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1、物业管理师答疑精华8辑物业管理师答疑精华8辑 第1辑 物业管理机构更迭时，管理工作移交中的重点和难点是( )。A管理资料的移交B承接时的物业管理运作衔接C人事档案资料的移交D合同协议书的移交正确答案：B共用题干2022年6月，天乐小区刚刚建成，吴迪房地产开发公司与新城物业服务公司签订了为期5年的物业服务合同，正式聘用新城物业公司对天乐小区的物业进行管理。天乐小区的业主在购买房屋时均同意或者默认了新城物业公司进行物业管理。2022年7月，在当地区房地产行政主管部门的指导下，天乐小区成立了业主大会并选举产生业主委员会，在首次业主大会上，有人对吴迪房地产开发公司与新城物业服务公司整订的物业服务合同提
2、出质疑，有人说这个合同是无效合同，有人说该合同是格式合同。大家众说纷纭，莫衷一是。有人说吴迪房地产开发公司与新城物业服务公司签订的物业服务合同是无效合同，那么，下列不属于无效合同情形的是()。A:以合法形式掩盖非法目的的合同B:造成对方人身伤害、因故意或重大过失造成对方财产损失的免责条款C:限制民事行为能力人订立的合同D:损害社会公共利益的合同答案：C解析：无效民事行为，是指已经成立的民事行为，因不具备民事法律行为的生效条件，自始、绝对无效，不能发生当事人意思表示的法律效果的民事行为。无效的合同，是指合同欠缺有效要件，当事人约定的内容依法不具有法律约束力的合同。依据合同法第四十条、第五十二条、
3、第五十三条，合同无效的情形主要包括：以欺诈、胁迫的手段订立且损害国家利益的合同，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，以合法形式掩盖非法目的，损害社会公共利益，违反法律、行政法规的强制性规定，造成对方人身伤害、因故意或重大过失造成对方财产损失的免责条款，格式条款及免责条款无效。合同无效并不当然是合同全部内容无效，当无效的原因存在于合同的全部时，合同全部无效，无效的原因仅存在于合同内容的一部分，而该部分又不影响其余部分时，其余部分有效。C项，限制民事行为能力人订立的合同效力待定。限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应
4、而订立的合同，不必经法定代理人追认。合同订立，是指缔约人为意思表示并达成合意的状态。当事人立合同，采取要约、承诺方式。为了使物业总体出租收入最大化，应该采取的策略是()A:弹性策略B:出租策略C:风险策略D:现场管理策略答案：B解析：出租策略则是为了使物业总体出租收入最大化应该采取的策略，包括租期长短、独立出租单元大小、租户类型的匹配策略，管理服务水平与租户优惠与补贴方式选择，以及采用何种租金形式。 群体内聚力的测量常用的方法中，( )测量法是让群体成员评价整个群体或他们的归属感，以此作为群体内聚力的指标。A指数B社会C.观念D抽样正确答案：B 租赁管理的核心内容是( )。A租户选择B定位目标
5、市场C租金确定D租约谈判正确答案：A 房屋租赁的含义包括( )。A出租人必须是房尾所有权人B出租人必须是所有权人自己C出租人、所有权人必须是自然人D出租人将房屋出租给承租人使用，包括给承租人居住或从事经营活动E出租人将房屋出租给承租人使用，包括利用自有房屋以联营、承包经营、入股经营或合作经营等名义出租或转租房产正确答案：ADE物业管理师答疑精华8辑 第2辑 根据物业服务合同约定，应当由（ ）承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。A业主B住宅使用者C物业服务企业D物业管理部门正确答案：CC住宅专项维修资金的使用，应当遵循()的原则。A:方便快捷B:受益人和负担人相一致C:公开透明D:
6、受益人比负担人多E:封闭不透明答案：A,B,C解析：住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。 下列属于物业管理企业的权利的是( )。A依照物业管理委托合同和有关规定收取物业管理服务费B履行物业管理委托合同，提供物业管理服务C制止违反物业管理制度的行为D要求委托人协助管理E选聘专业公司承担专项经营服务管理业务正确答案：ACDE物业服务的()使物业服务的质量评价变得困难和复杂，因为物业服务企业的服务品质难以用精确标准去衡量，更多依赖于业主的主观评判。A:无形性B:综合性C:长期性D:即时性答案：A解析：物业管理服务的无形性源于其服务产品的特征，由于服务的无形
7、性，使得作为物业服务消费者的业主，难以像有形产品的消费者那样感到物业服务的真实存在，对于服务消费意识较薄弱的部分业主，难以产生物有所值的感觉。物业服务的无形性还使物业服务的质量评价变得困难和复杂，因为物业服务企业的服务品质难以用精确标准去衡量，更多依赖于业主的主观评判。消防工作的指导原则是( )。A:安全第一，预防为主B:安全第一，防消结合C:预防第一，安全为主D:预防为主，防消结合答案：D解析： 物业管理师或者聘用单位有以下( )情形之一的，本人或者聘用单位可以向当地注册审查机构提出申请，经注册审批机构核准后，办理注销手续并收回注册证。A不具有完全民事行为能力的B刑事处罚尚未执行完毕的C与聘
8、用单位解除劳动关系的D造成物业管理项目重大责任事故或者受到刑事处罚的E聘用单位被吊销物业管理资质证书的正确答案：ACDE物业管理师答疑精华8辑 第3辑 收益性物业的运营费用包括( )。A人员工资及办公费用B抵押贷款还本付息C保险费D为租客提供服务的费用E房产税正确答案：ACDE 改革开放前，住房制度的主要特征是( )。A.实行住房商品化制度B国家大力发展商品房销售C住房投资由国家和国有企业统包D采取福利型的行政管理模式正确答案：C 对签订前期物业服务合同应注意事项的表述，不正确的是( )。A.前期物业服务合同应当对物业共用部位、共用设施设备的承接验收内容、标准、责任等作出明确的约定B对业主自有
9、物业专有部分的承接验收则属于业主与发展商之间的问题，必须在合同中约定C.应当由建设单位支付的费用不能转嫁给业主D.对于由业主支付的费用部分，则应当注意是否符合国家法律法规的要求正确答案：B 物业管理中，开展物业管理绩效评价的关键环节是（ ）。A借助一系列的评价指标来评价企业的综合绩效B用评价指标反映物业服务企业各方面情况的指标C确定评价标准，提供绩效评价的参照体系D采用科学合理的评价方法进行具体的运用正确答案：C CRM是一种倡导企业以( )为中心的营销管理思想和方法。A客户B服务C价值D管理正确答案：A从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了物业的()。A:有效毛收入
10、B:税前现金流C:净运营收益D:潜在毛收入答案：A解析：物业管理师答疑精华8辑 第4辑 “加强内部管理和磨合，形成良好的管理团队”符合( )的要求。A物业管理人员到位B物资配备到位C管理用房到位D服务规范到位正确答案：A土地使用权的出让的方式包括()。A:招标出让B:拍卖出让C:协议出让D:行政干预出让E:挂牌出让答案：A,B,C,E解析：根据城市房地产管理法和招标拍卖挂牌出让国有建设土地使用权规定的规定，我国现行国有建设用地土地使用权的出让方式有四种：招标、拍卖、挂牌和协议出让。 保险人在患疾病时发生医疗费用支出，或因疾病而致残疾或死亡时，或因疾病、伤害不能工作而减少收入时，由保险人负责给付
11、保险金的保险属于( )。A健康保险B意外伤害保险C人寿保险D医疗保险正确答案：A在管理的基本特征中，管理者的任务是()。A:组织B:处理好各种人际关系C:有效地利用各种资源和各项管理职能，去努力实现既定的目标D:建立完善的管理体制答案：C解析：管理是为了实现组织未来目标的活动。作为管理者，首先要明确界定组织的目标，然后需要有效利用各种资源和各项管理职能，去努力实现既定的目标。下列有关市场比较法的表述，正确的有()。A:运用此法估价，首先要拥有大量真实的交易实例，用以从中选取可比实例B:要建立价格可比基础，并统一到需要求取的估价对象的价格单位上来C:经过交易日期调整之后，可比实例的价格就变成了在
12、估价时点的价格D:进行交易情况修正之后，可比实例的实际成交价格就变成了理论价格E:经过物业状况调整之后，可比实例的价格变成了估价对象物业状况下的价格答案：A,B,C,E解析：D项，交易情况修正，是指如果可比实例的成交价格是不正常的，则应将其修正为正常的，是将理论价格变成了可比实例的实际成交价格。 在前期物业管理招标投标中,评标委员会根据评标结果向招标人推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。招标人( )。A可任选其中一个作为中标人B应以报价最低的中标人C应报请房地产行政主管部门确定中标人D应按照中标候选人的排序确定中标人正确答案：D物业管理师答疑精华8辑 第5辑屋面在划分排水区域时，每块区域的
13、面积宜小于()m2以保证屋面排水通畅，防止屋面雨水积蓄。A:150B:200C:250D:300答案：B解析：排水区域划分应尽可能规整，面积大小应相当，以保证每个水落管排水面积负荷相当。在划分排水区域时，每块区域的面积宜小于200m2，以保证屋面排水通畅，防止屋面雨水积蓄。划分排水区域时，要考虑到雨水口设置位置。雨水口设置位置要注意尽量避开门窗洞口和入口的垂直上方位置,一般设置在窗间墙部位。雨水口间距一般在1824m之间。下列关于房屋租赁合同的说法错误的是()。A:房屋租赁的当事人应当签订书面租赁合同B:租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任自双方当事人在租赁合同中约定C:转租合同的终止日期可
14、以超过原租赁合同规定的终止日期D:承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人答案：C解析：由于转租合同依据房屋出租合同而存在，因此转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，同时，在房屋转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止的，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止，但出租人与转租人双方另有约定的除外。某物业服务企业管理多层住宅50万m2，高层住宅30万m2，办公楼及商业大楼5万m2，从管理类型和规模上看，未达到物业服务企业（ ）资质等级要求。A. 一级 B. 二级C.三级 D.三级暂定答案：A解析：物业服务企业一级资质的要求，管理两种类型以上物业，并且管
15、理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：(1)多层住宅200万m2； (2)高层住宅 100万m2 ；(3)独立式住宅（别墅）15万m2；(4)办公楼、工北厂房及其他物业50万m2。结合题意可得：50/200十30/100 + 5/50 = 65%，未达到物业服务企业一级资质的等级要求。 业主的权利或义务为( )。A制止业主违规行为B公示物业服务项目、服务标准C对物业管理区域公众性规章制度的宣告D遵守物业管理区域内各项管理制度正确答案：D现实物业管理中，具备业主身份的情况有()A:房屋所有权证书持有人B:房屋共有权证书持有人C:房屋抵押权证书持有人D:待领房屋
16、所有权证书购房人E:房屋实际使用人答案：A,B,D解析：现实物业管理中，具备业主身份的情况有三种：(1)房屋所有权证书持有人；(2)房屋共有权证书持有人；(3)待领房屋所有权证书和房屋共有权证书的购房人。 我国物业管理是通过（ ）发展起来的。A住房分配采取实物分配B改革政策向居民出售公有住房C市场选聘物业服务企业D实行住房商品化制度正确答案：D物业管理师答疑精华8辑 第6辑前期物业管理招标项目备案应向房地产行政主管部门提交的材料中，不包括()。A:投标文件B:招标公告C:招标邀请书D:与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件答案：A解析：本题考核的知识点为招标文件的编制与招标项目备案。前期物
17、业管理招标项目备案应向房地产行政主管部门提交以下材料：(1)与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；(2)招标公告或者招标邀请书；(3)招标文件；(4)法律、法规规定的其他材料。开展控制工作的前提是()。A:分析偏差原因B:明确问题实质C:建立控制标准D:采取矫正措施答案：C解析：控制是依据预定的目标和标准，对管理活动进行系统的监督、检查和衡量绩效，若发生偏差，就要采取措施加以纠正，使整个活动按既定的计划和标准进行。因此，控制首先要有个控制的依据或标准。零售商业物业经营管理的类型中，可以在物业的生命周期内一直持续的是()A:策略与运行管理B:现场管理C:物业资产管理D:改进管理答案：A解析
18、：策略与运行管理是零售商业物业经营管理的核心内容，这项工作最早可以在该物业尚处于可行性研究时就开始进行，并在物业的生命周期内一直持续，包括市场需求分析、选址分析、经营业态和租户的选择及更替、租金和租约的确定及调整等。零售商承担的百分比租金常常作为( )的附加部分。A:物业服务费B:基础租金C:代收代缴费用D:储备基金答案：B解析：物业服务的()使物业服务的质量评价变得困难和复杂，因为物业服务企业的服务品质难以用精确标准去衡量，更多依赖于业主的主观评判。A:无形性B:综合性C:长期性D:即时性答案：A解析：物业管理服务的无形性源于其服务产品的特征，由于服务的无形性，使得作为物业服务消费者的业主，
19、难以像有形产品的消费者那样感到物业服务的真实存在，对于服务消费意识较薄弱的部分业主，难以产生物有所值的感觉。物业服务的无形性还使物业服务的质量评价变得困难和复杂，因为物业服务企业的服务品质难以用精确标准去衡量，更多依赖于业主的主观评判。对城市风貌起直接指导作用的手段是（）。A:土地供应政策B:金融政策C:地价政策D:城市规划答案：D解析：物业管理师答疑精华8辑 第7辑室外给水管网压力低于或经常不满足建筑内给水管网所需的水压，且室内用水不均匀时宜采用()。A:直接给水方式B:水泵给水方式C:水箱给水方式D:水泵和水箱联合给水方式答案：D解析：水泵和水箱联合给水方式宜在室外给水管网压力低于或经常不
20、满足建筑内给水管网所需的水压，且室内用水不均匀时采用，如下图所示。1.水表；2.泄水管；3.贮水池；4.水泵；5.阀门；6.止回阀；7.水箱 如果规模报酬不变，单位时间里增加了20%的劳动使用量，但保持资本量不变，则产出将( )。A增加20%B减少20%C增加大于20%D增加小于20%正确答案：D某物业管理公司责任治安案件发生率为。起，则0起属于( )。A:比例相对数B:结构相对指标C:比较相对指标D:动态相对数答案：B解析： 业主与物业管理企业应在( )的基础上，签订物业管理服务合同。A平等B自愿C行政指导D等价有偿E诚实信用正确答案：ABDE房屋租赁合同应包括()等内容。A:当事人性别及年
21、龄B:房屋租赁当事人的姓名或者名称和住所C:房屋的坐落、面积、装修及设施状况D:租赁用途E:租金及交付方式答案：B,C,D,E解析：房屋租赁，当事人应当签订书面租赁合同，租赁合同应当具备的条款包括：当事人姓名或者名特及住所，房屋的坐落、面积、装修及设施状况，租赁用途；租赁期限，租金及交付方式，房屋修缮责任，转租的约定，变更和解除合同的条件，违约责任，当事人约定的其他条款。下列房地产相关活动中，属于房地产经纪活动的是（ ）。A:促成房地产交易B:评估房地产价值C:房地产开发项目策划D:测量房产面积答案：A解析：物业管理师答疑精华8辑 第8辑下列财务绩效定量评价指标中，反映企业经营增长状况的有()
22、。A:主营业务利润率B:总资产增长率C:资产周转率D:资本保值增值率E:资本负债率答案：B,D解析：反映经营增长状况的定量指标包括：销售（营业）增长率、销售（营业）利润增长率、总资产增长率、资本保值增值率、技术投入比率。出租单元的面积规划，实际上就是通过综合考虑()。A:租户的规模B:租户的素质C:租户的组织构架D:租户的偏好与品位E:需要安装的设备和财务支付能力答案：A,C,D,E解析：物业服务企业可以通过综合考虑承租人的规模、组织机构.偏好与品位、需要安装的设备和财务支付能力等来帮助承租人确定最佳的承租面积大小并在其所承租的租赁单元内就房间布置、办公设备布置、内部通道的安排等进行设计。 物
23、业管理招标时，招标人应当在投标有效期截止时限（ ）日前确定中标人。A10B15C20D30正确答案：D 屋面水排水系统中的内排水系统主要适用于( )。A锯齿形或壳形屋面的建筑B普通住宅C.长度特别大或屋面有天窗的多跨工业厂房D大面积平顶建筑和寒冷地区的建筑E长度不超过lOOm的多跨工业厂房正确答案：ACD在物业保险及其他损害赔偿中，一般采用的估价方法是()。A:市场法B:成本法C:收益法D:折旧法答案：B解析：在物业保险（包括担保和理赔）及其他损害赔偿中，一般采用成本法估价。因为在保险事故发生后或其他损害中，物业的损毁通常是建筑物的局部，需要将其恢复到原状，对于发生建筑物全部损毁的，有时也需要用重建或重置的办法来解决。物业管理条例突出了()的立法理念。A:改革为重B:发展为重C:讲究民主D:平衡利益E:保护弱者答案：B,D,E解析：物业管理条例在坚持民法基本原则和立法的原则下，突出了发展为重、平衡利益、保护弱者的立法理念。