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1、第二章 土地与与土地使使用制度度土地是人人类社会会一切活活动的物物质载体体，作为为建筑地地块又是是房地产产的物质质前提和和基础条条件。本本章围绕绕土地和和房地产产的关系系，对土土地在房房地产业业发展中中的地位位和作用用、城市市土地的的特性进进行分析析，阐述述城市土土地资源源配置的的重要性性和原则则，在此此基础上上分析城城市土地地使用制制度以及及城市土土地利用用规划等等相关问问题。第一节 土地与与房地产产一、土地地的双重重属性与土地和和房地产产联系在在一起的的所有经经济关系系，都可可以看作作是土地地特性的的延伸。土地的的基本特特性主要要包括两两个方面面，即自自然特性性和经济济特性。土地的的自然特
2、特性是土土地自然然属性的的表现，是土地地所固有有的，与与人类对对土地的的占有和和利用状状态无关关。而土土地的经经济特性性则是在在人类利利用土地地过程中中产生的的，是人人类社会会的各种种经济关关系在土土地方面面的反映映。（一）土土地的自自然特性性1、土地地总量的的有限性性。所谓谓土地的的有限性性是指从从整体上上讲，相相对于人人类社会会对土地地的需求求而言，土地是是不会增增加也不不可再生生的。虽虽然从技技术发展展的角度度看，人人类社会会可能向向外太空空发展，寻找到到新的适适合人类类生存的的星体，但就可可以预计计的发展展来看，在当前前几乎没没有这种种可能性性，人类类社会只只能在地地球有限限的土地地范
3、围内内从事各各种活动动。2、土地地区位的的差异性性。即不不同地区区、不同同区位土土地的肥肥沃程度度、地质质地貌状状态、气气候条件件以及位位置优劣劣等是不不同的，由此造造成土地地较大的的自然差差异性。而且同同一块土土地又可可以有多多种用途途，例如如农业、居住、商业、办公等等，不同同用途对对土地的的相关自自然特点点的要求求又存在在较大的的差异，反过来来不同区区位土地地又要求求不同的的土地利利用状态态，这样样组合起起来形成成纷繁复复杂的土土地利用用状态。3、土地地位置的的固定性性。所谓谓土地位位置的固固定性是是指从实实体流动动来看，土地不不能从一一地移动动到另一一地，特特定土地地固着于于一定的的地理
4、经经纬度上上。地球球的地质质运动虽虽然能够够缓慢地地作用于于土地，但这种种影响要要经过成成千上万万年才会会显示出出来，对对当前的的土地状状况影响响微乎其其微。另另一方面面，土地地位置的的固定性性也表现现为土地地一旦用用于某种种用途就就不易改改变，调整难难度很大大。4、土地地使用的的耐久性性。即从从人类有有限的视视界来讲讲，土地地寿命是是无限的的，是可可以永续续使用的的，通常条条件下土土地是不不可毁灭灭的。不不过，如如果人类类使用不不当会造造成土地地无法用用于某种种特定用用途，例例如土地地沙漠化化即不能能用于农农业耕作作，又如如，如果果在土地地上建成成住宅区区，土地地表层土土壤受到到破坏，再转而
5、而用于农农业的可可能性较较小。如如果对自自然环境境过度利利用，土土地利用用条件会会恶化，在人类类现有技技术条件件下，可可能无法法恢复，从而使使土地无无法有效效利用。（二）土土地的经经济特性性1、土地地的稀缺缺性。稀稀缺性是是与人类类的主观观需求联联系在一一起的，如果没没有人类类社会，土地也也没有稀稀缺与否否的问题题。现代代社会中中由于人人口的急急剧增长长、工业业化和城城市化迅迅速发展展，人们们对土地地的需求求水平越越来越高高。相对对于这种种需求水水平来说说，有限限的地球球表面日日益显得得不足。进一步步，土地地自然所所具有的的有限性性、差异异性、固固定性等等特点又又限制了了土地的的总供给给，使土
6、地地特别是是城市土土地成了了一种稀稀缺性资资源。2、土地地的区位位可变性性。土地地区位的的形成和和变化是是与人类类社会的的经济、政治和和社会等等活动联联系在一一起的，因此虽虽然自然然形态的的土地位位置固定定，但人人类社会会的相关关活动却却随着时时代的变变化而变变迁，从从而带来来土地的的区位出出现相应应的变化化。例如如，历史史上的某某些商业业、文化化中心可可能演变变为当代代的旅游游区，历历史上的的不毛之之地可能能演变为为当代的的工业中中心等。土地的的区位可可变性特特性在城城市土地地区位方方面表现现得尤其其明显，土地区区位会随随着城市市的发展展及基础础设施的的建设特特别是交交通、通通讯、公公用基础
7、础设施的的建设和和发展而而出现巨巨大的变变化。3、土地地的报酬酬递减性性。在一一定的技技术水平平下，连续在在一块土土地上投投资，超过一一定限度度，就会引引起成本本增加，收益递递减。这这种经济济特性与与自然状状态的土土地供给给有限联联系在一一起，相相对于这这种固定定供给而而言，初初始少量量投资可可能显得得不足，收益呈呈现递增增的趋势势，随着着投资的的逐步增增加，土土地的潜潜力逐渐渐发挥出出来，再再进一步步增加投投资会使使得土地地上增量量的收益益呈现下下降趋势势，这种种下降趋趋势即是是土地的的报酬递递减性。在农业业中这是是很明显显的，在建筑筑业中也也是如此此。不过过，土地地的报酬酬递减性性在不同同
8、的历史史时期、不同的的技术水水平下表表现是不不同的，这一经经济特性性只有在在技术水水平给定定的情况况下才是是成立的的。4、土地地经营的的垄断性性。由于于土地自自然方面面存在的的有限性性、位置置固定性性，一旦旦某一特特定土地地由某个个经济主主体使用用，其他他经济活活动主体体无法同同时使用用这宗土土地，而而且这宗宗土地的的使用会会对相邻邻土地产产生直接接的影响响。土地地经营的的垄断性性也会为为土地所所有者提提供额外外的利益益，这种种经济利利益的安安排、协协调、冲冲突等对对社会经经济的各各个方面面产生巨巨大的影影响。土地的双双重属性性还可以以从另一一个角度度来理解解，即土土地既是是社会资资源，又又是
9、社会会资产。在社会会经济关关系中，土地作作为自然然资源和和经济资资源，主主要是资资源的合合理配置置问题；而作为为社会资资产，则则主要是是土地财财富的占占有和分分配问题题。在现现实经济济生活中中，二者者是结合合在一起起的，目目标是既既要达到到土地资资源配置置合理化化，又要要达到土土地资产产收益最最大化。在土地地使用中中要实行行资源和和资产并并重的原原则。二、土地地在房地地产业中中的地位位和作用用（一）土土地在房房地产业业中的地地位概而言之之，土地地在房地地产业中中居于基基础性的的地位，是一切切房地产产活动，包括房房地产开开发、经经营、物物业管理理、营销销等的先先导性资资源，土土地本身身的自然然特
10、性和和经济特特性对所所有与其其相关的的经济活活动主体体的利益益都会产产生直接接的影响响。1、土地地在房地地产开发发中居于于基础性性的地位位土地作为为建筑地地块是房房地产开开发活动动中的物物质载体体，是最最为基础础性的“原料”、“生产要要素”，各种种房地产产产品都都必须负负载于土土地之上上。这种种基础性性的地位位同时表表现在某某种用途途土地供供应量水水平能够够直接调调控整个个房地产产市场的的供给，直接影影响房地地产市场场的供求求状况以以及价格格水平。与此相相关的土土地使用用制度、交易主主体和客客体等，都会直直接影响响房地产产开发的的方向、规模、结构以以及利益益分配。2、土地地市场是是整个房房地产
11、市市场中的的基础性性市场土地市场场一般称称为房地地产一级级市场，其在整整个房地地产市场场体系中中，处于于基础性性市场的的地位，制约着着房地产产二级市市场（增增量房产产市场）和三级级市场（存量房房产市场场）。一一是因为为，土地地价格是是基础性性价格，土地价价格的高高低直接接影响各各类产品品的生产产成本，从而影影响其价价格水平平，尤其其是房产产市场，土地成成本费用用一般要要占300400%，土土地价格格对房产产价格有有举足轻轻重的影影响。二二是因为为，土地地的合理理流动是是房地产产市场存存在和发发展的前前提。地地产和房房产是结结合在一一起的统统一物，房屋是是建立在在土地上上的，只只有土地地使用权权
12、可以转转让的条条件下，房屋才才能转让让，由此此形成房房地产二二、三级级市场。三是因因为，土土地资源源的配置置合理化化也是提提高房地地产资源源配置效效益的基基本条件件。土地地市场的的发育和和完善在在促进土土地资源源的优化化配置的的同时，也使房房产资源源得到充充分合理理的配置置。土地地市场可可以使土土地的供供需双方方开展公公开、公公平、公公正的交交易活动动，使每每个经济济实体能能够根据据土地市市场的变变化和生生产经营营发展的的需要，把土地地利用与与自身的的生产经经营活动动、经济济效益紧紧密地联联系起来来，实现现土地要要素和其其他生产产要素间间的优化化组合。3、土地地的权属属关系是是房地产产基本经经
13、济关系系土地、土土地区位位及其所所蕴含的的政治、经济、文化和和社会等等相关因因素是影影响房地地产企业业经营绩绩效的关关键。在在现代社社会中土土地不单单纯是自自然的产产物，其其上交织织着政治治、经济济、文化化和社会会等各种种因素，集中体体现各种种社会关关系，是是社会中中各种利利益集团团达到某某种平衡衡的结果果。房地地产开发发企业就就是在这这种复杂杂关系中中寻求能能够获取取最大利利润的经经营区位位，获得得市场的的认可。土地选选择失误误，土地地用途确确定不当当，都会会造成房房地产开开发企业业投资失失误，从从而产生生巨额的的损失。正确处处理土地地的权属属关系，对于协协调土地地所有者者、经营营者、使使用
14、者各各方面的的权益具具有重要要意义。（二）土土地在房房地产业业中的作作用正是由于于土地的的上述地地位，决决定了其其在整个个社会资资源配置置、促进进企业效效益提高高和宏观观调控等等方面，发挥着着重要作作用。1、促进进土地资资源合理理配置，提高企企业效益益土地利用用的基本本结构状状况直接接关系到到社会经经济活动动的效率率和成本本水平。企业的的生产和和经营需需要土地地，土地地具体区区位和价价格状况况影响其其经营活活动成本本，如果果生产区区位接近近消费地地，地价价合理，生产企企业应能能大大节节约相关关物流成成本。如如果商业业经营区区位位于于消费者者集聚、人口流流量较大大的区域域，则可可以大幅幅度提高高
15、营业收收入，获获取较高高的利润润。因此此，土地地直接或或间接地地与整个个经济社社会联系系在一起起，土地地利用状状况发生生变化，会影响响到企业业的投资资决策。政府调调整土地地相关政政策，不不单单对对房地产产企业产产生影响响，对整整个经济济都具有有深远的的作用。政府的的土地利利用规划划、土地地使用制制度都能能够产生生引导企企业正确确地进行行经营决决策的作作用。借借助土地地市场可可以优化化土地在在社会各各个用地地群体间间的配置置，提高高土地利利用效率率。2、土地地区位选选择决策策是房地地产企业业成功的的关键房地产开开发企业业的初始始决策重重点在于于能否获获得有利利于企业业经营的的土地资资源、能能否获
16、得得满足特特定房地地产开发发需要的的特定区区位的土土地，这这是房地地产企业业成功的的初始条条件。例例如，房房地产开开发企业业要开发发住宅，那么就就必须考考虑相应应的土地地区位是是否生活活便利、出行方方便，居居民就业业中交通通成本是是否能够够控制在在一定范范围内，住宅小小区周边边基础设设施能否否满足居居民生活活需要等等因素。又如，房地产产开发企企业要开开发办公公楼，那那么同样样要考虑虑一系列列相关因因素，考考虑周边边是否聚聚集了相相当数量量的工商商企业，交通、通讯设设施是否否完善，金融、保险、物流等等相关商商务机构构能否满满足企业业经营需需要，其其他相关关商务成成本的高高低等。只有在在这些条条件
17、满足足的情况况下，房房地产开开发企业业才能有有效地吸吸引相关关房地产产用户，也才能能成功进进行房地地产开发发。3、土地地政策是是房地产产宏观调调控的重重要手段段土地是房房地产市市场发展展的源头头，控制制土地供供应量可可以从源源头上控控制房地地产供给给，对调调节房地地产供求求关系能能够起到到直接的的强有力力作用。如果源源头失控控或控制制不当，势必引引起房地地产市场场整体出出现较大大的波动动，不利利于优化化资源配配置，也也会造成成巨大的的社会成成本。政政府根据据国民经经济整体体发展水水平及趋趋势、居居民住房房需求水水平及其其变化等等因素，对土地地供应量量进行适适时调控控，可以以对房地地产市场场供求
18、关关系产生生直接的的影响，从而有有利于实实现国民民经济整整体健康康发展。我国多多次出现现的投资资过热都都与土地地供应失失控密切切相关。从当前前实践来来看，乱乱占、滥滥用土地地，大搞搞开发区区就是典典型的例例证。土土地供应应量过多多，造成成对房地地产的盲盲目投资资。因此此，加强强对土地地供应的的总量控控制，显显得更为为重要。土地供供应控制制的目的的是使土土地供应应与城市市经济发发展水平平相适应应，与城城市建设设规划相相衔接，与市场场吸纳能能力相一一致，与与城市基基本建设设投资规规模相协协调。在在实施过过程中，一方面面要准确确把握土土地供应应总量调调控和经经济发展展的关系系问题，确保整整体经济济和
19、房地地产市场场的可持持续发展展。另一一方面，要建立立有效的的土地供供应总量量的宏观观调控机机制，理理顺土地地利用总总体规划划、城市市发展规规划和土土地利用用年度计计划的编编制及其其执行等等多方面面的关系系，通过过采用一一系列强强制性的的制约手手段，逐逐步建立立和完善善土地供供应总量量的宏观观调控机机制。三、城市市土地的的特性现代社会会由于大大量人口口集中在在城市较较小的地地理空间间范围内内，城市市的产生生和发展展一方面面带来了了经济活活动的集集约化、规模化化，带来来了显著著的集聚聚经济效效果，但但另一方方面，也也带来了了集聚不不经济的的消极后后果。这这种消极极后果突突出地表表现在城城市生态态环
20、境日日益恶化化、交通通拥挤以以及滋生生各类社社会问题题。这些些特点对对城市土土地及土土地利用用产生了了深远的的影响。城市土土地与一一般土地地利用表表现出不不同的特特性，具具体表现现在以下下几个方方面：1、城市市土地利利用的集集聚性简单说来来，城市市土地利利用的集集聚性是是指城市市经济活活动在空空间上集集中，土土地利用用集约化化。集聚聚性的突突出影响响在于一一大批人人口和企企业集中中于一定定的空间间范围内内，带来来了相当当的经济济利益或或成本节节约，劳劳动分工工得以深深化，形形成了专专业化市市场，市市场需求求水平由由于这种种集中也也能够使使专业化化的产业业能够生生存并获获取一定定的利润润。进而而
21、言之，人口的的聚集扩扩大了市市场需求求规模，从而不不仅使企企业的生生产规模模可以在在一定的的范围内内扩张，获得规规模经济济利益，同时由由于市场场的邻近近性也降降低了运运输、仓仓储等物物流活动动的成本本。人口口集中也也促进了了人与人人之间的的交往及及文化交交流，促促使人力力资本投投资，使使城市内内企业可可以从中中获益。集聚性性带来的的另一种种影响在在于大量量人口和和企业竞竞争以争争夺有限限的空间间资源，从而带带来了各各种集聚聚成本，主要表表现在土土地费用用提高、交通运运输费用用增加、交易费费用提高高等。2、城市市土地利利用的高高成本性性在城市化化初期，城市土土地利用用呈现平平面化发发展的态态势，
22、当当人口和和企业规规模较小小时，城城市土地地利用的的成本还还处于较较低水平平，这时时集中带带来的正正面效应应居于主主导地位位。但是是随着城城市化的的加速，土地利利用平面面化发展展增加了了经济活活动的成成本，城城市人口口就业的的交通运运输成本本增加，企业原原料和产产品的运运输和仓仓储成本本增加。而土地地利用垂垂直化趋趋势在一一定的限限度内有有节约成成本的优优势，当当垂直利利用水平平较高时时，反过过来又会会增加土土地利用用成本，涉及垂垂直运输输（包括括人员、相关生生活资料料、废物物排放等等的运输输）的成成本呈递递增态势势。在城城市处于于成熟时时期时，城市土土地利用用的高成成本性特特性表现现的更为为
23、突出。某一特特定土地地的利用用往往受受到多方方面利益益群体的的影响，相邻关关系复杂杂，城市市土地利利用的协协调成本本大幅度度提高。例如，在成熟熟城市中中进行住住宅区开开发，需需要协调调各类城城市基础础设施如如自来水水、污水水排放、电信、电力、交通、公用设设施、生生活服务务设施等等多方面面的关系系，因而而完成房房地产开开发要耗耗费巨额额的协调调成本。同时，城市土土地的有有限性与与城市扩扩张对土土地需求求量的无无限增长长，又促促使地价价不断上上升，因因而提高高商务成成本，甚甚至推动动房价上上涨。3、城市市土地利利用的高高冲突性性从本质上上看，城城市土地地利用的的高成本本性来源源于其高高冲突性性。各
24、土土地利用用相邻关关系各方方存在不不同的利利益诉求求，在狭狭窄的城城市空间间更容易易产生冲冲突。例例如，住住宅区的的采光、通风的的相邻关关系，由由于南向向建筑物物影响其其后建筑筑物采光光而诱发发的诉讼讼层出不不穷即是是这种冲冲突的集集中表现现。又如如，商业业区中公公共交通通与保持持一定人人口流量量的关系系，公共共交通要要求安全全、快速速地进行行人口分分流，提提高道路路的承载载能力，而商业业区为获获取利润润，则要要求人口口在一定定时间内内滞留。道路隔隔离栏提提高了公公共交通通的承载载能力，但是减减少了人人员在商商业区的的滞留时时间，从从而对商商业区的的繁荣和和发展产产生了负负面的影影响，有有时单
25、纯纯考虑公公共交通通能力进进行道路路规划时时往往会会造成一一个商业业区衰败败甚至消消失。这这种高冲冲突性极极大地制制约了城城市土地地利用，往往会会延长房房地产开开发周期期，导致致开发成成本大幅幅度上升升。4、城市市土地利利用的综综合性城市土地地利用强强化了专专业化分分工的利利益，而而专业化化分工情情况下，城市中中每个人人都只从从事整个个社会经经济活动动中的某某个或少少数几个个环节，每个人人对其他他人的依依赖性增增强，某某些环节节丧失或或不能有有效发挥挥其功能能，会使使整个城城市经济济陷入混混乱，从从而要求求确立某某种协调调各部分分工作的的有效机机制，这这一问题题在城市市土地利利用方面面即表现现
26、出具有有综合性性的特点点。城市市土地利利用的综综合性表表现在各各种用地地类型如如居住、商业、办公、交通、基础设设施、行行政等需需要综合合协调，也要与与城市人人口规模模及其发发展变迁迁相统一一，也要要求城市市土地利利用要有有超前性性的规划划，同时时要协调调城市经经济发展展与城市市生态环环境保护护。第二节城市土土地资源源配置一、土地地资源合合理配置置的重要要性基于城市市土地利利用的集集聚性、高成本本性、高高冲突性性和综合合性的特特点，而而土地本本身又具具有固定定性的特特点，这这样，一一旦一个个经济社社会确定定了某种种土地资资源配置置形态以以后，如如果其后后要调整整配置格格局，就就需要耗耗费巨额额的
27、协调调成本，也会毁毁损大量量的物质质财富，用经济济学的术术语来说说，城市市土地资资源配置置存在较较大的“路径依依赖性”，一旦旦作出某某种决策策，就会会被这种种决策“锁定”，其后后调整的的可能性性会越来来越小。由此可可见土地地资源合合理配置置显得极极其重要要。1、土地地资源的的合理配配置是集集约高效效利用土土地的需需要城市土地地是最为为稀缺的的社会资资源，特特别是在在我国人人多地少少的国情情下，如如何节约约利用土土地，发发挥其最最大效能能，是长长期的发发展战略略。而只只有合理理配置土土地资源源，才能能达到充充分利用用、集约约利用的的目的。2、土地地资源合合理配置置有利于于节省社社会成本本在我国由
28、由于原来来初始土土地资源源配置不不合理造造成巨大大损失的的事例屡屡见不鲜鲜。例如如，原来来城市规规划中将将住宅区区与工业业区交织织布置，虽然在在一定程程度上节节约就业业交通成成本，但但环境污污染严重重，日常常生活环环境恶化化，相关关医疗和和污染防防治成本本居高不不下，当当环境恶恶化到一一定程度度时，往往往只能能采取搬搬迁的办办法，带带来巨额额的搬迁迁成本。被迫搬搬迁除了了造成原原有厂房房、机器器设备的的损失外外，还需需要支出出异地建建设成本本。此外外，搬迁迁往往造造成迁出出企业和和机构原原有社会会关系断断裂，间间接成本本支出也也相当庞庞大。又又如，某某些城市市在地铁铁沿线过过度开发发住宅，造成
29、地地铁的交交通承载载能力超超负荷，严重地地影响了了人们出出行和就就业，造造成巨大大的社会会成本。这种情情况同时时还会使使物流成成本增加加，经济济活动的的商务成成本提高高，造成成投资外外流，影影响当地地经济发发展的潜潜力，反反过来损损害了土土地资源源本身的的价值。因此，只有合合理配置置土地资资源，才才能从整整体上节节省社会会成本。3、土地地资源配配置是城城市功能能布局合合理化的的基础性性条件城市是经经济、政政治、文文化中心心，各类类产业、行业和和交通、道路等等设施都都需要用用地。因因此要使使城市功功能合理理布局，先决条条件是要要合理配配置土地地资源，以保证证城市规规划的顺顺利实施施。4、土地地资
30、源合合理配置置是城市市集聚效效应发挥挥所必需需土地资源源配置不不合理很很容易使使城市过过度拥挤挤，呈平平面化、粗放式式发展，城市集集聚经济济效应难难以有效效发挥。土地资资源配置置不合理理会降低低土地的的使用效效率，在在同等条条件下，土地能能够承载载的人口口和企业业数量偏偏小，无无法达到到最优土土地利用用水平。例如，城市中中会出现现某些区区域过度度集中、拥挤，在上下下班高峰峰期人流流无法及及时有效效的疏散散，交通通拥塞严严重等。另一方方面，土土地资源源配置不不合理使使城市无无限制地地向外围围扩展，城市范范围的粗粗放式扩扩张加剧剧了部分分区域拥拥挤，例例如居住住区向郊郊区延伸伸，延长长了居民民就业
31、的的交通距距离，进进一步加加剧了城城市主干干道拥挤挤程度。由此，城市所所具有的的通过集集聚节约约成本的的倾向被被大大抵抵消。只只有合理理配置资资源，才才能在有有限的土土地上充充分发挥挥城市的的集聚效效应。5、土地地资源配配置合理理化是城城市生态态环境建建设的迫迫切要求求人口大量量集中在在城市必必然会带带来新的的社会问问题，而而土地资资源配置置不合理理使这些些问题更更趋严重重。城市市化过程程使人口口迅速向向城市集集中，首首先产生生了严重重的居住住空间不不足的问问题，而而与居住住相关的的还会产产生供水水、排水水、公用用设施、政府服服务等难难以满足足居民要要求等问问题。进进而，大大量人口口移动对对交
32、通提提出了更更高的要要求，交交通设施施和交通通工具的的发展又又造成拥拥挤、噪噪声、空空气污染染。这些些城市固固有的问问题只能能通过城城市土地地资源的的合理配配置解决决，优化化城市生生态状况况，维持持城市发发展潜力力。二、土地地资源的的配置方方式提高土地地资源的的配置效效率，关关键是要要依靠有有效的土土地资源源配置方方式。土土地资源源配置的的主要方方式有两两种，即即行政配配置和市市场配置置。所谓谓行政配配置是指指土地资资源由政政府根据据国民经经济发展展的需要要，安排排各种用用地类型型的比例例，以及及以何种种代价提提供给用用地者。而市场场配置则则是各类类用地主主体（政政府、企企业和个个人）通通过市
33、场场方式获获得相关关土地资资源，土土地资源源的配置置以市场场价格为为指针，供求关关系相调调节，各各类用地地主体根根据市场场价格的的变化以以及相应应的成本本和收益益状况确确定用地地区位和和面积。从当前世世界各国国的情况况来看，纯粹以以行政方方式或者者以市场场方式配配置土地地资源较较为少见见，通常常是以某某种方式式为主，以其他他方式为为辅。一一般说来来，一国国土地所所有制以以私有制制为基础础的市场场经济体体制下，通常以以市场配配置为主主，政府府也有一一定程度度的干预预和调节节。而土土地所有有制为公公有制且且实行计计划经济济体制时时，则通通常以行行政配置置为主，而在实实行市场场经济体体制后，也逐渐渐
34、转向市市场配置置为主。以市场场方式配配置土地地资源能能够真实实地反映映土地使使用的实实际成本本，用地地主体根根据市场场价格水水平的高高低选择择适合自自身的经经济、社社会和文文化活动动的区位位，对于于协调各各用地主主体的利利益关系系较为有有效，也也容易达达成公平平的土地地资源配配置格局局。在市场经经济条件件下，土土地作为为特殊商商品，必必然趋向向市场化化，发挥挥市场配配置土地地资源的的基础性性作用是是必然趋趋势。就就我国目目前情况况而言，运用市市场方式式配置土土地资源源是土地地资源合合理利用用和房地地产一级级市场健健康发展展的关键键，直接接关系到到市场结结构的优优化、土土地供应应总量与与需求的的
35、平衡、公平竞竞争的保保护等。当前的的核心是是通过征征收土地地使用费费、土地地出让金金等土地地有偿使使用的机机制调节节土地资资源的配配置，促促进土地地资源的的节约、集约利利用。市市场方式式配置土土地资源源的另一一重要方方面在于于建立完完善的土土地价格格体系，以市场场供求为为基准合合理确定定地价标标准。但但是，由由于土地地资源配配置对宏宏观经济济总量平平衡和结结构平衡衡至关重重要，因因而政府府仍然必必须积极极干预，加强宏宏观调控控，发挥挥应有的的主导作作用。三、土地地资源合合理配置置的原则则城市土地地利用的的根本指指导思想想是贯彻彻落实科科学发展展观，坚坚持以人人为本，全面协协调经济济社会发发展，
36、实实现可持持续发展展。其基基本原则则是严控控增量，盘活存存量，管管住总量量，集约约高效利利用，大大力推进进节约用用地，集集约用地地，坚持持不懈地地加强土土地管理理。遵循循这一指指导思想想和基本本原则，为了达达到土地地资源合合理配置置的目的的，还要要注意贯贯彻以下下几个具具体原则则：1、城市市土地利利用规划划的稳定定性原则则经济主体体行为的的长期化化依赖于于其对政政府相关关政策预预期的稳稳定性，土地资资源利用用规划保保持适度度的稳定定性，能能够有效效地避免免各类用用地主体体土地资资源利用用方面的的短期行行为，有有利于土土地资源源的持续续增值并并趋向于于优化利利用。如如果土地地利用规规划朝令令夕改
37、，或者行行政力量量可以对对规划因因人作出出调整，那么势势必会损损害土地地利用规规划的权权威性，也会造造成土地地资源配配置偏向向于某一一集团的的利益，损害社社会公平平性。我我国部分分城市基基于政绩绩的考虑虑，片面面迁就某某些房地地产开发发商的要要求，随随意变更更规划用用途、建建筑规划划参数，例如，变居住住用地调调整为商商业和居居住综合合用途，随意调调整建筑筑容积率率、覆盖盖率。这这些做法法除了加加剧社会会矛盾外外，还会会使各类类用地主主体无所所适从，城市发发展呈无无序发展展态势。2、城市市土地资资源利用用的综合合性原则则所谓土地地资源利利用的综综合性原原则就是是要求各各种功能能用地相相互协调调，
38、依据据城市人人口规模模、企业业规模及及其发展展变化趋趋势，协协调市政政用地、道路用用地、绿绿化用地地、居住住用地、工业用用地、商商业用地地、办公公用地以以及公用用事业和和公共建建筑用地地的比例例关系，明确各各种用地地类型间间既存在在相互促促进关系系，也存存在相互互制约关关系的基基本原理理，使城城市土地地资源利利用呈现现有机的的统一。3、城市市土地资资源合理理配置中中贯彻以以人为本本原则城市的主主体是生生活于其其中的人人，土地地资源最最终是人人们的生生存和发发展的空空间载体体，因而而城市土土地资源源利用必必须以城城市中人人的需求求为依归归，贯彻彻以人为为本的原原则。以以人为本本体现在在除了考考虑
39、人的的基本生生活、学学习和工工作需求求外，还还要考虑虑人的心心理需求求、精神神需求和和社会交交往需求求。这一一原则的的实践体体现在城城市土地地利用上上要适度度集约使使用，减减缓城市市中居民民的心理理压力。过度集集约利用用土地会会使整个个城市成成为“水泥森森林”，长期期生活于于其中，会承受受极大的的精神压压力。相相应地，土地资资源配置置中要充充分考虑虑城市各各类人群群的文化化生活需需求，提提供较为为充足的的娱乐、休息空空间。4、城市市土地资资源合理理配置的的生态原原则现代城市市病是困困扰世界界各国的的重要问问题，城城市生态态环境日日益恶化化，表现现在噪声声、光、空气污污染日益益严重，城市人人群的
40、健健康问题题越来越越突出，由于生生态环境境恶化带带来的医医疗保健健支出水水平日趋趋庞大。从城市市可持续续发展的的角度看看，城市市土地资资源配置置中必须须贯彻生生态原则则，否则则一旦使使环境遭遭到破坏坏，恢复复的成本本将无法法承受。生态环环境是由由自然生生态系统统和人工工生态系系统组成成的。人人工生态态系统在在很大程程度上是是受城市市经济系系统制约约、影响响的。人人们如能能根据生生态环境境规律来来安排土土地的使使用，那么生生态环境境会得到到保护，并不断断优化；反之，如果不不按照生生态环境境规律使使用土地地，那么就就会破坏坏生态环环境。所所以，对城市市土地的的使用方方向以及及如何使使用，包括房房地
41、产业业如何发发展等等等，也要按按照生态态环境规规律的客客观要求求进行规规划利用用。第三节城市土土地使用用制度一、城市市土地使使用制度度的类别别城市土地地的合理理配置是是通过一一定的土土地制度度来实现现的。所所谓土地地使用制制度是对对土地使使用的程程序、条条件和形形式的规规定，它它是整个个土地制制度的一一个重要要组成部部分。土土地使用用权是依依法对一一定土地地进行利利用、管管理并取取得收益益的权利利，是土土地使用用制度的的法律体体现形式式。结合合我国的的实际情情况来看看，城市市土地使使用制度度可以分分为两大大类，一一类是无无偿的行行政划拨拨制度，另一类类是有偿偿的市场场交易制制度。土地使用用制度
42、受受到土地地所有制制和经济济体制的的制约。我国的的城市土土地属于于国家所所有，但但随着计计划经济济体制向向市场经经济体制制转换，土地使使用制度度发生了了根本变变化。从从第一个个五年计计划开始始，我国国实行计计划经济济体制，城市国国有土地地的使用用实行与与计划经经济相适适应的行行政划拨拨制度，即由政政府按国国民经济济发展的的需要，向用地地单位无无偿、无无限期地地提供各各类建设设用地。这种土土地使用用制度在在当时的的历史条条件下曾曾经发挥挥过积极极的作用用。党的的十一届届三中全全会确定定了改革革开放的的方针，随着经经济体制制改革的的不断深深入，无无偿、无无限期的的土地使使用制度度越来越越不适应应经
43、济体体制改革革的要求求，其弊弊端日益益显现。为此，自上世世纪800年代起起，我国国在坚持持土地公公有制的的基础上上，开始始对传统统的土地地使用制制度进行行改革，变土地地无偿使使用为有有偿使用用，变无无限期使使用为有有限期使使用，变变无流动动使用为为流动使使用。从我国城城市土地地使用制制度的具具体内容容来看，大致包包括以下下几个方方面：1、城市市土地使使用权出出让城市土地地使用权权出让，是指国国家将国国有土地地使用权权在一定定年限内内出让给给土地使使用者，由土地地使用者者向国家家支付土土地使用用权出让让金的行行为。城市房房地产管管理法规定，城市规规划区内内的集体体所有的的土地，经依法法征用转转为
44、国有有土地后后，该幅幅国有土土地的使使用权方方可有偿转让让。土地地使用权权出让，必须符符合土地地利用总总体规划划、城市市规划和和年度建建设用地地计划。县级以以上人民民政府出出让土地地使用权权用于房房地产开开发的，须根据据省级以以上人民民政府下下达的控控制指标标拟订年年度出让让土地使使用权总总面积方方案，按按照国务务院规定定，报国国务院或或者省级级人民政政府批准准。土地使用用权出让让，由市市、县人人民政府府有计划划、有步步骤地进进行。出出让的每每幅地块块、用途途、年限限和其他他条件，由市、县人民民政府土土地管理理部门会会同城市市规划、建设、房产管管理部门门共同拟拟定方案案，按照照国务院院规定，报
45、经有有批准权权的人民民政府批批准后，由市、县人民民政府土土地管理理部门实实施。土地使用用权出让让采取拍拍卖、招招标或者者挂牌出出让的方方式。目目前对经经营性土土地已禁禁止协议议出让方方式。2、土地地使用权权划拨土地使用用权划拨拨是指县县级以上上人民政政府依法法批准，在土地地使用者者缴纳补补偿、安安置等费费用后将将该幅土土地交付付其使用用，或者者将土地地使用权权无偿交交付给上上地使用用者使用用的行为为。以划划拨方式式取得上上地使用用权的，除法律律、行政政法规另另有规定定外，没没有使用用期限的的限制。但划拨拨使用的的范围有有严格限限制。对对于国家家机关用用地和军军事用地地、城市基基础设施施用地和和
46、公益事事业用地地、国家重重点扶持持的能源源、交通通、水利利等项目目用地等等建设用用地，可可以根据据需要由由县级以以上人民民政府依依法批准准划拨。城市土地地使用权权划拨的的基本程程序是：（1）申请。建设用用地单位位持经批批准的设设计任务务书或者者初步设设计、年年度基本本建设计计划等有有关文件件和城市市规划管管理机关关核发的的建设用用地规划划许可证证，按照照审批权权限向城城市土地地管理部部门申请请建设用用地。（2）审审批。城城市土地地管理部部门根据据用地申申请书等等有关文文件，依依法定权权限进行行审核、批准，核发建建设用地地批准证证书。（3）划划拨。获获得建设设用地批批准证书书后，由由城市土土地管
47、理理部门根根据建设设进度一一次或分分期划拨拨建设用用地。（4）发发证。建建设项目目竣工后后，由城城市规划划管理和和土地管管理部门门核查实实际用地地后，土土地管理理部门核核发国有有土地使使用证。3、城市市土地使使用权转转让城市房房地产管管理法规定，以出让让方式取取得土地地使用权权的，转转让房地地产时，应当符符合下列列条件：（1）按照出出让合同同约定已已经支付付全部土土地使用用权出让让金，并并取得土土地使用用权证书书；（22）按照照出让合合同约定定进行投投资开发发，属于于房屋建建设工程程的，完完成开发发投资总总额的225%以以上，属属于成片片开发土土地的，形成工工业用地地或者其其他建设设用地条条件
48、。转转让房地地产时房房屋已经经建成的的，还应应当持有有房屋所所有权证证书。以划拨方方式取得得土地使用用权的，转让房房地产时时，应当当按照国国务院规规定，报报有批准准权的人人民政府府审批。有批准准权的人人民政府府准予转转让的，应当由由受让方方办理土土地使用用权出让让手续，并依照照国家有有关规定定缴纳土土地使用用权出让让金。以以划拨方方式取得得土地使使用权的的，转让让房地产产报批时时，有批批准权的的人民政政府按照照国务院院规定决决定可以以办理土土地使用用权出让让手续的的，转让让方应当当按照国国务院规规定将转转让房地地产所获获收益中的的土地收收益上缴缴国家或或者作其其他处理理。对于房地地产转让让，土地地使用权权出让合合同载明明的权利利、义务务随之转转移。以以出让方方式取得得土地使使用权的的，转让让房地产产后，其其土地使使用权的的使用年年限为原原土地使使用权出出让合同同约定的的年限减减去原上上地使用用者已经经使用年年限后的的剩余年年限。以以出让方方式取得得土地使使用权的的，转让让