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1、国家康居示示范工程住住宅产业技技术可行性性研究报告告 工程名称称：新疆昌昌吉市特变变电工“世纪花园园”住宅小区区 申报单位位：新疆特特变电工房房地产开发发有限责任任公司 编制单位位：中国城城市规划设设计研究院院 新疆特特变电工房房地产开发发有限责任任公司二一年年四月目 录1. 工程概况1.1 建建设背景及及概况1.1.11 地理位位置1.1.22 建设背背景1.2新疆疆特变电工工房地产开开发公司简简介2.立项的的必要性2.1 建建设的目的的、意义及及产业现代代化目标2.2 立立项的必要要性与背景景 3.市场预预测3.1 当当地经济状状况和住宅宅需求预测测3.2 销销售对象定定位及住宅宅性能等级
2、级3.2.11销售对象象3.2.22住宅性能能等级4.总体规规划4.1 控控制性规划划要点4.1.11规划指标标4.1.22规划原则则4.1.33规划主旨旨4.1.44规划设计计原则4.2 主主要技术经经济指标4.2.11用地平衡衡表4.2.22主要技术术经济指标标4.3 市市政基础设设施条件4.3.11交通及周周边配套设设施4.3.22绿化景观观4.3.33小区道路路系统4.3.44供电系统统4.3.55信息通讯讯系统4.3.66安全防范范系统4.3.77设备监控控系统4.3.88给排水4.3.99热力4.3.110供暖4.3.111燃气5.实施进进度计划5.1 实实施进度计计划6.技术方方
3、案6.1 工工程中采用用的成套技技术6.2 专专项技术开开发、关键键技术的突突破和预期期成果水平平6.2.11住宅建筑筑结构体系系6.2.22住宅建筑筑节能及新新能源开发发利用6.2.33厨卫系统统6.2.44管线体系系6.2.55中水系统统6.2.66地板辐射射供暖技术术6.2.77太阳能技技术6.2.88居住区环环境及其保保障技术6.2.99住宅施工工建造技术术6.2.110其它形形式住宅建建造成套技技术6.2.111小区现现代化管理理6.2.112住宅智智能化设计计6.3新型型住宅部品品的利用和和开发6.3.11冷轧带肋肋钢筋6.3.22水泥聚苯苯颗粒板保保温隔热层层6.3.33改性沥青
4、青SBS卷卷材6.3.44 新型管管材的选用用6.3.55塑钢门窗窗6.3.66商品泵送送混凝土6.3.77节水型卫卫生洁具与与卫生间整整体标准化化设计7.产业化化成套技术术的社会和和经济效益益7.1 对对工程投资资及市场销销售的影响响7.2 对对地方或全全国住宅产产业化现代代化的推动动作用7.3 对对提高住宅宅建设水平平的示范、带带动作用7.3.11使用功能能质量7.3.22工程质量量7.3.33环境质量量7.4 对对劳动生产产率的提高高预测7.5 先先进科技发发展成果转转化率的提提高预测8.工程项项目财务经经济8.1 “世纪花园园”住宅小区区技术及成成本分析一一览表8.2 总总投资估算算8
5、.3 资资金筹措及及计划8.4 经经营成本和和收入8.5 利利润及利润润率9.综合评评价9.1 对对产业化技技术推广应应用的综合合评价1.工程概概况1.1建设设背景及概概况1.1.11地理位置置 新疆昌吉吉市特变电电工“世纪花园园”住宅小区区位于新疆疆首府乌鲁鲁木齐的卫卫星城市昌昌吉市。昌吉市位于于天山北坡坡经济带，是是昌吉州政政府所在地地，是全州州政治、经经济、文化化中心，现现有城市人人口18万万。作为自自治区首府府的乌鲁木木齐的卫星星城市，距距乌鲁木齐齐国际机场场18公里里。自治区区除了乌鲁鲁木齐市是是拥有1770万人口口的大城市市外，其余余均为500万人口以以下的小城城市，分布布较为零散
6、散，其中重重点城市有有位于东疆疆的哈密市市，距乌鲁鲁木齐市约约750公公里，昌吉吉市是通往往北疆的咽咽喉要道。位位于昌吉市市以西第一一座城市石石河子市距距乌鲁木齐齐约1500公里。昌吉市空气气质量长年年保持优良良，地下水水蕴藏丰富富且水质优优良，城市市公共绿化化面积逐年年增长，城城市现有公公园两处，城城市文化广广场一处。城城市居住环环境在新疆疆首屈一指指。“世纪花园园”西邻连接接乌奎高等等级公路和和乌伊过境境公路的北北京南路，南南邻连接昌昌吉市延安安南路及北北京南路的的南五工西西路，北邻邻连接昌吉吉市北京南南路及延安安南路的南南公园西路路，地貌为为南高北低低，坡差约约1%，均均匀坡降地地貌，地
7、质质情况较好好。1.1.22 建设背背景“世纪花园园”住宅小区区对环境的的影响及其其评价。国国家康居示示范工程是是住宅产业业现代化的的载体，“世纪花园园”住宅小区区在西北地地区按国家家康居示范范工程要求求进行建设设，无疑会会对周围地地区产生辐辐射，借助助西部大开开发机遇，结结合本地情情况提供高高品质的住住宅，以满满足城市居居民日益增增长的精神神需要和对对居住环境境、住房质质量、节能能环保的要要求，同时时推动住宅宅产业化发发展，带动动节能、节节地、节水水、环保等等符合新疆疆地方特色色的新产品品、新技术术、新工艺艺、新设备备的发展，进进而促进地地方经济的的全面提高高，更好地地改善落后后地区的投投资
8、环境和和居住环境境。“世纪花园园”住宅小区区将把成熟熟先进的技技术加以集集成，建立立产业化的的部品体系系，实现住住宅建设的的技术更新新，产品换换代，小区区从立项开开始即进行行了规范化化操作，成成立康居示示范项目领领导小组，以以最新的经经济建设动动态为导向向，结合先先进的组织织方式与管管理模式，实实现信息集集成、过程程集成、企企业群体集集成，最终终实现住宅宅产业化示示范工程的的目标。小区住宅产产业化示范范重点在于于解决承载载与围护体体系、隔墙墙体系、管管网体系、厨厨卫体系、建建筑节能体体系、居住住环境质量量保障体系系、小区智智能化体系系及分户计计量收费的的技术集成成等。1.2新疆疆特变电工工房地
9、产开开发公司简简介新疆特变电电工房地产产开发有限限责任公司司是由新疆疆特变电工工股份公司司以80%控股与新新疆第一工工业设计院院共同出资资组建的，于于一九九九九年十一月月九日正式式在乌鲁木木齐经济开开发区注册册成立，注注册资金壹壹仟万元，具具有房地产产开发二级级资质。新疆特变电电工房地产产开发有限限责任公司司下设两个个全资子公公司：昌吉吉州林工商商总公司、新新特房物业业有限责任任公司以及及一个控股股公司新疆诚信信建筑装饰饰工程有限限责任公司司。公司现现有人员880名，其其中本科以以上学历占占32%，大大专以上学学历占833%，其中中有高级职职称的5人人，中级职职称10人人，助理职职称19人人。
10、房产公司主主业致力于于房地产开开发，带动动与之配套套的建筑施施工、装饰饰装璜，建建筑材料、物物业管理等等相关产业业的经营。房房地产公司司目前已在在昌吉储备备土地资源源近千亩。新疆诚信建建筑装饰工工程有限公公司是由新新疆特变电电工房地产产开发有限限公司、新新疆城乡规规划设计院院共同出资资对新疆诚诚信建筑装装饰工程公公司行进改改制组建的的，公司位位于乌鲁木木齐市经济济开发区。公公司是以建建筑施工，建建筑装饰为为主兼以园园林、绿化化工程施工工，建筑技技术咨询，经经营商贸的的综合经济济实体。公公司具有雄雄厚的资金金实力和技技术设备实实力，并建建立了先进进的管理模模式和完善善的服务体体系。新疆新特房房物
11、业有限限责任公司司成立于22001年年3月，注注册资金1100万元元，物业公公司将树立立服务第一一的意识，进进一步规范范小区物业业管理服务务工作，争争创自治区区级物业管管理精品小小区。新疆诚信建建筑公司面面对激烈的的市场竞争争，始终坚坚持“质量第一一，用户至至上”的原则，把把承建的每每一个项目目都当作精精品工程去去抓，促使使工程质量量不断提高高，所建工工程合格率率为1000%，优良良率65%。在施工工中由于重重质量、讲讲信誉被评评为重合同同，讲信誉誉的企业。 新疆特变变电工房地地产开发公公司的发展展目标是把把公司建设设成为以房房地产开发发为龙头、集集施工、物物业管理、建建材经营为为一体的综综合
12、类互补补型经济实实体。特变变电工房地地产开发公公司的运作作是特变电电工资本运运营及调整整产业结构构工作中迈迈出新的一一步，它将将成为特变变电工新的的经济增长长点和促进进特变电工工不断发展展的生力军军。2.立项的的必要性2.1建设设的目的、意意义及产业业现代化目目标随着住房分分配货币化化政策实施施的不断深深入，新疆疆维吾尔自自治区住宅宅产业也得得到了长足足发展。国国家和自治治区政府高高度重视住住宅建设和和住宅消费费，对发展展住宅建设设、启动住住宅消费、拉拉动经济增增长已形成成共识。并并出台了一一系列的鼓鼓励政策，对对我区20001年的的住宅建设设和住宅消消费产生巨巨大的影响响。人们对对商品房的的
13、质量、环环境、物业业管理要求求逐步提高高。由于自治区区地处西部部地区，住住宅建设科科技含量低低，产业化化程度低，导导致住宅建建设整体水水平较低，远远不能满足足消费者日日益增长的的住房需求求。“世纪花园园”项目在已已有成果的的基础上将将先进成熟熟的新技术术、新工艺艺、新材料料、新设备备进行技术术集成，建建立部品体体系的概念念，实现标标准化、工工业化和装装配化，推推动住宅产产业化发展展。“世纪花园园”项目引导导住宅设计计理念的进进步，改变变或优化传传统规划设设计体系，提提高住宅空空间可改造造性和可持持续发展性性，住宅的的功能与环环境具有舒舒适性、安安全性和耐耐久性。“世纪花园园”项目的整整个开发以
14、以现代产业业化的概念念组织工程程的设计与与建造，实实现住宅建建设全过程程的计算化化、信息化化、集成化化，提高决决策水平和和科技含量量，大大缩缩短住宅施施工周期、提提高劳动生生产率，提提高住宅建建设的质量量与效益。通过“世纪纪花园”项目的建建设，在新新疆地区起起到示范带带动作用，推推动住宅产产业现代化化进程，带带动建材、轻轻工、化工工、冶金、能能源等十几几个相关行行业发展，充充分发挥住住宅产业作作为支柱产产业和经济济增长点的的重要作用用。2.2立项项的必要性性与背景随着国民经经济发展和和人民生活活水平的不不断提高，住住宅建设已已成为推动动国内消费费需求、推推动国民经经济发展的的新的增长长点。但是
15、是，我国住住宅建设近近年来与现现代化工业业发展程度度不相称，主主要表现在在建筑材料料，部品与与设备不配配套，现场场施工作业业量大，劳劳动生产率率低等方面面。住宅产业现现代化是推推动住宅建建设技术更更新，提高高住宅建设设质量和效效益的根本本出路。同同时，由于于住宅产业业具有相当当高的产业业关联度，可可带动其他他行业发展展，因此，住住宅产业现现代化对促促进国民经经济发展将将产生积极极作用。商品住宅空空置率日益益增高的原原因是这些些住宅小区区不同程度度地存在着着功能布局局不合理，结结构可改造造性差，设设备配套落落后，施工工质量通病病较多，小小区环境及及管理不尽尽人意等问问题，从而而造成住宅宅商品产销
16、销不对路。因因此，必须须树立一批批示范小区区，以适应应人民生活活水平不断断提高，并并逐步寻找找出实现住住宅产业现现代化的途途径。3、市场预预测3.1当地地经济状况况和住宅需需求预测 昌昌吉市经济济增长在新新疆处于龙龙头地位,人均年收收入80000元左右右，年经济济增长率115%。全全市共有上上市公司两两家，效益益好的国有有大中型及及私营企业业七家。这这些企业近近年来发展展较快，新新增员工较较多，他们们是昌吉市市住房消费费的新增长长点。昌吉市商业业繁荣，有有西北最大大的商品批批发中心“亚中商城城”，超市遍遍布各处，交交通发达，市市区通行七七条线路公公交车，出出租车近两两千辆，各各类医院、金金融等
17、服务务设施，文文教设施配配套齐全。2000年年是国家实实施西部大大开发战略略的第一年年，也是自自治区深化化城镇住房房改革的关关键一年。这这一年，自自治区房地地产施工总总面积达到到18744.95万万平方米，竣竣工总面积积达到11191.009万平方方米，比上上一年增加加264.1万平方方米，增长长28.55%，共投投资1288.64亿亿元，比上上一年增加加33.664亿元，增增长了355.4%。其其中，房地地产开发，22000年年1122月商品房房开发投资资45个亿亿，施工面面积2500万平方米米，比上一一年竣工面面积增加992%。自治区20000年住住房建设，对对经济增长长的贡献率率为1.5
18、5个百分点点。根据对对乌鲁木齐齐市近百家家各类楼盘盘的价格调调查资料显显示，20000年乌乌鲁木齐商商品房销售售价格总水水平稳中有有升的态势势，且市场场及价格走走势呈现以以下特点： 1) 多层次，多多价位的高高品房供应应体系逐渐渐形成。目目前乌鲁木木齐市已初初步形成以以经济适用用房为塔基基，普通住住宅为核心心，豪华住住宅为塔尖尖的金字塔塔型多层次次商品房供供应体系。其其中价位在在1200018000元/平平方米，带带有国家津津贴性质的的经济适用用房主要是是为了解决决广大中低低收入者的的住房需求求；价位在在1800028000元/平平方米，强强调地理位位置、环境境和质量结结构等因素素的普通住住宅
19、，包括括一些高层层住宅，主主要是满足足注重居住住品质的中中高收入家家庭的住房房需求；价价位更高的的高档公寓寓，豪华住住宅主要是是针对一些些高收入，先先富起来的的消费阶层层居住和投投资的需求求。2）随着住住房体系改改革的深入入，个人购购房目前已已逐渐代替替了集团购购房成为住住宅消费市市场的主体体。20000年乌鲁鲁木齐个人人购房总金金额17.67亿元元，比19999年增增长1.66亿，占商商品住宅销销售总额的的92%。3) 高品品质商品房房日渐受到到人们的青青睐。20000年乌乌鲁木齐市市经济适用用房价格始始终保持平平稳态势，加加权平均价价格一直在在14000/平方米米元左右，涨涨势较前两两年趋
20、于缓缓和，同比比上涨1.6%，涨涨幅比19999年减减少了1.8%；普普通住宅价价格涨势明明显，同比比上涨5.4%，涨涨幅比19999年增增加了3.5%，加加权平均价价格由19999年的的18800元/平方方米，涨至至22500元/平方方米。随着房地产产市场的发发展，消费费者逐渐成成熟，对高高品质住宅宅的环境，位位置和质量量等方面的的要求不断断提高，此此类住宅项项目呈现出出供不应求求的局面，一一些品质较较好的楼盘盘在预售期期间便宣告告售罄。此此外，近年年来新推出出的诸多高高层住宅，由由于具备良良好的地理理位置、较较好的质量量、完备的的设施等，受受到注重生生活品质、居居住环境的的部分机构构和高收
21、入入者的追捧捧。此类住住宅从今年年初起，价价格一路走走高，同比比上涨4.1%，涨涨幅较19999年扩扩大了2.9%。“九、五”期间昌吉吉市住房建建设开发，经经济适用房房18万平平方米，商商品房444.3万平平方米，总总投资6.34亿元元。昌吉市距乌乌鲁木齐市市中心约335公里，但但两地商品品房价位差差异非常大大，以普通通商品房为为例，乌市市均价为11800元元/平方米米，而昌吉吉仅有10000元/平方米左左右。乌鲁木齐环环境污染很很严重，在在全国排名名倒数第二二。原因是是乌鲁木齐齐市地处群群山环绕的的低洼地带带，烟尘、废废气等无法法排放到乌乌鲁木齐市市以外，乌乌市上空多多数情况下下都笼罩一一层
22、烟雾，空空气中总悬悬浮颗粒严严重超标，相相比之下，昌昌吉市的情情况就好的的多，天空空经常是蓝蓝天白云，空空气和水的的质量也非非常高，是是真正适合合人类居住住的理想环环境。因此此有人把昌昌吉形象地地比喻为乌乌鲁木齐的的后花园。3.2销售售对象定位位及住宅性性能等级3.2.11销售对象象定位根据新疆房房地产市场场发展水平平和产业发发展趋势，高高品质的商商品房市场场将在平稳稳有序的发发展中逐步步趋于繁荣荣，加上促促进住宅消消费的政策策在不断的的完善中发发挥的巨大大作用，以以及我国加加入WTOO日益临近近，将对高高品质商品品房市场起起到极大的的支撑作用用。因此“世纪花园园”项目开发发总体定位位在“国家
23、康居居示范工程程”。销售对对象是面向向全疆范围围内的中高高收入阶层层。3.2.22住宅性能能等级根据建设部部关于“商品住宅宅性能评定定方法和指指标体系”结合昌吉吉市及“世纪花园园”住宅小区区开发建设设的实际情情况，“世纪花园园”别墅小楼楼申报2AA（AA）级级，其余均均为1A级。4.总体规规划4.1控制制性规划要要点4.11.1规划划指标“世纪花园园”康居示范范工程住宅宅小区规划划用面积11144000平方米米，其中住住宅用地面面积601100平方方米，公建建及商业用用地面积1122000平方米，道道路用地面面积213300平方方米，绿地地用地面积积208000平方米米。 “世纪花花园”项目总
24、开开发面积约约23万平平方米，总总投资67亿元人人民币（含含公建投资资3亿元）。首首期开发约约7.5万万平方米，总总投资约11.4亿元元，启动资资金约60000万元元。项目所所需资金企企业自筹，辅辅之银行贷贷款式配股股、银行住住房按揭贷贷款实现滚滚动式开发发。 开发成成本预测：土地平均均成本1220元/MM2、平均建建安成本11015元元/M2（目前昌昌吉地区多多层住宅平平均建安成成本6200元/M22）、配套套设施建设设费2455元/M22（其中平平均环境道道路投入2200元/M2）、各项项规费500元/M22、室外工工程费355元/M22、前期工工程费300元/M22、利息110元/MM2
25、、不可预预见费200元/M22、管理及及营销成本本30元/M2、税费及及其它755元/M22、综合平平均成本11630元元/M2。 开发方方案：整体体规划、分分期开发。以以建立高起起点规划、高高水平设计计、高质量量施工、高高标准管理理的“四高”小区；通通过分期开开发逐步培培育后续市市场，引导导市场消费费方向，凝凝聚人气，弱弱化市场准准入阻值，减减少投资风风险。同时时，可依据据市场反映映适当改变变投资策略略。4.1.22规划原则则“世纪花园园”康居示范范工程以建建设新疆地地区新世纪纪初的中高高档精品住住宅小区为为目的，规规划设计力力求做到超超前性、先先导性，体体现新理念念、新手法法，达到高高起点
26、、高高标准。根据“世纪纪花园”住宅小区区规划设计计条件的要要求，协调调本规划区区相关内外外部环境条条件，合理理确定规划划功能布局局与开发建建设规模。贯彻“以人人为本”的规划设设计思想，从从注重居民民生活空间间特征出发发，探索居居住环境的的可塑造性性，以建设设生态环保保型居住空空间为规划划目标，满满足住宅的的适用性、安安全性、耐耐久性、环环境性和经经济性。创创造一个布布局合理、功功能齐备、交交通便捷、环环境优美的的现代居住住区。规划设计贯贯彻生态原原则、文化化原则和效效益原则，要要求提供给给消费者一一个具有优优雅环境、文文化内涵、经经济效益和和鲜明个性性的生态环环保型花园园式生活居居住空间。规划
27、设计应应适应土地地开发与建建设现状，面面向住宅消消费市场，将将有利于分分期开发，正正确处理规规划中社会会效益与经经济效益、超超前性与操操作性之间间的关系。4.1.33规划主旨旨 贯彻“以以人为本”的思想，以以提高人居居环境质量量作为规划划设计的基基本出发点点和最终目目标，在住住宅商品的的“优”、“特”和“新”上做足文文章。 小区采用用自由式布布局与组团团式布局相相结合的复复合式建筑筑布局，改改变一般住住宅小区一一块中心绿绿地为主、“四菜一汤”式的空间形态，加强住宅组团之间绿化环境的营造，使所有住户具有良好的“朝向”与“景向”，丰富了临窗外视效果。 采取适度度人车分流流的交通组组织形式，组组团间
28、的绿绿化环境与与步入系统统相结合，为为居住者提提供便捷、舒舒适、安全全、美观的的户外活动动空间。 改变建筑筑与环境分分开设计的的做法，因因地制宜，结结合当地条条件确定建建筑外形与与朝向，将将绿化环境境渗透至建建筑群体间间，并通过过底层架空空等措施创创造小区空空间的变化化，将户外外环境引至至住宅底层层。4.1.44规划设计计原则1) 设计原则 由于场地地周边规划划道路标高高比场地实实际地形标标高高出较较多，故在在进行竖向向规划设计计时，力求求土方在本本建设用地地范围内平平衡，同时时满足本区区污水向东东北角集中中排放的设设计条件，形形成西南侧侧高，东北北侧低的总总趋向。 为获得场场地内部较较丰富的
29、景景观，竖向向设计形成成小的场地地起伏，既既方便交通通，又形成成与规划营营造的各类类小品、水水面相适应应的场地变变化。2) 住宅设计类类型 新疆疆特变电工工世纪花园园住宅分为为四大类型型： A联排单元元住宅；BB联排单元元跃层住宅宅; CC点式跃层层住宅; D联排独立立住宅。EE别墅。A B C类类住宅均为为四层, D类住宅宅为二、三三层，E类别墅二二层。使用用面积系数数在78%以上，住住宅单体设设计申报等等级为1AA级（别墅墅为2A级）。 aa.多层大大开间灵活活隔断住宅宅设计 住住宅建筑随随着生活水水平的提高高和家庭成成员构成的的变化，居居住个性化化的需求越越来越强烈烈。为适应应这一要求求
30、，该小区区住宅突破破了传统的的小开间平平面布置模模式，真正正实现了最最大限度的的空间组合合即大开间间灵活隔断断住宅。在在平面设计计中，将管管线多的厨厨房、卫生生间在大空空间内进行行定型、定定位，以厨厨房、卫生生间楼梯间间为核心体体（即住户户不能随意意改变的“支撑体”）其他的的空间可由由居住者按按照家庭成成员的构成成及生活模模式的个性性需求来分分隔。分隔隔体可用轻轻质墙体，也也可用家具具隔断，这这样最大限限度的满足足了住户的的心理、行行为、家庭庭成员的构构成及生活活模式的个个性需求，真真正体现出出大开间住住宅的“灵活性、适适应性、可可改性”。 bb.跃层户型型设计 跃跃层户型包包括:“联排独立立
31、住宅”、“单元式完完全跃层户户型”、“点式南北北互跃式户户型”和“顶层局部部跃层户型型设计”等多种形形式，以满满足越来越越多的跃层层户型购买买需求。并并设计紧凑凑，控制面面积，突出出实用性、经经济性、新新颖性。 cc.端部单元元住宅 各各组团中心心有一景色色宜人庭院院，为充分分利用这一一环境优势势，住宅设设计中将端端头设计为为高档户型型，结合小小区总体方方案设计，丰丰富了建筑筑造型和庭庭院空间。 在在户型平面面设计中，尽尽量将起居居室、餐厅厅、厨房组组织在一个个区，从而而形成了公公共活动区区和私密性性较强的卧卧室区，即即“动静分区区”。 在合理组组织各功能能空间的同同时，合理理分配面积积，保证
32、有有适宜的户户室比。做做到“公私分离离、寝居分分离、洁污污分离、食食居分离”，方便使使用，提高高居住舒适适度。 户门：入入口处设过过渡性“玄关”空间，并并设有小壁壁橱，便于于出入时更更衣换鞋用用。过渡空空间避免开开门见厅一一览无余，使使起居室空空间更加完完整、舒适适。 起居室：有完整的的连续墙面面，结合生生活阳台，设设敞亮的落落地推拉门门窗，使起起居室在满满足功能需需要的同时时，获得最最大限度的的室外景观观观赏面，提提高居住质质量。 卧室：集集中布置，做做到“动静分区区”。满足功功能面积要要求。主卧卧朝南并单单配有卫生生间。 餐厅：与与厨房联系系便捷，与与起居室可可分可合，尽尽量为自然然采光方
33、便便使用。 厨房：靠靠近户门设设置，不穿穿越其他空空间，保证证了洁污分分离,提高户内内卫生标准准。厨房设设计做到标标准化，为为成套厨房房设备进入入家庭提供供技术条件件，按炊事事流线布置置洗池、操操作台、炉炉灶，充分分利用空间间，设吊柜柜地柜，管管道集中、隐隐蔽设置，厨厨房均设变变压式风道道，拥有良良好炊事环环境。 卫生间：尽可能自自然采光，外外间设盥洗洗台及洗衣衣机,里间设便便器及洗浴浴空间，方方便使用。卫卫生间设计计标准化，管管道集中、隐隐蔽设置，便便于整体化化设计。 阳台：每每户均设有有南北阳台台，南阳台台结合起居居室或卧室室布置，并并考虑花盆盆的安置及及空调位置置。 贮藏室：每户均设设足
34、够面积积走入式贮贮藏室、吊吊柜，壁柜柜等。 家庭间或或家务室：有条件的的跃层户型型安置家庭庭间或家务务室，为富富有生活情情趣的主妇妇的小天地地。 3) 建建筑造型及及色彩设计计 小区住宅宅以浅色墙墙面为主，绿绿地与蓝天天为背景，形形成小区主主色调。阳阳台、入口口具有各组组团特色，色色彩质地均均有不同处处理，增强强小区领域域感和可识识别性。4.2主要要技术经济济指标4.2.11用地平衡衡表用地性质康居示范工工程部分全部小区面积(Haa)权重(%)面积(Haa)权重(%)住宅用地6.0152.53311.34449.355公建用地1.2210.6661.687.31公共绿地2.0817.47781
35、84.6520.233道路用地2.1318.6223.6315.800小计11.444100.00021.30092.699大型公建用用地1.687.31合计11.444100.00022.988100.0004.2.22主要技术术经济指标标康居示范工工程部分 二期总体总用地总建筑面积积其中：住宅宅建筑面积积 配套公公共建筑面面积 大型公公共建筑面面积住宅总套数数(套)居住人口(人)建筑密度(%)居住人口密密度(人/Ha)容积率绿地率(%)停车位总数数(个)其中:室外外停车位 车车库11.444747800.81650455.819735.004472000251750. 6540325230
36、9511.5441212774.077745644.07117100.00700000.005722002291731. 084016416422.9881960554.8881396009.888214455.00700000.0010194002321740. 8740489394954.3市政政基础设施施条件4.3.11交通及周周边配套设设施 交通：距距市内交通通停车场约约600米米，距市郊郊交通停车车场约3000米，小小区周边5500米有有1路、22路市内交交通车站。 学校：小小区以南延延安路3000米有南南昌吉五中中、昌吉三三小、文化化宫幼儿园园，以西2200米有有南五工小小学。 医
37、院：小小区以南延延安路3000米有昌昌吉州医院院延南分院院，小区以以北5000米有昌吉吉市中医院院。 文化：距距昌吉电视视台50米米，距昌吉吉文化宫1100米，距距昌吉南公公园1500米。 金融购物物：距金融融一条街5500米，距距新疆最大大的批发市市场亚中商商城8000米。 供暖:小区以东东距昌吉第第一热源热热电厂1000米，小小区以西距距昌吉第二二热源5000米。目目前第二热热源700管管网已顺五五工西路施施工完毕。 供电：小小区以南距距昌吉变电电所1.55公里。 小区以以西距昌吉吉亚中变电电所2公里里。 供气：小小区以北北北京路已按按规划预留留天然气管管网位置， 20001年开始始敷设城
38、市市管网。 供水：小小区以南距距昌吉水厂厂10000米，城市市供水管网网500供供水管道已已顺延安路路99年改改造完毕，小小区以西北北京路供水水管网计划划20011年开始施施工。 排水：小小区以南延延安路排水水管网400已已形成。 小区以以西北京路路排水管网网400已已形成。 电信：小小区以西北北京路已预预留位置，计计划20001年开始始施工城市市主干线。 4.3.22绿化景观观 小区绿化化系统分为为小区绿地地、组团绿绿地、庭院院绿地和道道路绿化等等四个层次次。小区公公共绿地成成带状布置置，由西向向东分成两两条绿色通通道连接到到各个住宅宅组团。每每个住宅组组团内有成成块状的中中心绿地，通通过林
39、荫道道与带状绿绿地连接。居居住在一楼楼的住户可可以拥有进进深3米的庭院空空间，居民民可以进行行庭院绿化化的营造。 小小区以绿色色林带蜿蜒蜒在住宅楼楼群中的景景观为特色色。在这个个绿带中布布置有造景景亭、游戏戏场、溪流流水塘等小小环境。在在各个组团团绿地中设设有各不相相同的构筑筑物，以增增强环境的的可识别性性。 小区水环环境的营造造取决于小小区污水处处理设施的的建设。采采用经过处处理的生活活污水，为为地处水资资源匮乏的的地区的居居民创造出出水美草绿绿的生态环环境。4.3.33小区道路路系统 以环路连连接各个住住宅组团，尽尽端路延伸伸至组团两两侧。环路路由7米车行道和和两侧各22.5米的人行道道构
40、成；尽尽端路宽88米，长度控控制在1220米以内，可可满足消防防要求。 步行系统统分宅前路路和林荫道道两种形式式。宅前路路在消防、救救护、搬家家等特种需需求的时候候可以通行行机动车；林荫道结结合带状公公共绿地的的布置，形形成适合居居民休闲健健身的景观观路。 机动车停停车位在康康居示范区区内按500%配置，在在二期建设设区内按220%配置置。停车方方式采用停停车场和路路边港湾停停车位相结结合，停车车场布置在在小区环路路两侧，场场地作成透透隙型地面面，便于种种草植树，改改善环境。 自行车停停车房布置置在住宅楼楼群的消极极空间中，采采用分散式式布置方式式，便于居居民使用。 小区分设设南、北、西西三个
41、出入入口。西入入口为小区区主入口，连连接城市交交通性主干干道，具有有标志性景景观；南北北两个出入入口均连接接城市生活活性道路，具具有生活服服务的特征征。4.3.44供电系统统 1) 电电力 110KV进进线从北京京南路引入入。根据估估算拟在本本小区设114座变电电站， 在住宅小小区内的变变电站全部部采用箱式式变电站，共共11座，其其余的变电电所附件在在建筑内。在在会馆内设设10KVV配电站，各各个箱式变变电站100KV电源源采用环网网供电方式式。从箱式式变电站至至每栋楼的的低压供电电，采用树树干式接方式。 2) 照照明 住宅楼楼内的电气气配置为，住住宅单元总总进线开关关采用5000mA漏漏电开
42、关及及采用防过过电压措施施，每户进进线按166mm2铜线设计计，每户设设配电箱，配配出回路按按不少于77路设计。一一路照明，三三路空调，一一路厨房插插座，一路路卫生间插插座，一路路普通插座座。厨房、卫卫生间、普普通插座带带漏电开关关，空调、厨厨房、卫生生间插座回回路采用44mm2铜线，其其余2.55mm2铜线。 公共走道道照明采用用光电带延延时的开关关，光源采采用节能灯灯。 小区道路路采用庭院院灯照明，光光源采用节节能灯。 3) 防防雷 本工程程处于高原原地区，易易遭雷击，因因此每栋建建筑均作防防雷保护措措施，利用用建筑物基基础做接地地装置为主主，当不能能满足设计计要求时，做做人工辅助助接地。
43、 4) 接接地 低压配配电采用TTN-S方方式。各建建筑做总等等电位连接接，卫生间间做局部等等电位连接接。4.3.55信息通迅迅系统 电信（电电话、电视视等）进线线从北京南南路引入。小小区内主干干电信管线线采用122孔PVC770管，进进组团采用用6孔PVC770管，管管线在分支支、拐弯处处及直线段段超过1000m的中中间，设小小号手孔井井。每户设设壁龛式配配线装置，每每一卧室、书书房、起居居室、餐厅厅等处均设设置一个信信息插座，在在主要房间间设置一个个电视插座座。 1) 电电话 在小区区管理中心心内设一330平方米米左右的电电话机房，光光缆进小区区，设置AADSL复复用设备，为为住宅提供供宽
44、带接入入。 2) 有线电电视 在小区区管理中心心内设一225平方米米左右的有有线电视机机房，小区区配置有线线电视双向向传输网采采用HFCC方式向住住户提供宽宽带接入。 3) 小小区计算机机网络 在小区管管理中心内内设一500平方米左左右的计算算机房，局局域网采用用以太网络络传输介质质为光纤加加五类线，采采用光纤接接入方式实实现小区住住户随时在在线上网。4.3.66安全防范范系统 1) 小小区周界防防范报警系系统 采用红外外线周界探探测器，并并与小区管管理中心主主机相连。小小区管理中中心能随时时显示报警警路段、报报警时间，并并自动记录录，保存报报警信息并并且能够联联动摄像控控制，同时时与公安区区
45、域报警接接口联网。 2) 小小区闭路电电视监控系系统 对小区主主要出入口口，楼宇进进出口，主主要道路，电电梯轿厢进进行监控。监监视器采用用黑白监视视器。小区区内道路，电电梯轿厢等等处采用定定向摄像机机，对小区区主要出入入口采用全全方位可控控摄象机，要要求联网至至小区管理理中心，并并将监视图图象和信息息进行记录录和存储。 3) 楼楼宇访客可可视对讲系系统 在楼宇入入口处安装装具有电控控门锁的安安全防盗门门和可视对对讲主机，住住户内设置置可对讲分分机。在小小区管理中中心或小区区安保值班班室配置可可视对讲管管理机。电电控门锁不不仅具有钥钥匙开锁的的功能，还还可支持智智能卡和密密码开锁。小小区的主要要
46、出入口设设置可视对对讲门口机机。 4) 家家庭安全防防范报警系系统 住户室内内具有燃气气泄露报警警功能，结结合可视对对讲设置家家庭紧急求求助报警按按纽，要求求报警信号号送至小区区管理中心心。 5) 巡巡更系统 在小区相相应地点设设置无线巡巡更信息点点，巡逻人人员装备电电子巡更器器，按规定定的线路进进行值班巡巡查并且记记录。 6) 车车辆管理系系统 对出入小小区的机动动车辆的智智能卡或其其它形式进进行管理与与计费，并并将信息随随时送至小小区管理中中心。 7) 火火灾报警系系统 小区内设设火灾自动动报警系统统及消防联联动系统。4.3.77设备监控控系统 给排水系系统的监视视 1）水箱箱：检测水水箱液位并并报警 2）集水水井：检测测集水井的的液位并报报警 3）生活活水泵，消消防泵，排排水泵，污污水处理设设备运行状状态等的监监测。 4）照明明 5）景观观照明控制制，泛光照照明控制及及道路照明明控制。 6）物业业管理系统统 7）自动动抄表系统统：采用有有信号输出出功能的水水、电、煤煤气表等数数字化表具具，实现远远程抄表功功能。4.3.88给排水 1) 一一般生活给给水(自来来水)系统统 本工程给给水采用分分质供水。所所有公共建建筑冲厕用用水和道路路、绿地浇浇洒、