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1、世纪城物业管理方案世纪城物物业管理理方案一、项目目概况：顺驰世纪纪城是顺顺驰投资资集团开开发建设设的高档档智能化化社区，占占地面积积17万万平米，总总建筑面面积233.4万万平米，分分五期建建设。小小区分66个组团团，建筑筑形式多多样化：有四层层至五层层半砖混混连体别别墅，七七层至九九层带电电梯小高高层，五五层至六六层的平平层，五五层的错错层，一一跃二、三三跃五的的跃层。目目前已完完成了四四个组团团的建设设，建筑筑面积近近16万万平米，336栋楼楼宇，可可容纳113911户居民民。小区区绿化率率高达440%以以上，由由美国泛泛亚易道道公司主主持设计计，基本本实现“四季常常绿，三三季有花花”。社
2、区区配套齐齐全：水水电双气气、卫视视、背景景音乐、网网络化服服务、智智能化服服务。一一组团为为七层带带电梯，共共19部部电梯，且且6、77层采用用变频供供水。小区实现现了社区区通讯智智能化，安安防智能能化，并并逐渐实实施管理理智能化化。其中中，通讯讯智能化化引进最最新技术术HFCC数据通通讯及电电视两网网合一，实实现每户户10MM带宽的的高速入入网，同同时逐渐渐建设的的1000M带宽宽社区网网站，为为业主提提供了交交流、学学习、娱娱乐的平平台。业业主可通通过网站站实现网网上购物物、炒股股、医疗疗、网上上交费、VVCD视视频点播播、家庭庭家电控控制、NNETMMEETTINGG网络会会议等活活动
3、。安安防智能能化更包包含了家家居的99道防线线：1、周周界红外外对射报报警系统统；2、周周界摄像像监控系系统；33、保安安巡更系系统；44、楼宇宇可视对对讲系统统；5、室室内红外外报警器器；6、煤煤气报警警器；77、门磁磁；8、紧紧急求助助按钮；9、烟烟感报警警器。业业主可通通过室内内NDTT智能主主机轻松松布防、撤撤防，实实现家居居安全。将将来，随随着智能能化的加加强，物物业管理理通过对对设备的的远程监监控，网网上收取取物业费费、办公公资料信信息化，实实现管理理智能化化。二、项目目管理服服务的整整体构想想：在做好基基础服务务的同时时，落实实一种模模式，两两项承诺诺，三个个重点，六六大措施施。
4、一种模式式：根据据项目特特点，逐逐步实现现智能化化管理模模式。在我们的的物业管管理中将将努力实实施品牌牌战略和和形象工工程。贯贯彻公司司“至诚务务实，业业主至上上”的服务务宗旨。两项承诺诺：承诺之一一：通过过物业管管理工作作提供全全方位服服务，塑塑造业主主新型生生活方式式；承诺之二二：以“国家示示范”标准提提供管理理服务，并并在三年年内争创创并达到到国家示示范管理理小区。三个重点点：重点之一一：智能能化及电电梯等配配套设施施的运行行、维护护与开发发。世纪城的的智能化化设施、高高层电梯梯、变频频水等配配套设施施提高了了住户的的生活质质量提升升了生活活品位，与与此同时时它将导导致服务务观念、管管理
5、机构构、管理理方式的的现代化化。以上上配套设设施要求求技术难难度高、操操作严、规规范广。我我们在学学习的基基础上，制制订了科科学合理理，切实实可行的的配套设设施运行行计划、设设备养护护与维修修计划、保保证各种种配套设设施的有有效运作作。重点之二二：确保保因管理理原因造造成的治治安事件件发生率率为零。世纪城属属滚动开开发项目目人员情情况复杂杂治安状状况不容容乐观，而而治安状状况的好好坏关系系到物业业管理质质量、绩绩效的关关键，所所以我们们根据世世纪城智智能化安安防的设设置，结结合我公公司多年年小区安安防经验验，确立立了 “人防、技技防相结结合、全全面防范范”的整体体治安思思路，我我们相信信经过我
6、我们的管管理可以以确保世世纪城因因物业管管理原因因而造成成的治安安事件发发生率为为零。重点之三三：装修修期及日日常管理理期，环环境优势势的维护护及利用用 世纪城建建筑形式式多样，对对房屋结结构的保保护是工工作重点点之一。在在世纪城城的装修修管理上上，严格格实施“有章可可循，违违章必究究”的装修修管理方方法，灵灵活运用用各种手手段，管管理上讲讲情、讲讲理、讲讲法、以以预防为为主，把把违章装装修控制制在初始始阶段。日日常管理理秉承易易道公司司的社区区园林景景观设计计，在社社区中充充分体现现人与自自然的亲亲和相融融的亲情情家园，社社区中倡倡导“绿色环环保”概念，对对水、空空气、噪噪音有效效的控制制管
7、理，创创造“世外桃桃源”的家居居环境。六大措施施：措施之一一：智能能化管理理上，做做到“三个到到位”。我们在充充分研究究智能化化系统的的基础上上制定了了运行方方案、维维护方案案，在具具体操作作上我们们强调“三个到到位”。一是是住户培培训到位位。住户户能否使使用智能能设施是是降低管管理难度度，提高高管理效效率的关关键，为为此我们们对业主主采取分分期培训训，使住住户扎实实掌握智智能化设设施的使使用方法法，通过过住户教教育，让让住户感感受到智智能化给给生活带带来的益益处，使使之积极极配合管管理。二二是专业业技术人人员到位位和管理理人员培培训到位位，派出出技术人人员到智智能化成成熟小区区培训学学习，此
8、此外我们们要求所所有管理理人员、保保安员都都要通过过智能化化培训。三三是考核核管理到到位。对对于专业业技术人人员、中中控室运运行人员员进行业业务知识识考核，合合格后方方能上岗岗。管理理中心根根据运行行管理设设备维护护、保养养制度、规规程，分分系统分分类别对对所辖设设备状况况，所辖辖人员维维修保养养工作质质量进行行定期检检查和评评议，发发现问题题，查找找原因，采采取纠正正措施，达达到智能能化设备备设施的的完好。措施之二二：治安安管理上上，运用用现代化化科技手手段“三防”结合，确确保安全全。世纪城智智能化程程度高，功功能涉及及面广“三防”结合是是我们的的基本治治安思路路。“三防”即是人人防、物物防
9、、技技防相结结合。“人防”是由管管理中心心统一指指挥调度度，强调调多重组组合，即即流动岗岗、固定定岗相结结合，全全面防范范与重点点防范相相结合。物物防上采采用通透透式围栏栏，围档档等手段段提高防防范能力力。在充充分强调调人的因因素前提提下，以以技防为为主，运运用智能能化保安安设施，如如闭路监监视摄象象、周界界红外线线安防系系统、门门禁、电电子巡更更等，结结合统一一管理快快速调度度，确保保治安防防范万无无一失。措施之三三：装修修管理装修管理理上，我我们强调调预防为为主，有有错必究究，预防防上我们们狠抓宣宣传培训训，对住住户装修修单位和和员工进进行装修修制度，装装修要求求等方面面的培训训，明示示制
10、度，有有据可依依。在装装修审批批上严格格把关，在在装修过过程中加加强巡检检、纠正正违章、提提示注意意事项，将将装修违违章消灭灭在萌芽芽状态，一一旦发生生违章装装修，我我们首先先晓之以以理动之之以情，用用情理手手段解决决，运用用情理手手段解决决不了的的将借助助政府有有关职能能部门的的权力来来解决，保保证房屋屋功能的的正常使使用。措施之四四：精心心养护小小区园林林绿化及及喷泉，加加强小区区环境文文化建设设和环保保建设。根据易道道公司的的社区园园林景观观设计，我我们将保保障小区区环境清清洁，养养护小区区园林绿绿化，喷喷泉，并并对小区区噪声、水水质、空空气等环环保要素素进行监监测，全全面加强强小区环环
11、境文化化和环保保建设，并并在此基基础上做做好各项项工作。第第一，维维护已有有的园林林绿化，实实施由地地面向空空中延展展的立体体式绿化化工程。第第二，重重点解决决喷泉养养护问题题，制定定喷泉养养护管理理规定，有有日常喷喷泉养护护措施和和紧急处处理保质质措施，体体现环保保措施。我我们已将将花卉进进行登记记造册，并并制定了了全面的的环境管管理方案案。我们们深信经经过我们们的努力力和科学学管理，世世纪城将将成为规规范示范范绿色环环保小区区。措施五：提出3365224服务务，即3365天天24小小时全方方位服务务，业主主可在任任何时候候，拨通通管理中中心电话话，享受受全天侯侯服务。措施六：发挥优优势，降
12、降低成本本发挥顺驰驰规模优优势，实实施对电电梯、保保安等方方面的专专业化管管理，物物业管理理行业向向专业化化方向发发展是市市场的选选择和时时代的要要求，在在世纪城城的管理理上。针针对智能能化程度度高、机机电设备备多、电电梯多等等特点，设设置专业业人员管管理。借借助公司司专业管管理，技技术支持持，严格格执行设设备运行行标准，制制定作业业指导书书，逐步步实现机机电设备备养护、电电梯养护护、 保保安、绿绿化、保保洁等方方面专业业化管理理和服务务，在保保证服务务质量的的前提下下，降低低管理成成本。三、质量量目标：按照公司司提出的的战略目目标，逐逐步达到到规范化化、专业业化，使使业主满满意率达达到100
13、0%，实实现0%投诉。具具体服务务承诺及及质量保保证措施施如下：序号指标名称称国家及天天津市标标准服务承诺诺标准服务质量量保证措措施01房屋完好好率98%99%制定维修修技术人人员专职职负责区区域巡查查，建档档记录，确确保外观观整洁、无无破损立立面，房房屋无改改变使用用功能，无无乱搭建建，公用用设施及及通道无无随意占占用02房屋零修修、急修修及时率率99%100%急修、零零修接到到维修通通知，及及时赶到到现场。零零修现场场及时完完成；急急修不过过夜，工工作量过过大以协协商形式式解决，并并按照维维修回访访制度进进行回访访记录、质质量跟踪踪03维修工程程质量合合格率100%100%分项监督督检查，
14、结结合部位位，严格格把关，按按照工序序维修到到位，杜杜绝二次次返工04保洁率99%9955%由专职保保洁员进进行保洁洁，并实实行巡查查制度，建建档记录录，由主主管监督督，确保保小区垃垃圾日产产日清，设设施完好好，区内内洁净卫卫生05绿化完好好率95%99%制定专职职绿化员员负责维维护，并并实行园园艺师直直接负责责的巡查查制度，建建档记录录，确保保小区绿绿地树木木无破坏坏、无黄黄土裸露露、无病病虫害现现象06道路、车车场完好好率及使使用率95%99%制定公用用设施管管理员进进行维护护，实行行巡查制制度，建建档记录录，由维维修主管管负责监监督。建建立健全全道路、停停车场管管理制度度，责任任落实到到
15、人07化粪池、雨雨水井、污污水井完完好率95%99%由工程维维修部清清理疏通通及维修修计划按按相应作作业规程程实施，有有检查、记记录，达达到排放放畅通，无无堵、无无塌陷、井井盖完好好无损08排水管明明暗沟完完好率95%99%维修工作作依计划划定期检检查，发发现问题题及时维维修，达达到排水水畅通无无积水、无无污染、无无塌陷、无无残缺09路灯完好好率95%98%维修工每每日检查查，随坏坏随修，做做到路灯灯完好无无损，夜夜间正常常使用计计划维修修保养，保保持洁净净10停车场、自自行车棚棚完好率率98%99%每日检查查，随坏坏随修，达达到车辆辆行驶停停泊有序序、车场场无损坏坏、无积积水、平平坦整洁洁，
16、设施施完好无无损11公共问题题设施以以及小品品雕塑完完好率95%99%每日检查查，发现现问题及及时维修修定期按按计划实实施维修修、维护护工作，确确保使用用功能，保保持外观观造型完完好无损损12小区内治治安案件件发生率率年1以以下年1以以下实行244小时保保安巡视视制度，设设立244小时报报警中心心，充分分利用小小区智能能化设施施人防、技技防、物物防三结结合的治治安管理理，确保保小区居居民人身身财产安安全13消防、智智能化设设施完好好率98%100%每日巡检检与定期期保养相相结合，确确保设施施设备完完好无损损，各项项记录齐齐全14火灾发生生率年1以以下年1以以下加强防火火宣传教教育和防防患措施施
17、，配齐齐消防器器具，通通过消防防检查，发发现隐患患及时处处理，并并组织强强有力的的兼职消消防队伍伍15违章发生生率11建立巡视视制度，对对区内各各类违章章通过巡巡查，发发现问题题及时处处理，对对违章现现象跟踪踪管理，建建档记录录，通过过宣传教教育活动动使区内内居民自自觉杜绝绝违章16违章处理理率95%99%17住户有效效投诉率率21按政策规规定做好好各项工工作，强强化服务务意识，了了解住户户需求，满满足住户户合理需需要，及及时为住住户排忧忧解难，投投诉处理理有记录录，有回回访18住户投诉诉处理率率95%100%按政策规规定做好好各项工工作，强强化服务务意识，了了解住户户需求，满满足住户户合理需
18、需要，及及时为住住户排忧忧解难，投投诉处理理有记录录，有回回访19管理人员员专业培培训合格格率90%100%管理人员员持证上上岗，培培训与自自学相结结合，有有培训制制度，培培训计划划、培训训考核、培培训记录录，保证证人员较较高的专专业素质质20维修服务务回访率率95%99%建立严格格的工作作制度、回回访制度度，做好好回访记记录、工工作记录录、上门门回访与与电话回回访结合合，业主主满意、文文明服务务21居民对物物业管理理满意率率95%98%采取现代代科学的的管理手手段，开开展温馨馨服务、亲亲情服务务，在日日常服务务过程中中及时收收集住户户需求信信息，尽尽可能满满足住户户需要，与与住户加加强沟通通
19、，确保保住户对对物业管管理满意意程度22档案建立立与完好好率98%100%各种档案案资料专专人管理理、分类类存放、检检索方便便，保证证档案资资料齐全全23管理费收收缴率按照规定定收取，杜杜绝擅自自提高收收费标准准和乱收收费，合合理使用用费用，做做到取之之于民、用用之于民民四、管理理中心的的组建：人员构构架及分分工物业处经理：1人经理助理（兼财务）：1人管理中心：7人保 安：35人保洁26人维修14人售楼处保安：2人水电暖8人智能2人电梯4人样板间7人外 保：5人内 保：10人 物业业处各岗岗位职责责1、物业业处经理理岗位职职责A、 应主动动配合、支支持公司司正副总总经理和和管理部部、财务务部的
20、监监督、检检查工作作；B、 悉并执行行各项有有关政策策、法律律、法规规及公司司的各项项规章制制度；C、 领各岗位位人员进进行小区区验收，做做好小区区的各项项管理工工作及经经济核算算工作，完完成公司司下达的的经济指指标；D、 做好员工工管理工工作，检检查各岗岗位人员员完成任任务情况况；E、 鼓励员工工积极学学习专业业知识，注注意选拔拔有潜质质的员工工，对业业绩差的的人员提提出调整整或给予予处分的的意见；F、 关心小区区管委员员会建设设，并接接受管委委员会监监督，共共同搞好好管辖区区的各项项工作；G、 配合街道道、派出出所、物物业办等等相关部部门做好好相应工工作及其其他上级级交办的的工作；2、经理
21、理助理岗岗位职责责A、负责责本中心心职责范范围内工工作的策策划、指指导、监监督、把把关；B、负责责每月向向管理处处经理提提交本中中心工作作计划及及工作总总结；C、负责责对本中中心员工工各类考考核；D、向管管理处经经理提交交各岗位位用人计计划；E、接待待来访住住户，对对住户的的投诉及及时处理理；投诉诉处理率率99%；F、熟悉悉楼宇结结构、单单元数、户户数；管管线的走走向；各各种设备备操作方方法，公公共设施施养护办办法和常常见故障障、常用用维修方方法；督督促本中中心工作作人员及及时收缴缴管理费费，收缴缴率达预预定目标标；G、关物物业、市市容卫生生、绿化化、治安安、消防防等管理理规定；H、 每日巡查
22、查小区，检检查各部部门工作作，发现现潜在问问题及时时安排处处理，并并加以改改进；I、 负责指导导、监督督健全档档案管理理，并抽抽查工作作情况；3、保洁洁主管岗岗位职责责A、依据据小区的的环境规规划，制制定小区区环境整整体养护护的年度度、季度度、月度度计划，营营造小区区良好居居住环境境，搞好好小区绿绿化和清清洁卫生生；B、对绿绿化工作作和保洁洁工作，按按人分区区划片包包干作业业管理，做做到员工工之间任任务划分分清楚，责责任明确确，检查查考核标标准公开开，奖惩惩兑现；C、负责责定期组组织员工工培训，提提高员工工的政治治素质，业业务技能能和工作作效率；D、经常常巡视检检查员工工现场工工作情况况，随时
23、时掌握小小区内绿绿化状况况和清洁洁状况，必必要时到到现场督督导员工工操作；E、对小小区内各各种环境境标识牌牌及人文文景观的的布置等等提出合合理化建建设性意意见和观观点，提提高社区区环境文文化品位位。F、定期期开展小小区的消消杀工作作，并严严格按照照消杀计计划检查查和监督督消杀工工作；G、合理理控制本本部门各各项费用用，广开开增收渠渠道；4、保安安部主管管岗位职职责A、 负责保安安人员的的上岗培培训和职职业道德德的思想想教育宣宣传工作作，不断断提高保保安人员员的专业业素质和和责任心心；B、 制定业务务培训计计划，按按计划定定期组织织专业训训练，并并做好记记录；C、 严格执行行各种安安全管理理规章
24、制制度，维维护管辖辖区的正正常秩序序，维护护业主生生命和财财产安全全，并接接受物业业处和辖辖区派出出所的监监督指导导；D、 负责辖区区治安、消消防、交交通车辆辆的管理理工作；E、 负责辖辖区消防防组织工工作、检检查、监监督消防防设备的的运行及及消防设设施、设设备、器器材的维维护保养养工作，确确保每位位保安人人员都能能做到“二懂、三三会、三三能”： 二懂：懂防火火措施、懂懂起火后后扑救方方法； 三会：会报火火警、会会使用消消防器材材、会处处理险肇肇事故； 三能：能遵守守消防制制度、能能及时发发现火险险、能扑扑救火情情。F、 负责保保安部日日常工作作安排，出出勤考核核，合理理调配人人员，坚坚持白天
25、天和夜间间的定期期查岗制制度；G、 定期巡巡视，对对发现的的各类事事故、事事件隐患患及时制制定解决决措施并并督促落落实，遇遇到突发发事件时时以身作作责，组组织处理理；H、 负责与与派出所所的联系系工作，做做好辖区区安全防防范工作作；I、 负责水水体周围围的安全全防范，杜杜绝恶性性事故的的发生。5、工程程维修部部主管职职责A、 负负责小区区公用设设施、设设备的运运行、保保养、维维修、安安全检查查工作的的安排与与落实；B、 组织参与与设备的的大、中中、小修修，制定定计划，负负责员工工的专业业技术培培训；C、 负责制定定设备、备备件采购购计划，报报财务采采购；D、 做好各项项记录，收收集整理理设备技
26、技术资料料及维修修保养记记录，做做好设备备台帐工工作；E、 参与违章章纠正工工作，及及时发现现和制止止违章建建筑和施施工；F、 负责用户户对本部部门工作作的投诉诉处理，不不合格服服务的处处理，纠纠正和预预防措施施的实施施，跟踪踪检查；G、 负责员工工的考评评工作，及及时上报报本部门门考勤；H、 合理控制制本部门门各项费费用，广广开增收收渠道；、人员员配置和和人员的的素质要要求世纪城物物业管理理的用人人原则为为“精干、高高效、敬敬业”，确定定“重学历历，也重重能力；重水平平，更重重品德”的用人人标准。我我们要求求事务管管理具体体操作人人员必须须是一专专多能，实实行一岗岗多职，相相互协作作，体现现
27、团队精精神。（人人员的实实际配置置以具体体管理范范围而定定）五、常规规服务提提供控制制：物业管理理将政策策和法规规为理论论数据，寓寓管理与与服务之之中，建建立社区区服务体体系。为为住户提提供全方方位244小时智智能化管管理，服服务项目目呈现多多元化、全全方位态态势，总总体归纳纳为“六项管管理、三三类服务务”，即“房屋及及设施设设备管理理、环境境卫生管管理、治治安消防防管理、绿绿化管理理、车辆辆交通管管理和其其它公共共管理”；常规规性公共共服务（合合同服务务）委托托性特约约服务（非非合同零零星服务务）和经经营性多多种服务务（全方方位、多多层次的的综合服服务）。1、 房屋及设设施设备备管理1） 房
28、屋建筑筑公共部部位得到到维修、养养护和管管理范围包括括：公共共屋面、房房屋承重重及抗震震结构部部位、外外墙面、楼楼梯间公公共通道道、门厅厅、本体体共用排排烟道。房屋建筑筑的维护护管理实实行“管养合合一”主要落落实在以以下几个个方面：A、工作作的主动动性管理责任任人与物物业处相相结合，落落实巡查查制度及及年度房房屋建筑筑维护、养养护计划划，执行行房屋修修缮标准准、有关关工程施施工技术术规范、健健全档案案记录、保保持房屋屋正常的的使用功功能和完完好。工工作的多多样性B、工作作的多样样性根据房屋屋的完损损情况、季季节变化化、住户户对象等等采取日日常修缮缮服务，季季节修缮缮服务、重重点修缮缮服务和和特
29、殊修修缮服务务等形式式，并做做到制度度化、规规范化。C、工作作的针对对性在工作中中要因地地制宜、因因时制宜宜、因房房制宜、因因户制宜宜，根据据住户的的不同需需求和所所处的特特定条件件采取有有针对性性的服务务措施。2） 共用设施施、设备备的管理理范围包括括：上下下水管道道、落水水管、共共用照明明、暖气气干线、楼楼内消防防设施、电电梯、水水泵房。共用设施施设备的的管理由由维修管管理和运运行管理理两大部部分组成成，进行行统一管管理，对对于不同同的设施施、设备备进行不不同的维维修管理理，执行行相应的的工作质质量标准准，建立立设施设设备管理理帐册和和重要设设备的技技术档案案，落实实定期检检查、维维修、保
30、保养制度度各种运运行记录录齐备。达达到设施施设备齐齐全、功功能正常常、运行行良好。3） 市政共用用设施和和附属建建筑物、构构筑物的的养护和和管理范围包括括：道路路、室外外上下水水管道、化化粪池、沟沟渠池、喷喷泉等。根根据市政政府共用用设施和和附属建建筑、构构筑物的的类别不不同，指指定并落落实巡查查制度、维维修保养养制度、大大中修工工程的验验收制度度、积累累有关技技术资料料。对于于有些专专项类别别，制定定专业管管理方案案并实施施。通过过有序的的工作使使其达到到功能正正常、畅畅通，水水质达标标、基本本完好。4） 智能化设设施设备备范围包括括：楼宇宇可视对对视系统统、如户户宽带数数据网系系统、室室内
31、智能能NDTT报警系系统，报报警系统统、周界界红外线线对射报报警系统统、公共共区间闭闭路监控控、电子子巡更系系统等。根据智能能系统的的构成、分分系统设设备的组组成情况况，建立立起适合合世纪城城智能系系统、操操作性强强的管理理制度，从从管理前前期介入入人员培培训入手手。做好好智能系系统设备备的档案案管理、智智能系统统的运行行管理、系系统的维维护保养养管理、设设备维护护保养工工作质量量的检查查及设备备维修管管理，并并以科技技为先导导、智能能指挥中中心统一一指挥、全全方位服服务，充充分利用用现有资资源，提提升智能能系统功功能，通通过严格格管理保保证智能能系统运运作正常常。A1、修修订、完完善智能能系
32、统管管理制度度A1.11、明确确智能系系统设备备责任类类别划分分：一类设备备：监控控中心、室室内智能能系统主主机设备备，如：系统管管理电脑脑终端、前前端调制制解调器器及附属属设备、闭闭路摄像像监视系系统室内内设备、保保安巡更更系统主主机设备备。二类设备备：监控控中心室室外的智智能系统统末端设设备、设设施，如如：远红红外探测测器、紧紧急求助助按钮、煤煤气泄漏漏报警、保保安电子子巡更签签到器。A1.22、建立立设备管管理责任任制监控控总值班班室人员员负责一一类设备备的运行行操作、维维护保养养和故障障处理。维修修部负责责室外二二类设备备设施的的定期巡巡检、试试验和保保养及住住户家中中二类设设备设施施
33、的故障障维修。物业业处负责责指导培培训区内内住户正正确使用用室内智智能设施施，减少少错误操操作和误误报。A1.33、建立立健全的的各类岗岗位责任任制，明明确相关关工作程程序、工工作制度度，如：岗位位职责运行行管理制制度（值值班规定定、交接接班制度度、设备备操作规规程、设设备巡检检设备备维护、保保养管理理制度（设设备日常常、定期期维护保保养规程程、设备备维护保保养检查查制度、设设备大修修改造、管管理程序序）工作作程序（报报警处理理程序、突突发事件件处理程程序、自自然灾害害处理程程序、事事故处理理程序）设备备档案管管理制度度。A2、管管理前期期介入，重重视人员员培训在智能系系统安装装、调试试、验收
34、收阶段，选选派高素素质专业业人员提提前介入入参与配配合相关关工作，力力争尽早早熟悉整整个智能能系统，并并对相关关上岗人人员进行行岗前业业务技能能、技术术培训及及持续的的在职培培训。A2.11、对监监控总值值班室人人员进行行系统结结构、系系统工作作原理、所所辖设备备的性能能原理特特点、操操作规程程、维修修保养规规范、故故障处理理方法、报报警处理理程序等等方面的的培训。A2.22、对监监控室人人员、维维修部人人员、物物业处相相关人员员进行住住宅室内内智能系系统末端端设施操操作、使使用方法法、检查查保养方方法等方方面的培培训。A2.33、对保保安员进进行住宅宅内智能能末端设设施、电电子巡更更签到器器
35、、周边边红外线线对射仪仪、停车车场设备备设施的的使用操操作方法法，各类类事件处处理程序序等方面面的培训训。对上述人人员分阶阶段考核核，确保保日后工工作质量量。A3、智智能系统统设备的的档案管管理由物业处处负责设设备档案案的建立立、技术术资料的的收集、整整理、归归档。监控控室人员员配合相相关工作作。设备备分类及及编号。建立立设备台台帐和卡卡片。建立立设备技技术资料料档案。定期期进行设设备核查查（年度度）。A4、智智能系统统的运行行管理。A4.11、监控控中心主主机设备备的运行行监控总值值班室值值班人员员负责保保证系统统的正常常运行、操操作。A4.11.1严严格执行行相关作作业指导导书规定定（岗位
36、位职责、工工作方式式、运行行操作规规程）对各设备备进行操操作和监监视、分分系统定定时检查查和记录录各部分分、各监监控点的的工作及及运行状状态。定定期对各各类信息息、数据据进行系系统的分分析，形形成日、月月报表，发发现异常常及时处处理。A4.11.2接接到各类类报警信信号（防防盗报警警、煤气气泄漏、紧紧急求助助、监视视图象有有异常情情况等）立立即指挥挥保安赶赶赴现场场，及时时处置各各类事件件并做好好记录。A4.11.3每每日定时时查看巡巡更报表表，发现现问题（如如保安未未按时巡巡更签到到或巡逻逻路线有有误等）及及时通知知当班保保安领班班或主管管，并记记录处理理情况及及结果。A5、系系统的维维护保
37、养养管理智能系统统设备维维护保养养分日常常维护保保养和定定期维护护保养22个方面面。日常常维护保保养主要要是巡视视检查和和清洁方方面的工工作；定定期维护护保养包包括性能能状态、检检查、系系统试验验和计划划性修理理的内容容。A5.11、系统统的维护护保养实实施计划划的制订订监控中心心、维修修部分别别按责任任划分，根根据相关关设备维维护保养养规程和和设备具具体状况况，制订订所管辖辖设备年年度、季季度、月月度维护护保养实实施计划划，并确确定设备备维护保保养责任任人。A5.22设备维维护保养养计划的的实施做到：按按期实施施、认真真记录、发发现问题题、及时时处理。监控控总值班班室值班班人员按按责任划划分
38、，负负责智能能系统一一类设备备的日常常维护保保养和定定期维护护保养工工作。维修修部负责责二类室室外设备备设施（摄摄像机、红红外探测测器、电电子巡更更器、停停车场设设备、设设施等）日日常维护护保养和和定期维维护保养养及传输输线路的的定期巡巡检工作作。A5.33设备维维护保养养工作质质量的检检查物业处经经理助理理、维修修部主观观、监控控中心负负责人根根据设设备管理理程序序和设设备维护护保养、检检查制度度，分分层次、分分系统、分分类别对对所辖设设备状况况，所辖辖人员维维修保养养工作质质量、进进行定期期检查和和评议，发发现问题题查找不不合格原原因，采采取纠正正措施，并并跟踪改改进情况况，对其其所辖人人
39、员设备备维护保保养工作作质量的的评议作作为考核核依据，改改进工作作质量的的目的。A6、设设备的维维修管理理设备维修修分为预预防维修修和故障障维修两两种方法法。预防防维修是是指在设设备发生生故障前前预先对对其劣化化和缺陷陷部件进进行维护护和修理理。故障障维修是是对设备备发生故故障后，对对失效损损坏的部部分进行行针对性性修理。两两种维修修方法的的使用保保证了设设备的最最佳状态态。2、 环境卫生生管理在世纪城城我们遵遵循“高标准准、严要要求”的环境境卫生管管理和“高质量量、高频频度”的环境境卫生维维护、实实施环境境卫生管管理和环环境卫生生保护的的职能。做做好两项项工作，即即卫生管管理、环环境管理理。
40、2.1卫卫生管理理是对房屋屋公共部部位的清清洁、卫卫生、垃垃圾的收收集、清清运达到到环卫设设施齐全全，实行行标准化化清扫保保洁，垃垃圾日清清，按计计划消毒毒、灭鼠鼠、灭虫虫。通过过对小区区的清洁洁卫生，区区域管理理的过程程控制，确确保向住住户提供供高档次次的服务务水准及及高质量量的生活活场所。2.1.1制定定作业指指导书A. 清洁工管管理规定定。B. 清洁工卫卫生区域域划分表表。C. 小区日常常清洁方方法及施施工程序序。D. 小区清洁洁服务细细则及清清洁工作作要求。E. 主管巡检检制度。2.1.2卫生生管理方方法A. 清洁工必必须着装装上岗，规规范作业业。根据据清洁洁工管理理规定，按按照小小区
41、日常常清洁方方法及清清洁工工工作要求求进行行日常的的清洁工工作。B. 保洁主管管按照巡巡检制度度的规规定，对对所辖区区域卫生生状况进进行全面面的巡视视检查，每每天不少少于2次次。发现现问题及及时对相相关人员员予以纠纠正，并并在清清洁卫生生检查记记录表上上做好记记录。作作为对清清洁工的的工作结结果评定定依据。C. 保洁根据据小区区害虫消消杀管理理规定对对杀害灭灭鼠服务务实施过过程进行行控制。每每月（不不少于22次）检检查小区区的虫鼠鼠情况，详详细记录录填写消消杀检查查记录表表，每每月抽查查消杀施施工记录录，落实实消杀次次数和监监控消杀杀效果。D. 健全记录录，如：小区区清洁工工卫生检检查记录录表
42、、小小区消杀杀检查记记录表、清清洁卫生生工作平平分表。2.2环环境管理理世纪城的的环境管管理为小小区文明明洁净、环环境质量量良好、资资源合理理利用、生生态良性性循环基基础设施施健全、生生活舒适适便捷，形形成环保保意识，日日常管理理与保护护有机结结合，提提高住户户的生活活质量。2.2.1环境境管理的的内容A. 治理环境境污染（空空气污染染、水体体污染、固固体废弃弃物污染染、噪声声污染）。B. 做好绿化化和环卫卫工作。即即是治理理环境污污染的一一个措施施，也是是提高环环境质量量的一个个途径。C. 加强市政政公用设设施管理理。D. 搞好车辆辆交通管管理E. 维护管理理各种环环境小品品。F. 建设新型
43、型的人文文环境。2.2.2环境境管理的的措施A. 由保洁主主管设置置专业人人员专职职管理其掌握所所管物业业区域的的环境状状况和发发展趋势势，拟定定物业区区域内环环境保护护的标准准和规范范，负责责具体的的环境保保护工作作。B. 空气污染染的防治治空气污染染防治的的目的是是消除或或减轻物物业区域域内的机机动车和和助动车车排放的的尾气以以及扬尘尘等。其其途径为为人车分分流：机机动车只只能行驶驶在小区区的外环环路上。小小区内部部禁止机机动车行行驶，从从而减少少机动车车尾气对对物业区区域空气气的污染染。C. 水体污染染的防治治树立居民民的环保保意识，不不要将废废弃物扔扔进水里里，专职职人员及及时清理理水
44、面漂漂浮物，定定期清理理喷泉池池。D. 固定废弃弃物污染染的防治治小区垃圾圾及时清清理，并并作到日日产日清清。E. 噪声污染染的防治治对噪声污污染的控控制的基基本方法法是：E.1、绿绿化。植植物不但但可以净净化空气气，调节节温湿，保保持水土土、防火火，而且且可以消消声防噪噪。E.2、小小区采取取人车分分流的交交通管理理方式，车车辆只可可行驶在在小区外外环路，限限制车辆辆进入物物业区域域，并自自小区入入口处设设立限速速禁鸣号号标志及及限速路路路挡，严严格控制制装修工工具的使使用，减减少噪声声。E.3、加加强精神神文明宣宣传、制制定必要要管理办办法，从从而尽量量减少生生活噪声声。F. 加强市政政公
45、用设设施管理理。区内生活活市政公公用设施施是物业业的一个个重要组组成部分分。维修修部以每每日巡检检与定期期检修相相结合，故故障及时时处理，保保证住户户的正常常生活。G. 维护管理理各种环环境小品品在世纪城城环境小小品包含含较多，内内容十分分广泛，大大体可分分为三大大类，即即：G.1、功功能性，有有坐椅、桌桌、圆灯灯、垃圾圾筒、休休息亭廊廊、儿童童游戏设设施、地地面铺垫垫等。G.2、装装饰性，有有花坛、水水池、人人工喷泉泉、造型型等。G.3、分分隔空间间，有入入口标志志、围墙墙、栏杆杆等。小品具有有方便使使用、美美化环境境、组织织空间的的功能，所所以日常常管理应应勤于维维护，定定期整修修翻新、保
46、保持小品品常新状状态。H、建设设新型的的人文环环境，展展开社区区文化活活动及环环境社区区文化社区文化化是社区区成员在在居住和和管理活活动中所所创造的的具有个个性特点点的精神神财富及及其物质质形态。社社区文化化建设是是我们始始终不渝渝的追求求。我们们将承沿沿中国文文化传统统，在此此基础上上，进一一步弘扬扬现代化化的生活活观念和和生活方方式，我我们以社社区成员员为中心心，尊重重住户、依依靠住户户、相信信住户，通通过寓教教于乐、循循序渐进进的社区区文化建建设培育育社区精精神，增增强社区区凝聚力力和向心心力，使使物业管管理迈向向新高度度。世纪纪城社区区文化建建设将在在五个层层面、全全方位展展开。H.1
47、、社社区文化化活动的的主要内内容主要内容容包括：环境文文化建设设、行为为文化建建设、制制度文化化建设、精精神文化化建设、网网上文化化建设。H.1.1世纪纪城环境境文化建建设世纪城的的自然环环境和人人文环境境构成世世纪城的的环境文文化。它它的外在在表现影影响着住住户的心心理和情情绪，影影响着住住户的生生活质量量，对此此我们高高度重视视，措施施有：H.1.1.11使小区区文明洁洁净、环环境质量量良好资资源合理理利用、生生态良性性循环、基基础设施施健全、生生活舒适适边界，形形成环保保意识。H.1.1.22环保措措施：绿绿化、水水质控制制，空气气污染控控制噪声声管制等等。H.1.1.33保证环环境的高高度整洁洁与和谐谐，通过过优美的的环境培培养住户户的自律律意识。从从而养成成爱护环环境、关关心