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1、房地产项项目的工工程进度度控制研研究摘要进度控制制的重要要性对房房地产公公司不言言而喻。出出于资金金安排和和销售的的需要，众众所周知知，项目目开工后后，房地地产公司司不会轻轻易变更更事前拟拟定的开开盘时间间和交房房时间，这这就要求求工程必必须在开开盘前完完成主体体施工，在在交房前前完成项项目竣工工验收。现现实中，房房地产公公司确能能做到上上述两点点，问题题在于目目前的工工程施工工往往是是前松后后紧，即即前阶段段超期，后后阶段赶赶工的“结结构性”进进度控制制脱节，以以此造成成的后果果是以牺牺牲工程程质量为为代价，将将问题爆爆发于物物业管理理阶段，加加大了公公司物业业管理成成本，降降低了公公司美誉
2、誉度。提提高房地地产项目目的工程程进度控控制水平平呢，我们可可以从事事前、事事中、事事后三个个阶段的的工程进进度控制制重点来来进行分分析。关键词:进度控控制事事前控制制事中控控制事后后控制目录第1章绪绪论11第2章 房房地产工工程项目目进度控控制理论论与方法法12.1房房地产项项目工程程进度控控制理论论112.2房房地产项项目工程程进度控控制方法法22.2.1事前前控制22.2.2事中中控制32.2.3事后后控制44第3章 房房地产项项目工程程进度控控制重大大问题分分析53.1相相关单位位的影响响663.2项项目业主主的影响响663.3施施工条件件的变化化883.3.1注意意施工阶阶段的过过程
3、控制制和管理理83.3.2严把把工程质质量关83.3.3要管管理好施施工质量量，首要要的任务务是按图图施工93.3.4加大大隐蔽工工程和中中间部位位的检查查和验收收93.3.5确保保工程按按期完成成1003.3.6明确确监理权权力1003.4意意外事件件的出现现112第4 章章房地产产项目工程程进度控控制对策策1224.1动动态控制制1124.2信信息反馈馈113第5章结结论144第6章参参考文献献19第7章致致谢200房地产项项目工程程进度控控制对策策第1章 绪论论房地产行行业，众众人眼中中的暴利利行业、热热点经济济、泡沫沫产业，正正逐渐成成为政府府、银行行、投资资机构、企企业、学学者教授授
4、密切关关注的焦焦点，可可谓备受受瞩目。房地产市场逐步成熟，消费者逐步理性化；从最开始的“圈地运动”到后来的“圈钱运动”再到最近崭露头角的内部管理变革，房地产项目正逐步成熟，逐步走向理性。随着房地产企业加强自身市场竞争能力的需要，集团管控模式、组织结构、业务流程体系、工程项目管理、人力资源管理等方面的管理变革已经被提上日程。第2章 房房地产项项目工程程进度控控制理论论与方法法2.1房房地产项项目工程程进度控控制理论论房地产项项目的工工程进度度控制与与投资控控制和质质量控制制一样，是是房地产产项目的工工程中的重点点控制之之一。它它是保证证房地产产项目的工工程项目目按期完完成，合合理安排排资源供供应
5、、节节约工程程成本的的重要措措施。 房地产项项目的工工程进度度控制是是指在既既定的工工期内，编编制出最最优的房房地产项项目的工工程进度度计划，在在执行该该计划的的施工中中，经常常检查施施工实际际进度情情况，并并将其与与计划进进度相比比较，若若出现偏偏差，便便分析产产生的原原因和对对工期的的影响程程度，找找出必要要的调整整措施，修修改原计计划，不不断地如如此循环环，直至至工程竣竣工验收收。房地产项项目的工工程进度度控制的的总目标标是确保保施工项项目的既既定目标标工期的的实现，或或者在保保证施工工质量和和不因此此而增加加施工实实际成本本的条件件下，适适当缩短短施工工工期。 2.2房房地产项项目工程
6、程进度控控制方法法房地产项项目工程程进度控控制方法法主要是是规划、控控制和协协调。规规划是指指确定施施工项目目总进度度控制目目标和分分进度控控制目标标，并编编制其进进度计划划。控制制是指在在施工项项目实施施的全过过程中，进进行施工工实际进进度与施施工计划划进度的的比较，出出现偏差差及时采采取措施施调整。协协调是指指协调与与施工进进度有关关的单位位、部门门和工作作队组之之间的进进度关系系。那么么，如何何提高房地地产项目目的工程程进度控控制水平平呢？我我们可以以从事前前、事中中、事后后三个阶阶段的工工程进度度控制重重点来进进行分析析。2.2.1事前前控制作为房地地产项目目，项目目管理应应该是全全面
7、的，前前期的项项目进度度往往是是房地产产项目能力力决定的的，当然然，规律律性也不不强；而而以后的的设计、施施工进度度往往是是项目间差差异不大大的，规规律性较较强的。项目前期期的进度度确实很很难把握握,但房房地产的的开发流流程是由由它自身身的规律律所决定定的,自自获得土土地开始始,主要要要完成成市场调调查、广广告策划划、规划划方案论论证、地地质勘探探、施工工图设计计、三通通一平、财财务融资资、预选选施工、监监理、材材供单位位、办理理施工许许可证等等，除规规划方案案论证外外，其他他的流程程似乎没有有什么难难以安排排与把控控的，正是规规划方案案论证这这一环节节让好多多房地产产项目不惜惜花费人人力、物
8、物力、财财力等与与政府讨讨价还价价的事故故多发地地带。（1）合合理制定定计划计划是控控制的依依据，计计划制定定合理则则进度控控制成功功了一半半，计划划制定的的不合理理则进度度控制失失败的风风险就增大了了。目前的多多数房地地产项目目，尤其其是停留留在“圈圈地运动动”和“圈圈钱运动动”阶段段的项目目，计划划制定不不受重视视，计划划的制定定过程要要么非常常粗略，要要么以走走过场、交交差的形形式敷衍衍而过，造造成以后后的工作作混乱。 计划划制定过过程可以以有多种种方式，但但不论采采用何种种方式均均应注意意三方面面： 1）计划划的制定定应以项项目为中中心，各各部门围围绕项目目进行计计划； 2）计划划制定
9、过过程中一一定要进进行详细细的计划划沟通，在在部门之之间有交交叉的地地方相关关部门需需要进行行确认；3）计划划制定需需要得到到各个部部门的重重视，可可以考虑虑将计划划制定作作为部门门的重要要业绩考考核依据据之一。（2）严严格图纸纸会审由于目前前对设计计工期要要求普遍遍紧，设设计院提提供的施施工图中中细化程程度不够够，错误误、失误误较多，如如果在项项目图纸纸会审中中把关不不严格，将将会导致致设计问问题推后后到后续续施工阶阶段暴露露，甚至至出现一一间房建建造出来来没有门门，一间间建造出出来多个个窗的笑笑话，增增大设计计变更、签签证量，延延误工期期。据了了解，设设计变更更和签证证太多是是目前房房地产
10、项项目工期期延误的的关键因因素之一一。 建议：首先，项项目部人人员以“图图纸多审审一天，施施工就节节约了三三天”的的态度参参与技术术评审；其次，要要注意充充实项目目部技术术力量，使使得项目目部人员员有足够够的能力力发现简简单的设设计问题题；最后后，给监监理单位位和施工工单位施施加压力力，让其其辅助发发现技术术问题，最最好是恩恩威并举举，发现现问题给给以奖励励，不能能发现问问题给以以处罚。2.2.2事中中控制 （1）节节点的制定项目施工工计划应应有详细细的分解解，如一一般施工工项目分分解成为为桩基施施工、基基础施工工、主体体施工、装装修施工工和配套套施工等等五个主主要节点点，每一一个阶段段又可以
11、以细分为为更小的的节点控控制。进进一步细细化为更更小的节节点进行行控制的的思想，具具体分解解成为多多少项节节点应由由双方根根据施工工对象的的特点、进进度控制制的薄弱弱环节等等实际情情况进行行确定，而而不是生生搬硬套套，当然然，有些些是国标标规定还还是要遵遵守的。这这里主要要采用的的工具有有甘特图图、计划划网络图图、WBBS等，其其中WBBS比较较简单，但但灵活，比比较适用用于动态态控制，建建议WBBS和施施工计划划甘特图图结合使使用。（2）节节点的控制 节点控制制包括节节点完成成的控制制以及节节点过程程控制。节点过程程控制是是进度控控制实施施的主体体阶段，也也是进度度控制成成败的关关键阶段段。
12、事实实上，几几乎每一一个房地地产公司司的每一一个项目目部都可可以拿出出前述的的甘特图图之类的的施工计计划，遗遗憾的是是旁边却却很少见见施工计计划实施施的对照照计划，缺缺乏过程程控制。过过程控制制的办法法有多种种，一般般而言，过过程控制制应做好好以下几几个方面面的工作作： 1）项目目外围关关系维护护处理，以以免因外外部因素素干扰而而延误工工期； 2）保持持与公司司职能部部门的紧紧密联系系与沟通通，加快快一些审审批手续续的流转转效率，如如签证、设设计变更更等； 3）处理理好项目目部与监监理单位位和施工工单位的的关系。项项目部对对施工单单位的监监控主要要通过监监理单位位来实现现，而监监理行业业本身的
13、的素质很很难对施施工单位位进行主主动有效效的监控控。项目目部严格格对监理理单位的的控制，以以制度为为主，对对施工单单位则以以人情等等软手段段进行控控制。但但是应该该考虑到到监理单单位因本本身待遇遇不高，如如果负激激励太多多可能产产生负面面影响，可多采用正激励的方式进行； 4）控制一定要形成书面记录。可用的工具和手段主要有：状态跟踪表、不履约通知、记日工，日报、月报、现场指令、现场巡视等。 节点完成控制指应及时组织项目节点验收，并根据完成情况予以考核评价。不能如期完成的应发出不履约通知作为警告以及后续考核处罚之用。进度发生变化还应变更后续项目施工计划并与其他部门沟通、发布计划变更信息。2.2.3
14、事后后控制(1)计计划变更更 计划变更更的发生生可由施施工因素素和施工工之外的的因素引引起，施施工因素素指项目目施工造造成的项项目进度度出现大大的变化化需要变变更进度度计划，施施工之外外的因素素主要由由于其他他部门的的进度不不能跟上上从而影影响施工工或因开开发计划划发生变变化则施施工计划划需要做做相应改改变。不不管何种种计划变变更，其其处理都都应是及及时与相相关部门门取得联联系，最最好是组组织召开开计划变变更协调调会，将将计划变变更的影影响降到到最低。相相关部门门应做出出计划变变更的原原因分析析总结，为为以后工工作的改改进提供供建议。(2)进进度超期期 进度超期期发生之之后的处处理同样样需要引
15、引起重视视。不少少项目部部发生超超期后便便“埋头头苦干”，争争取将进进度追回回来，导导致的结结果往往往是增大大成本和和降低质质量要求求，加大大后续服服务难度度。据此此，在进进度超期期实际发发生之后后，首先先应知会会领导及及其他相相关部门门，而不不是隐瞒瞒；其次次，决定定是否需需要变更更计划，如如变更计计划采取取前述处处理；再再次，分分析总结结，形成成书面材材料；最最后，追追究有关关责任。从从以上分分析可以以看出，由由于房地地产项目目开发的的复杂性性，房地地产项目目的工程程进度控控制是一一项系统统工程，不不仅需要要在过程程处理上上运用很很多的小小技巧，灵灵活控制制监理单单位和施施工单位位，还需需
16、要公司司其他职职能部门门的密切切配合、顺顺畅的沟沟通，从从系统的的角度去去完善改改进。第三章 房地产产项目工工程进度度控制问问题分析析在项目的的实施过过程中，因因为存在在着各种种影响进进度的因因素，必必然会造造成某些些工作不不能按期期完成，使使工期拖拖延。由由于工程程项目的的施工特特点，尤尤其是较较大和复复杂的施施工项目目、工期期较长，影影响进度度因素较较多。编编制计划划和执行行控制施施工进度度计划时时必须充充分认识识和估计计这些因因素，才才能克服服其影响响，使施施工进度度尽可能能按计划划进行，当当出现偏偏差时，应应考虑有有关影响响因素，分分析产生生的原因因。其主主要影响响因素有有。3.1相相
17、关单位位的影响响由于施工工承包单单位的责责任造成成工期拖拖延的情情况很多多。如：未按监监理工程程师所批批准的施施工进度度计划完完成相应应的任务务，不能能按合同同约定的的工期完完工；工工程质量量未达到到合同规规定的标标准及规规范要求求，因返返工造成成工期拖拖延；施施工单位位供应的的材料及及设备未未按进度度要求到到场，或或到场后后经监理理检验未未达到合合同规定定的质量量标准，而而影响工工期；组组织管理理不力，施施工单位位内部或或与项目目各参与与者沟通通不畅，协协调不利利等等。施工项目目的主要要施工单单位对施施工进度度起决定定性作用用，但是是建设单单位与业业主、设设计单位位、银行行信贷单单位、材材料
18、设备备供应部部门、运运输部门门、水、电电供应部部门及政政府的有有关主管管部门都都可能给给施工某某些方面面造成困困难而影影响施工工进度。其其中设计计单位图图纸不及及时和有有错误以以及有关关部门或或业主对对设计方方案的变变动是经经常发生生和影响响最大的的因素。材材料和设设备不能能按期供供应，或或质量、规规格不符符合要求求，都将将使施工工停顿。资资金不能能保证也也会使施施工进度度中断或或速度减减慢等。 3.2项项目业主主的影响响应提供的的施工准准备工作作完成不不足。业业主未能能按约定定的时间间和要求求，完成成征地、拆拆迁，使使施工场场地具备备施工条条件，并并移交给给施工单单位；未未能按时时办理施施工
19、所需需各种证证件、批批件等申申报批准准手续。未按期提供施工所需的技术资料。业主应向乙方提供施工场地的工程地质和地下管网线路资料，并保证数据真实准确；还应将水准点与坐标控制点以书面形式交给施工单位，并进行现场交验；组织施工单位和设计单位进行图纸会审。向施工单位进行设计交底，将各种技术资料与图纸按合同规定的时间与份数提供给施工单位。未按合同约定供应由业主负责采购的材料与设备。合同约定由业主负责供应的材料与设备方所供应材料和设备的种类、规格、质量等级、到货时间与地点等均与原清单不符。工程量变化和工程变更。 3.3施施工条件件的变化化 施工中工工程地质质条件和和水文地地质条件件与勘查查设计的的不符，如
20、如地质断断层、溶溶洞、地地下障碍碍物、软软弱地基基以及恶恶劣的气气候、暴暴雨、高高温和洪洪水等都都对施工工进度产产生影响响、造成成临时停停工或破破坏。11）我供材变变为乙供供材注意意施工阶阶段的过过程控制制和管理理，加强质质量管理理，控制制返工率率。在施施工过程程中，要要严把工工程质量量关，充充分认识识到“细细节决定定成败”的的含义，各各方质量量管理人人员要把把加强施施工工序序的质量量检查和和管理工工作真正正贯彻到到整个过过程中，采采取防范范措施，消消除质量量通病，避避免造成成不必要要的人、财财、物的的浪费而而加大工工程投资资。要管管理好施施工质量量，首要要的任务务是按图图施工3.3.1注意意
21、施工阶阶段的过过程控制制和管理理 房地产甲甲方管理理建设工工程，应应该管些些什么?哪些是是必须由由甲方来来管理的的，哪些些又可以以通过监监理、甚甚至施工工单位自自身来实实现管理理的?细细分各方方的管理理权限。甲甲方工程程管理才才会有的的放矢，而而不是漫漫无目的的地进行行“大爷爷”式的的甲方管管理。“大大爷”式式的管理理是施工工单位极极为反感感的管理理方式。工工程管理理的理想想境界是是：工程程质量达达到甚至至超过期期望，施施工工期期控制在在充分的的时间内内，使施施工单位位获得了了合理的的经济效益益。这样样甲方和和施工单单位不再再是对立立的双方方，而是是真正的的合作伙伙伴。所所以，甲甲方要从从以下
22、几几个方面面进行管管理。 3.3.2严把把工程质质量关加强质量量管理，控控制返工工率。在在施工过过程中，要要严把工工程质量量关，充充分认识识到“细细节决定定成败”的的含义，各各方质量量管理人人员要把把加强施施工工序序的质量量检查和和管理工工作真正正贯彻到到整个过过程中，采采取防范范措施，消消除质量量通病，避避免造成成不必要要的人、财财、物的的浪费而而加大工工程投资资。3.3.3要管管理好施施工质量量，首要要的任务务是按图图施工甲方代表表应随时时抽查施施工方是是否严格格按照设设计图纸纸进行施施工。若若发现问问题，及及时处理理，该返返工则返返工，由由此造成成的损失失由施工工方负责责。但需需注意，不
23、不可绕过过监理单单位而直直接与施施工方进进行交涉涉。其次次应检查查是否存存在偷工工减料、以以次充好好的问题题。建筑筑施工企企业在施施工中偷偷工减料料的，使使用不合合格的建建筑材料料、建筑筑构配件件和设备备的，应应责令其其改正、处处以罚款款；情节节严重的的，责令令停业整整顿，降降低资质质等级或或者吊销销资质证证书；造造成建设设工程质质量不符符合规定定的质量量标准的的，施工工方应负负责返工工、修理理，并赔赔偿因此此造成的的损失II构成犯犯罪的，依依法追究究刑事责责任。 3.3.4加大大隐蔽工工程和中中间部位位的检查查和验收收 房地产工工程具备备覆盖、掩掩盖条件件或达到到协议条条款约定定的中间间验收
24、部部位，施施工方要要进行自自检，并并在488小时前前通知甲甲方代表表。通知知内容包包括施工工方自检检记录，隐隐蔽工程程和中间间部位验验收的内内容、时时间和地地点，并并且请求求甲方进进行验收收。若验验收合格格，甲方方代表要要在验收收记录上上签字后后方可继继续施工工，倘若若甲方代代表查验验不合格格，施工工方要在在限定的的时间内内修改并并重新验验收。隐隐蔽工程程未经验验收，甲甲方代表表有权对对已经隐隐蔽的工工程进行行检验。乙乙方要按按要求进进行剥露露，并配配合检查查。检查查不合格格的，甲甲方代表表不能在在隐蔽工工程记录录单上签签字，并并要求其其拆除返返工。 3.3.5确保保工程按按期完成成 在施工进
25、进度方面面，甲方方代表要要注意查查看施工工单位是是否按合合同工期期进行施施工。是是否按施施工组织织设计进进行，发发现问题题要及时时提出来来。对于于按照施施工组织织设计进进行的。发发现在合合同约定定的工期期内确实实完不成成的，要要适当延延长工期期或者督督促施工工单位加加人加班班。对施施工单位位奖惩分分明 在在施工合合同上，可可以注明明对施工工质量好好坏及工工期提前前或拖延延情况的的奖惩制制度。这这样甲方方就能充充分调动动施工方方的积极极性，在在使施工工单位获获得合理理的经济济效益的的基础上上感到“干干好干坏坏不一样样”，同同时也达达到了工工程管理理的理想想境界。充充分认识识协调工工作的重重要性，
26、工程中中各专业业的交叉叉部位明明显的问问题容易易发现和和解决，容容易出问问题的多多数都是是一些小小的东西西。一般般情况下下对工程程影响不不大。但但有时也也会出现现一些较较大的问问题，让让我们很很难补救救，甚至至无法挽挽救。即即便是这这些小的的问题，如如果事先先不设法法考虑解解决，事事后处理理起来也也很麻烦烦，有时时甚至要要花几倍倍的代价价，而且且还会影影响工程程的质量量，造成成经济损损失。加加强管理理建立科科学的管管理模式式 这里所所强调的的加强管管理，是是指在现现有管理理水平的的基础上上，认真真对待每每一个管管理环节节，不走走过场，针针对影响响工程质质量品质质的一些些关键问问题，从从技术上上
27、、人事事制度上上、体系系结构上上建立更更有效的的、更加加科学的的管理体体制，从从而达到到进一步步提高管管理水平平的目的的。3.3.6明确确监理权权力 甲方书面面授权给给监理单单位进行行监理，监监理在委委托的范范围内，有有工程使使用材料料和施工工质量的的检验权权、工程程施工进进度的检检查监督督权、结结算工程程款的复复核确认认权和否否决权等等。这就就明确了了在建设设工程中中，监理理方是甲甲方重要要的技术术协调和和行使权权力代表表。监督督监理方方是否真真正履行行其职责责 这就就要求甲甲方代表表要留意意监理是是否在甲甲方赋予予的职权权范围之之内进行行了实际际工作。比比如监理理查验质质量工作作后，对对所
28、批准准使用的的建筑材材料、设设备、构构件是否否真正合合格，甲甲方代表表要实测测一下，发发现问题题，甲方方代表要要责令监监理方监监督施工工方更换换建筑材材料、设设备、构构件，或或可依照照建筑筑法有有关条款款追究其其法律责任任。 市政政配套是是房地产产项目中中非常重重要的一一部分，且且自来水水、雨污污水、电电力、采采暖、天天然气、绿绿化等市市政工程程的实施施难度极极大，体体现为时时间要求求紧、作作业场地地小、互互相影响响大，垄垄断单位位多等特特点。做做好市政政配套设设施建造造的关键键一是及及早准备备，比如如说天然然气工程程，目前前其设计计与楼体体施工图图设计脱脱节，但但要在项项目主体体施工前前完成
29、天天然气工工程的设设计及交交底，可可避免主主体的二二次破坏坏、防水水隐患、成成本等；二是做做好各专专业问设设计图纸纸的叠加加，及时时进行设设计优化化和加强强对各专专业的施施工组织织设计的的审查：是对垄垄断专业业队伍的的选择慎慎之又慎慎。 做做好竣工工验收工工作的基基础除了了保证各各专业工工程顺利利完成，质质量合格格外，还还必须在在工程建建造后期期做好竣竣工验收收计划，计计划中明明确工程程竣工备备案时间间和要件件要求，明明细产品品主体、电电梯、消消防、人人防、环环境、规规划等验验收和取取证时间间，明细细由建设设单位牵牵头，参参建各方方参加的的工程验验收小组组，施工工单位验验收整改改人员的的安排等
30、等。做好好竣工验验收的关关键首先先是利用用好公司司培养的的各种政政府职能能部门的的社会资资源；二二是要尽尽早安排排。一般般至少在在建筑主主体完成成后，院院内市政政配套开开始施工工时，就就适时安安排消防防检测和和联系规规划验线线；是保保证申报报验收的的资料正正确完整整，因为为政府的的验收受受理方式式都采用用了工作作日制度度。资料料的错误误肯定会会延误验验收的进进度。总之之，在建建筑施工工过程中中，房地地产甲方方的施工工管理工工作是一一个系统统工程。它它必须紧紧密围绕绕着建筑筑所包含含的施工工内容的的多样性性和繁复复性进行行管理。对对工程中中涉及到到的各项项专业内内容从了了解认识识到熟悉悉掌握。系
31、系统合理理地控制制施工中中各项工工作的实实施。及及时会同同设计、监监理、施施工及各各专业施施工队伍伍，理顺顺施工中中出现的的各类矛矛盾，督督促参与与工程项项目实施施的各方方协调工工作。从从而保证证技术管管理、质质量管理理，进度度管理和和合同管管理的根根本落实实。从根根本上保保证整体体工程项项目的具具体落实实。3.4意意外事件件的影响响施工中如如果出现现意外的的事件，如如战争、严严重自然然灾害、火火灾、重重大工程程事故、工工人罢工工等都会会影响施施工进度度计划。第4章 房地产产项目工程程进度控控制对策策4.1动动态控制制开发项目目进度控控制既是是一个不不断进行行的动态态控制，也也是一个个循环进进
32、行的过过程控制制。从项项目施工工开始，实实际进度度就出现现了运动动的轨迹迹，也就就是计划划进入了了执行状状态。实实际进度度按照计计划进度度进行时时，两者者相吻合合；当实实际进度度与计划划进度不不一致时时，便产产生超前前或落后后的偏差差。此时时应分析析产生偏偏差的原原因，并并采取相相应的措措施，调调整原来来计划，使使两者在在新的起起点上重重合，继继续按计计划进行行施工。在在开发中中应尽量量发挥组组织管理理的作用用，使实实际工作作按计划划进行。但但是在新新的干扰扰因素作作用下，又又会产生生新的偏偏差，因因此开发发进度进进划控制制应采用用动态循循环的控控制方法法。为保保证开发发项目进进度实施施，还应
33、应有一个个项目进进度检查查控制系系统。自自公司经经理、项项目经理理，一直直到作业业班组都都应设有有专门的的职能机机构或人人员负责责检查汇汇报，统统计整理理实际开开发进度度的资料料，并把把实际开开发进度度与计划划进度进进行比较较分析，必必要时调调整开发发计划。当当然不同同层次的的人员负负有不同同的进度度控制职职责，他他们分工工协作，形形成了纵纵横连接接的开发发项目控控制组织织系统。 4.2信信息反馈馈信息反馈馈是开发发项目进进度控制制的主要要手段之之一，开开发的实实际进度度通过信信息反调调给基层层进度控控制人员员，基层层进度控控制人员员在分工工的职责责范围内内，经过过对其加加工，再再将信息息逐级
34、向向上反馈馈，直到到主控制制室，主主控制室室整理统统计各方方面的信信息，经经比较分分析作出出决策，调调整进度度，仍使使其符合合预定工工期目标标。若不不应用信信息反馈馈原理，不不进行信信息反馈馈则无无法进行行计划控控制。开开发项目目进度控控制的过过程就是是信息反反馈的过过程。对对成本信信息进行行管理控控制的过过程，也也就是成成本控制制保障体体系的实实施过程程。在工工程项目目成本的的形成过过程中，伴伴随着大大量的与与成本有有关的信信息，它它们是一一切成本本控制活活动的依依据，必必须在企企业各层层次、各各部门、生生产各环环节上建建立高效效灵敏的的相对封封闭的成成本控制制信息系系统，通通过及时时、准确
35、确的信息息流反馈馈，不断断调整着着成本控控制保障障体系的的目标和和控制，促促使生产产中人流流、物流流等作有有序运动动，使它它们得以以稳定趋趋向工程程项目成成本目标标的较好好优化。工程项目目成本目目标的确确定，实实际上是是一个反反复过程程。建筑筑施工企企业处于于复杂多多变的激激烈竞争争市场环环境里，要要想生存存发展，成成本控制制决策必必须要反反复比较较多个；并根据据成本控控制信息息系统提提供的信信息作预预测而得得到的方方案，从从中选择择一个最最优的成成本目标标，且要要经过分分解，落落实到企企业各层层次、各各部门、生生产各环环节，制制订出成成本计划划。在建筑施施工中，对对成本目目标进行行控制，还还
36、需要通通过信息息系统随随时掌握握情况，通通过收集集和分析析各项生生产费用用的形成成、变动动和影响响因素，核核算实际际成本，与与目标成成本进行行比较，找找出差距距及原因因，及时时准确地地反馈到到建筑施施工过程程中，采采取措施施，纠正正己经发发生的偏偏差，保保证成本本目标的的实现。在在竣工阶阶段，根根据整个个工程的的变化情情况，还还要调整整有关目目标，得得出实际际成本和和工程实实际造价价，以利利于最终终结算；总结经经验，挖挖掘降低低成本的的潜力，指指导下一一次工程程项目的的成本控控制工作作。总而言之之，只有有树立工工程项目目的宏观观成本观观念，用用系统全全面的观观点，从从整体目目标优化化的基点点决
37、策，把把企业全全体人员员、各层层次、各各部门严严密组织织起来，围围绕工程程项目的的生产和和成本形形成的整整个过程程，建立立起成本本控制保保障体系系，根据据成本目目标，通通过管理理信息系系统，进进行工程程项目成成本控制制的保证证工作，才才能实现现成本目目标的优优化，企企业整体体经营的的效益才才会提高高。第5章 结论论开发项目目的工程程施工控控制无论论是开发发住宅小小区还是是金融、商商业区等等，开发发的内容容构成了了一项系系统工程程。而施施工控制制是整个个开发项项目管理理的主要要内容，也也是项目目经理的的主要职职责。因因此，必必须加强强施工控控制，以以保证开开发项目目按计划划有序地地实施。 工程进
38、进度控制制。工程程进度关关系到建建设工程程能否如如期竣工工交付使使用，而而工程进进度通过过工程计计划来具具体实现现。 进进度计划划的形式式。按照照工程项项目阶段段划分，进进度计划划一般分分成三类类： 第第一类，客客观进度度计划。从从工程项项目开始始准备到到竣工各各阶段的的进度计计划，常常用横道道图法和和网络图图法表。横道图图法简单单明了，但但看不出出各项工工作之间间相互依依赖和相相互制约约关系，看看不出某某项工作作的提前前或落后后对整个个工期的的影响程程序度，看看不出哪哪些属于于关键工工作。 网络图图法其基基本原理理是首先先应用网网络形式式来表示示计划中中各项工工作的先先后顺序序和相互互关系；
39、其次通通过计算算找出计计划中的的关键工工作和关关键路线线，在计计划执行行过程中中进行有有效的控控制和监监督，保保证合理理地使用用人力、物物力、财财力，完完成目标标任务。 第二类类，总进进度计划划。由承承包单位位的技术术部门、计计划部门门、质量量监督部部门等，在在项目负负责人领领导和监监督工程程师主持持下编制制。根据据工程所所需工时时数以及及人力、物物力、设设备情况况，求出出施工工工期，进进而编制制整个工工程的施施工进度度计划。总总进度计计划也可可通过横横道图和和网络图图表示。第三类，单位工程进度计划。以单位工程为对象进行编制。 进度计划的监测防止进度滑动。定期取得工程实际进展情况，与原进度计划
40、对比、检查，找出进度滑动原因，保证工期按时完成。“进度滑动”虽然是一种司空见惯的现象，但应该引起工程管理人员的高度警惕。 进度计划的衡量、分析和修订。衡量工程进度的指标有实物量、形象进度、工作量或者工时数。衡量、分析与修订工作一般每月一次。在房地产产项目中，项项目的实实施进度度管控主主要指从从项目的的可行性性研究，宗宗地购置置，策划划，设计计，施工工及交付付入伙等等全过程程的时间间控制。房地产项项目的运运作时间间较长，一一般为33-5年年，这其其中政策策性因素素，原材材料成本本因素，劳劳动力成成本因素素，销售售形势的的变化等等等，都都会对项项目的运运作成本本产生影影响。项项目的实实施进度度控制
41、得得好与不不好，将将直接影影响到整整个项目目的成本本投入，包包括设计计成本，建建造成本本，销售售成本及及其他相相关隐性性成本及及机会成成本等。首先先是项目目可行性性研究阶阶段的项项目进度度计划，这这是项目目进度控控制的雏雏形。这这一阶段段的项目目进度计计划主要要是根据据项目的的规划草草案，建建设规模模，政府府的相关关要求以以及以往往的建设设经验等等进行编编制，主主要是为为项目可可行性研研究中的的资金投入入计划，销销售回款款计划等等数据提提供支撑撑。此阶阶段的项项目进度度计划还还处于虚虚拟状态态，但也也不能草草率编制制，同实实际差距距较大，否否则，项项目的可可行性研研究也就就失去了了意义。 进入
42、入设计阶阶段，第第一步是是项目的的方案设设计。通通过项目目的方案案设计，就就可基本本准确掌掌握项目目的建设设规模，结结构形式式，地上上地下面面积，功功能分布布，是否否有特殊殊要求等等数据。在在项目的的建设体体量基本本明确的的前提下下，就可可以对项项目的推推进过程程中的主主要节点点进行明明确，也也就是我我们通常常所说的的“确立立进度里里程碑”。通通过明确确项目推推进的重重要节点点，一方方面可以以对可行行性研究究阶段的的项目进进度计划划进行修修正，同同时也为为控制项项目的推推进进度度提供了了明确的的指导性性方向。进入初步步设计阶阶段，整整个项目目的建设设体量及及相关数数据已经经确定，这这时候就就可
43、以在在“确立立进度里里程碑”的的基础之之上编制制整个项项目的总总体进度度计划，这这时由于于数据的的基本完完善，所所以总体体进度计计划的编编制深度度应更为为深入。这这时，通通过汇总总前期部部的报建建计划，合合约部的的招标计计划，采采购部的的采购计计划，工工程部的的施工进进度计划划等，就就可形成成项目的的总体进进度计划划，所以以这也是是项目运运作的最最具实施施性的进进度控制制计划。之之后的报报建报审审计划，施施工招标标计划，材材料设备备的采购购计划以以及施工工进度计计划等等等都必须须在这个个总体进进度计划划的框范范内严格格进行。施工图结束后，整个项目的工作重点就进入施工阶段。这其中，有些因素建设单
44、位应认真对待：一是总承承包和专专业承包包的界面面划分问问题。总总承包，专专业分包包，我供材等等界面划划分问题题应提前前在合同同中加以以明确，明明确得越越详细越越好。这这样就可可以避免免在施工工过程中中，对于于某一项项施工内内容，不不同的施施工单位位由于各各自的理理解不同同而相互互推诿，相相互扯皮皮，同时时也可以以有效地地做好不不同工序序之间，不不同专业业之间，不不同承包包商之间间的有效效衔接。二是是我供材不不能对工工程的进进度造成成影响。建建设单位位尤其要要注意我我供的材材料和设设备不能能由于进进场时间间拖后，或或者质量量不符合合施工要要求而导导致施工工进度较较计划进进度滞后后。这里里采购部部
45、应做好好同材料料设备供供应商及及施工现现场的有有效及时时的沟通通。三，工工程进度度款不要要成为施施工单位位推托工工期延迟迟的借口口。建设设单位不不执行合合同、推推迟支付付施工单单位的工工程款在在当前非非常普遍遍。同样样，施工工单位能能够严格格按照施施工进度度计划来来组织施施工，这这也必须须有严格格的管理理体系和和管理水水平作保保障，要要做到也也实属不不易。所所以，通通常的情情况是施施工单位位由于管管理不善善拖延工工期，建建设单位位可能就就会动用用经济手手段来制制约，这这时施工工单位就就以工程程款不到到未来反反击，造造成你拿拿着我的的把柄，我我也捏着着你的要要害的状状态，最最终的结结果就是是施工
46、单单位想怎怎么干就就怎么干干，管也也不好管管，只能能听之任任之，不不了了之之，施工工进度计计划成了了一纸空空文。再者者，专业业分包的的选择应应充分做做好计划划，不能能由此影影响工程程的进展展。专业业分包主主要包括括：玻璃璃幕墙，电电梯，室室内精装装，中央央吸尘，消消防报警警，弱电电等等，由由于这些些专业分分包的作作业内容容既包含含设计，又又包含施施工，有有的还包包含供货货，因而而选择周周期会较较长，也也很难控控制。所所以建设设单位应应根据施施工进度度计划充充分做好好这些专专业分包包的选择择及招标标计划，使使之与施施工进度度计划相相吻合。房地地产项目目实施进进度的管管控贯穿穿了项目目的整个个开发
47、过过程，全全国过程程的管控控对建设设单位提提出了较较高的要要求。这这方面，项项目的策策划，设设计，报报审报建建，招投投标，采采购，施施工，销销售等等等过程的的监督管管控都是是工作的的重点，都都不能忽忽视。很很多房地地产公司司仅仅关关注施工工进度计计划而忽忽视其它它阶段的的进度控控制，其其实这是是不全面面的。综上，项项目实施施进度管管控是房房地产企企业项目目实施全全过程中中一项的的重要的的管理内容容，对项项目的销销售、成成本、预预期收益益等都会会造成直直接的影影响。同同时，项项目的进进度管控控也是一一种典型型的“计计划管控控”，即即预先设设定目标标，分解解目标，不不断修正正，并以以此为依依据严格格按照实实施。第7章