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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.2011年4月济南房地产市场分析报告一、房地产相关政策及行业信息（一） 本月政策概述房地产调控控进入关关键时期期、各项项政策有有升级加加码趋势势。（二） 国国家及济济南市政政府宏观观政策1.楼市市调控还还将继续续加码、三三四线城城市暂不不限购4月18日日住房与与城乡建建设部政政策研究究中心表表示，以以限购为为代表的的楼市调调控没有有明确的的停止时时间表，调调控还将将继续加加码。住建部认为为：调控控的根本本措施要要靠完成成四个调调整，即即城市结结构、中中央和地
2、地方税负负关系、土土地制度度、收入入分配结结构的调调整。但但这四个个问题不不是一年年两年就就能解决决的，也也不是出出个“国几条条”就能解解决的。目目前中国国遇到的的是输入入型恶性性通货膨膨胀。主主要表现现为人民民币升值值压力和和美元货货币量化化宽松。在在目前通通货膨胀胀压力巨巨大的情情况下，对对楼市的的调控没没有明确确停止期期限。预预计未来来几年内内，利率率上浮的的幅度将将在800%1000%。这这意味着着，贷款款购房成成本将逐逐渐增加加，甚至至翻番，这这将是对对楼市调调控加码码的一种种手段。同同时对于于三四线线城市会会不会实实施限购购的问题题，住建建部表示示，三四四线城市市暂无限限购规定定。
3、2010年年以来房房地产调调控面临临的第一一个迫切切问题是是反通胀胀、其次次是解决决楼市发发展中不不同群体体利益分分配不均均衡的问问题。最最后一个个目标是是抑制住住房过度度超前的的需求、将将超过购购房者风风险承受受能力的的需求降降低下来来。对于于三四线线城市暂暂不限购购，是指指限购政政策明文文规定，对对房价过过高、上上涨过快快，供求求严重不不平衡的的地区实实施限购购，没有有出现这这些问题题的地方方则没有有限购。2.存款款准备金金率4月月21日日起再次次上调00.5个个百分点点4月20日日中国人人民银行行宣布，从从21日日起，上上调存款款类金融融机构人人民币存存款准备备金率00.5个个百分点点。
4、这是是央行今今年以来来第四次次上调存存款准备备金率。今今年以来来，央行行以每月月一次的的频率，在在过去一一季度里里先后三三次上调调存款准准备金率率。同时时这也是是央行自自去年以以来准备备金率的的第十次次上调。此此次上调调之后，大大中型金金融机构构存款准准备金率率达200.5的历史史高位。此举意在进进一步收收缩银行行体系的的宽裕流流动性和和应对不不断走高高的物价价压力。同同时，央央行通过过存款准准备金率率的再度度上调，也也向市场场明确传传递出当当前货币币环境应应继续回回归稳健健的信号号。据估估算，上上调0.5个百百分点后后，可一一次性冻冻结银行行资金336000多亿元元。3.个人人住房公公积金利
5、利率上调调住房城乡建建设部44月日日发出通通知，决决定从即即日起，上上调个人人住房公公积金利利率。当年归集的的个人住住房公积积金存款款利率上上调0.1个百百分点，由由0.44%上调调至0.5；上年结结转的个个人住房房公积金金存款利利率上调调0.225个百百分点，由由2.66上调调至2.85。五年期以上上个人住住房公积积金贷款款利率上上调0.2个百百分点，由由4.55上调调至4.7；五年期期以下（含含五年）个个人住房房公积金金贷款利利率上调调0.22个百分分点，由由4.00上调调至4.2。开展利用住住房公积积金贷款款支持保保障性住住房建设设试点工工作的城城市，贷贷款利率率按照五五年期以以上个人人
6、住房公公积金贷贷款利率率上浮110执执行。公积金贷款款利率接接连上调调，对购购房者市市场预期期的影响响远大于于每月多多出的还还款压力力。央行行年度二二次加息息、年度度二次调调整住房房公积金金存贷款款利率，购购房成本本增加，需需求受限限，对楼楼市成交交量有直直接影响响。此次次调整除除了使购购房者购购房成本本增加，银银行也会会重新配配置资金金在市场场的投放放策略，这这也直接接对开发发商的资资金链产产生影响响，政策策的叠加加效应是是很明显显的。4.700大中城城市房价价涨幅继继续回落落楼市调控效效果正在在显现，33月全国国房价涨涨幅继续续回落。44月188日，国国家统计计局公布布的数据据显示，770
7、个大大中城市市中，33月房价价环比下下降的有有12个个，持平平的有88个，环环比涨幅幅缩小的的有299个。专专家认为为，700个大中中城市新新建商品品住宅价价格整体体仍呈现现上升态态势，但但涨幅持持续缩小小。随着着调控持持续发力力，房价价涨幅有有望持续续回落。目目前楼市市仍处于于博弈之之中，尽尽管大规规模降价价的局面面尚未出出现，但但部分城城市房价价有可能能率先下下跌；55月份770个大大中城市市新建商商品住宅宅价格环环比综合合指数很很可能首首次下跌跌，即“拐点”出现。在在房价环环比涨幅幅出现回回落趋势势的同时时，房价价同比涨涨幅也出出现回落落的迹象象。统计计显示，与与去年同同月相比比，700
8、个大中中城市中中，同比比价格下下降的城城市有22个，比比2月份份增加了了1个，同同比涨幅幅回落的的城市有有46个个，比上上月增加加了166个。33月份，同同比涨幅幅在5%以内的的城市有有26个个，比22月份增增加了22个。影响未来市市场走势势的两个个重要变变量分别别是调控控政策执执行的力力度和时时间因素素。进一一步推测测，在调调控政策策依旧从从紧从严严的情况况下，随随着时间间的推移移，政策策效应的的显现将将更明显显，房价价环比下下降的城城市还会会增加。与与此同时时，上述述数据表表明房价价向下的的趋势开开始出现现，未来来一段时时间内，随随着连续续成交量量萎缩，价价格下调调的趋势势还会加加强。具具
9、体来看看，在新新建商品品住宅方方面，价价格实质质性的松松动还没没有完全全出现，未未来随着着区域性性的供应应增加，这这种情况况将有所所改变。5.济南南房贷门门槛再提提高近期的济南南住房市市场不仅仅房价坚坚冰未破破，房贷贷的门槛槛也在大大幅提高高。在信信贷总量量趋紧的的大环境境下，个个别银行行已经暂暂停所有有房贷业业务，虽虽然多数数银行还还可以办办理房贷贷，但首首套房优优惠几乎乎绝迹，个个别银行行针对首首套房贷贷款利率率上浮220%，甚甚至超过过了二套套房的利利率标准准。房贷贷紧缩是是普遍现现象，但但各家银银行执行行的房贷贷利率差差异较大大，个别别银行已已经停止止发放房房贷。深圳发展银银行济南南分
10、行个个贷经理理表示，一一手房贷贷款已经经不做了了，二手手房贷款款利率要要在基准准利率的的基础上上上浮220%。民民生银行行济南分分行营业业部个贷贷经理则则干脆地地表示，房房贷业务务全部不不做了，只只做商贷贷通，即即小企业业贷款。兴兴业银行行济南分分行零售售信贷部部人士表表示，二二手房贷贷款不做做了，一一手房贷贷款，即即便是购购买首套套房，利利率一般般上浮，上上浮多少少要看具具体楼盘盘，对于于一手房房中的二二套房，利利率上浮浮20%。只有有招商银银行经七七路支行行个贷经经理表示示一手房房中的首首套房可可以利率率优惠，打打95折折，但二二手房贷贷款利率率上浮110%，而而且首付付需要六六成。与中小
11、股份份制银行行不同，大大型银行行都没有有放弃房房贷业务务，但也也普遍表表现出“可有可可无”的态度度。工行行、建行行、农行行、邮储储银行个个贷经理理表示，无无论一手手房、二二手房，首首套房至至少是基基准利率率，不可可能有利利率优惠惠；中行行表示，首首套房贷贷利率上上浮100%；交交行也表表示房贷贷利率必必须上浮浮，至少少上浮55%。前几年房地地产市场场能够快快速上行行，房贷贷利率77折优惠惠等政策策起了很很大作用用，现在在银行停停贷、大大幅提高高房贷利利率，对对房地产产市场无无疑是一一大利空空，不少少资金量量少的“刚需”客户会会因此被被观望，如如果调控控持续，将将可能会会对房地地产市场场产生冲冲
12、击。6.济南南将全面面检查“一房一一价”商品房销销售明码码标价规规定将将从5月月1日起起实行、凡凡在济南南市辖区区内的房房地产开开发企业业和中介介服务机机构(以以下统称称商品房房经营者者)销售售新建商商品房，自自5月11日起必必须按照照规定的的标价方方式、内内容实行行明码标标价。对对不按照照规定明明码标价价和公示示收费的的价格违违法行为为，济南南市价格格主管部部门将依依据有关关法律、法法规予以以处罚。济南市物价价局有关关负责人人告知：商品房房经营者者应当在在商品房房交易场场所的醒醒目位置置放置标标价牌、价价目表或或者价格格手册，有有条件的的可同时时采取电电子信息息屏、多多媒体终终端或电电脑查询
13、询等方式式，商品品房销售售明码标标价实行行一套一一标，每每套商品品房都要要进行明明码标价价。按照照建筑面面积或者者套内建建筑面积积计价的的，还应应当标示示建筑面面积单价价或者套套内建筑筑面积单单价。商商品房经经营者还还应公示示商品房房交易及及产权转转移以及及前期物物业服务务等涉及及的收费费。市物价局表表示，商商品房经经营者不不得在标标价之外外加价销销售商品品房，不不得收取取任何未未予标明明的费用用。据介介绍，从从5月11日起，济济南市物物价部门门将实施施拉网式式的检查查，对重重点地区区、重点点企业销销售商品品房的明明码标价价情况进进行专项项检查，对对不明码码标价和和公示收收费，或或者利用用标价
14、形形式和价价格手段段进行价价格欺诈诈的，济济南市价价格主管管部门将将依据有有关法律律、法规规和规章章实施行行政处罚罚。关于商品品房销售售明码标标价规定定，一一是明确确了销售售新建商商品房、存存量房的的具体标标价要求求。其中中新建商商品房项项目应公公布开发发企业名名称、坐坐落位置置、土地地性质、房房屋性质质、容积积率、绿绿化率、车车位配比比率；每每套在售售商品房房销售情情况以及及销售状状态、楼楼号、楼楼层、房房号、套套内建筑筑面积，套套内建筑筑面积每每平方单单价，每每套销售售总价等等。存量量房销售售单位应应标示房房源具体体区域位位置、土土地使用用起止年年限、结结构、户户型、建建筑面积积、销售售价
15、格、代代理服务务项目及及收费标标准。二二是区分分了标价价牌和价价格手册册两种方方式应标标示的各各项内容容，要求求经营者者按照重重点内容容张贴上上墙，应应告知内内容印刷刷成册的的要求履履行标价价义务。三三是增补补存量房房销售标标价项目目、在售售地下停停车位面面积和销销售总价价、前期期物业管管理企业业名称和和收费标标准等内内容。7.济南南限购令令不限“买房落落户”济南版“限限购令”出台后后，外地地居民购购房落户户济南的的政策有有没有变变化？济济南市公公安局副副局长吴吴德清表表示，“限购令令”出台后后，外地地居民购购房落户户政策目目前没有有调整。购购买900平方米米新房等等仍可落落户济南南。具体条件
16、为为：在市市区购置置建筑面面积900平方米米以上新新建成套套商品房房并取得得房产证证(含办办理抵押押贷款房房)；在在市区购购置建筑筑面积990平方方米以上上成套二二手商品品房并取取得房产产证两年年以上(含办理理抵押贷贷款房)；在本本市三县县一市(章丘、平平阴、济济阳、商商河)居居住3年年以上人人员，在在市内六六区购置置建筑面面积755平方米米以上成成套商品品房取得得房产证证(其他他条件同同上述第第一、第第二款)。同时，每套套商品住住宅房(含二手手房)五五年内只只能享受受一次购购房落户户政策，其其适用范范围是指指按购房房落户政政策；迁迁入市内内六区的的人员，自自20008年111月77日起购购房
17、落户户的，本本套商品品住宅房房五年内内不再享享受上述述购房落落户政策策。居民民申报购购房落户户迁入时时，该商商品住宅宅房内应应无其他他人员的的常住户户口。购购房建筑筑面积不不含地下下室、车车库面积积。按照照济南市市公布的的内容，220111年新建建商品住住房均价价涨幅低低于城镇镇居民人人均可支支配收入入增长水水平。按按照20011年年两会上上张建国国市长所所作的政政府工作作报告，220111年济南南市城市市居民人人均可支支配收入入要增长长12%。这也也意味着着20111年济济南新建建住房价价格涨幅幅不能超超过122%。随着房地产产调控力力度加大大，很多多市民担担心购房房落户政政策也会会发生改改
18、变，外外地居民民如何落落户济南南仍是大大家最为为关心的的问题。从从目前形形势来看看，外地地居民购购房落户户政策没没有调整整。目前前济南允允许符合合条件并并实际居居住、有有合法职职业的人人员本人人及其配配偶、未未成年子子女迁济济落户。（三） 济济南市重重大发展展规划1.济南南保障型型住宅用用地供应应仍增加加近年来，济济南市城城镇住宅宅用地，特特别是保保障性住住宅用地地供应量量持续增增加。220111年度计计划供应应城镇住住宅用地地9211.911公顷，占占供地总总量的440.443%。统统计数据据显示，济济南20010年年度市本本级计划划供应城城镇住宅宅用地8845.91公公顷，其其中经营营性住
19、宅宅用地4487.94公公顷，保保障性住住宅用地地3577.977公顷。全全年实际际供应住住宅用地地6088.899公顷，其其中经营营性城镇镇住宅用用地3331.885公顷顷，保障障性城镇镇住宅用用地2777.004公顷顷，完成成率711.988%。据悉，20011年年度计划划供应城城镇住宅宅用地9921.91公公顷，占占供地总总量的440.443%。廉廉租房、公公共租赁赁房、集集资建房房、旧村村改造村村民安置置房等保保障性住住房项目目用地单单列计划划优先保保障，做做到应保保尽保。同同时重点点保障棚棚户区改改造、西西客站片片区等经经营性重重点项目目用地。其其中拟招招拍挂供供应4553.22公顷
20、，包包括商品品住房用用地3446.446399公 顷顷 ， 回 迁迁 安 置 房房 用 地1006.773644公顷，廉廉租房、公公共租赁赁房、集集资建房房、旧村村改造村村民安置置房等保保障性住住房建设设用地4468.71公公顷，无无低密度度高档住住宅和别别墅用地地。在严查囤地地行为方方面，济济南对220099年9月月30日日前出让让、划拨拨的共225833宗土地地进行了了专项清清理。全全市共清清理出闲闲置土地地20宗宗，并依依法分类类进行了了处置。对对其中113宗土土地(面面积13358亩亩)实行行协议收收回，优优先安排排用于普普通住房房建设。目前已收回回10宗宗土地(面积6691亩亩)，3
21、3宗土地地正在履履行收回回程序，其其余7宗宗土地采采取督促促限期开开工措施施后已全全部动工工建设。下一步，济济南市将将根据政政策规定定和实际际情况在在商品住住房中配配建一定定比例的的公共租租赁房，确确保公共共租赁房房项目用用地。对对不按时时上报、拒拒不执行行开竣工工申报制制度或提提供虚假假材料的的土地使使用权人人，至少少一年内内不得参参加土地地购置活活动，相相应的宗宗地按未未开工，未未竣工统统计、处处理，由由此产生生的后果果由该土土地使用用权人承承担。对于存在非非法转让让土地使使用权、因因企业原原因造成成土地闲闲置一年年以上、开开发建设设企业违违背出让让合同约约定条件件开发利利用土地地、不执执
22、行开竣竣工申报报制度等等违法行行为的企企业，在在结案和和问题查查处整改改到位前前，禁止止该企业业、控股股股东单单位、关关联单位位参加土土地竞买买活动。山东省“十十二五”加快保保障房的的建设将将会进一一步缓解解部分购购房需求求，并将将逐步成成为山东东省乃至至全国优优化住房房体系，增增加住房房供给的的重要途途径。加加快保障障性安居居住房建建设是保保障中低低收入者者实现“居者有有其屋”的重要要举措。保保障性住住房建设设关乎民民生，加加大保障障性住房房土地供供应，增增加保障障性住房房建设资资金投入入，并将将保障性性住房建建设任务务列入地地方政府府工作计计划，是是实现“低端有有保障，中中端有市市场”的重
23、要要措施，对对于优化化住房体体系，实实现住房房结构性性平衡及及引导房房地产市市场平稳稳健康发发展有重重要作用用。2.今年年济南保保障房将将覆盖一一成居民民济南市将把把公共租租赁住房房作为保保障性住住房发展展的主要要方向，今今年济南南市的保保障性住住房建设设力争使使享受到到住房保保障的居居民达到到户籍总总量的110%。55月份，相相关规定定、政策策将出台台。而在在三月中中旬召开开的我省省保障性性安居工工程和农农房建设设电视会会议上，省省政府分分配给济济南市的的今年保保障性安安居工程程任务目目标为22.6万万套、新新增租赁赁补贴115000户，其其中公共共租赁住住房2万万套、占占全省的的27%，新
24、建建农房66.1万万户(包包括整村村迁建55.5万万户)、改改造危房房22660户。今今年济南南市财政政预算安安排保障障性住房房建设资资金达到到18.35亿亿元。同时，住房房保障范范围不断断扩大。近近年来，济济南市着着力完善善住房保保障体系系，构建建起了符符合济南南实际的的、以实实物配租租为重点点、集资资建房和和棚改安安置房同同步推进进、租金金补贴和和租金核核减托底底、公共共租赁住住房为主主要方向向的住房房保障工工作新格格局。针对低收入入家庭采采取救济济性保障障。目前前，济南南市实施施的实物物配租、租租金补贴贴和租金金核减、经经济适用用房等保保障方式式，主要要针对低低收入、最最低收入入住房困困
25、难家庭庭，作为为救济性性保障，具具有准入入门槛低低，主要要满足群群众基本本住房需需求的特特点。目目前约有有6万户户家庭享享受政府府的救济济性住房房保障。济南市将住住房保障障工作视视为重要要的民生生工作，连连续三年年将保障障性住房房建设作作为“为民办办实事”的首要要内容。从从20005年开开始实施施住房保保障工作作到20010年年底，累累计筹建建廉租住住房344万平方方米，建建设经济济适用住住房1557万平平方米，建建设安置置房2550万平平方米，发发放租金金补贴661000余万元元，解决决了约66万户低低收入家家庭的住住房困难难问题。切切实做好好保障房房工作，是是济南市市当前的的重点工工作目标
26、标。3.山东东两年要要建600万套保保障房山东保障性性安居工工程建设设今年任任务为332.882万套套，明年年与今年年基本持持平。按按照这一一比例推推算，山山东保障障房建设设今明两两年或将将超过660万套套。据悉悉，山东东省住房房城乡建建设厅将将进一步步摸清中中等偏下下收入家家庭住房房状况，合合理确定定山东“十二五五”时期保保障性安安居工程程建设任任务，突突出增加加今明两两年建设设规模。其其中，今今年任务务为322.822万套，明明年与今今年基本本持平。我省把公共共租赁住住房作为为保障性性安居工工程建设设的重中中之重，以以济南和和沿海城城市及各各类开发发区、产产业园区区为重点点加快发发展。深深
27、入推进进城市棚棚户区改改造，全全面启动动林区、工工矿企业业和铁路路棚户区区改造。引引导各地地，因地地制宜组组织建设设限价商商品住房房。山东东省住房房城乡建建设厅将将会同发发展改革革、监察察、财政政、国土土资源等等部门，加加强对保保障性安安居工程程的督查查考核，一一月一调调度，一一季一通通报。对对资金和和土地不不到位、政政策不落落实、建建设进度度滞后的的市县，约约谈其政政府负责责人；对对未能如如期完成成保障性性安居工工程目标标任务的的，问责责相关负负责人。4.丁字字山棚改改有望下下半年动动工对槐荫区最最后一块块大面积积棚户区区丁字山山片区改改造时间间，槐荫荫区城乡乡建设委委员会副副主任江江光坤表
28、表示，丁丁字山片片区棚改改力争下下半年启启动，本本月233日起将将先拆除除片区内内阻碍交交通的废废旧铁路路涵洞桥桥。槐荫区城乡乡建设委委副主任任江光坤坤明确答答复，44月233日到227日，他他们将对对经十一一路上的的铁路桥桥进行拆拆除。施施工过程程中将对对部分道道路封闭闭，可能能造成市市民通行行不便，希希望大家家能谅解解。同时，经十十一路修修建计划划已得到到市里同同意，立立项、设设计和环环评都已已通过，废废弃铁路路收购也也已完成成。江光坤表示示，丁字字山片区区与三十十中片区区和二十十中片区区同属济济南市较较大的棚棚户区改改造片区区，槐荫荫区力争争下半年年启动对对丁字山山片区棚棚户区的的改造。
29、 丁字山片区区属槐荫荫区最后后一块大大面积棚棚户区，其其中经十十一路延延长线上上的废旧旧铁路成成为了隔隔断丁字字山片区区与外界界联系的的最大障障碍。而而政府的的先期工工作重点点就是移移除废旧旧铁路。然然后将着着重进行行居民拆拆迁安置置，这将将会与棚棚户区改改造捆绑绑进行，一一旦棚户户区改造造启动，马马上就开开工修路路。此片片棚户区区的改建建将为济济南城市市现代化化进程添添砖加瓦瓦。5.济南南13宗宗闲置土土地协议议收回目前，山东东省住房房城乡建建设厅公公布：济济南市对对清理出出的133宗闲置置土地(13558亩)实行协协议收回回，优先先安排用用于普通通住房建建设。今年，全省省计划供供应住房房用
30、地面面积1888400公顷，比比20110年实实际供应应量增加加50.1%。其其中，保保障性住住房、棚棚户区改改造住房房和中小小套型普普通商品品住房用用地占住住房用地地供应总总量的775.995%。按按时出台台商品住住房限购购措施，认认真落实实差别化化税收和和信贷政政策。在对闲置土土地的处处置力度度上，济济南市结结合国有有建设用用地使用用权出让让合同专专项清理理和房地地产用地地专项整整治，对对清理出出的133宗闲置置土地(13558亩)实行协协议收回回，优先先安排用用于普通通住房建建设。此此外，目目前全省省个人住住房信息息系统已已实现省省、市联联网，年年底前将将实现省省、市、县县三级全全覆盖。
31、另据了解，今今年前33个月，全全省新开开工保障障性住房房2.337万套套、1555.33万平方方米，签签订棚户户区改造造协议22.955万户、2244.6万平平方米，占占今年国国家下达达任务的的16.6%。截截至今年年3月331日，全全省177个设区区市、331个县县级市全全部制定定并向社社会公布布了房价价控制目目标。国国务院房房地产调调控督查查组建议议山东省省下一步步督促市市县尽快快公布今今年住房房用地供供应计划划，尽快快将保障障性安居居工程建建设任务务落实到到具体项项目，抓抓紧制定定公共租租赁住房房管理办办法，尽尽快研究究制定稳稳定房价价和住房房保障工工作的约约谈问责责办法。2010年年1
32、月，山山东省财财政厅、山山东省国国土资源源厅、人人民银行行济南分分行、山山东省监监察厅、山山东省审审计厅出出台的关关于进一一步加强强土地出出让收支支管理的的意见规规定，国国土资源源管理部部门要严严格按照照政策规规定及时时确认和和处置闲闲置土地地。对闲闲置满22年、依依法应当当无偿收收回的土土地，要要坚决无无偿收回回，重新新安排使使用;对对尚不符符合法定定收回条条件的土土地，要要采取改改变用途途、等价价置换、安安排临时时使用、纳纳入政府府储备等等方式及及时处置置。对虽虽按合同同约定期期限开发发建设，但但开发建建设面积积不足三三分之一一或已投投资不足足四分之之一，且且未经批批准中止止开发建建设满1
33、1年的，要要视同闲闲置土地地依法处处置。土土地闲置置满1年年不满22年的，由由国土资资源管理理部门按按出让或或划拨土土地价款款20%的标准准向土地地受让人人依法收收取土地地闲置费费。6.高铁铁扩容济济南都市市圈随着高铁时时代的来来临，高高速出行行在缩短短山东沿沿线六市市县之间间距离的的同时，也也将加大大高铁沿沿线城市市同城化化效应。一一小时内内，从济济南出发发北可达达天津，南南能到达达与徐州州相接的的枣庄，普普通市民民的生活活圈也将将大大扩扩容。经经六路延延长线和和张庄路路延长线线以及北北园大街街延长线线将和现现在的经经十路一一起成为为西客站站对接济济南城区区的主要要通道。为为迎接高高铁六月月
34、份通车车，经十十路西段段的改造造已经开开始，而而另外三三条路的的延长线线建设也也在加快快推进。和其他城市市相比，济济南高铁铁西客站站周围的的道路交交通系统统是规划划最为完完善，也也是建设设进展最最快的。其其中围绕绕高铁站站房和安安置区周周边8条条市政道道路即将将打通。例例如清河河南路、腊腊山河西西路、北北园大街街（腊山山河西路路-站东东路）、站站西路、张张庄路延延长线（腊腊山河西西路-站站东路）、大大金路、济济西东路路、站前前路（大大金路-站东路路）等，将将成为高高铁通车车后最先先投入使使用的市市政道路路。同时时、作为为省会城城市，济济南西客客站的对对外交通通对接还还考虑了了轨道交交通、长长途
35、、公公交客运运枢纽等等多种途途径。高高铁站房房南侧的的长途客客运枢纽纽也已经经开工建建设。（四） 其其他与房房地产行行业有关关的重要要信息1.省城城首个公公租房项项目将听听证沁园新居是是济南首首批六个个公租房房项目之之一，也也是最有有望首先先开工的的公租房房项目。该该项目位位于高新新区舜华华北路的的北端，南南邻莱茵茵小镇，北北靠海信信慧园，投投资约11.2亿亿元，小小区用地地面积221亩，拟拟设计户户型为44060平平方米的的一室一一厅、两两室一厅厅。由于选址位位置南侧侧紧挨莱莱茵小镇镇的北端端消防通通道，加加上公租租房楼层层较高，因因此在选选址之初初与项目目邻近的的莱茵小小镇业主主们就不不断
36、提出出异议，认认为两楼楼楼间距距太近，不不利于楼楼体基础础安全以以及业主主隐私的的保护，也也不利于于将来公公租房的的采光。针针对居民民的质疑疑，相关关部门和和单位也也通过勘勘察以及及调整规规划等工工作来对对公租房房项目进进行调整整，其中中最显著著的变化化就是降降低楼体体高度，并并贴出了了公租房房施工不不会影响响南侧现现有居民民楼基础础的通告告。规划部门表表示对此此有疑问问的市民民可公开开申请参参加听证证。即从从本月221日起起的五日日内（最最后一天天为节假假日的，顺顺延至节节假日后后第一个个工作日日），向向济南市市规划局局高新分分局提交交相关材材料：如如书面申申请；个个人提交交居民身身份证或或
37、户口簿簿复印件件（查验验原件），单单位提交交法定代代表人证证明书和和授权委委托书；与该项项目规划划许可存存在重大大利益关关系的证证明材料料，如房房产证、购购房合同同、土地地证等的的复印件件（查验验原件）。如果听证申申请人超超过100人，还还应一并并选举33-5名名代表并并书面告告知规划划部门。2.事业业单位可可参建公公租房4月27日日召开的的济南市市保障性性安居工工程和农农村住房房建设工工作会议议上，市市委副书书记、市市长张建建国表示示，对一一些符合合规划、建建设质量量合格的的既有住住宅，可可以通过过回购作作为公共共租赁住住房；新新建商品品住宅项项目也要要根据规规模、区区位、性性质，按按照不同
38、同比例配配建公共共租赁住住房。张张建国表表示，要要回购一一批不违违反城市市规划、建建筑质量量合格、设设施配套套相对齐齐全的既既有住宅宅，转化化为公共共租赁住住房。同同时还要要鼓励社社会力量量参与项项目建设设。支持持驻济中中央和省省直单位位在自有有存量土土地内按按政策、规规划及需需求建设设公共租租赁住房房；同时时，鼓励励事业单单位、大大专院校校、开发发区及产产业园区区和各类类企业等等社会力力量参与与公共租租赁住房房建设。新建商品住住宅项目目，根据据规模、区区位、性性质，按按照不同同比例配配建公共共租赁住住房，建建成后由由政府无无条件回回收或有有偿回购购，或由由政府投投资先期期建设，土土地“招拍挂
39、挂”时由土土地竞买买人竞买买，开发发企业也也可按应应配建比比例另择择区域购购买符合合要求的的住宅，进进行指标标置换。配配建公共共租赁住住房产权权归政府府所有。拓拓展房源源建设渠渠道，是是公共租租赁住房房得以顺顺利推进进的重要要一环，要要积极实实施配建建制度，其其中社会会力量也也就是事事业单位位的配合合也是拓拓展建设设渠道的的重要一一项。二、土地市市场交易易信息（一） 土土地整体体市场概概述近期由于无无优质地地块推出出，导致致4月份份土地市市场无成成交，供供应土地地达到222888.477亩。（二） 本本月土地地成交情情况分析析无（三） 本本月土地地供应情情况分析析本月济南供供应居住住及商服服用
40、地440宗，共共22888.447亩。济济南土地地公告主主要集中中在高新新区和历历下区，槐槐荫区、市市中区和和天桥区区有少量量供应。历历下区土土地公告告主要集集中在奥奥体中路路、黄台台南路、历历山路以以东和泺泺源大街街、舜井井街附近近。高新新区主要要集中在在经十路路以北和和大汉峪峪凤凰路路东侧附附近。预预计历下下区和高高新区将将会成为为房产开开发的持持续热点点地域。三、商品住住宅市场场（一） 市市场概述述在新增供应应量的带带动下，济济南房地地产市场场“量价齐齐升”，成交交均价达达到历史史峰值；（二） 商商品住宅宅新批准准预售面面积无（三） 商商品住宅宅供求关关系分析析图3-1 济南市市区商品品
41、住宅新新增供求求关系分分析（220100年1月月-20011年年4月）2011年年4月，济济南房地地产市场场的新增增供应量量为233.288万平方方米，约约23118套房房源，整整体市场场的开盘盘成交率率为644%，开开盘成交交均价达达到1009100元/平平方米；新增供应量量中，绿绿地国际际花都、尚尚品清河河、中海海国高际际社区及及华强广广场的推推盘量较较大，开开盘成交交率较高高；热销销项目主主要表现现出以下下特点，一一是项目目总价款款低，满满足了首首置客群群的需要要，如绿绿地国际际花都、尚尚品清河河等；二二是项目目地段及及产品稀稀缺，未未来升值值潜力大大，自用用及投资资需求皆皆可以满满足，
42、如如华强广广场、中中海国际际社区和和保利大大名湖等等；（四） 成成交量分分析1、济南整整体住宅宅市场成成交量分分析表3-2济济南市商商品住宅宅成交情情况列表表（20011年年4月）2011年年4月，在在新增供供应量的的带动下下，济南南房地产产市场的的成交量量和成交交均价双双双走高高，环比比上月表表现出“量价齐齐升”的局面面；在新增房源源上市成成交的拉拉动下，本本月济南南房地产产市场的的成交套套数环比比上月上上涨899%；而而成交积积环比上上月上涨涨56%，主要要在于新新增供应应量中，华华强广场场为400-600平方米米之间的的一室，房房源面积积较小，在在一定程程度上减减少了整整体市场场的成交交
43、面积；受新增增供应结结构的影影响，本本月整体体市场的的成交均均价环比比上月上上涨188%，成成交金额额环比上上月上涨涨84%；图3-3济济南市商商品住宅宅成交量量变化（220100年1月月-20011年年4月）2011年年4月，济济南商品品住宅成成交20072套套，其中中，开盘盘成交114811套，占占整体市市场成交交总量的的71%；由此此可见，新新增供应应量对市市场成交交量的拉拉动作用用较大，是是市场成成交量的的主要支支撑力量量；本月月成交房房源中，两两室面积积集中在在85-95平平方米之之间，三三室面积积在1110-1160平平方米之之间，三三室房源源面积跨跨度较大大，其中中，舒适适型三居
44、居主要集集中在高高端项目目；2、分区域域住宅市市场成交交量分析析图3-4济济南市各各行政区区商品住住宅市场场成交情情况（220111年4月月）由于本月开开盘项目目保利大大名湖、海海尔绿城城全运村村、华强强广场和和逸城山山色均分分布历下下区，导导致本月月历下区区的成交交量最大大；槐荫荫区在绿绿地国际际花都、连连城水岸岸开盘成成交的拉拉动下，区区域成交交量排名名第二位位；市中中区在中中海国际际社区别别墅开盘盘、鲁能能领秀城城高层加加推的影影响下，区区域成交交量排名名第三位位；天桥桥区在尚尚品清河河大量上上市成交交的带动动下，区区域成交交量排名名第四位位；历城城区在恒恒大名都都成交量量的拉动动下，区
45、区域成交交量排名名第五位位；高新新区在无无新增供供应量，在在售供应应量少的的情况下下，区域域成交量量最小，排排名市场场第六位位；（五） 成成交价格格分析1、20110年11月-220111年3月月济南商商品住宅宅销售价价格走势势图3-5 济南市市商品住住宅销售售价格走走势（220100年1月月-20011年年4月）2011年年4月，在在华强广广场、中中海国际际社区别别墅、保保利大名名湖、海海尔绿城城全运村村等高端端项目上上市成交交的带动动下，济济南房地地产市场场的成交交均价达达到1001388元/平平方米，环环比上月月上涨118%；本月由于华华强广场场、中海海国际社社区别墅墅上市、保保利大名名
46、湖和海海尔绿城城全运村村加推，导导致高端端项目的的成交量量猛增，冲冲抵了尚尚品清河河、绿地地国际花花都等中中端项目目加推对对市场成成交均价价的拉低低作用，新新增供应应结构成成为影响响整体市市场成交交均价的的重要因因素；2、20110年11月-220111年3月月济南各各区域商商品住宅宅销售价价格走势势图3-6 济南各各区域商商品住宅宅销售价价格走势势（20010年年1月-20111年44月）2011年年4月，济济南市各各区域成成交均价价由高到到低的排排名依次次为历下下区、市市中区、高高新区、天天桥区、槐槐荫区和和历城区区；历下区在华华强广场场、保利利大名湖湖和海尔尔绿城全全运村项项目成交交的拉
47、动动下，区区域成交交均价最最高，达达到1337033元/平平方米；市中区区在中海海国际社社区别墅墅项目的的带动下下，区域域成交均均价紧随随历下区区，达到到134457元元/平方方米；天天桥区本本月由于于尚品清清河成交交量大，且且项目本本身成交交均价的的提高，带带动本月月区域成成交均价价环比上上月略有有增长；槐荫区区由于绿绿地国际际花都的的加推，拉拉低了区区域成交交均价，导导致区域域成交均均价仅高高于历城城区，排排名第五五位；历历城区的的成交均均价受恒恒大名都都成交量量的影响响，排名名第六位位；四、报纸硬硬广告分分析（一） 总总体情况况分析表4-1 济南市市媒体推推广监测测情况统统计表（2201
48、11年4月月）2011年年4月份份开发商商的报纸纸广告投投放频次次相比33月份有有所减少少。本月月投放频频次较多多的楼盘盘为万豪豪君悦府府，诉求求点主要要集中于于项目开开盘，产产品热销销和价格格优惠。本本月济南南房地产产项目广广告投放放量环比比上月减减少399%，与与去年同同期相比比减少115%，投投放版面面环比减减少455%，同同比去年年减少220%。（二） 各各城区楼楼盘广告告投放情情况分析析表4-2 济南市市各区域域媒体推推广统计计表（220111年4月月）注：各区域域媒体推推广统计计仅指项项目广告告，不包包含企业业形象广广告本月广告投投放量最最多的区区域为历历下区，投投放频次次为922次，776.55个整版版，报广广投放项项目集中中在万豪豪君悦府府，投放放频次为为20，区区域内占占比达到到22%。五、写字楼楼市场（一） 写写字楼市市场月度度情况概概述供应下降，价价涨量跌跌。本月月无新增增写字楼楼上市，在在售供应应量为99.155万平方方米，环环比下降降11.2%；成交量量为1.25万万平方米米，环比比下降220.338%；成交均均价1222977元/平平方米，环环比上涨涨0.775%，写写字楼呈呈现价涨涨量跌的的态势。（二） 写写字楼区区域划分分按照