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1、北京市养养老地产产区域研研究报告告黎坤杨忠忠显李晨晨源摘要我国老龄龄化趋势势的日益益加剧已已成为一一个突出出的社会会问题，在在此背景景下养老老服务市市场化已已成大势势所趋，北北京、上上海等各各大城市市率先掀掀起养老老地产的的开发热热潮，但但相比养养老产业业已发展展渐趋成成熟的发发达国家家和地区区，国内内养老产产业在融融资开发发、运营营和管理理诸多方方面皆存存在严重重的不足足，造成成市场的的混乱和和发展的的滞后。为为借鉴发发达国家家和地区区的成功功经验、分分析发现现北京市市养老产产业开发发经营的的优势和和不足以以及规范范养老地地产的开开发经营营模式，尝尝试提出出相关政政策建议议，本文文进行了了养
2、老地地产的文文献综述述研究、应应用四象象限模型型分析了了北京市市养老地地产市场场并报告告了实地地考察了了汇晨老老年公寓寓和康梦梦圆老年年公寓扥扥结果，对对养老地地产整体体市场和和存在的的发展模模式得出出了总结结、展望望和发展展建议。关键词：老龄化化养老地地产市场场化开发发经营模模式老年年公寓第一章 绪论1.1研研究背景景人口老龄龄化是目目前世界界各国普普遍面临临的问题题之一。联联合国国国际人口口学会编编著的人人口学词词典对对人口老老龄化的的定义是是：当一一个国家家或地区区60岁岁以上人人口所占占比例达达到或超超过人口口数的110，或或者655岁以上上人口达达到或超超过总人人口数的的7时时，其人
3、人口即称称为“老老年型人口，这这样的社社会即称称之为“老老龄社会会。统计显示示，我国国己于119999年成为为老年型型国家，而而且我国国老龄人人口比重重正迅速速提高。而而根据220100年第六六次人口口普查数数据显示示，O14岁岁人口占占1660，比220000年人口口普查下下降629个个百分点点：我国国60岁岁及以上上人口占占1326，比220000年人口口普查上上升293个个百分点点，其中中65岁岁及以上上人口占占8887，比比20000年人人口普查查上升11911个百分分点。人人口年龄龄结构的的变化趋趋势，说说明了随随着我国国经济社社会的快快速发展展，以及及人民生生活水平平、医疗疗卫生保
4、保健事业业的巨大大改善，生生育率持持续保持持较低水水平，老老龄化进进程逐步步加快。但是，与与中国老老龄化程程度不断断加剧所所对应的的养老模模式问题题却尚未未实现同同步发展展。在中中国传统统文化中中，对老老年人有有发自内内心的尊尊重，这这种尊重重几乎是是无条件件的。百百善孝为为先，这这句话就就分说明明了中国国人对“孝孝”、对对老年人人的态度度。在中中国历朝朝历代重重农文化化所滋生生的群体体本位思思想下，尊尊老爱幼幼、互相相扶助的的尊老孝孝亲主义义哲学得得以体现现、这使使得以“养养儿防老老、“儿儿孙绕膝膝”、“天天伦之乐乐成为为我国传传统养老老模式的的基础。鉴于老龄龄化及所所带来的的社会问问题越来
5、来越突出出，国内内养老服服务需求求的缺口口越来越越大，随随着经济济社会的的发展，终终于在市市场机制制中显化化出来，养养老市场场包括地地产市场场和服务务市场的的大规模模兴起和和完善已已成大势势所趋，同同时近年年来国内内各大房房地产开开发商在在住宅、商商业、工工业等各各种物业业形态的的的投资资开发中中遭遇到到政策和和融资等等多方面面呢的瓶瓶颈，投投资利润润率有下下降的趋趋势，在在这样的的双重因因素影响响下，养养老地产产市场因因其需求求的日益益增加和和有关政政策方面面的优惠惠条件，以以及可预预期的长长期投资资收益，不不断吸引引着各大大地产商商进入该该领域，如如保利、万万科等均均有涉足足。鉴于于我国在
6、在这方面面的空白白，国内内养老地地产的现现有模式式都是借借鉴国外外主要是是欧美的的经验，如如北京的的太阳城城养老项项目就是是美国的的太阳城城公司来来华投资资开发的的，而后后的北京京太申祥祥和、上上海亲和和源等均均有借鉴鉴其经验验。如今，养养老地产产已在主主要一线线城市全全线飘红红，刮起起一股强强劲的养养老市场场化之风风。但是是，由于于养老地地产在我我国几乎乎是一夜夜之间发发展起来来的，之之前各大大开发商商都毫无无经验，同同时在借借鉴国外外经验时时又缺乏乏对中国国实际的的深入思思考。所所以出现现了以下下几个问问题：一一是目前前各大开开发商投投资该领领域仅停停留在前前期的投投资开发发，基本本上是开
7、开发完成成就如普普通住宅宅一样出出售出租租，没有有向顾客客提供真真正的养养老服务务，在后后期的经经营管理理方面非非常匮乏乏。二是是市场秩秩序混乱乱，没有有统一的的行业标标准和管管理服务务标准，呈呈现各大大开发商商各自为为政、各各显神通通的混乱乱局面。三三是相关关政策法法规相对对市场发发展的滞滞后，既既没有明明确的优优惠政策策法规，也也没有统统一行业业开发经经营标准准的政策策说明，这这是造成成市场混混乱的主主要原因因。四是是传统居居家养老老的观念念还比较较强烈，许许多老人人包括子子女还是是希望能能在家养养老，所所以市场场的潜在在需求确确实非常常大，但但目前的的有效需需求却有有限，这这在一定定程度
8、上上打击了了开发商商持续投投资和经经营的信信心，而而为了能能够在短短期内获获利，目目前已有有的养老老地产项项目多为为中高端端公寓住住宅， 缺乏大大众化、普普通型的的项目。1.2研研究目的的和意义义目前，我我国的养养老模式式以居家家养老为为主，但但是随着着经济社社会的发发展以及及“4211”结构构家庭日日益成为为社会主主体，相相对单一一的养老老模式越越来越不不能满足足老年人人同益增增长的对对物质生生活和精精神 生生活的需需要，养养老地产产在很大大程度上上可以弥弥补这一一不足。为为促使养养老地产产行业的的更好发发展，全全面分析析研究全全国尤其其是北京京市养老老地产的的发展现现状及存存在的问问题、对
9、对典型项项目的开开发经营营特色进进行剖析析并总结结其开发发模式以以及借鉴鉴国外的的成功经经验等，具具有重大大的理论论和现实实意义。其理论意意义表现现为：全全面分析析北京市市养老地地产市场场行业发发展情况况，总结结优秀项项目的优优点和特特色，借借鉴国外外先进经经验，完完善统一一我国养养老地产产开发模模式，指指出我国国养老地地产的发发展之路路，补充充我国目目前有关关养老地地产开发发方面的的理论，同同时为进进一步研研究养老老地产开开发模式式起到抛抛砖引玉玉的作用用。其实践意意义具体体体现为为三点：从企业角角度讲，适适宜的开开发模式式可以企企业在开开发运作作过程中中更加的的顺畅，及及时的采采用适宜宜的
10、开发发模式可可以使企企业快速速抢占市市场，获获取丰厚厚利润；从政府角角度讲，养养老地产产一定程程度上的的公益性性可以减减轻其养养老负担担，同时时养老地产行行业的发发展可以以拉动经经济增长长，带来来更多的的财政收收入；从社会角角度讲，养养老地产产的快速速发展可可以满足足老年人人日益增增长的物物质生活活及精神神生活需需求，促促进和谐谐社会的的构建以以及社会会总体幸幸福水平平的提升升。1.3研研究方法法文献研究究法：本本文在第第二章文文献综述述和理论论基础中中通过收收集大量量与养老老地产开开发相关关的国内内外文献献资料，在在了解国国内外在在该领域域的研究究现状的的同时，分分别从融融资、运运营和管管理
11、角度度出发，借借鉴欧美美、日本本等国家家较为成成熟的养养老地产产开发经经验，为为完善北北京市养养老地产产市场行行业规范范、为北北京市乃乃至全国国的房地地产开发发商提供供可供选选择的养养老地产产开发经经营模式式提供参参考价值值。四象限模模型分析析法：四四象限法法是分析析城市区区域房地地产市场场运行的的理想方方法，其其主要内内容和原原理在第第二章中中有详细细介绍，在在第三章章中本文文以该方方法详细细分析了了北京市市的养老老地产市市场的发发展历程程和现状状，并对对未来之之态势作作出相关关预测。案例研究究法：通通过实地地调研，分析研究北京市现有养老地产开发项目：汇晨老年公寓、康梦圆老年公寓，就其开发过
12、程中涉及的融资、管理及运营各方面进行深入的探讨，总结其发展的特色和优势，以及基本经验和模式，验证其相应的开发模式的成功与不足之处。探索性研研究法：在文献献研究和和案例研研究的基基础上，从从融资模模式、运运营模式式和管理理模式三三个方面面提出如如何完善善养老地地产的开开发经营营模式，并并对开发发模式有有效运行行所需的的政策支支持进行行探索。1.4 研究究内容和和框架1.4.1研究究内容本文以人人口老龄龄化背景景下北京京市养老老地产发发展为研研究对象象，紧扣扣养老地地产开发发模式这这一核心心，从宏宏观市场场供需分分析、微微观市场场案例分分析两方方面入手手，借鉴鉴国外先先进经验验、分析析我国现现状、
13、构构建我国国养老地地产开发发模式并并进行实实证研究究，最后后提出保保障和促促进养老老地产开开发持续续快速发发展的政政策建议议。本文第一一章绪论论部分主主要介绍绍了选题题的背景景、研究究意义和和目的以以及研究究方法、研研究内容容并构建建论文总总体框架架，以期期达到高高屋建瓴瓴的目的的。本文第二二章是国国内外相相关研究究的文献献综述以以及四象象限模型型分析法法的理论论基础，主主要内容容包括：养老地地产概念念及特点点、养老老地产开开发模式式的三个个方面(融资模模式、运运营模式式、管理理模式)的相关关界定、国国外发展展经验、国国内外研研究现状状、四象象限模型型分析法法介绍和和应用。这这一章从从概念及及
14、内涵的的角度对对养老地地产开发发的相关关范畴进进行了概概述，并并对国内内外养老老地产的的发展和和研究现现状进行行综观，系统介绍四象限法，为后续分析奠定基础。本文第三三章对北北京市养养老地产产市场首首先进行行了详细细的供求求分析，而而后应用用四象限限模型进进行系统统的分析析，指出出养老地地产在租租赁市场场、买卖卖市场、新新建市场场和存量量市场中中所具有有的特点点以及四四个市场场之间的的相互影影响和静静态模型型分析，从从而对其其发展现现状归纳纳总结以以及对未未来的发发展模式式做出宏宏观上的的研判。本文第四四章在实实地调研研的基础础上，从从微观的的角度分分别对北北京市汇汇晨老年年公寓、康康梦圆老老年
15、公寓寓两个项项目进行行投资、开开发、运运营和管管理服务务方面的的分析研研究，并并归纳总总结其特特色和可可供借鉴鉴之处。本文第五五章在第第二、三三、四章章研究分分析的基基础上对对北京市市养老地地产发展展现状和和未来趋趋势分别别做出宏宏观和微微观上的的研究总总结和展展望，并并提出符符合北京京市实际际情况的的可供选选择的养养老地产产开发经经营模式式，同时时就政策策方面存存在的问问题及亟亟待完善善的方面面提出具具有一定定建设性性和前瞻瞻性的建建议。1.4.2 研研究框架架区域竞争项目分析（实地调查）四象限模型的养老地产市场分析养老地产市场环境和供求分析北京市养老地产市场宏观分析文献综述和理论基础绪论养
16、老地产相关概念和范畴的界定四象限模型介绍和应用国外老年地产发展经验和模式借鉴养老地产的国内外研究现状康梦圆老年公寓汇晨老年公寓结论、展望、建议第二章 文献综综述和理理论基础础21养养老地产产的概念念及内涵涵养老地产产是指在在人口老老龄化日日益加重重背景下下，由房房地产开开发企业业或相关关的社会会机构推推出的适适宜老年年人居住住、符合合老年人人心理特特点及生生理特点点并能够够满足老老年人社社会活动动需求，为为老年人人的健康康提供良良好基础础设施保保障的老老年住宅宅产品。这这类老年年住宅产产品是指指可以使使老年人人获得经经济供养养、生活活照料以以及精神神慰藉等等基本内内容的居居住场所所。它的的基本
17、存存在形式式有以下下几类：老社区区、老年年公寓、老老年住宅宅、旅游游地产、养养老院、托托老所等等。著名的营营销大师师菲利普普科特特勒把产产品定义义为五个个层次。即即核心利利益、基基础产品品、期望望产品、附附加产品品及潜在在产品。根根据菲利利普科科特勒对对产品的的定义对对老年住住宅市场场项目做做一个产产品层的的描述，如如下表。表2-11老年住住宅的五五个层次次产品层次次含义核心利益益层遮风避雨雨、家的的归属地地基础产品品层地理位置置、空间间面积、价价格、安安全等期望产品品层房屋设计计合理、交交通方便便、性价价比高、公公共设施施齐全等等增广产品品层医疗和康康复配套套、环境境空气、物物业服务务、社区
18、区文化活活动潜在产品品层升值潜力力，周边边环境等等结合上述述对老年年住宅产产品的五五个层次次的分析析，可以以将养老老地产的的内涵归归纳为以以下四点点：生活配套套设施：包括餐餐厅、超超市、图图书馆、休休闲娱乐乐场所、金金融服务务、停车车场、轮椅椅通道、消消防设施施、公共共空问、花花园部分分等。医疗配套套服务：包括医医院、医医务所、牙牙医诊所所等。康复配套套服务：包括协协助生活活服务，恢恢复护理理，私家家看护等等。交通配套套服务：公共交交通，轮轮椅公交交设旌等等。S与一般的的商业地地产相比比，养老老地产具具备以下下特点：一是在在选址方方面，要要综合考考虑交通通、居住住环境、生生态条件件等各方方面因
19、素素；二是是对于住住宅的规规划设计计设计方方面要求求高，如如要求无无障碍设设计、要要有紧急急呼日LL系统统等；三三是对于于配套设设施及服服务要求求更高，对对于老年年人而言言，能够够便利的的在住宅宅附近一一站式解解决各项项需求。这这就决定定了养老老地产的的开发资资金需求求量大、产产业链长长、各方方利益关关系复杂杂。2.2养养老地产产地产开开发模式式界定养老地产产开发市市场是房房地产行行业发展展到一定定程度之之后，在在老龄化化社会到到来之际际应运而而生的一一个细化化市场。养养老地产产的丌发发模式具具备房地地产开发发模式中中的共性性，如品品牌性、专专业性等等，但是是养老地地产的特特点决定定了养老老地
20、产开开发模式式比一般般商业地地产开发发模式复复杂。这是由养养老地产产的特性性所决定定的：一一是由于于养老地地产涉及及社会保保障、养养老保险险等，因因此具备备一定的的社会福福利性质质，与政政府关系系较一般般的商业业地产密密切，且且依赖政政策支持持较强；二是养养老地产产开发过过程中的的产业链链延伸较较长，配配套设施施的完善善8与服服务业联联系密切切，因此此养老地地产的开开发并非非单一行行为；三三是养老老地产项项目开发发过程长长，资金金回笼慢慢，因此此需要大大量的资资金支撑撑，因此此其融资资方式以以及与投投资者的的内在利利益模式式也与一一般商业业地产项项目存在在差异：四是养养老地产产的营销销所面对对
21、的客户户是老年年人，其其对产品品的诉求求以及所所追求的的目的也也会导致致养老地地产的营营销模式式的差异异。本文所研研究的养养老地产产开发模模式具体体包括养养老地产产的融资资模式、运运营模式式及其管管理模式式。其中中养老地地产的融融资模式式是指养养老地产产开发商商根据自自身情况况，选择择融资平平台和融融资渠道道进行有有效融资资的方式式：养老老地产的的运营模模式是指指狭义的的运营模模式，本本文所研研究的是是养老地地产开发发过程中中地产的的营销及及盈利模模式；养养老地产产的管理理模式是是指养老老地产开开发完成成之后的的后期运运营过程程中的地地产管控控模式。2.3国国外老年年地产发发展经验验和模式式借
22、鉴2.3.1融资资模式分分析与经经验借鉴鉴（一）融融资模式式分析老年住宅宅的建设设兴起于于20世世纪700年代的的北欧，在在北美、欧欧洲、东东亚等地地区得到到进一步步的发展展并取得得了不少少理论成成果与实实践经验验，如下下表：国家类型功能美国 独立式满足有自自理能力力的老年年人需求求，提供供较完善善的社会会功能集合式有专门的的服务人人员，有有方便安安全的社社交娱乐乐场所、公公共食堂堂等设施施和完备的保保甲和报报警系统统护理式提供全面面的护理理和医疗疗服务法国收容所分公立和和私营两两种，为为生活能能够自理理的老年年人而建建，收费费较低，提提供食宿、医医疗保健健和文化化生活等等服务老年公寓寓提供完
23、善善的服务务设施，包包括膳食食、文化化活动和和医疗等等项目护理院收住失去去生活自自理能力力的患病病老人，有有较完善善的医疗疗和生活活服务设设施中长期老老年医院院以治疗为为主，收收住经过过治疗后后有希望望恢复生生活自理理能力的的老年患患者日本老少居适合老少少多代共共居，对对多代人人生活方方式上的的差异在在室内空空问上做做了相应的处处理养老院公为公立立、低费费和完全全白费三三种由表中可可知美国国的老年年住宅将将社会福福利与市市场机制制有机结结合，体体系比较较完善：法国的的福利性性老年住住宅比较较发达，但但缺乏完完全商业业化的老老年住宅宅；只本本则重点点开发“老老少居”，社社会养老老设施建建设仍不不
24、够完善善。从融融资角度度也可以以看出，美美国养老老地产融融资模式式充分发发挥市场场作用，通通过多种种融资渠渠道，应应用多种种融资方方式；法法国以政政府投入入为主，养养老地产产福利型型较强；同本则则是两者者兼顾。美国的房房地产业业与国内内房地产产业最大大的不同同点在于于美国房房地产行行业产业业链上的的投资、开开发、物物业经营营等专业业分工，在在发达金金融市场场的支撑撑下以资资本运作作为核心心进行经经营，形形成了成成熟的产产业运作作模式110，而而国内房房地产行行业在金金融市场场不甚发发达的情情况下是是一条龙龙全能开开发的短短期项目目经营。在在美国，信信用体系系的建立立已经渗渗透到社社会经济济各个
25、角角落，因因而它能能够保证证投资人人完全放放权给开开发商，就就是说，投投资商有有足够的的信用体体系、金金融手段段来限制制开发商商，从而而能够控控制金融融与开发发分离的的风险。（二）相相关经验验借鉴在传统模模式下，我我国房地地产开发发模式的的核心是是房地产产商统揽揽土地、融融资、规规划、施施工、销销售、物物业管理理的全部部环节。在在投资模模式下，房房地产行行业的重重心正在在发生变变化，由由土地为为主导转转为金融融为主导导，其实实质就是是产业的的核心由由开发建建设向金金融运作作转移。在在我国这这种房地地产企业业的运作作模式也也渐露端端倪，当当然规范范化的投投资模式式我国尚尚未出现现，因为为它必须须
26、以成熟熟的金融融证券市市场为依依托，特特别是以以房地产产投资信信托基金金(PiiPITTs)的的出现为为标志忆忆。随着资本本市场的的国际化化和我国国金融市市场的发发展，海海外基金金、REEITss、国内内投资机机构如保保险公司司、养老老基金等等和房地地产业的的同益结结合，使使国内房房地产企企业向资资本化、金金融化转转型成为为紧迫需需求，也也使这种种转型成成为趋势势和可能能。依托托我国金金融体系系的逐步步完善和和金融产产品的逐逐步丰富富，房地地产企业业应该在在明确企企业定位位和确定定分工领领域的基基础上，完完成从物物业驱动动向资本本驱动、从从经营项项目到经经营企业业转型。在国内，目目前还没没有形
27、成成相当完完备的金金融、信信用体系系，投资资商和开开发商还还存在着着体制上上的信任任危机。因因此要推推进房地地产开发发模式的的转变一一个关键键点就是是进一步步完善我我国的金金融和信信用体系系，继续续拓宽融融资渠道道，特别别是加大大社会融融资比重重。现阶阶段社会会融资在在国内还还处在刚刚刚起步步阶段，相相关法律律制度以以及行业业体制还还不健全全，只有有少数企企业开始始采用。近近期各种种国外的的基会纷纷纷进入入国内房房地产市市场，这这是社会会融资特特别是产产业基金金开始取取代银行行贷款成成为房地地产融资资主要途途径的信信号。在在社会融融资方面面应借鉴鉴美国等等发达国国家的经经验，积积极推进进采取债
28、债券融资资和信托托融资以以及各种种形式的的产业投投资基金金。当前前应加快快对REEITss横向价价值链的的立法步步伐，积积极引进进这一在在国外发发达国家家证明行行之有效效的融资资工具。2.3.2运营营模式分分析与经经验借鉴鉴（一）运运营模式式分析在美国，有有很多有有资产、但但是没有有资金的的老人，这这类老人人在美国国叫做房房富人、货货币穷人人。尽管管有的老老人拥有有上百万万价值的的房产但但是不能能在有生生之年变变现，因因此无法法把握自自己的老老年生活活。为解解决这一一问题开开发出反反相抵押押贷款模模式。这一模式式是把退退体老人人的产权权房抵押押给保险险公司，保保险公司司根据房房屋的品品质和价价
29、值进行行评估，将将房屋价价值与老老年人的的平均剩剩余寿命命相除，考考虑到房房产增值值，再减减去预付付利息，这这样计算算出来每每个月需需要给老老年人多多少钱乃乃。一旦旦益了这这个协议议，老年年人继续续住在这这个房子子里，每每个月保保险公司司送来一一笔钱一直到到老人的的离世房房子才拿拿到保险险公司来来进行拍拍卖。这这个产品品将人生生资源很很好的进进行了配配置，老老人把自自己身后后的遗产产、用不不着的资资产用来来提前变变现，换换来在世世时候的的生括消消费与支支出。（二）相相关经验验借鉴老年人购购房有多多种趋向向，需求求和决定定的原因因不同。目目前最主主要的原原因在于于家庭决决策，就就是以家家庭改善善
30、居住需需求为目目的，自自己作为为其中的的出资人人或者重重要的决决策人出出现，有有时可能能是子女女购买房房屋，老老人的观观点往往往是很重重要的。老老年人考考虑不但但子女自自己居住住还包含含了自身身的居住住问题，关关注于生生活的便便利程度度、环境境的舒适适度，以以及上学学、就医医、交通通及社交交等方面面的因素素M。除除了要满满足自身身居住条条件以外外，老年年人中也也有一少少部分具具有超前前意识的的消费者者，他们们具备一一定的经经济能力力对房地地产进行行投资例例如将城城里的房房子出租租，到郊郊区租住住，还有有就是直直接购买买商品房房用于出出租，这这部分老老人的资资金除了了积蓄外外，往往往是拆迁迁等其
31、他他所得。大大部分的的老人的的居住状状况并不不是很理理想，由由于很多多老人的的收入状状况和年年轻相比比较而言言较少，因因此购买买能力仍仍然比较较有限，但但是对于于他们而而言，仍仍有要求求改善居居住条件件、增加加社会福福利、改改善就医医条件、生生活配套套和增加加老年人人娱乐场场所的要要求。这就导致致我国已已经出现现数量可可观的的的房富人人、货币币穷人，而而由于我我国传统统的养老老观念及及消费观观念，老老年人将将房子作作为遗产产留给儿儿女还是是主流趋趋势。但但是，随随着经济济的进一一步发展展以及养养老观念念的进一一步解放放，老年年人自给给自足，利利用自己己的已有有房产进进行反向向抵押，度度过自己己
32、的晚年年生活，这这一模式式将成为为一种可可行性高高的借鉴鉴方式。反按揭入入住方式式对老年年人至少少有六大大好处：第一是是房产启启动房产产金库，等等于给自自己存了了一笔钱钱，用以以补偿老老年生活活：第二二是可以以获得财财务自由由，使老老年人能能够愉快快享受生生活，延延长寿命命；第三三是拥有有自己的的住宅并并获得财财务自由由可以增增强老年年人的生生活自信信，并得得到社会会尊重。第第四是有有力保护护老年人人这一弱弱势群体体，增加加了社会会稳定性性：第五五是反按按揭的方方式可以以依法避避税，避避免房产产作为遗遗产留给给下一代代所产生生的遗产产税；第第六有利利于我国国养老观观念以及及养老模模式的改改变，
33、中中年人可可以放心心花钱不不必攒钱钱养老，这这在扩大大内需、增增加消费费、促进进经济发发展方面面有重要要的意义义。反按揭入入住方式式关注的的是中低低收入但但有房产产的家庭庭，这类类家庭在在未来的的老年人人群体所所占比例例最大，做做好这类类家庭的的养老就就是解决决我国养养老问题题的重中中之重。目目前，我我国反按按揭入住住方式的的相关法法律法规规上部健健全，相相应手续续及程序序也不够够规范，相相信在养养老地产产进一步步成熟发发展的基基础上，这这类入住住方式会会逐步流流行。2. 33.3管理理模式分分析与经经验借鉴鉴（一）管管理模式式分析美国老年年住宅养养老模式式是一种种社会化化养老模模式，其其主要
34、分分为四种种类型：一是大大型综合合性老年年公寓；二是独独立型老老年公寓寓；三是是服务型型老年公公寓；四四是护理理型老年年公寓。大型综合合老年公公寓一般般是指规规模较大大，老年年设施与与老年服服务比较较齐全，有有大量老老年人集集中居住住的老年年公寓或或社区。这这类综合合性老年年公寓面面对的是是那些具具有完全全自理能能力并且且具有较较强支付付能力的的老年人人，对于于发挥老老年人的的“自养养”能力力给予充充分强调调。独立立型老年年公寓面面对的是是那些具具有一定定自理能能力并具具有相应应的支付付能力的的老年人人，这类类公寓强强调的是是老年人人“自养养”与“他他养相相结合，“自自养”为为主“他他养为为辅
35、，采采取居家家养老与与社会服服务相结结合、个个人自理理与社区区援助相相衔接的的养老模模式。服服务型老老年公寓寓面对的的是自理理能力较较差的老老年人，同同样强调调老年人人“自养养”与“他他养”相相结合，但但是“他他养”为为主“自自养”为为辅，这这类养老老公寓一一般采取取宿舍的的形式。护护理型老老年公寓寓面对的的是基本本不能自自理的老老年人，基基本等同同于护理理院养老老，这类类老年公公寓采取取的是一一种完全全的“他他养”形形式，主主要是为为老年人人生命历历程的特特定阶段段提供服服务。综合型老老年公寓寓和独立立型老年年公寓具具有较好好的开放放型以及及自由性性，同时时它又能能满足老老年人对对私密性性的
36、要求求，因此此这两类类老年公公寓在美美国为老老年人所所广泛接接受。这这两类老老年公寓寓的开发发主体基基本为各各类社会会力量，运运营方式式基本采采用市场场化运作作，政府府只需要要提供相相应的政政策支持持并进行行一定的的激励及及约束。服务型老老年公寓寓和护理理型老年年公寓一一般情况况下属于于非盈利利的社会会福利机机构，这这两类老老年公寓寓一般隶隶属市政政府，由由政府委委托社区区进行管管理。其其经费来来源可分分为三类类：政府府财政划划拨、民民问私人人捐款以以及个人人或家庭庭缴费。这这两类机机构的运运营动力力在于，其其硬件设设旌越齐齐备、相相应服务务越完善善，则社社会声望望会越高高，从而而能够得得到更
37、多多的社会会捐助，达达到良性性循环。美国老年年住宅体体系的另另外一个个重要组组成部分分就是老老年人辅辅助生活活机构。这这类机构构它通过过提供住住所、生生活服务务和以及及进行简简单的医医疗护理理等，帮帮助老年年人获得得个人生生活的独独立及自自由。辅辅助生活活机构所所提供的的服务不不受联邦邦政府相相应价格格法规的的制约，同同时也不不提供护护理院所所等所具具有的高高技术、高高水平的的医疗服服务。无无论该辅辅助生活活机构是是由私人人经营还还是由非非盈利组组织经营营，其服服务对象象大多是是个人付付款，因因此，是是客户的的需求促促使该行行业在美美国迅速速发展，而而非政府府指令。德国老年年人的集集中居住住设
38、施大大致可以以分为两两种体系系：一种种是社会会住宅体体系，另另一种是是福利政政策的养养老院体体系。在在德国，为为老年住住宅内的的老年人人提供生生活服务务名义上上是由州州政府负负责，但但实际上上是由民民间福利利团体的的非盈利利民间组组织在起起作用。例例如德国国红十字字会、劳劳动者福福利团体体等组织织在接受受政府的的公共委委托之后后，为当当地的老老年人住住宅提供供福利服服务。因因此，社社会住宅宅体系内内的老年年住宅房房产主，要要与提供供福利服服务的民民间福利利团体签签订服务务合同，房房产主可可依据该该合同获获得国家家提供的的建设资资金贷款款。在法国，退退休的老老年人可可以享受受很好的的福利待待遇，
39、其其每个月月的收入入比如今今一般的的年轻人人还要高高。因此此，法国国的老年年产业发发展迅速速，而其其中最发发达的是是养老院院，它们们提供周周到、完完善的服服务与照照顾。在在法国合合法登记记的养老老院接近近一万家家，收容容了约665万名名老年人人。而不不论养老老院是公公营还是是私营，都都统一由由社会福福利部加加以管理理，并且且纳入社社会安全全保障体体系之中中。养老老院的医医疗服务务则由卫卫生部门门进行管管理，从从而形成成了社会会福利和和医疗保保健相结结合的体体制。（二）相相关经验验借鉴综合美国国、德国国和法国国的养老老地产管管理模式式，可以以得出以以下经验验以供借借鉴：一是充分分借助政政府在管管
40、理和配配套政策策措施方方面为老老年住宅宅的发展展提供的的坚实的的基础。老老龄化已已经成为为我国目目前不得得不正视视的一个个社会问问题。我我国已经经于19999年年步入了了老龄化化国家的的行列，并并且老年年人口的的数量以以较快的的速度在在增长，而而农村很很多老年年人的收收入还很很低，如如何保证证这些数数量庞大大的老年年人都有有“安身身之所”，是是我们急急需解决决的问题题。尽管管我们不不可能在在短期内内就能够够建立起起完善的的社会福福利保障障体系，但但是在现现有制度度范围内内充分利利用其发发挥积极极意义还还是必要要的。二是在充充分利用用民间团团体及非非营利组组织发展展老年服服务方面面。养老老产业方
41、方兴未艾艾，银发发产业链链的延长长不仅可可以使老老年人享享受更方方便快捷捷完善的的服务，更更可以促促进就业业、加快快经济发发展。而而发动民民问团体体及非盈盈利组织织进入老老年服务务行业，可可以加强强行业自自律，使使政府、非非盈利组组织以及及老年住住户间的的联系更更加牢固固。三是大型型养老社社区可采采用专业业团队管管理。随随着老年年人观念念的变化化和社会会上“空空巢家庭庭的的逐渐增增多，老老年人独独立居住住的比重重在不断断上升。据据中国老老龄科研研中心调调查材料料显示，北北京市550岁以以上的常常住人口口中，希希望现在在住进老老年公寓寓和将来来愿意入入住的分分别为llO44万和33088万。另另
42、一项调调查显示示，目前前武汉市市652与与子女同同住的老老年人中中，有447的的老人希希望与子子女共同同生活，有有524的的老人希希望与子子女分开开居住。我国国目前老老年公寓寓的数量量有限，并并且规模模都比较较小。很很多城市市的老年年公寓建建设尚处处于启动动阶段，一一些老年年公寓品品质层次次较低，或或者名不不副实，没没有专门门根据老老年人的的特点进进行设计计和管理理，这种种现状下下，采用用专业的的团队或或专业性性公司对对养老社社区进行行管理就就显得尤尤为重要要。2.4 国内外外研究现现状2.4.1 国国外研究究现状养老地产产的开发发在已经经进入老老龄化社社会的发发达国家家，特别别是美、英英、同
43、等等国家已已经相对对成熟。其其研究主主要集中中在以下下领域：养老保险险方面。养养老保险险制度的的发展大大致可以以分为三三个阶段段：一是是建立阶阶段：二二是扩张张与发展展阶段；三是调调整与改改革阶段段。目前前，各发发达国家家针对养养老保险险改革的的研究及及措施仍仍不断涌涌现，可可划分为为社会保保障型、福福利型、部部分储蓄蓄型及完完全储蓄蓄型等。养老模式式方面。家家庭养老老、居家家养老和和机构养养老是发发达国家家养老的的主要模模式。除除此之外外，还有有互助养养老、以以房养老老、旅游游养老、候候鸟式养养老、乡乡村田园园养老等等新兴的的养老方方式催生生了养老老地产的的快速发发展。养老住宅宅规划设设计研
44、究究。以老老年住宅宅客户诉诉求为基基点，从从宏观上上对老年年住宅的的选址到到微观上上对玄关关设计、通通道设计计、卫浴浴设计等等进行研研究。养老地产产的运营营方式。欧欧美发达达国家较较早进入入老龄社社会的英英、美、德德、丹麦麦等，在在对养老老地产的的运营方方式上存存在较大大差异。其其中，最最具代表表意义的的是美国国发展兴兴起的“倒倒按揭”入入住方式式。2.4.2国内内研究现现状 国内内关于养养老地产产的研究究起步较较晚，现现在还处处于探索索阶段，尚尚未出现现关于养养老地产产开发模模式的系系统研究究，也没没有特别别成功的的案列可可供借鉴鉴，相关关学者的的研究方方向大致致可分为为以下几几类：一类是关
45、关于借鉴鉴国外发发展养老老地产先先进经验验方面。该该方面的的研究大大部分集集中在阐阐述美国国、英国国、日本本等发达达国家在在开发养养老地产产方面的的具体运运作方面面，为我我国发展展养老地地产提供供有益借借鉴。第二类是是关于我我国人口口老龄化化趋势下下养老模模式的研研究。该该方面的的研究旨旨是说明明现阶段段，我国国人口老老龄化日日趋严重重以及“442一一l家家庭结构构日益成成为社会会主体的的情况下下，传统统的家庭庭养老模模式已不不能适应应养老需需求，社社会化养养老大势势所趋，而而其中养养老社区区以及老老年公寓寓的发展展会为缓缓和这一一矛盾大大有帮助助。第三类关关于养老老地产的的规划设设计研究究。
46、该方方面的研研究多是是从社会会学、行行为心理理学、建建筑学、管管理学和和房地产产业等多多学科着着手，针针对老年年人的身身体及心心理特征征，从区区位要求求、无障障碍设计计等细节节着手，对对老年住住宅进行行规划设设计，使使其满足足老年人人的住宅宅诉求。与美国等等发达国国家相比比，我国国房地产产行业发发展尚不不成熟，但但是在品品牌化、规规模化、专专业化这这些房地地产开发发模式的的共性规规律下，已已然分化化出几种种相对成成功的市市场化房房地产开开发模式式。万科模式式：专业业化品牌牌扩张型型，走专专业化、品品牌化路路线，进进行跨区区域品牌牌扩张，塑塑造全国国性品牌牌；碧桂园模模式：规规模化实实力扩张张型
47、，在在强势品品牌带动动下进行行规模化化生产及及营销，形形成纵向向一体化化的企业业运作模模式，进进行连续续化经营营；丽江花园园模式：积累完完善型，以以项目运运作为核核心，产产品成熟熟、配套套完善，打打造社区区文化生生活方式式；金地模式式：专业业化精品品型，注注重企业业文化与与企业制制度建设设，走精精品路线线。目前国内内尚未出出现关于于养老地地产开发发模式的的系统研研究，但但是关于于房地产产企业如如何有效效融资、运运营及管管理模式式方面都都有所涉涉及。2.4 四象象限模型型2.4.1基本本定义四象限限模型是是分析房房地产市市场的一一种工具具，通过过定性分分析与定定量研究究相结合合，研究究房地产产市
48、场的的变化。四四象限模模型建立立在两个个市场划划分的基基础上，这这两个市市场分别别是房地地产资产产市场和和房地产产使用市市场。所所谓房地地产资产产市场是是指进行行房地产产买卖是是为了投投资，而而房地产产使用市市场是指指承租或或者购置置房地产产的目的的是自己己使用。在两市场场划分基基础上，该该模型建建立了44个象限限，象限和和象限为为房地产产使用市市场，而而象限与与象限为为房地产产资产市市场。2.4.2基本本意义两市场的的划分由于于从经济济学最基基本的供供需关系系分析中中可以发发现，如如果将房房地产市市场作为为一个整整体研究究将会出出现模糊糊的区域域，这时时就有必必要进行行细分，而而划分为为房地产产资产市市场和房房地产使使用市场场是基于于影响着着两个市市场的供供求关系系的因素素的不同同，当然然，两个个市场之之间也存存在着紧紧密的联联系。科学的经