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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.第一部分 市场分析析篇一、 中关村地区区写字楼整整体市场分分析 中关村村作为北京京高科技企企业的集中中区域, 海淀区对对高科技企企业的税收收减免,白颐路的的完成到北北四环通车车,大大完善善了软硬件件环境,因而吸引引众多的地地产商的目目光.1999年年，市政府府制定了中中关村“三年大变变样”的实施方方案，三年年来中关村村总的变化化确实是前前所未有的的。第一个变化化 中关村园区区在全国实实施科教兴兴国战略的的地位，并并形成了吸吸引力，这这是三年变变化中一个个非常
2、重要要的方面，按照方案，产业发到今年的年底，应该完成技工贸总收入1600亿元，但是在去年年底已经实现2014亿元。第二个变化化 是房地产和和基础设施施的建设变变化，最突突出的是从从原来滞后后的状况到到现在大踏踏步的跟进进，这是三三年来最突突出的变化化。这里包包括两个内内容，一是产业发发展建设基基地的建设设，如中关关村西区的的改造、清清华科技园园、北大科科技园等112项重点点建设项目目；二是基础设设施的建设设，近三年年来，园区区内改扩建建的道路远远远超过了了三年大变变样的实施施方案，除除了白颐路路、学院路路、北清路路等主干线线14条以及及快速路目目标已经完完成外，还还有其他支支干线，总总计是20
3、0多条道路路，1200多公里。另另外，铺设设电信管线线200多公公里，天然然气管道1170公里里，热力管管线11公里，启启动了清河河、肖家河河污水处理理厂、永丰丰污水处理理厂前期建建设工作也也正在进行行。第三个变化化是制度创新新，有代表表性的是中中关村科技技园区条例例的颁布布实施。第四个变化化是中关村国国际化的进进程比较明明显，如留留学生、跨跨国大公司司的进入。最最后带来的的结果，就就是整体高高新技术产产业的发展展。应该说说，现在中中关村园区区已经形成成了比较好好的发展势势头。 中关村地地区是高科科技产业发发展的重点点区域，该该地区办公公的高科技技公司对楼楼宇的硬件件设施要求求较高，除除对综合
4、布布线、中央央空调、不不间断供电电等基本要要求外，大大型跨国IIT企业还还对诸如微微波通讯、全全球卫星定定位等也有有要求。到到今年，随随着融科资资讯中心AA座、数码码大厦等符符合国际公公司办公需需要的甲级级写字楼项项目的投入入使用，中中关村地区区缺乏高档档写字楼项项目的情况况有所改观观。可以说说，中关村村正处在向向国际化转转型的过程程之中。二、 区域市场分分析本项目位于于中关村西西区二号地地，该区域域西区位于于北京市海海淀区海淀淀镇，规划划范围东起起中关村大大街，西至至彩和坊路路，北起北北四环路，南南至海淀镇镇南街。总总占地面积积 .公顷顷。它北临临北京大学学、清华大大学、圆明明园，东临临中国
5、科学学院，西与与颐和园、北北京西山风风景遥遥相相对。地处处既有深厚厚历史文化化底蕴、又又是首都文文教科研区区的中关村村核心区，交交通条件良良好，人文文环境优越越。是北京京市十五规划中科科技园区建建设的重点点项目。主主体功能以以金融资讯讯、科技贸贸易、行政政办公、科科技会展为为主，并配配有商业、酒酒店、文化化、康体、娱娱乐、大型型公共绿地地等配套公公共服 务功能。中关村西区区将不仅是是高科技企企业、大型型公司总部部、高科技技产业管理理机构的汇汇集地，还还将汇集为为高科技产产业发展服服务的金融融机构、投投资机构、律律师事务所所、会计师师事务所、管管理咨询公公司等中介介机构。在这里，我我们提出”中关
6、村第第一商务区区”概念由此此应运而生生。中关村村西区将成成为开展高高科技产业业活动窗口和与国际际经济接轨轨的基地。三、 中关村市场场供量分析析（一） 写字楼供量量分析：目前中关村村办公用房房总量，包包括酒店、商商住公寓等等共有万平方方米。当前前空置办公公用房总量量近万万平方米，整整体出租率率在左右。预预计年将有有万平平方米的写写字楼投入入使用，年年约有近万平方方米的写字字楼投入使使用。（二） 今年写字楼楼销售分析析：今年北京写写字楼市场场上出现了了一些多元元化的写字字楼产品，令令人耳目一一新。1， 是是以住邦22000为为代表的经经过住宅改改造的新型型写字楼，目目标客户 主要针对对小型创业业企
7、业、外外地驻京企企业，推出出后取得不不俗的业绩绩。2， 以中关村长长远天地为为代表的“公司公园”商务公寓寓大量上市市，由于配配置较好，可可以量身定定做，与一一般的中小小型写字楼楼相比，功功能较多，花花费比较低低，因此受受到投资买买家的青睐睐。3， 以联想融科科中心为代代表的高科科技物业的的兴起，注注重高科技技客户 特殊的通通讯需求以以及人性化化方面的需需求，诸如如新风、绿绿化、自然然采光、功功能分配、仓仓库和研发发空间上都都更胜一筹筹。这些产品的的出现标志志着写字楼楼市场从“以产品为为核心”开始转向向“以客户为为核心”。商务楼楼或商务公公寓与写字字楼相比，改改变了纯写写字楼的市市场形象和和办公
8、功能能，更趋于于人性化、更更低的进入入的门槛、更更多的使用用功能；与与商住两用用公寓相比比，更强调调产品品质质、商务用用途、商务务设施、商商务氛围。较较低的价格格和较高的的按揭是这这些处于起起步阶段中中小公司看看好的原因因。外地企企业机构大大举入京，与与外资企业业机构一道道成为北京京写字楼租租售市场不不容忽视的的重要力量量；写字楼楼投资性买买家重出江江湖，并呈呈现出外资资机构、内内资机构带带动国内中中小买家进进场的特点点；随着写写字楼产品品层次、类类型的丰富富，北京写写字楼市场场已逐渐进进入以销售售为主的销销售时期。四、 中关村客户户群购买分分析 中关关村地区年年新增企业业家，年新新增企业不不
9、低于家，一一直到年之之前，中关关村写字楼楼供给的存存量增加比比例，不会会高于新增增企业注册册的比例，也也就是说，连连续若干年年间形成的的写字楼供供给缺口，要要在年才能能够持续地地得以弥补补。目前中中关村写字字楼市场的的供给远远远小于需求求，这种供供需的不平平衡可分为为两个层次次，一个是是总量，一一个是服务务的水平。在在未来，中中关村写字字楼的需求求将出现同同步快速增增长的局面面，预计在在五年以后后才会达到到市场的平平衡。中关村企业业构成主要要是高新技技术企业、产品分分销商，以以及中介与与服务机构构、教育、会会计、律师师等。中关关村企业有有三个特征征：10到50人的中中小型公司司占80%，私营股
10、股份制公司司80%，技技术背景的的公司占880%，优优秀人才走走向中小型型公司创业业是国际化化趋势。（一）高新新技术企业业： 高高新技术企企业中基本本上以民营营企业为主主，所以多多数以购买买办公面积积为主， 这类企业业普遍呈现现小型化，其其中人人以下的企企业所占比比例最大。这这些企业对对于项目的的配套公共共设施要求求很高，需需要一些高高品质、高高品位的配配套服务，如如咖啡馆、舒舒适的休闲闲环境、档档次较高的的高尔夫球球场等。创创业型的企企业经常需需要加班，所所以他们有有小时时的服务要要求。 （二）贸易易公司，产品经经销商： 产品分分销商对办办公环境的的选择主要要以电子配配套市场为为主。由于于纯
11、铺面分分销商销售售毛利润的的近要承担房房租，所以以为降低成成本，“下店上商”已逐渐成成为规模分分销商的办办公新趋势势。产产品分销商商普遍要求求交通顺畅畅，另外，办办公环境要要有规模，同同时他们对对办公物业业的态度是是“买比租好”。（三）中介介与服务机机构： 由由于这些企企业普遍是是“合伙人制”，这在中中关村地区区是绝对的的主导，所所以大多数数中介企业业认为购买买比租赁好好。中介与与服务机构构对办公环环境的要求求较高，由由于中关村村区域内的的高档写字字楼较少，多多数中介与与服务机构构选择区域域外的写字字楼，这就就造成了其其与客户、客客户渠道、客客户服务资资源之间的的距离。未未来中介与与服务机构构
12、是中关村村比较重要要的发展方方向。从风风险投资的的角度看，中中关村目前前分布的人人力资源，如如果转向企企业比较顺顺利，那么么转向教育育产业将更更为顺利，未未来中关村村的教育产产业将有非非常大的发发展空间，这这必将影响响其办公诉诉求的总量量。 总总之，针对对中关村大大量中小企企业的办公公需求，许许多开发商商表示要做做符合成长长型企业特特殊办公需需要的新产产品，如单单元小型化化、人性化化，有弹性性办公空间间，并随着着企业规模模的扩张可可以不断变变换产品的的规模与档档次等。 （三） 客户购买心心里分析：、 购买物业形形象要与本本企业相吻吻合，企业业在寻找办办公物业时时，除了关关注租售价价格和物业业的
13、位置，还还比较注重重企业自身身的形象，影影响企业形形象的主要要因素之一一便是：邻邻居是谁？是否与本本企业“门当户对”？如果企企业本身挺挺有身价，而而位于同一一楼层的另另一家企业业档次较低低，那么当当有客户来来公司造访访时，会对对公司印象象不佳，公公司也会觉觉得“掉价没脸脸面”，生意当当然受阻。 、对写字字楼商务配配套要求高高，办公楼楼里的公众众环境十分分重要，会会对企业员员工有潜移移默化的影影响，在这这个楼内的的交际圈里里，如办公公楼内配置置的咖啡厅厅、健身房房、公共商商务中心等等，各进驻驻企业的管管理者或员员工有许多多相互接触触、交流的的机会。大大家可以相相互认识，交交际比自己己所在的企企业
14、更好、更更有发展前前程的企业业人员，很很可能会对对企业间的的合作或员员工本人有有利，互相相影响。 、关注写写字楼客户户定位。企企业在选择择办公物业业时，非常常关心进驻驻的其他企企业的定位位，看是否否能与那些些企业有机机会形成生生意伙伴。 、硬件设设施是否符符合客户需需求。办公公物业的基基础硬件设设施要符合合企业的实实际需求，就就像量身定定制一样，这这样的物业业最受企业业欢迎。比比如企企业就要有有相应的宽宽带等设施施。但如果果硬件设施施标准很高高，该企业业却并不需需要，花费费这么多的的租金对企企业来说就就不值得了了。所以，不不同的办公公物业，针针对的目标标企业是不不同的。 、交通是是否方便。在办
15、公地点的选择上，企业会看这里是否有利于开展业务，以大大提高工作效率和业务拓展。、写字楼楼周边生活活配套是否否齐全。办办公物业周周边的生活活配套设施施应满足企企业中高层层管理人员员的需求，包包括在周边边最好有适适合的住宅宅项目，以以解决他们们的住房问问题，使他他们没有后后顾之忧，全全身心地投投入到工作作中。 、物业管管理服务品品质要高。办办公物业的的物业管理理服务要与与进驻企业业的形象与与需求相吻吻合，这就就要求办公公物业要针针对企业需需要“看人下菜菜碟”，客户需需要什么样样的服务，就就要帮他们们配置到什什么程度与与水平。 第二部分产品定位篇篇一 产品市市场定位中关村高科科技企业需需要什么样样的
16、办公环环境呢？我我们认为：信息技术术未来的应应用将建立立在互联网网络的基础础之上，具具有良好的的人机交互互能力和多多维处理能能力，第一一，要能给给人创造一一种空气流流畅，阳光光充足能保保持清醒头头脑的办公公环境，员员工才能有有效的工作作，由此解解决生产力力问题。第第二，要具具有灵活高高效的系统统，具有可可拓展性，这这是客户需需求的一个个主要方面面。第三，提提供适应新新科技的基基础设施，如如网络升级级，提供移移动办公模模式。满足足先锋企业业、高科技技企业对物物业的本质质需求。新新科技办公公物业的另另一个内涵涵是，应利利用高科技技手段和高高科技成果果来实现客客户的要求求，如新材材料、新技技术的应用
17、用等。我们提倡新新科技、全全网络化办办公物业，使使之成为221世纪，智智慧型智能能化商务写写字楼。 （一）、本本案优劣势势分析：A、 优势：1、地理位位置：本案案位于中关关村西区22号地，紧紧邻北四环环，地理位位置极为优优越，交通通网络纵横横贯通,西区的整整个配套设设施完善,属于中关关村第一商商务区.2、整体规规划:挑高8米大堂,大堂瀑布布幕墙，商商务空中花花园，创造造绿色办公公环境，空空间任意组组合,达到创意意无穷的境境界.分隔空间间办公室最最大的考虑虑使用功能能.体现出最最人性化,最简约实实用性的功功能.柱距跨度度为13米，写写字间为无无柱网空间间。3、智能办办公:千兆入户户，百兆到到桌面
18、的宽宽带网络,六类布线线，12部日本本原装电梯梯，电梯内内设有夜晶晶电视，可可接听手提提电话，电电力充足，供供应容量威威110-120VVA/平方方米，自备备柴油发电电机组，确确保客户紧紧急用电。电电视监控，防防巡报警，保保安巡更门门禁，一卡卡通等电子子系统。全全楼覆盖手手机信号放放大系统4、楼宇配配套先进：对全楼公公用设备，如如空调，风风机，水泵泵，照明等等进行自动动集中控制制。减少人人为损耗，实实现节能，提提高舒适性性，对冷水水机组，热热交换，空空调新风机机组，送排排风，锅炉炉，给排水水，便配电电，公共照照明，泛光光照明，电电梯进行自自动化控制制。空调采采用2+22管制风机机盘管加新新风系
19、统，变变频恒压供供水，消防防给水一次次设计安装装到位，可可接受有线线电视和卫卫星电视。5 外立面新颖颖现代：大大面积的实实墙与玻璃璃幕墙、直直面与曲面面的穿插设设计，使其其新颖独特特，洋溢现现代动感之之美，具有有时代和商商业气息。6 2。7-3米净高，满满足多元化化的商务办办公需求。7 政府对西区区宣传极其其重视,明年宣传传将加大力力度，向更更深、更广广、多层次次发展。8 新建地铁九九号线,从白石桥桥-颐和和园,从西区通通过,极大缓解解交通紧张张局势，预预计20008年之前前有望全线线通车.B、 劣势：1， 整个中关村村最大的问问题是交通通的拥堵。车车位问题也也是困扰中中关村写字字楼发展最最大
20、问题2， 中关村的企企业多为中中小企业，目前处于起步阶段，他们不会花费太多的金钱购置办公区域，对他们而言将手中的资金再次投入到流通领域，再次获取利润，不断的累计资本，才能壮大自身实力。如果创业初期购置大面积的不动产，不但积压了资金，而且对于自身也加重了负担，所以小面积的办公区、小规模经营是他们的经营理念。3， 西区整个开开发周期过过长，在一一定时间内内周边还是是工地，还还不能形成成很好的办办公环境。4， 年年约有近万平方方米的写字字楼投入使使用，明年年西区相继继进入销售售高峰,竞争激烈烈，对本案案销售存在在一定压力力。（二）、客客户群体定定位：基于本案产产品性质，本本案所吸引引的客户群群是知识
21、型型企业，先先导型企业业。他们的的决策是理理性的，符符合科技标标准。1， 从事电信，生生物，电子子等高科技技企业。2， 高科技外资资企业。3， 知名国有家家电企业。4， 从事科技贸贸易，金融融、风险投投资等相关关领哉的中中小型公司司5， 服务于高科科技企业，如如会计师事事务所，律律师事务所所，广告公公司、中介介机构等小小型公司（三）、本本案修改建建议 本本案定位为为智慧型、智智能化商务务写字楼，在在产品细节节上，不仅仅以智能高高科技来突突出产品特特性，更应应注重以人人为本的原原则,追求人性性化,追求健康康,生态、环环保的办公公理念。入住企业楼楼层分布（区区域划分）企业类型楼层分布(预计规划划楼
22、层)独立区域，预预留给银行行、证券等等金融机构构。休闲吧吧（星巴客客咖啡），机机票代理、速速递等。一层作为本大厦厦配套区域域，例：商商务中心、多多功能国际际会议厅（配配备同声传传译功能）、二层五星级商务务会所（健健身房，咖咖啡厅，IIT业信息息交流中心心杂志博览览厅三层小型企业打打散销售以以小面积为为主50-150平平米四-八层层中型公司1150-3300平米米九十二层层以上部分分知名度高的的企业（世世界5000强），半半层或整层层销售。十三十六六层1， 地下一层建建立员工餐餐厅,容纳1000个座位的的餐厅; 供雇员使使用的桑拿拿浴和衣柜柜及淋浴设设施；2， 在大厦一层层南北装修修成现代感感,
23、五星级酒酒店式生态态大堂,除预留银银行，证券券外，应建建立休闲区区，如：星星巴客咖啡啡厅，244小时便利利店，244小时为人人们提供方方便的自动动化银行，机票代理、速递等。3， 在大厦二层层作商务配配套商务中中心、多功功能国际会会议厅（配配备同声传传译功能）、高高档次的时时租会议室室，10-20间会会议室，每每间可以容容纳1026人,洽谈室，多多媒体视听听演示室，产产品展示厅厅。4， 在大厦三层层配备高档档健身会所所，采取酒酒店式管理理，包括：健身俱乐部部（有氧器器械无氧健身身），高尔尔夫推杆实实打训练场场。5， 在8层空中中花园，要要打造绿色色生态环境境，以庭院院的形式引引入自然生生态，改变
24、变传统的办办公环境，辅辅以园艺小小品，竹林林，植物及及环状水系系等景观，目目的是为了了让在大厦厦办公的人人员充分缓缓解紧张的的工作压力力，充分享享受绿色生生态环境带带来的快意意。创建人人性办公空空间，极大大提高本案案环境与品品位，顺应应了以人为为本的未来来办公趋势势。6， 设施配置: 写字楼极极力体现智智慧型、智智能化的物物业形象。在在软性配套套方面，写写字楼着重重完善信息息化配置和和智能化配配置，基本本分析指标标有楼宇自自控系统、外外部宽频光光缆、内部部综合布线线、GSMM室内覆盖盖、网络系系统的配置置程度与升升级可变性性等等。在在局部市场场甚至有些些写字楼已已经导入了了电信超市市的配套设设
25、施，即整整合中国电电信、网通通、联通以以及其他电电信运营商商的资源，统统筹安排，为为用户提供供最优质的的服务，实实现区域资资源共享。智智能化系统统由于存在在更新换代代太快的影影响，因此此预留空间间的设置至至关重要。 通信系统统的设计 大厦智能能化应按55A级标准准设计: A 楼楼宇自动化化系统(BAS):楼宇设设备监控系系统:供热,通风和空空气调 节系统,给排水及及中水系统统,电力供应应系统,照明系统统,电梯监控控系统,停车场管管理系统,广播音响响系统. BB 保安监控控系统(SA):保安监视视系统,巡更系统统,防盗系统统. CC 消防自动动化系统(FA):消防报警警系统,消防灭火火系统,消防
26、排烟烟 系统. DD 办公自动动化系统(OAS):物业管管理辅助系系统,共享信息息库系统,办公 与文件处处理流程自自动化管理理系统,设备共享享系统,电子邮件件系统. E信信息自动化化系统(CAS):1),网络络通信系统统:高速光纤纤通信网,每10平米1个INTEERNETT端口, 终端带宽宽10-1100兆,能实现图图文,数据等高高速传播及及VCD点播播. 22),电视通讯讯系统:电视接收收,电视会议议,视频点播播系统. 33),无线通信信系统:无线寻呼呼对讲系统统,移动通讯讯信号增强强系统,卫星通信信系统.4),程控控电话用户户交换系统统:固定电话话通信系统统,声讯服务务通信系统统.大厦将需
27、需要至少22000门门电话站的的设备和1100个数数据终端，并并且这些设设备将被充充分利用。因因此，基于于保持活跃跃在 计算机和和工程领域域的高科技技公司形象象的考虑，必必须引进新新的科技成成果。对其其它设施和和器具的设设计应当遵遵循以下四四点： (1)使用的的灵活性； (2)维护保保养特性； (3)实际应应用价值； (4)成本效效率。 建筑布线综合网网络 应应具有开放放性,灵活性,可扩展性性,可扩性,根据业主主的使用要要求设计由由语音,数据,保安,对讲传呼呼系统.可把空调调自控,节能管理理,照明控制制,出入控制制,防火与保保安等多种种系统综合合线一个网网络. 其它的网络络应用 智智能建筑的的
28、信息通信信系统是保保证建筑物物内语音、数数据、图像像传输的基基础，同时时与外部通通信网（如如电话公网网、数据网网、计算 机网、卫卫星以及广广电网）相相连，与世世界各地互互通信息。 固定定电话通信信系统：设设程控数字字用户交换换机或采用用公网的集集中小交换换机。 声讯讯服务通信信系统：1)语语音信箱：具有存储储外来语音音，使电话话用户通过过信箱密码码提取语音音留言。可可自动向具具有那个语语音信箱的的客户提供供呼叫（当当语音 信箱系统统和无线寻寻呼系统连连接后）。通通知其提取取语音留言言。2)语语音应答系系统：通过过电话查询询有关信息息并及时应应答服务功功能。 无无线通信系系统：应具具备选择呼呼叫
29、和群呼呼功能。 卫卫星通信系系统：楼顶安安装卫星收收发天线和和VSATT通信系统统，与外部部构成语音音和数据通通道，实现现远距离通通信的目的的。 多多媒体通信信系统：1)IINTERRNET(Inteernett)国际互互联网它可以以通过电话话网、分组组数据网(X25)、数字数数据网(DDN)、综合业业务数字网网(ISDNN)、桢中中继网(FR)接入入，采用TTCP/IIP协议。2)IINTRAANET(Intrranett)：是一一个企业或或集团的内内部计算机机网络。 视视讯服务系系统：1)可可视图文系系统：接收收动态图文文信息。2)电电子信箱系系统：具有有存储及提提取文本、传传真、电传传等
30、邮件的的功能。3)电电视会议系系统：通过过具有视频频压缩技术术的设备向向系统的使使用者提供供显示近处处或远处可可观察的图图象并进行行同步通话话的功能。 电电视通讯系系统：1)有有线电视系系统：可接接收加密的的卫星电视视节目以及及加密的数数据信息；2)公公共广播系系统 电电子信息显显示系统（入入口大厅） 视视频点播（VOD）系统（客房） 同同声翻译系系统（国际际会议厅） 计算机通信信网络系统统：应由网网络结构、网网络硬件、网网络协议和和网络操作作系统、网网络7,确立物物业管理公公司：首先要看物物管公司的的品牌和社社会口碑，关关键是看该该管理公司司是否能做做到严谨、安安全、细致致、周到。对大多数商
31、贸型公司而言，由于存在国际商务交流，因此更关注能否全天候服务，实现24小时办公的需要。一定要聘请国际知名的物业管理公司如:第一太平,国贸物业,戴德梁行.以提高物业管理水平,和提高物业知名度.提供24小时服务，保持物业价格市场竞争力，为入住企业提供优良的服务，为本项目起到增值保值作用.物业管理的确定及收费标准的确定,也是吸引客户.促进销售的手段.物业服务内内容建议:1. 房屋建筑及及其公共服服务设施的的使用管理理、维修养养护、巡视视检查。2. 园林绿地的的管理养护护。3. 环境卫生的的管理服务务。4. 公共秩序的的维护。5. 物业档案资资料的建立立及入住管管理。6. 物业装饰、装装修、施工工、监
32、督管管理。7. 车辆行驶、停停放、管理理及其场地地的维修养养护。8. 大厦内公用用场所和公公用设施向向体检公司司适当投保保。9. 就涉及大厦厦物业管理理的有关事事项，代表表全体产权权人聘请律律师、审计计师、建筑筑师、等专专业顾问及及其他专业业人员。10. 代表全部或或部分产权权人就与大大厦整体或或公用场所所、公用设设施相关的的事项与政政府各部门门或其他有有关方面运运作、交涉涉或提出法法律诉讼、签签订和履行行与大厦管管理事务有有关的合约约。11. 提供保安力力量，并在在适当情况况下安装、运运用、维护护保安设施施。12. 节日期间装装饰大厦的的入口及外外墙，包括括灯光及其其他饰物。前台服务 前台是
33、整整体素质和和文化内涵涵的具体表表现，是对对外宣传的的窗口，根根据开业后后的需 要，总台台可先设立立以下服务务项目：u 传真、打打字、复印印、国内长长途、国际际长途；u 信件报刊刊收发、分分拣、递送送服务；u 出租汽车车预约服务务；u 提供旅游游活动安排排服务；u 航空机票票定购；u 全国及世世界各地酒酒店预定服服务；u 预定餐厅厅座位、文文化体育节节目票务；u 花卉代购购、递送服服务；u 提供公司司阿姨服务；u 计程车车及豪华轿轿车服务 u 国际长长途电话 u 旅行社社及导游服服务 u 问讯服服务和留言言服务；u 洗衣及及干衣服务务 u 邮寄/包裹服务务 u 照片冲冲洗服务 （二） 租租摆服
34、务 要为大厦厦的业/租户提供供租摆服务务，主要以以出租/售宽大绿绿叶、无异异味、易栽栽培的木本本植物为主主，同时提提供专业养养护人员定定期进行浇浇水、施肥肥、剪枝等等，为客户户创造优美美宜人的工工作环境。（三） 办办公休闲 大大厦主要以以科技行业业的客户为为主，工作作压力和工工作强度都都城比较大大，为了给给客户创造造良好的办办公条件和和适当减轻轻客户工作作压力，在在工作之余余进行适当当放松，定定期组织客客户联谊会会，为办公公室人员安安排有氧活活动如举办办健美操班班、舞蹈班班、健身器器械指导等等。（四） 三三餐员工餐餐服务 针对科技技类行业办办公时间通通常比较长长，加班现现象也较为为普遍，为为方
35、便在大大厦办公的的客户，在在通常写字字楼员工餐餐厅提供午午餐的基础础上，同时时提供早餐餐和晚餐员员工餐，方方便大厦员员工就餐。（五） 网网络办公 物业管理理采用网络络化办公，不不仅物业部部内部本身身联网，通通过网络传传输信息，而而且物业部部要与客户户之间也形形成网络传传输。物业业部可在大大厦公告栏栏发布公告告的同时，再再向大厦各各公司的行行政部通过过Emaiil发布通知知。同时各各客房也可可通过Emaiil与大厦物物业部进行行联系，进进行投诉或或报修，同同时提出物物业服务改改进意见和和建议。（六） 224小时紧急急抢修 针对本项项目IT行业客户户的特殊性性，工程管管理要求较较高，尤其其要保证楼
36、楼内线路、电电源设备的的正常运行行。工程部部将设有24小时紧急急抢修热线线，随时提提供紧急抢抢修服务，并并保证在短短时间内为为客户解决决问题，保保证设备运运行良好。（七） 环环保办公 重视环境境管理，推推行无纸办办公（即充充分利用电电脑网络系系统）、中中水自理循循环再用，以以及其它环环保活动，使使管理成为为一座环保保大厦（四）、本本案产品定定位： 基基于本项目目，我们要要体现产品品自身的品品质、档次次、品味，需需要更丰富富的内容支支撑。产品品综合力，将是宣传的强势所在，优越的性能价格比将是获胜的法宝。企划推广诉诉求核心：创新品质风格专业l 创新“创新”是是对本案“产品力”最好的囊囊括，涵盖盖了
37、本案建建筑形式的的精髓。可可以说，本本案的建筑筑风格是创创新的，是是超现代唯唯美主义风风格；产品品是创新的的，是集办办公、商务务、休闲三三位为一体体，具有全全面满足办办公、休闲闲、商务、投投资等功能能，是时尚尚、现代的的聚集体。拥拥有这诸多多产品优势势，将促使使我们的项项目从众多多传统写字字楼中脱颖颖而出。我我们的创新新不仅是一一种革命，也也将顺应市市场目前的的需求，满满足买家对对办公的挑挑剔。l 品质开发商均喜喜爱以低价价入市的形形式来吸引引消费者的的,往往忽略略了突出产产品自身的的品质诉求求，无论是是在项目规规划、规模模、配套设设施或装修修水平都可可以说没有有品质感可可言。 “本案”不同于
38、时时下的一般般项目，我我们所要倡倡导的，是是一种高品品质的产品品；我们所所要做的，是是从普遍中中独树一面面品质的大大旗，创造造中关村西西区真正的的精品；我我们的配置置是最先进进的，我们们的服务是是全方位的的，酒店式式物业管理理，精心照照料您的一一切必需。办办公在此，您您足不出户户就能体验验到我们给给您带来的的最完美的的配套及舒舒适的享受受。l 风格我们所阐述述的“风格”，是与建建筑外观相相联系的，具具有不可分分割的关系系。本案要要创造中关关村与众不不同的风格格，在贯以以中关村第第一商务区区形象为标标签的项目目中显得充充满个性、现现代和国际际化，引领领了一种真真正的潮流流，在中关关村甚至在在北京
39、都是是一种全新新的建筑概概念，是在在诠释独特特的风格。可可以说，本本案代表了了中关村一一种特异的的个性产品品.l 专业由于中关村村众多开发发商的低价价入市，项项目品质参参差不齐。开开发商应将将整合众多多的专业名名牌公司对对项目进行行彻底的、统统一的专业业手法操作作，使一种种严谨、有有效、追求求精品的专专业态度和和作风渗透透入每一个个开发的细细微末节。我们认为“创新”、“品质”、“风格”、“专业”四点是以以后在产品品力推广时时应注重宣宣传和大力力宣传的，我我们的一切切广告策划划都将围绕绕项目的产产品特征、建建筑形式展展开 品牌意识识的导入 品牌就是是商品差异异，就是个个性。品牌牌标志着商商品的特
40、殊殊身份，将将自身与其其它同类商商品区别开开来。每一一个品牌，都都有自己特特定的内涵涵，表明有有独特的目目标市场和和共同认知知的目标客客户群。做做为一个国国际化商务务办公空间间，只有将将项目的营营销策划有有效的导入入品牌意识识，以提升升项目档次次而取得良良好的销售售效应。 创创新品质风格专业创新性指经营意意识，规划划设计，服服务理念，具具有超前性性。品质性指采用的的配套设备备、风格，国国际化，信信息智能化化。风格性指建筑本本身独有的的风格，通通过装饰艺艺术美化展展现。专业化即人性化化，不同的的空间安排排，满足不不同人士的的需求。 品牌形象象的塑造1、赋予项项目清新独独特易记的的名字及区区别于商
41、品品识别的标标志，设计计独特的个个性形象包包装，通过过系列社会会性公关（或或推广）活活动，迅速速在市场建建立认识度度。（导入入CIS系统统）1、 在消费者立立场上，力力求产品设设计精细，平平面布局合合理， 配套方便便实惠，充充分体现风风格，体现现品味。2、 保证施工质质量和进度度，给予购购买者信心心保障，建建立品牌形形象。3、 提高销售质质量，做为为一个提供供人性化设设计的发展展商，应让让客户享受受到我们所所提供全面面优质的品品牌服务。4、 加强售后服服务，通过过提供完善善的售后服服务将楼盘盘的品牌效效应延续。 例如如通过发展展商与业主主的联谊活活动，从物物业管理、工工程质量等等方面建立立友好
42、关系系，塑造好好的入住氛氛围，形成成良好声誉誉，从而获获得经济效效益和社会会效益双丰丰收。最终，我们们倡导的品品牌意识不不但包括项项目的品牌牌形象，其其目的在于于通过树立立项目的品品牌形象从从而树立发发展商的整整体品牌形形象。建立立完善的销销售渠道，例例如：通过过客户介绍绍新客户购购买且成功功成交的，应应给予旧客客户各种不不同的优惠惠。其目的的是巩固已已有的市场场份额的基基础上，再再进一步扩扩大市场占占有率。 本项目建设设的总体目目标： “智慧型、智智能化、国国际化商务务写字楼”演绎现代写写字楼项目目办公模式式，体现高高科技与EE时代办公公休闲的完完美结合满满足个性的的全方位服服务理念 国际化
43、体现现在，国际际化会所，国国际化的商商务配套，国国际会议厅厅，多种语语言同声传传译，视频频集控，无无限上网等等功能。提提供小型多多功能会议议间 智慧型体现现在设计和和使用建筑筑的人使建建筑智能化化。科技知知识与设计计建筑的具具有创造性性的人相结结合产生”高科技”建筑。 智能化体现现在产品的的高科技含含量。第三部分营销推广篇篇一、 营销推广策策略价格定定位（一）中关关村地区价价格分析:中关村区域域中高档写写字楼的推推广大多都都采用出售售方式,是典型的的销售市场场,写字楼价价格(售价,租价)较高,租价在4元至8元/平米/天。售价价在110000至190000元/平米，于于其他几个个写字楼区区域相比
44、,中关村写写字楼的整整体档次并并不高,但价格却却与其他地地区相当.目前在售售几个楼盘盘,价格列表表如下：项目名称售价(元/平方米)银网中心140000清华同方科科技大厦130000海淀文艺中中心128000银科大厦148500大行基业大大厦155000数码科技大大厦180000太平洋科技技大厦160000国兴大厦140000海龙大厦140000中关村大厦厦160000名商大厦120000（二）本案案价格定位位保持优越的的性价比是是制胜的法法宝。本案案的价格是是依据项目目的经济技技术指标做做了完善而而精确的投投资成本分分析后，制制定出成本本价，由于于本项目处处于中关村村核心区-中关村村西区,地段
45、,位置,影响力,又是西区区第一个外外销写字楼楼项目.都是其他他项目所无无法比拟的的.又结合区区域同类产产品的市场场价及顾客客感受价，在在发展商实实现其合理理利润的前前提下，通通过市场比比较法,成本核算算法,市场感受受法,最终制定定出本案的的合理价格格区域在140000-160000元/平米。二、价格策策略一般地，任任何人在买买一样东西西之前，都都会在心里里先衡量这这个东西值值多少钱，这这就是消费费者在心里里产生的价价格，而当当消费者把把心理价格格与商品的的实际价格格相比较时时，若心理理价格高于于商品价格格时，则认认为是划算算的，这便便是有利于于促使作出出购买决定定。反之，消消费者则很很可能打消消购买念头头。所以在在对产品的的规划和设设计及配套套做的非常常精细的情情况下，结结合周边可可比物业，根根据项目条条件及市场场现状，应应制定“低开高走”的价格策策略，使之之消费者的的心理价格格远远高于于产品价格格，形成强强大的销售售势能，激激起广大消消费者的兴兴趣，当大大量的购房房者到现场场观看后，普普遍会为其其高品质所所打动，一一时间销售售自然会如如高山滚巨巨石，一气气呵成。而而且可能会会有不少投投机者乘机机入市炒作作，更加会会带动产品品的畅销。待待到销售中中期，根据据工程的进进展，配套套设施日趋趋完善之后后，价格上上扬，这一一时期获利利最