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1、重庆上江江城可行行性研究究报告第一章 项目开发发背景与与概况一、 项目名称称及开发发商背景景1、 项目名称称：“上江城城”（天宝宝小区）2、 开发商简简介。重重庆晋愉愉地产集集团股份份有限公公司，属属二级房房地产开开发企业业，前身身为成立立于19996年年4月的的重庆晋晋愉物业业发展有有限公司司，为适适应市场场经济的的发展于于20000年33月组建建股份制制集团公公司，总总注册资资金为11.2556亿元元。晋愉愉地产集集团属下下共有四四家公司司，目前前主营房房地产开开发、物物业管理理、物资资贸易、建建筑安装装、建筑筑装饰等等业务，现现已形成成“开发、生生产、商商贸、科科研”等主导导产业。晋晋愉
2、地产产集团以以“推动中中国地产产产业新新潮流”为己任任，以产产业报国国，引领领民族新新兴产业业快步发发展，创创民族品品牌，铸铸西部旗旗帜。在成立至至今短短短的五年年中，在在集团公公司的正正确领导导和社会会各界的的大力支支持下，经经公司全全体员工工的艰苦苦努力，公公司不断断发展壮壮大，现现已形成成年开发发20万万平方米米的能力力。公司司自成立立至今，共共完成投投资近44亿元人人民币，占占同期重重庆市房房地产投投资总额额的8，公司司成功开开发了“杨家坪坪团结路路一期危危改工程程”、“新华印印刷厂三三号小区区（杨馨馨花园）”，“晋愉城市彩园”，总计完成房屋开发面积超过30万M2，取得了良好的经济效益
3、和社会效益，积累了丰富的地产开发经验。20000年，公公司被评评为九龙龙坡区十十佳企业业；市工工商银行行评为“AA”级信誉誉企业；中国质质量万里里行委员员会授予予“质量定定点示范范单位”称号；中国房房地产协协会评选选为“重庆市市典型住住宅价格格指数”典型项项目；220011年，被被重庆市市政府评评为“重庆市市房地产产开发企企业五十十强企业业”；在220011年的重重庆市房房地产交交易会上上，被重重庆市建建委评为为“最佳参参展单位位”。公司司坚持人人才战略略与名企企魅力同同在，以以“无德无无才不用用，有德德无才不不用，有有才无德德不用，有有德有才才可用”的用人人原则，诚诚邀贤能能，共谋谋发展；以
4、“盖有非非常之功功，必待待非常之之人”的用人人标准，不不拘一格格，唯才才是举。集集团公司司现有员员工1003人，其其中本科科以上学学历377人，大大专学历历46人人，高中中级职称称66人，平平均年龄龄31岁岁。公司司职员知知识含量量较高，年年龄结构构合理，充充分体现现了企业业的知识识化、专专业化、年年轻化。为为公司的的持续性性战略发发展奠定定了良好好的基础础。中国西部部大开发发政策及及新近加加入的WWTO，将将给我司司创造更更加良好好的投资资环境，本本着发展展中国最最高水平平地产而而促进中中国民族族地产的的发展目目的，引引进和消消化世界界最先进进的管理理理念和和管理方方法，公公司切入入市场变变
5、化之需需求，强强力推进进国产化化进程，坚坚定不移移地走质质量品牌牌发展道道路，强强调与国国际水平平看齐，与与国际经经济接轨轨，力争争在35时间间内把企企业建成成适应并并满足国国际竞争争需要的的智力密密集型地地产管理理集团。“道可道道，非常常之道”这便是是晋愉的的致胜之之道、发发展之路路。晋愉愉地产在在新的一一年里将将迎来新新的挑战战和机遇遇。“晋愉天宝新新城”、“晋愉九龙彩彩园”、“晋愉世纪彩彩园”等三个个项目，拟拟定开发发当量将将达到770万平平方米，预预计四年年内完成成。这对对晋愉地地产集团团公司的的进一步步壮大，企企业品牌牌的巩固固将起到到立竿见见影的作作用。“服务社社会，诚诚信各界界，
6、以人人为本，追追求卓越越”是晋愉愉地产集集团矢志志不渝的的企业理理念，“团结奋奋进，高高效求实实”是晋愉愉人追求求的企业业精神，坚坚持质量量第一，以以更高的的标准，为为国家和和社会作作更大的的贡献！二、项目目基本情情况1、地理理位置与与交通情情况“上江城城”项目（又又名“天宝小小区”）位于于九龙坡坡区杨家家坪直港港大道,小区区区位、地地理位置置优越，是是九龙坡坡区未来来黄金发发展区域域，距主主城区仅仅1公里里之遥，同同时交通通及生活活配套设设施逐步步也将很很快趋于于完善。地地块所处处位置交交通便捷捷，滨江江大道及及小区公公路形成成交通主主动脉，小小区南北北大道，鹅鹅公岩大大桥，高高速公路路、李
7、家家沱大桥桥、高架架轻轨、中中心商业业步行街街更是四四通八达达、坐享享便利。2、周边边环境与与人口状状况小区东临临长江、滨滨江路及及成渝铁铁路，南南靠青山山，西靠靠和尚山山水厂，北北接杨家家坪直港港大道及及和尚山山变电站站，旁边边还有江江畔花园园、滨江江大道（宽宽20米米），风风景优美美，四季季如画，无无任何工工业污染染。小区区所在的的区域-九龙龙坡区，地地处长江江与嘉陵陵江交汇汇的腹心心地带，是是重庆市市工业大大区、经经济强区区、幅员员4377平方公公里，人人口900万左右右，其中中城镇居居民600万，是是重庆市市主城区区人口最最多的一一个大区区。该小小区规划划总户数数11882户，居居住人
8、口口约41137人人，是个个大型的的、综合合的居住住社区。3、拆迁迁安置情情况项目规划划红线内内拆迁房房屋总量量120000，房屋屋质量普普遍极差差，高压压线铁塔塔、坟场场、小工工厂等拆拆迁是个个棘手的的难题。三、项目目开发的的必要性性重庆既是是西部地地区惟一一的直辖辖市，又又是水陆陆交通枢枢纽城市市，依托托西部丰丰富的资资源和广广阔的市市场，西西部大开开发给重重庆市的的经济发发展带来来了前所所未有的的发展机机遇。重庆是个个农业大大市，人人口众多多，城市市化率远远低于京京、津、沪沪，甚至至赶不上上全国的的平均水水平。城城市化水水平偏低低，必须须加快发发展。据据重庆经经济发展展规划，我我市城市市
9、化率220100年将达达到455，这这其中蕴蕴藏着巨巨大的房房地产投投资机会会。加快快城镇化化进程是是推进重重庆市建建设发展展的重要要任务。市市委、市市政府专专门对建建设部门门发文，要要求到220100年，我我市的城城镇化水水平由220000年末的的33提高到到届时的的全国平平均水平平45%。20001年年末的市市建委统统计数据据可知，我我市城镇镇化率达达到了334.559，比比上年增增长了11.5个个百分点点。预计计20002年，城城镇化水水平可以以再提高高1.55个百分分点。由由此衍生生的房地地产需求求量，将将是支撑撑重庆未未来近十十年的房房地产开开发的巨巨大潜在在市场。同同时城市市化进程
10、程的加快快必然带带来流动动人口的的增加，流流动人口口的扩张张对住宅宅的需求求具有不不可低估估的作用用。再者者，市民民生活水水平的提提高促进进了生活活结构的的调整，已已经由原原来的吃吃、穿、用用逐渐转转变为住住与行，加加上我国国已加入入WTOO，汽车车的价格格大幅度度下降，因因此住宅宅和小汽汽车的消消费近几几年将大大幅度增增加。随着重庆庆的税收收优惠政政策的出出台，重重庆的经经济将突突飞猛进进，今年年经济增增长不但但高于全全国的平平均水平平，而且且呈“高开高高走”的态势势。今后后重庆的的房地产产业将有有更好的的市场环环境和更更大的有有效需求求。另据重庆庆市1999920000年统统计年鉴鉴，杨家
11、家坪所在在的九龙龙坡区，多多项经济济指数都都位居主主城区前前列。其其中，年年末总人人口877万，居居主城区区第一位位，具有有明显的的人口优优势；人人均GDDP达1121889元，居居全市第第三位；人均社社会零售售商品额额51883元，居居全市第第三位。城城市居民民年末存存款余额额全市排排名第二二，人均均社会零零售总额额全市排排名第三三。这一一系列的的城市经经济指标标说明，九九龙坡区区有着巨巨大的商商业购买买潜力，将将聚集更更大的人人气，必必将吸引引着越来来越多的的人前来来置业。但综观杨杨家坪地地区住宅宅市场，110万平平方米以以上的小小区却屈屈指可数数，除了了珠江花花园和广广厦经典典以外，其其
12、他楼盘盘，如金金江明珠珠、润安安大厦等等小区周周围的楼楼盘品质质较低，配配套不完完善。因因此杨家家坪地区区的房地地产多年年来给人人的感觉觉是“无规模模、无档档次、无无名盘”。为此此区委、区区政府根根据重庆庆市城市市规划总总体布局局，决定定把直港港大道一一带发展展成为未未来成片片住宅小小区，彻彻底改变变以前九九龙坡区区房地产产发展的的落后状状况。而而杨家坪坪是九龙龙坡区的的行政、经经济、商商贸和文文化中心心，也是是重庆主主城区十十二个组组团和四四个城市市副中心心之一，她她以杨家家坪转盘盘及周边边的商业业、住宅宅片区为为主体，地地势相对对平坦，“天宝新城”位于杨家坪邻长江面，景色迷人，规划面积约1
13、.5平方公里，经过几年的持续开发以及政策倾斜，大社区配套基本形成，社区人文环境也初见雏形，具备了较好的居住氛围。因此，“上江城城”高尚住住宅项目目的开发发无论从从市场的的角度、政政府规划划的角度度，还是是都是未未来发展展的角度度都是完完全必要要的。项目的建建成还有有着重要要的社会会效益和和环境效效益。根根据有关关专家的的测算，每每增加房房地产投投资1万万元，带带动相关关产业国国内生产产总值增增加近22万元，该该项目的的总投资资约2.46亿亿元，因因此带动动相关产产业GDDP增加加约4.9亿元元。项目目开发为为社会提提供几百百个就业业岗位，包包括建筑筑、建材材、装饰饰、机械械、冶金金、商业业等几
14、十十个行业业。项目目规划布布局上强强调利用用地形的的高低落落差优势势，建筑筑物借山山势分层层而立，远远观建筑筑物层次次分明、错错落有致致，建筑筑物天际际线跌宕宕起伏，景景观因势势就形、显显山露水水、纵横横交融，立立体落差差分布。小小区建筑筑物与环环境和谐谐统一，相相依相存存，仿佛佛从山上上生成，丰丰富而不不杂乱，使使得巴渝渝山地居居住文化化的精髓髓展现无无遗。由由此可见见，小区区风格在在该地区区新颖独独特，丰丰富了天天宝新城城的城市市建筑。在在尽量减减少土石石方量的的情况下下，保护护了原始始山地地地貌，地地区的原原有生态态环境得得到了改改善，使使滨江景景观、山山体景观观和小区区内部景景观形成成
15、一体。四、 项目主要要财务测测算指标标1、 总投资：235519万万，其中中成本2214994.33万；费费用20024.7万2、 销售总收收入：3339552万3、 所得税前前利润：84992.11万4、 税后净利利润：556899.8万万5、 开发周期期：5年年（20001年年20005年）6、 税前投资资回报率率：399.5%7、 税后投资资回报率率：266.477%8、 财务净现现值NPPV(ii0=122%): 43775万9、 财务内部部收益率率IRRR=377%10 投资回回收期：2.775年第二章 项目目建设条条件一、场地地条件整个规划划区用地地大致呈呈三角形形，南北北长约22
16、90mm，东西西长约3320mm。地块块北侧有有城市干干道天中路路延长断断穿过，此此路为双双向6mm宽车道道，5mm人行道道，通往往滩子口口。地块块东侧有有城市干干道滨江路路穿过，此此路为双双向8mm车道，55m人行行道，通通往九渡渡口货运运码头。南南侧有呈呈带状的的城市保保护绿地地计入拆拆迁征地地范围，此此绿地不不能进行行房屋建建设，且且绿地面面积不计计入天宝宝小区绿绿化率计计算中。天宝小区区总计拆拆迁征地地面积为为604400mm，其中中保护绿绿地面积积为60013mm，红线线内的城城市道路路面积为为123368mm，剩余余规划可可用地面面积为4420119m。由由于地块块内二条条城市干干
17、道的影影响，将将整个规规划可用用地分隔隔为二块块小型“飞地”，北侧侧飞地面面积为336366m，东东侧飞地地面积为为8666m，核核心区主主要规划划用地面面积为3375117m。核心区主主要规划划用地位位于山坡坡地上，高高差较大大，最大大高差约约为399m，北北低南高高，北侧侧部分地地块低于于现规划划的天中中路延长长断，最最大有110m高高差，为为现设计计方案中中的入口口部分。整整个工程程挖填土土石方不不能平衡衡，有土土外运。小区因地地理位置置特殊，内内有多条条已形成成的或规规划建设设的城市市管网。其其中有二二条电力力线路贯贯穿南北北方向，分分属九龙龙坡区港港务局和和成渝铁铁路专用用，100K
18、V，线线路总长长约10000mm，且有有高压铁铁塔3座座。在地地块北部部有已形形成的城城市防洪洪沟渠一一条，贯贯穿东西西方向，截截面为22.52.55平方米米，条石石砌筑，埋埋深较深深，主要要引杨家家坪地区区的雨水水及部分分废水排排至长江江。另在在此地块块内有规规划的二二条管沟沟，其中中一条为为城市排排污主管管，规划划截面22M2M，沿沿天中路路延长段段内侧排排列，接接城市污污水干管管。另外外一道为为新建城城市防洪洪沟渠，以以满足三三峡大坎坎形成，长长江水位位提高后后的城市市行供要要求，规规划截面面2.55M3M，对对出口高高程有小小于1992米的的限制。小小区内新新建的房房屋，应应对以上上三
19、条管管沟采取取规避方方式。二、 拆迁房屋屋情况小区内的的待拆迁迁房屋均均非常破破旧，残残值率极极低，最最高层55层，其其余都是是破烂矮矮房屋，质质量极差差。第三章 市场场分析及及需求预预测一、宏观观经济环环境分析析在世界经经济增长长普遍放放缓的情情况下，中中国经济济仍能维维持较高高的增长长速度。统统计资料料显示，全全年国内内生产总总值为9959333亿元元，按可可比价格格计算，比比上年增增长7.3%，其其中第三三产业增增加值3322554亿元元，增长长7.44%。20011年我国国经济发发展平稳稳，物价价保持相相对稳定定。全年年居民消消费价格格总水平平比上年年上涨00.7%。其中中住房价价格上
20、涨涨1.22%。工工业品出出厂价格格下降11.3%；原材材料、燃燃料、动动力购进进价格下下降0.2%；固定资资产投资资价格上上涨0.4%。就业规模模继续扩扩大。年年末全国国就业人人员7.3亿，比比上年末末增加9940万万人。其其中城镇镇就业人人员2339400万人，增增加7889万人人。年末末国有企企业下岗岗职工为为5155万人，比比上年末末减少1142万万人。全全年通过过多种途途径使2227万万人实现现了再就就业。国民经济济持续增增长，成成为房地地产发展展的最大大支撑力力。7月月北京申申奥成功功，111月中国国正式成成为WTTO成员员国，宏宏观经济济政策、市市场格局局发生了了巨大的的变化。就
21、就房地产产而言，在在刺激内内需、货货币分房房等20001年年以来市市场持续续发展，形形势喜人人。1-11月月房地产产投资额额同比增增长299.722%，供供应大幅幅度增长长的同时时，销售售也同步步增长，11-111月全国国商品房房销售面面积达到到116617万万，同同比增长长21.6%；商品房房价格也也从20000年年年底的的21003元/上升升22119元/，整整个市场场进入新新一轮景景气上升升周期。重重庆市在在刚刚过过去的一一年里，全全市GDDP实现现17550亿元元，比220000年增长长1611亿元，是是直辖以以来经济济总量增增长最多多的一年年，也是是直辖以以来宏观观形势最最好的一一年
22、。220011年完成成地方预预算财政政收入1126.4亿元元，比上上年增长长21%。经济济增长速速度从119999年的77.6%上升到到20000年88.5%，进而而上升到到20001年的的9%，呈呈稳步增增长态势势。20001年年，第三三产业实实现增加加值7330亿元元，在总总量上已已经超过过第二产产业。另另外我国国宏观政政策在保保持高速速、稳定定增长的的同时还还呈现以以下变化化：1、存贷贷款利率率第八次次下调，房房地产消消费能力力提高人民银行行自 119966年以来来连续八八次降低低存贷款款利率，个个人住房房贷款最最高年利利率调整整为5.58，其调调整幅度度之大，频频率之高高，均是是改革开
23、开放以来来少有的的；同时时开征利利息税和和实行扩扩张性财财政政策策，对储储蓄存款款利息征征收0.45，使得得居民储储蓄存款款增长趋趋缓，更更多的资资金流入入房地产产市场成成为可能能。20022年2月月金融机机构各存存款年利利率平均均下调00.255。此此次降息息，金融融机构各各项存款款年利率率在现行行基础上上平均下下调0.25个个百分点点，其中中活期存存款利率率由0.99 下调调为0.72，下调调0.227个百百分点；一年期期定期存存款利率率由2.25下调为为1.998，下下调0.27个个百分点点。各项项贷款年年利率在在现行基基础上平平均下调调0.55个百分分点，其其中六个个月期贷贷款利率率由
24、5.58下调为为5.004，下下调0.54 个百分分点；一一年期贷贷款利率率由5.85下调为为5.331，下下调0.54个个百分点点。从金融系系统提供供的居民民储蓄情情况分析析，重庆庆 19999年年城镇居居民储蓄蓄已经超超过9000亿元元，人均均储蓄存存款余额额 29965元元。考虑虑到重庆庆是一个个农村人人口众多多的直辖辖市，且且农村收收入相对对较低，若若农村人人均储蓄蓄以255计，则则城镇居居民人均均储蓄存存款额约约为51187元元。除去去计算中中的人为为虚拟和和累计储储蓄等因因素，一一般城镇镇居民人人均存款款应在33-5万万元之间间。降息息是扩大大有效需需求的最最直接手手段。降降息将直
25、直接带动动住房、汽汽车等消消费信贷贷成本的的降低。这这种扩大大拉动内内需的宏宏观政策策，将促促进经济济保持平平稳的增增长势头头，同时时对房地地产，特特别是住住宅的消消费将起起到极大大的促进进作用。2、居民民人均收收入水平平和住房房支出稳稳步上升升根据调查查资料表表明，22000020001年年重庆市市居民人人均可支支配收入入为62276元元，由于于国家实实行货币币化分房房政策，住住房开支支大幅度度上升，220000年全市市人均购购房开支支达6000元以以上，比比上年增增长有较较大幅度度的增长长。3、按揭揭条件加加强，预预售门槛槛提高20011年连续续几个房房地产业业政策导导向性条条文出台台执行
26、，即即新商商品房预预售合同同、商商品房销销售管理理办法、央央行关于于规范住住宅贷款款的决定定，以以及重庆庆市地房房局关关于提高高预售条条件的决决定，将将极大的的提高房房地产资资金门槛槛，加大大市场规规范力度度。进而而使得房房地产企企业两极极分化，在在355年惨烈烈的市场场竞争中中迅速完完成市场场重新洗洗牌、重重组。4、房地地产开发发税费下下降为促进重重庆住宅宅市场的的繁荣，重重庆市政政府大幅幅度降低低了房地地产交易易税费：一般商商品房综综合税费费减至 2，契契税1.5%，进进一步减减轻了购购房者的的负担。还还有重庆庆市及各各区定期期举行的的房交会会对交易易税的集集中减免免活动，也也给购房房消费
27、带带来极大大的促进进。其他他的各种种规税和和规费也也减少取取缔了几几十项，在在完善的的市场经经济条件件下将逐逐渐趋于于合理，这这种趋势势必然使使得房地地产开发发税费占占总成本本的比例例逐渐减减少。二、重庆庆市房地地产投资资环境分分析由于受到到国家宏宏观经济济调控、重重庆市直直辖、西西部大开开发政策策、WTTO等经经济利好好因素的的影响，近近年来重重庆房地地产投资资环境有有了很大大的改善善，但竞竞争也日日益加剧剧。1、国民民经济持持续稳定定发展，为为重庆房房地产的的发展奠奠定了良良好的基基础。 19977年3月月14日日，重庆庆成为中中国的第第四个直直辖市。经经过四年年的探索索，一种种独特的的直
28、辖模模式逐渐渐建立起起来。直直辖和西西部大开开发为重重庆提供供了广阔阔的发展展空间，强强化了重重庆中心心城市的的功能定定位，给给重庆经经济发展展带来了了巨大的的动力。最最近重庆庆被中国国经济学学专家的的学术研研究报告告评为西西部最具具竞争力力的城市市。九五五期间，经经济取得得较快发发展，总总量不断断提高，质质量和效效益不断断改善。三三类产业业结构中中，第一一产业逐逐渐下降降，第二二产业保保持稳定定，第三三产业比比重上升升。所有有制结构构明显调调整，城城乡结构构进一步步改善，城城镇化水水平由119955年的118.66%提高高到20000年年的333%，仍仍低于全全国的平平均水平平，重庆庆要在2
29、20100年实现现45的城市市化率的的目标，重重庆近十十年的房房地产开开发总量量将是非非常可观观的。2、20000年年重庆实实现国内内生产总总值增长长8.55%，高高于全国国平均水水平。20000年经济济增长速速度明显显加快，许许多企业业扭亏为为赢，城城镇居民民人均可可支配收收入62200元元，比上上年增长长5%，全全年社会会商品零零售总额额5811.611亿，比比上年同同期增长长7.99%，这这极大地地增强了了居民预预期收入入看涨的的信心。3、城市市化迅速速增长，形形成了巨巨大的住住房和投投资需求求。经济的的持续发发展带来来的是城城市化进进程的加加快。近近10年年来，尤尤其是直直辖以来来，重
30、庆庆人口城城市化率率大幅度度提高，据据第五次次人口普普查公布布，截止止到20000年年11月月1日，全全市总人人口30090万万人，其其中城镇镇居民110233万，城城镇化率率33%，根据据预测，未未来100年，按按0.66%的人人口平均均增长率率和1.5%的的城镇化化增长率率估计，到到20110年末末，全市市人口将将达到332188万人，其其中城镇镇人口115099万，城城市化率率达466%。城市化化高速增增长给我我市房地地产业发发展带来来巨大的的商机，使使住房建建设与住住房消费费具有广广阔的发发展空间间。按建建设部提提出的220100年人均均居住面面积达到到14的住房房发展目目标估算算，重
31、庆庆市现有有人口110233万城镇镇人口因因其9.6的的现状人人均居住住标准较较低而在在未来110年内内将新增增45001万的住房房需求。因因此，在在未来110年内内，重庆庆因城市市化增长长所形成成的新增增住宅需需求总量量都在1111330万以上，按按主城区区城镇人人口占全全市城镇镇人口的的比重估估计，主主城区新新增住宅宅需求总总量则每每年约为为5000万平方方米。可可以认为为，重庆庆住宅建建设还将将快速发发展几十十年。4、政府府的行政政管理水水平提高高，房地地产投资资环境得得到改善善。重庆市政政府大力力整治投投资环境境，不断断提高行行政管理理水平，强强化服务务意识，使使房地产产经营的的软环境
32、境得到了了较大改改善。全面清清理行政政规章、整整顿窗口口行业，推推行一一站式办办公，精精简行政政机构，规规范行政政机构，规规范办事事程序，强强化服务务意识。相相继出台台了关关于进一一步规范范政务管管理改善善投资环环境的决决定的的有关配配套文件件，在一一定程度度上解决决了政务务管理中中的程程序多、手手续繁、效效率低、办办事难等问题题。启动了了整治发发展环境境的十十个一批批工程程，即废废止一批批地方性性政策和和规定，停停止一批批许可、审审批项目目，取消消一批行行政事业业性收费费、破除除一批政政府主管管部门所所办的中中介机构构，规范范一批报报刊的征征订、整整治一批批重点窗窗口行业业、评价价一批政政府
33、职能能部门、出出台一批批对外开开放的优优惠政策策，表彰彰一批促促进经济济建设发发展环境境的人和和事。十个一一批工程程 的实实施，有有效地提提高了政政府的办办事效率率，制止止了许多多乱收费费的不合合法行为为，为房房地产经经营提供供了规范范的政府府监督环环境。5、法律律法规逐逐步健全全，房地地产经营营走上规规范化和和法制化化为加强政政府对房房地产业业的宏观观管理，现现行相关关法律及及政策愈愈来愈全全面，对对房地产产经营的的影响也也越来越越强烈。去年66月1日日起实施施的商商品房销销售管理理办法，在在商品房房销售监监管上更更加严格格，对商商品房销销售条件件、销售售方式、广广告宣传传、计价价标准、面面
34、积误差差以及售售后保修修等问题题作出了了比较严严格的具具体规定定，使开开发商的的售房行行为更加加规范。重庆庆市商品品房预售售登记管管理暂行行规定的的出台，进进一步加加强了商商品房预预售的管管理，较较大幅度度地提高高了预售售门槛，明明确了已交付付全部土土地出让让金和和100万以以上的开开发项目目，应完完成小区区道路、环环境工程程，房屋屋主体上上升到地地上两层层以上（地地下层除除外）；10万万以内内的开发发项目，多多层房屋屋应主体体结构封封顶，高高层建筑筑主体应应完成规规划面积积的三分分之一以以上的的预售条条件要求求，严禁禁诸如内部认认购、定购等变相相预售行行为。预预售门槛槛的提高高，使开开发商的
35、的资金压压力变大大，对经经济实力力较差的的开发商商来说，过过去那种种依赖预预售楼款款大批回回笼资金金的运作作模式变变得比较较困难。为规范范住房金金融业务务、防范范住房贷贷款风险险，去年年6月226日，中中国人民民银行发发布了关关于规范范住房金金融业务务的通知知，这这一规定定使开发发商无论论是申请请开发贷贷款，还还是办理理按揭贷贷款，都都存在更更加严格格的限制制，对开开发商的的经济实实力要求求较高。目前非非成套公公有住房房出售管管理办法法和关关于调整整重庆市市城镇公公有住房房租金的的决定已已正式实实施，使使非成套套公有住住房出售售的限制制取消，公公有出租租住房的的租金标标准大幅幅度上调调，这必必
36、将有效效促进个个人购房房比例上上升，促促使存量量房与商商品房市市场的进进一步繁繁荣。商品品住宅性性能认定定办法开开始实施施，该办办法从住住宅产品品的适用用性能、安安全性能能、耐久久性能、环环境性能能、经济济性能以以及新技技术应用用等方面面确认商商品住宅宅的等级级，为住住宅产品品创优及及优质优优价的认认定提供供科学依依据，它它的实行行将促进进商品住住宅整体体质量的的提高。三、地块块区域经经济分析析（一）九九龙坡区区域概况况九龙坡区区地处长长江与嘉嘉陵江交交汇的腹腹心地带带，东连连渝中区区，北壤壤沙坪坝坝区，南南接市经经济技术术开发区区，西扼扼成渝高高速公路路大门，是是重庆市市工业大大区、经经济强
37、区区、房地地产业后后起之秀秀。幅员：4437平平方公里里。交通：有有长江上上游最大大的深水水货运码码头-九龙坡坡港，以以及西南南最大的的两个铁铁路货运运编组站站-重重庆南站站和重庆庆西站；成渝高高速公路路和川黔黔铁路在在该区呈呈二龙龙戏珠之势；李家沱沱大桥、鹅鹅公岩大大桥、白白市驿机机场三三足鼎立立。随随着市区区内地铁铁、高架架轻轨的的修建，区区位优势势将更加加突出。配套：该该区拥有有重庆动动物园、杨杨家坪中中心广场场、九龙龙广场、市市政广场场、花卉卉广场、梅梅堡公园园等休闲闲场所；西郊医医院、九九龙坡区区中医院院、华西西口腔医医院等医医疗机构构；有重重庆美院院、重庆庆工学院院、重庆庆钢专、育
38、育才中学学、西郊郊小学等等大中小小学。规划：以以城市建建设、房房地产开开发为带带动经济济发展。正正加快旧旧城改造造和安居居工程建建设；以以天宝新新城、九九龙新城城为主进进行新城城拓展；华岩工工业区，石石堰工业业区及华华岩土寺寺景区旅旅游资源源开发已已经起步步。（二）九九龙坡区区城市经经济前景景1、九龙龙坡区消消费购买买力巨大大目前，九九龙坡区区现有人人口877万人，是是重庆市市主城区区人口最最多的一一个大区区。人口口资源丰丰富，是是支撑九九区商业业经济的的基础。九九龙坡区区GDPP连续几几年排名名全重庆庆市第二二位，区区域内私私营经济济非常发发达，消消费力旺旺盛。渝渝中区、高高新区、大大渡口区
39、区都在其其辐射范范围之内内，九龙龙坡区有有着巨大大的商业业购买潜潜力。2、轻轨轨的建成成将为九九龙坡区区吸引更更多的轻轻轨沿线线消费者者轻轨的兴兴建带动动线形形城市市经济的的发展。轻轻轨沿线线大坪、 大渡口口等区域域的商业业消费者者。将投投向杨家家坪商业业圈的大大坪区域域、大渡渡口区域域居住人人口众多多，商业业配套设设施不健健全，商商业功能能弱化，当当两公里里左右的的商业圈圈的交通通渠道变变得如此此畅通、便便捷后，毫毫无疑问问会带动动其区域域人口的的就近消消费的购购买热情情。上海海徐家家汇的的轻轨线线通车后后，由穷穷乡僻壤壤变成现现今的繁繁荣，即即是轻轻轨经济济最真真实的印印证。3、杨家家坪商
40、业业步行街街将构筑筑起重庆庆市第二二大商商业圈以杨家坪坪转盘为为中心的的1平方方公里的的商业步步行街，将将在20002下下半年初初步建成成，并开街营业。商商业步行行街历来来为经济济繁荣的的代名词词，杨家家坪中心心步行街街将成为为九区商商业经济济最为繁繁荣集中中地带，带带来核核心经济济、集中消消费成成为市民民购物与与休闲天天堂。同同时，步步行街的的建成，更更使得九九龙坡区区在重庆庆市商业业经济中中所处的的战略地地位得以以大幅提提升，加加速重庆庆市西郊郊城市分分中心的的形成，带带动区域域经济发发展热潮潮。（三）九九龙坡区区的房地地产开发发优势分分析九龙坡区区未来五五年内的的规划目目标是工工业、商商
41、贸、金金融、科科技信息息、旅游游服务等等产业完完善发达达的重庆庆市主城城副中心心和山水水园林式式后花花园。因此城市市交通基基础设施施建设大大力推进进。大件件路、上上界路、陈陈庹路、高高架轻轨轨、鹅公公岩大桥桥、谢家家湾立交交桥、大大公馆立立交桥的的建设将将解决主主城区交交通问题题。分期期分批打打通主城城区断头头路，拓拓宽城市市支路，建建成杨家家坪环道道等一批批环行交交通网络络，促进进中心城城区立体体交通网网络全面面形成。西西部外围围组团通通路改造造与建设设也将同同步进行行，建成成连接东东西部的的华岩至至石板第第二条快快速通道道，形成成中梁山山以西合合理的交交通网络络体系。整治改善善杨家坪坪中心
42、区区商业步步行街购购物环境境，建成成杨家坪坪休闲步步行街区区。到220055年，九九龙坡区区将完成成杨家坪坪至鹤兴兴路片区区、三村村片区，石石坪桥五五一新村村片区，石石坪桥正正街旧城城改造工工程。打打造重重庆市第第二个解解放碑是九龙龙坡区的的目标。物业开发发集中的的杨家坪坪片区本本身已是是一个发发展成熟熟的生活活社区。重重百杨家家坪分店店、立丹丹百货及及各类中中、小商商铺、超超市等在在转盘附附近不到到5000米内，还还有春节节前开业业的富富安百货货、新世纪纪超市、跃华华超市等等。庞大大的地下下商城盘盘根错节节，已遍遍布杨家家坪片区区，团结结路的农农贸市场场结构分分明、种种类齐全全。已建建成的杨
43、杨家坪广广场、梅梅堡公园园、天宝宝广场、九九龙广场场等设施施为该区区居民提提供了充充足的休休闲场所所。而全国十十大动物物园之一一的重庆庆动物园园坐落在在西郊，上上千亩土土地的绿绿色植被被仿佛一一个巨大大的制氧氧工厂，九九龙坡区区在全市市各区空空气质量量指数排排名上一一直名列列前茅。优优美静谧谧的华岩岩寺更增增加九龙龙坡区的的环境分分量，旅旅游资源源丰富。九龙坡区区的教育育优势十十分明显显。大专专院校、各各类基础础学校众众多，重重庆工学学院、市市重点中中学有育育才中学学，区重重点中学学有杨家家坪中学学、355中等，加加上外语语学校、计计算机职职高、谢谢家湾小小学、实实验小学学等，孩孩子们从从小到
44、大大的教育育都不成成问题。所有的政政策措施施和地区区已有的的优势为为九龙坡坡区房地地产的发发展注入入了新的的活力四、项目目市场研研判（一）重重庆市房房地产市市场研究究20011年重庆庆住宅投投资快速速增长，商商品房销销售价升升量增，住住宅空置置总量逐逐月下降降。去年年1-111月共共计完成成住宅投投资688.2亿亿元，同同比增长长43.4%，全全市商品品房空置置总量3369.79万万平方米米，较220000年末减减少244.544万平方方米。20011年重庆庆市城镇镇住房制制度改革革纵深发发展，住住房货币币化取得得实质性性进展。同同时加大大了现有有公有住住房的改改革力度度，取消消了非成成套公有
45、有住房的的出售限限制。集资和合合作建房房比例下下降。去去年1-6月，全全市合作作建房990788套，同同比减少少25%，职工工个人集集资5.15亿亿，同比比下降117%。土地市场场进一步步规范，土土地出让让显著增增加，全全市以招招标、拍拍卖方式式出让的的土地比比例较220000年有较较大增长长。20001年年上半年年审批出出让土地地66宗宗，面积积3899公顷，同同比增长长21%。住宅金融融市场快快速发展展，截止止到20001年年6月，全全市商业业银行和和住房管管理机构构累积发发放个人人住房抵抵押贷款款89.9亿，其其中仅上上半年就就发放222亿元元，创同同期历史史最高水水平，有有力的推推动了
46、住住房消费费。同时时住房公公积金缴缴存比例例已从去去年的66%提高高到7%，20001年年上半年年公积基基金归集集3.997亿，同同比增长长11.2%。从供需比比例来看看，继220000年之后后，重庆庆经济运运行持续续稳定增增长，基基本建设设速度以以30%以上速速度增长长，20001年年全市商商品房销销售情况况良好，市市民购房房热情保保持较高高的增长长势头。九九龙坡区区的商品品住宅供供应以中中低档产产品为主主，房地地产发展展进程比比较缓慢慢。目前前，沿江江地区的的开发速速度较快快，尤其其是直港港大道一一线，集集中了珠珠江花园园，星河河世家、金金都香榭榭、金江江名都等等众多新新项目，其其供应量量
47、占全区区总量的的一半以以上。此此版块已已成九龙龙坡地区区商品住住宅发展展的标志志区域。在在20001年11-3季季度，九九龙坡区区销售面面积655万平方方米，居居全市第第一位，成成交金额额10.2亿，居居全市第第二位，仅仅次于渝渝中区。这这一切数数据的分分析可以以看出，220022年及今今后的几几年将是是重庆房房地产发发展的春春天。（二）地地块条件件分析及及经营取取向1、地块块现状条条件分析析城市建筑筑集中地地段的功功能将直直接影响响房地产产项目的的定位，并并从一定定程度上上决定了了一个项项目存在在的价值值性和合合理性。从从九龙坡坡的发展展规划和和现状来来看，杨杨家坪基基本形成成以转盘盘为中心
48、心、以杨杨家坪正正街、石石坪桥正正街、杨杨九路、直直港大道道、西郊郊路五条条主干道道为辐射射的发展展格局，街街区功能能较为明明确的有有杨家坪坪正街、直直港大道道、西郊郊路、横横街。（1）杨杨九路，为为旧城市市居住片片区杨家坪到到黄桷坪坪的杨九九路是一一个传统统的居民民居住区区，主要要是西车车厂职工工家属区区，它承承载的主主要是居居住功能能。 由由于西南南车辆厂厂坐落于于此，其其职工家家属区就就与其紧紧邻修建建，经过过几十年年的积淀淀，使该该区域成成为一个个非常大大的居民民居住区区，该区区域生活活配套极极为完善善，在传传统的计计划经济济体制下下，西车车厂对家家属区修修建了许许多的生生活配套套设施，农农贸市场场、生活活便利店店、洗发发店等生生活设施施应有尽尽有，某某种意义义上成为为一个独独立的生生活社区区。只是是由于形形成历史史时间长长，西车车厂的效效益欠佳佳，缺少少对该区区域的进进一步修修缮，造造成该区区域的居居住环境境较差。（2）西