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1、企业管理北方大厦工程建议书中国长春北方大厦项同建议书深圳同政地产顾问2、空间构成:在箜间的组合上，着重营造共享完熬，写字间不豆腐块分割，必须创造一种 人性化办公空间。例如，大写字间依照功能分区，也考虑错层。公共局部，也梯 等候大厅艺术性摆饰品的陈列。3,写字间外见：给人感觉不但是个建筑物，而且是一件艺术品。例如：屋顶考虑艺术型雕塑 收口，屋橹和建筑腰线象五线谱线，窗子为艺术型不规那么造型，窗间堵断断续续 镶贴一些艺术品、艺术彖人物等等。重筑材料引用玻璃砖，山墙顶部可能会募刻 一些著名曲口的开头曲。如贝多芬命运交响曲开头曲。总之，我们为产品筹划出一种离品佳，高档次的艺术殿堂。印、销售推广方式4-
2、1,辅售推广前举各编售部的等京A、 销售部的筹建更有益于工程的运作。B、 销售部的筹延可以更好发挥员工个人特长。1、 销售现场的准备可以提嵩物业本身的形象，突出高科技下的写字楼的质素。A、 增强投密购买者的信心。B、 模拟现场办公，增强销售气菰。2、 成立企业服务公司，为未来业主的经提供可持镇服务的空间。A、 在工程上市之前，以企业眼务公司为工程的形象代表，在市场上建立服务品牌，增强工程对市场的亲和力，同时，取得 市场的注意。B、 对工程最终提供的个体产品进行支持。C、 由此来落实“营业推广策略”。3、 媒体组合运用在工程上市前，先以媒体广告的手段，建立工程市场中的概念。A、 结合媒体如报纸（
3、长春日报等人 杂志（商界等人 电视等传播途径。B、 寻找物业形象代言人商界知名人处4-2,形象推广计划名人面对面（换住，已故商界名人头像力1、 聘请物业形象代言人，以其作为主线贯穿推广全过程；做一个大型的模型，梭示楼盘形象；2、 针对公司决策人进行目标市场的嵩品住定住；配套设施及服务的高品位、高档次、表达关爰；3、 该支传统的销传员讲解模式，利用模特向客户模拟办公场景。S4-3,营业推广计划针对百标家群，定向推广。所谓营业推广，即是指将工程直接推广到目标市场之中进行，这样，就能更接近目标市场，更能有效的说服目标市场完成销售工作。根据工程初步目标市场走住，7人、9人、11人、17人等创业型公 司
4、以及30人以上的中型公司将是本工程主要销售对象。鉴于此，建议 成立直销专彖推广小组，以服务到彖的方式将销售推广到市场最笛沿, 以谈判专彖的姿忐直接同公司行政管理层进行面对面交流，可以针对此 此类购买群设计特定的交易方式。本策略以企业服务公司负责实施。4-4.营业推广计划由推广客户挑选合迨的写字楼，并与企业服务公司签订股份制合 合作协议；1、 将即定价格提升30%o由推广家交纳房款15%的总额，由企业服务公司负责15%的看期，因此可建立合作基础；以签约后的实体的名义，和银行签订按揭协议，实现套现70%。2、 月供款由所成立的股份实体支付，即用未来的经营利润冲抵；甲、乙双方合作期为三年，期间有如下
5、规定：(I)正常经营期内，乙方退出，15%不退；C2J连续半年亏演，由甲、乙双方按股份支付月供款；(3)亏损超过半年，乙方无条件退出，15%不退；C4J实体所产生利润，按股份分配;(5)合作期满，甲方无条件退出，15%退还;(6)十年后，房产自动为乙方所有；(1)乙方退出后，甲方可找新的乙方合作，房产证不用更换。4-5,互动式营销推广计划以小型办公单核的销售带旺人完，选而带动大开间办公楼的销售 售，形成一个完整的循环条统。1、 将大厦的7-9楼共3层，定位为“创业板将大厦的10-13接共4层，定住为“开展板、将大厦的14-15楼共2层，定住为“第事处之家”；将大厦的16-17楼共2层，定住为“
6、绩 优版、各单体户型按定住设计，例如：对“创业版”，工程不以面积来确 灵，以7人、9人等公司的规模来确定，注意所确定面积的使用 功能,制止面积浪费。4-6. 口斗传播依照我司以往的经验，“口碑传销”式的推广手段比其他的推广手段来说是一种事半功偌的做法。所谓“口碑精销”，就是指通过我们有效的工作，建立一个农户对本工程 以及销售服务感到非常满意的“口碑”，并争取让客户带着“口碑”去说服 新老客户、亲朋好友来完成对本工程的购买，争取让家户成为我们的业务员 员、代言人。操作方法：2、 以减免物业管理费等让利措施来对客户进行利益驱动。3、 对售楼员遂行激励，鼓励其和家户加强藤条，特别是加强销售完 成后的
7、持续服务O建立业主通讯制度，制作“光大厦”项百汇报刊物，以定期 向已购房业主通报施工进度、活动安排、最新动杰、装修、传销 奖励、商业信息等讯息，以联络业主感情，取得“口碑”效果。4-7.营销卖地*工程品牌的塑选与提升A、 新定住：主题式写字楼北方国际艺术大厦（取其思想精髓，未必缘用此命名）B、 工程素质建筑质量、配套设施等方面具有鼠好的素质，并具有较多的唯一 性因素。取其前好意旨，非一定缘用此定住。目前的工作是寻找更符合市场的定住O1、 艺术形体大厦，建筑外观具有浪漫，典雅、高贵气质；艺术性的配套设施；2、 首栋长春以艺术命名的大厦；条列公关活动C、 传播主题：偏重于形象，表达品传感。D、 广
8、告口号：大丈夫当如是也！（对绩优版） 看明日此时，是竟谁家天下！（对创业版J 开展才是硬道理！（对开展板）等。E、 服务个性化管理物业管理提前展示，采用会员制管理，对外可营业；售楼展示艺术性的售楼大厅，显示离品住、嵩内涵、嵩尚、尊贵、气派;打破传统的销售接待方式，模拟办公场景。F、 价格策略：缘用低开高走的价格策略，利用开盘、封顶等仪式或 人为的分期销售抬升价格。注：不同的推广方式将在贵方与我方合作的基础上，根据不同的产品定 住另索附上。五、建立编售可达成的保障体系1.奥立量化的目标装户枯亲根据项的市场主题定住、产品定位，在工程推广之前就应该建立构想的客户 档案，接待销售过程中的农户档案尽量细
9、化，此点，在销售组织和控制和管理上 我们会进行严格的把握。2、宣传广告形象宣传先行，进行开展商形象包装和项钉形象包装，通过工程的主题定住树 N产品的个体化形象。在广告宣传的基调把握上，南期采取纯理性诉求，后期采取感性的诉求方式。3、交易方式针对创业板块，推出“创业基金计划”付款方式。4、销售推广组织生产咨料和生活咨料的卖法不同，客户层次不同，其关注点亦不同，因而，在 售楼人员的选拔上，除了对商业物业的销售很熟悉之外，应该有很广阔的商业知识，对商业运作程序很熟悉，有很多可沟通的话题。二零零二年六月二十8 Q一，项q概况i-i.工程地块简介1、地理核置工程住于长春市宽城区南侧，与城市干道胜利大街紧
10、紫相噎呼、昼齿相依， 快速直达火车站、机场，与全国联为一体。工程周边交通网络纵横，庞大的公交系统，通达顺畅，覆盖全市。该区域为长春的CBD地区，是长春市未来的的政治文化体闲中心，内设酒 政府、市政协、胜利公园等。可奉行礼仪庆典、国际性商务会议、大型工业梭览 等文化经济活动。行政机构的一体化，为各种商务活动提供高效率的行政管理； 工程正处于这个中心内。工程周边拥有丰富的经济、文化信息储菽和先选的设施，是长春文故收藏中心 和区域图书稔网络中心。工程距南边的商业中心区 人民广场商业区仅5分钟车程，以及站前地下 商城，将火车站、人民广场的商业氤围接引于此，形成庞大的购物、娱乐、休闲 空间O2、地块状况
11、整个地块呈三角形，地势平坦，东南两边临路，西北临其他商务写字楼。3、工程经济技术指标工程规划许可证所提供的经济技术指标，如下：项百总占地面积0.32公顷；绿化率为38%；总建筑面积为24203平方米；建 筑高度103.8米；对外可售面积约为1100。平方米；地下停车住为30个，机动停 车住约为30个。1-2.工程地块优劣势分析地块本身的优劣分析优势:A、可充分借用未来市政规划以及长春CBD的形成而带来的商业办公气 菰。B、所处住置极其方便，交通便利，且属于长春未来的政治经济中心。C、周边商务配套完善。一如A、北面临主干道较近，有一定的噪音污染。B、有长春银座在前，消化了一定市场。C、周边无景观
12、。D、暂时配套不齐全，且还未形成集中办公菰囹。E、周边道路、环境状况较差。2、由工程地块因素决定的开发方向显而易见，这是“写字楼”工程的贵金地块，具备写字楼工程的必要条件。二、工程依托的市场分析2-1.长春市写字楼总体概况及同标市场长春市写字接近市场近年来一直较淡静，由于经济增长期大量盲目开发，宏观 经济不景气，导致写字楼市场存量大、全置率高，市场一直处于低逑状太，因而 发陵商对写字楼开发持谨慎忠度，加上政府对写字楼开发的严格控制，使一段时 间内长春市写字楼的开发量较小，市场供应量无多大变化，租售也未出现热点。近段时间受宏观经济的影响，写字楼市场开始回暖。随着国企改革、抓大 放小的裂变效应,长
13、春经济向高科技、第三产业转型和私有经济的快速增长，部 分先富者由于投济意识和经济承受能力的不新增强，对经济、心理上可承受范囹 内的写字楼物业投咨需求在逐步增长，这批伴随着经济复苏开展起来的中小企业 逐步成为长春写字楼消费的新生力量。另一方面，中国在加入 WTO后，一大批外济企业、阵国公司、办事处将人 驻国内，作为立志成为经济强市的长春必将成为投咨热点，高档写字楼租售市场 将会看好。尤其长春中心区作为中央商务区,市场将会出现热点，但是具有不同 功能的写字楼的命运也可能不一样，带有综合布线和宽频上网等嵩科技功能、有 特色的中高档写字楼会受到租户和投咨者的青睐。长春市现有写字楼较典型的有光明大厦、时
14、代大厦、21世纪国际商务总部、 长春银座等。这些写字楼以间盘为主，新开发的较少。这些楼盘销售情况总体来 说比拟平稳，比之前一段时间要好，平稳中有所上升，有趋好的倾向。2-2.片区与字楼市场状况本工程所左的住置为长春市的中心区，中心区优于长春市的中心核置，其整 体建设正处于飞速开展阶段。中心区的基本定住是长春的CBD （中央商务区人 中央商务区将是长春金融、证券、贸易商业、信息、板游等商务办公的中心，为 熟国公司的商务活动提供便捷、高效的工作环境，为区内各类人员的活动提供舒 适优美的空间环境。有迹象显示，目前该区的写字楼正处于不断升值中。2-3.整个市场对工程的支撑点1、写字楼物业作为一种生产咨
15、料而不是生活咨料，因而与住宅物业相比，靖 费者对物业的关注点以及关注点的强度不同，一般而言，写字楼物业，靖希者关 注点次序依次为：A、 地段,非单纯从地理意义上划分的地域概念，而主要是指物业周边 的商务气氛和办公氤围,并具有鼠好的交通条件；物业形象，其物业形象应具有较强的识别作用，人对其“能见度” 嵩，能彰显大厦的气势和形象，对企业是无形的资产；B、 物业的内部功能先进，满足现代化办公条件；区域将来的开展潜力和趋向。2、缘于市场大环境的工程支撑：A、如前所叙，写字楼物业在2000年初开始，受总体经济大环境趋好和中 国加入世贸的利好所趋，办公物业呈现租售相对较好的局面；B、98年以前的长春办公物
16、业多向大型企业或机构或行，市场面相当狭窄， 新生代中小型公司对优质办公物业的需求远未得到满足，这是一个庞大的市场， 有潜力可挖。3、源4工程本身的攵撵点所在：A、 区住条件极佳；中心区的开发建设已见雏形，利本工程推出时期，中心区的建设业已完毕，为工程提供有利的行政配套和商务配套设施；长春高档写字楼为紧缺产品，而本工程为吉林省最高档写字楼，与市场的切入点较好；本工程目前的外在硬环境较佳，胜利大街边线物业，“能见度” 高，形象展示能力强；B、 综观中心区目前的开发现状，住宅物业的开发规模较大，相对而言，商用物业的开发目前不成完候，但近期即将推出的作 为写字楼功能的物业较多，集中在工程周边，对工程而
17、言, 一方面，市场的竞争力较激烈，另一方面，周边写字楼的相继 推出，该区域的办公环境会更佳，吸引更多的公司购买。C、 本工程要成为片区内的“高档写字楼”必须在拥有优前物业质素的前提下，以工程定住和筹划差异化取胜市场。三、产品建议艺术： 用形象来反映现实但比现实有典型性的社会意短形态，包括文学、绘、 雕塑、建筑、音乐、舞踣、戏剧,电影、曲艺等。 指畲有创透性的方式,方法。 形状独特而美呢。3-E产品定佳1、产品命名：北方国际艺术大厦（物业不一定取这个名字，只是概念，对 一些客户群体的圈定、指引人2、 主要目标客户：报社、画院、时装设计、模特、影视中心、装典、律师、地产等与艺术有关的经纪公司等等。
18、3-2.费纯定佳，我们对产品有心下建议：1 .多功能服务用房，功能有会议、展示、演讲等等。2 .办公人。：甭广场，塑造一个艺术感较强的景观，如各种音乐器具组合在 一姐的抽象雕塑，或者世界上一住著名艺术彖塑身像。3 .车库出入口：顶盖造型浪漫、抽象，是否是一本巨大的翻开的书，以后， 做仔细研究。4 .中央大厅：建议中间不设板，大空间。里面可以雕塑各种艺术彖头像、名 言，塑造强烈的艺术短囹，中央大厅所有进出口门洞，装饰成艺术性非常浓的风 格。3-3,个体产品设计要点5 平面布局：组合交同概念。具体建做：A、7-12层以下为小写字间，每间5080平方米，小写字间可自由组 合，如此计算，每层可进驻1017个小型公司，共60- 100个小型公司。B、13-17层以上大写字间，每间200400平方米，带洗手间，可以自由组合，如此计算，每层可进驻35个中大型公司，共15-25个中大型公司。C、公共局部每层设保安（前台小盗U 值班,宴，开水间，公共洗手间等。D、楼顶增加其功能性，比方可以这一个露天网球场、半露天游泳池等。