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1、国家康居居示范工工程住宅宅产业技技术可行行性研究究报告工程名称称：新疆疆昌吉市市特变电电工“世纪花花园”住宅小小区 申报单单位：新新疆特变变电工房房地产开开发有限限责任公公司 编制单单位：中中国城市市规划设设计研究究院 新新疆特变变电工房房地产开开发有限限责任公公司二一一年四月月目 录录1. 工程概况况1.1 建设背背景及概概况1.1.1 地地理位置置1.1.2 建建设背景景1.2新新疆特变变电工房房地产开开发公司司简介2.立项项的必要要性2.1 建设的的目的、意义及及产业现现代化目目标2.2 立项的的必要性性与背景景 3.市场场预测3.1 当地经经济状况况和住宅宅需求预预测3.2 销售对对象
2、定位位及住宅宅性能等等级3.2.1销售售对象3.2.2住宅宅性能等等级4.总体体规划4.1 控制性性规划要要点4.1.1规划划指标4.1.2规划划原则4.1.3规划划主旨4.1.4规划划设计原原则4.2 主要技技术经济济指标4.2.1用地地平衡表表4.2.2主要要技术经经济指标标4.3 市政基基础设施施条件4.3.1交通通及周边边配套设设施4.3.2绿化化景观4.3.3小区区道路系系统4.3.4供电电系统4.3.5信息息通讯系系统4.3.6安全全防范系系统4.3.7设备备监控系系统4.3.8给排水水4.3.9热力力4.3.10供暖4.3.11燃气5.实施施进度计计划5.1 实施进进度计划划6.
3、技术术方案6.1 工程中中采用的的成套技技术6.2 专项技技术开发发、关键键技术的的突破和和预期成成果水平平6.2.1住宅宅建筑结结构体系系6.2.2住宅宅建筑节节能及新新能源开开发利用用6.2.3厨卫卫系统6.2.4管线线体系6.2.5中水水系统6.2.6地板板辐射供供暖技术术6.2.7太阳阳能技术术6.2.8居住住区环境境及其保保障技术术6.2.9住宅宅施工建建造技术术6.2.10其其它形式式住宅建建造成套套技术6.2.11小小区现代代化管理理6.2.12住住宅智能能化设计计6.3新新型住宅宅部品的的利用和和开发6.3.1冷轧轧带肋钢钢筋6.3.2水泥泥聚苯颗颗粒板保保温隔热热层6.3.3
4、改性性沥青SSBS卷卷材6.3.4 新新型管材材的选用用6.3.5塑钢钢门窗6.3.6商品品泵送混混凝土6.3.7节水水型卫生生洁具与与卫生间间整体标标准化设设计7.产业业化成套套技术的的社会和和经济效效益7.1 对工程程投资及及市场销销售的影影响7.2 对地方方或全国国住宅产产业化现现代化的的推动作作用7.3 对提高高住宅建建设水平平的示范范、带动动作用7.3.1使用用功能质质量7.3.2工程程质量7.3.3环境境质量7.4 对劳动动生产率率的提高高预测7.5 先进科科技发展展成果转转化率的的提高预预测8.工程程项目财财务经济济8.1“世纪花花园”住宅小小区技术术及成本本分析一一览表8.2
5、总投资资估算8.3 资金筹筹措及计计划8.4 经营成成本和收收入8.5 利润及及利润率率9.综合合评价9.1 对产业业化技术术推广应应用的综综合评价价1.工程程概况1.1建建设背景景及概况况1.1.1地理理位置新疆昌吉吉市特变变电工“世纪花花园”住宅小小区位于于新疆首首府乌鲁鲁木齐的的卫星城城市昌吉吉市。昌吉市位位于天山山北坡经经济带，是昌吉吉州政府府所在地地，是全全州政治治、经济济、文化化中心，现有城城市人口口18万万。作为为自治区区首府的的乌鲁木木齐的卫卫星城市市，距乌乌鲁木齐齐国际机机场188公里。自治区区除了乌乌鲁木齐齐市是拥拥有1770万人人口的大大城市外外，其余余均为550万人人口
6、以下下的小城城市，分分布较为为零散，其中重重点城市市有位于于东疆的的哈密市市，距乌乌鲁木齐齐市约7750公公里，昌昌吉市是是通往北北疆的咽咽喉要道道。位于于昌吉市市以西第第一座城城市石河河子市距距乌鲁木木齐约1150公公里。昌吉市空空气质量量长年保保持优良良，地下下水蕴藏藏丰富且且水质优优良，城城市公共共绿化面面积逐年年增长，城市现现有公园园两处，城市文文化广场场一处。城市居居住环境境在新疆疆首屈一一指。“世纪花花园”西邻连连接乌奎奎高等级级公路和和乌伊过过境公路路的北京京南路，南邻连连接昌吉吉市延安安南路及及北京南南路的南南五工西西路，北北邻连接接昌吉市市北京南南路及延延安南路路的南公公园西
7、路路，地貌貌为南高高北低，坡差约约1%，均匀坡坡降地貌貌，地质质情况较较好。1.1.2 建建设背景景“世纪花花园”住宅小小区对环环境的影影响及其其评价。国家康康居示范范工程是是住宅产产业现代代化的载载体，“世纪花花园”住宅小小区在西西北地区区按国家家康居示示范工程程要求进进行建设设，无疑疑会对周周围地区区产生辐辐射，借借助西部部大开发发机遇，结合本本地情况况提供高高品质的的住宅，以满足足城市居居民日益益增长的的精神需需要和对对居住环环境、住住房质量量、节能能环保的的要求，同时推推动住宅宅产业化化发展，带动节节能、节节地、节节水、环环保等符符合新疆疆地方特特色的新新产品、新技术术、新工工艺、新新
8、设备的的发展，进而促促进地方方经济的的全面提提高，更更好地改改善落后后地区的的投资环环境和居居住环境境。“世纪花花园”住宅小小区将把把成熟先先进的技技术加以以集成，建立产产业化的的部品体体系，实实现住宅宅建设的的技术更更新，产产品换代代，小区区从立项项开始即即进行了了规范化化操作，成立康康居示范范项目领领导小组组，以最最新的经经济建设设动态为为导向，结合先先进的组组织方式式与管理理模式，实现信信息集成成、过程程集成、企业群群体集成成，最终终实现住住宅产业业化示范范工程的的目标。小区住宅宅产业化化示范重重点在于于解决承承载与围围护体系系、隔墙墙体系、管网体体系、厨厨卫体系系、建筑筑节能体体系、居
9、居住环境境质量保保障体系系、小区区智能化化体系及及分户计计量收费费的技术术集成等等。1.2新新疆特变变电工房房地产开开发公司司简介新疆特变变电工房房地产开开发有限限责任公公司是由由新疆特特变电工工股份公公司以880%控控股与新新疆第一一工业设设计院共共同出资资组建的的，于一一九九九九年十一一月九日日正式在在乌鲁木木齐经济济开发区区注册成成立，注注册资金金壹仟万万元，具具有房地地产开发发二级资资质。新疆特变变电工房房地产开开发有限限责任公公司下设设两个全全资子公公司：昌昌吉州林林工商总总公司、新特房房物业有有限责任任公司以以及一个个控股公公司新疆诚诚信建筑筑装饰工工程有限限责任公公司。公公司现有
10、有人员880名，其中本本科以上上学历占占32%，大专专以上学学历占883%，其中有有高级职职称的55人，中中级职称称10人人，助理理职称119人。房产公司司主业致致力于房房地产开开发，带带动与之之配套的的建筑施施工、装装饰装璜璜，建筑筑材料、物业管管理等相相关产业业的经营营。房地地产公司司目前已已在昌吉吉储备土土地资源源近千亩亩。新疆诚信信建筑装装饰工程程有限公公司是由由新疆特特变电工工房地产产开发有有限公司司、新疆疆城乡规规划设计计院共同同出资对对新疆诚诚信建筑筑装饰工工程公司司行进改改制组建建的，公公司位于于乌鲁木木齐市经经济开发发区。公公司是以以建筑施施工，建建筑装饰饰为主兼兼以园林林、
11、绿化化工程施施工，建建筑技术术咨询，经营商商贸的综综合经济济实体。公司具具有雄厚厚的资金金实力和和技术设设备实力力，并建建立了先先进的管管理模式式和完善善的服务务体系。新疆新特特房物业业有限责责任公司司成立于于20001年33月，注注册资金金1000万元，物业公公司将树树立服务务第一的的意识，进一步步规范小小区物业业管理服服务工作作，争创创自治区区级物业业管理精精品小区区。新疆诚信信建筑公公司面对对激烈的的市场竞竞争，始始终坚持持“质量第第一，用用户至上上”的原则则，把承承建的每每一个项项目都当当作精品品工程去去抓，促促使工程程质量不不断提高高，所建建工程合合格率为为1000%，优优良率665
12、%。在施工工中由于于重质量量、讲信信誉被评评为重合合同，讲讲信誉的的企业。 新疆特特变电工工房地产产开发公公司的发发展目标标是把公公司建设设成为以以房地产产开发为为龙头、集施工工、物业业管理、建材经经营为一一体的综综合类互互补型经经济实体体。特变变电工房房地产开开发公司司的运作作是特变变电工资资本运营营及调整整产业结结构工作作中迈出出新的一一步，它它将成为为特变电电工新的的经济增增长点和和促进特特变电工工不断发发展的生生力军。2.立项项的必要要性2.1建建设的目目的、意意义及产产业现代代化目标标随着住房房分配货货币化政政策实施施的不断断深入，新疆维维吾尔自自治区住住宅产业业也得到到了长足足发展
13、。国家和和自治区区政府高高度重视视住宅建建设和住住宅消费费，对发发展住宅宅建设、启动住住宅消费费、拉动动经济增增长已形形成共识识。并出出台了一一系列的的鼓励政政策，对对我区220011年的住住宅建设设和住宅宅消费产产生巨大大的影响响。人们们对商品品房的质质量、环环境、物物业管理理要求逐逐步提高高。由于自治治区地处处西部地地区，住住宅建设设科技含含量低，产业化化程度低低，导致致住宅建建设整体体水平较较低，远远不能满满足消费费者日益益增长的的住房需需求。“世纪花花园”项目在在已有成成果的基基础上将将先进成成熟的新新技术、新工艺艺、新材材料、新新设备进进行技术术集成，建立部部品体系系的概念念，实现现
14、标准化化、工业业化和装装配化，推动住住宅产业业化发展展。“世纪花花园”项目引引导住宅宅设计理理念的进进步，改改变或优优化传统统规划设设计体系系，提高高住宅空空间可改改造性和和可持续续发展性性，住宅宅的功能能与环境境具有舒舒适性、安全性性和耐久久性。“世纪花花园”项目的的整个开开发以现现代产业业化的概概念组织织工程的的设计与与建造，实现住住宅建设设全过程程的计算算化、信信息化、集成化化，提高高决策水水平和科科技含量量，大大大缩短住住宅施工工周期、提高劳劳动生产产率，提提高住宅宅建设的的质量与与效益。通过“世世纪花园园”项目的的建设，在新疆疆地区起起到示范范带动作作用，推推动住宅宅产业现现代化进进
15、程，带带动建材材、轻工工、化工工、冶金金、能源源等十几几个相关关行业发发展，充充分发挥挥住宅产产业作为为支柱产产业和经经济增长长点的重重要作用用。2.2立立项的必必要性与与背景随着国民民经济发发展和人人民生活活水平的的不断提提高，住住宅建设设已成为为推动国国内消费费需求、推动国国民经济济发展的的新的增增长点。但是，我国住住宅建设设近年来来与现代代化工业业发展程程度不相相称，主主要表现现在建筑筑材料，部品与与设备不不配套，现场施施工作业业量大，劳动生生产率低低等方面面。住宅产业业现代化化是推动动住宅建建设技术术更新，提高住住宅建设设质量和和效益的的根本出出路。同同时，由由于住宅宅产业具具有相当当
16、高的产产业关联联度，可可带动其其他行业业发展，因此，住宅产产业现代代化对促促进国民民经济发发展将产产生积极极作用。商品住宅宅空置率率日益增增高的原原因是这这些住宅宅小区不不同程度度地存在在着功能能布局不不合理，结构可可改造性性差，设设备配套套落后，施工质质量通病病较多，小区环环境及管管理不尽尽人意等等问题，从而造造成住宅宅商品产产销不对对路。因因此，必必须树立立一批示示范小区区，以适适应人民民生活水水平不断断提高，并逐步步寻找出出实现住住宅产业业现代化化的途径径。3、市场场预测3.1当当地经济济状况和和住宅需需求预测测 昌吉市市经济增增长在新新疆处于于龙头地地位,人人均年收收入80000元元左
17、右，年经济济增长率率15%。全市市共有上上市公司司两家，效益好好的国有有大中型型及私营营企业七七家。这这些企业业近年来来发展较较快，新新增员工工较多，他们是是昌吉市市住房消消费的新新增长点点。昌吉市商商业繁荣荣，有西西北最大大的商品品批发中中心“亚中商商城”，超市市遍布各各处，交交通发达达，市区区通行七七条线路路公交车车，出租租车近两两千辆，各类医医院、金金融等服服务设施施，文教教设施配配套齐全全。20000年是国国家实施施西部大大开发战战略的第第一年，也是自自治区深深化城镇镇住房改改革的关关键一年年。这一一年，自自治区房房地产施施工总面面积达到到18774.995万平平方米，竣工总总面积达达
18、到11191.09万万平方米米，比上上一年增增加2664.11万平方方米，增增长288.5%，共投投资1228.664亿元元，比上上一年增增加333.644亿元，增长了了35.4%。其中，房地产产开发，20000年11122月商品品房开发发投资445个亿亿，施工工面积2250万万平方米米，比上上一年竣竣工面积积增加992%。自治区220000年住房房建设，对经济济增长的的贡献率率为1.5个百百分点。根据对对乌鲁木木齐市近近百家各各类楼盘盘的价格格调查资资料显示示，20000年年乌鲁木木齐商品品房销售售价格总总水平稳稳中有升升的态势势，且市市场及价价格走势势呈现以以下特点点： 1) 多层层次，多
19、多价位的的高品房房供应体体系逐渐渐形成。目前乌乌鲁木齐齐市已初初步形成成以经济济适用房房为塔基基，普通通住宅为为核心，豪华住住宅为塔塔尖的金金字塔型型多层次次商品房房供应体体系。其其中价位位在1220018000元/平方米米，带有有国家津津贴性质质的经济济适用房房主要是是为了解解决广大大中低收收入者的的住房需需求；价价位在11800028800元元/平方方米，强强调地理理位置、环境和和质量结结构等因因素的普普通住宅宅，包括括一些高高层住宅宅，主要要是满足足注重居居住品质质的中高高收入家家庭的住住房需求求；价位位更高的的高档公公寓，豪豪华住宅宅主要是是针对一一些高收收入，先先富起来来的消费费阶层
20、居居住和投投资的需需求。2）随着着住房体体系改革革的深入入，个人人购房目目前已逐逐渐代替替了集团团购房成成为住宅宅消费市市场的主主体。220000年乌鲁鲁木齐个个人购房房总金额额17.67亿亿元，比比19999年增增长1.6亿，占商品品住宅销销售总额额的922%。3) 高高品质商商品房日日渐受到到人们的的青睐。20000年乌乌鲁木齐齐市经济济适用房房价格始始终保持持平稳态态势，加加权平均均价格一一直在114000/平方方米元左左右，涨涨势较前前两年趋趋于缓和和，同比比上涨11.6%，涨幅幅比19999年年减少了了1.88%；普普通住宅宅价格涨涨势明显显，同比比上涨55.4%，涨幅幅比19999
21、年年增加了了3.55%，加加权平均均价格由由19999年的的18880元/平方米米，涨至至22550元/平方米米。随着房地地产市场场的发展展，消费费者逐渐渐成熟，对高品品质住宅宅的环境境，位置置和质量量等方面面的要求求不断提提高，此此类住宅宅项目呈呈现出供供不应求求的局面面，一些些品质较较好的楼楼盘在预预售期间间便宣告告售罄。此外，近年来来新推出出的诸多多高层住住宅，由由于具备备良好的的地理位位置、较较好的质质量、完完备的设设施等，受到注注重生活活品质、居住环环境的部部分机构构和高收收入者的的追捧。此类住住宅从今今年初起起，价格格一路走走高，同同比上涨涨4.11%，涨涨幅较119999年扩大大
22、了2.9%。“九、五五”期间昌昌吉市住住房建设设开发，经济适适用房118万平平方米，商品房房44.3万平平方米，总投资资6.334亿元元。昌吉市距距乌鲁木木齐市中中心约335公里里，但两两地商品品房价位位差异非非常大，以普通通商品房房为例，乌市均均价为118000元/平平方米，而昌吉吉仅有110000元/平平方米左左右。乌鲁木齐齐环境污污染很严严重，在在全国排排名倒数数第二。原因是是乌鲁木木齐市地地处群山山环绕的的低洼地地带，烟烟尘、废废气等无无法排放放到乌鲁鲁木齐市市以外，乌市上上空多数数情况下下都笼罩罩一层烟烟雾，空空气中总总悬浮颗颗粒严重重超标，相比之之下，昌昌吉市的的情况就就好的多多，
23、天空空经常是是蓝天白白云，空空气和水水的质量量也非常常高，是是真正适适合人类类居住的的理想环环境。因因此有人人把昌吉吉形象地地比喻为为乌鲁木木齐的后后花园。3.2销销售对象象定位及及住宅性性能等级级3.2.1销售售对象定定位根据新疆疆房地产产市场发发展水平平和产业业发展趋趋势，高高品质的的商品房房市场将将在平稳稳有序的的发展中中逐步趋趋于繁荣荣，加上上促进住住宅消费费的政策策在不断断的完善善中发挥挥的巨大大作用，以及我我国加入入WTOO日益临临近，将将对高品品质商品品房市场场起到极极大的支支撑作用用。因此此“世纪花花园”项目开开发总体体定位在在“国家康康居示范范工程”。销售售对象是是面向全全疆
24、范围围内的中中高收入入阶层。3.2.2住宅宅性能等等级根据建设设部关于于“商品住住宅性能能评定方方法和指指标体系系”结合昌昌吉市及及“世纪花花园”住宅小小区开发发建设的的实际情情况，“世纪花花园”别墅小小楼申报报2A（AAA）级级，其余余均为11A级。4.总体体规划4.1控控制性规规划要点点4.11.1规规划指标标“世纪花花园”康居示示范工程程住宅小小区规划划用面积积11444000平方米米，其中中住宅用用地面积积601100平平方米，公建及及商业用用地面积积122200平平方米，道路用用地面积积213300平平方米，绿地用用地面积积208800平平方米。“世纪花花园”项目总总开发面面积约22
25、3万平平方米，总投资资67亿元元人民币币（含公公建投资资3亿元元）。首首期开发发约7.5万平平方米，总投资资约1.4亿元元，启动动资金约约60000万元元。项目目所需资资金企业业自筹，辅之银银行贷款款式配股股、银行行住房按按揭贷款款实现滚滚动式开开发。 开发发成本预预测：土土地平均均成本1120元元/M22、平均均建安成成本10015元元/M22（目前前昌吉地地区多层层住宅平平均建安安成本6620元元/M22）、配配套设施施建设费费2455元/MM2（其中中平均环环境道路路投入2200元元/M22）、各各项规费费50元元/M22、室外外工程费费35元元/M22、前期期工程费费30元元/M22、
26、利息息10元元/M22、不可可预见费费20元元/M22、管理理及营销销成本330元/M2、税费费及其它它75元元/M22、综合合平均成成本16630元元/M22。 开发发方案：整体规规划、分分期开发发。以建建立高起起点规划划、高水水平设计计、高质质量施工工、高标标准管理理的“四高”小区；通过分分期开发发逐步培培育后续续市场，引导市市场消费费方向，凝聚人人气，弱弱化市场场准入阻阻值，减减少投资资风险。同时，可依据据市场反反映适当当改变投投资策略略。4.1.2规划划原则“世纪花花园”康居示示范工程程以建设设新疆地地区新世世纪初的的中高档档精品住住宅小区区为目的的，规划划设计力力求做到到超前性性、先
27、导导性，体体现新理理念、新新手法，达到高高起点、高标准准。根据“世世纪花园园”住宅小小区规划划设计条条件的要要求，协协调本规规划区相相关内外外部环境境条件，合理确确定规划划功能布布局与开开发建设设规模。贯彻“以以人为本本”的规划划设计思思想，从从注重居居民生活活空间特特征出发发，探索索居住环环境的可可塑造性性，以建建设生态态环保型型居住空空间为规规划目标标，满足足住宅的的适用性性、安全全性、耐耐久性、环境性性和经济济性。创创造一个个布局合合理、功功能齐备备、交通通便捷、环境优优美的现现代居住住区。规划设计计贯彻生生态原则则、文化化原则和和效益原原则，要要求提供供给消费费者一个个具有优优雅环境境
28、、文化化内涵、经济效效益和鲜鲜明个性性的生态态环保型型花园式式生活居居住空间间。规划设计计应适应应土地开开发与建建设现状状，面向向住宅消消费市场场，将有有利于分分期开发发，正确确处理规规划中社社会效益益与经济济效益、超前性性与操作作性之间间的关系系。4.1.3规划划主旨 贯彻“以人为为本”的思想想，以提提高人居居环境质质量作为为规划设设计的基基本出发发点和最最终目标标，在住住宅商品品的“优”、“特”和“新”上做足足文章。 小区采采用自由由式布局局与组团团式布局局相结合合的复合合式建筑筑布局，改变一一般住宅宅小区一一块中心心绿地为为主、“四菜一一汤”式的空空间形态态，加强强住宅组组团之间间绿化环
29、环境的营营造，使使所有住住户具有有良好的的“朝向”与“景向”，丰富富了临窗窗外视效效果。 采取适适度人车车分流的的交通组组织形式式，组团团间的绿绿化环境境与步入入系统相相结合，为居住住者提供供便捷、舒适、安全、美观的的户外活活动空间间。 改变建建筑与环环境分开开设计的的做法，因地制制宜，结结合当地地条件确确定建筑筑外形与与朝向，将绿化化环境渗渗透至建建筑群体体间，并并通过底底层架空空等措施施创造小小区空间间的变化化，将户户外环境境引至住住宅底层层。4.1.4规划划设计原原则1) 设计原则则由于场地地周边规规划道路路标高比比场地实实际地形形标高高高出较多多，故在在进行竖竖向规划划设计时时，力求求
30、土方在在本建设设用地范范围内平平衡，同同时满足足本区污污水向东东北角集集中排放放的设计计条件，形成西西南侧高高，东北北侧低的的总趋向向。为获获得场地地内部较较丰富的的景观，竖向设设计形成成小的场场地起伏伏，既方方便交通通，又形形成与规规划营造造的各类类小品、水面相相适应的的场地变变化。2) 住宅设计计类型 新新疆特变变电工世世纪花园园住宅分分为四大大类型： A联排单单元住宅宅；B联排单单元跃层层住宅; CC点式跃跃层住宅宅; D联排独独立住宅宅。E别墅。A BB C类类住宅均均为四层层, DD类住宅宅为二、三层，E类别墅墅二层。使用面面积系数数在788%以上上，住宅宅单体设设计申报报等级为为1
31、A级（别墅为为2A级）。 a.多多层大开开间灵活活隔断住住宅设计计 住宅建建筑随着着生活水水平的提提高和家家庭成员员构成的的变化，居住个个性化的的需求越越来越强强烈。为为适应这这一要求求，该小小区住宅宅突破了了传统的的小开间间平面布布置模式式，真正正实现了了最大限限度的空空间组合合即大开开间灵活活隔断住住宅。在在平面设设计中，将管线线多的厨厨房、卫卫生间在在大空间间内进行行定型、定位，以厨房房、卫生生间楼梯梯间为核核心体（即住户户不能随随意改变变的“支撑体体”）其他他的空间间可由居居住者按按照家庭庭成员的的构成及及生活模模式的个个性需求求来分隔隔。分隔隔体可用用轻质墙墙体，也也可用家家具隔断断
32、，这样样最大限限度的满满足了住住户的心心理、行行为、家家庭成员员的构成成及生活活模式的的个性需需求，真真正体现现出大开开间住宅宅的“灵活性性、适应应性、可可改性”。 b.跃层户户型设计计 跃层户户型包括括:“联排独独立住宅宅”、“单元式式完全跃跃层户型型”、“点式南南北互跃跃式户型型”和“顶层局局部跃层层户型设设计”等多种种形式，以满足足越来越越多的跃跃层户型型购买需需求。并并设计紧紧凑，控控制面积积，突出出实用性性、经济济性、新新颖性。 c.端部单单元住宅宅 各组团团中心有有一景色色宜人庭庭院，为为充分利利用这一一环境优优势，住住宅设计计中将端端头设计计为高档档户型，结合小小区总体体方案设设
33、计，丰丰富了建建筑造型型和庭院院空间。在户型平平面设计计中，尽尽量将起起居室、餐厅、厨房组组织在一一个区，从而形形成了公公共活动动区和私私密性较较强的卧卧室区，即“动静分分区”。在合理组组织各功功能空间间的同时时，合理理分配面面积，保保证有适适宜的户户室比。做到“公私分分离、寝寝居分离离、洁污污分离、食居分分离”，方便便使用，提高居居住舒适适度。户门：入入口处设设过渡性性“玄关”空间，并设有有小壁橱橱，便于于出入时时更衣换换鞋用。过渡空空间避免免开门见见厅一览览无余，使起居居室空间间更加完完整、舒舒适。起居室：有完整整的连续续墙面，结合生生活阳台台，设敞敞亮的落落地推拉拉门窗，使起居居室在满满
34、足功能能需要的的同时，获得最最大限度度的室外外景观观观赏面，提高居居住质量量。卧室：集集中布置置，做到到“动静分分区”。满足足功能面面积要求求。主卧卧朝南并并单配有有卫生间间。餐厅：与与厨房联联系便捷捷，与起起居室可可分可合合，尽量量为自然然采光方方便使用用。 厨房：靠近户户门设置置，不穿穿越其他他空间，保证了了洁污分分离,提高户户内卫生生标准。厨房设设计做到到标准化化，为成成套厨房房设备进进入家庭庭提供技技术条件件，按炊炊事流线线布置洗洗池、操操作台、炉灶，充分利利用空间间，设吊吊柜地柜柜，管道道集中、隐蔽设设置，厨厨房均设设变压式式风道，拥有良良好炊事事环境。卫生间：尽可能能自然采采光，外
35、外间设盥盥洗台及及洗衣机机,里间设设便器及及洗浴空空间，方方便使用用。卫生生间设计计标准化化，管道道集中、隐蔽设设置，便便于整体体化设计计。阳台：每每户均设设有南北北阳台，南阳台台结合起起居室或或卧室布布置，并并考虑花花盆的安安置及空空调位置置。贮藏室：每户均均设足够够面积走走入式贮贮藏室、吊柜，壁柜等等。家庭间或或家务室室：有条条件的跃跃层户型型安置家家庭间或或家务室室，为富富有生活活情趣的的主妇的的小天地地。 3) 建筑造造型及色色彩设计计小区住宅宅以浅色色墙面为为主，绿绿地与蓝蓝天为背背景，形形成小区区主色调调。阳台台、入口口具有各各组团特特色，色色彩质地地均有不不同处理理，增强强小区领
36、领域感和和可识别别性。4.2主主要技术术经济指指标4.2.1用地地平衡表表用地性质质康居示范范工程部部分全部小区区面积(HHa)权重(%)面积(HHa)权重(%)住宅用地地6.01152.55311.33449.335公建用地地1.22210.6661.6887.311公共绿地地2.08817.44781184.65520.223道路用地地2.13318.6623.63315.880小计11.444100.0021.33092.669大型公建建用地1.6887.311合计11.444100.0022.998100.004.2.2主要要技术经经济指标标康居示范范工程部部分 二期期总体总用地总建筑
37、面面积其中：住住宅建筑筑面积配套公共共建筑面面积大型公共共建筑面面积住宅总套套数(套)居住人口口(人)建筑密度度(%)居住人口口密度(人/HHa)容积率绿地率(%)停车位总总数(个)其中:室室外停车车位 车库11.444747880.881650445.88197355.00044720000251750. 65403252309511.5541212274.07745664.007117110.000700000.00057220022291731. 084016416422.9981960054.881396609.88214445.000700000.000101994002232174
38、0. 8740489394954.3市市政基础础设施条条件4.3.1交通通及周边边配套设设施 交通：距市内内交通停停车场约约6000米，距距市郊交交通停车车场约3300米米，小区区周边5500米米有1路路、2路路市内交交通车站站。 学校：小区以以南延安安路3000米有有南昌吉吉五中、昌吉三三小、文文化宫幼幼儿园，以西2200米米有南五五工小学学。 医院：小区以以南延安安路3000米有有昌吉州州医院延延南分院院，小区区以北5500米米有昌吉吉市中医医院。 文化：距昌吉吉电视台台50米米，距昌昌吉文化化宫1000米，距昌吉吉南公园园1500米。 金融购购物：距距金融一一条街5500米米，距新新疆最
39、大大的批发发市场亚亚中商城城8000米。 供暖暖:小区区以东距距昌吉第第一热源源热电厂厂1000米，小小区以西西距昌吉吉第二热热源5000米。目前第第二热源源7000管网已已顺五工工西路施施工完毕毕。 供电：小区以以南距昌昌吉变电电所1.5公里里。 小区区以西距距昌吉亚亚中变电电所2公公里。 供气：小区以以北北京京路已按按规划预预留天然然气管网网位置， 20001年年开始敷敷设城市市管网。 供水：小区以以南距昌昌吉水厂厂10000米，城市供供水管网网5000供水管管道已顺顺延安路路99年年改造完完毕，小小区以西西北京路路供水管管网计划划20001年开开始施工工。 排水：小区以以南延安安路排水水
40、管网4000已形成成。 小区以以西北京京路排水水管网4000已形成成。 电信：小区以以西北京京路已预预留位置置，计划划20001年开开始施工工城市主主干线。4.3.2绿化化景观 小区绿绿化系统统分为小小区绿地地、组团团绿地、庭院绿绿地和道道路绿化化等四个个层次。小区公公共绿地地成带状状布置，由西向向东分成成两条绿绿色通道道连接到到各个住住宅组团团。每个个住宅组组团内有有成块状状的中心心绿地，通过林林荫道与与带状绿绿地连接接。居住住在一楼楼的住户户可以拥拥有进深深3米的庭院院空间，居民可可以进行行庭院绿绿化的营营造。 小区以以绿色林林带蜿蜒蜒在住宅宅楼群中中的景观观为特色色。在这这个绿带带中布置
41、置有造景景亭、游游戏场、溪流水水塘等小小环境。在各个个组团绿绿地中设设有各不不相同的的构筑物物，以增增强环境境的可识识别性。 小区水水环境的的营造取取决于小小区污水水处理设设施的建建设。采采用经过过处理的的生活污污水，为为地处水水资源匮匮乏的地地区的居居民创造造出水美美草绿的的生态环环境。4.3.3小区区道路系系统 以环路路连接各各个住宅宅组团，尽端路路延伸至至组团两两侧。环环路由77米车行道道和两侧侧各2.5米的人行行道构成成；尽端端路宽88米，长度度控制在在1200米以内，可满足足消防要要求。 步行系系统分宅宅前路和和林荫道道两种形形式。宅宅前路在在消防、救护、搬家等等特种需需求的时时候可
42、以以通行机机动车；林荫道道结合带带状公共共绿地的的布置，形成适适合居民民休闲健健身的景景观路。 机动车车停车位位在康居居示范区区内按550%配配置，在在二期建建设区内内按200%配置置。停车车方式采采用停车车场和路路边港湾湾停车位位相结合合，停车车场布置置在小区区环路两两侧，场场地作成成透隙型型地面，便于种种草植树树，改善善环境。 自行车车停车房房布置在在住宅楼楼群的消消极空间间中，采采用分散散式布置置方式，便于居居民使用用。 小区分分设南、北、西西三个出出入口。西入口口为小区区主入口口，连接接城市交交通性主主干道，具有标标志性景景观；南南北两个个出入口口均连接接城市生生活性道道路，具具有生活
43、活服务的的特征。4.3.4供电电系统1) 电电力 10KKV进线线从北京京南路引引入。根根据估算算拟在本本小区设设14座变变电站，在住宅宅小区内内的变电电站全部部采用箱箱式变电电站，共共11座，其余的的变电所所附件在在建筑内内。在会会馆内设设10KKV配电电站，各各个箱式式变电站站10KKV电源源采用环环网供电电方式。从箱式式变电站站至每栋栋楼的低低压供电电，采用用树干式式接方式式。2) 照照明住宅宅楼内的的电气配配置为，住宅单单元总进进线开关关采用5500mmA漏电电开关及及采用防防过电压压措施，每户进进线按116mmm2铜线设设计，每每户设配配电箱，配出回回路按不不少于77路设计计。一路路
44、照明，三路空空调，一一路厨房房插座，一路卫卫生间插插座，一一路普通通插座。厨房、卫生间间、普通通插座带带漏电开开关，空空调、厨厨房、卫卫生间插插座回路路采用44mm22铜线，其余22.5mmm2铜线。 公共走走道照明明采用光光电带延延时的开开关，光光源采用用节能灯灯。 小区道道路采用用庭院灯灯照明，光源采采用节能能灯。3) 防防雷本工工程处于于高原地地区，易易遭雷击击，因此此每栋建建筑均作作防雷保保护措施施，利用用建筑物物基础做做接地装装置为主主，当不不能满足足设计要要求时，做人工工辅助接接地。4) 接接地低压压配电采采用TNN-S方方式。各各建筑做做总等电电位连接接，卫生生间做局局部等电电位
45、连接接。4.3.5信息息通迅系系统 电信（电话、电视等等）进线线从北京京南路引引入。小小区内主主干电信信管线采采用122孔PVCC70管管，进组组团采用用6孔PVCC70管管，管线线在分支支、拐弯弯处及直直线段超超过1000m的的中间，设小号号手孔井井。每户户设壁龛龛式配线线装置，每一卧卧室、书书房、起起居室、餐厅等等处均设设置一个个信息插插座，在在主要房房间设置置一个电电视插座座。 1) 电话在在小区管管理中心心内设一一30平方方米左右右的电话话机房，光缆进进小区，设置AADSLL复用设设备，为为住宅提提供宽带带接入。 22) 有有线电视视在小区区管理中中心内设设一255平方米米左右的的有线电电视机房房，小区区配置有有线电视视双向传传输网采采用HFFC方式式向住户户提供宽宽带接入入。3) 小小区计算算机网络络在小区区管理中中心内设设一500平方米米左右的的计算机机房，局局域网采采用以太太网络传传输介质质为光纤纤加五类类线，采采用光纤纤接入方方式实现现小区住住户随时时在线上上网。4.3.6安全全防范系系统1) 小小区周界界防范报报警系统统 采用红红外线周周界探测测器，并并与小区区管理中中心主机机相连。小区管管理中心心能随时时显示报报警路段段、报警警时间，并自动动记录，保存报报警信息息并且能能够联动动摄像控控制，