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1、21年房地产估价师考试真题7辑21年房地产估价师考试真题7辑 第1辑 理解需求弹性和需求弹性系数的要点错误的是（ ）。A需求弹性是指价格变动引起的需求量变动的程度，即需求量变动对价格变动的反应程度B需求弹性系数是需求量变动比率与价格变动比率的比值，这样可以排除计量单位的影响C需求弹性系数都为负值，所以取其绝对值来表示变动程度的大小D同一条需求曲线上不同点的需求弹性系数大小并不一定相同正确答案：C保险资金的特点有（）。A.高比例的长期投资 B.保险利润不确定性 C.投资回报期较长 D.保险公司负债具有不确定性 E.保险公司责任准备金具有预估性答案：A,D,E解析： 本题考查的是保险资金的性质和特
2、点。保险资金的特点包括有高比例的长期投资、保险公司负债具有不确定性、保险公司责任准备金具有预估性。 房产税采用比例税率，按房产租金收入计征的，税率为（ ）。A1.2%B10 %C12%D20%正确答案：C房产税采用比例税率。按房产余值计征的，税率为12%；按房产租金收入计征的，税率为12 %。 假若银行对甲评估公司的评估结果有异议，申请重新评估，则重新评估的日期应为（ ）。A2022年6月18日B2022年6月18日C银行指定的日期D2022年6月18日到2022年6月18日正确答案：A具有“平均收益等于边际收益等于产品市场价格”特征的市场类型是( )。A.完全竞争市场 B.完全垄断市场 C.
3、寡头垄断市场 D.垄断竞争市场答案：A解析：在完全竞争市场上，一个行业产品的市场价格由该行业产品的供给与需求状况所决定。对单个厂商而言，当行业产品的市场价格决定之后，这一价格是既定的，与他改变产量的个别行为无关。因此单个厂商所面对的需求曲线，是一条与横轴(产量)平行且距离等于产品市场价格的平行线，市场对单个厂商产品的需求有完全弹性。对单个厂商而言，由于产品的市场价格既定不变，因此平均收益、边际收益和产品市场价格均相等，所以平均收益曲线、边际收益曲线和需求曲线相互重合，表现为同一条曲线。 窗由窗框、窗梃、窗框上冒头、中贯档、下冒头及窗扇的窗扇梃、窗扇的上、下冒头和安装玻璃的窗棂构成。 （ ）此题
4、为判断题(对，错)。正确答案： 按税法规定，自用的地下商业用途房产，若房屋原价为100万元，则其最低应缴纳房产税（ ）元。A4200B5880C8640D86400正确答案：B21年房地产估价师考试真题7辑 第2辑下列建设项目用地中，可以采取划拨方式取得建设用地使用权的有（）。A.普通商品住宅B.城市基础设施用地C.公立学校办公楼D.大型商场E.军用铁路专线答案：B,C,E解析：本题考查的是建设用地使用权划拨的范围。军事用地、城市基础设施用地、公益事业用地等的土地使用权可以采用划拨，选项AD均属于出让范畴。定基发展速度加上1 （或100%）等于定基增长速度。（）答案：错解析：本题考查的是速度指
5、标。定基增长速度加上1 （或100 %）等于定基发展速度。参见教材P320。对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取( )等方式予以处置。A.国有土地出让B.国有土地转让C.国有土地租赁D.国有土地作价出资(入股)E.保留划拨土地使用权答案：A,C,D,E解析：下列情况应采取土地出让或出租方式处置(用途改变(租赁经营)；国有非国有)：国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的；国有企业改组为股份合作制的；国有企业租赁经营的；非国有企业兼并国有企业的。登记账簿错误的处理方法中，如果发现会计科目错误或者金额多计，可以采用划线更正法。（ ）答案：错解析：本题考查的是会计账簿
6、。登记账簿错误的处理方法中，如果发现会计科目错误或者金额多计，可以采用红字更正法。P377。对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租收入、其他经营收入等，现金流出主要包括土地与建造成本、运营费用、销售费用和销售税金支出等。 （）答案：对解析：本题考查的是现金流量的概念。对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租收入、其他经营收入等，现金流出主要包括土地与建造成本、财务费用、运营费用、销售费用和税金支出等。参见教材P145。如果为房地产买卖、抵押目的评估有租约限制的房地产价值，可以不考虑租赁合同约定的租金与市场租金差异的影响。（）答案：错解析：本题考查的是房地产
7、估价的要素。如果为房地产买卖、抵押目的评估有租约限制的房地产价值，就应考虑租赁合同约定的租金与市场租金差异的影响。各级别房地产经纪人资格证书实行登记服务制度，具体工作由（）负责。A.住房和城乡建设部 B.人力资源和社会保障部 C.各省级房地产行政主管部门 D.中国房地产估价师与房地产经纪人学会答案：D解析：本题考查的是房地产经纪专业人员管理。中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责登记服务的具体工作，定期向社会公布房地产经纪人员资格证书的登记情况，建立持证人员的诚信档案，为用人单位提供信息查询服务。21年房地产估价师考试真题7辑 第3辑 业主委员会的职责包括选聘、解聘物业管理企业（ ）此题为判断
8、题(对，错)。正确答案： 某高层楼房占用的土地总面积为800m2，总建筑面积为2000m2，某人拥有其中120m2的建筑面积。如果按建筑面积进行分摊计算，该人拥有的土地数量为（ ）m2。A40B45C48D50正确答案：C120/2000800=48(m2)(2022年真题) 房地产开发项目单项工程竣工验收的组织者是（）。A.项目施工单位B.项目设计单位C.房地产开发企业D.产品质量监督部门答案：C解析：本题考查的是竣工验收。单项工程竣工验收，由开发商组织承包商、设计单位、客户（使用方）、质量监督部门，正式进行竣工验收，开具竣工证书。 房地产保险中，企业财产保险的保险期限一般为三年。保险期满后
9、，经协商后可续保。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某宗土地面积为2000，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30%。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（ ）。A建筑物地面一层建筑面积为800，总建筑面积为5000B建筑物地面一层建筑面积为1400，总建筑面积为5000C建筑物地面一层建筑面积为600，总建筑面积为5500D建筑物地面一层建筑面积为600，总建筑面积为2500正确答案：C 某个国家20002022年的基尼系数分别为0.33、0.34、0.36、0.40和0.42，由此可以判断（ ）。A该国家的居民收入分配趋于平均化B该国家的居民收
10、入分配两极分化越来越严重C该国家的居民收入水平出现出上升的趋势D该国家的居民收入出现出上升的趋势正确答案：B基尼系数是根据洛伦茨曲线计算出来用以判断收入平均程度的指标。洛伦茨曲线将对角线以下的面积分割成A、B两块面积，A块面积为对角线与洛伦茨曲线所包围的面积，基尼系数A(A十B)。因为对角线以下的面积为定值，所以A越小，基尼系数也越小，这也表示洛伦茨曲线越靠近对角线，因此说明收入分配越平均；反之，基尼系数越大，则表示收入分配的两极分化越严重。某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行
11、房地产开发，具体计划如下：由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m2；目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5的速度上涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。房地产估价机构在选用假设开发法进行估价时，用动态分析法进行测算。房地产估价师确定动态分析法技术路线时，正确的做法是（）。A.对三期开发的土地分别估价，将各期净现金流量分别折现至当期开发活动起始点 B.对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点 C.对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点 D.对宗地整体估价，对各期开发投资分别
12、计息至各期开发活动结束点答案：C解析：本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。房地产估价师确定动态分析技术路线时，应对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点。21年房地产估价师考试真题7辑 第4辑投标文件有下列（）情形的，由评标委员会初审后按废标处理。A.递交投标文件前提交投标保证金 B.无法定代表人签字 C.投标人递交两份内容不同的投标文件 D.未按要求提交投标保证金 E.联合体未附联合体各方共同投标协议答案：C,D,E解析：本题考查的是招标程序。投标文件有下列情形之一的，由评标委员会初审后按废标处理：（1）无单位盖章并无法定代表人或法定代表人授权的代理人签字或盖章的
13、；（2）未按规定的格式填写，内容不全或管径字迹模糊、无法辨认的；（3）投标人递交两份或多份内容不同的投标文件；（4）投标人名称或组织机构与资格预审时不一致的；（5）未按招标文件要求提交投标保证金的；（6）联合体投标未附联合体各方共同投标协议的。下列可以作为强制拆迁证明人的有( )。A、 拆迁单位代表B、 被拆迁人单位代表C、 街道办事处D、 居委会E 当地公安部门代表答案：B,C,D解析：强制拆迁时，应组织街道办事处(居委会)、被拆迁人单位代表到现场作为拆迁证明人。 可比实例房地产成交价格为3500元/m2，与估价对象比较，可比实例房地产相对估价对象房地产状况较优6%，则可比实例房地产在估价对
14、象房地产状况下的价格为（ ）元/m2。A3290B3302C3500D3710正确答案：B3500(1+6%)3302(元/m2) 该估价机构对开发公司合理运作项目资金的建议中，属直接融资的有（ ）。A扩股增资B预售商品房C以融资租赁方式承租大型设备D以在建工程抵押贷款正确答案：A 从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，除了要分析总量结构，通常还应分析（ ）。A价格结构B区域结构C产品结构D供求结构E投资结构正确答案：BCDE 对于估价人员搜集的交易实例，只要是估价对象的类似房地产就可以作为可比实例。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某在建商城的建设用地使用权于2年前以出让方式取得，
15、土地使用期限40年，不可续期。预计尚需1.5年建成，总建筑面积为50000m2，可供出租的面积为总建筑面积的80%；经市场调查，目前当地该类商城的市场租金为每月90元/，空置率为10%；预测该商城建成后当地该类商城的市场租金为每月100元/m2，空置率为15%，运营费用率为30%。报酬率为10%，折现率为12%，该商城开发完成后的现值为（）万元。A、22253B、23352C、26488D、27796答案：B解析：本题考查的是开发完成后的价值。建成后每年净收益100580%12（115%）（130%）2856（万元），开发完成后现值为：参见教材P33233321年房地产估价师考试真题7辑 第5
16、辑 在征地告知后，被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种的地上青苗，征地时一律给予补偿。但是，抢建的地上附着物征地时一律不予补偿。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：XX健身中心位于城南，处于商务区，为一大型全套健身中心，其项目十分齐全，基本涵盖了各项健身运动，从国外引进了大批先进的健身器材，其教练也都是经过专业培训的老师，现委托评估机构对其进行估价。商业房地产的价值在垂直空间范围内表现出明显的（ ）。A.固定性 B.骤增性C.衰减性 D.无限性答案：C解析：某城市处于平原地区，城中有两条河流汇集，并有两条铁路在此交汇。该市下辖四县两区，地下煤炭资源储藏丰富，形成了煤炭开发、煤
17、化工、电力生产、交通运输等主导产业。 2022 年，甲房地产开发公司在该市投资建设一个占地面积 5600m2、总建筑面积 17000m2 的住宅项目。该项目由 3 幢建筑组成，均为现浇框架结构，每幢建筑的进深为 14m，基底面积均为 860m2，共 8 层，其中一层建筑面积 720m2，二层以上建筑面积相等。建设期间，乙银行给予甲房地产开发公司流动资金贷款 9000 万元，以其建设用地使用权抵押作为放款条件。2022 年，甲房地产开发公司销售收入 1.70 亿元，其中，销售收入净额 l.58 亿元，营业成本 0.85 亿元，销售费用、管理费用和财务费用分别为 0.17 亿元、0.13 亿元和
18、0.04亿元，所得税税率为 25。3 幢建筑二层以上每层建筑面积分别为（）m2。A.600.83B.618.33C.686.66D.706.67答案：D解析：3 幢建筑二层以上每层建筑面积=（170003720）m2（81）层=706.67m2。当商品房合同上约定面积与产权登记时的面积发生误差的，面积误差绝对值在3%以内的，在结算房价时应按实结算，多退少补。 ( )答案：对解析：某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应该注意的内容包括（）。A、应采用客观成本而不是实际成本B、应该采用实际成本而不是客观成本C、应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整D、应结合市
19、场供求状况对成本法的测算结果进行调整E、应结合估价委托人的要求，对成本法的测算结果进行调整答案：A,C,D解析： 本题考查的是成本法估价需要具备的条件。采用成本法估价时应采用客观成本而不是实际成本；应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析调整；应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。选项E违背了估价师独立性的原则。 房地产投资能够得到税收方面的好处是指从事房地产投资可以减免营业税，而降低税负。（ ）。正确答案：由于税法中规定的折旧年限比建筑物的经济寿命短得多，故其每年的折旧额比物业年收益能力的实际损失高的多，致使净经营收益(纳税所得额)减少，相应减少了纳税支出。从而得到税收方面的好处
20、。下列情况，属于成交价格偏离正常价格的交易有（）。A.对交易对象或市场行情缺乏了解的交易 B.被迫出售或被迫购买的交易 C.人为哄抬价格的交易 D.对交易对象有特殊偏好的交易 E.相邻房地产未合并的交易答案：A,B,C,D解析：本题考查的是造成成交价格偏离正常价格的因素。造成成交价格偏离正常价格的因素：（1）利害关系人之间的交易；（2）对交易对象或市场行情缺乏了解的交易；（3）被迫出售或被迫购买的交易；（4）人为哄抬价格的交易；（5）对交易对象有特殊偏好的交易；（6）相邻房地产合并的交易；（7）受迷信影响的交易。选项E，相邻房地产合并的交易才属于成交价格偏离正常价格的交易。21年房地产估价师考
21、试真题7辑 第6辑 下列有关房屋权属登记的表述中，正确的有（ ）。A房屋所有权人与该房屋占用范围内土地的使用权人，除法律、法规另有规定的外，必须同属一个法人或自然人B房屋权属档案的收集、整理、鉴定、保管、统计、利用，通常称为房屋权属档案工作的六个业务环节C房地产面积测算为提高精度，边长取至0.001m，但面积确定最后取至小数点后两位，即0.01m2D临街底层经营性房屋的土地使用权，包括门前人行道的部分分摊面积的土地权E房地产权属登记为房地产权利动态登记正确答案：ABE房地产面积测算，边长以m为单位，取至0.01m；面积以m2为单位，取至0.01m2；临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的
22、，不论其是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积。材料的塑性是指材料在外力作用下产生变形，外力去掉后变形能完全消失的性质。（）答案：错解析：本题考查的是建筑材料的性质。材料的弹性是指材料在外力作用下产生变形，外力去掉后变形能完全恢复的性质。材料的这种可恢复的变形，称为弹性变形。材料的塑性是指材料在外力作用下产生变形，外力去掉后变形不能完全恢复，但也不即行破坏的性质。参见教材P111。 房地产开发前期的规划管理包括（ ）。A开发项目的选址定点审批B规划设计条件审批C规划设计方案审批D核发建设用地规划许可证E核发建设用地批准书正确答案：ABCDABCD房地产开发前期的规划管理主要体现在：开发项目
23、的选址定点审批，核发“建设用地规划许可证”及规划设计条件，规划方案及初步设计审批以及核发“建筑工程规划许可证”等方面。 办理游乐场买卖手续时，W公司应当向当地主管部门提交（ ）等必备材料。A当地房地产管理部门核发的房屋买卖审批书B土地使用权证CW公司与F娱乐公司签署的房地产转让合同D当地规划管理部门核发的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证正确答案：BCD 赵某以12000元/的价格购买了230的商铺用于出租经营，购买价中的60%来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元，则其偿债备付率为（ ）。A012B021C126D205
24、正确答案：C以下属于买方应缴纳税费的是( )。A、 营业税B、 城市维护建设税C、 土地增值税D、 契税答案：D解析：此题属于掌握的范畴。是在考查交易情况修正的含义。在现实交易中，往往存在交易税费非正常负担的交易。在估价中，就要对这些情况进行调整，必须了解哪些税费由买者承担，哪些由卖者承担。要想了解这些情况，平时应了解我国关于税费的一些相关规定。例如，个人购买住房(包括商品房、安居房、经济适用房等)，需要缴纳契税和印花税。个人出售房屋取得收入，需要缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、土地增值税和个人所得税。 在市场经济中，房地产还是一种商品，是人们投资置业的良好对象。在一国总财富中
25、，房地产往往占30%40%。 （ ）正确答案：在一国的财富中，房地产一般为50%70%，是其中比例最大的部分。21年房地产估价师考试真题7辑 第7辑某个10层楼的建筑，其沉降缝的宽度宜为（）mm。A.1020 B.5080 C.80120 D.120以上答案：D解析：本题考查的是变形缝。五层以上的建筑物的沉降缝的宽度不小于120mm。开发商对投标人进行资格审查时应考虑( )。A、 企业注册证明、资金和财务状况B、 主要施工经历、投标人在施工的承建项目C、 技术力量简况D、 投标人的积极性E 投标人正在施工的承建项目答案：A,B,C,E解析：因为投标人的资格是客观存在的，而投标人积极性是主观的姿
26、态。认知价值定价法是指房地产商根据自己对物业的认知价值来制定价格。（）答案：错解析：本题考查的是房地产市场指标。根据顾客（消费者）对价值的判断来制定价格。参见教材P98。 某城市2000年和2022年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2，采用平均发展速度法预测2022年的价格最接近于（ ）元/m2。A4800B5124C5800D7124正确答案：C基础设施建设费是指居住小区内为居民配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用。（）答案：错解析：考点:房屋开发费。基础设施建设费是指建筑物2m以外的和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。个人住房抵押贷款属于（）。A.权益融资B.债务融资C.开发投资D.置业投资答案：B解析：本题考查的是房地产抵押贷款。贷款属于债务，直接间接融资是另一种分类方式。参见教材P308。 政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有（ ）。A加大城市基础设施建设投入B调整银行贷款利率C调整公共住房政策D调整房地产税收政策E加快城市化进程正确答案：BCD