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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.第一部分 市场分析析篇一、 中关村地区区写字楼楼整体市市场分析析 中关村村作为北北京高科科技企业业的集中中区域, 海淀淀区对高高科技企企业的税税收减免免,白颐路路的完成成到北四四环通车车,大大完完善了软软硬件环环境,因而吸吸引众多多的地产产商的目目光.1999年年，市政政府制定定了中关关村“三年大大变样”的实施施方案，三三年来中中关村总总的变化化确实是是前所未未有的。第一个变化化 中关村园区区在全国国实施科科教兴国国战略的的地位，并并形成了了吸引力力，这是是
2、三年变变化中一一个非常常重要的的方面，按照方案，产业发到今年的年底，应该完成技工贸总收入1600亿元，但是在去年年底已经实现2014亿元。第二个变化化 是房地产和和基础设设施的建建设变化化，最突突出的是是从原来来滞后的的状况到到现在大大踏步的的跟进，这这是三年年来最突突出的变变化。这这里包括括两个内内容，一是产业发发展建设设基地的的建设，如如中关村村西区的的改造、清清华科技技园、北北大科技技园等112项重重点建设设项目；二是基础设设施的建建设，近近三年来来，园区区内改扩扩建的道道路远远远超过了了三年大大变样的的实施方方案，除除了白颐颐路、学学院路、北北清路等等主干线线14条以以及快速速路目标标
3、已经完完成外，还还有其他他支干线线，总计计是200多条道道路，1120多多公里。另另外，铺铺设电信信管线2200多多公里，天天然气管管道1770公里里，热力力管线111公里里，启动动了清河河、肖家家河污水水处理厂厂、永丰丰污水处处理厂前前期建设设工作也也正在进进行。第三个变化化是制度创新新，有代代表性的的是中中关村科科技园区区条例的的颁布实实施。第四个变化化是中关村国国际化的的进程比比较明显显，如留留学生、跨跨国大公公司的进进入。最最后带来来的结果果，就是是整体高高新技术术产业的的发展。应应该说，现现在中关关村园区区已经形形成了比比较好的的发展势势头。 中关村地地区是高高科技产产业发展展的重点
4、点区域，该该地区办办公的高高科技公公司对楼楼宇的硬硬件设施施要求较较高，除除对综合合布线、中中央空调调、不间间断供电电等基本本要求外外，大型型跨国IIT企业业还对诸诸如微波波通讯、全全球卫星星定位等等也有要要求。到到今年，随随着融科科资讯中中心A座、数数码大厦厦等符合合国际公公司办公公需要的的甲级写写字楼项项目的投投入使用用，中关关村地区区缺乏高高档写字字楼项目目的情况况有所改改观。可可以说，中中关村正正处在向向国际化化转型的的过程之之中。二、 区域市场分分析本项目位于于中关村村西区二二号地，该该区域西西区位于于北京市市海淀区区海淀镇镇，规划划范围东东起中关关村大街街，西至至彩和坊坊路，北北起
5、北四四环路，南南至海淀淀镇南街街。总占占地面积积 .公公顷。它它北临北北京大学学、清华华大学、圆圆明园，东东临中国国科学院院，西与与颐和园园、北京京西山风风景遥遥遥相对。地地处既有有深厚历历史文化化底蕴、又又是首都都文教科科研区的的中关村村核心区区，交通通条件良良好，人人文环境境优越。是是北京市市十五规划中中科技园园区建设设的重点点项目。主主体功能能以金融融资讯、科科技贸易易、行政政办公、科科技会展展为主，并并配有商商业、酒酒店、文文化、康康体、娱娱乐、大大型公共共绿地等等配套公公共服 务功能能。中关村西区区将不仅仅是高科科技企业业、大型型公司总总部、高高科技产产业管理理机构的的汇集地地，还将
6、将汇集为为高科技技产业发发展服务务的金融融机构、投投资机构构、律师师事务所所、会计计师事务务所、管管理咨询询公司等等中介机机构。在这里，我我们提出出”中关村村第一商商务区”概念由由此应运运而生。中中关村西西区将成成为开展展高科技技产业活活动窗口和与国国际经济济接轨的的基地。三、 中关村市场场供量分分析（一） 写字楼供量量分析：目前中关村村办公用用房总量量，包括括酒店、商商住公寓寓等共有有万平方方米。当当前空置置办公用用房总量量近万平方方米，整整体出租租率在左左右。预预计年年将有万平平方米的的写字楼楼投入使使用，年约有有近万平方方米的写写字楼投投入使用用。（二） 今年写字楼楼销售分分析：今年北京
7、写写字楼市市场上出出现了一一些多元元化的写写字楼产产品，令令人耳目目一新。1， 是是以住邦邦20000为代代表的经经过住宅宅改造的的新型写写字楼，目目标客户户 主要针针对小型型创业企企业、外外地驻京京企业，推推出后取取得不俗俗的业绩绩。2， 以中关村长长远天地地为代表表的“公司公公园”商务公公寓大量量上市，由由于配置置较好，可可以量身身定做，与与一般的的中小型型写字楼楼相比，功功能较多多，花费费比较低低，因此此受到投投资买家家的青睐睐。3， 以联想融科科中心为为代表的的高科技技物业的的兴起，注注重高科科技客户户 特殊的的通讯需需求以及及人性化化方面的的需求，诸诸如新风风、绿化化、自然然采光、功
8、功能分配配、仓库库和研发发空间上上都更胜胜一筹。这些产品的的出现标标志着写写字楼市市场从“以产品品为核心心”开始转转向“以客户户为核心心”。商务务楼或商商务公寓寓与写字字楼相比比，改变变了纯写写字楼的的市场形形象和办办公功能能，更趋趋于人性性化、更更低的进进入的门门槛、更更多的使使用功能能；与商商住两用用公寓相相比，更更强调产产品品质质、商务务用途、商商务设施施、商务务氛围。较较低的价价格和较较高的按按揭是这这些处于于起步阶阶段中小小公司看看好的原原因。外外地企业业机构大大举入京京，与外外资企业业机构一一道成为为北京写写字楼租租售市场场不容忽忽视的重重要力量量；写字字楼投资资性买家家重出江江湖
9、，并并呈现出出外资机机构、内内资机构构带动国国内中小小买家进进场的特特点；随随着写字字楼产品品层次、类类型的丰丰富，北北京写字字楼市场场已逐渐渐进入以以销售为为主的销销售时期期。四、 中关村客户户群购买买分析 中关关村地区区年新新增企业业家，年新增增企业不不低于家，一一直到年之前前，中关关村写字字楼供给给的存量量增加比比例，不不会高于于新增企企业注册册的比例例，也就就是说，连连续若干干年间形形成的写写字楼供供给缺口口，要在在年才才能够持持续地得得以弥补补。目前前中关村村写字楼楼市场的的供给远远远小于于需求，这这种供需需的不平平衡可分分为两个个层次，一一个是总总量，一一个是服服务的水水平。在在未
10、来，中中关村写写字楼的的需求将将出现同同步快速速增长的的局面，预预计在五五年以后后才会达达到市场场的平衡衡。中关村企业业构成主主要是高高新技术术企业、产品品分销商商，以及及中介与与服务机机构、教教育、会会计、律律师等。中中关村企企业有三三个特征征：100到50人的的中小型型公司占占80%，私营营股份制制公司880%，技技术背景景的公司司占800%，优优秀人才才走向中中小型公公司创业业是国际际化趋势势。（一）高新新技术企企业： 高高新技术术企业中中基本上上以民营营企业为为主，所所以多数数以购买买办公面面积为主主， 这类企企业普遍遍呈现小小型化，其其中人以下下的企业业所占比比例最大大。这些些企业对
11、对于项目目的配套套公共设设施要求求很高，需需要一些些高品质质、高品品位的配配套服务务，如咖咖啡馆、舒舒适的休休闲环境境、档次次较高的的高尔夫夫球场等等。创业业型的企企业经常常需要加加班，所所以他们们有小时的的服务要要求。 （二）贸易易公司，产品品经销商商： 产品品分销商商对办公公环境的的选择主主要以电电子配套套市场为为主。由由于纯铺铺面分销销商销售售毛利润润的近要要承担房房租，所所以为降降低成本本，“下店上上商”已逐渐渐成为规规模分销销商的办办公新趋趋势。产品品分销商商普遍要要求交通通顺畅，另另外，办办公环境境要有规规模，同同时他们们对办公公物业的的态度是是“买比租租好”。（三）中介介与服务务
12、机构： 由由于这些些企业普普遍是“合伙人人制”，这在在中关村村地区是是绝对的的主导，所所以大多多数中介介企业认认为购买买比租赁赁好。中中介与服服务机构构对办公公环境的的要求较较高，由由于中关关村区域域内的高高档写字字楼较少少，多数数中介与与服务机机构选择择区域外外的写字字楼，这这就造成成了其与与客户、客客户渠道道、客户户服务资资源之间间的距离离。未来来中介与与服务机机构是中中关村比比较重要要的发展展方向。从从风险投投资的角角度看，中中关村目目前分布布的人力力资源，如如果转向向企业比比较顺利利，那么么转向教教育产业业将更为为顺利，未未来中关关村的教教育产业业将有非非常大的的发展空空间，这这必将影
13、影响其办办公诉求求的总量量。 总总之，针针对中关关村大量量中小企企业的办办公需求求，许多多开发商商表示要要做符合合成长型型企业特特殊办公公需要的的新产品品，如单单元小型型化、人人性化，有有弹性办办公空间间，并随随着企业业规模的的扩张可可以不断断变换产产品的规规模与档档次等。 （三） 客户购买心心里分析析：、 购买物业形形象要与与本企业业相吻合合，企业业在寻找找办公物物业时，除除了关注注租售价价格和物物业的位位置，还还比较注注重企业业自身的的形象，影影响企业业形象的的主要因因素之一一便是：邻居是是谁？是是否与本本企业“门当户户对”？如果果企业本本身挺有有身价，而而位于同同一楼层层的另一一家企业业
14、档次较较低，那那么当有有客户来来公司造造访时，会会对公司司印象不不佳，公公司也会会觉得“掉价没没脸面”，生意意当然受受阻。 、对写字字楼商务务配套要要求高，办公楼里的公众环境十分重要，会对企业员工有潜移默化的影响，在这个楼内的交际圈里，如办公楼内配置的咖啡厅、健身房、公共商务中心等，各进驻企业的管理者或员工有许多相互接触、交流的机会。大家可以相互认识，交际比自己所在的企业更好、更有发展前程的企业人员，很可能会对企业间的合作或员工本人有利，互相影响。 、关注写写字楼客客户定位位。企业业在选择择办公物物业时，非非常关心心进驻的的其他企企业的定定位，看看是否能能与那些些企业有有机会形形成生意意伙伴。
15、 、硬件设设施是否否符合客客户需求求。办公公物业的的基础硬硬件设施施要符合合企业的的实际需需求，就就像量身身定制一一样，这这样的物物业最受受企业欢欢迎。比比如企业就就要有相相应的宽宽带等设设施。但但如果硬硬件设施施标准很很高，该该企业却却并不需需要，花花费这么么多的租租金对企企业来说说就不值值得了。所所以，不不同的办办公物业业，针对对的目标标企业是是不同的的。 、交通是是否方便便。在办办公地点点的选择择上，企企业会看看这里是是否有利利于开展展业务，以以大大提提高工作作效率和和业务拓拓展。、写字楼楼周边生生活配套套是否齐齐全。办办公物业业周边的的生活配配套设施施应满足足企业中中高层管管理人员员的
16、需求求，包括括在周边边最好有有适合的的住宅项项目，以以解决他他们的住住房问题题，使他他们没有有后顾之之忧，全全身心地地投入到到工作中中。 、物业管管理服务务品质要要高。办办公物业业的物业业管理服服务要与与进驻企企业的形形象与需需求相吻吻合，这这就要求求办公物物业要针针对企业业需要“看人下下菜碟”，客户户需要什什么样的的服务，就就要帮他他们配置置到什么么程度与与水平。 第二部分产品定位篇篇一 产品市市场定位位中关村高科科技企业业需要什什么样的的办公环环境呢？我们认认为：信信息技术术未来的的应用将将建立在在互联网网络的基基础之上上，具有有良好的的人机交交互能力力和多维维处理能能力，第第一，要要能给
17、人人创造一一种空气气流畅，阳阳光充足足能保持持清醒头头脑的办办公环境境，员工工才能有有效的工工作，由由此解决决生产力力问题。第第二，要要具有灵灵活高效效的系统统，具有有可拓展展性，这这是客户户需求的的一个主主要方面面。第三三，提供供适应新新科技的的基础设设施，如如网络升升级，提提供移动动办公模模式。满满足先锋锋企业、高高科技企企业对物物业的本本质需求求。新科科技办公公物业的的另一个个内涵是是，应利利用高科科技手段段和高科科技成果果来实现现客户的的要求，如如新材料料、新技技术的应应用等。我们提倡新新科技、全全网络化化办公物物业，使使之成为为21世纪纪，智慧慧型智能能化商务务写字楼楼。 （一）、本
18、本案优劣劣势分析析：A、 优势：1、地理位位置：本本案位于于中关村村西区22号地，紧紧邻北四四环，地地理位置置极为优优越，交交通网络络纵横贯贯通,西区的的整个配配套设施施完善,属于中中关村第第一商务务区.2、整体规规划:挑高8米大堂堂,大堂瀑瀑布幕墙墙，商务务空中花花园，创创造绿色色办公环环境，空空间任意意组合,达到创创意无穷穷的境界界.分隔空空间办公公室最大大的考虑虑使用功功能.体现出出最人性性化,最简约约实用性性的功能能.柱距跨跨度为113米，写写字间为为无柱网网空间。3、智能办办公:千兆入入户，百百兆到桌桌面的宽宽带网络络,六类布布线，112部日日本原装装电梯，电电梯内设设有夜晶晶电视，
19、可可接听手手提电话话，电力力充足，供供应容量量威1110-1120VVA/平平方米，自自备柴油油发电机机组，确确保客户户紧急用用电。电电视监控控，防巡巡报警，保保安巡更更门禁，一一卡通等等电子系系统。全全楼覆盖盖手机信信号放大大系统4、楼宇配配套先进进：对全全楼公用用设备，如如空调，风风机，水水泵，照照明等进进行自动动集中控控制。减减少人为为损耗，实实现节能能，提高高舒适性性，对冷冷水机组组，热交交换，空空调新风风机组，送送排风，锅锅炉，给给排水，便便配电，公公共照明明，泛光光照明，电电梯进行行自动化化控制。空空调采用用2+22管制风风机盘管管加新风风系统，变变频恒压压供水，消消防给水水一次设
20、设计安装装到位，可可接受有有线电视视和卫星星电视。5 外立面新颖颖现代：大面积积的实墙墙与玻璃璃幕墙、直直面与曲曲面的穿穿插设计计，使其其新颖独独特，洋洋溢现代代动感之之美，具具有时代代和商业业气息。6 2。7-3米净高高，满足足多元化化的商务务办公需需求。7 政府对西区区宣传极极其重视视,明年宣宣传将加加大力度度，向更更深、更更广、多多层次发发展。8 新建地铁九九号线,从白石石桥-颐和和园,从西区区通过,极大缓缓解交通通紧张局局势，预预计20008年年之前有有望全线线通车.B、 劣势：1， 整个中关村村最大的的问题是是交通的的拥堵。车车位问题题也是困困扰中关关村写字字楼发展展最大问问题2，
21、中关村的企企业多为为中小企企业，目目前处于于起步阶阶段，他他们不会会花费太太多的金金钱购置置办公区区域，对对他们而而言将手手中的资资金再次次投入到到流通领领域，再再次获取取利润，不不断的累累计资本本，才能能壮大自自身实力力。如果果创业初初期购置置大面积积的不动动产，不不但积压压了资金金，而且且对于自自身也加加重了负负担，所所以小面面积的办办公区、小小规模经经营是他他们的经经营理念念。3， 西区整个开开发周期期过长，在一定时间内周边还是工地，还不能形成很好的办公环境。4， 年年约有近近万万平方米米的写字字楼投入入使用，明明年西区区相继进进入销售售高峰,竞争激激烈，对对本案销销售存在在一定压压力。
22、（二）、客客户群体体定位：基于本案产产品性质质，本案案所吸引引的客户户群是知知识型企企业，先先导型企企业。他他们的决决策是理理性的，符符合科技技标准。1， 从事电信，生生物，电电子等高高科技企企业。2， 高科技外资资企业。3， 知名国有家家电企业业。4， 从事科技贸贸易，金金融、风风险投资资等相关关领哉的的中小型型公司5， 服务于高科科技企业业，如会会计师事事务所，律律师事务务所，广广告公司司、中介介机构等等小型公公司（三）、本本案修改改建议 本本案定位位为智慧慧型、智智能化商商务写字字楼，在在产品细细节上，不不仅以智智能高科科技来突突出产品品特性，更更应注重重以人为为本的原原则,追求人人性化
23、,追求健健康,生态、环环保的办办公理念念。入住企业楼楼层分布布（区域域划分）企业类型楼层分布(预计规规划楼层层)独立区域，预预留给银银行、证证券等金金融机构构。休闲闲吧（星星巴客咖咖啡），机机票代理理、速递递等。一层作为本大厦厦配套区区域，例例：商务务中心、多多功能国国际会议议厅（配配备同声声传译功功能）、二层五星级商务务会所（健健身房，咖咖啡厅，IT业信息交流中心杂志博览厅三层小型企业打打散销售售以小面面积为主主50-1500平米四-八层层中型公司1150-3000平米九十二层层以上部部分知名度高的的企业（世世界5000强），半半层或整整层销售售。十三十六六层1， 地下一层建建立员工工餐厅,
24、容纳1000个座座位的餐餐厅; 供雇员员使用的的桑拿浴浴和衣柜柜及淋浴浴设施；2， 在大厦一层层南北装装修成现现代感,五星级级酒店式式生态大大堂,除预留留银行，证证券外，应应建立休休闲区，如如：星巴巴客咖啡啡厅，224小时时便利店店，244小时为为人们提提供方便便的自动动化银行行，机票票代理、速速递等。3， 在大厦二层层作商务务配套商商务中心心、多功功能国际际会议厅厅（配备备同声传传译功能能）、高高档次的的时租会会议室，10-20间会议室，每间可以容纳1026人,洽谈室，多媒体视听演示室，产品展示厅。4， 在大厦三层层配备高高档健身身会所，采采取酒店店式管理理，包括括：健身俱乐部部（有氧氧器械
25、无氧健健身），高高尔夫推推杆实打打训练场场。5， 在8层空中中花园，要要打造绿绿色生态态环境，以以庭院的的形式引引入自然然生态，改改变传统统的办公公环境，辅辅以园艺艺小品，竹竹林，植植物及环环状水系系等景观观，目的的是为了了让在大大厦办公公的人员员充分缓缓解紧张张的工作作压力，充充分享受受绿色生生态环境境带来的的快意。创创建人性性办公空空间，极极大提高高本案环环境与品品位，顺顺应了以以人为本本的未来来办公趋趋势。6， 设施配置: 写字楼楼极力体体现智慧慧型、智智能化的的物业形形象。在在软性配配套方面面，写字字楼着重重完善信信息化配配置和智智能化配配置，基基本分析析指标有有楼宇自自控系统统、外部
26、部宽频光光缆、内内部综合合布线、GSM室内覆盖、网络系统的配置程度与升级可变性等等。在局部市场甚至有些写字楼已经导入了电信超市的配套设施，即整合中国电信、网通、联通以及其他电信运营商的资源，统筹安排，为用户提供最优质的服务，实现区域资源共享。智能化系统由于存在更新换代太快的影响，因此预留空间的设置至关重要。 通信系系统的设设计 大厦智智能化应应按5AA级标准准设计: A 楼楼宇自动动化系统统(BASS):楼楼宇设备备监控系系统:供热,通风和和空气调调 节系统统,给排水水及中水水系统,电力供供应系统统,照明系系统,电梯监监控系统统,停车场场管理系系统,广播音音响系统统. BB 保安监监控系统统(
27、SA):保安安监视系系统,巡更系系统,防盗系系统. CC 消防自自动化系系统(FA):消防防报警系系统,消防灭灭火系统统,消防排排烟 系统. DD 办公自自动化系系统(OASS):物物业管理理辅助系系统,共享信信息库系系统,办公 与文件件处理流流程自动动化管理理系统,设备共共享系统统,电子邮邮件系统统. E信信息自动动化系统统(CASS):1),网络络通信系系统:高速光光纤通信信网,每10平米米1个INTTERNNET端端口, 终端带带宽100-1000兆,能实现现图文,数据等等高速传传播及VVCD点点播. 22),电视通通讯系统统:电视接接收,电视会会议,视频点点播系统统. 33),无线通通
28、信系统统:无线寻寻呼对讲讲系统,移动通通讯信号号增强系系统,卫星通通信系统统.4),程控控电话用用户交换换系统:固定电电话通信信系统,声讯服服务通信信系统.大厦将需需要至少少20000门电电话站的的设备和和1000个数据据终端，并并且这些些设备将将被充分分利用。因因此，基基于保持持活跃在在 计算机机和工程程领域的的高科技技公司形形象的考考虑，必必须引进进新的科科技成果果。对其其它设施施和器具具的设计计应当遵遵循以下下四点： (1)使用用的灵活活性； (2)维护护保养特特性； (3)实际际应用价价值； (4)成本本效率。 建筑布线综合合网络 应应具有开开放性,灵活性性,可扩展展性,可扩性性,根据
29、业业主的使使用要求求设计由由语音,数据,保安,对讲传传呼系统统.可把空空调自控控,节能管管理,照明控控制,出入控控制,防火与与保安等等多种系系统综合合线一个个网络. 其它的网络络应用 智智能建筑筑的信息息通信系系统是保保证建筑筑物内语语音、数数据、图图像传输输的基础础，同时时与外部部通信网网（如电电话公网网、数据据网、计计算 机网、卫卫星以及及广电网网）相连连，与世世界各地地互通信信息。 固定定电话通通信系统统：设程程控数字字用户交交换机或或采用公公网的集集中小交交换机。 声讯讯服务通通信系统统：1)语语音信箱箱：具有有存储外外来语音音，使电电话用户户通过信信箱密码码提取语语音留言言。可自自动
30、向具具有那个个语音信信箱的客客户提供供呼叫（当当语音 信箱系系统和无无线寻呼呼系统连连接后）。通通知其提提取语音音留言。2)语语音应答答系统：通过电电话查询询有关信信息并及及时应答答服务功功能。 无无线通信信系统：应具备备选择呼呼叫和群群呼功能能。 卫卫星通信信系统：楼顶安安装卫星星收发天天线和VVSATT通信系系统，与与外部构构成语音音和数据据通道，实实现远距距离通信信的目的的。 多多媒体通通信系统统：1)IINTEERNEET(IInteerneet)国国际互联联网它可以以通过电电话网、分分组数据据网(X255)、数数字数据据网(DDNN)、综综合业务务数字网网(ISDDN)、桢桢中继网网
31、(FR)接入，采采用TCCP/IIP协议议。2)IINTRRANEET(IIntrraneet)：是一个个企业或或集团的的内部计计算机网网络。 视视讯服务务系统：1)可可视图文文系统：接收动动态图文文信息。2)电电子信箱箱系统：具有存存储及提提取文本本、传真真、电传传等邮件件的功能能。3)电电视会议议系统：通过具具有视频频压缩技技术的设设备向系系统的使使用者提提供显示示近处或或远处可可观察的的图象并并进行同同步通话话的功能能。 电电视通讯讯系统：1)有有线电视视系统：可接收收加密的的卫星电电视节目目以及加加密的数数据信息息；2)公公共广播播系统 电电子信息息显示系系统（入入口大厅厅） 视视频点
32、播播（VOOD）系系统（客客房） 同同声翻译译系统（国国际会议议厅） 计算机通信信网络系系统：应应由网络络结构、网网络硬件件、网络络协议和和网络操操作系统统、网络络7,确立物物业管理理公司：首先要看物物管公司司的品牌牌和社会会口碑，关关键是看看该管理理公司是是否能做做到严谨谨、安全全、细致致、周到到。对大大多数商商贸型公公司而言言，由于于存在国国际商务务交流，因因此更关关注能否否全天候候服务，实实现244小时办办公的需需要。一一定要聘聘请国际际知名的的物业管管理公司司如:第一太太平,国贸物物业,戴德梁梁行.以提高高物业管管理水平平,和提高高物业知知名度.提供244小时服服务，保保持物业业价格市
33、市场竞争争力，为为入住企企业提供供优良的的服务，为为本项目目起到增增值保值值作用.物业管管理的确确定及收收费标准准的确定定,也是吸吸引客户户.促进销销售的手手段.物业服务内内容建议议:1. 房屋建筑及及其公共共服务设设施的使使用管理理、维修修养护、巡巡视检查查。2. 园林绿地的的管理养养护。3. 环境卫生的的管理服服务。4. 公共秩序的的维护。5. 物业档案资资料的建建立及入入住管理理。6. 物业装饰、装装修、施施工、监监督管理理。7. 车辆行驶、停停放、管管理及其其场地的的维修养养护。8. 大厦内公用用场所和和公用设设施向体体检公司司适当投投保。9. 就涉及大厦厦物业管管理的有有关事项项，代
34、表表全体产产权人聘聘请律师师、审计计师、建建筑师、等等专业顾顾问及其其他专业业人员。10. 代表全部或或部分产产权人就就与大厦厦整体或或公用场场所、公公用设施施相关的的事项与与政府各各部门或或其他有有关方面面运作、交交涉或提提出法律律诉讼、签签订和履履行与大大厦管理理事务有有关的合合约。11. 提供保安力力量，并并在适当当情况下下安装、运运用、维维护保安安设施。12. 节日期间装装饰大厦厦的入口口及外墙墙，包括括灯光及及其他饰饰物。前台服务 前台是是整体素素质和文文化内涵涵的具体体表现，是是对外宣宣传的窗窗口，根根据开业业后的需需 要，总总台可先先设立以以下服务务项目：u 传真、打打字、复复印
35、、国国内长途途、国际际长途；u 信件报刊刊收发、分分拣、递递送服务务；u 出租汽车车预约服服务；u 提供旅游游活动安安排服务务；u 航空机票票定购；u 全国及世世界各地地酒店预预定服务务；u 预定餐厅厅座位、文文化体育育节目票票务；u 花卉代购购、递送送服务；u 提供公司司阿姨服务；u 计程车车及豪华华轿车服服务 u 国际长长途电话话 u 旅行社社及导游游服务 u 问讯服服务和留留言服务务；u 洗衣及及干衣服服务 u 邮寄/包裹服服务 u 照片冲冲洗服务务 （二） 租租摆服务务 要为大大厦的业业/租户提提供租摆摆服务，主主要以出出租/售宽大大绿叶、无无异味、易易栽培的的木本植植物为主主，同时时
36、提供专专业养护护人员定定期进行行浇水、施施肥、剪剪枝等，为为客户创创造优美美宜人的的工作环环境。（三） 办办公休闲闲 大大厦主要要以科技技行业的的客户为为主，工工作压力力和工作作强度都都城比较较大，为为了给客客户创造造良好的的办公条条件和适适当减轻轻客户工工作压力力，在工工作之余余进行适适当放松松，定期期组织客客户联谊谊会，为为办公室室人员安安排有氧氧活动如如举办健健美操班班、舞蹈蹈班、健健身器械械指导等等。（四） 三三餐员工工餐服务务 针对科科技类行行业办公公时间通通常比较较长，加加班现象象也较为为普遍，为为方便在在大厦办办公的客客户，在在通常写写字楼员员工餐厅厅提供午午餐的基基础上，同同时
37、提供供早餐和和晚餐员员工餐，方方便大厦厦员工就就餐。（五） 网网络办公公 物业管管理采用用网络化化办公，不不仅物业业部内部部本身联联网，通通过网络络传输信信息，而而且物业业部要与与客户之之间也形形成网络络传输。物物业部可可在大厦厦公告栏栏发布公公告的同同时，再再向大厦厦各公司司的行政政部通过过Emaail发布通通知。同同时各客客房也可可通过Emaail与大厦厦物业部部进行联联系，进进行投诉诉或报修修，同时时提出物物业服务务改进意意见和建建议。（六） 224小时紧紧急抢修修 针对本本项目IT行业客客户的特特殊性，工工程管理理要求较较高，尤尤其要保保证楼内内线路、电电源设备备的正常常运行。工工程部
38、将将设有24小时紧紧急抢修修热线，随随时提供供紧急抢抢修服务务，并保保证在短短时间内内为客户户解决问问题，保保证设备备运行良良好。（七） 环环保办公公 重视环环境管理理，推行行无纸办办公（即即充分利利用电脑脑网络系系统）、中中水自理理循环再再用，以以及其它它环保活活动，使使管理成成为一座座环保大大厦（四）、本本案产品品定位： 基基于本项项目，我我们要体体现产品品自身的的品质、档档次、品品味，需需要更丰丰富的内内容支撑撑。产品品综合力力，将是是宣传的的强势所所在，优优越的性性能价格格比将是是获胜的的法宝。企划推广诉诉求核心心：创新新品质质风格格专业业l 创新“创新”是是对本案案“产品力”最好的的
39、囊括，涵涵盖了本本案建筑筑形式的的精髓。可以说，本案的建筑风格是创新的，是超现代唯美主义风格；产品是创新的，是集办公、商务、休闲三位为一体，具有全面满足办公、休闲、商务、投资等功能，是时尚、现代的聚集体。拥有这诸多产品优势，将促使我们的项目从众多传统写字楼中脱颖而出。我们的创新不仅是一种革命，也将顺应市场目前的需求，满足买家对办公的挑剔。l 品质开发商均喜喜爱以低低价入市市的形式式来吸引引消费者者的,往往忽忽略了突突出产品品自身的的品质诉诉求，无无论是在在项目规规划、规规模、配配套设施施或装修修水平都都可以说说没有品品质感可可言。 “本案”不同于于时下的的一般项项目，我我们所要要倡导的的，是一
40、一种高品品质的产产品；我我们所要要做的，是是从普遍遍中独树树一面品品质的大大旗，创创造中关关村西区区真正的的精品；我们的的配置是是最先进进的，我我们的服服务是全全方位的的，酒店店式物业业管理，精精心照料料您的一一切必需需。办公公在此，您您足不出出户就能能体验到到我们给给您带来来的最完完美的配配套及舒舒适的享享受。l 风格我们所阐述述的“风格”，是与与建筑外外观相联联系的，具具有不可可分割的的关系。本本案要创创造中关关村与众众不同的的风格，在在贯以中中关村第第一商务务区形象象为标签签的项目目中显得得充满个个性、现现代和国国际化，引引领了一一种真正正的潮流流，在中中关村甚甚至在北北京都是是一种全全
41、新的建建筑概念念，是在在诠释独独特的风风格。可可以说，本本案代表表了中关关村一种种特异的的个性产产品.l 专业由于中关村村众多开开发商的的低价入入市，项项目品质质参差不不齐。开开发商应应将整合合众多的的专业名名牌公司司对项目目进行彻彻底的、统统一的专专业手法法操作，使使一种严严谨、有有效、追追求精品品的专业业态度和和作风渗渗透入每每一个开开发的细细微末节节。我们认为“创新”、“品质”、“风格”、“专业”四点是是以后在在产品力力推广时时应注重重宣传和和大力宣宣传的，我我们的一一切广告告策划都都将围绕绕项目的的产品特特征、建建筑形式式展开 品牌意识识的导入入 品牌就是是商品差差异，就就是个性性。品
42、牌牌标志着着商品的的特殊身身份，将将自身与与其它同同类商品品区别开开来。每每一个品品牌，都都有自己己特定的的内涵，表表明有独独特的目目标市场场和共同同认知的的目标客客户群。做做为一个个国际化化商务办办公空间间，只有有将项目目的营销销策划有有效的导导入品牌牌意识，以以提升项项目档次次而取得得良好的的销售效效应。 创创新品质风格专业创新性指经营营意识，规规划设计计，服务务理念，具具有超前前性。品质性指采用用的配套套设备、风风格，国国际化，信信息智能能化。风格性指建筑筑本身独独有的风风格，通通过装饰饰艺术美美化展现现。专业化即人性性化，不不同的空空间安排排，满足足不同人人士的需需求。 品牌形象象的塑
43、造造1、赋予项项目清新新独特易易记的名名字及区区别于商商品识别别的标志志，设计计独特的的个性形形象包装装，通过过系列社社会性公公关（或或推广）活活动，迅迅速在市市场建立立认识度度。（导导入CIIS系统统）1、 在消费者立立场上，力力求产品品设计精精细，平平面布局局合理， 配套方便实惠，充分体现风格，体现品味。2、 保证施工质质量和进进度，给给予购买买者信心心保障，建建立品牌牌形象。3、 提高销售质质量，做做为一个个提供人人性化设设计的发发展商，应应让客户户享受到到我们所所提供全全面优质质的品牌牌服务。4、 加强售后服服务，通通过提供供完善的的售后服服务将楼楼盘的品品牌效应应延续。 例如如通过发
44、发展商与与业主的的联谊活活动，从从物业管管理、工工程质量量等方面面建立友友好关系系，塑造造好的入入住氛围围，形成成良好声声誉，从从而获得得经济效效益和社社会效益益双丰收收。最终，我们们倡导的的品牌意意识不但但包括项项目的品品牌形象象，其目目的在于于通过树树立项目目的品牌牌形象从从而树立立发展商商的整体体品牌形形象。建建立完善善的销售售渠道，例例如：通通过客户户介绍新新客户购购买且成成功成交交的，应应给予旧旧客户各各种不同同的优惠惠。其目目的是巩巩固已有有的市场场份额的的基础上上，再进进一步扩扩大市场场占有率率。 本项目建设设的总体体目标： “智慧型型、智能能化、国国际化商商务写字字楼”演绎现代
45、写写字楼项项目办公公模式，体体现高科科技与EE时代办办公休闲闲的完美美结合满满足个性性的全方方位服务务理念 国际化体现现在，国国际化会会所，国国际化的的商务配配套，国国际会议议厅，多多种语言言同声传传译，视视频集控控，无限限上网等等功能。提提供小型型多功能能会议间间 智慧型体现现在设计计和使用用建筑的的人使建建筑智能能化。科科技知识识与设计计建筑的的具有创创造性的的人相结结合产生生”高科技技”建筑。 智能化体现现在产品品的高科科技含量量。第三部分营销推广篇篇一、 营销推广策策略价格格定位（一）中关关村地区区价格分分析:中关村区域域中高档档写字楼楼的推广广大多都都采用出出售方式式,是典型型的销售售市场,写字楼楼价格(售价,租价)较高,租价在在4元至8元/平米/天。售售价在1110000至190000元元/平米，于于其他几几个写字字楼区域域相比,中关村村写字楼楼的整体体档次并并不高,但价格格却与其其他地区区相当.目前在在售几个个楼盘,价格列列表如下下：项目名称售价(元/平方米米)银网中心140000清华同方科科技大厦厦130000海淀文艺中中心128000银科大厦148500大行基业大大厦155000数码科技大大厦180000太平洋科技技大厦160000国兴大厦140000海龙大厦140000中关村大厦厦1600