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1、 莱蒙水榭山山花园33期经营营计划书书 深圳圳市水榭榭花都房房地产有有限公司司2009年年2月25日 莱蒙水榭山山花园33期经营营计划书书目录：第一部分：项目概概况一、宗地位位置二、宗地现现状三、项目周周边的社社区配套套现状四、项目周周边环境境五、大市政政配套六、规划控控制要点点七、土地价价格第二部分：项目市市场分析析一、深圳市市别墅市市场概况况二、龙坂片片区别墅墅情况三、目标市市场客户户层研究究第三部分：项目定定位及开开发计划划一、项目优优劣势二、产品品定位三、价格定定位四、销售计计划：五、工程计计划：第四部分：项目投投资效益益分析一、成本预预测二、经济效效益分析析第一部分：项目概概况一、宗
2、地位位置中国深圳香香蜜湖北北，玉龙龙路东，如如图所示示：二、宗地现现状已实现三通通一平（通通水、通通电、通通路、平平整土地地），西侧入入口玉龙龙路已经经通车，东东侧入口口金龙路路未修通通，项目目一期已已于20008年年11月月28日日入伙，二二期施工工中封顶顶顶落外外墙，预预计20009年年8月228日入入伙。三、项目周周边的社社区配套套现状周边住宅项项目：目目前仅有有一个小小区圣莫丽丽斯，于于20005年启启动，总总占地面面积为 27.6万平平方米，建建筑面积积为333万平方方米，小小区容积积率为11.2，是是别墅类类物业与与高层物物业共同同组成的的社区。别别墅类物物业主要要是ABB组团，以
3、以于20007年年5月售售完，现现阶段入入住率已已达到550%左右右。未推推售的CC区产品品，占地地5.885万平平米，建建筑面积积为166.8万万平米。处处于地块块北侧，共共15栋栋8655套单位位，面积积区间在在1466-5009平米米之间，主主力面积积区间为为16002330平米米，纯大大户型设设计，预预计099年3月月推出。圣莫丽斯社社区配套套：有双双会所、幼幼儿园、110000平米商商业街、高高尔夫练练习场、体体育公园园、山体体公园等等配套设设施。华华润万家家超市与与其签约约，有1100平平方米左左右的超超市经营营面积为为周边居居民提供供服务。四、项目周周边环境境项目周边自自然环境境
4、优良，紧紧邻面积积约200万平米米的天然然牛嘴子子水库，项目南侧侧为项目目领养的的约2.4万平平米的荔荔枝林公公园，北北侧为项项目领养养的面积积约5.7万平平米的山山体公园园，且整整个项目目位于深深圳市CCLD区区，被塘塘朗山郊郊野公园园、羊台山山郊野公公园、银银湖郊野野公园三三大郊野野公园所所围拥，处处于近百百平方公公里的城城市绿肺肺中心。五、大市政政配套项目周边交交通网络络便捷，2007年福龙路通车，大大缩减项目与深圳CBD的距离，驱车10分钟可以到达CBD核心，项目周边有玉龙路、金龙路、白龙路、南坪快速，形成“井”字状交通网络，09年即将开通的地铁四号线站点距离本项目约2公里，深圳市新客
5、运总站距离本项目约3公里。项目周边生生活设施施便捷，距离项目2公里处规划有 深圳市体育学校，从本项目出发，7分钟能到达香蜜湖山姆会员店，十分钟到达CBD中心区尽享中心区各项配套。向北，7分钟车程到达中心区后花园定位的二线拓展区北组团，享受近100万平米CLD商业及写字楼区配套。六、规划控控制要点点项目所处的的二线拓拓展区内内，按照照深圳市市政府的的规划，分分为三圈圈层用地地结构，北北部圈层层规划以以高层住住宅为主主，容积积率约22.5-3 ；中部组组团规划划以城市市市政、办办公及商商业文化化功能为为主，东东侧存在在配套高高层住宅宅用地，容容积率为为2.55-3；南部组组团规划划以居住住用地为为
6、主，东东侧为高高层住宅宅用地，容容积率为为2.55-3；西侧为为低密度度住宅区区，容积积率为00.6-1.22。本项项目位于于南部组组团的西西侧，总总用地面面积14430447.25平平方米，总建筑筑面积8858550平方方米，建建筑覆盖盖率小于于等于335%，会会所及商商业面积积30000平方方米，住住宅面积积828850平平方米，建建筑容积积率小于于等于00.6，是是区域内内低密度度高端住住宅区为为深圳少少有的低低密度纯纯别墅区区。七、土地价价格：土地总总开发成本本为2553288万元。第二部分：项目市市场分析析一、深圳市市别墅市市场概况况08年，深深圳供应应别墅约约约16100套（以批批
7、准预售售统计），销售约802套，剩余约808套，整体销售率约50%。07年存量约约340套，销售约约200套，剩余约140套，现阶段深圳别墅市场共有存量约948套。09年别墅初步统计共供应大约约1509套与08年供应量相当，但加上08年的存量，09年的别墅整体供应量大于08年。整体销售率率不高的的原因说明明：一：部分楼楼盘虽有有别墅单单位，但但在088年并未未正式推推售；如如皇庭港港湾、曦曦湾等项项目。二：部分楼楼盘主要要以消化化07年年存量为为主，如如中海大大山地，主主要消化化南区1100余余套别墅墅。附：08年年深圳别别墅供应应和存量量统计区域项目名称产品类型数量剩余入市时间开盘均价南山纯
8、水岸5期期联排2402008年年6月5万纯水岸6期期联排1702008年年9月78万卓越维港联排122722008年年5月4.3万曦湾叠拼32322008年年12月月未推皇庭港湾双拼/联排排13132008年年12月月未推香瑞园联排2262008年年7月2.5万龙坂水榭山1期期联排2422008年年5月4.1万水榭山2期期双拼/联排排13952008年年9月3.2万星河丹堤独栋/联排排/叠拼拼103202008年年9月3.4万溪山联排+叠拼拼84842008年年10月月未推宝安招华曦城22期1批批联排97472009年年1月2.8万招华曦城22期2批批独栋/双拼拼54322008年年9月3.8
9、万兰乔圣菲双拼/联排排47142008年年11月月3.6-44万集信名城联排15112008年年12月月1.5万龙岗水岸新都联排82252008年年5月1.3万公园大地联排632008年年8月2.5万果岭海独栋/双拼拼/叠拼拼1331132008年年5月3万大山地北AA区联排84582008年年11月月1.5万万科.清林林径联排81122008年年8月1.3万深业紫麟山山双拼/联排排2021772008年年11月月1.3万盐田天麓一区独栋202008年年初6-8万天麓七区独栋/双拼拼/联排排56102008年年5月5-8万万科东海岸岸独栋/双拼拼/联排排/叠拼拼109602008年年初1.8万
10、天麓二区独栋44122008年年6-7万合计1610808附：20009年深深圳别墅墅统计区域项目名称/暂名开发商总占地面积积(万)总售建筑面面积(万万)产品数量预计推售时时间南山中信红树湾湾中信联排/叠拼拼122009年年中纯水岸七期期1区华侨城4.57联排别墅纯水岸七期期2区华侨城4.97联排别墅三湘东填海海区项目目三湘地产总29.22少量别墅12东方花园NN1区华侨城10.4独栋别墅9未定泛海拉菲尔尔花园泛海建设9.428叠拼别墅602009年年3月底底4月初初鸿威海怡湾湾畔鸿威地产10.6别墅302009年年底龙坂水榭山3期期水榭花都地地产148.6联排别墅822009年年底十二橡树庄
11、庄园信义1032联排别墅3002009年年1月金光华龙岸岸金光华联排622009年年中万科金域华华府万科8.418.9和院别墅252009年年1月宝安桂景园宝利来5.35.1双拼别墅802009年年1月观湖园和黄3716.5独栋联排排702009年年中中粮澜山中粮地产811独栋双拼拼联排排222009年年底万科兰乔圣圣菲二期期万科恒丰7.254联排别墅502008年年龙岗大山地北区区中海双拼/联排排442009年年中和黄御峰园园和黄2230.4 双拼联排排叠拼拼862009年年初公园大地鸿荣源36.5约43少量别墅1002009年年中振业城振业19.78.0 联排叠拼拼3002009年年4月紫
12、瑞花园崇诚实业4.415.4联排双拼拼160未定 凯旋湾鼎盛实业83.2联排双拼拼100未定 盐田华侨城天麓麓华侨城111万14.7独栋双拼拼联排排1262009年年6月天琴湾三期期万科252.53独栋别墅482009年年1月联泰梅沙湾湾联泰地产143.2联排别墅66未定合计1509备注：统计计时间截截止20009月月1月；统计标标准：成成交以认认购书为为准，供供应量包包含叠拼拼、联排排、双拼拼、独栋栋户型。同同时有项项目虽然然为取得得推售，达达到销售售条件但但未推售售的项目目也计算算为供应应量。二、龙坂片片区别墅墅情况项目所在的的龙坂片片区099年共计计有5个有别别墅项目目，共计计约4770
13、余套套别墅供供应。项目名称预计开盘时时间总占地面积积(万)可售建筑面面积(万)产品类型万科金域华华府09年1月月1日8.418.9 25套联排排，2440-3350平平米金光华龙岸岸2009年年5月9.923.7 62套2220-2260联联排/4465套套高层溪山2009年年6月1230.0 约84套，其其中8套套双拼，其其余联排排叠拼十二橡树庄庄园09年上半半年10总32别墅3000余套；高层3300余余套龙一号09年年底底约10万约30套别墅约322套，高高层约4400套套万科金域华华府项目目于20009年年1月11日开盘盘，开盘盘销售别别墅177套。三、目标市市场客户户层研究究通过统计
14、发发现，目标客户户置业的的表现出出比较明明显的区区域黏性性：主要以福田田区为主主，占整整体成交交的700%左右右，其中中尤以香香蜜湖片片区为主主。客户职业特特征：以以私企老老板、金金融业、贸贸易等行行业为主主；成交客户价价值认同同点：区域：与福福田区77分钟的的距离带带来工作作生活的的便利性性；资源：本项项目拥有有的山水水自然景景观资源源；产品：纯别别墅社区区，美式式建筑风风格，高高赠送面面积；品牌：水榭榭花都开开发商品品牌价值抗性：孩子的的教育或或老人的的医疗问问题；对对配套、区区域成熟熟度有较较高要求求。 1、来访客客户区域域分析区域中心区香蜜湖福田其他区区域宝安龙岗外地其他合计累计登记7
15、666928268622373843489登记比例22.0%19.8%23.7%2.5%0.6%1.1%11.0%100.00%成交累计2443262080129成交比例18.6%33.3%20.2%1.6%0.0%6.2%0.0%3.7%2、来访客客户职业业分析职业商贸类金融类IT类顾问咨询类类建筑及房地地产相关关生产制造类类其它合计登记累计8658532261622671504743489登记比例27.1%26.7%7.1%5.1%8.4%4.7%14.8%100%成交累计642132909129成交比例49.6%16.3%2.3%1.6%7.0%0.0%7.0%100%3、来访客客户年龄
16、龄分析年龄段35岁以下下36-455岁46-555岁65岁以上上其它合计登记累计7971350651574953489登记比例22.8%38.7%18.7%1.6%14.2%99.5%成交累计25822200129成交比例19.4%63.6%17.1%0.0%0.0%100.00%4、客户购购房目的的分析购房目的自住投资兼自住住养老投资为子女购房房为父母购房房合计登记累计289215122013840313489登记比例82.9%4.3%6.3%4.0%1.1%0.9%99.5%成交累计105152241129成交比例81.4%11.6%1.6%1.6%3.1%0.8%100.00%5、来访客
17、客户未成成交原因因分析：原因累计组数备注观望情绪较较重,捡捡便宜心心态为主主1871不好看房地地产市场场，认为为房价还还会跌交通情况223片区交通很很不方便便，考虑虑保姆买买菜等问问题生活配套462片区目前没没有生活活配套教育资源127周边教育配配套不足足，小孩孩读书较较麻烦私密性不高高136楼间距太近近，对视视严重噪音739太靠路，太太吵户型太差121户型一般，不不够太气气发展潜力153不太看好房房地产市市场的发发展小区园林144小区园林没没有直观观感物业管理54物业管理的的优势没没有体现现出来景观资源110以湖为卖点点，但实实际上看看不到湖湖。通过客户的的调研与与分析，本本项目的的目标客客
18、户如下下：在区区域上以以福田区区为主，特特别是香香密湖和和中心区区居住的的客户比比例很大大，在年年龄上335-445岁是是主力客客户群，职职业方面面从事商商贸、金金融类的的居多，购购买目的的为自住住，另外外通过沟沟通发现现北方籍籍客户居居多。所所以三期期的目标标客户可可以如上上所诉。第三部分：项目定定位及开开发计划划一、项目优优劣势【优势】q1、片区区优势明明显、高高端豪宅宅云集项目周边聚聚集着大大量低容容积率地地块，大大都是品品牌开发发商，圣圣莫里斯斯已经携携其一期期高端ttownnhouuse及及洋房高高价入市市，深圳圳又一个个可以和和香蜜湖湖媲美的的豪宅片片区已经经诞生！q2、片区区通达
19、性性强地铁、铁路路、公路路等组成成的交通通网络，规规划中未未来交通通线路四四通八达达；尤其其是福龙龙路，驾驾车到香香蜜湖仅仅5-77分钟，到到中心区区仅100-155分钟，形形成“出则城城市，入入则自然然”的绝佳佳片区。q3、紧邻邻中心区区的区位位优势地块距离深深圳最具具影响力力的CBBD福田中中心区较较近，潜潜在豪宅宅客户十十分广阔阔，为本本项目提提升品质质提供了了需求保保证。q4、项目目周边配配套齐备备在规划中本本片区及及二线拓拓展区其其他区域域有小学学、中学学、医院院及北侧侧的山体体公园等等，二线线拓展区区还将有有大型购购物中心心、给项项目保值值增值提提供了坚坚实基础础。q5、发展展商有
20、一一定品牌牌知名度度水榭花都成成功开发发使深国国投奠定定了较为为良好的的口碑，同同时奠定定了深国国投豪宅宅发展商商的市场场地位。q6、得天天独厚水水景、山山景资源源本项目拥有有极好的的山水资资源，毗毗邻牛咀咀水库，塘塘朗山郊郊野公园园、政府府绿地等等，三面面环山，一一水相托托，诱人人的景致致是难得得的自然然资源。q7、较低低容积率率0.6的超超低容积积率在深深圳十分分罕有。容容积率越越低,社社区尊贵贵氛围越越纯粹，景景观空间间越多,物业价价值越能能得到体体现。超超低容积积率是本本项目打打造高端端豪宅并并区别于于万科城城、圣莫莫利斯等等项目的的重要指指标。【劣势】q1、项目目周边道道路影响响金龙
21、路还未未开通，开开通之后后，受金金龙路、南南坪快速速、玉龙龙路影响响，地块块受噪音音干扰较较大q2、片区区认同度度偏低虽然圣莫里里斯高端端产品已已经入市市，但未未能在市市场上建建立片区区的高端端形象，客户缺乏对此区域的认知q3、学校校、医院院等配套套设施均均未动工工市政配套均均未动工工，而政政府配套套往往跟跟不上住住宅建设设，这使使居民生生活极为为不便。q4、q高高压线影影响【机会点】q1、片区区发展前前景深圳发展已已经向第第二圈层层推移，本本项目所所在二线线拓展区区将首先先得益，而而地块纯纯净、无无污染、无无拆迁包包袱的二二线拓展展区，必必将成为为市场热热点。 q2、0.6以下下容积率率豪宅
22、供供应量数数量较少少【威胁点】q周边竞争争严峻1）本项目目周边33公里范范围内金金光华龙龙岸、溪山、十十二橡树树庄园、金域华府等，其他关内外豪宅项目、城建观澜地块等豪宅项目，整体开发和销售需数年时间，对于本项目有较大竞争压力。2）南山填海区后海湾区域的别墅推出量大如卓越维港、熙湾，加上招华的“曦山”项目以及周边的二手市场“星河丹堤”、“圣莫丽斯”对于本项目有直接的竞争。3）深圳其他区域的别墅项目对于本项目的价格及未来市场走势形成对比关系。因此我们需要通过项目的差异性与对手拉开距离。核心价值点点：与中中心区的的距离，纯纯别墅社社区，资资源优势势，产品品优势。二、产品定定位参考1/22期销售售情况
23、分分析，目目标客户户对总价价敏感度度较高。8800万万是中间间单位价价格分水水岭。速销单位：2200平米的的中间单单位由于于户型空空间合理理，实用用率高且且总价较较低销售售速度快快。相对走走势较慢慢单位：3200平米以以上的端端头单位位。三期总总可售建建筑面积积231179平平方米，套套数822套。3期产品定定位中间单位：仍以2220平平米左右右的中间间单位户户型为主主，适当当增加中中间单位位的舒适适度。面面宽由原原设计的的6.66米加大大到7.0米。面面积控制制在2550平方方米以内内。端头单位：调整端端头单位位面积，减减少面积积，控制在在3000平米左右右。产品配比：产品双拼联排端头联排中
24、间合计套数6套304682面积400M22左右300 MM2左右右230-2250 M2231799 M22总价1250万万950万750万三、价格定定位依据目前市市场情况况，水榭榭山三期期目标实收单价约为3330000-3550000元/平平方米，如如市场发发展态势势不变，三三期开售售时价格格有望达达到更高高。具体体价格依依据开售售时市场场状况结结合集团团公司目目标再定定，本计计划书价价格暂按按310000元元/平方方米指标标测算，并并进行敏敏感性分分析，三三期可售售建筑面面积约2231779平方方米，销销售金额额约为7118555万元。四、销售计计划：开盘时间：计划220099年111月1
25、日日。20009年年销售计计划，销销售率550%，销销售金额额369927万万元，当当年回款款179964万万元，营营销费用用控制在在销售额额的3.5%以以内。水榭山的营营销费用用扣除代代理佣金金外，占占最大比比例的为户外外广告，水水榭公司司已经在在去年就就采取了了控制广广告的措措施：11）减少少2快户户外广告告牌，22）资源源共用，33）在非非售楼期期转租广广告牌减减小成本本等。今今年会力力争在220088年的基基础上严严格控制制费用，如如市场好好转，取取消三级级市场代代理，可可节约营营销费用用30%左右。52水榭山三期期销售计计划销售年度20092010销售月度11月(三三期公开开发售）1
26、2月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月当月销售面面积（平平米）9893 1696 565 0 1131 1131 2261 1413 1696 565 848 565 283 0 累计销售面面积（平平米）9893 115900 121555 121555 132866 144166 166788 180911 197877 203522 212000 217666 220488 220488 当月销售套套数35 6 2 0 4 4 8 5 6 2 3 2 1 0 当月销售率率(当月月销售面面积/总总面积)42.688%7.32%2.44%0.00%4.88%4.88%9.7
27、6%6.10%7.32%2.44%3.66%2.44%1.22%0.00%累计销售率率(累计计销售面面积/总总面积)42.688%50.000%52.444%52.444%57.322%62.200%71.955%78.055%85.377%87.800%91.466%93.900%95.122%95.122%当月销售金金额(万万元)306699.8 5257.7 1752.6 0.0 3505.1 3505.1 7010.2 4381.4 5257.7 1752.6 2628.8 1752.6 876.33 0.0 累计销售金金额（万万元）306699.8 359277.5 376800.0
28、 376800.0 411855.1 446900.2 517000.5 560811.9 613399.5 630922.1 657200.9 674733.5 683499.8 683499.8 三期建筑面面积(平平方米):231799三期预计均均价(元元/平方方米):310000三期套数82三期套均面面积(平平方米)283 五、工程计计划：里程碑事件件(目标时时间)：20008年10月9日20110年8月1日方案设计调调整：20008年10月9日-20008年10月21日原三期期工程分分为三期期及四期期方案设计消消防报建建：20008年11月17日-20008年12月11日新分期期及调整
29、整方案需需重新消消防报建建方案设计规规划报建建：20008年10月22日-20008年11月20日新分期期及调整整方案需需重新规规划报建建三期报建桩桩基施工工图设计计审图：20008年10月13日-20008年11月5日三期桩基施施工图报报建：20008年11月10日-20008年12月4日取得规规划局桩桩基开工工规划划许可证证三期桩基开开工证：20008年12月1日-20008年12月12日取得建建设局桩桩基施工工施工工许可证证三期初步设设计：20008年10月26日-20008年11月24日三期施工图图设计、审审图：20008年11月23日-20009年2月20日审查通通过，考考虑了元元旦
30、春节节放假三期施工图图报建：20008年11月1日-20008年12月15日土方回填及及桩基础础施工：20008年12月16日-20009年4月24日土方及及桩基工工程采取取分段流流水施工工三期施工工许可证证：20009年3月23日-20009年4月11日取得建建设局施施工许可可证基础及地下下室：20009年4月25日-20009年7月18日考虑雨雨季主体及结构构封顶：20009年7月18日-20009年10月10日力争月日前封封顶办理预售售许可证证：20009年9月16日-20009年10月15日力争月日取得得预售售许可证证正式开盘：20009年11月1日-20009年11月1日力争2000
31、9年年月月日开开盘外装修工程程：20009年9月25日-20009年12月23日室外工程：20009年11月15日-20110年3月14日考虑春春节影响响竣工验收及及各分项项验收：20110年4月2日-20110年6月30日20年月月日验验收通过过备案取证及及入伙：20110年7月1日-20110年8月31日20110年月日日正式入入伙。第四部分：项目投投资效益益分析一、 成本预测分分析莱蒙水榭山山花园建建设项目目成本分分析项 目目总金额总单位成本本总单位成本本三期单位成成本三期单位成成本各项占成本本比三期各项占占成本比比（万元）一期二期三期四期可售面积建筑面积可售面积建筑面积指标1预售面积（
32、mm）6425.24386300231799146155.51182,8550.000 17099932317994503111470774 397333 指标2预计均价(万元/m)4.13.13.12.8一、销售总总收入1多多层住宅宅收入2588776 26343311975547185554092332高高层住宅宅收入3小小高层住住宅收入入4公公建收入入5车车库收入入6商商业销售售收入二、各项支支出总额额18278886010051689933269917,7551.887 8,6011.188 17,1117.222 8,8233.377 土土地开发发成本253288 196411839
33、9708644393,0577.099 1,4811.233 3,0577.088 1,5733.588 17.222%17.833%政政府行政政性事业业收费271 1810875 6032.711 15.855 7.77 16.544 0.18%0.19%建建造成本本901577 8010419277242299 159911.610,8881.998 5,2722.577 10,4553.000 5,3800.522 61.300%60.988%.前期期工程准准备费9705 75045172744 1694.基础础工程费费2773 3441142550 737.3 主主体建筑筑工程费费44
34、6888 3278209588124622 79905,3933.866 2,6133.455 5,3766.499 2,7677.466 .4 主主体安装装工程费费0 .5 装装饰工程程费1538 133805369 231185.663 89.944 159.116 178.777 .6 园园林环境境工程费费5695 36228571531 945.其他他建设工工程支出出146766 199666523819 2209.物业业管理启启动费604 351196.66156.6 .预备备费 5608 43826411539 9904 设计、监监理、咨咨询费用用4870 35821581215
35、1139587.881 284.881 524.119 269.882 3.31%3.06%5 销售费费用8915 8964072251514321,0766.044 521.337 1,0855.033 558.550 6.06%6.33%6 管理费费用7900 1900240018001800953.553 462.001 776.556 399.772 5.37%4.53%7 财务费费用145033 11066719402826501,7500.511 848.116 1,7377.788 894.449 9.86%10.144%8 工程保保险费用用0 9 营业税税金及附附加134877
36、 13726239374421321,6277.888 788.775 1,6155.266 831.443 10 土地地增值税税272666 21081270667687.8547643,2900.999 1,5944.566 3,3166.733 1,7077.244 莱蒙水榭山山花园三三期可售售面积为为231179平平方米，开开发成本本为5116899万元。 二、 经济效益分分析莱蒙水榭山山花园建建设项目目投资计计划表项 目目总金额总单位成本本总单位成本本三期单位成成本三期单位成成本各项占成本本比三期各项占占成本比比（万元）一期二期三期四期可售面积建筑面积可售面积建筑面积指标1预售面积（
37、mm）6425.24386300231799146155.51182,8550.000 17099932317994503111470774 397333 指标2预计均价(万元/m)4.13.13.12.8一、销售总总收入1多多层住宅宅收入2588776 26343311975547185554092332高高层住宅宅收入3小小高层住住宅收入入4公公建收入入5车车库收入入6商商业销售售收入二、各项支支出总额额18278886010051689933269917,7551.887 8,6011.188 17,1117.222 8,8233.377 土土地开发发成本253288 1964118399708644393,0577.099 1,4811.233 3,0577.088 1,5733.588 17.222%17.833%