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1、第二章 土地与土地使用制度土地是人类社会一切活动的物质载体，作为建筑地块又是房地产的物质前提和基础条件。本章围绕土地和房地产的关系，对土地在房地产业发展中的地位和作用、城市土地的特性进行分析，阐述城市土地资源配置的重要性和原则，在此基础上分析城市土地使用制度以及城市土地利用规划等相关问题。第一节 土地与房地产一、土地的的双重属属性与土地和房房地产联联系在一一起的所所有经济济关系，都都可以看看作是土土地特性性的延伸伸。土地地的基本本特性主主要包括括两个方方面，即即自然特特性和经经济特性性。土地地的自然然特性是是土地自自然属性性的表现现，是土土地所固固有的，与与人类对对土地的的占有和和利用状状态无
2、关关。而土土地的经经济特性性则是在在人类利利用土地地过程中中产生的的，是人人类社会会的各种种经济关关系在土土地方面面的反映映。（一）土地地的自然然特性1、土地总总量的有有限性。所所谓土地地的有限限性是指指从整体体上讲，相相对于人人类社会会对土地地的需求求而言，土土地是不不会增加加也不可可再生的的。虽然然从技术术发展的的角度看看，人类类社会可可能向外外太空发发展，寻寻找到新新的适合合人类生生存的星星体，但但就可以以预计的的发展来来看，在在当前几几乎没有有这种可可能性，人人类社会会只能在在地球有有限的土土地范围围内从事事各种活活动。2、土地区区位的差差异性。即即不同地地区、不不同区位位土地的的肥沃
3、程程度、地地质地貌貌状态、气气候条件件以及位位置优劣劣等是不不同的，由此造造成土地地较大的的自然差差异性。而而且同一一块土地地又可以以有多种种用途，例例如农业业、居住住、商业业、办公公等，不不同用途途对土地地的相关关自然特特点的要要求又存存在较大大的差异异，反过过来不同同区位土土地又要要求不同同的土地地利用状状态，这这样组合合起来形形成纷繁繁复杂的的土地利利用状态态。3、土地位位置的固固定性。所所谓土地地位置的的固定性性是指从从实体流流动来看看，土地地不能从从一地移移动到另另一地，特特定土地地固着于于一定的的地理经经纬度上上。地球球的地质质运动虽虽然能够够缓慢地地作用于于土地，但但这种影影响要
4、经经过成千千上万年年才会显显示出来来，对当当前的土土地状况况影响微微乎其微微。另一一方面，土土地位置置的固定定性也表表现为土土地一旦旦用于某某种用途途就不易易改变，调整难难度很大大。4、土地使使用的耐耐久性。即即从人类类有限的的视界来来讲，土土地寿命命是无限限的，是是可以永永续使用用的，通常条条件下土土地是不不可毁灭灭的。不不过，如如果人类类使用不不当会造造成土地地无法用用于某种种特定用用途，例例如土地地沙漠化化即不能能用于农农业耕作作，又如如，如果果在土地地上建成成住宅区区，土地地表层土土壤受到到破坏，再再转而用用于农业业的可能能性较小小。如果果对自然然环境过过度利用用，土地地利用条条件会恶
5、恶化，在在人类现现有技术术条件下下，可能能无法恢恢复，从从而使土土地无法法有效利利用。（二）土地地的经济济特性1、土地的的稀缺性性。稀缺缺性是与与人类的的主观需需求联系系在一起起的，如如果没有有人类社社会，土土地也没没有稀缺缺与否的的问题。现现代社会会中由于于人口的的急剧增增长、工工业化和和城市化化迅速发发展，人人们对土土地的需需求水平平越来越越高。相相对于这这种需求求水平来来说，有有限的地地球表面面日益显显得不足足。进一一步，土土地自然然所具有有的有限限性、差差异性、固固定性等等特点又又限制了了土地的的总供给给，使土地地特别是是城市土土地成了了一种稀稀缺性资资源。2、土地的的区位可可变性。土
6、土地区位位的形成成和变化化是与人人类社会会的经济济、政治治和社会会等活动动联系在在一起的的，因此此虽然自自然形态态的土地地位置固固定，但但人类社社会的相相关活动动却随着着时代的的变化而而变迁，从从而带来来土地的的区位出出现相应应的变化化。例如如，历史史上的某某些商业业、文化化中心可可能演变变为当代代的旅游游区，历历史上的的不毛之之地可能能演变为为当代的的工业中中心等。土土地的区区位可变变性特性性在城市市土地区区位方面面表现得得尤其明明显，土土地区位位会随着着城市的的发展及及基础设设施的建建设特别别是交通通、通讯讯、公用用基础设设施的建建设和发发展而出出现巨大大的变化化。3、土地的的报酬递递减性
7、。在在一定的的技术水水平下，连续在在一块土土地上投投资，超过一一定限度度，就会引引起成本本增加，收益递递减。这这种经济济特性与与自然状状态的土土地供给给有限联联系在一一起，相相对于这这种固定定供给而而言，初初始少量量投资可可能显得得不足，收收益呈现现递增的的趋势，随随着投资资的逐步步增加，土土地的潜潜力逐渐渐发挥出出来，再再进一步步增加投投资会使使得土地地上增量量的收益益呈现下下降趋势势，这种种下降趋趋势即是是土地的的报酬递递减性。在在农业中中这是很很明显的的，在建筑筑业中也也是如此此。不过过，土地地的报酬酬递减性性在不同同的历史史时期、不不同的技技术水平平下表现现是不同同的，这这一经济济特性
8、只只有在技技术水平平给定的的情况下下才是成成立的。4、土地经经营的垄垄断性。由由于土地地自然方方面存在在的有限限性、位位置固定定性，一一旦某一一特定土土地由某某个经济济主体使使用，其其他经济济活动主主体无法法同时使使用这宗宗土地，而而且这宗宗土地的的使用会会对相邻邻土地产产生直接接的影响响。土地地经营的的垄断性性也会为为土地所所有者提提供额外外的利益益，这种种经济利利益的安安排、协协调、冲冲突等对对社会经经济的各各个方面面产生巨巨大的影影响。土地的双重重属性还还可以从从另一个个角度来来理解，即即土地既既是社会会资源，又又是社会会资产。在在社会经经济关系系中，土土地作为为自然资资源和经经济资源源
9、，主要要是资源源的合理理配置问问题；而而作为社社会资产产，则主主要是土土地财富富的占有有和分配配问题。在在现实经经济生活活中，二二者是结结合在一一起的，目目标是既既要达到到土地资资源配置置合理化化，又要要达到土土地资产产收益最最大化。在在土地使使用中要要实行资资源和资资产并重重的原则则。二、土地在在房地产产业中的的地位和和作用（一）土地地在房地地产业中中的地位位概而言之，土土地在房房地产业业中居于于基础性性的地位位，是一一切房地地产活动动，包括括房地产产开发、经经营、物物业管理理、营销销等的先先导性资资源，土土地本身身的自然然特性和和经济特特性对所所有与其其相关的的经济活活动主体体的利益益都会
10、产产生直接接的影响响。1、土地在在房地产产开发中中居于基基础性的的地位土地作为建建筑地块块是房地地产开发发活动中中的物质质载体，是是最为基基础性的的“原料”、“生产要要素”，各种种房地产产产品都都必须负负载于土土地之上上。这种种基础性性的地位位同时表表现在某某种用途途土地供供应量水水平能够够直接调调控整个个房地产产市场的的供给，直直接影响响房地产产市场的的供求状状况以及及价格水水平。与与此相关关的土地地使用制制度、交交易主体体和客体体等，都都会直接接影响房房地产开开发的方方向、规规模、结结构以及及利益分分配。2、土地市市场是整整个房地地产市场场中的基基础性市市场土地市场一一般称为为房地产产一级
11、市市场，其其在整个个房地产产市场体体系中，处处于基础础性市场场的地位位，制约约着房地地产二级级市场（增增量房产产市场）和和三级市市场（存存量房产产市场）。一一是因为为，土地地价格是是基础性性价格，土土地价格格的高低低直接影影响各类类产品的的生产成成本，从从而影响响其价格格水平，尤尤其是房房产市场场，土地地成本费费用一般般要占330440%，土土地价格格对房产产价格有有举足轻轻重的影影响。二二是因为为，土地地的合理理流动是是房地产产市场存存在和发发展的前前提。地地产和房房产是结结合在一一起的统统一物，房房屋是建建立在土土地上的的，只有有土地使使用权可可以转让让的条件件下，房房屋才能能转让，由由此
12、形成成房地产产二、三三级市场场。三是是因为，土土地资源源的配置置合理化化也是提提高房地地产资源源配置效效益的基基本条件件。土地地市场的的发育和和完善在在促进土土地资源源的优化化配置的的同时，也也使房产产资源得得到充分分合理的的配置。土土地市场场可以使使土地的的供需双双方开展展公开、公公平、公公正的交交易活动动，使每每个经济济实体能能够根据据土地市市场的变变化和生生产经营营发展的的需要，把把土地利利用与自自身的生生产经营营活动、经经济效益益紧密地地联系起起来，实实现土地地要素和和其他生生产要素素间的优优化组合合。3、土地的的权属关关系是房房地产基基本经济济关系土地、土地地区位及及其所蕴蕴含的政政
13、治、经经济、文文化和社社会等相相关因素素是影响响房地产产企业经经营绩效效的关键键。在现现代社会会中土地地不单纯纯是自然然的产物物，其上上交织着着政治、经经济、文文化和社社会等各各种因素素，集中中体现各各种社会会关系，是是社会中中各种利利益集团团达到某某种平衡衡的结果果。房地地产开发发企业就就是在这这种复杂杂关系中中寻求能能够获取取最大利利润的经经营区位位，获得得市场的的认可。土土地选择择失误，土土地用途途确定不不当，都都会造成成房地产产开发企企业投资资失误，从从而产生生巨额的的损失。正正确处理理土地的的权属关关系，对对于协调调土地所所有者、经经营者、使使用者各各方面的的权益具具有重要要意义。（
14、二）土地地在房地地产业中中的作用用正是由于土土地的上上述地位位，决定定了其在在整个社社会资源源配置、促促进企业业效益提提高和宏宏观调控控等方面面，发挥挥着重要要作用。1、促进土土地资源源合理配配置，提提高企业业效益土地利用的的基本结结构状况况直接关关系到社社会经济济活动的的效率和和成本水水平。企企业的生生产和经经营需要要土地，土土地具体体区位和和价格状状况影响响其经营营活动成成本，如如果生产产区位接接近消费费地，地地价合理理，生产产企业应应能大大大节约相相关物流流成本。如如果商业业经营区区位位于于消费者者集聚、人人口流量量较大的的区域，则则可以大大幅度提提高营业业收入，获获取较高高的利润润。因
15、此此，土地地直接或或间接地地与整个个经济社社会联系系在一起起，土地地利用状状况发生生变化，会会影响到到企业的的投资决决策。政政府调整整土地相相关政策策，不单单单对房房地产企企业产生生影响，对对整个经经济都具具有深远远的作用用。政府府的土地地利用规规划、土土地使用用制度都都能够产产生引导导企业正正确地进进行经营营决策的的作用。借借助土地地市场可可以优化化土地在在社会各各个用地地群体间间的配置置，提高高土地利利用效率率。2、土地区区位选择择决策是是房地产产企业成成功的关关键房地产开发发企业的的初始决决策重点点在于能能否获得得有利于于企业经经营的土土地资源源、能否否获得满满足特定定房地产产开发需需要
16、的特特定区位位的土地地，这是是房地产产企业成成功的初初始条件件。例如如，房地地产开发发企业要要开发住住宅，那那么就必必须考虑虑相应的的土地区区位是否否生活便便利、出出行方便便，居民民就业中中交通成成本是否否能够控控制在一一定范围围内，住住宅小区区周边基基础设施施能否满满足居民民生活需需要等因因素。又又如，房房地产开开发企业业要开发发办公楼楼，那么么同样要要考虑一一系列相相关因素素，考虑虑周边是是否聚集集了相当当数量的的工商企企业，交交通、通通讯设施施是否完完善，金金融、保保险、物物流等相相关商务务机构能能否满足足企业经经营需要要，其他他相关商商务成本本的高低低等。只只有在这这些条件件满足的的情
17、况下下，房地地产开发发企业才才能有效效地吸引引相关房房地产用用户，也也才能成成功进行行房地产产开发。3、土地政政策是房房地产宏宏观调控控的重要要手段土地是房地地产市场场发展的的源头，控控制土地地供应量量可以从从源头上上控制房房地产供供给，对对调节房房地产供供求关系系能够起起到直接接的强有有力作用用。如果果源头失失控或控控制不当当，势必必引起房房地产市市场整体体出现较较大的波波动，不不利于优优化资源源配置，也也会造成成巨大的的社会成成本。政政府根据据国民经经济整体体发展水水平及趋趋势、居居民住房房需求水水平及其其变化等等因素，对对土地供供应量进进行适时时调控，可可以对房房地产市市场供求求关系产产
18、生直接接的影响响，从而而有利于于实现国国民经济济整体健健康发展展。我国国多次出出现的投投资过热热都与土土地供应应失控密密切相关关。从当当前实践践来看，乱乱占、滥滥用土地地，大搞搞开发区区就是典典型的例例证。土土地供应应量过多多，造成成对房地地产的盲盲目投资资。因此此，加强强对土地地供应的的总量控控制，显显得更为为重要。土土地供应应控制的的目的是是使土地地供应与与城市经经济发展展水平相相适应，与与城市建建设规划划相衔接接，与市市场吸纳纳能力相相一致，与与城市基基本建设设投资规规模相协协调。在在实施过过程中，一一方面要要准确把把握土地地供应总总量调控控和经济济发展的的关系问问题，确确保整体体经济和
19、和房地产产市场的的可持续续发展。另另一方面面，要建建立有效效的土地地供应总总量的宏宏观调控控机制，理理顺土地地利用总总体规划划、城市市发展规规划和土土地利用用年度计计划的编编制及其其执行等等多方面面的关系系，通过过采用一一系列强强制性的的制约手手段，逐逐步建立立和完善善土地供供应总量量的宏观观调控机机制。三、城市土土地的特特性现代社会由由于大量量人口集集中在城城市较小小的地理理空间范范围内，城城市的产产生和发发展一方方面带来来了经济济活动的的集约化化、规模模化，带带来了显显著的集集聚经济济效果，但但另一方方面，也也带来了了集聚不不经济的的消极后后果。这这种消极极后果突突出地表表现在城城市生态态
20、环境日日益恶化化、交通通拥挤以以及滋生生各类社社会问题题。这些些特点对对城市土土地及土土地利用用产生了了深远的的影响。城城市土地地与一般般土地利利用表现现出不同同的特性性，具体体表现在在以下几几个方面面：1、城市土土地利用用的集聚聚性简单说来，城城市土地地利用的的集聚性性是指城城市经济济活动在在空间上上集中，土土地利用用集约化化。集聚聚性的突突出影响响在于一一大批人人口和企企业集中中于一定定的空间间范围内内，带来来了相当当的经济济利益或或成本节节约，劳劳动分工工得以深深化，形形成了专专业化市市场，市市场需求求水平由由于这种种集中也也能够使使专业化化的产业业能够生生存并获获取一定定的利润润。进而
21、而言之，人人口的聚聚集扩大大了市场场需求规规模，从从而不仅仅使企业业的生产产规模可可以在一一定的范范围内扩扩张，获获得规模模经济利利益，同同时由于于市场的的邻近性性也降低低了运输输、仓储储等物流流活动的的成本。人人口集中中也促进进了人与与人之间间的交往往及文化化交流，促促使人力力资本投投资，使使城市内内企业可可以从中中获益。集集聚性带带来的另另一种影影响在于于大量人人口和企企业竞争争以争夺夺有限的的空间资资源，从从而带来来了各种种集聚成成本，主主要表现现在土地地费用提提高、交交通运输输费用增增加、交交易费用用提高等等。2、城市土土地利用用的高成成本性在城市化初初期，城城市土地地利用呈呈现平面面
22、化发展展的态势势，当人人口和企企业规模模较小时时，城市市土地利利用的成成本还处处于较低低水平，这这时集中中带来的的正面效效应居于于主导地地位。但但是随着着城市化化的加速速，土地地利用平平面化发发展增加加了经济济活动的的成本，城城市人口口就业的的交通运运输成本本增加，企企业原料料和产品品的运输输和仓储储成本增增加。而而土地利利用垂直直化趋势势在一定定的限度度内有节节约成本本的优势势，当垂垂直利用用水平较较高时，反反过来又又会增加加土地利利用成本本，涉及及垂直运运输（包包括人员员、相关关生活资资料、废废物排放放等的运运输）的的成本呈呈递增态态势。在在城市处处于成熟熟时期时时，城市市土地利利用的高高
23、成本性性特性表表现的更更为突出出。某一一特定土土地的利利用往往往受到多多方面利利益群体体的影响响，相邻邻关系复复杂，城城市土地地利用的的协调成成本大幅幅度提高高。例如如，在成成熟城市市中进行行住宅区区开发，需需要协调调各类城城市基础础设施如如自来水水、污水水排放、电电信、电电力、交交通、公公用设施施、生活活服务设设施等多多方面的的关系，因因而完成成房地产产开发要要耗费巨巨额的协协调成本本。同时时，城市市土地的的有限性性与城市市扩张对对土地需需求量的的无限增增长，又又促使地地价不断断上升，因因而提高高商务成成本，甚甚至推动动房价上上涨。3、城市土土地利用用的高冲冲突性从本质上看看，城市市土地利利
24、用的高高成本性性来源于于其高冲冲突性。各各土地利利用相邻邻关系各各方存在在不同的的利益诉诉求，在在狭窄的的城市空空间更容容易产生生冲突。例例如，住住宅区的的采光、通通风的相相邻关系系，由于于南向建建筑物影影响其后后建筑物物采光而而诱发的的诉讼层层出不穷穷即是这这种冲突突的集中中表现。又又如，商商业区中中公共交交通与保保持一定定人口流流量的关关系，公公共交通通要求安安全、快快速地进进行人口口分流，提提高道路路的承载载能力，而而商业区区为获取取利润，则则要求人人口在一一定时间间内滞留留。道路路隔离栏栏提高了了公共交交通的承承载能力力，但是是减少了了人员在在商业区区的滞留留时间，从从而对商商业区的的
25、繁荣和和发展产产生了负负面的影影响，有有时单纯纯考虑公公共交通通能力进进行道路路规划时时往往会会造成一一个商业业区衰败败甚至消消失。这这种高冲冲突性极极大地制制约了城城市土地地利用，往往往会延延长房地地产开发发周期，导导致开发发成本大大幅度上上升。4、城市土土地利用用的综合合性城市土地利利用强化化了专业业化分工工的利益益，而专专业化分分工情况况下，城城市中每每个人都都只从事事整个社社会经济济活动中中的某个个或少数数几个环环节，每每个人对对其他人人的依赖赖性增强强，某些些环节丧丧失或不不能有效效发挥其其功能，会会使整个个城市经经济陷入入混乱，从从而要求求确立某某种协调调各部分分工作的的有效机机制
26、，这这一问题题在城市市土地利利用方面面即表现现出具有有综合性性的特点点。城市市土地利利用的综综合性表表现在各各种用地地类型如如居住、商商业、办办公、交交通、基基础设施施、行政政等需要要综合协协调，也也要与城城市人口口规模及及其发展展变迁相相统一，也也要求城城市土地地利用要要有超前前性的规规划，同同时要协协调城市市经济发发展与城城市生态态环境保保护。第二节城城市土地地资源配配置一、土地资资源合理理配置的的重要性性基于城市土土地利用用的集聚聚性、高高成本性性、高冲冲突性和和综合性性的特点点，而土土地本身身又具有有固定性性的特点点，这样样，一旦旦一个经经济社会会确定了了某种土土地资源源配置形形态以后
27、后，如果果其后要要调整配配置格局局，就需需要耗费费巨额的的协调成成本，也也会毁损损大量的的物质财财富，用用经济学学的术语语来说，城城市土地地资源配配置存在在较大的的“路径依依赖性”，一旦旦作出某某种决策策，就会会被这种种决策“锁定”，其后后调整的的可能性性会越来来越小。由由此可见见土地资资源合理理配置显显得极其其重要。1、土地资资源的合合理配置置是集约约高效利利用土地地的需要要城市土地是是最为稀稀缺的社社会资源源，特别别是在我我国人多多地少的的国情下下，如何何节约利利用土地地，发挥挥其最大大效能，是是长期的的发展战战略。而而只有合合理配置置土地资资源，才才能达到到充分利利用、集集约利用用的目的
28、的。2、土地资资源合理理配置有有利于节节省社会会成本在我国由于于原来初初始土地地资源配配置不合合理造成成巨大损损失的事事例屡见见不鲜。例例如，原原来城市市规划中中将住宅宅区与工工业区交交织布置置，虽然然在一定定程度上上节约就就业交通通成本，但但环境污污染严重重，日常常生活环环境恶化化，相关关医疗和和污染防防治成本本居高不不下，当当环境恶恶化到一一定程度度时，往往往只能能采取搬搬迁的办办法，带带来巨额额的搬迁迁成本。被被迫搬迁迁除了造造成原有有厂房、机机器设备备的损失失外，还还需要支支出异地地建设成成本。此此外，搬搬迁往往往造成迁迁出企业业和机构构原有社社会关系系断裂，间间接成本本支出也也相当庞
29、庞大。又又如，某某些城市市在地铁铁沿线过过度开发发住宅，造造成地铁铁的交通通承载能能力超负负荷，严严重地影影响了人人们出行行和就业业，造成成巨大的的社会成成本。这这种情况况同时还还会使物物流成本本增加，经经济活动动的商务务成本提提高，造造成投资资外流，影影响当地地经济发发展的潜潜力，反反过来损损害了土土地资源源本身的的价值。因因此，只只有合理理配置土土地资源源，才能能从整体体上节省省社会成成本。3、土地资资源配置置是城市市功能布布局合理理化的基基础性条条件城市是经济济、政治治、文化化中心，各各类产业业、行业业和交通通、道路路等设施施都需要要用地。因因此要使使城市功功能合理理布局，先先决条件件是
30、要合合理配置置土地资资源，以以保证城城市规划划的顺利利实施。4、土地资资源合理理配置是是城市集集聚效应应发挥所所必需土地资源配配置不合合理很容容易使城城市过度度拥挤，呈呈平面化化、粗放放式发展展，城市市集聚经经济效应应难以有有效发挥挥。土地地资源配配置不合合理会降降低土地地的使用用效率，在在同等条条件下，土土地能够够承载的的人口和和企业数数量偏小小，无法法达到最最优土地地利用水水平。例例如，城城市中会会出现某某些区域域过度集集中、拥拥挤，在在上下班班高峰期期人流无无法及时时有效的的疏散，交交通拥塞塞严重等等。另一一方面，土土地资源源配置不不合理使使城市无无限制地地向外围围扩展，城城市范围围的粗
31、放放式扩张张加剧了了部分区区域拥挤挤，例如如居住区区向郊区区延伸，延延长了居居民就业业的交通通距离，进进一步加加剧了城城市主干干道拥挤挤程度。由由此，城城市所具具有的通通过集聚聚节约成成本的倾倾向被大大大抵消消。只有有合理配配置资源源，才能能在有限限的土地地上充分分发挥城城市的集集聚效应应。5、土地资资源配置置合理化化是城市市生态环环境建设设的迫切切要求人口大量集集中在城城市必然然会带来来新的社社会问题题，而土土地资源源配置不不合理使使这些问问题更趋趋严重。城城市化过过程使人人口迅速速向城市市集中，首首先产生生了严重重的居住住空间不不足的问问题，而而与居住住相关的的还会产产生供水水、排水水、公
32、用用设施、政政府服务务等难以以满足居居民要求求等问题题。进而而，大量量人口移移动对交交通提出出了更高高的要求求，交通通设施和和交通工工具的发发展又造造成拥挤挤、噪声声、空气气污染。这这些城市市固有的的问题只只能通过过城市土土地资源源的合理理配置解解决，优优化城市市生态状状况，维维持城市市发展潜潜力。二、土地资资源的配配置方式式提高土地资资源的配配置效率率，关键键是要依依靠有效效的土地地资源配配置方式式。土地地资源配配置的主主要方式式有两种种，即行行政配置置和市场场配置。所所谓行政政配置是是指土地地资源由由政府根根据国民民经济发发展的需需要，安安排各种种用地类类型的比比例，以以及以何何种代价价提
33、供给给用地者者。而市市场配置置则是各各类用地地主体（政政府、企企业和个个人）通通过市场场方式获获得相关关土地资资源，土土地资源源的配置置以市场场价格为为指针，供供求关系系相调节节，各类类用地主主体根据据市场价价格的变变化以及及相应的的成本和和收益状状况确定定用地区区位和面面积。从当前世界界各国的的情况来来看，纯纯粹以行行政方式式或者以以市场方方式配置置土地资资源较为为少见，通通常是以以某种方方式为主主，以其其他方式式为辅。一一般说来来，一国国土地所所有制以以私有制制为基础础的市场场经济体体制下，通通常以市市场配置置为主，政政府也有有一定程程度的干干预和调调节。而而土地所所有制为为公有制制且实行
34、行计划经经济体制制时，则则通常以以行政配配置为主主，而在在实行市市场经济济体制后后，也逐逐渐转向向市场配配置为主主。以市市场方式式配置土土地资源源能够真真实地反反映土地地使用的的实际成成本，用用地主体体根据市市场价格格水平的的高低选选择适合合自身的的经济、社社会和文文化活动动的区位位，对于于协调各各用地主主体的利利益关系系较为有有效，也也容易达达成公平平的土地地资源配配置格局局。在市场经济济条件下下，土地地作为特特殊商品品，必然然趋向市市场化，发发挥市场场配置土土地资源源的基础础性作用用是必然然趋势。就就我国目目前情况况而言，运运用市场场方式配配置土地地资源是是土地资资源合理理利用和和房地产产
35、一级市市场健康康发展的的关键，直直接关系系到市场场结构的的优化、土土地供应应总量与与需求的的平衡、公公平竞争争的保护护等。当当前的核核心是通通过征收收土地使使用费、土土地出让让金等土土地有偿偿使用的的机制调调节土地地资源的的配置，促促进土地地资源的的节约、集集约利用用。市场场方式配配置土地地资源的的另一重重要方面面在于建建立完善善的土地地价格体体系，以以市场供供求为基基准合理理确定地地价标准准。但是是，由于于土地资资源配置置对宏观观经济总总量平衡衡和结构构平衡至至关重要要，因而而政府仍仍然必须须积极干干预，加加强宏观观调控，发发挥应有有的主导导作用。三、土地资资源合理理配置的的原则城市土地利利
36、用的根根本指导导思想是是贯彻落落实科学学发展观观，坚持持以人为为本，全全面协调调经济社社会发展展，实现现可持续续发展。其其基本原原则是严严控增量量，盘活活存量，管管住总量量，集约约高效利利用，大大力推进进节约用用地，集集约用地地，坚持持不懈地地加强土土地管理理。遵循循这一指指导思想想和基本本原则，为为了达到到土地资资源合理理配置的的目的，还还要注意意贯彻以以下几个个具体原原则：1、城市土土地利用用规划的的稳定性性原则经济主体行行为的长长期化依依赖于其其对政府府相关政政策预期期的稳定定性，土土地资源源利用规规划保持持适度的的稳定性性，能够够有效地地避免各各类用地地主体土土地资源源利用方方面的短短
37、期行为为，有利利于土地地资源的的持续增增值并趋趋向于优优化利用用。如果果土地利利用规划划朝令夕夕改，或或者行政政力量可可以对规规划因人人作出调调整，那那么势必必会损害害土地利利用规划划的权威威性，也也会造成成土地资资源配置置偏向于于某一集集团的利利益，损损害社会会公平性性。我国国部分城城市基于于政绩的的考虑，片片面迁就就某些房房地产开开发商的的要求，随随意变更更规划用用途、建建筑规划划参数，例例如，变变居住用用地调整整为商业业和居住住综合用用途，随随意调整整建筑容容积率、覆覆盖率。这这些做法法除了加加剧社会会矛盾外外，还会会使各类类用地主主体无所所适从，城城市发展展呈无序序发展态态势。2、城市
38、土土地资源源利用的的综合性性原则所谓土地资资源利用用的综合合性原则则就是要要求各种种功能用用地相互互协调，依依据城市市人口规规模、企企业规模模及其发发展变化化趋势，协协调市政政用地、道道路用地地、绿化化用地、居居住用地地、工业业用地、商商业用地地、办公公用地以以及公用用事业和和公共建建筑用地地的比例例关系，明明确各种种用地类类型间既既存在相相互促进进关系，也也存在相相互制约约关系的的基本原原理，使使城市土土地资源源利用呈呈现有机机的统一一。3、城市土土地资源源合理配配置中贯贯彻以人人为本原原则城市的主体体是生活活于其中中的人，土土地资源源最终是是人们的的生存和和发展的的空间载载体，因因而城市市
39、土地资资源利用用必须以以城市中中人的需需求为依依归，贯贯彻以人人为本的的原则。以以人为本本体现在在除了考考虑人的的基本生生活、学学习和工工作需求求外，还还要考虑虑人的心心理需求求、精神神需求和和社会交交往需求求。这一一原则的的实践体体现在城城市土地地利用上上要适度度集约使使用，减减缓城市市中居民民的心理理压力。过过度集约约利用土土地会使使整个城城市成为为“水泥森森林”，长期期生活于于其中，会会承受极极大的精精神压力力。相应应地，土土地资源源配置中中要充分分考虑城城市各类类人群的的文化生生活需求求，提供供较为充充足的娱娱乐、休休息空间间。4、城市土土地资源源合理配配置的生生态原则则现代城市病病是
40、困扰扰世界各各国的重重要问题题，城市市生态环环境日益益恶化，表表现在噪噪声、光光、空气气污染日日益严重重，城市市人群的的健康问问题越来来越突出出，由于于生态环环境恶化化带来的的医疗保保健支出出水平日日趋庞大大。从城城市可持持续发展展的角度度看，城城市土地地资源配配置中必必须贯彻彻生态原原则，否否则一旦旦使环境境遭到破破坏，恢恢复的成成本将无无法承受受。生态态环境是是由自然然生态系系统和人人工生态态系统组组成的。人人工生态态系统在在很大程程度上是是受城市市经济系系统制约约、影响响的。人人们如能能根据生生态环境境规律来来安排土土地的使使用，那么生生态环境境会得到到保护，并不断断优化；反之，如果不不
41、按照生生态环境境规律使使用土地地，那么就就会破坏坏生态环环境。所所以，对城市市土地的的使用方方向以及及如何使使用，包括房房地产业业如何发发展等等等，也要按按照生态态环境规规律的客客观要求求进行规规划利用用。第三节城城市土地地使用制制度一、城市土土地使用用制度的的类别城市土地的的合理配配置是通通过一定定的土地地制度来来实现的的。所谓谓土地使使用制度度是对土土地使用用的程序序、条件件和形式式的规定定，它是是整个土土地制度度的一个个重要组组成部分分。土地地使用权权是依法法对一定定土地进进行利用用、管理理并取得得收益的的权利，是是土地使使用制度度的法律律体现形形式。结结合我国国的实际际情况来来看，城城
42、市土地地使用制制度可以以分为两两大类，一一类是无无偿的行行政划拨拨制度，另另一类是是有偿的的市场交交易制度度。土地使用制制度受到到土地所所有制和和经济体体制的制制约。我我国的城城市土地地属于国国家所有有，但随随着计划划经济体体制向市市场经济济体制转转换，土土地使用用制度发发生了根根本变化化。从第第一个五五年计划划开始，我我国实行行计划经经济体制制，城市市国有土土地的使使用实行行与计划划经济相相适应的的行政划划拨制度度，即由由政府按按国民经经济发展展的需要要，向用用地单位位无偿、无无限期地地提供各各类建设设用地。这这种土地地使用制制度在当当时的历历史条件件下曾经经发挥过过积极的的作用。党党的十一
43、一届三中中全会确确定了改改革开放放的方针针，随着着经济体体制改革革的不断断深入，无无偿、无无限期的的土地使使用制度度越来越越不适应应经济体体制改革革的要求求，其弊弊端日益益显现。为为此，自自上世纪纪80年年代起，我我国在坚坚持土地地公有制制的基础础上，开开始对传传统的土土地使用用制度进进行改革革，变土土地无偿偿使用为为有偿使使用，变变无限期期使用为为有限期期使用，变变无流动动使用为为流动使使用。从我国城市市土地使使用制度度的具体体内容来来看，大大致包括括以下几几个方面面：1、城市土土地使用用权出让让城市土地使使用权出出让，是是指国家家将国有有土地使使用权在在一定年年限内出出让给土土地使用用者，
44、由由土地使使用者向向国家支支付土地地使用权权出让金金的行为为。城城市房地地产管理理法规规定，城城市规划划区内的的集体所所有的土土地，经经依法征征用转为为国有土土地后，该该幅国有有土地的的使用权权方可有有偿转让让。土地地使用权权出让，必必须符合合土地利利用总体体规划、城城市规划划和年度度建设用用地计划划。县级级以上人人民政府府出让土土地使用用权用于于房地产产开发的的，须根根据省级级以上人人民政府府下达的的控制指指标拟订订年度出出让土地地使用权权总面积积方案，按按照国务务院规定定，报国国务院或或者省级级人民政政府批准准。土地使用权权出让，由由市、县县人民政政府有计计划、有有步骤地地进行。出出让的每
45、每幅地块块、用途途、年限限和其他他条件，由由市、县县人民政政府土地地管理部部门会同同城市规规划、建建设、房房产管理理部门共共同拟定定方案，按按照国务务院规定定，报经经有批准准权的人人民政府府批准后后，由市市、县人人民政府府土地管管理部门门实施。土地使用权权出让采采取拍卖卖、招标标或者挂挂牌出让让的方式式。目前前对经营营性土地地已禁止止协议出出让方式式。2、土地使使用权划划拨土地使用权权划拨是是指县级级以上人人民政府府依法批批准，在在土地使使用者缴缴纳补偿偿、安置置等费用用后将该该幅土地地交付其其使用，或或者将土土地使用用权无偿偿交付给给上地使使用者使使用的行行为。以以划拨方方式取得得上地使使用
46、权的的，除法法律、行行政法规规另有规规定外，没没有使用用期限的的限制。但划拨使用的范围有严格限制。对于国家机关用地和军事用地、城市基础设施用地和公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地等建设用地，可以根据需要由县级以上人民政府依法批准划拨。城市土地使使用权划划拨的基基本程序序是：（11）申请请。建设设用地单单位持经经批准的的设计任任务书或或者初步步设计、年年度基本本建设计计划等有有关文件件和城市市规划管管理机关关核发的的建设用用地规划划许可证证，按照照审批权权限向城城市土地地管理部部门申请请建设用用地。（22）审批批。城市市土地管管理部门门根据用用地申请请书等有有关文件件，依法法
47、定权限限进行审审核、批批准，核核发建设设用地批批准证书书。（33）划拨拨。获得得建设用用地批准准证书后后，由城城市土地地管理部部门根据据建设进进度一次次或分期期划拨建建设用地地。（44）发证证。建设设项目竣竣工后，由由城市规规划管理理和土地地管理部部门核查查实际用用地后，土土地管理理部门核核发国有有土地使使用证。3、城市土土地使用用权转让让城市房地地产管理理法规规定，以以出让方方式取得得土地使使用权的的，转让让房地产产时，应应当符合合下列条条件：（11）按照照出让合合同约定定已经支支付全部部土地使使用权出出让金，并并取得土土地使用用权证书书；（22）按照照出让合合同约定定进行投投资开发发，属于
48、于房屋建建设工程程的，完完成开发发投资总总额的225%以以上，属属于成片片开发土土地的，形形成工业业用地或或者其他他建设用用地条件件。转让让房地产产时房屋屋已经建建成的，还还应当持持有房屋屋所有权权证书。以划拨方式式取得土土地使用用权的，转转让房地地产时，应应当按照照国务院院规定，报报有批准准权的人人民政府府审批。有有批准权权的人民民政府准准予转让让的，应应当由受受让方办办理土地地使用权权出让手手续，并并依照国国家有关关规定缴缴纳土地地使用权权出让金金。以划划拨方式式取得土土地使用用权的，转转让房地地产报批批时，有有批准权权的人民民政府按按照国务务院规定定决定可可以办理理土地使用用权出让让手续
49、的的，转让让方应当当按照国国务院规规定将转转让房地地产所获获收益中的的土地收收益上缴缴国家或或者作其其他处理理。对于房地产产转让，土土地使用用权出让让合同载载明的权权利、义义务随之之转移。以以出让方方式取得得土地使使用权的的，转让让房地产产后，其其土地使使用权的的使用年年限为原原土地使使用权出出让合同同约定的的年限减减去原上上地使用用者已经经使用年年限后的的剩余年年限。以以出让方方式取得得土地使使用权的的，转让让房地产产后，受受让人改改变原土土地使用用权出让让合同约约定的土土地用途途的，必必须取得得原出让让方和市市、县人人民政府府城市规规划行政政主管部部门同意意，签订订土地使使用权出出让合同同变更协协议或者者重新签签订土地地使用权权出让合合同，相相应调整整土地使使用权出出让金。4、城市土土地使用用权出租租城市土地使使用权出出租是指指土地使使用权出出租方将将土地连连同地上上建筑物物、其他他附着物物交与承承租