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1、21年房地产估价师考试真题及答案7卷21年房地产估价师考试真题及答案7卷 第1卷 根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产（ ）时，便为最高最佳使用。A 与外部环境最协调 B 达到规模递增C 内部构成要素的组合最适当 D 外部环境与内部因素相关联E 外部环境要素为最适当的组合正确答案：AC 收益递增递减原理可以帮助我们确定( )。A最佳用途和最佳规模B最佳集约度C最佳规模和最佳集约度D最佳用途正确答案：C答案 C它揭示的是两种投入产出关系：一种是在一种投入量变动而其他投入量固定的情况下的投入产出关系；另一种是在所有的投入量都变动的情况下的投入产出关系。关于房地产估价报告签名、盖章的
2、说法，正确的有（）。A注册房地产估价师可以盖个人印章不签名B注册房地产估价师可以只签名不盖个人印章C至少有两名注册房地产估价师签名D法定代表人或执行合伙人必须签名E房地产估价机构必须加盖公章答案：A,B,C,E解析：关于房地产估价报告签名、盖章的说法有：致估价委托人函应加盖房地产估价机构公章，不得以其他印章代替，法定代表人或执行事务合伙人宜在其上签名或盖章，并注明致函日期。该致函日期即为估价报告出具日期。估价师声明应写明所有参加估价的注册房地产估价师的姓名和注册号，并应由本人签名及注明签名日期，不得以个人印章代替签名。非注册房地产估价师和未参加估价的注册房地产估价师不得在估价师声明上签名。该声
3、明对签名的注册房地产估价师也是一种警示。在估价报告使用期限内使用估价报告的，相关责任应由在估价报告上盖章的房地产估价机构和签名的注册房地产估价师承担。 一国政府通过中央银行确定的各种利率是固定利率。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：禁止流通物和限制流通物都不能作为拍卖标的。（）答案：错解析：本题考查的是拍卖标的、报价方式及类型。限制流通物可作为定向拍卖的标的物。参见教材P398。 被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。地上附着物是指依附于土地上的各类地上、地下建筑物和构筑物，如房屋、地上(下)管线等，但不包括水井。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年
4、房地产估价师考试真题及答案7卷 第2卷登记账簿的直接依据是（）。A、自制凭证 B、原始凭证 C、记账凭证 D、会计报表答案：C解析：本题考查的是会计基本核算方法。填制记账凭证的目的是作为登记会计账簿的直接依据。参见教材P374。房地产境内投资与境外投资之间的比例结构分析属于产品结构分析。（）答案：错解析：本题考查的是房地产市场结构。投资结构：如直接投资与间接投资、开发投资与置业投资、个人投资与机构投资、境内投资与境外投资等。参见教材P37。某类房地产2022年1月的市场价格为4230元/，2022年9月的市场价格为4654元。根据上述数据，2022年1月至9月，该类房地产市场价格的平均环比月上
5、涨率为（）。A.1.07%B.1.11%C.1.20%D.1.25%答案：C解析：本题考查的是市场状况调整的方法。46544230（1t）n，n=8，t1.20%。 下列影响房地产市场的因素中，与其他三项不同类的是( )。A基础设施状况B城市或区域总体经济发展水平C产业与结构布局D社区和城市发展形态正确答案：D答案 D A、B、C三项属于经济环境因素，而D项属于社会环境因素。 征收土地要通过（ ）的审批。A村委会B乡(镇)级人民政府C市级人民政府D省级人民政府E国务院正确答案：DE片收土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府。下列各项中，属于水平指标的有（）。A.序时平均数 B.变异系数
6、C.平均值 D.平均差 E.发展水平答案：A,E解析： 本题考查的是水平指标。水平指标包括发展水平、序时平均数。21年房地产估价师考试真题及答案7卷 第3卷 某开发商获得某项目用地4200 m2，规划建设用地面积4000m2，总容积率为6.5，地上建筑容积率为50。项目开发周期2年，购买土地使用权后半年开始建设，工期为1.5年，购买土地使用权费用7200万元，建造成本4000元m2 (包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用)，其他工程费为建避减本的10，管理费用为土地成本、建造成本和其他工程费的5，贷款利率为12，按季计息，融资费
7、用为贷款利息的10。项目可出租面积系数为0.85，预计建成后前两年年租金为2100元m2，以后逐年提高6，运营成本占租金收入的12，空置率为10，当前房地产投资收益率为15，土地使用权期限为50年，且土地使用权出让合同中已约定不可续期，建筑物为框架结构，试求该项目成本利润率。(假设土地购置费于期初一次性投入，土地管理费在前期均匀投入，建造成本、其他工程费和建设期管理费在建设期内均匀投入)正确答案： 对于有租约限制的房地产，如果是为城市房屋拆迁补偿目的而进行估价的，不必考虑房屋租约的影响，应视为无租约限制的房地产进行估价。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 评估某套住宅价格中，进行区位状况
8、调整时，比较、调整的内容包括（ ）等。A环境景观B离市中心距离C朝向D城市规划限制条件E地势正确答案：ABC宅基地上的房屋所有权人与房屋所占用土地的所有权人不一致。（）答案：错解析：房屋登记办法规定，办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。因此，房屋所有权人和该房屋占用的土地使用权人，必须同属一人。在办理产权登记时，如发现房屋所有权人与该房屋所占用的土地使用权人不属同一人，应查明原因。下列房地产估价活动中，能够较好的控制评估中的误差的做法有（ ）。A.选择评估方法时，理论上适用的方法都必须选用B.建立估价报告内部审核制度C.遵循估价程序D.选择适用的估价
9、原则E.过度利用估价假设和限制条件，控制评估风险答案：B,C,D解析：本题考查的是房地产估价误差。选项A错误，有些方法理论上适用，但是可能受客观条件限制，无法实际运用。无法使用的要给予合理说明。选项E，不得过度使用估价假设前提和限制条件。P19。甲与乙签订商品房买卖合同，如甲有侵权行为，依据民法通则，诉讼时效期间从( )时起计算。A、 合同签订B、 合同生效C、 权利被侵害D、 乙知道或者应当知道权利被侵害答案：D解析：民法通则规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。如果权利人不知道或不应当知道权利被侵害，诉讼时效期间即不应开始。但是，从权利被侵害之日起超过20年的，人民法院不
10、予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。21年房地产估价师考试真题及答案7卷 第4卷 下列关于商品房屋销售的表述中，正确的是（ ）A商品房买卖合同约定的面积误差不的超过3%B按何种面积计价，就按何种面积登记发证C按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积D商品房买卖合同对面积误差无约定的，应据实计算房价款正确答案：C 只要缴纳增值税、消费税、营业税的地方，除税法另有规定者外，都属征收城建税的范围。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：按使用功能不同，地下室可以分为（）。A.普通地下室 B.砌体结构地下室 C.钢筋混凝土结构地下室 D.砖墙结构地下室
11、 E.人防地下室答案：A,E解析：本题考查的是地基、基础与地下室。按使用功能不同，地下室可以分为普通地下室和人防地下室。不同类型房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面均存在较大的差异，因此可以按照房地产的用途，将其分解为若干子市场。（）答案：对解析：本题考查的是房地产市场细分。不同类型房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面均存在较大的差异，因此需要按照房地产的用途，将其分解为若干子市场。房地产资产的物业类型主要包括居住物业、商用物业、工业物业和特殊物业。哪一种物业属于什么类型也不是一成不变的。比如，居住小区的车库，如用于业主自己停放私
12、家车，就属于居住物业；如用于业主向外出租，收取租金，就属于商业物业。 ( )答案：对解析：微观经济学的研究对象是价格与供求的关系。 ( )答案：错解析：微观经济学的研究对象是单个经济主体的经济行为。21年房地产估价师考试真题及答案7卷 第5卷居住区绿地系统中居住区公园、居住小区公园、林荫道、居住组团的小块绿地都属于公共绿地。答案：对解析：公共绿地指居住区内居民公共使用的绿化用地；如居住区公园、居住小区公园、林荫道、居住组团的小块绿地等； 债券发行时，若市场利率低于债券利率，则债券的发行价格往往低于债券的票面价值。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：我国写字楼分类尚无统一标准，国外通常将写字
13、楼分为（）等级。A、两个B、三个C、四个D、五个答案：B解析：考点:写字楼物业的分类。国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。甲房地产开发公司在地震烈度为7度的A市以出让方式取得一宗住宅用地，面积100000m2，成交价格10亿元，并组建项目公司。按规划方案，拟建设15栋进深20m的高层板式住宅楼，其中，地上一层为停车间，建筑面积1600m2，二二十二层为住宅，每层的建筑面积1760m2，平均户型面积120m2；地下一层建筑面积80000m2，其中停车位60000m2（平均30m2/车位），其他为人防工程。项目建安成本及各项税费投入5000元/m2，计划销售价格为：住宅10000元/m2，车位
14、15万元/个，停车间20000元/m2。项目投资方案为：40%为自有资金，60%为贷款资金。该项目以下各类合同属于从合同的为（ ）。A.借款合同B.施工合同C.保证合同D.抵押合同答案：C解析：本题考查的是合同法概述。根据合同是否必须以其他合同的存在为前提而存在，将合同分为主合同与从合同。主合同是指不以其他合同的存在为前提即可独立存在的合同。从合同是指不能独立存在而以其他合同的存在为存在前提的合同。例如，甲与乙订立借款合同，丙为担保乙偿还借款而与甲签订保证合同，则甲乙之间的借款合同为主合同，甲丙之间的保证合同为从合同。押题考前联网自动更新，暂无试题答案：B解析： 丙在购买该房屋的过程中可以申请
15、（ ）。A住房公积金贷款B自营性个人住房贷款C个人住房组合贷款D单位购建房贷款正确答案：AC21年房地产估价师考试真题及答案7卷 第6卷某宗商用房地产于30年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为20年，房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，报酬率为8%，则（）。A该房地产的收益价格为136.73万元B该房地产的收益价格为143.89万元C以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为5.14D该房地产的合理经营期限为15年E该房地产的合理经营期限为20年答案：B,C,D解析：该房地产的合理经营期限n=28/2+1=15（年）。根据收益法中
16、净收益按一定数额递减的公式计算该房地产的收益价格，V=（A/Yb/Y2）11/（1+Y）n+b/Yn/（1+Y）n=（28/8%2/8%2）11/（1+8%）15+2/8%15/（1+8%）15=143.89（万元）。净收益乘数是房地产的价格除以未来第一年的净收益所得的倍数，即NIM=V/NOI=143.89/28=5.14。房地产估价原则是为了使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提有认识上的一致性，对同一估价对象的估价目的具有相似性。（）答案：错解析：本题考查的是房地产估价原则的作用。后半句错误。应为“对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点的评估价值趋于相同或近似”。参见教材P154
17、。 某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500,层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建价格为2000元/。假定层高没增加0.1m，建造费用每平米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（ ）万元。（建筑物报酬率为10%）A11.80B16.07C23.57D31.07正确答案：D某建筑物的建筑面积为500m2，重置成本为3600元/m2，经济寿命为50年，实际年龄12年，有效年龄10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装饰装修
18、的重置成本为600元/m2，平均寿命为5年，年龄为3年；设备的重置成本为60万元，平均寿命为10年，年龄为5年。残值率假设均为零。则该建筑物的物质折旧额为（ ）万元。A.65.6B.67.6C.70.6D.77.6答案：B解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。（1）门窗等损坏的修复费用2（万元）；（2）装饰装修的折旧额6005003/518（万元）；（3）设备的折旧额605/1030（万元）；（4）长寿命项目的折旧额（360050020000600500600000）10/5017.6（万元）；该建筑物的物质折旧额2183017.667.6（万元）。P322。某工厂有甲、乙两个厂区，两个厂区
19、的土地均以划拨方式取得。目前甲厂区已补交土地使用权出让金，办理了出让手续，并整体出租给另一企业使用，租赁合同尚未到期。现该工厂因发展需要，决定转让甲厂区房地产，抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区扩建厂房，为此委托某房地产估价机构同时对两个厂区进行评估。评估甲厂区房地产市场价值时，应当优先考虑选用的估价方法是（）。A.成本法B.收益法C.假设开发法D.基准地价修正法答案：B解析：收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。本案例中，因为甲厂区有出租收益，有收益或类似房地产有收益的应把收益法作为一种估价方法，因此应采用收益法估
20、价。 房地产开发项目确定后，开发企业就应尽早制订物业管理方案，但不可聘请物业服务企业代为制订。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师考试真题及答案7卷 第7卷城乡规划管理部门在（）中，将确定建设用地及代征城市公共用地范围和面积，根据项目情况提出规划设计要求。A、规划意见书（选址）B、建设用地规划许可证C、建设工程规划许可证D、建设工程施工许可证答案：A解析：本题考查的是确定规划设计方案并获得规划许可。城乡规划管理部门在规划意见书（选址）中，将确定建设用地及代征城市公共用地范围和面积，根据项目情况提出规划设计要求。参见教材P72。甲公司通过出让方式取得一宗建设用地使用权，规划
21、用途为普通住宅，建筑控制高度为 30 米。该项目计划建设工期 2 年，项目可行性研究确定的投资额为 3 亿元。甲公司取得土地后立即开展了该项目的建筑设计工作，并于半年后开工，由于资金紧张，甲公司以该宗土地及在建工程向乙银行抵押融资，签订了期限为 2 年的借款合同，并共同办理了抵押登记。1 年后，该项目实际投资额占全部开发投资总额的 60。随后，甲公司因拖欠工程款被债权人丙公司起诉，丙公司要求人民法院强制拍卖其土地及在建工程，以偿还到期债务。甲公司从乙银行取得的贷款属于（）。A.中期贷款B.担保贷款C.特定贷款D.自营贷款答案：A,B,D解析：贷款的种类包括：贷款按发放时是否承担本息收回的责任及
22、责任大小，分为自营贷款、委托贷款和特定贷款。其中，委托贷款是指由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金，由贷款人（即受托人）根据委托人确定的贷款对象、用途、金额期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款。按贷款使用期限的长短，分为短期贷款、中期贷款和长期贷款。其中，中期贷款指贷款期限在 1 年（不含 1 年）以上 5 年以下（含5 年）的贷款。按贷款发放时有无担保品，分为信用贷款、担保贷款、票据贴现。其中，担保贷款是指贷款人对借款人以自己或其保证人的资产作担保而发放的贷款。因此，本例为委托贷款、中期贷款和担保贷款。 从专业估价角度来讲，房地产估价的核心是为了特定的目的，对特定的房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：一般来说，债券具有( )特征。A.偿还性 B.决策参与性 C.流动性 D.安全性 E.收益性答案：A,C,D,E解析：一般来说，债券具有以下特征：偿还性。收益性。流动性。安全性。 在现金流量折现法中，对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，主要是根据估价时的房地产市场状况来预测的。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 功能定位的目的，是为市场提供有较高性能的产品。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：