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1、北京市养老地产区域讨论报告黎坤杨忠显李晨源摘要我国老龄化趋势的日益加剧已成为一个突出的社会问题，在此背景下养老服务市场化已成大势所趋，北京、上海等各大城市领先掀起养老地产的开发热潮，但相比养老产业已进展渐趋成熟的发达国家和地区，国内养老产业在融资开发、运营和治理诸多方面皆存在严重的不足，造成市场的纷乱和进展的滞后；为借鉴发达国家和地区的胜利体会、分析发觉北京市养老产业开发经营的优势和不足以及标准养老地产的开发经营模式，尝试提出相关政策建议，本文进行了养老地产的文献综述讨论、应用四象限模型分析了北京市养老地产市场并报告了实地考察了汇晨老年公寓和康梦圆老年公寓扥结果，对养老地产整体市场和存在的进展
2、模式得出了总结、展望和进展建议；关键词：老龄化养老地产市场化开发经营模式老年公寓第一章绪论讨论背景人口老龄化是目前世界各国普遍面临的问题之一；联合国国际人口学会编著的人口学词典对人口老龄化的定义是： 当一个国家或地区60岁以上人口所占比例到达或超过人口数 的10，或者 65岁以上人口到达或超过总人口数的7时， 其人口即称为 “老年型 人口，这样的社会即称之为“老龄社会 ；统计显示，我国己于 1999 年成为老年型国家，而且我国老龄人口比重正快速提高；而根据2021 年第六次人口普查数据显示，O14岁人口占 1660，比 2000年人口普查下降 629 个百分点：我国 60岁及以上人口占 13
3、26，比 2000年人口普查上升 2 93个百分点，其中65岁及以上人口占887，比 2000年人口普查上升 191个百分点； 人口年龄结构的变化趋势，说明白随着我国经济社会的快速进展，以及人民生活水平、医疗卫生保健事业的巨大改 善，生育率连续保持较低水平，老龄化进程逐步加快；但是，与中国老龄化程度不断加剧所对应的养老模式问题却尚未实现同步进展；在中国传统文化中，对老年人有发自内心的敬重，这种敬重几乎是无条件的；百善孝为先，这句话就分说明白中国人对 “孝”、对老年人的态度； 在中国历朝历代重农文化所滋生的群体本位思想下，尊老爱幼、相互扶助的尊老孝亲主义哲学得以表达、这使得以“养儿防老、“儿孙绕
4、膝”、“天伦之乐 成为我国传统养老模式的基础；鉴于老龄化及所带来的社会问题越来越突出，国内养老服务需求的缺口越来越大，随着经济社会的进展， 最终在市场机制中显化出来，养老市场包括地产市场和服务市场的大规模兴起和完善已成大势所趋，同时近年来国内各大房地产开发商在住宅、商业、 工业等各种物业形状的的投资开发中遭受到政策和融资等多方面呢的瓶颈，投资利润率有下降的趋势，在这样的双重因素影响下，养老地产市场因其需求的日益增加和有关政策方面的优惠条件，以及可预期的长期投资收益， 不断吸引着各大地产商进入该领域，如保利、万科等均有涉足；鉴于我国在这方面的空白，国内养老地产的现有模式都是借鉴国外主要是欧美的体
5、会，如北京的太阳城养老项目就是美国的太阳城公司来华投资开发的，而后的北京太申祥和、上海亲和源等均有借鉴其体会；学习文档 仅供参考如今，养老地产已在主要一线城市全线飘红，刮起一股强劲的养老市场化之风；但是， 由于养老地产在我国几乎是一夜之间进展起来的，之前各大开发商都毫无体会，同时在借鉴国外体会时又缺乏对中国实际的深化摸索；所以显现了以下几个问题： 一是目前各大开发商投资该领域仅停留在前期的投资开发，基本上是开发完成就如一般住宅一样出售出租，没有向顾客供应真正的养老服务，在后期的经营治理方面特别匮乏；二是市场秩序纷乱，没有统一的行业标准和治理服务标准，出现各大开发商各自为政、各显神通的纷乱局面；
6、 三是相关政策法规相对市场进展的滞后，既没有明确的优惠政策法规，也没有统一行业开发经营标准 的政策说明， 这是造成市场纷乱的主要缘由；四是传统居家养老的观念仍比较剧烈，很多老人包括子女仍是期望能在家养老，所以市场的潜在需求的确特别大，但目前的有效需求却有 限，这在肯定程度上打击了开发商连续投资和经营的信心，而为了能够在短期内获利，目前已有的养老地产项目多为中高端公寓住宅，缺乏大众化、一般型的项目；目前，我国的养老模式以居家养老为主，但是随着经济社会的进展以及“4 2 1”结构家庭日益成为社会主体， 相对单一的养老模式越来越不能满意老年人同益增长的对物质生活和精神生活的需要，养老地产在很大程度上
7、可以补偿这一不足；为促使养老地产行业的更好进展， 全面分析讨论全国特殊是北京市养老地产的进呈现状及存在的问题、对典型项目的开发经营特色进行剖析并总结其开发模式以及借鉴国外的胜利体会等，具有重大的理论和现实意义；其理论意义表现为： 全面分析北京市养老地产市场行业进展情形，总结优秀项目的优点和特色， 借鉴国外先进体会，完善统一我国养老地产开发模式，指出我国养老地产的进展之路，补充我国目前有关养老地产开发方面的理论，同时为进一步讨论养老地产开发模式起到抛砖引玉的作用；其实践意义具体表达为三点：从企业角度讲，相宜的开发模式可以企业在开发运作过程中更加的顺畅，准时的采纳相宜的开发模式可以使企业快速抢占市
8、场，猎取丰厚利润；从政府角度讲，养老地产肯定程度上的公益性可以减轻其养老负担，同时养老地产行业的进展可以拉动经济增长，带来更多的财政收入；从社会角度讲，养老地产的快速进展可以满意老年人日益增长的物质生活及精神生活需求，促进和谐社会的构建以及社会总体幸福水平的提升；文献讨论法 ：本文在其次章文献综述和理论基础中通过收集大量与养老地产开发相关的国内外文献资料， 在明白国内外在该领域的讨论现状的同时， 分别从融资、 运营和治理角度动身， 借鉴欧美、日本等国家较为成熟的养老地产开发体会， 为完善北京市养老地产市场行业标准、为北京市乃至全国的房地产开发商供应可供挑选的养老地产开发经营模式供应参考价值；四
9、象限模型分析法 ：四象限法是分析城市区域房地产市场运行的抱负方法， 其主要内容和原理在其次章中有具体介绍， 在第三章中本文以该方法具体分析了北京市的养老地产市场的进展历程和现状，并对将来之态势作出相关猜测；案例讨论法 ：通过实地调研，分析讨论北京市现有养老地产开发项目：汇晨老年公寓、康梦圆老年公寓， 就其开发过程中涉及的融资、治理及运营各方面进行深化的探讨，总结其进展的特色和优势，以及基本体会和模式，验证其相应的开发模式的胜利与不足之处；探干脆讨论法： 在文献讨论和案例讨论的基础上，从融资模式、 运营模式和治理模式三个方面提出如何完善养老地产的开发经营模式，并对开发模式有效运行所需的政策支持进
10、行探究；1.4讨论内容和框架本文以人口老龄化背景下北京市养老地产进展为讨论对象，紧扣养老地产开发模式这一核心， 从宏观市场供需分析、微观市场案例分析两方面入手，借鉴国外先进体会、分析我国现状、构建我国养老地产开发模式并进行实证讨论，最终提出保证和促进养老地产开发连续 快速进展的政策建议；本文第一章绪论部分主要介绍了选题的背景、讨论意义和目的以及讨论方法、讨论内容并构建论文总体框架，以期到达高屋建瓴的目的；本文其次章是国内外相关讨论的文献综述以及四象限模型分析法的理论基础，主要内容包括：养老地产概念及特点、养老地产开发模式的三个方面 融资模式、运营模式、治理模式 的相关界定、国外进展体会、国内外
11、讨论现状、四象限模型分析法介绍和应用；这一章从概念及内涵的角度对养老地产开发的相关范畴进行了概述，并对国内外养老地产的进展和讨论现状进行综观，系统介绍四象限法，为后续分析奠定基础；本文第三章对北京市养老地产市场第一进行了具体的供求分析，而后应用四象限模型进行系统的分析， 指出养老地产在租赁市场、买卖市场、 新建市场和存量市场中所具有的特点以及四个市场之间的相互影响和静态模型分析，从而对其进呈现状归纳总结以及对将来的进展模式做出宏观上的研判；本文第四章在实地调研的基础上，从微观的角度分别对北京市汇晨老年公寓、康梦圆老年公寓两个项目进行投资、开发、 运营和治理服务方面的分析讨论，并归纳总结其特色和
12、可供借鉴之处；本文第五章在其次、三、四章讨论分析的基础上对北京市养老地产进呈现状和将来趋势分别做出宏观和微观上的讨论总结和展望，并提出符合北京市实际情形的可供挑选的养老地产开发经营模式， 同时就政策方面存在的问题及亟待完善的方面提出具有肯定建设性和前瞻性的建议；绪论养老地产相关概念和范畴的界定国 外 老 年 地产 发 展体会和模式借鉴文献综述和理论基础四象限模型介绍和应用养 老 地 产 的国 内 外讨论现状养老地产市场环境和供求分析北京市养老地产市场宏观分析四象限模型的养老地产市场分析区域竞争项目分析实地调学查习文档仅供参考1.4.2讨论框架汇晨老年公寓康梦圆老年公结论、展望、建议其次章 文献
13、综述和理论基础21养老地产的概念及内涵养老地产是指在人口老龄化日益加重背景下，由房地产开发企业或相关的社会机构推出的相宜老年人居住、 符合老年人心理特点及生理特点并能够满意老年人社会活动需求，为老年人的健康供应良好基础设施保证的老年住宅产品；这类老年住宅产品是指可以使老年人获得经济供养、 生活照管以及精神安慰等基本内容的居住场所；它的基本存在形式有以下几类：老社区、老年公寓、老年住宅、旅行地产、养老院、托老所等；闻名的营销大师菲利普科特勒把产品定义为五个层次；即核心利益、基础产品、期望产品、 附加产品及潜在产品； 依据菲利普 科特勒对产品的定义对老年住宅市场项目做一个产品层的描述，如下表；表2
14、-1 老年住宅的五个层次产品层次核心利益层基础产品层期望产品层增广产品层潜在产品层含义遮风避雨、家的归属地地理位置、空间面积、价格、安全等房屋设计合理、交通便利、性价比高、公共设施齐全等医疗和康复配套、环境空气、物业服务、社区文化活动升值潜力，周边环境等结合上述对老年住宅产品的五个层次的分析，可以将养老地产的内涵归纳为以下四点： 生活配套设施：包括餐厅、超市、图书馆、休闲消遣场所、金融服务、停车场、轮椅通道、消防设施、公共空问、花园部分等；医疗配套服务：包括医院、医务所、牙医诊所等；学习文档 仅供参考康复配套服务：包括帮助生活服务，复原护理，私家看护等；交通配套服务：公共交通，轮椅公交设旌等；
15、S与一般的商业地产相比，养老地产具备以下特点：一是在选址方面，要综合考虑交通、居住环境、 生态条件等各方面因素； 二是对于住宅的规划设计设计方面要求高，如要求无障碍设计、要有紧急呼日 L 系统等；三是对于配套设施及服务要求更高，对于老年人而言，能够便利的在住宅邻近一站式解决各项需求；这就打算了养老地产的开发资金需求量大、产业链长、各方利益关系复杂；2.2养老地产地产开发模式界定养老地产开发市场是房地产行业进展到肯定程度之后，在老龄化社会到来之际应运而生的一个细化市场； 养老地产的丌发模式具备房地产开发模式中的共性，如品牌性、专业性等， 但是养老地产的特点打算了养老地产开发模式比一般商业地产开发
16、模式复杂；这是由养老地产的特性所打算的：一是由于养老地产涉及社会保证、养老保险等，因此具备肯定的社会福利性质，与政府关系较一般的商业地产亲密，且依靠政策支持较强； 二是养老地产开发过程中的产业链延长较长，配套设施的完善8与服务业联系亲密，因此养老地 产的开发并非单一行为；三是养老地产项目开发过程长，资金回笼慢， 因此需要大量的资金支撑，因此其融资方式以及与投资者的内在利益模式也与一般商业地产项目存在差异：四是养老地产的营销所面对的客户是老年人，其对产品的诉求以及所追求的目的也会导致养老地产的营销模式的差异；本文所讨论的养老地产开发模式具体包括养老地产的融资模式、运营模式及其治理模式；其中养老地
17、产的融资模式是指养老地产开发商依据自身情形，挑选融资平台和融资渠道进行有效融资的方式： 养老地产的运营模式是指狭义的运营模式，本文所讨论的是养老地产开发过程中地产的营销及盈利模式；养老地产的治理模式是指养老地产开发完成之后的后期运营过程中的地产管控模式；国外老年地产进展体会和模式借鉴融资模式分析与体会借鉴一融资模式分析老年住宅的建设兴起于20世纪 70岁月的北欧，在北美、欧洲、东亚等地区得到进一步的进展并取得了不少理论成果与实践体会，如下表：国家美国类型独立式集合式功能满意有自理才能的老年人需求，供应较完善的社会功能有特地的服务人员，有便利安全的社交消遣场所、公共食堂等设施和完备的保甲和报警系
18、统护理式供应全面的护理和医疗服务法国收容所分公立和私营两种，为生活能够自理的老年人而建，收费较低，供应食宿、医疗保健和文化生活等服务老年公寓供应完善的服务设施，包括膳食、文化活动和医疗等项目护理院收住失去生活自理才能的患病老人，有较完善的医疗和生活中长期老年医院服务设施以治疗为主，收住经过治疗后有期望复原生活自理才能的老日本老少居年患者适合老少多代共居，对多代人生活方式上的差异在室内空问上做了相应的处理养老院公为公立、低费和完全白费三种由表中可知美国的老年住宅将社会福利与市场机制有机结合，体系比较完善：法国的福利性老年住宅比较发达，但缺乏完全商业化的老年住宅；只本就重点开发“老少居”，社会养老
19、设施建设仍不够完善；从融资角度也可以看出， 美国养老地产融资模式充分发挥市场作用，通过多种融资渠道，应用多种融资方式；法国以政府投入为主，养老地产福利型较强； 同本就是两者兼顾；美国的房地产业与国内房地产业最大的不同点在于美国房地产行业产业链上的投资、开发、物业经营等专业分工， 在发达金融市场的支撑下以资本运作为核心进行经营，形成了成熟的产业运作模式 10，而国内房地产行业在金融市场不甚发达的情形下是一条龙全能开发的短期项目经营； 在美国， 信用体系的建立已经渗透到社会经济各个角落，因而它能够保证投资人完全放权给开发商，就是说，投资商有足够的信用体系、金融手段来限制开发商， 从而能够掌握金融与
20、开发别离的风险；二相关体会借鉴在传统模式下，我国房地产开发模式的核心是房地产商统揽土地、融资、规划、施工、 销售、 物业治理的全部环节；在投资模式下，房地产行业的重心正在发生变化，由土地为主导转为金融为主导， 其实质就是产业的核心由开发建设向金融运作转移；在我国这种房地产企业的运作模式也渐露端倪，当然标准化的投资模式我国尚未显现，由于它必需以成熟的金融证券市场为依靠，特殊是以房地产投资信托基金PiPITs的显现为标志忆；随着资本市场的国际化和我国金融市场的进展，海外基金、REITs、国内投资机构如保险公司、 养老基金等和房地产业的同益结合，使国内房地产企业向资本化、金融解转型成为紧迫需求， 也
21、使这种转型成为趋势和可能；依靠我国金融体系的逐步完善和金融产品的逐步 丰富，房地产企业应当在明确企业定位和确定分工领域的基础上，完成从物业驱动向资本驱动、从经营项目到经营企业转型；在国内， 目前仍没有形成相当完备的金融、信用体系， 投资商和开发商仍存在着体制上的信任危机； 因此要推动房地产开发模式的转变一个关键点就是进一步完善我国的金融和信用体系， 连续拓宽融资渠道，特殊是加大社会融资比重；现阶段社会融资在国内仍处在刚刚起步阶段， 相关法律制度以及行业体制仍不健全，只有少数企业开头采纳；近期各种国外的基会纷纷进入国内房地产市场，这是社会融资特殊是产业基金开头取代银行贷款成为房地产融资主要途径的
22、信号； 在社会融资方面应借鉴美国等发达国家的体会，积极推动实行债券融资和信托融资以及各种形式的产业投资基金；当前应加快对REITs 横向价值链的立法步伐， 积极引进这一在国外发达国家证明行之有效的融资工具；一运营模式分析在美国， 有很多有资产、 但是没有资金的老人，这类老人在美国叫做房富人、货币穷人；尽管有的老人拥有上百万价值的房产但是不能在有生之年变现，因此无法把握自己的老年生活；为解决这一问题开发出反相抵押贷款模式；这一模式是把退体老人的产权房抵押给保险公司，保险公司依据房屋的品质和价值进行评估， 将房屋价值与老年人的平均剩余寿命相除，考虑到房产增值，再减去预付利息，这样运算出来每个月需要
23、给老年人多少钱乃；一旦益了这个协议，老年人连续住在这个房子里，每个月保险公司送来一笔钱始终到老人的离世房子才拿到保险公司来进行拍卖；这个产品将人生资源很好的进行了配置，老人把自己身后的遗产、用不着的资产用来提前变现，换来在世时候的生括消费与支出；二相关体会借鉴老年人购房有多种趋向，需求和打算的缘由不同；目前最主要的缘由在于家庭决策，就是以家庭改善居住需求为目的，自己作为其中的出资人或者重要的决策人显现，有时可能是子女购买房屋， 老人的观点往往是很重要的；老年人考虑不但子女自己居住仍包含了自身的 居住问题，关注于生活的便利程度、环境的舒服度，以及上学、就医、交通及社交等方面的因素 M；除了要满意
24、自身居住条件以外，老年人中也有一少部分具有超前意识的消费者，他们具备肯定的经济才能对房地产进行投资例如将城里的房子出租， 到郊区租住， 仍有就是直接购买商品房用于出租， 这部分老人的资金除了积蓄外， 往往是拆迁等其他所得； 大部分的老人的居住状况并不是很抱负， 由于很多老人的收入状况和年轻相比较而言较少， 因此购买才能仍旧比较有限， 但是对于他们而言， 仍有要求改善居住条件、 增加社会福利、 改善就医条件、生活配套和增加老年人消遣场所的要求；这就导致我国已经显现数量可观的的房富人、货币穷人，而由于我国传统的养老观念及消费观念， 老年人将房子作为遗产留给儿女仍是主流趋势；但是， 随着经济的进一步
25、进展以及养老观念的进一步解放，老年人自给自足， 利用自己的已有房产进行反向抵押，度过自己的晚年生活，这一模式将成为一种可行性高的借鉴方式；反按揭入住方式对老年人至少有六大好处：第一是房产启动房产金库，等于给自己存了一笔钱，用以补偿老年生活：其次是可以获得财务自由，使老年人能够开心享受生活，延长寿命；第三是拥有自己的住宅并获得财务自由可以增强老年人的生活自信，并得到社会敬重；第四是有力爱护老年人这一弱势群体，增加了社会稳固性： 第五是反按揭的方式可以依法避税，防止房产作为遗产留给下一代所产生的遗产税；第六有利于我国养老观念以及养老模式 的转变，中年人可以放心花钱不必攒钱养老，这在扩大内需、 增加
26、消费、促进经济进展方面有重要的意义；反按揭入住方式关注的是中低收入但有房产的家庭，这类家庭在将来的老年人群体所占比例最大， 做好这类家庭的养老就是解决我国养老问题的重中之重；目前， 我国反按揭入住方式的相关法律法规上部健全，相应手续及程序也不够标准，信任在养老地产进一步成熟进展的基础上，这类入住方式会逐步流行；2. 3.3治理模式分析与体会借鉴一治理模式分析美国老年住宅养老模式是一种社会化养老模式，其主要分为四种类型：一是大型综合性老年公寓；二是独立型老年公寓；三是服务型老年公寓；四是护理型老年公寓；大型综合老年公寓一般是指规模较大，老年设施与老年服务比较齐全，有大量老年人集 中居住的老年公寓
27、或社区； 这类综合性老年公寓面对的是那些具有完全自理才能并且具有较强支付才能的老年人，对于发挥老年人的“自养” 才能赐予充分强调；独立型老年公寓面对的是那些具有肯定自理才能并具有相应的支付才能的老年人，这类公寓强调的是老年人 “自养”与“他养 相结合，“自养”为主“他养 为辅，实行居家养老与社会服务相结合、个人自理与社区救济相连接的养老模式；服务型老年公寓面对的是自理才能较差的老年人，同样强调老年人“自养”与“他养”相结合，但是“他养”为主“自养”为辅，这类养老公寓一般实行宿舍的形式； 护理型老年公寓面对的是基本不能自理的老年人，基本等同于护理院养老，这类老年公寓实行的是一种完全的“他养”形式
28、，主要是为老年人生命历程的特定阶段供应服务；综合型老年公寓和独立型老年公寓具有较好的开放型以及自由性，同时它又能满意老年人对私密性的要求， 因此这两类老年公寓在美国为老年人所广泛接受；这两类老年公寓的开发主体基本为各类社会力气，运营方式基本采纳市场化运作，政府只需要供应相应的政策支持并进行肯定的勉励及约束；服务型老年公寓和护理型老年公寓一般情形下属于非盈利的社会福利机构，这两类老年公寓一般隶属市政府， 由政府托付社区进行治理； 其经费来源可分为三类： 政府财政划拨、民问私人捐款以及个人或家庭缴费；这两类机构的运营动力在于，其硬件设旌越齐备、 相应服务越完善，就社会声望会越高，从而能够得到更多的
29、社会捐助，到达良性循环；美国老年住宅体系的另外一个重要组成部分就是老年人帮助生活机构；这类机构它通过供应住宅、生活服务和以及进行简洁的医疗护理等，帮忙老年人获得个人生活的独立及自由；帮助生活机构所供应的服务不受联邦政府相应价格法规的制约，同时也不供应护理院所等所具有的高技术、 高水平的医疗服务； 无论该帮助生活机构是由私人经营仍是由非盈利组织经营，其服务对象大多是个人付款，因此，是客户的需求促使该行业在美国快速进展，而非政 府指令；德国老年人的集中居住设施大致可以分为两种体系：一种是社会住宅体系，另一种是福利政策的养老院体系； 在德国，为老年住宅内的老年人供应生活服务名义上是由州政府负责，但实
30、际上是由民间福利团体的非盈利民间组织在起作用； 例如德国红十字会、 劳动者福利团体等组织在接受政府的公共托付之后， 为当地的老年人住宅供应福利服务； 因此， 社会住宅体系内的老年住宅房产主， 要与供应福利服务的民间福利团体签订服务合同， 房产主可依据该合同获得国家供应的建设资金贷款；在法国， 退休的老年人可以享受很好的福利待遇， 其每个月的收入比方今一般的年轻人仍要高；因此，法国的老年产业进展快速，而其中最发达的是养老院，它们供应周到、完善的服务与照管； 在法国合法登记的养老院接近一万家，收容了约 65万名老年人； 而不管养老院是公营仍是私营， 都统一由社会福利部加以治理，并且纳入社会安全保证
31、体系之中；养老院的医疗服务就由卫生部门进行治理，从而形成了社会福利和医疗保健相结合的体制；二相关体会借鉴综合美国、德国和法国的养老地产治理模式，可以得出以下体会以供借鉴：一是充分借助政府在治理和配套政策措施方面为老年住宅的进展供应的坚实的基础；老龄化已经成为我国目前不得不正视的一个社会问题；我国已经于1999年步入了老龄化国家的行列， 并且老年人口的数量以较快的速度在增长，而农村很多老年人的收入仍很低，如何保证这些数量巨大的老年人都有“安家之所”， 是我们急需解决的问题；尽管我们不行能在短期内就能够建立起完善的社会福利保证体系，但是在现有制度范畴内充分利用其发挥积极意义仍是必要的；二是在充分利
32、用民间团体及非营利组织进展老年服务方面； 养老产业方兴未艾， 银发产业链的延长不仅可以使老年人享受更便利快捷完善的服务， 更可以促进就业、 加快经济进展；而发动民问团体及非盈利组织进入老年服务行业， 可以加强行业自律， 使政府、 非盈利组织以及老年住户间的联系更加坚固；三是大型养老社区可采纳专业团队治理；随着老年人观念的变化和社会上 “空巢家庭 的逐步增多， 老年人独立居住的比重在不断上升；据中国老龄科研中心调查材料显示，北京市50岁以上的常住人口中， 期望现在住进老年公寓和将来情愿入住的分别为lO 4万和 308 万；另一项调查显示，目前武汉市65 2与子女同住的老年人中，有47的老人期望与
33、子 女共同生活，有 524的老人期望与子女分开居住；我国目前老年公寓的数量有限，并且规模都比较小；很多城市的老年公寓建设尚处于启动阶段，一些老年公寓品质层次较低，或者名不副实， 没有特地依据老年人的特点进行设计和治理，这种现状下， 采纳专业的团队或专业性公司对养老社区进行治理就显得尤为重要；2.4 国内外讨论现状2.4.1 国外讨论现状养老地产的开发在已经进入老龄化社会的发达国家，特殊是美、英、同等国家已经相对成熟；其讨论主要集中在以下领域：养老保险方面；养老保险制度的进展大致可以分为三个阶段：一是建立阶段：二是扩张与进展阶段； 三是调整与改革阶段； 目前， 各发达国家针对养老保险改革的讨论及
34、措施仍不断涌现，可划分为社会保证型、福利型、部分储蓄型及完全储蓄型等；养老模式方面； 家庭养老、 居家养老和机构养老是发达国家养老的主要模式；除此之外， 仍有互助养老、 以房养老、旅行养老、候鸟式养老、乡村田园养老等新兴的养老方式催生了 养老地产的快速进展；养老住宅规划设计讨论；以老年住宅客户诉求为基点，从宏观上对老年住宅的选址到微观上对玄关设计、通道设计、卫浴设计等进行讨论；养老地产的运营方式；欧美发达国家较早进入老龄社会的英、美、德、丹麦等，在对养老地产的运营方式上存在较大差异；其中，最具代表意义的是美国进展兴起的“倒按揭”入住方式；国内讨论现状国内关于养老地产的讨论起步较晚，现在仍处于探
35、究阶段，尚未显现关于养老地产开发模式的系统讨论， 也没有特殊胜利的案列可供借鉴，相关学者的讨论方向大致可分为以下几类： 一类是关于借鉴国外进展养老地产先进体会方面；该方面的讨论大部分集中在阐述美国、 英国、日本等发达国家在开发养老地产方面的具体运作方面，为我国进展养老地产供应有益借鉴；其次类是关于我国人口老龄化趋势下养老模式的讨论；该方面的讨论旨是说明现阶段，我国人口老龄化日趋严峻以及“ 42一l 家庭结构日益成为社会主体的情形下，传统的家庭养老模式已不能适应养老需求，社会化养老大势所趋，而其中养老社区以及老年公寓的进展 会为缓和这一冲突大有帮忙；第三类关于养老地产的规划设计讨论；该方面的讨论
36、多是从社会学、行为心理学、建筑学、治理学和房地产业等多学科着手，针对老年人的身体及心理特点，从区位要求、无障碍设计等细节着手，对老年住宅进行规划设计，使其满意老年人的住宅诉求；与美国等发达国家相比，我国房地产行业进展尚不成熟，但是在品牌化、规模化、专业化这些房地产开发模式的共性规律下，已然分化出几种相对胜利的市场化房地产开发模式；万科模式：专业化品牌扩张型，走专业化、品牌化路线，进行跨区域品牌扩张，塑造全国性品牌；碧桂园模式：规模化实力扩张型，在强势品牌带动下进行规模化生产及营销，形成纵向一体化的企业运作模式，进行连续化经营；丽江花园模式：积存完善型，以项目运作为核心，产品成熟、配套完善，打造
37、社区文化生活方式；金地模式：专业化精品型，留意企业文化与企业制度建设，走精品路线；目前国内尚未显现关于养老地产开发模式的系统讨论，但是关于房地产企业如何有效融资、运营及治理模式方面都有所涉及；2.4四象限模型四象限模型是分析房地产市场的一种工具，通过定性分析与定量讨论相结合，讨论房地产市场的变化； 四象限模型建立在两个市场划分的基础上，这两个市场分别是房地产资产市场和房地产使用市场； 所谓房地产资产市场是指进行房地产买卖是为了投资，而房地产使用市场是指承租或者购置房地产的目的是自己使用；在两市场划分基础上，该模型建立了4 个象限，象限和象限为房地产使用市场，而象限与象限为房地产资产市场；基本意
38、义两市场的划分由于从经济学最基本的供需关系分析中可以发觉，假如将房地产市场作为一个整体讨论将会显现模糊的区域， 这时就有必要进行细分， 而划分为房地产资产市场和房地产使用市场是基于影响着两个市场的供求关系的因素的不同，当然，两个市场之间也存在着紧密的联系；科学的经济学分析通过建立四象限模型，使得标准的经济学分析可以进行，即各要素的规律关系可以通过数学模型的方式进行推演， 其中最重要的是能够实现对外部要素如何影响房地产市场的内部变量的讨论；同时四象限模型使得对房地产市场变化的讨论可以定量化；基本说明一图 2.1 中，我们将四个相互作用，并表示或影响供求关系的因素租金R、市场存量 S视作供应、新开
39、发建设量 C 和房地产物业价格P 作为坐标的四个方向的轴；每根轴都从原点动身，数据均为正值，越往外值越大；租金 R资本市场估价 P=R/iDR，经济状况 =S价格 P物业存量 S平方米均衡状态： S=C/ S=C- *S=0开发量 =折旧P=fC资本市场： 新项目开发建设新开发建设量 C平方米房地产市场存量调整图 2.1 ：房地产物业市场与资本市场关系在说明图 2 1 时，依据顺时针方向对各象限进行说明是比较合适的；在这个图中右侧的两个象限 第和第 代表空间使用的物业市场，左侧的两个象限 第和第 就是对资产市场上的房地产全部权进行讨论e 让我们从揭示短期租金形成机理的第1 象限开头分析；二第象
40、限有租金和存量两个坐标轴：租金 每单位空间 和物业存量 也以空间的计量单位进行衡量，如平方米 ；曲线说明在国家特定的经济条件下，对物业的需求数量怎样取决于租金；从纵轴上可以看出，租金变化时所对应的物业需求数量；假如不管租金如何变化，家庭或企业的物业需求数量不变 非弹性需求 ，那么曲线就会几乎变成一条完全垂直的直线； 假如物业的需求量相对于租金的变化特殊敏锐 弹性需求 ，就曲线就会变得更为水平； 假如社会经济状况发生变化，就整个曲线就会移动； 当公司或家庭数量增加 经济增长 时，曲线会向上移动， 说明在租金不变的情形下， 物业需求会增加； 当经济衰退时， 曲线会向下移动， 说明物业需求削减；为了
41、使物业需求量D 和物业存量 S 到达平稳，必需确定适当的租金水平R，使需求量等于存量；需求是租金R 和经济状况的函数：DR，经济状况 =S2 1如前所述物业市场上的存量供应是由资产市场给定，因此，在图2 2 中对于横轴上的某一数量的物业存量，向上画一条垂直线与需求曲线相交，然后从交点再画一条水平线与纵轴相交，依据这种方法可以找出对应的租金标准. 在使用物业的这种租金标准下我们可以将留意力转移到第象限；第象限代表了资产市场的第一部分，有租金和价格 每单位空间 两个坐标轴； 以原点作为起点的这条射线， 其斜率代表了房地产资产的资本化率，即租金和价格的比值； 这是投资者情愿持有房地产资产的当前期望收
42、益率；一般说来， 确定资本化率需要考虑四个方面的因素： 经济活动中的长期利率、 预期的租金上涨率、 与租金收入流量相关的风险和政府对房地产的税收政策；当射线以顺时针方向转动时，资本化率提高；逆时针方向转动时，资本化率下降； 在这个象限中， 资本化率被看做一种外生变量，它是依据利率和资本市场上各种资产 股票、 债券、 短期存款 的投资回报而定的；因此，该象限的目的是对于租金水平只利用资本化率 i 来确定房地产资产的价格P： P=R/i2.2房地产资产的价格也可以通过以下方式得出，对于第象限中的某种租金水平画出一条垂直于纵轴的直线直到与第象限的射线相交，从交点再向下画出一条垂直于纵轴的直线，该直线
43、与横轴的交点便是资产的给定价格；第象限是房地产资产市场的一部分，在这个象限中， 对房地产新资产的形成缘由进行了说明；这里的曲线fC 代表房地产的重置成本；如以下图这种情形的假设条件是，新项目开发建设的重置成本是随着房地产开发活动C 的增多而增加，所以这条曲线向左下方延伸；它在价格横轴的截距是保持肯定规模的新开发量所要求的最低单位价格 每单位空间 ；假设开发成本几乎不受开发数量的影响，就这条射线会接近于垂直； 假如建设过程中的瓶颈因素、稀缺的土地和其他一些影响开发的因素致使供应非弹性变化，就这条射线将会变得较 为水平； 从第象限某个给定的房地产资产价格，向下垂直画出的一条直线，再从该直线与 开发
44、成本相交的这一点画出一条水平线与纵轴相交，由纵轴交点便可以确定在此价格水平下的新开发建设量， 此时开发成本等于资产的价格；假如房地产新的开发建设量低于这种平稳 数量， 就会导致开发商猎取超额利润；反之，假如开发数量大于这个平稳数量，就开发商会 无利可图；所以新的房地产开发建设量c，应当保持在使物业价格P，等于房地产开发成本fc的水平上，即：P=fC23在第象限，年度新开发建设量 增量 c ，被转换成为房地产物业的长期存量；在肯定时期间内，存量变化 S，等于新建房地产数量减去由于房屋拆除 折旧 导致的存量缺失；假如折旧率以表示，就： S C- S2.4以原点作为起点的这条射线代表了使每年的建设量
45、正好等于纵轴上某一个存量水平 在水平轴上 ；在这种存量水平和相应的建设量上，由于折旧等于新竣工量，物业存量将不随时间发生变化；因此， S 等于 0，S C；在以后的章节中将对这种关系进行更为具体的讨论；在这里，重要的是需要记住这一点，即在第象限假定了某个给定数量的开发建设量， 同时确定了假设在开发建设量永久连续的情形下导致的存量水平；对四象限模型， 我们已经进行了 360 度的全方位分析； 从某个存量值开头， 在物业市场确定租金， 这个租金可以通过资产市场转换成为物业价格；接着， 这些资产价格可导致形成新的开发建设量； 再转回到物业市场，这些新的开发建设量最终会形成新的存量水平；当存量的开头水平和终止水平相同时，物业市场和资产市场到达均衡状态；假设终止时的存量与开头时的存量之间有差异，那么图 2.1 中四个变量 租金、 价格、 新开发建设量和存量 的值将并不处于完全的均衡状态；假设开头时的数值超过终止时的数值，租金、 价格和新开发建设量必需增长以到达均衡；假设初始存量低于终止时的存量，租金、 价格和新开发建设量必需削减，使其到达均衡；第三章、我国养老地产的四象限模型分析一、我国养老住宅市场的四象限模型分析四象限模型有两个假设条件；一是在市场其他条件