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1、2022房地产估价师考试答案7辑2022房地产估价师考试答案7辑 第1辑 关于房地产中介服务机构的业务管理，说法错误的是（ ）。A房地产中介服务人员承办业务，由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面合同B房地产中介服务机构和人员对委托人提供的资料文件，有保密的义务，未经同意不得转借相关资料C中介服务人员可以同时在两个中介服务机构_丁作D对伪造、涂改、转让各种中介人员执业资格证、合格证的，县级以上房地产行政主管部门收回资格证书或者公告证书作废，并可处以1万元以上3万元以下的罚款正确答案：C规定商品房预售实行预售许可制度的法律是( )。A.城市房地产管理法B.城市房地产开发经营管理条例C.城市商
2、品房预售管理办法D.城市房地产转让管理规定答案：A解析：城市房地产管理法规定商品房预售实行预售许可和商品房预售合同登记备案制度。甲公司承租了一栋建筑面积为 10000的旧商业大楼，承租期为 20 年，前 3 年租金保持不变，每年为 600 元/，以后每年递增 3。该公司用 1 年时间，将该商业大楼装修改造成共有 400 个摊位的专业市场，装修改造费用共 1000 万元。装修改造完成后，公司计划将摊位出租，按年收取租金，前 2 年租金保持不变，以后每年递增 5。如果专业市场的运营费用为摊位年租金的 40，甲公司目标收益率为 10，装修改造费用在第 1 年年初一次性投入，其他收支均发生在年末（不考
3、虑空置损失），请计算该公司达到目标收益率时，前2 年平均每个摊位的最低年租金。答案：解析：（1）前三年每年承租旧商业大楼的租金为 60010000600（万元），设甲公司前2 年平均每个摊位的最低年租金为?元，则甲公司前 2 年的最低年净收益400（140）x/100000.024 （万元）。（2）甲公司达到目标收益率且满足最低年租金情况下，甲公司的财务净现值为 0。 预租售收入可以作为房地产开发项目的资金来源。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：(2022真题) 李某自用位于地下的工业厂房，应税房产原价为100万元，2022年应缴纳房产税最多为（）元。A.4200B.5040C.540
4、0D.6480答案：D解析：本题考查的是房产税。工业用途的房产，以房屋原价的50%60%作为应税房产原值。应纳税额应税房产原值1（10%30%）1.2%，所以最大为6480元。房地产市场营销因素调查包括（）。A、购买能力调查 B、价格调查 C、促销策略调查 D、分销渠道调查 E、市场需求质量调查答案：B,C,D解析：本题考查的是市场调查的意义和内容。房地产市场营销因素调查包括产品调查、价格调查、分销渠道调查和促销策略调查四种类型。下列估价中，价值时点应为现在、估价对象状况应为现在状况的是（）。A、评估期房的价值B、房地产损害赔偿C、房屋征收评估D、估价鉴定答案：C解析：本题考查的是价值时点原则
5、。价值时点为现在，估价对象状况为现在状况的估价，此种情形是最常见、最大量的，如房地产抵押估价、房屋征收评估、司法拍卖估价，包括在建工程估价。参见教材P162。 风险估计常用方法有专家调查法(其中代表性的有专家个人判断法、智暴法、德尔菲法)、故障树分析法、幕景分析法以及筛选一监测一诊断技术。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师考试答案7辑 第2辑 会计核算要求，凡在当期取得的收入或者应当负担的费用，不论款项是否收付，都应作为当期的收入或费用，是会计核算的一般原则中的（ ）。A权责发生制原则B收付实现制原则C配比原则D划分收益性支出和资本性支出原则正确答案：A下列关于建设
6、用地使用权出让方式的表述中，正确的是（）。A.招标拍卖挂牌活动结束后，出让人应在5个工作日内将招标拍卖挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所.媒介公布 B.出让人公布出让结果可以向受让人收取费用 C.中标人提供虚假文件隐瞒事实的，中标结果无效 D.除中标人.竞得人以外的其他投标人.竞买人支付的投标.竞买保证金，出让人必须在招标拍卖挂牌活动结束后10个工作日内予以退还，不计利息答案：C解析： 本题考查的是建设用地使用权出让计划和方式。选项A错误，招标拍卖挂牌活动结束后，出让人应在10个工作日内将招标拍卖挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布；选项B错误，出让人公布出让结果，不得向受
7、让人收取费用。选项D错误，除中标人、竞得人以外的其他投标人、竞买人支付的投标、竞买保证金，出让人必须在招标拍卖挂牌活动结束后5个工作日内予以退还，不计利息在某省会城市，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发商品房住宅小区，拟征收某村基本农田以外的耕地200万平方米，并委托某房地产估价机构对被征收房屋的市场价格进行了评估。共4栋，每栋10层，5个单元，每个单元均为一梯两户。2022年6月1日，该项目取得商品房预售许可证，准许销售300套。该项目的土地使用权取得方式应为（）。A、挂牌出让B、招标出让C、拍卖出让D、划拨答案：A,B,C解析：本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。商品住宅土
8、地使用权应当以招拍挂的方式出让。 在房地产市场的分类中，一级市场是指（ ）。A土地使用权转让市场B新建商品房租售市场C土地使用权出让市场D土地使用权出让市场和新建商品房租售市场正确答案：C闲置土地是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。（）答案：对解析：本题考查的是闲置土地的认定。闲置土地是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百
9、分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。属于政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟的，国有建设用地使用权人应当向市、县国土资源主管部门提供土地闲置原因说明材料，经审核属实的，市、县国土资源主管部门应当与国有建设用地使用权人协商，选择相应的方式处置闲置土地。经济适用房的单套建筑面积控制在（）。A、50平米左右B、60平米左右C、70平米左右D、80平米左右答案：B解析：本题考查的是保障性住房。经济适用房的单套建筑面积控制在60平米左右。 直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管
10、理银行开立住宅专项维修资金专户。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：国家标准房地产估价规范是效力最低的估价标准，其要求是估价的底线。（）答案：错解析：本题考查的是估价依据。国家标准房地产估价规范是效力最高的估价标准，其要求是估价的底线。参见教材P34。2022房地产估价师考试答案7辑 第3辑凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额的10%以内计算扣除。（）答案：对解析：本题考查的是土地增值税-扣除项目。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开
11、发费用按取得土地使用权所付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额的10%以内计算扣除。 下列关于办理房地产抵押登记的表述中，正确的是( )。A该宗地为出让土地使用权，可以单独办理抵押登记B该宗地无论是划拨还是出让土地使用权，因已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，可单独办理抵押登记C该在建工程在取得国有土地使用证和房屋所有权证后，才能办理抵押登记手续D该在建工程已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，虽未取得施工许可证，也可办理抵押登记手续正确答案：A请教:2022年房地产估价师考试房地产估价案例与分析真题及答案第2大题第5小题如何解答?采用成本法估价，求取土
12、地重新取得价格时，容积率应采用（ ）。A0.03B0.83C0.85D1.25：正确答案：D答案分析：原题：甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000，2022年11月取得建设工程规划许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000。2022年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为16500，至2022年12月办公楼已完成主体结构。3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2022年5月甲公司自行建设了2间宿舍，共计500。因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2022年6月30
13、日的市场价值。容积率按原规划计算：25000/20000=1.25 保险合同的客体为( )。A、 保险人B、 保险标的C、 保险金额D、 被保险人答案：B解析：保险合同的客体是指保险合同当事人双方权利和义务所指向的对象，是财产及其相关利益或者人的生命或身体，即体现保险利益的保险标的。利用路线价求取临街土地价值时，不进行“交易情况修正”和“市场状况修正”的原因，下列描述正确的有（）。A.临街宗地的平均价格已是经过修正后正常价格 B.在求取路线价时没有搜集非正常交易实例 C.该路线价所对应的日期本身就是价值时点 D.该路线价与待估宗地的价格都是现在的价格 E.交易修正和市场状况修正在求取路线价后再
14、进行答案：A,C解析： 本题考查的是路线价法。在路线价法中，利用路线价求取临街土地价值或价格时不进行“交易情况修正”和“市场状况调整”的原因是：求得的路线价若干标准临街宗地的平均价格，已是经过交易情况修正后的正常价格；求得的路线价所对应的日期，已与要求取的街道土地价值或价格所对应的日起一致，都是价值时点的。乙公司2022年3月欲参与政府挂牌出让的一宗商住用地，占地30公顷，容积率2.5的竞价。委托甲房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。甲询问乙公司一些基本想法，乙公司如果拿到此地想分5期滚动开发，未来住宅全部出售，商业50%出售，50%自营，董事会期望的投资回报率为8%。采用动态分析法
15、进行估价时，正确的是（）。A.对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点B.对宗地整体估价，将各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点C.对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点D.对五期分别估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点后加总答案：C解析：动态分析法是要将未来净现金流量折现到价值时点（在本题中是取得土地的时点）的，选项D错在不同时点的价格不能直接相加。关于房地产投资项目敏感性分析的说法，正确的有（）A、敏感性分析是一种动态不确定性分析 B、敏感性分析常用的方法是蒙特卡洛模拟法 C、敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析 D、
16、通过敏感性分析能够判断项目承担风险的能力 E、敏感性分析的不足可以通过概率分析加以弥补答案：A,C,D,E解析：本题考查的是敏感性分析。选项A、D正确，敏感性分析是一种动态不确定性分析，是项目评估中不可或缺的组成部分。它用以分析项目经济效益指标对各不确定性因素的敏感程度，找出敏感性因素及其最大变动幅度，据此判断项目承担风险的能力；选项B错误，蒙特卡洛模拟法是风险估价与评价的方法，不是敏感性分析的方法；选项C正确，根据不确定性因素每次变动数目的多少，敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析；选项E正确，为了弥补敏感性分析的不足，在进行项目评估和决策时，尚须进一步作概率分析。参见教材P
17、223229。 在任何时候，估价委托人既是估价报告使用者，又是估价利害关系人。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师考试答案7辑 第4辑按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为（）。A、金融投资型 B、收益型 C、实物投资型 D、机会型 E、收益加增值型答案：B,D,E解析：本题考查的是风险对房地产投资决策的影响。按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为收益型、收益加增值型和机会型三种类型。参见教材P22。建筑工程施工图中，主要承重构件的位置必须画上轴线并编上轴线号。（）答案：对解析：本题考查的是建筑识图基础。凡承重墙、柱子、大梁或屋架等主要承重构件的
18、位置必须画上轴线并编上轴线号，凡需要确定位置的建筑局部或构件都应注明与附近轴线的尺寸关系。参见教材P72。 不是导致某种房地产需求量变化的主要因素是（ ）。A相关房地产的价格水平B该种房地产的开发成本C消费者的收入水平D消费者对未来的预期正确答案：B某房地产幵发企业1幢商住楼。2022年5月，以该在建工程抵押向甲银行贷款，未办理登记。2022年10月，该企业又以在建工程抵押向乙银行贷款，办理了抵押登记，11月该企业取得预售许可证。2022年12月，无房屋住的刘某以90万元购买70m2期房一套，2022年3月该项目竣工交付。5月，该企业将商业用房出租给丙商场。2022年10月，该企业到期不能偿还
19、债务，甲、乙银行向法院申请实现抵押权。关于该企业出租商业用房的说法，正确的是（）。A.应当向房产管理部门申请登记备案B.应当经甲、乙银行同意C.该租赁关系不得对抗Z银行的抵押权D.该租赁关系不受抵押权影响答案：A,C解析：本题考查的是商品房屋租赁登记备案。城市房地产管理法规定 “房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案”。抵押权设立后房屋出租的，租赁关系不得对抗已登记的抵押权。参见教材P119。横墙指与建筑短轴方向一致的墙；纵墙是与建筑长轴方向一致的墙。（）答案：对解析：本题考查的是墙。按
20、其方向不同，墙可分为纵墙与横墙。纵墙指与建筑长轴方向一致的墙；横墙是与建筑短轴方向一致的墙。住房可支付性指数是指中位数收入水平的家庭对中位数价格的住房的承受能力，在数值上等于家庭可承受房价的上限与该城市实际住房中位数价格之比。（）答案：对解析： 本题考查的是市场监测与预警指标。住房可支付性指数是指中位数收入水平的家庭对中位数价格的住房的承受能力，在数值上等于家庭可承受房价的上限与该城市实际住房中位数价格之比。 房地产开发企业对其开发的房地产项目承担（ ）。A质量责任B经营责任C经济责任D服务责任正确答案：A关于地租测算的说法，错误的是（）。A以农地生产农作物为途径测算地租时，所扣除的土地上投入
21、资本的利息不包括对应土地价值的资本的利息B测算地租时，是以土地在最佳用途和最佳集约度下利用为前提的C从房租中分离出地租时，扣除项目应包括房屋折旧费、投资利息、房屋租赁税费等D未耕地的地租等于同等质量和位置的已耕地的地租减去开垦费用答案：D解析：各种未耕地的地租是由具有同等质量和位置的已耕地的地租决定的：未耕地的地租同等质量和位置的已耕地的地租开垦费用的利息；地租房租房屋折旧费维修费管理费投资利息保险费房地产税租赁费用租赁税费利润。2022房地产估价师考试答案7辑 第5辑 乙代理预售商品房必须向购房人出示（ ）。A商品房预售许可证B商品房销售广告C房屋综合验收合格证明D甲出具的商品房销售委托合同
22、正确答案：AD在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将运营成本占毛租金收入比率归为（）。A.时间类参数 B.融资相关参数 C.评价标准类参数 D.收益相关参数答案：D解析：本题考查的是选择基础参数。收益相关指标包括出租率或空置率，运营费用占毛租金收入比率。对建筑装饰材料使用效果进行评价时，考虑建筑材料的经济性要有一个总体观念，既要考虑装饰工程一次性投资的多少，又要考虑售后服务的质量好坏。答案：错解析：考虑建筑材料的经济性，要有一个总体的观念，既要考虑到装饰工程一次性投资的多少，也要考虑到日后的维护维修费用和材料的使用寿命。对部分或全部超出了自己专业胜任能力的估价项目，估价师合理
23、的处理方式有（）。A放弃这个项目B努力学习，边学边干C埋头苦干，克服困难完成项目D找别人完成项目，签自己的名E对自己不能胜任的部分工作，主动请有关专家提供专业帮助答案：A,E解析：如果估价机构或估价师感到自己的专业知识和经验所限而难以评估出客观合理的价值的，就不应承接相应的估价业务。对估价所涉及的其他专业性问题，可以聘请相应的专家或者采用“分包”方式聘请相应的研究机构等出具专业意见来解决，即可依据相应的专家意见。 办理游乐场买卖手续时，W公司应当向当地主管部门提交（ ）等必备材料。A当地房地产管理部门核发的房屋买卖审批书B土地使用权证CW公司与F娱乐公司签署的房地产转让合同D当地规划管理部门核
24、发的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证正确答案：BCD房地产产品经验收不合格的，不允许发布房地产广告。 ( )答案：对解析： 下列财务报表中，储存基础性数据的是（ ）。A辅助报表B资产负债表C资金来源与运用表D现金流量表正确答案：A （ ）指根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法。A成本加成定价法B目标定价法C认知价值定价法D价值定价法正确答案：BB目标定价法，指根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法。目标定价法要使用损益平衡图这一概念。损益平衡图描述了在不同的销售水平上预期的总成本和总收入。2022房地产估价师考试答案7辑 第6辑下列现金流量图中，能表示房
25、地产投资模式的有()。A开发销售模式B开发持有出租出售模式C购买持有出租出售模式D购买更新改造出售模式E购买更新改造出租模式答案：B,C,E解析：房地产开发是令人工建造环境不断满足社会需要的复杂商业活动，既包括从取得土地开始，进行土地和建筑物开发、出售或出租土地或建筑物的典型房地产开发活动，也包括从购买现有建筑物开始，经更新改造后再出租或出售建筑物的房地产开发活动。根据现金流量图中现金流入流出可以排除AD 两项。计算每个单项工程工作量所需时间时，工作时间是指按正常程序和施工总方案中所选用的施工设备的水平，以平均熟练度工人的平均工效计算。（）答案：错解析：考点:进度控制。计算每个单项工程工作量所
26、需时间时，工作时间是指按正常程序和施工总方案中所选用的施工设备的水平，以熟练工人的正常工效计算。房地产估价报告项目名称：XX市XX街XX号商业用房及车库房地产司法鉴定估价估价委托人：XX法院估价机构：XX房地产估价有限公司估价人员：XXXXXX估价作业日期：2022年6月23日至2022年7月5日估价报告编号：XX2022第XX号目录(略）致估价委托人函XX法院：受贵院委托，我公司本着独立、客观、公正的原则，对产权属于XX有限公司，位于XX市XX街XX号，建筑面积为411.45m2的商业用房及建筑面积为38m2的车库的市场价值进行了评估。估价对象土地使用权性质为出让，用途为商住综合用地，土地使
27、用权分摊面积为61.23m2，土地使用权剩余年限为27年。估价时点为2022年6月23日，估价目的是为委托人执行案件需要而评估房地产市场价值。本公司根据估价目的，遵循估价原则，根据房地产估价规范，采用收益法和市场法进行了评估，在认真分析现有资料、市场状况的基础上，结合估价经验与影响房地产市场的价格因素，经过测算，确定估价对象于估价时点2022年6月23日的市场价值评估结果如下：评估单价：7983元/m2评估总价：408.29万元人民币大写：肆佰零捌万贰仟玖佰元整XX房地产估价有限公司（盖章）法定代表人：（签名、盖章）二一一年七月五日注册房地产估价师声明我们郑重声明：1.我们在本估价报告中陈述的
28、事实是真实和准确的。2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限定条件的限制。3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或对其存在偏见。4.估价人员依据国家标准房地产估价规范(GB/T 502911999)和当事人要求进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5.注册房地产估价师X XX，XXX已于2022年6月23日对本估价报告中的估价对象进行了实地査勘，并对查勘的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的实地査勘仅限于其外观和使用情况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托人提供的
29、资料进行评估。除非另有委托，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。6.没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。姓名 执业资格 注册号签名XXX注册房地产估价师XXX(略）XXX注册房地产估价师XXX(略）估价假设和限制条件1.本次评估涉及的权属资料均由委托人提供，委托人对所提供资料的真实性和合法性负责。2.估价对象在估价时点达到最高最佳利用状态，其运作方式合法。3.估价对象房地产本身不存在质量问题。4.房地产市场在本估价报告应用的有效期内不发生较大变化。5.估价对象房地产在本估价报告应用的有效期内不遭受重大损坏。6.至估价时点，第二层商业用房带有尚未到期的租约，鉴于本次评估的特定估价目
30、的，评估时不考虑租赁情况对估价对象评估价值的影响。7.至估价时点，估价对象巳抵押给XX银行XX支行，权利价值共计240万元。由于本次估价目的是为委托人执行借款合同纠纷案件而评估房地产市场价值，故本次评估未考虑已抵押他项权利对房地产价值的影响。(其他假设和限制条件略）房地产估价结果报告一、估价委托人（略）二、估价机构三、估价对象估价对象为位于XX市XX街XX号XX大楼中的商业用房及车库，该大楼建于2000年，为钢筋混凝土结构，共12层，其中一至四层为非住宅，五至十二层为住宅。商业用房位于第二层，房屋所有权人为XX有限公司，用途为商业，建筑面积为411.45m2，层高为4m，业主对部分结构进行了加
31、层，加层面积共100m2，合计可利用面积为511.45m2。车库位于第一层，建筑面积为38m2。估价对象土地使用权人为XX有限公司，土地用途为商住综合用地，使用权性质为出让，土地使用权分摊面积为61.23m2，土地使用权剩余年限为27年。所在宗地基础设施完备，宗地内外达到“五通一平”。估价对象商业用房目前出租给相邻的超市使用，租赁合同尚有2.5年到期。至估价时点，估价对象已抵押给XX银行XX支行，权利价值共计240万元。(估价对象其他情况略）四、估价目的因XX法院审理案件的需要，委托本公司对XX有限公司所有的位于XX市XX街XX号第二层商业用房及车库市场价值进行评估，为委托人执行案件了解房地产
32、公开市场价格提供参考。五、估价时点2022年6月23日六、价值定义（略）七、估价依据（略）八、估价原则（略）九、估价方法（略）十、估价结果（略）十一、估价人员（略）十二、估价作业日期（略）十三、估价报告应用的有效期因本次估价目的所限，本估价报告自出具之日起一年内有效。房地产估价技术报告一、估价对象实物状况描述与分析（略）二、估价对象权益状况描述与分析（略）三、估价对象区位状况描述与分析（略）四、市场背景描述与分析(略）五、最高最佳利用分析（略）六、估价方法适用性分析1.估价方法选用的理由估价对象为已建成的商业用房和车库，故不宜采用假设开发法；估价对象区域内的土地取得成本难以客观确定，故也不宜采
33、用成本法。第一层车库和第二层商业用房均具有租金收益，同时该区域存在车库和商业用房的转让交易实例，故可选用收益法和市场法进行评估。2.估价方法原理和公式(1)收益法收益法原理:采用适当的报酬率,将估价对象未来各期（通常为年）的客观净收益折算到估价时点，求其之和得出估价对象的总价值。收益法公式为：式中V房地产价值；A未来第一年房地产净收益；Y报酬率；g净收益逐年递增的比率；n房地产剩余收益年限。(2)市场法（略）七、估价测算过程(一）收益法1.年有效毛收入估价对象商业用房为可出租型房地产，故可以获得市场的正常租金价格。根据对估价对象附近区域商业用房的租金及空置率调查，通过比较调整后得到估价对象的租
34、金，详细情况见表331、表332、表333。3个可比实例修正后的租金较为接近，故取三者的简单算术平均值作为估价对象客观租金水平，即估价对象商业用房的租金为72.2元/(m2*月）。根据市场调査和分析，估价对象商业用房有效出租率确定为95%。年潜在毛收入=月租金X12=72.2元/m2X12=866.4元/m2年有效毛收入=年潜在毛收入X有效出租率=866.4元/m2X95%=823.08元/m22.年总费用税金:包括房产税12%、营业税5%、城市建设维护税（营业税的7%)、教育费附加（营业税的3%)，综合取年有效毛收入的17.5%。维修费：按建筑物重置成本的2%计算，根据估价对象建筑物的实际情
35、况和造价资料，本估价对象建筑物的重置成本按1800元/m2计算。年维修费=1800元/m2X2%=36元/m2保险费：保险费率一般为有效毛收入的1. 5%30%。,本次取2%。年保险费=823.08元/m2X2%=1.65元/m2管理费：包括管理人员经费、办公费、广告费等，根据XX市一般水平，管理费约占年有效毛收入的2%4%，根据估价对象现状特点，结合估价人员经验，按年有效毛收入的3%计算。年管理费：年有效毛收入X3%=866.4元/m2X3%=25.99元/m2年总费用：项的合计。年总费用=(144.04+36+1.65+25.99)元/m2=207.68元/m23.年净收益年净收益：年有效
36、毛收入一年总费用=(823.08-207.68)元/m2=615.4元/m24.报酬率报酬率确定为6.5%(确定过程略）。5.收益年限估价对象为钢筋混凝土结构，根据有关规定，其经济耐用年限为40年。该房地产竣工于2000年，至估价时点巳使用11年，剩余使用年限为29年，因此估价对象的可收益年限确定为29年。6.求取房地产评估单价计算公式为：估价对象单价=615.4元/m2/6.5%X1-1/(l+6.5%)29=7943元/m2(取整）(二)市场法经测算，估价对象比准单价为8023元/m2(测算过程略）。(三）综合确定估价对象评估价格由上述测算过程得到的收益价格为7943元/m2，比准价格为8
37、023元/m2，两个结果比较接近，客观反映了估价对象的市场价值。因此本次评估采用两者的简单算术平均值作为估价对象评估结果。估价对象评估单价=(7943+8023)/2=7983元/m2估价对象评估总价=7983元/m2X511.45m2=408.29万元八、估价结果确定本估价机构根据估价目的,遵循估价原则，按照估价程序,采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经估价人员综合分析测算，确定估价对象在估价时点2022年6月23日的评估单价为7983元/m2，评估总价为408.29万元，人民币大写：肆佰零捌万贰仟玖佰元整。附件(略）答案：解析：1.封面中“估价人员”应为“注册房地产估价师
38、”。2.致估价委托人函及技术报告中的估价结果中缺车库部分价格。3.注册房地产估价师声明中不能依据当事人要求进行评估。4.在估价假设和限制条件中，强制拍卖目的估价应充分考虑租约对价格的影响。5.未明确说明加层部分面积是否属于产权登记面积，计入总价的理由未说明。6.估价对象中缺土地使用权出让年限或土地使用权起始日期。7.估价对象中缺装饰装修部分的描述或说明。8.估价对象中缺是否有共有权的说明。9.技术报告中估价方法适用性分析中，选用市场法的理由不充分，应该是该区域中在估价时点近期有较多类似房地产的交易实例。10.不应选用净收益按一定比率递增的收益法计算公式（或者说选用净收益按一定比率递增的公式与后
39、面采用净收益每年不变有限年限公式矛盾）。11.用市场法求租金时,所在层/总楼层因素应属于区位因素而不是个别因素。12.选取可比实例的租金内涵未说明，如是否有租约，是否有押金或租赁保证金的利息收人等租金外收入，可出租面积比率、出租方式、租金交纳方式、租金项目中哪些是应当扣除的费用，如物业服务费、维修费、管理费、保险费、房地产税金等。13.可比实例2成交日期与估价时点相距较远，未说明交易日期修正系数为100/100的理由。14.可比实例3的楼层与估价对象不同，未说明不调整的理由。15.可比实例的租金收租损失情况未说明。16.在确定租金时未考虑租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入。17.维修费取值
40、依据未说明。18.维修费不应按本估价对象的重置成本计算而应按该类房地产的客观平均成本计算。19.保险费率的确定未说明理由。20.在租约期内应采用租约租金，租约期外采用市场租金计算。21.没有对年净收益进行预期或期望调整(或者未说明年净收益是预测值）。22.钢筋混凝土结构非生产用房的耐用年限为60年而不是40年。23.在确定收益年限时未考虑土地使用权剩余年限。24.根据孰短原则，应以土地使用权剩余年限（27年）为收益年限而不是建筑物剩余使用年限。25.选用净收益每年不变有限年限公式未说明理由（或者说没有对年净收益未来变化趋势进行分析）。26.在最后确定收益价格时，未说明在出让合同约定土地出让期限
41、届满需要无偿收回国有建设用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿的前提。如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用（）。A.领导定价法 B.挑战定价法C.随行就市定价法D.渗透定价法答案：B解析：本题考查的是制定租售方案。如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用挑战定价法。参见教材P99。在估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用有（）。A.规避估价风险B.保护估价师和估价机构C.使评估价值更接近实际成交价格D.告知和提醒估价报告使用人注意有关事项E.使委托人能得到其预期的估价结果答案：A,B,D
42、解析：本题考查的是估价假设。其作用（2个）：规避估价风险，保护估价师和估价机构；告知、提醒报告使用人，保护估价报告使用人。某房屋的建筑面积为100m2，单位建筑面积的重置价格为1000元/m2，建筑物自然寿命为45年，残值率为2.5%。经测算，至价值时点该建筑物有效年龄为10年，建筑物市场价格为7.5万元。假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率相等。该建筑物的经济寿命为（）年。A、29B、39C、40D、45答案：B解析：考点:年限法。VC（1dt）C1（1S）/Nt，7500010001001（12.5%）/N10，得N39年。（1）年折旧 1000100 （12.5%）/N；（2）10年折旧额
43、100000-7500025000；（3）年折旧2500；令（1）（3），推出N39。房地产市场状况调整不仅是交易日期调整，还包括一些其他因素调整。（）答案：错解析：本题考查的是市场状况调整的含义。市场状况调整也称为交易日期调整，是使可比实例在其成交日期的价格成为在价值时点的价格的处理( )是随着时间的推移而减少的；A、 原始价值B、 账面价值C、 市场价值D、 投资价值答案：B解析：原始价值是始终不变的；账面价值是随着时间的推移而减少的；市场价值是随着时间的推移而变化的，有时高，有时低。市场价值很少等于账面价值。2022房地产估价师考试答案7辑 第7辑公共设施设备日常运行、维修及保养费在物业
44、运营费用中占较大比例，不属于该项费用的是（）。A、维修和保养费B、杂项费用C、法定税费D、能源费答案：C解析：考点:收益性物业管理中的运营费用。公共设施设备日常运行、维修及保养费包括：维修和保养费、室内装修费、生活用水和污水排放、能源费、康乐设施费、杂项费用。 可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有( )。A商业利润B净运营收益C潜在毛收入D有效毛收入E税后现金流量正确答案：BCD答案 BCDA项不是房地产本身带来的收益，而是其他资本或经营的收益。在市场繁荣时期，同样的行业市场营销费用对应的市场潜量要大于市场衰退时期的市场潜量。( )答案：对解析：知识点 市场需求分析的基本概念 某商业房地产
45、项目总占地面积42000 m2，规划建设用地面积为40000 m2，总建筑面积297000 m2。已知楼面地价为280元m2，建造成本为964元m2 (包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用)，其他工程费为建造成本的8，管理费用为土地成本、建造成本及其他工程费之和的6，贷款利率为15，销售费用、销售税费分别为总销售收入的35、548；项目的平均售价为3040 元m2，可销售面积比例为95；项目开发经营期为3年，购买土地使用权后即开工建设，地价款和土地管理费在开发初期一次性投入，建造成本、其他工程费、建设期管理费用和销售费用在建设期
46、内均匀投入，试求该项目的开发商成本利润率。正确答案：从抵押担保的质量看，以下最优的抵押品是（）。A、商品住宅 B、商用房地产 C、经济适用住宅 D、出让国有土地使用权答案：A解析：本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。从抵押担保的质量来看，商品房优于其他房屋，建成后的房地产优于纯粹的土地，商品住宅优于商用房地产。资金时间价值的量是同量资金在两个不同时点的价值之差，用绝对量来反映为“利率”，用相对量来反映为“利息”。（）答案：错解析：本题考查的是收益法的理论依据。资金时间价值的量是同量资金在两个不同时点的价值之差，用绝对量来反映为“利息”，用相对量来反映为“利率”。参见教材P217。 相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的有（ ）。A置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产B置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资C置业投资对象可以是市场上存量房地产D置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营E置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者正确答案：ACDE房地产供给有限特性的本质是（）。A、土地总量有限B、房地产的不可移动性C、房地产的独一无二性D、房地产的价值量大答案：B解析：考点:供给有限。供给有限是指在特定区位上的土地供给是有限的，主要由房地产的不可移动造成。