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2、工管管理企业业学院67套讲讲座+ 87220份资料./SShopp/422.shhtmll工厂生生产管理理学院52套讲讲座+ 139920份份资料./SShopp/433.shhtmll财务管管理学院院53套讲讲座+ 179945份份资料./SShopp/455.shhtmll销售经经理学院院56套讲讲座+ 143350份份资料./SShopp/466.shhtmll销售人人员培训训学院72套讲讲座+ 48779份资料./SShopp/477.shhtmll房地产市市场第一部分分 三明明城市规规划分析析一、 城城市发展展目标与与方向城市总体体目标l 三明市要要围绕永永安三明沙县城城市主轴轴线，
3、优优化城市市发展布布局，建建设成为为我省经经济发展展腹地、重重要工业业基地、绿绿色产业业高地、生生态旅游游胜地，成成为连接接沿海、辐辐射内陆陆、联动动周边经经济协作作区的重重要区域域性中心心城市。l 人口与面面积发展展目标全市：由由20005年的的2644万人发发展目标标到20010年年人口达达到2880万人人；市区区：由220055年的229万人人发展目目标到220100年的331万人人；市区区面积由由目前的的11.56平平方公里里发展目目标到220100年市区区面积达达到288万平方方公里。l 城市发展展方向三明市区区地形两两面夹山山，城市市呈带状状南北分分布，城城市发展展空间受受到限制制
4、。发展展方向是是推进市市区“南拓北北扩西进进”发展战战略，“南拓”重点抓抓好台江江、富兴兴堡两个个片区的的规划、开开发；“北扩”以贵溪溪洋、碧碧口住宅宅小区开开发为重重点，以以瑞云新新区规划划建设为为平台，把把中心区区与陈大大片区连连成一片片，并依依托陈大大高源等等工业集集中点引引导城市市向北延延伸，依依托碧湖湖、洋溪溪工业集集中点的的产业带带动，促促进城市市向东北北方向扩扩张；“西进”以入园园道路建建设为突突破口，重重点抓好好小蕉片片区的规规划、开开发，逐逐步扩大大市区建建成区面面积。二、城市市发展战战略l 启动市区区-沙县一一体化进进程三明市区区与沙县县开展以以市县一一体化区区域空间间整合
5、为为重点的的城市联联盟，将将遵循“通优势势互补、扬扬长避短短、资源源共享、设设施共建建、加快快发展”的思路路，以京京福高速速公路三三明连接接线和沙沙溪河为为主轴，以以金沙园园的开发发建设为为突破口口，沿沙沙溪河两两岸，重重点向沙沙县方向向拓展，逐逐步把市市区与金金沙园、沙沙县县城城连接成成为城市市带，形形成大三三明城市市发展格格局。通通过实施施撤县设设区，实实现整体体规划、产产业布局局、基础础设施、公公共服务务、城市市建设的的一体化化，推进进市区与与沙县一一体化进进程。l 调整产业业布局三明市区区保持工工业对城城市发展展的支撑撑作用，通通过实施施“退二进进三”，对生生产效益益不高、污污染严重重
6、、单位位用地效效益低的的企业，逐逐步引导导其“退市进进郊”、“退城入入园”、异地地扩改，改改善城市市环境，提提升土地地价值，构构筑三明明市区“外工内内商”的用地地布局形形态。据据规划了了解，对对生产效效益好的的三钢企企业仍然然保留在在市区，这这从城市市污染的的社会效效应来看看，其负负面影响响依然巨巨大。l 发展市区区、永安安城市联联盟，形形成市域域经济“两带一一圈”的发展展格局小结：三三明规划划前景总总体看好好，但受受地形和和产业限限制，未未来发展展有一定定局限性性。第二部份份 三明明房地产产市场分析析 三明市区区目前房房地产发发展状态态1、 三元区 城关板块块：三元元区主人人口聚集集地是城城
7、关，三三元区城城关，很很多街道道是较早早规划的的，规划划较差，楼楼房密度度大，建建筑形态态陈旧，但但它是三三元区的的商业中中心，完完善的生生活配套套，是大大家所能能接受的的。但随随着下洋洋片区的的开发，延延江滨路路出现一一些新的的楼盘，如如华宇双双城、江江滨豪园园。借空空气质量量及江景景住宅，引引导了部部份人群群向下洋洋分流。 台江板块块：政府府的规划划，三元区区政府迁迁移台江江，规划划面积330000多亩。预预计年底底开通的的台江大大桥拉近近台江老老区与新新区的距距离。政政府的搬搬迁带动动城市进进一步拓拓展，加加上城市市功能建建设的进进一步完完善，推推动了城城市的发发展。也也必将给给楼市发发
8、展带来来新的机机遇。2、 梅列区 列东板块块： 有地形形优势，政政府合理理的规划划，合理理的交通通网络，形形成了以以列东街街为主轴轴向周边边辐射的的商圈。业业态分布布相对较较为集中中，档次次较高。列列东板块块，是属属于梅列列区的CCBD，在在当地人人心中才才是真正正的市区区。利用用城市中中心地块块的稀缺缺，飞快快的拉升升房价，例例如阳光光城。 徐碧板块块：重机厂的的搬迁，原原重机厂厂成了市市中心的的一块宝宝地，三三明市政府发挥挥中心城城市优势势、发展展总部经经济、改改善投资资环境的的重大举举措。规规划为徐徐碧新城城中央商商务区，规划面面积1220亩，建建筑面积积52.89万万平方米米，建筑筑密
9、度330.44%，建建筑高度度85至至2000米，整整体工程程竣工后后将有5500余余家大型型企业入入驻办公公，将促促进市区区中心城城市聚集集与发展展。徐碧板块块现在建建设中的的项目有有：梅元元五星级级酒店、众众祥房地地产1119.55亩的商商住项目目、美的的大道1100亩亩、新城城首府1100亩亩。这些些较大的的楼盘在在今年年年底推出出，为三三明房地地产有着着着的推推进，同同时也加加激市场场竞争的的态势。楼盘分分布现在三明明市区在在售或即即将推出出的楼盘盘主要集集中在梅梅列，由由于重机机厂的拆拆迁，促促进了徐徐碧新城城的开发发，预计计今年下下半年，徐徐碧新城城的这三三个项目目都会陆陆续开盘盘
10、。随着今年年年底台台江大桥桥的开通通，也会会进一步步加快台台江板块块的发展展，区政政府的迁迁移促进进台江板板块的价价值提升升。预计计未来台台江板块块，房地地产业将将集中大大量放量量。 楼盘的品品质差异异化扩大大开发商基基本上为为本土企企业，实实力不强强、资金金溃乏。政政府捆绑绑式的出出让土地地，导致致拆迁成成本高、周周期长，开开发商以以时间换换空间（一一般用拉拉长销售售周期换换售价空空间）。行政执法法部门，利利用手上上职权，发发挥淋漓漓尽致，比比如外立立面、色色彩、材材料都要要把控。所以开发发商做法法就是破破坏品质质，寻求求利润。导致产品规划差、社区品质低，产品极其相似，大家都处于中低端产品的
11、混乱竞争中随着城市市的发展展，三明明向南北北延伸，楼楼盘的品品质会扩扩大差异异化。三三明楼盘盘的品质质不高，但但随着三三元台江江，梅列列徐碧新新城，出出现了一一些比较较大规模模的楼盘盘，不继继提升品品质，如如众祥、美美的大道道、新城城首府、外外滩一号号，加上上周边新新起的梅梅元五星星级酒店店、沃尔尔玛、三三元区政政府的南南移，必必将推动动三明市市房地产产一次质质的飞跃跃发展。 未来市场场竞争态态势逐渐渐激化三明房地地产发展展史年份95、99697、99899、00001-00202-00405-006070809价格500-6000700-8000800-900013000-144002000
12、0-3000020000-4000030000-5000030000-5000035000-70000三明房地地产起步步是955年，这这十五年年是平衡衡有升的的发展，003和006年发发展速度度较快，受受到金融融危机，房房价也比比较平稳稳。但随随着价格格的提升升，改变变供求关关系拉大大。2010020111年三三明市房房地产市市场放量量项目名称称外滩一号号新城首府府一期美的大道道众祥其它各楼楼盘建筑面积积（ ）18万平平2488万21万3466万预计3万万合计79万分析：三三明是一一个典型型的房地地产刚需需市场，（购购房群体体主要是是：政府府机关、事事业单位位、三钢钢、个体体工商户户、住宅升升
13、级）。分析依依据：l 在售项目目客群参参考三明市区区本地客客群是市市区普通通商品住住宅的主主力购买买客群，以以自住为为主，投投资性需需求较少少。别墅墅项目购购买客群群则主要要为本地地私营业业主、政政府高级级官等高高收入阶阶层。l 消费者分分析参考考三明周边边县市消消费者对对市区购购房情结结趋淡，尤尤溪往福福州购房房，大田田往厦门门购房，沙沙县、永永安本身身发展比比三明还还好，因因此市区区对周边边县市影影响力弱弱，消费费者被分分流往外外地置业业；本市市区消费费者受城城市重工工业污染染影响，多多数高学学历的少少壮派往往外地发发展，年年富力强强的企业业高层在在厦门等等地均有有置业，只只有当地地政府公
14、公务员、院院校教师师、大型型国有企企业工薪薪层、烟烟草、电电信等当当地效益益较好企企业职员员在此置置业，以以满足工工作便利利。l 市区房租租收益低低三明市区区中心地地段两房房一厅月月房租在在7000元/左右，租租金收益益低廉打打压长线线投资者者信心。综上所述述：对于于本市区区客群为为主，刚刚性需求求为主城城市市场场。20010年年之前的的项目已已经分流流了部分分刚性客客户，加加上了220100年这么么大的放放量，将将导致整整个市场场竞争态态势激化化。同时时也带动动了房地地产业的的发展，从从20110发的的楼盘规规模来看看，楼盘盘已经逐逐步的专专业化及及规模。但但现阶段段难以形形成大规规模购房房
15、热潮。房价与与销售情情况项目名称称推出时间间主力户型型推出数量量（套）销售率（%）平均单价价（元/）阳光城20088年100月三房11181644410052000水榭新城城（二期期）20099年7月月二房11105738053000滨江新城城20099年111月三房1110110889545000江滨豪园园20099年122月三房11106249556000华宇双城城20099年122月三房12205008054000外滩一号号（一期期）20100年022月二房8883677051000l 从上面数数据可以以看出，大大部份楼楼盘均在在09年年年底推推出，008年正正值政策策调控、楼楼市遇冷冷
16、，楼盘盘也在观观望。l 09年年年底，正正处于楼楼市复苏苏，所以以推出的的楼盘有有较好的的销售效效果。l 新推楼盘盘，基本本上是闹闹市边缘缘，价格格范围550000元左右右，但随随着市场场放量的的增大，市市场楼价价增幅会会受到限限制，增增幅会趋趋向缓慢慢。消费者者洞察主要客客户年龄龄层消费人群群多以336-449岁之之间的中中年人为为主，这这部分人人群正处处于事业业颠峰，经经济相对对宽余。35岁岁以下的的人群中中部分购购房人是是向父母母、亲戚戚借款买买房结婚婚或作为为一种长长线投资资，这相相对具有有一定风风险，但但发展形形势一直直很看好好。客户职职业分析析通过对各各楼盘消消费客群群调查，我我们
17、得知知购房群群体的主主要组成成部份：政府机机关、事事业单位位、三钢钢、个体体工商户户。各职职业所占占的比例例企事业业、三钢钢、商户户（包含含乡下及及周边县县）各占占三分之之一。客户心心理典型的炫炫富心理理，攀比比心理使使得他们们更注重重“面子”，都喜喜欢往市市中心挤挤，购房房时喜欢欢找“关系”打折，所所以出现现大部份份房子都都是开发发商的关关系户。区域需需求整个客户户群体对对区域划划分的概概念性非非常强。虽虽然相差差几公里里，但是是梅列的的基本上上不去三三元购物物，买房房的更少少了，列东东的也基基本上不不去列西西买房子子。未来客客群分析析要点：本本市区客客群为主主，刚性性需求为为主。由于三明明
18、市区城城市辐射射力有限限，对周周边客群群吸纳能能力弱，本本市客群群依然是是将来市市场主角角；内需需型市场场决定未未来客群群仍然是是以自住住型需求求为市场场主导投投资性需需求较少少。代表楼楼盘分析析阳光城城项目名称称阳光城地理位置置项目位于于东新四四路与列列东路的的交叉口口项目规划划建筑面积积30000000m；占地地面积7760000m；商业业面积：700000mm。住宅共有有15幢幢楼构成成。2幢116F小小高层、110幢117F小小高层、1幢226F、22幢288F。车车位:约约7255个(住住宅车位位4988个，商商业车位位1377个，地地上车位位90个个）产品分析析主力房型型：三房房两
19、厅两两卫两阳阳台；面面积范围围：866m-2885m ；主主力面积积：1118销售价格格一期均价价40000元/；二期均价价 48800-52000元/；三期52200-57000元/；楼层价差差30-60元元/m；朝向向价差：80-1800元/ m销售状况况销售率在在1000%左，已已经交付付使用购买客群群主要购房房群体：政府机机关、事事业单位位、三钢钢、个体体工商户户。项目点评评项目位于于列东街街与东新新四路交交接处，处处于市中中心繁华华地带，加加上项目目具备一一定的规规查模，可可塑造性性强。项项目本身身也规划划了7万万m商业，为为本项目目形象有有了很大大的提升升。当时时此项目目是在售售楼
20、盘中中最中心心，规模模最大的的盘。在在营销中中，没有有可比性性，靠地地理的优优势，拉拉高售价价。 华宇双城城项目名称称华宇双城城地理位置置项目位于于江滨路路下洋吊吊桥旁项目规划划建筑面积积6万mm；占地地面积666600m；总套套数：6624套套；住宅宅共有22幢5220户，层层高244-288。车位位1200个产品分析析2房722套，33房4228套。面面积：882-1132。销售价格格均价54400元元/；起价446000元/；最高高62000元/；车车位100万元/个销售状况况销售率在在80%左右，112月228日开开盘，但但项目也也没正式式开盘，楼盘的销售很大一部份来自老板的关系户，在
21、没有开始卖的时候，关系户已经交完订金，基本上都是开发商自己卖掉的，代理商只是帮忙做一些报备及合同事务。也没有做太多的广告推广，推广费用预计十万元左右。购买客群群主要购房房群体：以刚性性需求为为主。（政政府机关关、事业业单位、三三钢、个个体工商商户）。项目点评评项目位于于项目位位于江滨滨路下洋洋吊桥旁旁，本身身项目体体量小，容容积率77.688，品质质上没办办法塑造造，但凭凭着沙溪溪河优越越的景观观资源和和空气质质量及开开发商的的人脉，也也去化了了80%。同时时也表明明市场供供求关系系还是比比较合理理的。 江滨豪园园项目名称称江滨豪园园地理位置置项目位于于新市中中路（会会展中心心旁）。项目规划划
22、项目是与与会展中中心捆绑绑的，会会展中心心由开发发商建设设，会展展中心11-2层层商场归归开发商商所有。项项目总占占地面积积：122万；总建筑筑面积：63万万；总总户数6625套套。车位位16个个。产品分析析二期：1130四房550多户户；1000-1120三房2200套套；300单身公公寓500几户销售价格格一期：442000-56600元元/，均均价50000元元/；二期：447000-60000元元/；层差价价：400-500元/。店面未售售，二层层商场均均价70000元元/销售状况况一期售馨馨，二期期销售率率95%。开盘盘当天打打9.99折，一一次性付付款9.8折。项项目比较较注重推推
23、广，广广告范围围广告，各各县市广广告都有有做。主主要媒介介：短信信、广电电报、户户外、车车体。购买客群群主要购房房群体：下洋、城城关、机机关单位位、周边边县。抄抄房客占占有200%，主主要是机机关单位位人群。项目点评评紧临沙溪溪河，景景观资源源丰富，项项目具备备一定的的规模，本本身开发发商建的的会展中中心一投投入使用用，捷龙龙购物广广场的进进驻，完完善周边边的配套套。当地地人对下下洋的环环境概念念，就是是空气质质量高。总总体有利利于项目目品质的的提升，也也加强了了客户的的认可度度。 滨江新城城项目名称称滨江新城城地理位置置项目位于于列西的的西江滨滨路项目规划划占地面积积：1110亩。规划三期期
24、，一期期总建：4.22万；二期总总建：44.7万万；三三期总建建：5.2万。总套数：11008套。项项目有224幢，33幢288F 、112幢116F 、8幢幢11FF 、11幢7FF 办公公楼。车车位：3355个个产品分析析主力户型型：三房房二厅二二卫 面积积范围：85-2885 主力力面积： 855-1228销售价格格均价：445000元/销售状况况总去化率率97%。一期期开盘66月199日，二二期开盘盘7月中中旬，三三期开盘盘12月月底开盘盘，三明明市第一一个出现现提前一一天排队队的现象象。现在在未销售售的产品品全部是是顶楼及及底楼的的复式（底底楼复式式，单层层面积）。购买客群群主要购房
25、房群体：三钢占占的比重重较大。项目点评评项目较大大，可形形成较好好的生活活小区，项项目注重重本身品品质规划划，建设设了较大大规模的的园林景景观。景景观资源源丰富，依依山傍水水，有利利于小区区品质的的刻画及及品质提提升。项项目临三三钢，可可以较好好的吸引引三钢的的客户。客户群体体对区域域划分的的概念性性非常强强，项目目位于列列西，列列东人接接受程度度很差，但但由于东东新五路路大桥的的通车，利利用价格格的优势势，也吸吸引了一一部份列列东的客客户。外滩一一号项目名称称外滩一号号（一期期）地理位置置北江滨路路西客站站旁项目规划划总建筑面面积188万；容积积4.11；密度度：300%一期规划划34441
26、1.53，总套套数3667户。沿河布置置五栋高高层，11、4号号楼288层，22号楼333层，33号300层，55号楼118层。产品分析析 1220三三房344套88二二房1556套50一一房911套销售价格格均价：550000元/；起价价：46600元元/销售状况况 销售率率70%左右购买客群群城关、机机关单位位、周边边乡下项目点评评边上有西西沙河，延延河边5500米米，有较较好的景景观面，有有利于楼楼盘品质质的提升升。周边配套套未完成成熟，临临西站，火火车站，生生活便利利，但生生活环境境较差。项目离三三元新行行政中心心，一公公里，未未来有一一定的潜潜力，吸吸引了机机关单位位人群置置业。项目
27、注重重品牌的的推广，对对知名度度有很大大的提升升。水榭新新城项目名称称水榭新城城（二期期）地理位置置沙溪河西西侧，紧紧邻梅列列大桥项目规划划建筑面积积：16602556.775；总户数数：13372户户；容积率率：3.2277；绿化率率：255%产品分析析一期： 主力户户型：三三房两厅厅两卫两两阳台 面面积范围围：833m-1229m 主力面面积： 86mm-1229m二期：1140四房661套；1100三房2290套套；800两房2222套套销售价格格一期9-12#楼099年7月月5日开开盘，均均价48800元元/二期均价价53000元/销售状况况一期售馨馨 一期售售二期销销售率990%购买
28、客群群三刚比重重较大、机关单位、周边乡下项目点评评项目规模模为较大大且容积积率相对对较低，产产品品质质相对较较好且可可形成一一定的规规模效应应；依山傍水水，紧临临沙溪河河，景观观资源相相对较丰丰富；自身规划划配套相相对较完完善，有有利于未未来居住住品质的的提升；列西消费费者认可可度比较较差，以以及商圈圈的未成成熟，不不利于短短期价值值提升。众祥项项目项目名称称众祥项目目（案名名未定）地理位置置项目位于于徐碧新新城，重重机厂地地块项目规划划项目位于于徐碧新新城。占占地面积积：1119.55亩。总总建：334.66万。总总商业面面积：5500880。产品分析析一期总建建：144.6万万，一一期总共
29、共五幢，首首先推第第5幢，11-4层层是商场场（74480），55-333层是住住宅，22梯7户户。53单单身公寓寓56户户；1033三房房56户户；85两房884户。销售价格格未开盘销售状况况购买客群群项目点评评属于徐碧碧新城中中央商务务区，虽虽然商圈圈未城熟熟，但对对于整体体规划开开发，有有利于住住宅价值值的提升升，随边边周边配配套的建建成，发发展潜力力较大，可可以进一一步提升升价值。 美的大道道项目名称称美的大道道地理位置置项目位于于徐碧新新城，重重机厂地地块项目规划划占地面积积：1110亩。总总建：221万。一期期5幢，建建筑面积积7万多多，层层数277、300，容积积3.22，车位位
30、配比11:0.5产品分析析一期总户户数7000多套套，1000三三房占550%，770多三房占占30%，1440三三房半占占10%，底层层顶层复复式占110%。销售价格格未开盘销售状况况购买客群群项目点评评属于徐碧碧新城中中央商务务区，虽虽然商圈圈未城熟熟，但对对于整体体规划开开发，有有利于住住宅价值值的提升升，随边边周边配配套的建建成，发发展潜力力较大，可可以进一一步提升升价值。 新城首府府项目名称称新城首府府地理位置置项目位于于徐碧新新城，重重机厂地地块项目规划划一期1幢幢，总建建2.448万，层高高28层层，2-4层单单身公寓寓，共778间。地地下停车车场3：1。底底商200间左右右，面积积30-1200。产品分析析31单单身公寓寓78间间，54一一房244间，75两两房844套，130三房884套销售价格格未开盘销售状况况购买客群群项目点评评属于徐碧碧新城中中央商务务区，虽虽然商圈圈未城熟熟，但对对于整体体规划开开发，有有利于住住宅价值值的提升升，随边边周边配配套的建建成，发发展潜力力较大，可可以进一一步提升升价值。