《水榭山三期经营计划书.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《水榭山三期经营计划书.docx（29页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、 莱蒙水榭山花园3期经营计划书 深圳市水榭花都房地产有限公司2009年2月25日 莱蒙水榭山花园3期经营计划书目录：第一部分：项目概况一、宗地位置二、宗地现状三、项目周边的社区配套现状四、项目周边环境五、大市政配套六、规划控制要点七、土地价格第二部分：项目市场分析一、深圳市别墅市场概况二、龙坂片区别墅情况三、目标市场客户层研究第三部分：项目定位及开发计划一、项目优劣势二、产品定位三、价格定位四、销售计划：五、工程计划：第四部分：项目投资效益分析一、成本预测二、经济效益分析第一部分：项目概况一、宗地位置中国深圳香蜜湖北，玉龙路东，如图所示：二、宗地现状已实现三通一平（通水、通电、通路、平整土地）
2、，西侧入口玉龙路已经通车，东侧入口金龙路未修通，项目一期已于2008年11月28日入伙，二期施工中封顶顶落外墙，预计2009年8月28日入伙。三、项目周边的社区配套现状周边住宅项目：目前仅有一个小区圣莫丽斯，于2005年启动，总占地面积为 27.6万平方米，建筑面积为33万平方米，小区容积率为1.2，是别墅类物业与高层物业共同组成的社区。别墅类物业主要是AB组团，以于2007年5月售完，现阶段入住率已达到50%左右。未推售的C区产品，占地5.85万平米，建筑面积为16.8万平米。处于地块北侧，共15栋865套单位，面积区间在146-509平米之间，主力面积区间为160230平米，纯大户型设计，
3、预计09年3月推出。圣莫丽斯社区配套：有双会所、幼儿园、1000平米商业街、高尔夫练习场、体育公园、山体公园等配套设施。华润万家超市与其签约，有100平方米左右的超市经营面积为周边居民提供服务。四、项目周边环境项目周边自然环境优良，紧邻面积约20万平米的天然牛嘴子水库，项目南侧为项目领养的约2.4万平米的荔枝林公园，北侧为项目领养的面积约5.7万平米的山体公园，且整个项目位于深圳市CLD区，被塘朗山郊野公园、羊台山郊野公园、银湖郊野公园三大郊野公园所围拥，处于近百平方公里的城市绿肺中心。五、大市政配套项目周边交通网络便捷，2007年福龙路通车，大大缩减项目与深圳CBD的距离，驱车10分钟可以到
4、达CBD核心，项目周边有玉龙路、金龙路、白龙路、南坪快速，形成“井”字状交通网络，09年即将开通的地铁四号线站点距离本项目约2公里，深圳市新客运总站距离本项目约3公里。项目周边生活设施便捷，距离项目2公里处规划有 深圳市体育学校，从本项目出发，7分钟能到达香蜜湖山姆会员店，十分钟到达CBD中心区尽享中心区各项配套。向北，7分钟车程到达中心区后花园定位的二线拓展区北组团，享受近100万平米CLD商业及写字楼区配套。六、规划控制要点项目所处的二线拓展区内，按照深圳市政府的规划，分为三圈层用地结构，北部圈层规划以高层住宅为主，容积率约2.5-3 ；中部组团规划以城市市政、办公及商业文化功能为主，东侧
5、存在配套高层住宅用地，容积率为2.5-3；南部组团规划以居住用地为主，东侧为高层住宅用地，容积率为2.5-3；西侧为低密度住宅区，容积率为0.6-1.2。本项目位于南部组团的西侧，总用地面积143047.25平方米，总建筑面积85850平方米，建筑覆盖率小于等于35%，会所及商业面积3000平方米，住宅面积82850平方米，建筑容积率小于等于0.6，是区域内低密度高端住宅区为深圳少有的低密度纯别墅区。七、土地价格：土地总开发成本为25328万元。第二部分：项目市场分析一、深圳市别墅市场概况08年，深圳供应别墅约约1610套（以批准预售统计），销售约802套，剩余约808套，整体销售率约50%。
6、07年存量约约340套，销售约约200套，剩余约140套，现阶段深圳别墅市场共有存量约948套。09年别墅初步统计共供应大约约1509套与08年供应量相当，但加上08年的存量，09年的别墅整体供应量大于08年。整体销售率不高的原因说明：一：部分楼盘虽有别墅单位，但在08年并未正式推售；如皇庭港湾、曦湾等项目。二：部分楼盘主要以消化07年存量为主，如中海大山地，主要消化南区100余套别墅。附：08年深圳别墅供应和存量统计区域项目名称产品类型数量剩余入市时间开盘均价南山纯水岸5期联排2402008年6月5万纯水岸6期联排1702008年9月78万卓越维港联排122722008年5月4.3万曦湾叠拼
7、32322008年12月未推皇庭港湾双拼/联排13132008年12月未推香瑞园联排2262008年7月2.5万龙坂水榭山1期联排2422008年5月4.1万水榭山2期双拼/联排13952008年9月3.2万星河丹堤独栋/联排/叠拼103202008年9月3.4万溪山联排+叠拼84842008年10月未推宝安招华曦城2期1批联排97472009年1月2.8万招华曦城2期2批独栋/双拼54322008年9月3.8万兰乔圣菲双拼/联排47142008年11月3.6-4万集信名城联排15112008年12月1.5万龙岗水岸新都联排82252008年5月1.3万公园大地联排632008年8月2.5万果
8、岭海独栋/双拼/叠拼1331132008年5月3万大山地北A区联排84582008年11月1.5万万科.清林径联排81122008年8月1.3万深业紫麟山双拼/联排2021772008年11月1.3万盐田天麓一区独栋202008年初6-8万天麓七区独栋/双拼/联排56102008年5月5-8万万科东海岸独栋/双拼/联排/叠拼109602008年初1.8万天麓二区独栋44122008年6-7万合计1610808附：2009年深圳别墅统计区域项目名称/暂名开发商总占地面积(万)总售建筑面积(万)产品数量预计推售时间南山中信红树湾中信联排/叠拼122009年中纯水岸七期1区华侨城4.57联排别墅纯水
9、岸七期2区华侨城4.97联排别墅三湘东填海区项目三湘地产总29.2少量别墅12东方花园N1区华侨城10.4独栋别墅9未定泛海拉菲尔花园泛海建设9.428叠拼别墅602009年3月底4月初鸿威海怡湾畔鸿威地产10.6别墅302009年底龙坂水榭山3期水榭花都地产148.6联排别墅822009年底十二橡树庄园信义1032联排别墅3002009年1月金光华龙岸金光华联排622009年中万科金域华府万科8.418.9和院别墅252009年1月宝安桂景园宝利来5.35.1双拼别墅802009年1月观湖园和黄3716.5独栋联排702009年中中粮澜山中粮地产811独栋双拼联排222009年底万科兰乔圣菲
10、二期万科恒丰7.254联排别墅502008年龙岗大山地北区中海双拼/联排442009年中和黄御峰园和黄2230.4 双拼联排叠拼862009年初公园大地鸿荣源36.5约43少量别墅1002009年中振业城振业19.78.0 联排叠拼3002009年4月紫瑞花园崇诚实业4.415.4联排双拼160未定 凯旋湾鼎盛实业83.2联排双拼100未定 盐田华侨城天麓华侨城111万14.7独栋双拼联排1262009年6月天琴湾三期万科252.53独栋别墅482009年1月联泰梅沙湾联泰地产143.2联排别墅66未定合计1509备注：统计时间截止2009月1月；统计标准：成交以认购书为准，供应量包含叠拼、联
11、排、双拼、独栋户型。同时有项目虽然为取得推售，达到销售条件但未推售的项目也计算为供应量。二、龙坂片区别墅情况项目所在的龙坂片区09年共计有5个有别墅项目，共计约470余套别墅供应。项目名称预计开盘时间总占地面积(万)可售建筑面积(万)产品类型万科金域华府09年1月1日8.418.9 25套联排，240-350平米金光华龙岸2009年5月9.923.7 62套220-260联排/465套高层溪山2009年6月1230.0 约84套，其中8套双拼，其余联排叠拼十二橡树庄园09年上半年10总32别墅300余套；高层300余套龙一号09年年底约10万约30套别墅约32套，高层约400套万科金域华府项目
12、于2009年1月1日开盘，开盘销售别墅17套。三、目标市场客户层研究通过统计发现，目标客户置业的表现出比较明显的区域黏性：主要以福田区为主，占整体成交的70%左右，其中尤以香蜜湖片区为主。客户职业特征：以私企老板、金融业、贸易等行业为主；成交客户价值认同点：区域：与福田区7分钟的距离带来工作生活的便利性；资源：本项目拥有的山水自然景观资源；产品：纯别墅社区，美式建筑风格，高赠送面积；品牌：水榭花都开发商品牌价值抗性：孩子的教育或老人的医疗问题；对配套、区域成熟度有较高要求。 1、来访客户区域分析区域中心区香蜜湖福田其他区域宝安龙岗外地其他合计累计登记7666928268622373843489
13、登记比例22.0%19.8%23.7%2.5%0.6%1.1%11.0%100.0%成交累计2443262080129成交比例18.6%33.3%20.2%1.6%0.0%6.2%0.0%3.7%2、来访客户职业分析职业商贸类金融类IT类顾问咨询类建筑及房地产相关生产制造类其它合计登记累计8658532261622671504743489登记比例27.1%26.7%7.1%5.1%8.4%4.7%14.8%100%成交累计642132909129成交比例49.6%16.3%2.3%1.6%7.0%0.0%7.0%100%3、来访客户年龄分析年龄段35岁以下36-45岁46-55岁65岁以上其它
14、合计登记累计7971350651574953489登记比例22.8%38.7%18.7%1.6%14.2%99.5%成交累计25822200129成交比例19.4%63.6%17.1%0.0%0.0%100.0%4、客户购房目的分析购房目的自住投资兼自住养老投资为子女购房为父母购房合计登记累计289215122013840313489登记比例82.9%4.3%6.3%4.0%1.1%0.9%99.5%成交累计105152241129成交比例81.4%11.6%1.6%1.6%3.1%0.8%100.0%5、来访客户未成交原因分析：原因累计组数备注观望情绪较重,捡便宜心态为主1871不好看房地产
15、市场，认为房价还会跌交通情况223片区交通很不方便，考虑保姆买菜等问题生活配套462片区目前没有生活配套教育资源127周边教育配套不足，小孩读书较麻烦私密性不高136楼间距太近，对视严重噪音739太靠路，太吵户型太差121户型一般，不够太气发展潜力153不太看好房地产市场的发展小区园林144小区园林没有直观感物业管理54物业管理的优势没有体现出来景观资源110以湖为卖点，但实际上看不到湖。通过客户的调研与分析，本项目的目标客户如下：在区域上以福田区为主，特别是香密湖和中心区居住的客户比例很大，在年龄上35-45岁是主力客户群，职业方面从事商贸、金融类的居多，购买目的为自住，另外通过沟通发现北方
16、籍客户居多。所以三期的目标客户可以如上所诉。第三部分：项目定位及开发计划一、项目优劣势【优势】q1、片区优势明显、高端豪宅云集项目周边聚集着大量低容积率地块，大都是品牌开发商，圣莫里斯已经携其一期高端townhouse及洋房高价入市，深圳又一个可以和香蜜湖媲美的豪宅片区已经诞生！q2、片区通达性强地铁、铁路、公路等组成的交通网络，规划中未来交通线路四通八达；尤其是福龙路，驾车到香蜜湖仅5-7分钟，到中心区仅10-15分钟，形成“出则城市，入则自然”的绝佳片区。q3、紧邻中心区的区位优势地块距离深圳最具影响力的CBD福田中心区较近，潜在豪宅客户十分广阔，为本项目提升品质提供了需求保证。q4、项目
17、周边配套齐备在规划中本片区及二线拓展区其他区域有小学、中学、医院及北侧的山体公园等，二线拓展区还将有大型购物中心、给项目保值增值提供了坚实基础。q5、发展商有一定品牌知名度水榭花都成功开发使深国投奠定了较为良好的口碑，同时奠定了深国投豪宅发展商的市场地位。q6、得天独厚水景、山景资源本项目拥有极好的山水资源，毗邻牛咀水库，塘朗山郊野公园、政府绿地等，三面环山，一水相托，诱人的景致是难得的自然资源。q7、较低容积率0.6的超低容积率在深圳十分罕有。容积率越低,社区尊贵氛围越纯粹，景观空间越多,物业价值越能得到体现。超低容积率是本项目打造高端豪宅并区别于万科城、圣莫利斯等项目的重要指标。【劣势】q
18、1、项目周边道路影响金龙路还未开通，开通之后，受金龙路、南坪快速、玉龙路影响，地块受噪音干扰较大q2、片区认同度偏低虽然圣莫里斯高端产品已经入市，但未能在市场上建立片区的高端形象，客户缺乏对此区域的认知q3、学校、医院等配套设施均未动工市政配套均未动工，而政府配套往往跟不上住宅建设，这使居民生活极为不便。q4、q高压线影响【机会点】q1、片区发展前景深圳发展已经向第二圈层推移，本项目所在二线拓展区将首先得益，而地块纯净、无污染、无拆迁包袱的二线拓展区，必将成为市场热点。 q2、0.6以下容积率豪宅供应量数量较少【威胁点】q周边竞争严峻1）本项目周边3公里范围内金光华龙岸、溪山、十二橡树庄园、金
19、域华府等，其他关内外豪宅项目、城建观澜地块等豪宅项目，整体开发和销售需数年时间，对于本项目有较大竞争压力。2）南山填海区后海湾区域的别墅推出量大如卓越维港、熙湾，加上招华的“曦山”项目以及周边的二手市场“星河丹堤”、“圣莫丽斯”对于本项目有直接的竞争。3）深圳其他区域的别墅项目对于本项目的价格及未来市场走势形成对比关系。因此我们需要通过项目的差异性与对手拉开距离。核心价值点：与中心区的距离，纯别墅社区，资源优势，产品优势。二、产品定位参考1/2期销售情况分析，目标客户对总价敏感度较高。800万是中间单位价格分水岭。速销单位：220平米的中间单位由于户型空间合理，实用率高且总价较低销售速度快。相
20、对走势较慢单位：320平米以上的端头单位。三期总可售建筑面积23179平方米，套数82套。3期产品定位中间单位：仍以220平米左右的中间单位户型为主，适当增加中间单位的舒适度。面宽由原设计的6.6米加大到7.0米。面积控制在250平方米以内。端头单位：调整端头单位面积，减少面积，控制在300平米左右。产品配比：产品双拼联排端头联排中间合计套数6套304682面积400M2左右300 M2左右230-250 M223179 M2总价1250万950万750万三、价格定位依据目前市场情况，水榭山三期目标实收单价约为33000-35000元/平方米，如市场发展态势不变，三期开售时价格有望达到更高。具
21、体价格依据开售时市场状况结合集团公司目标再定，本计划书价格暂按31000元/平方米指标测算，并进行敏感性分析，三期可售建筑面积约23179平方米，销售金额约为71855万元。四、销售计划：开盘时间：计划2009年11月1日。2009年销售计划，销售率50%，销售金额36927万元，当年回款17964万元，营销费用控制在销售额的3.5%以内。水榭山的营销费用扣除代理佣金外，占最大比例的为户外广告，水榭公司已经在去年就采取了控制广告的措施：1）减少2快户外广告牌，2）资源共用，3）在非售楼期转租广告牌减小成本等。今年会力争在2008年的基础上严格控制费用，如市场好转，取消三级市场代理，可节约营销费
22、用30%左右。26水榭山三期销售计划销售年度20092010销售月度11月(三期公开发售）12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月当月销售面积（平米）9893 1696 565 0 1131 1131 2261 1413 1696 565 848 565 283 0 累计销售面积（平米）9893 11590 12155 12155 13286 14416 16678 18091 19787 20352 21200 21766 22048 22048 当月销售套数35 6 2 0 4 4 8 5 6 2 3 2 1 0 当月销售率(当月销售面积/总面积)42.68%7.32%
23、2.44%0.00%4.88%4.88%9.76%6.10%7.32%2.44%3.66%2.44%1.22%0.00%累计销售率(累计销售面积/总面积)42.68%50.00%52.44%52.44%57.32%62.20%71.95%78.05%85.37%87.80%91.46%93.90%95.12%95.12%当月销售金额(万元)30669.8 5257.7 1752.6 0.0 3505.1 3505.1 7010.2 4381.4 5257.7 1752.6 2628.8 1752.6 876.3 0.0 累计销售金额（万元）30669.8 35927.5 37680.0 376
24、80.0 41185.1 44690.2 51700.5 56081.9 61339.5 63092.1 65720.9 67473.5 68349.8 68349.8 三期建筑面积(平方米):23179三期预计均价(元/平方米):31000三期套数82三期套均面积(平方米)283 五、工程计划：里程碑事件(目标时间)：2008年10月9日2010年8月1日方案设计调整：2008年10月9日-2008年10月21日原三期工程分为三期及四期方案设计消防报建：2008年11月17日-2008年12月11日新分期及调整方案需重新消防报建方案设计规划报建：2008年10月22日-2008年11月20日
25、新分期及调整方案需重新规划报建三期报建桩基施工图设计审图：2008年10月13日-2008年11月5日三期桩基施工图报建：2008年11月10日-2008年12月4日取得规划局桩基开工规划许可证三期桩基开工证：2008年12月1日-2008年12月12日取得建设局桩基施工施工许可证三期初步设计：2008年10月26日-2008年11月24日三期施工图设计、审图：2008年11月23日-2009年2月20日审查通过，考虑了元旦春节放假三期施工图报建：2008年11月1日-2008年12月15日土方回填及桩基础施工：2008年12月16日-2009年4月24日土方及桩基工程采取分段流水施工三期施工
26、许可证：2009年3月23日-2009年4月11日取得建设局施工许可证基础及地下室：2009年4月25日-2009年7月18日考虑雨季主体及结构封顶：2009年7月18日-2009年10月10日力争月日前封顶办理预售许可证：2009年9月16日-2009年10月15日力争月日取得预售许可证正式开盘：2009年11月1日-2009年11月1日力争2009年月日开盘外装修工程：2009年9月25日-2009年12月23日室外工程：2009年11月15日-2010年3月14日考虑春节影响竣工验收及各分项验收：2010年4月2日-2010年6月30日20年月日验收通过备案取证及入伙：2010年7月1日
27、-2010年8月31日2010年月日正式入伙。第四部分：项目投资效益分析一、 成本预测分析莱蒙水榭山花园建设项目成本分析项 目总金额总单位成本总单位成本三期单位成本三期单位成本各项占成本比三期各项占成本比（万元）一期二期三期四期可售面积建筑面积可售面积建筑面积指标1预售面积（m）6425.24386302317914615.5182,850.00 1709932317945031147074 39733 指标2预计均价(万元/m)4.13.13.12.8一、销售总收入1多层住宅收入258876 2634311975471855409232高层住宅收入3小高层住宅收入4公建收入5车库收入6商业销
28、售收入二、各项支出总额1827886010516893326917,751.87 8,601.18 17,117.22 8,823.37 土地开发成本25328 196411839708644393,057.09 1,481.23 3,057.08 1,573.58 17.22%17.83%政府行政性事业收费271 1810875 6032.71 15.85 7.77 16.54 0.18%0.19%建造成本90157 80104192724229 15991.610,881.98 5,272.57 10,453.00 5,380.52 61.30%60.98%.前期工程准备费9705 750
29、45172744 1694.基础工程费2773 3441142550 737.3 主体建筑工程费44688 32782095812462 79905,393.86 2,613.45 5,376.49 2,767.46 .4 主体安装工程费0 .5 装饰工程费1538 133805369 231185.63 89.94 159.16 178.77 .6 园林环境工程费5695 36228571531 945.其他建设工程支出14676 199666523819 2209.物业管理启动费604 351196.6156.6 .预备费 5608 43826411539 9904 设计、监理、咨询费用4
30、870 35821581215 1139587.81 284.81 524.19 269.82 3.31%3.06%5 销售费用8915 8964072251514321,076.04 521.37 1,085.03 558.50 6.06%6.33%6 管理费用7900 1900240018001800953.53 462.01 776.56 399.72 5.37%4.53%7 财务费用14503 11066719402826501,750.51 848.16 1,737.78 894.49 9.86%10.14%8 工程保险费用0 9 营业税金及附加13487 1372623937442
31、1321,627.88 788.75 1,615.26 831.43 10 土地增值税27266 2108127067687.8547643,290.99 1,594.56 3,316.73 1,707.24 莱蒙水榭山花园三期可售面积为23179平方米，开发成本为51689万元。 二、 经济效益分析莱蒙水榭山花园建设项目投资计划表项 目总金额总单位成本总单位成本三期单位成本三期单位成本各项占成本比三期各项占成本比（万元）一期二期三期四期可售面积建筑面积可售面积建筑面积指标1预售面积（m）6425.24386302317914615.5182,850.00 170993231794503114
32、7074 39733 指标2预计均价(万元/m)4.13.13.12.8一、销售总收入1多层住宅收入258876 2634311975471855409232高层住宅收入3小高层住宅收入4公建收入5车库收入6商业销售收入二、各项支出总额1827886010516893326917,751.87 8,601.18 17,117.22 8,823.37 土地开发成本25328 196411839708644393,057.09 1,481.23 3,057.08 1,573.58 17.22%17.83%政府行政性事业收费271 1810875 6032.71 15.85 7.77 16.54 0
33、.18%0.19%建造成本90157 80104192724229 15991.610,881.98 5,272.57 10,453.00 5,380.52 61.30%60.98%.前期工程准备费9705 75045172744 1694.基础工程费2773 3441142550 737.3 主体建筑工程费44688 32782095812462 79905,393.86 2,613.45 5,376.49 2,767.46 .4 主体安装工程费0 .5 装饰工程费1538 133805369 231185.63 89.94 159.16 178.77 .6 园林环境工程费5695 3622
34、8571531 945.其他建设工程支出14676 199666523819 2209.物业管理启动费604 351196.6156.6 .预备费 5608 43826411539 9904 设计、监理、咨询费用4870 35821581215 1139587.81 284.81 524.19 269.82 3.31%3.06%5 销售费用8915 8964072251514321,076.04 521.37 1,085.03 558.50 6.06%6.33%6 管理费用7900 1900240018001800953.53 462.01 776.56 399.72 5.37%4.53%7
35、财务费用14503 11066719402826501,750.51 848.16 1,737.78 894.49 9.86%10.14%8 工程保险费用0 9 营业税金及附加13487 13726239374421321,627.88 788.75 1,615.26 831.43 10 土地增值税27266 2108127067687.8547643,290.99 1,594.56 3,316.73 1,707.24 三、利润总额71058 89693374420691 7654.4 减：所得税14752 1614.426748.94551.941837.056四、净利润56306 7354.582699616138.75817.3446,796.15 3,292.89 6,962.64 3,583.91 五、项目投资总额六、收益率毛利率投资利润率