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1、20044年上半半年南京房地地产市场场调查研研究报告告抉策地产产研究中中心20044 年 8 月月 8 日20044年上半半年南京京房地产产市场调调查研究究报告目 录目 录 综 述 1. 前前言2. 抉抉策地产产研究中中心研究究方法简简介 2.1 研究背背景说明明 2.2 抉策地地产研究究指标体体系说明明 3. 名名词定义义 4. 抉抉策地产产研究中中心常规规研究延延伸服务务 摘 要第一节 市场容容量分析析120004年年上半年年南京市市房地产产市场容容量分析析 1.1 拆迁产产生的购购房需求求比例降降低 1.2 改善住住宅条件件是目前前购房需需求的主主体构成成 1.3 投资购购房比例例小幅下
2、下调 1.4 结婚购购房比例例稳中略略升 1.5 城市化化进程中中产生购购房需求求增速平平稳 2. 南南京房地地产市场场需求特特征分析析 2.1 购房者者需求心心理特征征分析 2.2 现实需需求的减减少与潜潜在需求求的增加加 2.3 前期已已实现购购房需求求的社会会阶层层层次分析析 320004年年上半年年房地产产市场交交易状况况分析 3.1 20004上半半年新建建商品房房的交易易情况 3.2 20004二季季度新建建商品房房的交易易情况 3.3 20004上半半年存量量房、经经济适用用房的交交易情况况 3.4 20004年上上半年及及二季度度未实现现的需求求分析 4. 220044年上半半
3、年需求求结构分分析 4.1 各片区区的需求求结构及及季度变变化情况况 4.2 价格层层次需求求结构分分析及季季度变化化情况 4.3 楼型层层次需求求结构分分析及季季度变化化情况 第二节 产品结结构分析析1. 南南京市220044年二季季度市场场供给状状况 南京市220044年二季季度房地地产开发发投资状状况 2. 南南京市220044年二季季度南京京市土地地供应状状况 2.1 土地一一级市场场的供应应状况 2.2 土地二二级市场场的供应应状况 3. 南南京市220044年上半半年经济济适用房房、中低低价商品品房供给给状况 4. 南南京市220044年二季季度南京京市商品品房供应应情况 4.1
4、20004年二二季度商商品房总总体供需需状况 4.2 抉策地地产研究究中心新新建商品品房供需需监测模模型简介介 4.2.1 需需求监测测模型简简介 4.2.2 供供给监测测模型简简介 4.2.3 供供需比监监测模型型简介 4.3 20004年二二季度南南京市新新建商品品房供应应总量 4.4 分结构构的新建建商品房房供需平平衡状况况 4.4.1 分分片区的的新建商商品房供供需分析析 4.4.2 分分价格层层次的供供需分析析 4.4.3 分分楼型的的供需状状况 5. 220044年三季季度南京京市新建建商品房房供应状状况 5.1 20004年三三季度南南京市新新建商品品房供应应总量 5.2 200
5、04年三三季度南南京市新新建商品品房供给给状况 5.2.1 220044年三季季度南京京市新建建商品房房分片区区供应状状况 5.2.2 220044年三季季度南京京市新建建商品房房分物业业供应状状况 5.3 20004年二二、三季季度南京京市新建建商品房房供应状状况对比比 5.3.1 分分片区市市场供给给变化 5.3.2 分分物业类类型市场场供给比比较 第三节 价格研研究1. 供供给价格格水平分分析 1.1 抉策地地产研究究中心南南京700典型楼楼盘价格格指数 1.2 新建商商品房价价格水平平分析 1.3 新建商商品住宅宅价格水水平分析析 1.4 分物业业新建商商品房价价格水平平分析 1.5
6、经济适适用房价价格水平平分析 1.6 存量房房价格水水平分析析 1.7 南京市市租赁行行情分析析 1.8 土地价价格水平平分析 2. 220044年上半半年南京京商品房房价格变变动因素素及相关关分析 2.1 供需比比例失衡衡对房价价的影响响 2.1.1 220044年二季季度商品品房供需需状况对对房价涨涨幅的影影响分析析 2.1.2 价价格层次次供需矛矛盾对南南京市商商品房价价格的影影响 2.2 经济发发展与消消费能力力增长支支撑南京京房价 2.3 房地产产开发投投资增幅幅对房价价的影响响 2.4 宏观金金融政策策对房价价的影响响 2.5 行业的的互动效效应带动动房价上上涨 2.6 商品房房直
7、接成成本带动动房价上上涨 2.7 城市化化进程加加快，带带动房价价上涨 2.8 20004年南南京商品品房房价价趋势性性分析 2.9 20004年南南京存量量房市场场趋势分分析 3. 220044年上半半年南京京房地产产发展特特征综述述 3.1 商品房房价格两两极分化化情况严严重，郊郊区与城城区商品品房价格格差距继继续拉大大，轨道道沿线物物业价格格攀升速速度明显显，但市市场接受受程度存存在较大大的差异异。 3.2 产品向向多元化化发展，户户型设计计更加人人性化 3.3 房地产产市场发发展态势势逐步趋趋于稳定定，价格格变化趋趋于理性性 3.4 新建商商品房市市场继续续升温，存存量房市市场交易易平
8、稳 第四节 消费者者调查1. 研研究背景景 2. 研研究说明明 2.1 样本特特征 2.2 样本量量 2.3 研究方方法 2.4 研究指指标 3. 被被访者的的基本特特征 3.1 被访者者年龄结结构 3.2 被访者者学历结结构 3.3 被访者者的家庭庭结构 3.4 被访者者家庭年年收入分分布 4. 购购房需求求特征分分析 4.1 面积需需求 4.2 套型需需求 4.3 理想的的购房区区域 4.4 楼型与与年龄特特征的交交叉分析析 4.5 不同区区域和楼楼型需求求交叉比比较 4.6 购房目目的分析析 4.7 年龄与与购房目目的的交交叉分析析 5. 准准购房者者价格需需求分析析 5.1 可以承承受
9、的最最高单价价 5.2 家庭年年收入与与可承受受总价的的交叉分分析 5.3 付款方方式 5.4 被访者者对南京京地区市市场房价价的评价价 6. 准准购房者者的媒体体接触习习惯及媒媒体影响响 6.1 媒体接接触 6.2 广告宣宣传和推推荐活动动的影响响力分析析 第五节 生活指指数评价价1. 生生活指数数评价 1.1 区域生生活指数数模型 1.2 应用与与测评结结果 2. 典典型楼盘盘生活指指数评价价 2.1 典型楼楼盘生活活指数模模型 2.2 应用与与测评结结果 3. 典典型楼盘盘性价比比分析 4. 抉抉策地产产研究中中心生活活指数专专项研究究 4.1 抉策策地产典典型楼盘盘生活指指数及性性价比
10、综综合分析析报告 4.2 抉策策地产楼楼盘项目目前期定定位研究究 4.3 抉策策地产市市场吸纳纳与性价价比定价价模型 第六节 媒体监监测与研研究1. 220044年二季季度南京京房地产产平面广广告投放放监测 1.1 楼盘报报纸平面面广告投投放总量量、排名名及投放放频率 1.2 分区域域投放量量统计 1.3 分物业业类型投投放量统统计 1.4 开发商商投放量量统计 1.5 报纸平平面媒体体房地产产广告总总量统计计 2. 220044年二季季度南京京房地产产网络广广告监测测分析 3. 220044年二季季度南京京市房地地广告营营销主题题与促销销活动分分析 3.1 房地产产营销主主题分析析 3.2
11、其它促促销活动动分析 4. 结结合消费费者调查查的媒体体影响度度分析 4.1 购房者者媒体偏偏好分析析 4.2 各类型型媒体广广告对购购房者决决策的影影响度 4.3 典型楼楼盘广告告策略浅浅析 5. 抉抉策地产产研究中中心营销销监测产产品简介介 5.1 竞争对对手SWWOT分分析 5.2 20003220044 南京京市主要要楼盘广广告投放放变化统统计与分分析 结 语1. 前前言 20004 年年上半年年中国房房地产经经历了宏宏观调控控最严厉厉的 “ 春天 ” ，监监察部和和国土资资源部日日前发出出在 220044 年 8 月月 311 日 前今年年各地必必须将经经营性土土地使用用权招标标拍卖
12、挂挂牌出让让的历史史遗留问问题处理理完毕；国务院院下发通通知，将将房地产产开发固固定资产产投资项项目（不不包含经经济适用用房）资资本金比比例从 20 提高高到 335 以上；银监会会加强了了对房产产信托的的监管力力度，房房地产开开发资金金将进一一步吃紧紧的趋势势已经明明朗；近近日中央央 5 家大型型房地产产企业受受命整合合国有房房地产行行业；针针对货币币供应量量增长偏偏快、信信贷增幅幅偏大、固定资资产投资资增长过过快的情情况，央央行今年年已经出出台并实实行了再再贷款浮浮息制度度、实行行差别存存款准备备金率制制度和提提高存款款准备金金率制度度三项政政策以调调整控制制过热行行业包括括房地产产行业的
13、的投资增增长，控控制通胀胀。众多多政策动动态表明明国家近近期在宏宏观调控控上 对对 房地地产行业业采取了了进行适适度打压压和紧缩缩态度。而在这这种背景景下， 20004 年年 6 月，全全国共完完成 商商品房 施工面面积 11654499.36 万平米米，同比比增长 23% ，其其中住宅宅 9334144.622 万平平米，同同比增长长 200.2% ，竣竣工面积积 2008888.499 万平平米，同同比增长长 144.4% ，其其中住宅宅 1229055.5 万平米米，同比比增长 7.88% 。其中房房地产业业投资额额为 554133.588 亿元元，同比比增长 28% ，在在各行业业中占
14、全全社会固固定资产产总投资资额的 24.8% ，各项项同比增增幅普遍遍有所回回落。 今年上上半年，全全国的商商品房销销售价格格比去年年同期上上涨 99.1% ，土土地交易易价格上上涨 99.5% ，房房屋租赁赁价格上上涨 00.8% ； 20004 年年二季度度以来中中国房地地产市场场继续升升温，价价格大幅幅上涨，与与一季度度相比，商商品房销销售价格格上涨 2.33% ，土土地交易易价格上上涨 44.1% 。从从统计数数据可以以看出，房房地产市市场的宏宏观调控控已经取取得一定定的效果果，投资资开始从从高位持持续回落落，但是是投资增增幅仍较较大，投投资结构构不够合合理、商商品房价价格继续续走高的
15、的现象仍仍然存在在。 根据南南京市统统计局发发布数据据：上半半年全市市完成生生产总值值 9002.881 亿亿元，同同比增长长 188.2% ，增增幅比去去年同期期高 44 个百百分点，比比全国平平均水平平高出 8.55 个百百分点，比比全省平平均水平平高 33.1 个百分分点；上上半年南南京城市市居民人人均可支支配收入入达 558399.322 元，同同比增长长 133.7 ，增增幅比去去年同期期高出 5.55 个百百分点；今年 1-55 月南南京市全全社会固固定资产产投资总总额达 3577.844 亿元元， 比比去年同同期增长长 300.5% ，房房地产开开发投资资额达 80.32 亿元，
16、 比去年年同期增增长 226.77% ，占占全社会会固定资资产投资资总额 22.45% ， 增幅有有所回落落。但 房价继继续稳步步上升，市市场需求求实现比比例有所所降低，这这是 220044 年上上半年南南京市房房地产市市场的基基本表现现。在房房地产金金融方面面，国家家连续出出台的相相关政策策，如提提高房贷贷门槛，减减少贷款款投放，对对南京市市房地产产业的影影响较大大，观察察南京市市 20004 年二季季度以来来的房地地产需求求实现情情况可以以发现，由由于拆迁迁量有限限，刚性性购房需需求减少少，消费费者普遍遍认为目目前房价价过高而而推迟购购房时间间，持币币观望群群体绝对对总量有有所增加加。在存
17、存量房交交易方面面，受贷贷款政策策的影响响，成交交量波动动较大， 5 月月成交量量降低， 6 月月有所恢恢复。土土地一级级市场方方面， 4 月月底国务务院办公公厅决定定农用地地转非农农建设用用地的审审批暂停停半年，南南京在半半年内停停止征用用农用地地。由于于南京市市国有储储备土地地充足，因因此短期期内不会会影响土土地的供供给，相相反，南南京市短短期内提提高了国国有土地地的供给给量，但但土地价价格仍然然继续稳稳步上升升。 根根据抉策策地产研研究中心心本期季季度调查查显示，南南京市 20004 年年二季度度房地产产市场有有两个主主要特征征，一是是商品房房总体供供需比和和新建商商品房的的供需比比都大
18、于于 1 ，说明明房地产产市场已已经供过过于求，买买方市场场已经到到来；二二是结构构性的供供求矛盾盾仍然很很突出，相相应的细细分市场场微观特特征错综综复杂。 众多多事实也也表明，南南京市房房地产市市场，已已进入全全面竞争争时代。市场表表现为供供需平衡衡被打破破，已出出现局部部的供过过于求的的状况，供供需依旧旧存在着着比较严严重的结结构性矛矛盾，价价格涨幅幅回落、某些层层次的商商品房交交易量有有所降低低、消费费者购买买心理更更加成熟熟。由于于市场逐逐步成熟熟，法律律法规的的不断健健全、产产品竞争争的加剧剧，一批批资金不不足的房房地产发发展商面面临被淘淘汰、优优势企业业之间开开始寻求求联合等等等，
19、一一个更开开放、资资源整合合水平更更高的新新市场平平台正在在形成中中。抉策策地产研研究中心心的基本本判断是是：未来来南京房房地产市市场的增增长率有有所放缓缓既是在在宏观调调控的影影响下的的合理表表现，也也是其走走向成熟熟与理性性的标志志，地产产企业只只有以科科学的发发展观为为指导，将将项目规规划建设设与城市市经济、文化的的发展结结合起来来，才能能打造出出市场能能够接受受、消费费者迫切切需要的的产品。 抉策地地产研究究中心将将继续以以建立并并完善适适应房地地产市场场发展的的信息指指标体系系及信息息共享的的基础平平台为己己任，以以及时的的微观市市场数据据支持市市场研究究，服务务于地产产开发企企业和
20、全全社会，为为南京市市房地产产市场的的健康发发展做出出应有的的贡献！ 2. 抉抉策地产产研究中中心研究究方法简简介 2.1 研究背背景说明明 随着房房地产市市场化进进程的加加速，产产生了对对专业房房地产市市场研究究、咨询询服务的的需求，特特别是迫迫切需要要对目前前房地产产市场状状况成体体系的市市场研究究评价模模型，抉抉策地产产研究中中心自 20001 年年开始组组建 抉抉策购房房会员俱俱乐部 ，并在在会员服服务、信信息反馈馈等数据据基础上上于 220033 年推推出 抉抉策房地地产市场场研究指指标体系系及研究究模型 ，研究究模型建建立在抉抉策地产产研究中中心独有有的 购购房会员员俱乐部部会员数
21、数据库、南京 70 典型楼楼盘数据据库、媒媒体监测测数据库库 基础础之上，主主要从微微观角度度，利用用专业统统计软件件，对三三大数据据库进行行统计分分析，从从而获得得研究报报告所需需的总量量及分量量数据。 抉策地地产研究究中心三三大市场场研究数数据库的的运行说说明： （ 11 ） 购房会会员俱乐乐部会员员数据库库 ： 抉策地地产研究究中心的的会员俱俱乐部建建立于 20001 年年中，截截至 220044 年 6 月月已经拥拥有会员员 1666822 名，这这些会员员具有的的最大特特征就是是他们均均为近期期有实际际购房需需求的 准购房房者 。所有的的会员数数据都经经过我中中心数据据采集人人员回访
22、访校验确确保其真真实性，并并提供一一系列的的服务吸吸引会员员及时更更新会员员数据。在所有有会员中中， 226-445 岁岁中青年年人群占占到会员员总数的的 700% ， 60% 的会会员家庭庭年收入入在 33-8 万元之之间，大大专以上上学历会会员超过过 655% ，会会员数据据中涉及及会员的的家庭基基本情况况（如：基本收收入、人人口结构构、现有有住房情情况等），购购房意向向情况（如如：意向向购房区区域、楼楼型、面面积、单单价、总总价等），购购房行为为及心理理特征（如如：购房房决策权权、购房房决策依依据、信信息获取取渠道、房价接接受度、涨跌主主观判断断等），数数据库现现有数据据量 1117 余
23、万条条。 （ 22 ） 南京 70 典型楼楼盘数据据库 ： 主要要包括楼楼盘基本本信息、价格数数据跟踪踪、销售售进程、周边生生活便利利程度等等，依据据抉策地地产研究究中心生生活指数数指标系系统进行行数据收收集和分分数评定定，对项项目全程程的营销销投放进进行监测测，目前前建立起起的比较较健全的的是 南南京市 70 典型楼楼盘价格格指数数数据库 。 收收录住宅宅、公寓寓、商住住写字楼楼、商铺铺别墅、工业园园区项目目及楼盘盘数据近近 4000 家家，签订订典型楼楼盘价格格指数数数据合作作协议近近 2000 家家。除基基本指标标外，以以月度为为监测周周期的数数据收集集项目近近 500 项。 （ 33
24、） 媒体监监测数据据库 ： 抉策策房地产产营销监监测模型型是针对对开发企企业及楼楼盘项目目，对能能够反映映房地产产营销投投放特征征的相关关数据进进行的长长期监测测，目前前监测范范围包括括报纸、电视、网络媒媒介、户户外广告告等。监监测范围围为南京京市所有有房地产产开发企企业的所所有项目目，每个个监测对对象的监监测数据据近 330 项项。 2.2 抉策地地产研究究指标体体系 说说明 考虑到到目前南南京房地地产市场场区域划划分习惯惯及各区区域的开开发状态态，本研研究报告告研究范范围为南南京七大大片区：城中、城北、城东、城南、河西、江宁、江北。 抉策地地产研究究中心常常规研究究报告的的指标体体系包括括
25、 市场场容量、产品结结构分析析、价格格指数、消费者者调查、生活指指数评价价、媒体体监测 六大部部分。本本报告以以以上六六大指标标全面衡衡量南京京市房地地产市场场的现状状及发展展水平，研研究和评评价开发发企业及及其产品品（商品品房）的的竞争力力及市场场地位，分分析市场场的未来来发展趋趋势。 市场容容量 即即总需求求量。需需求决定定供给。以抉策策购房俱俱乐部会会员数据据为基础础，从整整体的角角度，根根据购房房动机等等因素，获获得南京京房地产产市场的的市场容容量，在在该基础础上，分分析南京京房地产产市场总总容量及及分季度度容量、各区域域市场容容量、价价格层次次市场容容量、楼楼型市场场容量，及及各分量
26、量的变化化及发展展趋势。相关监监测模型型见报告告第 11 、 2 节节， 产品结结构分析析 主要要分析南南京房地地产市场场的土地地供应状状况、商商品房开开发状况况、存量量房、经经济适用用房供应应状况、从多角角度分析析楼盘供供应状况况，并结结合需求求状况 , 对对南京房房地产市市场的供供需结构构作深入入分析，给给出以月月度统计计量为基基础的总总供需比比及分物物业、分分片区、分版块块的类别别产品供供需比及及状况分分析，从从不同角角度研究究细分市市场需求求旺盛区区和供给给压力区区。（抉抉策地产产研究中中心市场场实际供供给量统统计模型型及供需需比模型型，详见见报告第第 2 节）。 价格指指数 以以 抉
27、策策南京 70 典型楼楼盘价格格指数数数据监测测平台 的数据据为依据据，重点点监测 南京房房地产市市场的价价格走势势、总体体加权均均价、各各片区加加权均价价、分物物业加权权均价，结结合片区区及个案案销售状状况，分分析其现现状及原原因，研研究市场场价格成成因及走走势。 消费者者调查 以 抉抉策购房房会员俱俱乐部会会员数据据库数据据 为基基础，每每季度进进行样本本总容量量为 5500 份以上上的抽样样调查及及深度追追访，经经过数据据分析，在在了解准准购房者者的基本本特征的的基础上上，研究究消费者者购房需需求、购购房行为为特征及及其变化化趋势。 生活指数数评价 抉策地地产研究究中心 区域及及典型楼楼
28、盘生活活指数评评价系统统 ，就就影响商商品房 生活便便利程度度的因素素进行指指标量化化分析，分分析片区区及典型型楼盘的的生活便便利程度度，给出出生活指指数评价价结果，并并结合商商品房价价格研究究楼盘的的性价比比。 媒体监监测 通通过对南南京各大大媒体（包包括报刊刊、户外外、网络络、电视视等）的的房地产产类广告告投放量量、投放放频次、投放额额等数据据的监测测，分析析开发商商的营销销投放特特征，结结合楼盘盘的开发发及销售售状况从从营销投投入的角角度研究究开发企企业、各各楼盘的的市场营营销状况况，对媒媒体影响响度、媒媒体偏好好、消费费者决策策影响等等做相关关研究，并并结合楼楼盘实际际营销状状况进行行
29、项目营营销效果果评价。 以上六六大指标标构成全全面衡量量南京市市房地产产市场、某区域域、某楼楼盘发展展水平、市场地地位及市市场竞争争力的综综合体系系，既独独立又互互相关联联，任何何单一指指标的研研究都不不能充分分说明市市场的全全貌，只只有经过过对各主主要指标标及分级级指标的的多维度度交叉关关联分析析，才能能比较全全面地反反映某一一区域在在某一时时间段内内真实的的市场状状态。 3. 名名词定义义商品房： 按楼楼型分为为新建房房和存量量房。按按用途分分为商品品住宅、写字楼楼和商住住楼、别别墅。 新建房： 包括括由开发发商负责责开发面面向所有有购房者者销售的的新建商商品房，政政府提供供土地开开发的经
30、经济适用用房，政政府控制制价格、销售对对象的中中低价商商品房。 存量房： 包括括已经取取得产权权证的商商品房业业主销售售的二手手房、仅仅仅取得得使用权权但无产产权可上上市的公公房。 南京市各各大片区区地理范范围定义义： 江宁片区区 ：绕绕城公路路以南，江江宁行政政区在内内的地区区； 河西片区区 ：内内秦淮河河以西地地区； 城东片区区 ：龙龙蟠中路路以东，宁宁镇公路路以南，光光华路以以北地区区； 城中片区区 ：龙龙蟠中路路以西，长长乐路以以北，建建宁路以以南，内内秦淮河河以东地地区； 城南片区区 ：长长乐路、光华路路以南，凤凤台南路路以东地地区； 城北片区区 ：建建宁路、宁镇公公路以北北地区；
31、江北片区区 ：长长江以北北南京市市区。 注：以上上定义仅仅限本研研究报告告。 4. 抉抉策地产产研究中中心常规规研究延延伸服务务本报告告为南京京抉策地地产研究究中心的的基础性性常规研研究报告告，是常常规层次次的市场场研究，比比较浅显显，我中中心可为为开发企企业、相相关决策策部门提提供各类类型、层层面的房房地产市市场调查查延伸服服务和专专项深度度研究。 开发商商在项目目开发前前期阶段段对市场场状况的的关注要要点主要要为： 地域房房地产市市场环境境、地域域房地产产市场容容量与产产品结构构 / 供需关关系；宏宏观经济济环境发发展状况况 / 区域内内房地产产市场状状况与变变化 / 准购购房者购购买力及
32、及消费特特征 / 区域域准购房房者特征征；地区区地价与与房价状状况 / 竞争争对手价价格策略略 / 销售周周期预计计与销售售进度控控制。 通过抉抉策楼盘盘数据库库系统获获得基础础数据 / 通通过中长长期分阶阶段市场场监测跟跟踪市场场变化动动态 / 通过过购房会会员俱乐乐部跟踪踪消费者者（准购购房者）动动态特征征，帮助助开发者者在项目目前期阶阶段获得得较精准准的数据据与关键键信息，提提供项目目的定位位决策建建议方案案 。 具体来来说，抉抉策地产产研究中中心可提提供以下下几个层层面的房房地产市市场研究究服务： 数据库库基础上上的产品品： 区区域市场场总体特特征监测测、数据据定制，时时间段内内分类项
33、项目营销销监测分分析报告告，个案案分析报报告； 专项市市场调研研： 区区域经济济、人口口、地理理、基础础设施、社会环环境专项项市场调调查报告告，时间间段区域域经济历历史、现现状、未未来发展展影响因因素分析析研究报报告，营营销环境境及市场场机会研研究即市市场环境境综合评评价，地地区消费费环境及及发展动动态分析析、消费费者需求求特征分分析，地地区房地地产市场场产品空空缺及市市场机会会研究报报告等。 深度市市场调研研： 项项目可行行性方案案包括产产品定位位、市场场细分方方案，定定价策略略、营销销战略建建议，投投资 - 效益益财务分分析、融融资策划划建议，项项目全程程营销解解决方案案。 注： 本报告告
34、基础数数据除特特殊说明明外，均均来自抉抉策地产产研究中中心 购购房会员员俱乐部部会员数数据库、南京 70 典型楼楼盘价格格指数数数据库、媒体监监测数据据库 。如果您您对南京京市房地地产市场场有较深深层次了了解的愿愿望和要要求，请请与南京京抉策地地产研究究中心联联系。 摘 要 1. 220044 年二二季度南南京房地地产开发发投资增增幅有所所回落 20004 年年 1-6 月月，南京京市完成成房地产产开发投投资 1110.35 亿元，比比上年同同期增长长 344.1% ；施施工面积积 16614.36 万平米米，同比比增长 46.9% ，其中中住宅面面积 112833.422 万平平米，同同比增
35、长长 499.6% ；新新建商品品房销售售持续走走旺，销销售面积积达 2216.35 万平米米，同比比增长 48.4% ，其中中住宅销销售 1187.05 万平米米，同比比增长 39.7% ；商品品房销售售额 884.992 亿亿元，同同比增幅幅高达 78.4% 。 2. 220044 年二二季度南南京房地地产市场场总供给给稍高于于需求。 根据据南京抉抉策地产产研究中中心楼盘盘数据库库的最新新数据， 20004 年年三季度度南京（包包括江宁宁、浦口口与六合合区域）新新建商品品房的供供给总量量约为 3144 万平平米 。 20004 年年二季度度，南京京房地产产市场商商品房总总供需比比已经是是
36、1.05 ： 11 ，供供略大于于求。新新建商品品房的供供需比是是 1.12 ： 11 。从从片区来来说，河河西的市市场需求求份额在在处于缓缓慢下降降的趋势势，城东东位居第第二，接接下来依依次是江江宁江北北、城中中、城南南和江北北。（南南京抉策策地产研研究中心心拥有南南京在售售楼盘的的精确资资料，有有能力对对以月度度为单位位的楼盘盘供给、吸纳作作出精确确统计与与分析，分分析模型型见第二二节中 4.22 所示示。） 3. 220044 年上上半年南南京房地地产开发发用地供供给状况况 截至到到 20004 年上半半年，南南京市主主城区及及江宁、江北片片区通过过拍卖成成交的地地块共 21 块，土土地
37、成交交总面积积为 1136.8 公公顷，成成交总金金额为 35.2 亿亿元，土土地平均均成交价价格为 24336.009 元元 / 平米， 20004 年年上半年年南京市市土地出出让楼面面地价为为 20030.08 元 / 平米米。 220044 年上上半年为为止，南南京新增增储备土土地 332 幅幅。 4. 220044 年上上半年新新建商品品房价格格稳中上上升，存存量房交交易量有有所下降降 20004 年年上半年年南京房房地产市市场新建建商品房房销售状状况平稳稳，半年年上升近近 3000 元元 / 平米，南南京新建建商品房房加权均均价达到到 48813 元 / 平米米，其中中商品住住宅加权
38、权均价达达到 446500 元 / 平平米，与与上季度度相比有有所上涨涨， 220044 年上上半年存存量房市市场交易易量有所所回落，但但各片区区二手房房均价均均有一定定幅度的的上涨。 ? 220044 年上上半年南南京市因因 拆迁迁产生的的购房需需求比例例明显下下降， 消费者者购房行行为趋向向理性，投投资购房房比例有有所下降降。 ? 20004 年二季季度南京京市住宅宅及公寓寓项目报报纸平面面广告投投放量仍仍然居于于各物业业的首位位，占投投放总量量的 777.779% ， 220044 年二二季度以以来，南南京市商商铺项目目的报纸纸广告投投放有较较大幅度度的下降降。 第一节 市场容容量分析析
39、市场容容量，是是指在一一段时间间内、特特定区域域市场中中、消费费者有购购买能力力支撑的的、对某某种商品品的现实实的和潜潜在的市市场总需需求量。由于存存在着大大量的购购房需求求，南京京的房地地产市场场近几年年一直处处于高速速发展的的阶段，但但市场中中结构性性的供求求矛盾却却日益突突出，这这种矛盾盾表现在在目前南南京房地地产市场场中区域域、价位位、楼型型、套型型等方面面的供应应与需求求（市场场容量）不不平衡。市场容容量分析析是房地地产市场场研究的的基础，及及时把握握市场容容量及产产品结构构层次的的变化趋趋势对了了解南京京房地产产市场有有着至关关重要的的作用。本节的的市场容容量分析析中，既既进行了了
40、总容量量分析，也也进行了了分区域域、价格格层次等等分容量量结构分分析。 1 20004 年年上半年年南京市市房地产产市场容容量分析析 20004 年年南京房房地产市市场总容容量包括括新建商商品房（商商业新建建商品房房、政府府推出的的经济适适用房和和中低价价商品房房）需求求和存量量房（二二手房和和上市公公房）需需求。根根据南京京抉策地地产研究究中心的的监测数数据， 20004 年年南京增增加新建建商品房房的需求求为 8800 万平米米，存量量房 5500 万平米米，共 13000 万万平米。这样， 20004 年年的总需需求为 14440 万万平米， 20003 年年由于各各种原因因（价格格、户
41、型型、套型型、地理理位置）未未实现的的需求为为 1440 万万平米。 20004 年年二季度度，南京京商品房房总需求求量（包包括一季季度未满满足的需需求 990 万万平米）为为 4115 万万平米。 20004 年上半半年南京京新增新新建商品品房需求求约为 4100 万平平米 , 存量量房需求求约为 2755 万平平米。 20004 年年上半年年南京房房地产市市场的总总需求为为 6885 万万平米。 鉴于于抉策地地产研究究中心 20004 年年第一季季度报告告的相关关论述，本本报告将将主要针针对第二二季度的的需求进进行分析析。 购房会会员俱乐乐部会员员的统计计数据表表明，南南京购房房的需求求成
42、因主主要包括括拆迁购购房、市市民改善善居住条条件购房房、结婚婚购房、投资购购房以及及城市化化进程所所带来的的购房等等。 我们将将 20003 年全年年、 220044 年一一季度以以及 220044 年二二季度的的购房动动因变化化情况在在图 11 列出出，从中中可以清清楚的观观察出南南京房地地产需求求中购房房动因变变化的趋趋势。 1.1 拆迁产产生的购购房需求求比例降降低 根据南南京抉策策地产研研究中心心的监测测数据， 20002 年年以来，拆拆迁一直直是购房房需求的的主要动动力，因因为拆迁迁购房需需求是相相对刚性性的。而而进入 20004 年年，拆迁迁购房的的比例下下降，由由一季度度的 22
43、4.220 下降到到二季度度的 220.550 ，主要要原因是是上半年年以来南南京市拆拆迁速度度下降及及拆迁量量骤降。随着南南京拆迁迁速度的的加快，拆拆迁购房房在 220044 年下下半年的的购房动动因的比比例将会会有所上上升，见见下图。 图 1-1 220033 年到到 20004 年二季季度购房房动因结结构图 20004 年年南京计计划拆迁迁近 33 万户户，加上上集体土土地拆迁迁，总的的拆迁户户数在 4 万万 55 万户户之间，这这一部分分拆迁户户的年需需求在 3600 万平平米左右右。 220044 年一一季度南南京市的的拆迁速速度较慢慢，进入入 5 月份，南南京明显显加快了了拆迁进进
44、程。到到上半年年为止，南南京已经经拆迁或或者正在在拆迁的的项目有有 155 个。 由于 20004 年年一季度度拆迁产产生的购购房需求求大部分分进入了了二季度度，一季季度拆迁迁量的减减少，使使得南京京市 220044 年二二季度因因拆迁产产生的购购房需求求也明显显减少，约约在 770 万万 平米米左右，占占市场容容量的 20.50 。 1.2 改善住住宅条件件是目前前购房需需求的主主体构成成 由于生生活水平平的提高高，产生生了大量量的以改改善条件件为目的的的对商商品房的的市场需需求。在在图 11 中可可以清楚楚看出，随随着南京京居民收收入水平平的提高高和消费费理念的的变化，改改善住宅宅条件的的
45、购房比比例持续续上升。 20004 年二季季度，这这部分购购房者在在 0.88 万户左左右，需需求量为为 1225 万万平米，占占南京总总体市场场容量的的 288.2 。 1.3 投资购购房比例例小幅下下调 银行实实际利率率超低、股市的的低迷及及投资风风险太高高，使得得大量的的民间资资本急于于寻找风风险较低低、回报报率较高高的投资资渠道，而而商品房房恰恰满满足了这这种投资资要求。投资购购房的基基本特征征是：投投资者的的购房需需求并不不是建立立在自己己的实际际需求之之上的，他他们的购购房心理理受众多多因素影影响，并并且极其其不稳定定，这一一点在图图 1 中可以以清楚的的反映出出来。 在图 1 中中可以看看出，投投资购房房者的比比例波动动较大。 20003 年全年年投资购购房的比比例只有有 177.100 ，随随着南京京房价的的攀升， 20004 年年一季度度投资购购房的比比例高达达 277.600 。进入二二季度，受受到政府府宏观调调控的影影响，特特