《博大华夏长春写字楼市场现况分析8541.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《博大华夏长春写字楼市场现况分析8541.docx（9页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、博大华夏夏长春写写字楼市市场现况况分析一、长春春市现有有写字楼楼市场现现况分析析CBD是是商务中心区（CenntraalBuusinnesssDisstriict）的的缩写，起起源于220世纪纪20年年代的美美国。其最最初被定定义为“商商业汇聚之之处”，这些地方方一般都都集中了了大量的的金融、商商贸、文化化、服务务以及大大量的商商务办公和和酒店、公公寓等设设施，是是现代城市市中的重重要地区区，国外人习惯惯上称之为“市中中心”。目目前，世世界上很很多国家都建建有CBBD，全全球性的的CBDD主要有有纽约、伦敦、巴巴黎和东东京。我我国长春、上上海属地区性CBDD。长春市地地处东北平平原腹地地，随着
2、国家对“振兴东北老老工业基地政政策”的不断落实，长春地区也从较落后后的工业业化城市市向服务务业等第第三产业业发展。在在振兴和发扬传传统老工工业基地优势势的同时，努力力发展新兴的高附附加值产产业。使使得与之相关的写字楼市场愈发变得受受人瞩目。一个城市市的CBBD，应应是集中中本地区区金融、商商业、文化化、商务务办公、交交通及酒酒店等的的云集之之地，能能够满足公公司和个个人这些商务需求的的区域，才才能符合合写字楼的生存存和发展需要要。从长长春市现今的写字楼分布来看，可可归纳为为：两大既有办公区域并存，新新兴商务区域跟跟进！1、现有有的两大大办公商商务区域域是以人人民广场场为中心心，西安安大路沿沿线
3、的早早期商务务办公区区域。案名光明商务务大厦中银大厦厦百聚商务务广场新世纪鸿源广场场润天国际际国际大厦厦地点西安大路路3366号西安大路路11号号安达街22号西安大路路8号西安大路路与康平平街交汇汇处西安大路路与同志志街交汇汇处产品规划地上244层地上255层地上9层层地下3层层地上288层地上255层地上244层工程进度现房现房现房期房现房现房经营方式7至155层2.4元/天;117至225层西西安大路路侧2.18元元/天,另一侧侧2.110元/天租金范围围：1.58-2.009元/天出售出售出售A座1.89元元/天/不含含电费；B座1.58元元/天/含电电费价格63388元/38500元/
4、起起价43300元元/均价56650元元/起46000元/均50000元/租/售率率只售出33户,租租出600%60%余四套15%65%80%用途写字楼写字楼写字楼商住、写写字楼写字楼写字楼配套设施商务中心心、健身身中心、棋棋牌室、商务中心心、会议议室商务中心心商务中心心、健身身中心银行、商商务中心心商务中心心备注因售价太太高只售售出3户户，现在在以出租租为主。周边环境境属高档档商业区区域，出出租率较较高。三层整体体出售给给市人才才市场,4F-99层成交交均价在在35000元左左右.共5300套写字楼1011高档公寓寓1228普通住宅宅2441含地下室室100其他商业业营业用用房448，商场2
5、共1099套，220层以以上部分分现涨价价，销售售缓慢。B栋设施施陈旧，价价格较低低；A栋栋位置及及环境较较好，价价格较高高。分 析： 此区域有有较完善的的商务办办公氛围，地处市中心心商业发发达，以以百货大楼、国贸中心心、沃尔尔玛超市、卓卓展购物广场等成为市内唯一的的发达商业区；人人民银行、工工商银行、中中国银行、交交通银行、建建设银行、人人民保险险公司等等金融单单位齐聚于此此；香格格里拉饭饭店、吉吉隆坡酒酒店、国国贸饭店店、吉林林省宾馆馆等高档酒店林林立；长长春市市市委、市市政府、市市公安局局、电信局、邮邮政局、广广播电台、市市电视台均均环绕周边；儿童公园、牡丹丹园近在眼眼前；市市内超过一半
6、的的公交线线路在此此始发或经过，符符合城市市CBDD存在的的基础； 拥有如此此多的商商业和政府府部门，交通通便利，符符合城市市CBDD发展所需需的各方方面配套套行业，极尽地利利之势，顺理成章章的成为为长春市市的政治治、商业业服务、文化化娱乐中心心，成为为办公人人士最理理想的工工作区域之一一； 随着城市市的发展、地地价持续续上涨和人们对对写字楼环境要要求的不不断提高，此此区域的一一些写字楼客流出出现了外流流迹象，渐渐失去了写字楼选址的首选地位； 20044年下半半年，朝朝阳区政府府推出打打造西安安大路沿沿线楼宇经济的促促进政策，全全力促进进该区域域写字杰出出市场的全面面升级，恢复该该区域的的写字
7、楼经济济； 20055年100月龙嘉新机机场的投入入使用，使使得西安安大路作作为原有机机场必经道路的的商务优优势彻底底丧失，城城市其他他区域经济文化化副中心心的不断断确立，本本区域的写字楼主体地地位受到到挑战。2、解放放大路沿沿线已聚聚集了不不少商住住和写字字间，成成为长春春第二个个商务办办公区域域。案名星宇名座座光大大厦厦中吉大厦厦21世纪纪国际商商务总部部长春国际际商务中中心权石中心心地点建设广场场西侧解放大路路1211号解放大路路62号号解放大路路8688号解放大路路36号号亚泰大街街与解放放大路交交汇处产品规划地上155层，地下2层层地上255层地下2层层地上288层地上233层，地下
8、1层层地上222 地下下1地上188地下2工程进度9月底交交工现房现房现房20055年100月交工工现房价格38500-45500元元租金3.5元/天天，不含含电费1.455-1.82元元/天34500-50000元元27700-3885045000-50000租/售率率80%80%80%90%80%未开盘用途商住写字楼写字楼超5A写写字楼商住写字楼配套设施会议室、商商务中心心、健身身中心会议室、商商务中心心银行、省省政府政政务中心心八大配套套中心会议室、商商务中心心、健身身中心酒店,银银行,宽宽带,休休闲娱乐乐场所备注5-155层为商商住,11-4层层为商铺铺,一层层:1665000元/,二
9、层层115500元元/,三层775000元/,四层层70000元/,商商铺购买买要求必必须在110000以上上.车位位售价:18万万/个.采用全钢钢结构，点点式玻璃璃和进口口铝复板板幕墙。由由第一太太平戴维维斯物管管，置身身于商贸贸、文化化、金融融为一体体的繁华华区域。位于主干干道,省省政府政政务中心心, 有有较强的的办公氛氛围,内内部设施施和环境境较好.位于主干干道,全全安金三三角,省省内多家家著名公公司进驻驻.现八八大中心心部分完完成并投投入使用用,商务务办公优优势明显显.两栋商住住性质塔塔楼,220044年由汉汉瓦代理理,转以以投资商商住办公公为主.地下车车位122万/个个,底层层为南关
10、关客运站站.位于主干干道,写写字楼采采用租售售结合政政策，写写字楼预预计1.8-22.4元元/天.,开开盘日期期未定。分 析： 市政府欲欲在解放放大路沿沿线建长春市乃乃至东北的金金融商务务一条街，吉吉林省政政府的政政务中心已已入住中中吉大厦厦，对于解放放大路沿沿线的发展有了了较大促进。但与传传统商业中心相相比存在在较大差距距。整个个地区性商业氛围还没没有形成成，缺少少大的金金融单位进驻；不不具备良好的的商业前景预期；沿沿线的规划配套套设施还没有完完全到位位，影响响更多的的商家进进驻； 写字楼的的投资者对大的经济济发展前前景不看看好，首首付多和和较短的还款期限限，使中中长期投资者压力增大大，减少
11、了对此类项目的的投入。而而中小企企业对于办公场所的需需求则以租赁为为主，购买买一间纯粹的的写字间作为办公用用途的可可能性不不大； 从产品利利用率上上来看，写字楼因为配套设施的完完善，普普遍公用用面积较较大，致致使实际际利用面面积降低；同样使用功功能的商商住楼市场在本区域将是写字间的最大大竞争对对手。3、火车车站前商商圈，催催生便捷捷交通的的新生商商务空间间。案名长春银座座吴太商务务中心银座B座座长春昆仑仑太平洋大厦建设大厦厦春铁大厦厦地点长江路557号胜利大街街8号长江路552号长白路334号黑水路116号长春大街街与广州州路交汇汇处辽宁路77号产品规划地下111层地上1层层地上222层地上1
12、33层地上188层地上233层地上366层地下2层层地上255层工程进度20022年100月入住住20033/111/8入入住现房现房现房20055.100入住现房户型面积31220045-116632-116633-116652-99788.772111.7733300.458-1158价格33000元/出租1.2-2.55/36500-3995025600-3220018500-2220052000元/10221F,均价554000元/1980023000租/售率率95%租70%85%95%90%售30%95%用途1-2层层门市3-111层商务务套房3-199层为写写字间电梯写字字楼商住公
13、寓寓商用住宅宅10-221层写写字间对对外销售售1-3层层为商场场4-255为商住住公寓配套设施宽带、55A智能能、游泳泳池、棋棋牌室会议室,咖啡厅厅,宽带带,商务务中心健健身中心心会议室,咖啡厅厅,宽带带,职工工餐厅,商务中中心宽带,职职工餐厅厅,商务务中心无会议室,咖啡厅厅,宽带带,商务务中心空中花园园，宽带带，客服服中心备注20011年复工工，钢骨骨结构，第第一个小小户型投投资性产产品，销销售异常常火爆。由由博大华华夏房地地产经纪纪公司全全程营销销代理吴太集团团投资四四亿建造造,只租租不售,大部分分写字楼楼设施是是吉林省省内最先先进的.紧临长江江路步行行街,吴吴太商务务中心对对面,二二栋
14、塔楼楼.1-6层为为图书音音像城,6-113为商商住公寓寓.层高高4.22为市区区内唯一一.紧临路步步行街,1-33层为大大连一家家商场,4-118层为为商住公公寓.原规划为为星级酒酒店两栋栋，因资资金问题题改为住住宅出售售。4-7层层为省政政务中心心22-336层为为省建设设厅用房房10-221层对对外销售售,曾由由达声公公司代理理,现由由北奇自自行销售售.1-4层层商场44万平米米未开业业。高层层商务住住宅部分分暂无法法办理产产权登记记，客户户自行办办理，需需另外补补交出让让金。分 析：n 此区域临临近火车站和公公路客运运中心，与外地区交通联系便利利， 吸吸引了大大部分以以手机、化化妆品、
15、小小家电为为主的中中小代理理商的注注意；n 长江路电电脑科技技开发区区的设立，使使本区域的注注册商户享受开发发区的优惠条件，对于中小小写字楼的市场起到了了一定促促进作用；n 总价不高高、等同同住宅的的搂揭首付付、足够够的人流流和大量量的商贸贸流动，使站站前区域的商商住楼投资成为投资热点区域，受受到中小小写字楼投资者的青睐睐；n 此区域纯纯写字楼项目供供应较少，大大部分以以商住楼楼形式进入市场，成为站前写字楼市场的主流流。总 结：n 从产品形形式上看看：纯写写字楼销售较好的项目，除除地段优优势明显外，周周边都有完完善的功功能配套套存在，自自身服务性设施齐全，主主题鲜明的的楼盘销销售较好，但但销售
16、速度度明显低于其其他地产产产品；n 从经营形形势上看：现有写字楼中都是是在开盘盘时出售售，后因因各种原因，主主要是销销售不畅等，转而以租租赁的形势进进行经营的。此此类楼盘盘有：国际际大厦、吉吉发广场、中银大厦、光光明商务务大厦等等；这些居于于良好商商务区域的的写字间由销售转向租赁，可见长长春市的的产权写写字间市场容量不不大；n 从客户构构成看：已售客客户中有超超过60%的用户户是以自自用为主，投投资客较少。投投资客的多多少一般般是用来来衡量此此地段及及产品是否否有投资资价值，而投投资客关心的无无非是他他的投资资能否顺利回收收。地段段、环境、配配套、回回收资本的年限限等都是是投资客的考考量重点点
17、，其中中的任一一环节有所所缺失都都有会成为投资客回避避的原因因；n 从市场构构成看：随着【亚泰泰鼎盛国国际】和和【新世世纪鸿源源广场】、【鑫鑫鑫商贸贸城】等等项目的面面世，无无论从地段段还是周边配套与写写字楼相比都都存在一一定优势势，而长春地区商住楼的较低按揭揭首付、较长的还款期限、多用途的使用功能和适当的面积控制，还将吸引大部分房产投资者的跟进。商住楼和纯写字楼用途的混淆，是长春写字楼市场持续低迷的重要原因；n 从潜在客客源看：长春地区整个经济济环境及及投资者对经济济景气的预期，也也是人们们进行投投资与否的的关键。国家对房地产产产品的宏宏观调控不不会短时间过过去，人人民币升值等对投资领域的的消极影响还将将持续一段时间间，所以以持币观观望的投投资者和自自用客源源逐步退退出市场场，择机购入。n 从区域经经济影响力看：由于长春所在在区域的地地缘影响力不够，无法法获得跨省省级的区域管辖能力，被被传统意识上的沈沈阳和哈尔尔滨两地所所取代。故故东北三省省的区域性经营营组织选选择长春春作为驻驻地办事处的较少，本本地经销销商考虑辐辐射地区的可操操作性，也也都在外外地设常驻机构以满足自身身发展。这些因素素都制约约了长春写字楼市场的进一步发展，是是近年该该类项目目发展缓慢的重重要原因因。吉林省博博大华夏房地地产经纪纪有限公公司孙铅峰