化速度度的加快快和我国国已经加加入世贸贸组织的的现实，以以及未来来国际商商业竞争争的加剧剧，玄武武区商业业的持续续发展面面临着“三大问问题”和在进进一步调调整中的的“三大矛矛盾”。其三大问题题主要表表现在：一是，区内内现有大大量传统统业态不不适应现现代消费费需求。随着城区居居民消费费水平不不断提高高和消费费结构升升级，居居民现代代消费意
37、意识不断断增强，无无论在物物质还是是精神需需求上，越越来越追追求现代代消费方方式。而而大量现现存的传传统商业业仍停留留在“卷帘门门”水平和和“民工型型”消费档档次上，已已日趋暗暗淡失色色。二是，缺乏乏领军型型的商业业企业和和现代标标志性的的商业设设施。玄武区商业业自大部部分国有有商业退退出后，民民营资本本大量进进入。然然而，眼眼下进入入的民营营资本毕毕竟弱小小，虽然然也有销销售超110亿元元的民营营商业企企业，但但从总体体上看，极极大多数数的民营营资本还还都是小小本经营营，个别别还有小小商小贩贩型，而而且区域域相对集集中，使使现有商商业档次次难以快快速提升升。眼下下最需要要的，同同时也最最缺乏
38、的的是标志志性的现现代商业业设施和和作为领领军型的的骨干核核心企业业，因此此难以形形成商业业的聚合合效应。三是，受传传统城市市商业投投资环境境的制约约，国内内外先进进商业企企业一时时难以引引进。推进玄武区区商业现现代化，单单纯依靠靠现有企企业在自自然状态态下的自自我提升升，则无无论在业业态、规规模、品品位等方方面来看看，显然然是力不不从心的的，需要要吸纳相相当规模模的国内内外优秀秀商业企企业进入入玄武，导导入先进进的商业业业态，建建设标志志型的商商业设施施。然而而，由于于目前玄玄武区的的商业发发展还处处在内循循环发展展阶段，尚尚缺乏大大体量、大大面积的的商贸流流通设施施的开发发改造计计划和吸吸
39、引国内内外商业业资本投投资的题题材，因因此，眼眼下导入入能够对对玄武区区商业起起到举足足轻重作作用的强强势商业业企业必必然存在在较大的的困难。与此同时，现现在着手手对玄武武区商贸贸流通产产业实施施全局性性的调整整还同样样面临着着三大矛矛盾：第一，长期期规划与与近期实实施的矛矛盾。要从根本上上改变玄玄武区商商业的面面貌，由由传统的的商业形形式转变变为现代代商业，一一定要进进行中长长期的规规划。在在规划指指引下，对对玄武区区现有商商业设施施进行大大规模的的改造。然而，在改改造过程程中必将将面临到到动迁、拆拆除、新新建、绿绿化等一一大批市市政工程程，投入入较大，这这就涉及及到玄武武区商业业面对着着日
40、益加加剧的竞竞争，需需要迅速速完成新新一轮的的调整和和改造，这这同眼下下的投融融资、资资金的募募集及整整个建设设周期，形形成了较较大的难难题和矛矛盾。换换句话说说，资金金的落实实与到位位，融资资渠道的的畅通与与否，吸吸引外来来资本参参与的可可能性有有多少等等，都决决定了整整个玄武武区商业业调整改改造的顺顺利程度度。第二，业主主利益与与商业规规划的矛矛盾。要提升整个个玄武区区商业规规模和档档次，以以适应现现代城区区发展的的要求，必必须强调调城区规规划同商商业规划划的紧密密协调。商业规划是是城区规规划的一一个重要要组成部部分，同同时也是是区级经经济发展展的重要要部分。要要促使玄玄武区商商业繁荣荣繁
41、华和和符合现现代化的的商业要要求，必必定要加加强和实实施规划划。那么么，按照照玄武区区商业设设施的现现状，势势必会造造成商业业发展规规划与现现有业主主利益的的冲撞，由由此，将将会提高高商业改改造的成成本。第三，业态态提升与与消费需需求的矛矛盾。玄武区商业业的提升升，可以以靠商业业设施硬硬件的改改造，先先进商业业企业的的引进，以以及商品品结构的的调整和和满足现现代多元元消费的的趋势进进行调整整、改造造和新建建。然而，对眼眼下的玄玄武区作作为消费费主力的的固定居居住人口口而言，是是否达到到了现代代消费的的水平？区政府府是否有有一个通通过促进进商贸业业发展、带带动周边边高档房房地产楼楼盘的开开发、实
42、实现人口口结构的的转换、引引入高层层次居民民群体，反反过来支支撑起新新型商业业业态、增增强商业业吸纳功功能的一一揽子整整体发展展战略思思路。如如果没有有，也将将给玄武武区商业业发展带带来较大大的矛盾盾。第二章 我国发达城市区域商业的经验借鉴和启示 23第二章 我国发发达城市市区域商商业的经经验借鉴鉴和启示示近几年来，随随着城市市化进程程的推进进，区域域经济的的发展具具有十分分重要的的地位。全全国许多多发达城城市在推推进现代代化、国国际化建建设中，都都把区域域经济发发展作为为重要抓抓手，形形成了以以区域经经济为特特色的城城市发展展链。其其中，上上海、杭杭州、苏苏州等城城市区域域经济发发展的先先进
43、经验验值得借借鉴。第一节 沪、杭杭、苏商商业特色色区经验验介绍沪、杭、苏苏三个城城市同属属长三角角地区。近近几年来来，随着着改革开开放的发发展，依依托城市市综合经经济实力力不断提提高，区区域经济济在其中中不仅发发挥了重重要的作作用，而而且形成成了各自自的特色色。一、规划领领先的黄黄浦区商商业黄浦区地处处上海市市中心城城区的核核心区域域，历来来是上海海最繁荣荣繁华的的地区之之一，黄黄浦商业业始终是是上海商商业的领领头羊。220022年全区区零售总总额1331.5亿元元，仅次次于浦东东新区，占占全市的的6.5%。多多年来，区区委、区区政府在在推进城城区建设设中，始始终把商商业发展展放在重重要地位位，逐步步形成了了具有黄黄浦特点点的商业业发展思思路。有有以下三三个特点点：