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1、地块环境境与项目目市场调调研框架架地块环境境调研【第一部部分项目目所在地地区气候候调查】1 目的：通过对项目所在地区气候的调研，掌握项目所在地区的基本状况。2调查方式：查找地区的市志及询问当地的气象台。3调查主要内容： 3-11温度度3-22日照照条件33-3风向33-4.降雨量量及湿度度4综综述【第二部部分项目目土地性性质调查查】1 目的的：通过过对项目目地块的的地理位位置、地地质、地地貌、七七通一平平状况的的调研，掌掌握地块块的基本本现状。2调查方式：实地调查；实地调查拍摄地块现状图片。3调查主要内容：3-1地理位位置（附附图）33-2地质地地貌状况况：A、地地形，BB、地质质，C、地地貌
2、，DD、植物物分布，EE、水系系F、山山脉，GG、动物物种群33-3土地面面积及其其红线图图3-44七通通一平现现状3-5地地块的历历史研究究4综综述【第三部部分地块块周边环环境调查查】1 目的的：对地地块周边边的建筑筑物、绿绿化景观观、自然然景观、历历史人文文景观和和环境污污染状况况进行调调查。22调研研方式：实地调调查；实实地调查查拍摄图图片。33主要要内容33-1地块八八个方向向的环境境（建筑筑物、污污染状况况、近景景、远景景及视野野遮蔽状状况）。A、 地块东面近景、远景。B、地块南面近景、远景。C、 地块西面近景、远景。D、地块北面近景、远景。3-2地块2公里半径内的历史人文景观列示（
3、标明距离项目地块的车距）。3-3环境污染情况：A、空气：灰尘及气味B、 噪音：噪音来源及噪音分贝C、 水质：地块周边河（湖）的污染程度D、土地：垃圾污染3-4治安情况4综述【第四部部分 地地块交通通条件调调查】11目的的：调查查小区居居民工作作生活需需要的交交通条件件的便利利程度。2 调研方式：结合市政交通地图，实地察看。3主要内容3-1项目地块周边的市政路网及其公共交通起始线路的现状及其远景规划：A、 主要交通干道B、 远景规划C、公共交通起始线路3-2项目对外水、陆、空交通状况。3-2地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状。4综述【第五部部分周边边市政、公公建配套套设施调调查】11
4、目目的：调调查与小小区居民民生活相相关的市市政配套套设施的的完备程程度。22方式式：实地地调研。3主要内容：调查地块周边1.5公里半径内的市政、公建配套设施（规模、档次、与地块距离），包括：3-1购物（购物中心、商场、超市、农贸市场等）3-2文化教育（幼托、小学、中学、大学、图书馆及其质量）3-3医疗卫生（各级医院、药店及其质量）3-4金融（银行、保险、证券）3-5邮政3-6娱乐餐饮（体育健身、娱乐、餐饮住所）3-7、水电、排污情况4综述【第六部部分周边边社区现现状调查查】1 目的的：调查查地块周周边社区区楼盘的的总体规规划状况况，判断断周边社社区的档档次和居居民成分分。2方式：实地调调研。3
5、3主要要内容33-1周边主主要楼盘盘、小区区列示及及产业特特性3-2各各楼盘及及小区的的居民阶阶层3-3各各小区的的总体规规划、价价格等：A、基本本资料：1）、开开发商22）、地地理位置置3）、占占地面积积4）、小小区规模模5）、小小区内配配套6）、开开发时间间7）、建建筑结构构8）、建建筑面积积B、户型型、面积积跨度CC、 规规划D、 销售资资料1）、售售价2）、付付款方式式3）、销销售进度度4综综述【第七部部分项目目地块的的综述】【第八部部分 项项目地块块特性的的类似方方案分析析】3目的：类似方方案分析析，可以以对项目目具体的的规划、建建筑、环环艺等具具有参考考价值。4方式：资料查找。3主
6、要内容：（图片为主）3-1规划3-2建筑3-3环艺3-4建材3-5特殊环境处理4综述市场研究工作模块市场调研研【第一部部分项目目所在地地房地产产市场现现状调研研】1 目的的：调查查项目所所在地宏宏观经济济状况及及房地产产市场整整体状况况。2调查方方式：搜搜集基础础数据，在在此基础础上进行行分析。3 主要内容：3-1宏观经济运行状况1）、数据指 标 数量与上年同比增长全省 项目所在地 全省 项目所在地A.国内生产总值其中： 第一产业第二产业第三产业房地产B.固定资产投资其中：房地产开发C.社会消费品零售总额D.商品零售价格指数居民消费价格指数商品住宅价格指数2）、分析3-2项目所在地房地产市场概
7、况及政府相关的政策法规A项目所在地的居民住宅包括的形态及其比重构成：公房、微利房、福利房、商品房等。B政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规。C政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策和法规。D短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划计划。3-3项目所在地房地产市场总体供求现状1）、数据项目 上半年 与去年同期相比 备注签定土地出让合同其中商品房用地房地产开发总额其中商品房建设其中住宅投资占比重商品房施工面积其中住宅住宅施工面积中今年新开工者所占比例商品房竣工面积其中住宅竣工面积销售预售商品房面积其中现楼销售楼花销售全市商品房销售收入住宅空置面积其中住宅办公楼商业楼二手楼买卖2）、
8、分析3-4项目所在地商品住宅市场板块的划分极其差异板块差异 板块1： 区 板块二： 区板块三： 区 板块四： 区地理范围划分依据：建筑及商业、人文特征描述政府市政规划的引导商品住宅平均价格 多层小高层高层别墅商品住宅供求状况 多层小高层高层别墅热销区域3-5项目所在地及所在板块商品住宅平均价格走势区域 01年平均价格 00年平均价格 99年平均价格多层 高层 多层 高层 多层高层全市项目所在板块【第二部部分 类类比竞争争楼盘调调研】11目的的：调查查项目周周边类比比竞争楼楼盘的规规划素质质和市场场状况。2 调查方式：先收集基础资料。在此基础上进行有目的的实地调查。3主要内容：3-1 基本资料楼
9、盘名称地理位置发展商建筑承建商建筑规划设计商环境设计商销售代理商3-2 项目户型结构详析户型（a房b 厅 c卫d 工e 厨f阳台g花园） 面积跨度 套数/百分比平层错层跃层（复式）3-3项目规划设计及销售资料总占地面积总建筑面积（容积率）建筑层数、栋数建筑布局及开发节奏户型结构外立面风格、色调及用材交楼内装修标准小区绿化及环艺车流组织及户车比小区内康乐及商业配套设施物业管理售价（按揭折后价）最高价：最低价：均价：付款方式 一次性：分期：按揭：销售进度 销售率：已销售单位户型比例客户初步分析现居住区：职业特征：集团客户：3-4综合评判评判项目 评价A地块周边环境及配套评判A-1 地理位置A-2
10、周边环境、景观A-3 周边市政配套A-4 周边小区整体素质B楼盘素质评判B-1 建筑风格和立面B-2 建筑布局和空间规划B-3 小区内环艺规划B-4 户型设计B-5 小区内配套B-6 车流组织B-7 物业管理C物业形象C-1 发展商品牌C-2 项目包装及营销手法综合评价【第三部部分 住住宅消费费者行为为分析】1目的：了解住宅消费者目前之消费意识和行为方式。2 调查方式：目标客户群用问卷的形式来抽样调查。3 主要内容：3-1各类档次商品住宅客户分析指 标 比 例家庭结构 3口之家：3代同堂：二人世界：单身职业特征经商老板：三资高级白领：三资普通白领：国企高级干部：国企普通干部：文艺界：政府及事业
11、单位：其他：外销买主年龄结构2030：3045：4555：55以上客户家庭月收入状况2000元以下：20004000元：40006000元：60008000元：800010000元：10000元以上客户地理半径集中率1公里半径：2公里半径：3公里半径：4公里半径：4公里以上半径3-2各类档次商品住宅客户购买行为分析A、 购房目的及面积偏好指 标比例购房目的 A首次置业满足基本居住需求B二次置业改善居住条件C投资保值和增值D办公E为父母或子女购房F度假G其他面积偏好 A 50平米以下B 5070平米C 7080平米D 80100平米E 100120平米F 120140平米G 140平米以上B、
12、层数、户型偏好及购买价格承受能力指 标比 例层数偏好 A 多层（7层以下）B 小高层（818层）C 高层（18层以上）户型偏好1 A 平层B 错层C 跃层（复式）户型偏好2 A 1房1厅B 21 C 22 D 32 E 42 F 43 G 52/3/4H 6房及以上价格偏好 A（根据当地价格板块划分）付款方式偏好 A 一次性付款B 分期付款C 按揭按揭月供承受力 A 1000元以下B 10002000元C 20003000元D 30004000元E 40005000元F 5000元以上C、 影响购房决策的最主要的5个因素A 地理理位置BB 市政政交通便便利程度度C 周周边生活活配套完完备程度度
13、（包括括子女教教育）DD 距离离上班地地点的远远近E 价格FF 建筑筑风格及及外立面面G 户户型设计计及实用用率H 社区内内绿化及及环艺规规划I 物业管管理及社社区文化化活动JJ 周边边社区素素质及空空气、噪噪音等污污染程度度K 产产权等法法律手续续的齐全全L 建建筑质量量的保证证M 发展展商品牌牌和实力力进行市场场调查需需要了解解的内容容主要有有：1、对经经济与发发展形势势的了解解。房地产业业的发展展与一个个国家和和地区的的政治、经经济、金金融、教教育和治治安社会会发展等等因素息息息相关关，对房房价和销销售情况况有影响响。 2、对房房地产市市场发展展态势的的了解。需要了解解的内容容包括近近几
14、年各各类房地地产开发发项目完完成投资资额、竣竣工面积积、施工工面积、新新开工面面积、销销售面积积、销售售价格、空空置面积积、市场场变化情情况，以以至今后后几年对对各类物物业潜在在需求与与有效需需求的分分析。当当然，也也包括银银行开展展住房抵抵押贷款款情况的的力度和和发展趋趋势等。 3、对对房地产产政策法法规和政政府有关关措施的的了解。主要了解解的是：土地使使用、规规划设计计、拆迁迁安置、开开发管理理、建筑筑施工、销销售、税税收、物物业管理理等方面面的法规规以及政政府领导导人的重重要讲话话，新的的政策措措施、工工作部署署等。近近期出台台的关于于住房制制度改革革、蓝印印户口制制度，尤尤其对商商品房
15、预预售条例例等规定定、政府府对销放放心房的要求求等等，更更须熟悉悉和严格格执行。 4、对对项目周周边居民民的调查查了解。了解居民民尤其是是项目周周围居民民的住房房现状、人人员构成成、文化化程度、收收入情况况、购房房能力、住住房需求求、购房房动机及及对未来来住房的的期望，可可接受的的价格，对对付款方方式、套套型面积积、装修修标准、居居民环境境和设施施配套等等的要注注，进行行深入了了解。然然后再有有针对性性的根据据这些资资料来确确定将来来所开发发项目的的市场定定位。 5、对对周边同同类楼盘盘的调查查了解。了解的内内容主要要有：楼楼盘所处处位置、销销售面积积、销售售价格、销销售手法法（包括括宣传口口
16、号、卖卖点和宣宣传媒体体等）、销销售进度度、付款款方式、购购房对象象及楼盘盘设计造造型、装装修标准准、配套套设施和和环境美美化绿化化等，同同时还要要尽可能能了解楼楼盘的施施工进度度、资金金到位情情况和物物业管理理情况等等，然后后制表逐逐一进行行比较分分析，以以便正确确定出自自己的开开发营销销策略。 市调的内内容 以当地地居民现现有住房房状况及及需求状状况，即即消费行行为调查查一、区域域概况1、区域域简介（三三纬经济济部分）区域域介绍 城市别别名，在在全国和和全省的的地位。 人口口 包括括人口总总量及区区域内各各小区域域人口分分布、城城镇和农农村人口口比例、人人口增长长情况、人人均寿命命。 区域
17、域划分 下属几几个区，包包括经济济开发区区有否及及其地位位。历史史人文景景观 有有关该城城市的历历史、重重点风景景旅游景景点。 交通通条件 交通便便利性，港港口、机机场、车车站等情情况。 公共共设施 有关医医疗、休休闲等设设施情况况。 教育育、文化化情况 居民受受教育情情况。 其它它 2、宏观观经济部部分 当地地经济构构成 各各产业比比例，即即第一、二二、三产产业比例例。 主要要支柱产产业情况况 国民民生产总总值及GGDP值值 包括括在全国国或全省省的排名名。 主要要的一些些大企业业情况 其他他 3、微观观经济部部分 人均均收入及及各支出出比例 生活活方式及及社会时时尚 消费费理念 就业业情况
18、 其他他 4、整体体评述和和远景展展望二、房地地产市场场1、国家家政府的的有关方方针政策策、法律律规及有有关变化化趋势（注注：按各各部门划划分） 房地地产管理理部门 A、 对开发发商 a. 有有关预售售证的发发放条件件 b. 对对建筑产产品的一一些要求求，包括括有关材材料的运运用c. 其其他 B、 对对消费者者 a. 有有关拆迁迁的安置置方式 b. 房房改房交交易的规规定 c. 房房价的控控制 d. 其其他 C、 对对中介代代理机构构 a. 有有关从业业人员的的资质考考核 b. 机机构的其其他管理理条约 土地地局 A、 土土地的转转让方式式及价格格控制 B、 土土地的年年供给量量 C、 有有关
19、土地地的其他他规定 规划划局 A、 城城市的规规划方向向、区域域定位及及远景规规划 B、 拆拆迁力度度 交通通部门 A、 有有关道路路网的建建设 B、 重重点交通通基础设设施的建建设 C、 对对私人购购车的一一些政策策 银行行 A、 存存款利率率，按揭揭贷款的的利率B、 按按揭年期期及业务务方式等等 C、 对对开发商商的贷款款支持 税、费费部门 A、 有有关交易易的税、费费 B、 办办有关证证件的收收费情况况 C、 对对开发过过程的收收费情况况，包括括配套费费等 其他他政府部部门 A、 公公安部门门关于购购房入户户的政策策 B、 货货币分房房的施行行力度 与房房地产有有关的其其他信息息2、房地
20、地产现状状 以当当地居民民现有住住房状况况及需求求状况，即即消费行行为调查查。（附附表） 注：通通过问卷卷调查分分析，比比例为当当地人口口的2。 A、 居居民收入入情况 B、 居居住情况况 C、 置置业意向向 房地地产上一一时期概概括（一一般以上上一年度度）及同同期比较较 A、 交交易面积积、交易易金额 B、 价价格走势势 C、 各各楼型的的比例 本年年度的推推案量及及需求预预测 注注：指主主管部门门的预测测有关媒媒体上可可获取。 房地地产开发发商的调调查（附附表） A、 开开发商基基本情况况 B、 有有关业绩绩 C、 新新动向 代理理行业的的调查（附附表） A、 个个案推出出中代理理公司参参
21、与的比比整个市市场代理理的氛围围。 B、 例例 C、 参参与的方方式 D、 主主要公司司情况 专做做二手房房中介情情况 A、 市市场情况况 B、 有有关公司司 个案案调查（附附表） A、 已已结盘 B、 现现在开盘盘 C、 年年内将开开盘 D、 个个案调查查需提交交的结果果 a、 个个案区域域分布图图（在地地图上标标出） b、 等等价位曲曲线图 c、 分分析总结结出几大大区域，并并总结出出特点 重点点楼盘跟跟踪档案案（附表表） 时时时关注注重点楼楼盘，包包括广告告宣传方方向、销销售进展展一切信信息（此此步工作作由各事事业处处处长负责责）三、重点点区域市市调（公公司在该该区域有有项目时时）1、
22、区区域周边边环境调调查（附附表） A、 周周边自然然和绿化化景观 B、 教教育、人人文景观观 C、 各各种污染染程度 D、 周周边社区区素质 周边市市政配套套便利性性 2、 区区域周边边居边消消费行为为调查（附附表） 3、 区区域重点点楼盘调调查（附附表） 4、 分分析总结结区域区区的主力力客户群群，价格格定位等等基本信信息，为为公司的的简报制制作做好好准备。 四、其他他方面调调查 1有关媒媒体调查查 可使使用媒体体情况 各媒媒体有关关房地产产的栏目目、专刊刊情况 各媒媒体收费费情况 总结结区域房房地产宣宣传广告告投入情情况 要求求提供各各栏目的的简介，价价位表原原件，此此步工作作为事业业处负责责完成。11.17.202207:3507:35:1722.11.177时35分7时35分17秒11月. 17, 2217 十一月 20227:35:17 上午07:35:172022年11月17日星期四07:35:17